宁波市物业专项维修资金管理办法

宁波市人民政府令第182号《宁波市物业专项维修资金管理办法》已经2010年12月17日市人民政府第92次常务会议审议通过，现予发布，自2011年4月1日起施行。市长毛光烈二〇一〇年十二月二十三日宁波市物业专项维修资金管理办法总则为加强物业专项维修资金管理，保障物业共用部位、共用设施设备正常使用，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，根据《宁波市住宅小区物业管理条例》和国家、省有关规定，制定本办法。本市行政区域内依法建设的物业，其专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。本办法所称的专项维修资金，是指依照本办法规定交存的专项用于建筑物内共用部位（以下简称共用部位）、建筑区划内共用设施设备（以下简称共用设施设备）保修期满后的维修、更新和改造的资金。具有共用部位与共用设施设备的住宅、非住宅的物业业主、购房人应当按照本办法交存专项维修资金。专项维修资金管理实行统一交存、建账到户、专款专用、业主决策、政府监督的原则。专项维修资金可以实行业主自主管理，也可以由政府设立的专项维修资金管理机构代为管理。鼓励业主通过民主协商实行自主管理。实行业主自主管理的，应当召开业主大会，经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，由业主大会授权业主委员会负责专项维修资金的日常管理。未成立业主大会或者业主大会未明确业主自主管理的，其专项维修资金由政府设定的专项维修资金管理机构代为集中管理。市房产行政主管部门会同市财政部门负责全市专项维修资金管理工作的指导和监督。各县（市）区房产管理部门是辖区专项维修资金的主管部门，会同同级财政部门负责辖区专项维修资金管理工作的指导和监督。市专项维修资金管理机构作为市政府设定的维修资金管理机构，具体负责海曙区、江东区、江北区、宁波国家高新区物业专项维修资金的日常管理工作。其他县（市）区的专项维修资金管理机构由当地人民政府依法设立或指定。专项维修资金的交存各类物业的业主，应当按规定交存专项维修资金。物业首期专项维修资金，由业主、购房人按照所拥有房屋的建筑面积交存。未设电梯的房屋，业主、购房人按照每平方米建筑面积房屋建筑安装工程造价的百分之五交存；设有电梯的房屋，业主、购房人按照每平方米建筑面积房屋建筑安装工程造价的百分之八交存。未出售房屋的专项维修资金，由开发建设单位按照前款规定的交存。出售公有住房的，由售房单位和购房人按房改政策规定的比例交存。各类房屋上一年度的建筑安装工程造价由市和县（市）造价主管部门会同同级房产行政主管部门于每年3月底前公布。专项维修资金由业主自行交存或建设单位、物业服务企业代收代交。新建物业首次交存专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在办理房屋产权初始登记之前，按照有资质的测绘单位出具的房屋可销售总建筑面积和本办法第六条的规定交存专项维修资金，待物业交付时向业主收取。建设单位应当向购房人说明，并将该内容约定为购房合同条款。对购房合同中明确约定房价中已包含专项维修资金的，建设单位不得再向购房人另行收取。购房人未按本办法规定交存首期房屋专项维修资金的，开发建设单位有权按照房屋买卖合同的约定处理。新建物业作为拆迁安置房屋的，首期交存专项维修资金由建设单位按可销售总建筑面积和本办法第六条的标准代交。建设单位应当在物业交付拆迁人或征收人时向其收取专项维修资金。出售公有住房的售房单位应当在收取售房款时、购房人应当在支付购房款时分别向维修资金管理机构交存专项维修资金。专项维修资金管理机构应当向交存人出具财政部门统一监制的专用票据。对由开发建设单位或者物业服务企业代收代交物业专项维修资金的，专项维修资金管理机构应当按户分别开具专用票据，提供给交存专项维修资金的业主。已交存住房公积金的业主，经本人或其配偶申请，并经住房公积金管理单位核准，可以将业主及其配偶的住房公积金用于交房屋首期专项维修资金，按照标准直接划至业主专项维修资金账户。业主分户账面专项维修资金余额不足首期交存额的30%时，业主应当及时续交至规定交存额或按业主大会决定办理。已成立业主大会并选举产生业主委员会的物业，其维修资金的续交由业主委员会拟定，提交业主大会决定后，由业主委员会具体实施。经业主大会同意，也可以委托物业服务企业实施。尚未成立业主委员会的物业，其维修资金余额不足时，由专项维修资金管理机构通知业主按照首期物业专项维修资金标准补足。本办法实施前未建立或未按规定交存首期专项维修资金的物业，由本小区或本幢物业的业主自主确定是否建立专项维修资金。物业首期专项维修资金按照交存上年同类型房屋建筑安装工程造价计算。未建立专项维修资金的物业，其共用部位、共用设施设备保修期满后需要进行维修、更新和改造的费用的承担方式，由业主依照《物权法》、相关法律法规及本办法第二十四条的规定筹集相应的维修资金。专项维修资金的管理专项维修资金账户应当按小区、幢、单元（层）、户设立。维修资金管理机构应当在其委托的商业银行开立专项维修资金专户，并逐步建立专项维修资金互联网办理制度。接受业主以及市和县（市）区房产管理部门的监督。维修资金管理机构应当通过招投标方式公开选择商业银行开立专项维修资金专户。业主大会成立前，专项维修资金存入专项维修资金专户，由维修资金管理机构负责代管。专项维修资金专户建立后，有下列情形之一的，物业服务企业或业主委员会应当在10日内到维修资金管理机构办理变更手续：物业管理区域调整的；业主委员会主任、副主任变更的；物业服务企业变更的。业主大会成立后，业主大会决定自主管理专项维修资金的，应当就下列事项进行表决：不委托维修资金管理机构代管专项维修资金的决议；专项维修资金使用管理方案及应急支取预案；委托物业服务企业或会计师事务所作为业主大会物业专项维修资金账目管理单位的协议草案；专项维修资金账目管理办法；确定业主委员会主任为物业专项维修资金账目责任人的决议；其他与专项维修资金有关的决议事项。