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推荐 转载 斥天项目存款本钱正在会计核算与 推荐 转载 斥天项目存款本钱正在会计 核算与 [推荐][转载]斥天项目存款本钱正在会计核算与天皮删值税、 企业 2011年11月02日 本文章蜗牛生活网 整理发布～ 开发项目贷款利息在会计核算与土地增值税、企业所得税的差异阐发 2007年11月05日 开发项目贷款利息的扣除是目前土地增值税清算过程中的热点和难点问题。本文就开发项目贷款利息在会计核算与土地增值税、企业所得税的差异如下，供大家参考: 一、财务会计对开发项目贷款利息处理的演化 (一)1993-1997年行业财务、会计制度的规定 《施工、房地产开发企业财务制度》(1993年1月11日财政部发布)的有关规定: 第十四条 企业流动负债的应计利息支出，计入财务费用。企业长期负债的应计利息支出，筹建期间的，计入开办费;生产期间的，计入财务费用;清算期间的，计入清算损益。其中，与购建固定资产或者无形资产有关的，在资产尚未交付使用或者虽已交付使用但尚未办理竣工决算以前，计入购建资产的价值。 第五十三条 企业产生的销售费用、管理费用和财务费用，计入当期损益。 第五十七条财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，和企业筹资发生的其它财务费用。 《房地产开发企业会计制度》[(93)财会字第02号]的有关规定: 第401号科目“开发成本”第一条第四项明确规定:企业为进行资金的筹集等理财活动而发生的利息支出以及企业行政管理部分为组织和管理房地 ，应作为期间，直接计入当期损益，不产开发经营活动而发生的管理费用费用 在本科目核算。 第522号科目“财务费用”第一条规定:本科目核算企业在房地产开发经营过程中，为进行资金筹集等理财活动而发生的财务费用，包括利息支出、 汇兑损失以及相干的手续费等。 为购建固定资产而筹集所发生的费用，在固定资产尚未完工交付使用前发生的，应计入有关固定资产价值内，不包括在本科目的核算使用范围内。 第407号科目“开发间接费用”的核算内容不包括任何利息支出。 上述规定说明了:房地产企业开发产品虽然是不动产，但是对于该行业来说是一种在日常活动中持有以备出售的商品或者处在生产过程中的产品，因此是存货而不是固定资产。这一点在该行业会计制度的附件资产负债表编制说明中的第八条可得到印证:“存货”项目应根据“物资采购”“采购保管费”“库存材料”“库存设备”“低值易耗品”“材料成本差异”“委托加工材料”“开发产品”“分期收款开发产品”“出租开发产品”“周转房”“开发成本”等科目的期末借贷方余额相抵后的差额填列。 可见，按照1993年出台的房地产企业的行业财务、会计制度规定，开发项目贷款利息不属于“为购建固定资产而筹集所发生的费用”，不需求计入开发产品成本中去，而是作为财务费用核算。 (二)1998年以来，企业会计制度、财务制度、企业会计准则对开发项目贷款利息规定的变更情形 1998年，《财政部关于执行具体会计准则和〈股分有限公司会计制度〉有关会计问题解答》(财会字[1998]66号)第七条规定:从事房地产开发业务的公司，为开发房地产而借入的资金所发生的借款费用，在开发产品完工之前，计入开发成本;在开发产品完工之后，计入当期损益。 1998年，《企业会计准则??建造》(财会字[1998]25号)17.合同成本不包括下列费用:„„(3)企业筹集生产经营所需资金而发生的财务费。 用 1999年，《财政部关于印发〈房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定〉的通知》(财基字[1999]74号)第十二条规定:房地产开发企业为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用，在开发产品完工之前，计入开发成本。开发产品完工之后而发生的利息等借款费用，计入财务费用。 2000年，《企业会计制度》(财会字[2000]第025号)第七十七条规 外，其他借款均应于定:除为购建固定资产的专门借款所发生的借款费用费用发生当期确认为费用，直接计入当期财务费用。本制度所称的专门借款，是指为购建固定资产而专门借入的款项。„„每一会计期间利息资本化金额的计算公式如下: 每一会计期间利息的资本化金额,至当期末止购建固定资产累计支出加权平均数×资本化率 累计支出加权平均数,Σ(每笔资产支出金额×每笔资产支出实际占用的天数,会计期间涵盖的天数) 为简化计算，也可以月数作为计算累计支出加权平均数的权数。„„ 《企业会计制度——会计科目和会计报表》关于“1603在建工程、4101生产成本/开发成本、基本生产成本、辅助生产成本、4105制造费用、4107劳务成本”的说明中，均未提及利息资本化的核算问题。 2001年，《企业会计准则—借款费用》(财会[2001]7号)引行明确规定:该准则不触及房地产商品开发过程中发生的借款费用。 2006年，《企业会计准则第17号—借款费用》 (财会[2006]3号，以下简称17号准则)规定:“第四条企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相干资产成本;其 ，应当在发生时根据其发生额确认为，计入当期损益。 他借款费用费用 符合资本化条件的资产，是指需求经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。 „„第六条在资本化期间内，每一会计期间的利息(包括折价或溢价的摊销)资本化金额，应当按照下列规定确定: (一)为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，应 ，减去将尚未动用的借款资金存入银行当以专门借款当期实际发生的利息费用 取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定。 