农村宅基地买卖

农村宅基地买卖 【农村宅基地买卖】民事审判中的若干疑难问题研究 本文针对审判实务中经常遇到的一些问题进行了归纳梳理，有针对性的提出了自己的观点和解决问题的办法。一是对《物权法》第十九条规定的不动产异议登记规定的，提出异议登记后的起诉是何种起诉，进行了探讨，提出了应是民事诉讼，是确认之诉。法院的确权与行政机关的处理之间是并列的关系，当事人有选择权，当事人选择向法院起诉的，法院应当作出判决。二是对农村宅基地、房屋的转让问题进行了研究，认为单独的宅基地不能买卖，但是农村的房屋可以自由的买卖;出卖未经土地管理部门批准所建的房屋，#买卖#应属有效合同。三是对交通事故赔偿纠纷中常见的5种问题做了分析，认为:1、挂靠车辆发生交通事故时实际车主与所挂靠的公司是共同被告，应承担连带赔偿责任。2、机动车未参加交强险时的赔偿问题，对机动车所有人不投保交强险的，在发生事故后，对交强险责任限额范围的数额，应由机动车的所有人承担，不足的部分，再由责任方按过错程度分担。3、关于机动车买卖不过户发生事故的责任承担问题，不应让原车主承担赔偿责任，为避免有的车主为逃避责任可能会串通他人，与没有赔偿能力的人订立车辆转让，来逃避赔偿责任，可以规定，原则上原车主不承担赔偿责任，但是对实际车主没有能力赔偿的部分原车主承担补充赔偿责任。4、肇事车主、司机死亡其亲属得到的死亡赔偿金是否属于遗产?对方受害人 起诉肇事车主、司机的近亲属赔偿怎样处理?提出死亡赔偿金可以视为遗产。四是对农村建房时发生事故的赔偿问题进行探讨，对农民自建住房是否适用《建筑法》和农村建房时发生伤亡事故如何处理提出了看法。 一、《物权法》规定的不动产异议登记，实务中往往是先经行政诉讼，能否不经行政诉讼直接确权 《物权法》第十九条规定:“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。 不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。 ” 这里规定的的申请人在异议登记后15日内向人民法院提起的诉讼，是行政诉讼还是民事诉讼存在不同的认识，该条规定的诉讼应是确认之诉，属于法院的民事诉讼受案范围。下面通过一个具体的案例进行分析:原告梁某与被告杨某土地使用权纠纷案。原告梁某诉称:2001年12月11日，原、被告共同出资购买了郭某位于睢县城关镇水口路南段路西的一宗面积为545.68平方米的土地使用权，当时土地使用权证办在了被告的名下。因被告想独占该块土地使用权，双方 发生纠纷，现睢县国土资源局已依照物权法的规定对原告的异议进行了登记，为此，提起诉讼，请求确认土地使用权为原、被告共有。睢县法院审查后认为:此案属土地使用权争议，按照《土地管理法》的规定，应由人民政府处理，裁定驳回了原告的起诉。原告不服上诉至商丘市中级人民法院，商丘中院认为该案应由政府处理，不属法院民事诉讼的受案范围，驳回了原告的上诉。原告向河南省高级法院申请再审，河南高院认为，本案不属于人民法院受理民事案件的范围，驳回了原告的再审申请。法院的做法是对是错呢?笔者做以下评析: (一)本案的关键问题是是否属于法院主管的问题，是一个程序问题。对于不动产登记簿记载事项错误的，对利害关系人如何进行救济，我国法律规定了相应的救济渠道。在《物权法》实施前，我国法律规定的救济渠道有:1、行政诉讼程序;2、行政机关的自行更正程序，3、行政复议程序。对没有超过行政诉讼起诉期限的，当事人可以向人民法院提起行政诉讼。具体的起诉期限是:在知道作出具体行政行为之日起3个月内，公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对于涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。对超过行政诉讼起诉期间的，对确实登记错误的，可以通过行政执法监督程序纠正。比如《河 南省行政机关执法条例》第三十八条规定:“县级以上人民政府对下级人民政府、同级人民政府对所属工作部门的违法具体行政行为，可以责成作出具体行政行为的机关纠正，或者人民政府自获知之日起60日内予以撤销、纠正。”