以上事项经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，业主委员会可以持业主大会的有效决议到维修资金管理机构办理专项维修资金划转备案手续。维修资金管理机构应当在受理专项维修资金划转备案后5个工作日内书面告知专户管理银行开立业主大会专项维修资金专户，将专项维修资金账面余额划转至业主大会专项维修资金专户，并由维修资金管理机构将有关收支情况、账目等移交业主委员会。对已建立专项维修资金的物业，房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明专项维修资金交存和结余情况，该房屋分户账中结余的专项维修资金随房屋所有权同时转让。因自然灾害、拆迁等原因造成房屋灭失的，业主可以凭原交存专项维修资金的票据或有关证明向维修资金管理机构支取人交存的专项维修资金账户余额，并由维修资金管理机构办理账户注销手续；其中，公有住房售房单位交存的专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级财政。在保证专项维修资金安全和正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将专项维修资金用于购买国债或者转定期存款。利用专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有至到期。禁止利用专项维修资金从事国债回购、委托理财业务、投资股票、期货或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。专项维修资金增值部分应当每年转入业主的专项维修资金分户账户。下列资金应当转入专项维修资金：专项维修资金规定的存储利息；利用专项维修资金购买国债的增值净收益；物业共用部位、共用设施设备的经营所得，但业主大会另有决定的除外；扣除维护车辆停放场地及设施有效使用和停车管理的必要的开支外，占用业主共有的道路或者其他场地设置的车位停放汽车收取的停车费，但业主大会另有决定的除外；物业管理经营用房的租金或收益，但业主大会另有决定的除外；共有设施设备报废后回收的残值；原有的物业日常维修费专用账户内的本金及利息；业主委员会或业主自愿筹集交存的款项；本办法实施前，已缴存的公有住房售后维修资金、被拆迁房屋维修资金、物业管理专项资金、电梯维修资金、智能设施设备维修资金等款项及其增值收益；其他依法应当转入的资金。前款第一项至第六项资金，应当按规定及时转入业主的专项维修资金分户账户，具体转入办法由市房产行政主管部门另行规定。维修资金管理机构或者业主委员会，应当与专户管理银行每半年核对一次专项维修资金账目，并向业主公布下列情况：专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；发生列支的项目、费用以及按户分摊的情况；业主分户账中物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；其他有关物业专项维修资金使用和管理的情况。专项维修资金由维修资金管理机构管理的，维修资金管理机构应当每年将前款规定的专项维修资金使用和管理的情况以书面形式或经业主认可的其他形式向业主告知。专项维修资金由业主委员会管理的，业主委员会可以以书面寄送形式、小区公告栏公告或业主大会规定的其他形式每年将前款规定的专项维修资金使用和管理的情况向业主告知。业主对公布的情况有异议的，可以向当地的房产行政主管部门申请复核。房产行政主管部门接到复核申请后，应当在15个工作日内将复核情况告知相关业主。维修资金管理机构或者业主委员会应当建立专项维修资金查询制度。业主可以对其分户账中物业专项维修资金使用、增值收益和账面余额等情况进行查询。业主委员会可以委托商业银行建立物业专项维修资金查询制度。专项维修资金的使用物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造所需费用按照下列原则分摊：多幢房屋的费用，由多幢房屋的全体业主按照房屋建筑面积的比例分摊。专属单幢房屋的费用，由该幢房屋的全体业主按照房屋建筑面积的比例分摊。专属一个单元房屋的费用，由该单元房屋全体业主按照房屋建筑面积的比例分摊。专属一个楼层房屋的费用，由该楼层房屋全体业主按照房屋建筑面积的比例分摊。属于两个或者两个以上物业管理区域的共用设施设备发生自然损坏的，其维修、更新和改造费用由各物业管理区域的全体业主按照拥有的房屋建筑面积比例分摊。已售公有住房维修资金的支出由售房单位和个人按现存维修资金账户余额比例分摊；未建立专项维修资金账户或账户余额不足的业主应当按照房屋建筑面积的比例分担相关费用。物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造范围的界定，应当适用国家相关技术。国家相关技术规范未规定的，由业主大会按照安全、合理、经济、实用的原则作出决定。下列费用不得从专项维修资金中列支：依法应当由建设单位或者施工单位承担的房屋共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；应当由当事人承担的因人为损坏房屋共用部位、共用设施设备所需的修复费用；根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的维修和养护费用。使用专项维修资金应当具备下列条件：物业共用部位、共用设施设备保修期届满；维修资金足额交存，维修项目符合维修资金使用范围；或者维修项目符合维修资金使用范围，且有部分业主已交存，部分业主未交存但已就本次维修资金使用分摊标准达成一致并且已将维修资金应分摊额存入维修资金专户；维修资金使用方案经使用范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。实施物业管理的房屋，对全体业主共有的共用部位、共用设施设备进行中修及中修以上的维修、更新和改造的，由物业服务企业提出专项维修资金使用方案及费用预算并公示，经业主大会通过并报当地房产管理部门备案后实施；对部分业主共有的共用部位、共用设施设备进行中修及中修以上的维修、更新和改造的，由物业服务企业提出专项维修资金使用方案并公示，经对该共用部位、共用设施设备具有共有关系的三分之二以上的业主通过并报当地房产管理部门备案后实施。未实施物业管理的房屋，由所在业主委员会或社区居民委员会提出中修及中修以上的专项维修资金使用方案及费用预算并公示，经该共用部位、共用设施设备具有共有关系的三分之二以上的业主通过并报当地房产管理部门备案后实施。实施物业管理的房屋，物业服务合同中未明确房屋共用部位、共用设施设备中修以下维修费用在物业服务费中列支的，该部分维修费用可以在物业服务合同中另行约定，也可以经业主大会或本幢三分之二以上业主同意，从业主维修资金账户内按年列支房屋统筹维修资金。房屋统筹维修资金应当单独设账、滚存使用，其列支标准由业主大会决定或根据价格主管部门会同物业主管部门制定的标准列支。未建立专项维修资金账户、账户余额不足首期交存额的30%以及未按照本条第一款规定列支房屋统筹维修资金的业主，物业服务企业可以按照规定标准直接向业主收取。物业服务企业应当做好日常维修登记，并在每年3月底前公示统筹维修资金的使用情况，接受业主和业主委员会的监督。维修、更新和改造项目有下列情形之一的，物业服务企业、业主委员会或社区居民委员会应当采取招投标方式择优确定维修单位：维修、更新和改造费用总额超过30万元的；单项工程费用超过5万元的；业主大会决定实行招投标的。发生下列费用，可以从专项维修资金中列支：前期勘察、鉴定等有关费用；维修工程费用；工程招标、监理费用；工程预决算审核费用。专项维修资金由维修资金管理机构代管期间，房屋共用部位、共用设施设备出现严重影响业主正常使用的紧急状况，需要立即对房屋共用部位、共用设施设备进行抢修的，物业服务企业应当立即向维修资金管理机构报告，维修资金管理机构应当在24小时内予以核实并通知开户的商业银行预先拨款，费用从相关业主专项维修资金账户中列支。专项维修资金由业主委员会管理期间发生本条第一款规定的紧急状况时，物业服务企业应当立即向业主委员会报告，并同时告知当地的房产管理部门，由业主委员会按照专项维修资金应急支取预案的规定，将费用从相关业主专项维修资金账户中列支。未实行物业管理的房屋，发生本条第一款规定的紧急状况时，社区居民委员会应当立即向维修资金管理机构报告，维修资金管理机构应当在24小时内予以核实并通知开户的商业银行预先拨款，费用从相关业主专项维修资金账户中列支。专项维修资金未划转业主委员会管理的，专项维修资金的划拨按照下列程序进行：物业服务企业或社区居民委员会凭经当地房产管理部门备案的专项维修资金使用方案，向维修资金管理机构申请划拨；维修资金管理机构根据划拨申请及有关业主账户余额等情况，符合规定的预拨申请专项维修资金的70%；维修工程竣工后，物业服务企业或社区居民委员会应当将工程决算在本小区内公示7天，经业主委员会认可后向维修资金管理机构申请拨付工程款余额，其中业主委员会有异议的工程决算，应当交具有资质的社会中介机构审计。专项维修资金已划转业主委员会管理的，专项维修资金的划拨按照下列程序办理：物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用方案，使用方案应当经三分之二以上的相关业主同意；物业服务企业持有关材料向业主委员会提出预支维修资金申请，业主委员会同意预支维修资金的，应当将有关材料报当地房产管理部门备案；业主委员会凭当地房产管理部门备案证明通知专户管理银行拨付不超过核定预算金额70%的费用；维修工程竣工后，物业服务企业应当将工程决算在本小区内公示7天，经业主委员会认可并经当地房产管理部门备案后，由业主委员会通知专户管理银行拨付维修费用的余额，业主委员会对工程决算有异议的，应当交具有资质的社会中介机构审计。维修资金实际发生额低于预拨款的，其结余部分应当在15个工作日内交入专项维修资金专户。维修资金工程决算金额超出预算金额10%或超出部分在1万元以上的，超出部分需按维修资金使用程序重新申报。市和县（市）区房产管理部门应当加强对专项维修资金管理使用的监督检查，及时查处专项维修资金管理使用过程中的违法行为。专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计和财政部门的监督。法律责任违反本办法规定，国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》、《宁波市住宅小区物业管理条例》及其他法律、法规和规章已有处罚规定的，从其规定。未按照本办法规定交存、代交或承担相应专项维修资金的单位和个人，由当地房产管理部门责令其限期补交；逾期仍不足额交存的，业主委员会或相关业主可以依法对其提起诉讼。专项维修资金主管部门、管理机构及其工作人员不履行职权或者滥用职权的，由有权机关责令改正，对直接负责的主管人员和其他责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。附则本办法所称公有住房包括房产管理部门直管公有住房和单位自管公有住房。本办法所称共用部位是指房屋主体结构（包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、公共门厅、楼梯间、电梯间、电梯前室、走廊通道、设备间和物业管理用房及法律、法规规定和房屋买卖合同约定的业主共用的部位。本办法所称共用设施设备是指住宅小区或单幢房屋内，建设费用已分摊进入房屋销售价格的属于全体业主或单幢房屋的业主（使用人）共同使用的下水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）、信报箱、电梯、消防设施、安全防范设施、智能系统、避雷装置、单元防盗门、文体设施、公共停车位、道路、场地、绿地和区域围护及法律、法规规定和房屋买卖合同约定的业主共用的设施设备。