《物权法》实施后，对不动产登记簿记载事项错误的又设计了一个新的救济程序，即异议登记制度。《物权法》第十九条规定:“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”然而，该条法律实施后，各地法院对该条文的理解有不同认识，有的认为，该条规定的向法院提起诉讼， 是指行政诉讼，起诉登记机关;有的认为是提起民事诉讼，是确权之诉，凭法院确认的结果，到登记机关办理相应的登记。 (二)《物权法》第十九条规定的起诉是民事诉讼的理由及<<物权法》规定的异议登记制度与《土地管理法》等法律规定的自然资源的所有权、使用权权属争议由政府处理的关系。《物权法》第三章(即物权的保护)第三十三条规定:“因 物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”该条是关于物权确认请求权的规定，是物权保护请求权的一种。请求确认物权，包括请求确认所有权和请求确认他物权。“物权人可以请求有关行政机关、人民法院等部门确认物权的归属和内容。” “既不向法院提起„确权之诉?，也不向登记机构申请„变更登记?，这种情形，已经登记的„异议?的存在，将一直„阻止?登记薄上的所有权人转让财产。因此应该规定„异议登记?的有效期限，超过一定的期限，„异议登记?就失效。”因此，利害关系人提起异议登记后，向法院提起的诉讼是民事诉讼。法院审判与行政机关的确权处理是并列关系，当事人有选择的权利，当事人选择向法院起诉的，法院应当作出确权判决，当事人选择行政机关处理的，有权的行政机关应当依法作出处理，不能推诿，以保护当事人的合法权益，以定分止争。 二、农村宅基地、房屋的转让问题 (一)对农村居民转让房屋的效力问题。 对此问题，有不同认识，有的认为有效，有的认为在集体成员内部转让有效，否则无效。在农村，随着经济的发展，农民收入的提高，农民就业意识的转变，农民迁往城镇的日益增多，农村卖房的现象普遍增多，因此产生的纠纷日益增多。 有必要对此类案件做一些探讨。出卖房屋的原因有:1、一家有多处房屋;2、发财了，不愿在农村居住，在城市买了房子将老家的房子卖掉;3、原来家住农村的乡村教师、乡干部、基层单位的职工因工作调往城市或者在城市买了房子。首先需要明确的是对于未建房的宅基地，是不准买卖的，单纯买卖宅基地的合同应为无效合同。因为农村居民的宅基地是通过审批无偿得到的，是政府为农村居民提供的基本保障，因此，宅基地只能使用，不能单独出卖、转让。对于建了房子的宅基地，农村居民出卖房屋时，宅基地使用权一并转移给买受人。其依据是《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条的规定即“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由 原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。”。《土地管理法》第六十二条第四款规定:“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”由此可见，农村村民出卖房屋是合法的，引起宅基地使用权的转移。 对于卖给谁，是卖给同一集体组织成员或者是卖给任何第三人都是可以的。因为现在法律、行政法规没有强制性的规定必须卖给同一集体组织成员。 (二)对于出卖未经土地管理部门批准所建的房屋，买卖合同是否有效的问题。 在农村，有些农民建房未经批准，但是房子建成后，土地管理部门不管不问，有些房子建成多年，仍未取得土地使用权证。有些人将这样的房子卖了，这样的买卖合同是否有效呢?曾有一个案例:王某在10年前未经批准建了四间房屋，位 置在一乡镇的大街旁，王某将房屋该房屋卖给了张某，现在房屋升值，王某以该该房未经批准建设，违反了《土地管理法》的规定为由，请求确认合同无效。对此类案件，不应确认合同无效。理由是:1、王某反悔，有违诚实信用原则;2、《土地管理法》的规定属于管理性强制性规范，不是效力性强制性规范，根据《最高人民法院关于审理<合同法>的解释》(二)第十四条的规定:违反法律、行政法规的强制性规定是指效力性强制性规定。