本办法所称的中修及中修以上维修是指：主体承重墙结构部位损坏，需要拆换、加固的；整幢楼屋面、户外墙面需要重新进行防水或者保温层施工的；整幢楼外檐面脱落在整幢楼外檐面积30%以上，需要修缮的；整幢楼或者单元共用部位地面面层、门窗及楼梯扶手等因破损需要整体修缮的；物业管理区域内路面破损30%以上，需要整体修复的；整幢楼或者单元下水管等老化、损坏，需要更新、改造的；智能化系统、消防控制系统等需要整体更换，或者更换、维修、改造一次性费用超过原造价的20%的；更换电梯，或者更换、维修电梯主要部件一次性费用超过电梯原造价的20%的；物业管理区域的围墙、大门等因损坏，需要整体修缮、更新的。本办法实施前出售的公有住房已缴纳维修资金的，该维修资金作为首期交存额划入业主分户账户。本办法实施前已设立电梯更新资金或智能设施设备维修资金的物业小区，该资金仍专项用于电梯的更新、智能设施设备的维修，或者根据业主大会决议执行。本办法实施前的住宅小区已缴纳过物业管理专项资金的，该专项资金作为本小区物业专项维修统筹资金，专项用于本小区内共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。本办法实施前按规定应交纳或已交纳的拆迁安置房屋维修资金统筹用于相应拆迁安置小区共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，其具体使用和管理规定，由市房产行政主管部门另行制定。市和县（市）区人民政府设立住宅物业专项维修补贴资金。符合本办法第二十七条规定，业主使用专项维修资金进行住宅物业维修的，由当地人民政府给予一定的补贴。在海曙区、江东区、江北区、宁波国家高新区范围内的住宅物业，由市和区人民政府提供50%的补贴。其他县（市）区的补贴比例由各县（市）区人民政府另行规定。本办法施行后12个月内，市和县（市）区专项维修资金管理机构应当建立专项维修资金分户账户，并将本办法第二十一条第一款规定的资金转入专项维修资金账户。本办法施行后领取预售许可证的建设单位，应当根据本办法第七条的规定在办理房屋产权初始登记前，向维修资金管理机构交存专项维修资金。本办法自2011年4月1日起施行。关于印发宁波市物业专项维修资金管理办法实施意见的通知(甬政办发[2011]222号)各县（市）区人民政府，市政府各部门，各直属单位：《宁波市物业专项维修资金管理办法实施意见》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。宁波市人民政府二0一一年八月二日宁波市物业专项维修资金管理办法实施意见《宁波市物业专项维修资金管理办法》（市政府令182号，以下简称《办法》）已于2010年12月17日市人民政府第92次常务会议审议通过。为确保《办法》顺利贯彻实施，进一步规范和明确我市物业专项维修资金的交存、使用和管理，提出以下实施意见。一、明确工作职责，健全管理机构（一）市住房和城乡建设部门是全市物业专项维修资金管理工作的主管部门,会同市财政部门指导和监督物业专项维修资金管理工作；制定出台相应的配套政策。市物业和住房维修资金管理中心（以下简称市物管中心）作为市政府设定的维修资金管理机构，对各县（市）、区维修资金管理机构进行业务指导；推进维修资金管理信息化；具体负责海曙区、江东区、江北区、宁波国家高新区的维修资金日常管理工作。（二）市财政部门配合市住房和城乡建设部门做好物业专项维修资金管理、指导和监督工作;负责落实市本级住宅物业专项维修财政补贴资金。（三）市审计部门负责对物业专项维修资金审计监督。(四)各县（市）、区人民政府负责辖区物业专项维修资金的综合协调工作；设立或指定相应的资金管理机构负责辖区维修资金日常管理工作。各县（市）、区房产管理部门负责辖区物业专项维修资金指导和监督的管理工作；做好辖区住宅物业专项维修补贴资金管理、维修项目方案备案等工作，参与维修项目验收，为辖区房屋维修提供技术指导。各县(市)、区财政部门配合房产管理部门做好物业专项维修资金管理指导和监督工作；落实辖区住宅物业专项维修财政补贴资金，加强财政补贴资金使用的监督和管理工作。各县（市）、区街道办事处（乡、镇人民政府，下同）负责辖区物业专项维修资金使用的组织实施工作；开设物业专项维修资金专户，确保维修资金专款专用；会同当地房产管理部门制定房屋共用部位、共用设施设备的年度维修。二、确定交存范围，统一交存标准（一）专项维修资金交存范围1、2011年4月1日起，下列房屋应交存维修资金：一是需领取预售许可证（现售备案证）的新建商品房屋（含经济适用房、限价商品房）；二是需办理产权分割转让的单一业主房屋；三是需办理房屋建筑工程竣工验收备案的征收（拆迁）安置住房、廉租住房及公共租赁住房。2、对未建立或未按规定交存首期专项维修资金的物业，按《办法》第十二条的规定由本小区或本幢物业的业主自主确定建立专项维修资金。3、出售的公有住房按现行的房改政策交存物业专项维修资金。（二）首期专项维修资金交存标准由业主、购房人按照所拥有房屋的建筑面积交存。未设电梯的房屋按照建筑面积房屋建筑安装工程造价的百分之五交存，设有电梯的房屋按照建筑面积房屋建筑安装工程造价的百分之八交存。各类房屋建筑安装工程造价由市和县（市）造价主管部门会同同级房产行政主管部门公布。三、规范资金使用，保障资金安全物业专项维修资金应专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。（一）专项维修资金使用的申请人1、成立业主委员会的，由业主向业主委员会或受其委托的物业服务企业告知维修需求，并由业主委员会或受其委托的物业服务企业向维修资金管理机构提出维修资金使用申请。2、未成立业主委员会的，由业主向社区居委会或受其委托的物业服务企业告知维修需求，并由社区居委会或受其委托的物业服务企业向维修资金管理机构提出维修资金使用申请。（二）专项维修资金的划拨1、中修及中修以上的维修项目：其维修资金使用方案经使用范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，向专项维修资金管理机构申请划拨物业专项维修资金;维修项目涉及财政补贴资金的,应经街道核实后再向专项维修资金管理机构申请划拨物业专项维修资金。在规定时间内，已对维修资金使用方案进行表决的业主人数不到业主总人数二分之一的，申请人可采用公示的方式征求业主意见。公示期限不得少于7天。公示期内提出书面反对意见的业主专有部分面积占相关总建筑面积的比例和人数占相关总人数比例均少于1/3的，视同“经专有部分面积占建筑物总面积2/3以上且专有部分人数占总人数2/3以上的业主同意”，可申请使用物业专项维修资金。2、中修以下的日常维修项目：由物业服务企业按现行规定每年度向业主收取日常维修费；对已建立物业专项维修资金账户的，且账户余额充足的，业主可自主选择按年在账户内列支。日常维修费的标准按《宁波市区普通住宅小区房屋共有部位和共用设施日常维修收费办法》甬价房[2001]312号文件执行。3、各项维修经费应先划拨至街道办事处的物业专项维修资金专户，街道办事处根据维修项目的进展情况划拨维修资金。（三）业主自主管理物业专项维修资金的按《办法》规定办理。四、落实补贴资金，保障住宅维修（一）根据《办法》第四十六条规定，住宅物业专项维修财政补贴资金按下列规定执行：海曙区、江东区、江北区、宁波国家高新区的业主使用专项维修资金进行住宅物业维修的，业主承担一半的维修经费，另一半由市和区人民政府财政补贴。其中海曙区、江东区、江北区(不含慈城镇、洪塘街道、庄桥街道)的住宅物业专项维修财政补贴资金由市财政承担三分之二，区财政承担三分之一；宁波国家高新区及江北区的慈城镇、洪塘街道、庄桥街道的住宅物业专项维修财政补贴资金由区财政承担。其他县（市）、区补贴标准及方式由各县（市）、区人民政府另行制定。（二）住宅物业专项维修财政补贴资金由业主委员会或社区居委会提出申请，经街道办事处核实后，向县（市）、区财政部门(或辖区政府指定的其他部门)申请财政补贴资金。（三）海曙区、江东区、江北区(不含慈城镇、洪塘街道、庄桥街道)街道办事处应将下一年度维修计划由每年9月份上报区房产管理部门和财政部门，由区房产管理部门会同区财政部门核实汇总后，在每年10月底前将市级财政补贴资金上报市住房和城乡建设委员会及市财政局；市住房和城乡建设委员会会同市财政局审核后将市级补贴资金下达到各区；各区财政部门根据维修项目实施进度支付补贴资金。（四）住宅维修中涉及财政补贴资金的维修项目决算应由街道办事处或受其委托的具有相应资质的社会中介机构审核后签署审定意见。（五）市住房和城乡建设委员会应对每年实施的住宅物业专项维修市级补贴资金进行结算。市住房和城乡建设委员会应根据《办法》和本实施意见制定相应的操作细则。本实施意见自2011年9月1日起执行。关于印发《宁波市物业专项维修资金管理办法操作细则（试行）》的通知甬建发【2011】174号各县（市、区）、管委会住房城乡建设行政主管部门，各有关单位：为进一步规范我市物业专项维修资金交存、使用和管理，根据《宁波市物业专项维修资金管理办法》（市政府令182号）、《宁波市物业专项维修资金管理办法实施意见》（甬政办发【2011】222号），制定本操作细则，现予以印发。各单位收到文件后，请抓紧转发至辖区内各街道办事处、社区居委会、业主委员会及各房产、物业企业，全面抓好贯彻落实。宁波市住房和城乡建设委员会二〇一一年九月二十九日宁波市物业专项维修资金管理办法操作细则（试行）为进一步规范我市物业专项维修资金交存、使用和管理，根据《宁波市物业专项维修资金管理办法》（市政府令182号，以下简称《办法》）、《宁波市物业专项维修资金管理办法实施意见》（甬政办发〔2011〕222号，以下简称《意见》），制定本操作细则。海曙区、江东区、江北区及宁波国家高新区按本操作细则执行；其他各县（市）、区参照执行。一、专项维修资金的交存（一）交存范围自2011年4月1日起，下列房屋应交存维修资金：1、领取预售许可证（现售备案证）的新建商品房屋（含经济适用房、限价商品房）；建设单位为代交人。2、办理产权分割转让的单一业主房屋或房屋权属登记时以套（间）为单位登记的单一业主房屋；业主为交存人。3、办理房屋建筑工程竣工验收备案的拆迁安置住房、廉租住房及公共租赁住房；建设（代建）单位为代交人。4、对未建立或未按规定交存首期专项维修资金的物业，按《办法》第十二条的规定，最小以幢为单位，由业主自主选择建立物业专项维修资金账户；业主代表为办理人。5、公有住房出售时按现行的房改政策交存物业专项维修资金。纳入拆迁范围的公有住房出售时可不交存物业专项维修资金。（二）交存标准根据甬建函（2011）32号文件，经核算后的交存标准为：1、总层数在6层（含）以下的房屋，无电梯的每平方米交存50元，有电梯的每平方米交存80元；2、总层数在7～11层的房屋每平方米交存104元，若总层数为7～9层的房屋且无电梯的，每平方米交存65元；3、总层数在12～21层的房屋每平方米交存120元；4、总层数在22层（含）以上的房屋每平方米交存144元。房屋的面积及总层数以房屋所有权证或房屋测绘成果报告内登记为准。（三）交存程序1、维修资金管理机构在受理资料后的3个工作日内向交存人核发《宁波市物业专项维修资金交存通知单》（附件一）；2、交存人凭《宁波市物业专项维修资金交存通知单》到专项维修资金专户开户银行交存维修资金，领取银行回执；3、交存人将银行回执和《宁波市物业专项维修资金交存通知单》上报至维修资金管理机构，维修资金管理机构在2个工作日内向交存人核发《宁波市物业专项维修资金交存证明书》（附件二），专项维修资金专用发票以每套房屋为单位进行打印。（四）交存所需提供资料1、宁波市物业专项维修资金交存申报表（附件三）；2、建设工程规划许可证附图；3、经产权登记管理部门认可的房屋建筑面积测绘成果报告；4、地名编号图。当业主代表为办理人时，只需提供上述第1项资料。（五）已交存住房公积金的业主，经本人或其配偶申请，并经住房公积金管理单位核准，可以将业主及其配偶的住房公积金用于交存房屋首期专项维修资金，按照标准直接划至业主专项维修资金账户。具体见《宁波市住房公积金转存物业维修资金申报表》（附件四）二、中修及中修以上项目专项维修资金的使用（不申请财政补贴）（一）中修及中修以上维修项目的界定，按《办法》第四十四条执行。（二）申请人1、成立业主委员会的，由业主向业主委员会或受其委托的物业服务企业告知维修需求，并由业主委员会或受其委托的物业服务企业（维修单位）向维修资金管理机构提出维修资金使用申请。2、未成立业主委员会的，由业主向社区居委会或受其委托的物业服务企业（维修单位）告知维修需求，并由社区居委会或受其委托的物业服务企业（维修单位）向维修资金管理机构提出维修资金使用申请。（三）申请使用条件1、物业共用部位、共用设施设备保修期届满，且维修项目符合维修资金使用范围。2、维修资金使用方案表决方式业主大会议事规则有约定的从其约定。业主大会议事没有约定的按以下程序表决：经使用范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。若在规定时间内，已对维修资金使用方案进行表决的业主人数不到业主总人数二分之一的，并对表决结果公示3天仍组织不到规定人数业主的，申请人可采用“倒1/3”方式征求业主意见，公示期限不得少于7天，即公示期内提出书面反对意见的业主专有部分面积占相关总建筑面积的比例和人数占相关总人数比例均少于1/3的，并对此结果公示3天仍无异议的，可申请使用物业专项维修资金。3、维修资金足额交存或有部分业主已交存，部分业主未交存但已就本次维修资金使用分摊标准达成一致，并且由申请人将维修资金应分摊额筹集到位。（四）申请使用程序1、申请人报辖区房产管理部门备案辖区房产管理部门应在3个工作日内对维修项目予以备案2、申请人报维修资金管理机构拨付预付款维修资金管理机构应在3个工作日内对维修项目予以审核，并按照维修合同拨付预付款。预付款金额不应高于预算总额的70%。3、维修项目的维修和验收申请人组织维修项目的维修和验收。4、项目审计维修费用总额超过15万元、单项工程费用超过3万元以及业主委员会（社区居委会）认为应当审计的维修项目，由业主委员会（社区居委会）聘请有资质的审计机构进行审计。审计费用包含在维修成本内。5、申请人报维修资金管理机构拨付尾款维修资金管理机构应在3个工作日内对维修项目予以审核，并按照维修合同拨付尾款。维修项目的质量保证金不应高于合同总价的5%。维修资金实际发生额低于预拨款的，申请人应在维修项目出具审计报告（决算书）后的15个工作日内将结余部分交入专项维修资金专户；维修资金工程决算超出预算金额10%或超出部分在1万元以上的，超出部分需按维修资金使用程序重新申报。维修项目质量保修期应在维修合同中约定，具体期限可参照《建设工程质量管理条例》（国务院第279号令）第四十条规定。（五）申请所需提供资料1、宁波市专项维修资金使用申请表（附件五）；2、项目维修、更新、改造方案（附件六）；3、维修合同（附件七）以及工程预算书；4、业主分户分摊维修资金的签字清单（附件八）；5、申请人已将未建立（或账户余额不足）专项维修资金业主就本次维修应分摊资金归集到位证明（附件九）；6、维修项目验收报告（附件十）；7、工程决算书或审计报告。当申请人提供上述1-5项资料时，维修资金管理机构划拨预付款；当申请人提供上述资料6-7项时，维修资金管理机构划拨尾款。三、中修以下项目，专项维修资金的使用（一）申请人与中修及中修以上维修项目的申请人相同。（二）中修以下项目维修资金的划拨标准和适用范围根据甬价房[2001]312号文件精神规定：多层（6层及以下）以及无电梯的中层（7至9层）住宅每平方米每年元；有电梯的中高层和高层住宅以及经营用房等非住宅每平方米每年元。已建立维修资金账户的可从账户中列支，未建立账户的仍向业主收取。中修以下维修资金应以小区为单位专户存储，统筹用于本小区物业共用部位、共用设施设备的中修以下维修项目。（三）申请使用条件1、物业服务合同有约定的从其约定，无约定的需已建账到户业主三分之二人数同意；2、开设中修以下项目维修资金账户；3、上一年度专项维修资金使用账目清楚，已向业主公示。（四）申请所需提供资料1、宁波市中修以下项目维修资金支取申报表（附件十一）；2、物业服务合同。四、财政补贴资金的使用（一）财政补贴比例海曙区、江东区、江北区、宁波国家高新区的业主使用专项维修资金进行住宅物业维修的，业主承担一半的维修经费，另一半由市和区人民政府财政补贴。其中海曙区、江东区、江北区(不含慈城镇、洪塘街道、庄桥街道)的住宅物业专项维修财政补贴资金由市财政承担三分之二，区财政承担三分之一；宁波国家高新区及江北区的慈城镇、洪塘街道、庄桥街道的住宅物业专项维修财政补贴资金由区财政承担。其他县（市）、区补贴标准及方式由各县（市）、区人民政府另行制定。（二）申请财政补贴资金的计划上报1、海曙区、江东区、江北区(不含慈城镇、洪塘街道、庄桥街道)街道办事处应将下一年度维修计划在每年9月底前报区房产管理部门和区财政部门；2、区房产管理部门会同区财政部门核实汇总后，在每年10月底前将市级财政补贴资金上报市住房和城乡建设委员会及市财政局；3、市住房和城乡建设委员会会同市财政局审核后将市级补贴资金下达到各区；各区财政部门根据维修项目实施进度支付补贴资金。（三）申请人与中修及中修以上维修项目的申请人相同。（四）申请使用财政补贴资金的条件1、中修及中修以上的住宅维修项目；2、补贴对象系维修项目范围内已建立物业专项维修资金账户且账户余额充足的业主；3、辖区房产管理部门初审意见；4、辖区街道办事处审核意见；（五）申请使用程序1、申请人报辖区房产管理部门和街道办事处初审辖区房产管理部门在5个工作日内对维修项目可行性、施工方案、工程预算等项目情况予以初审，初审通过后由申请人向街道办事处提出申请财政补贴资金的要求。2、申请人报维修资金管理机构审核维修资金管理机构应在5个工作日内对维修项目予以审核。根据建立账户业主应分摊的维修费用和维修合同将预付款划拨至街道办事处维修资金专户。3、维修项目的维修和验收业主委员会（社区居委会）应做好维修项目日常监管工作，辖区房产管理部门、维修资金管理机构配合做好技术支持工作。业主委员会（社区居委会）完成维修项目初验后，向街道办事处提出验收要求，由街道办事处牵头组织验收，辖区房产管理部门提出验收意见；验收工作应当接受维修资金管理机构监督。4、项目审计街道办事处应当聘请有资质的审计机构对项目进行审计，审计费用包含在维修成本内。5、申请人报维修资金管理机构拨付尾款维修资金管理机构应在5个工作日内对维修项目予以核准，并将尾款拨付至街道办事处专户。（六）申请所需提供资料1、宁波市专项维修资金使用申请表（申请财政补贴资金的）（附件十二）；2、项目维修、更新、改造方案（附件六）；3、维修工程施工合同（附件七）以及工程预算书；4、业主分户分摊维修资金的签字清单（附件八）；5、申请人已将未建立（或账户余额不足）专项维修资金业主就本次维修应分摊资金归集到位证明（附件九）；6、维修项目验收报告（申请财政补贴资金的）（附件十三）；7、审计报告。当申请人提供上述1-5项资料时，维修资金管理机构划拨预付款；当申请人提供上述资料6-7项时，维修资金管理机构划拨尾款。（七）市级财政补贴资金结算1、市物业和住房维修资金管理中心应对每年实施的住宅物业专项维修市级补贴资金进行结算，并上报市住建委。2、申请市级财政补贴资金的维修项目，在未完成专项维修资金使用审计之前，该项目不计入当年度市级补贴资金结算。五、业主自主管理专项维修资金（一）开设帐户的程序1、业主委员会上报相关材料到维修资金管理机构；2、维修资金管理机构在受理后5个工作日内，在物业管理区域的醒目位置公示该区域的专项维修资金余额，并告知由业主委员会管理专项维修资金的起始日期，公示期为7天；3、公示期结束后，无重大异议的，由维修资金管理机构在5个工作日内通知业主委员会到承办专项维修资金业务的银行办理开户等有关手续。（二）开设帐户所需提供资料1、宁波市业主委员会开设物业专项维修资金帐户申请表（附件十四）；2、业主委员会成立登记备案表；3、物业管理服务合同；4、业主委员会主任的身份证复印件（校验原件）；委托办理的，需提供授权委托书原件，委托人身份证及受托人身份证复印件（校验原件）；5、专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二的业主同意业主委员会管理、使用专项维修资金的业主签字清单；6、业主委员会全体成员对业主签字清单的书面确认证明；7、社区居委会对业主大会表决情况的书面介绍；8、辖区街道办事处核准意见和辖区物业主管部门的备案证明；9、专项维修资金使用管理方案及应急维修支取预案；10、不委托维修资金管理机构代管专项维修资金的决议；11、委托物业服务企业或会计事务所作为专项维修资金账目管理单位的协议；12、专项维修资金账目管理办法；13、确定业主委员会主任（或业主委员会其他成员）为专项维修资金账目责任人的业主大会决议。六、其他（一）结构独立的幼儿园、学校、菜场等配建用房和水、电、气、通讯等专有设施设备用房以及地下机动车停车位可不交存物业专项维修资金。（二）辖区房产管理部门应组建房屋应急维修队伍，并建立维修项目施工、监理单位推荐名单，供业主委员会（社区居委会）、物业服务企业自主选择。业主委员会（社区居委会）可委托维修单位代办维修资金申报事宜。（三）对符合交存范围的项目，在办理产权初始登记等相应权属登记时，应向产权登记管理部门提供由维修资金管理机构出具的《专项维修资金交存证明书》；不能提供的，产权登记管理部门暂缓办理相应的权属登记。（四）业主委员会（社区居委会）或受其委托的物业服务企业对专项维修资金的交存和使用情况按《办法》规定进行公示，做到账目清楚、规范使用。若上一年度专项维修资金账目不及时公示、违规使用的，维修资金管理机构将暂停划拨专项维修资金，直至改正。（五）建设单位应在售房时向购房人说明物业专项维修资金相关政策，在购房合同上明确约定物业专项维修资金的交存标准和金额（购房合同中应有相应条款），并在物业交付时向购房人收取。新建物业作为拆迁安置房屋、廉租住房及公共租赁住房的，建设（代建）单位应当在物业交付业主单位时向其收取专项维修资金。（六）对利用共用部位、共用设施设备所得收益转存为物业专项维修资金的，业主委员会应将所得收益移交至至维修资金管理机构，并填写《宁波市物业公共收益转存专项维修资金申报表》（附件十五）。（七）维修资金管理机构根据物业管理专项资金归集渠道建立以小区为单位的物业管理专项资金可使用额度清单，并在每年3月底前公布相应小区的资金余额。物业管理专项资金专项用于小区共用部位、共用设施的维修，具体申请办理程序按本操作细则第二、三、四条规定办理。（八）被拆迁人可凭借原拆迁协议或原拆迁单位出具的证明，申请使用被拆迁房屋维修资金。经维修资金管理机构审核后，确定被拆迁人维修资金可使用额度清单，用于被拆迁人现有房屋的共用部位、共用设施维修，具体申请办理程序按本操作细则第二、三、四条规定办理。（九）符合本条（七）、（八）款的业主，在申请维修资金用于中修及中修以上项目时，可享受住宅物业专项维修财政补贴政策。（十）本操作细则自发文之日起试行。附件一宁波市物业专项维修资金交存通知单（交存人）：按《宁波市物业专项维修资金管理办法》规定，（建设单位名称）建设的（项目名称），经核对，应交存元物业专项维修资金。请贵单位接本通知后3日内，将该项目的专项维修资金交存至下列银行账户。开户行及账号：维修资金管理机构（盖章）年月日附件二：宁波市物业专项维修资金交存证明书（房产交易与权籍管理机构）：（建设单位名称）建设的（项目名称）已按规定交存物业专项维修资金元（后附已交存维修资金房屋清单）。特此证明。维修资金管理机构（盖章）年月日附件三：宁波市物业专项维修资金交存申报表单位：平方米、元交存单位（人）联系人联系电话项目概况项目名称项目地址所属街道物业服务企业所属社区总建筑面积交存维修资金交存情况层数有无电梯面积交存标准交存额总层数为6层及6层以下房屋建筑面积有电梯无电梯总层数为7-11层房屋建筑面积有电梯无电梯总层数为12-21层房屋建筑面积有电梯总层数为22层级以上房屋建筑面积有电梯应交专项维修资金的配套用房面积有电梯无电梯有产权车库面积有电梯无电梯合计交存单位（人）：（盖章、签字）年月日物业专项维修资金交存分套清单单位：平方米、元幢号室号房屋总层数有无电梯房屋建筑面积交存标准应交存维修资金业主姓名业主手机号码合计交存单位（人）：（盖章、签字）年月日备注：业主姓名应填报所有房屋产权共有人的姓名。附件四：宁波市住房公积金转存专项维修资金申报表业主姓名身份证号码配偶姓名身份证号码建立账户房屋的建筑面积建立账户房屋的地址联系电话本次转存专项维修资金额度本人及本人配偶申请将住房公积金账户内元资金转入本人房屋的物业专项维修管理资金账户。特此申请。申请人及配偶签字：年、月、日住房公积金管理机构审核意见盖章：年月日维修资金管理机构意见盖章：年月日备注：1、申请人在报当地住房公积金管理机构审核时，附带住房公积金机构所需材料。2、申请人报维修资金管理机构审核时，附本表以及建账房屋的房产证复印件（校对原件）。3、本表一式三份，一份给申报人，一份给公积金中心，一份给维修资金管理机构。附件五：宁波市中修以上项目维修资金使用申请表（不申请财政补贴）申报单位经办人联系电话维修项目详细地址所属街道所属社区物业服务企业是否成立业主委员会申请内容（维修资金管理机构）：现有（幢号）需要进行中修以上的维修，维修的主要内容为；工程预算费用为元，涉及户、平方米，分摊费用为元/平方米。按照受益业主所拥有的房屋建筑面积的比例分摊到户原则，其中已交存物业专项维修资金的业主有户、平方米，应承担元。已达到《宁波市物业专项维修资金管理办法操作细则》第二条第三款规定的申请使用条件，请贵单位将已交存物业专项维修资金的业主应承担的维修费用元按维修工程合同约定划拨至（开户行及账号）。申请单位：（盖章）年月日业主委员会（社区居委会）意见（章）年月日辖区房产管理部门备案（章）年月日维修资金管理机构审核意见（章）年月日授权委托书（维修资金管理机构）：兹委托（被委托单位全称）全权代表（业主委员会或社区居委会）到贵中心办理（项目名称）专项维修资金申请等相关事宜。由此产生的一切经济责任和法律后果由我业主委员会（社区居委会）承担。特此申明!业主委员会（社区居委会）年月日附件六：项目维修和更新、改造方案（示范文本）一、项目概况项目由开发建设，坐落于，结构为，共有幢，户，平方米，年月竣工，已超过房屋保修期。二、申请使用专项维修资金的原因据业主反映和现场查勘，项目（楼栋号）存在的情况，影响业主正常生活，需要申请使用专项维修资金进行修缮。三、维修和更新、改造内容及施工工艺。四、维修和更新、改造费用经查询，本次申请使用专项维修资金的（楼栋号）共有专项维修资金余额元。工程预算费用为元，涉及户、平方米，分摊费用为元/平方米，按照受益业主所拥有的房屋建筑面积的比例分摊到户，其中已交存物业专项维修资金的业主应承担元，未交存物业专项维修资金的业主应承担元。该方案经专有部分占相关建筑物面积三分之二以上且占相关人数三分之二以上的业主书面同意后，维修和更新、改造工程费用从相关业主个人账户中核减，未交存或账户余额不足的物业专项维修资金的业主应承担的维修费用由业主自筹到位。五、维修和更新、改造组织方式本次维修和更新、改造工程以方式确定施工企业。拟（聘请、不聘请）监理公司为监理单位，对工程进行全程监理。经业主委员会（社区居委会）决定（委托、不委托）专业中介机构对工程造价进行审核。工程竣工后，由业主委员会（社区居委会）决定邀请、、、等单位对工程进行验收，并共同签署《维修和更新、改造工程验收报告》。拟于年月日起，以方式对维修和更新、改造方案进行业主书面确认。六、保修期和质量保证金设定本次维修和更新、改造工程保修期设定为年；工程质量保证金为合同总价的%。(不大于5%)七、决算费用约定决算费用未超过工程预算金额的%时，业主视为同意，最终按照决算费用进行分摊，并从相关业主个人账户中核减。业主委员会或社区居委会主任（签字）年月日业主委员会或社区居委会（盖章）年月日附件七宁波市房屋维修工程施工合同（示范文本）甲方：乙方：合同签订地址：甲方将工程发包给乙方，双方同意按照国家有关规定、《宁波市物业专项维修资金管理办法》及其配套政策，遵循自愿、公开和诚实信用的原则，双方就本工程施工协商一致，签订本施工合同如下工程项目及范围：工程项目项目范围承包形式工程造价（元）工程总价（大写）工程期限：本工程自年月日开工至年月日完工。第三条双方约定工程结算采取的方式按下列第种方式：工程预决算：本工程预决算按国家相关定额及取费标准执行。工程竣工结束须进行审计（或审核），最终决算金额以审计（或审核）审定为准。按相关分摊业主的意愿，本工程以固定总价发包，最终结算额以合同为准。其他方式：。第四条双方约定工程款的支付采取的方式按下列第种方式乙方垫付工程款，工程竣工验收合格后，甲方持相关资料向（维修资金管理机构）申报，经审核符合拨付条件的，由（维修资金管理机构）按（审计审定额、合同价、结算价等）一次付清除工程质量保证金外的工程款。2、工程开工前，甲方持相关资料向（资金管理机构）申报，经审核符合拨付条件的，由（维修资金管理机构）在工程开工后15天内向乙方预拨工程预算额的%，工程竣工验收合格，由（维修资金管理机构）按（审计审定额、合同价、结算价等）一次付清除工程质量保证金外的工程余款。3、其他方式。工程竣工验收工程竣工后甲方按照国家相应的建设工程质量验收标准对工程进行竣工验收，并填写竣工验收质量检验评定意见。在验收中发现的问题，乙方要限期整改。第六条工程质量保修工程质量保修期按国家现行的规定执行，未有规定的，双方约定期限为：；双方约定工程质量保证金为工程款的%（不高于5%）。保证金待保修期满后15天内一次付清。若甲方无需扣除质量保证金，在第九条说明。违约责任：按现行国家相关规定处理。第八条争议：当事人约定按第种方式解决。1、协商解决不成的提交仲裁委员会仲裁。2、协商解决不成的依法向人民法院起诉。第九条其他约定事宜：第十条本合同一式四份，甲乙双方各执一份，报（辖区房管部门、维修资金管理机构）各备案一份，经甲乙双方签字盖章后生效。甲方（盖章）：乙方（盖章）：法定代表人：法定代表人