专门借款，是指为购建或者生产符合资本化条件的资产而专门借入的款项。 (二)为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款的，企业应当根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率应当根据一般借款加权平均利率计算确定。 资本化期间，是指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点 的期间，借款费用暂停资本化的期间不包括在内。” 2006年10月，财政部颁布的《<企业会计准则第17号——借款费用>应用指南》规定: (一)符合借款费用资本化条件的存货 根据本准则规定，企业借款购建或者生产的存货中，符合借款费用资本化条件的，应当将符合资本化条件的借款费用予以资本化。 符合借款费用资本化条件的存货，主要包括企业(房地产开发)开发的用于对外出售的房地产开发产品、企业制造的用于对外出售的大型机械设备等。这类存货通常需求经过相当长时间的建造或者生产过程，才能达到预定可销售状态。其中“相当长时间”，是指为资产的购建或者生产所必需的时间，通常为1年以上(含1年)。 (二)一般借款利息费用的资本化金额 一般借款是指除专门借款以外的其他借款。 根据本准则第六条(二)规定，在借款费用资本化期间内，为购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，一般借款应予资本化的利息金额应当按照下列公式计算: 一般借款利息费用资本化金额,累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数×所占用一般借款的资本化率。 所占用一般借款的资本化率,所占用一般借款加权平均利率,所占用一般借款当期实际发生的利息之和?所占用一般借款本金加权平均数 所占用一般借款本金加权平均数,Σ(所占用每笔一般借款本金×每笔一般借款在当期所占用的天数/当期天数)” 《企业会计准则第15号——建造合同(2006)》第十七条 合同成本不包括应当计入当期损益的管理费用、销售费用和财务费用。 2006年11月,企业会计准则编审委员会编写的《最新企业会计准则讲解与运用》第十七章企业会计准则第15号——建造合同之三(二)2指出:“国际会计准则第18号规定‘如果承包商采用《国际会计准则第23号——借款》中选用的处理办法，则一般可以直接归属于合同业务并能分配于特定费用 合同的费用还包括借款费用’，也就是说部分借款利息可以列入合同成本;但我国会计准则第17号规定合同成本不包括筹集生产经营所需资金而发生的财务费用，财务费用都得列入期间费用。”(见立信会计出版社2006年11月第2版《企业会计准则讲解与运用(修订版)第263页》) 2006年10月，《财政部关于印发<企业会计准则——应用指南>的通知》(财会[2006]18号)所附录的《会计科目和主要帐务处理——会计科目》关于“1604在建工程、5001生产成本/开发成本、5101制造费用、5201劳务成本、5301研发成本、5401工程施工、5403机械作业”的说明中，均未提及利息资本化的核算问题。 经由过程列示上述文件，我们可得出如下结论: 1.《企业会计制度》(财会字[2000]第025号)和《企业会计准则— 》(财会[2001]7号)属于一般规定，它们没有触及房地产商品开发借款费用 过程中发生的借款。而《财政部关于印发〈房地产开发企业财务管理若干费用 问题的补充规定〉的通知》(财基字[1999]74号)和17号准则，则专门针对房地产开发企业项目贷款利息，明确规定在完工前应当资本化计入开发成本，而不应作为财务费用处理。按照《立法法》第83条“特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定;新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定”的原理，房地产开发企业项目贷款利息在完工前理应计入开发成本，而不应作为财务费处理。 用 2.2006年财政部颁布的最新《企业会计准则第15号——建造合同》与17号准则之间互相矛盾，在运用时千万要小心。 3.尽管行业财务规定、17号准则对“房地产开发企业项目贷款利息在完工前应计入开发成本”作出了规定，但是会计科目说明没有进一步阐述，作为立法者当然没有什么问题——防止重复累赘嘛;但对于直接操作者——会计从业人员而言，就有了“多一事不如少一事”的借口;财务软件公司也乐得走捷径，不作提示资本化或者不提供资本化的计算公式与帐务处理方法。因此，“符合利息资本化条件而不按照规定使开发产品利息成本化”存在高风险，中介执业人员、国家有关监管部分的工作人员都要引起足够的重视。 二、房地产项目贷款利息成本化的积极意义 房地产开发企业项目贷款利息在完工前应计入开发成本的积极意义就在于: (一)建筑产品具有建设周期长、占用资金额大的特点。17号准则克服了《企业会计制度》(财会字[2000]第025号)过分侧重于工业企业核算、忽视房地产开发企业特殊性的缺陷。 (二)17号准则使房地产开发企业的开发成本与非房地产开发企业固定资产购建工程完工前利息资本化的规定能够一一对应，会计核算口径一致，使企业“自行组织施工建造衡宇”与“外购衡宇”在价值构成上具有可比性。 (三)一般来说，开发商更愿意将上述利息当期费用化，以便掩盖其房地产开发攫取暴利的***。因为利息成本化，意味着:开发周期越长，占用资金额越大，利息承当就越重。利息分配的不仅要考虑资金占用金额的因素，还要考虑占用资金的时间长短。利息需求在各开发项目之间、未完工项目与完工项目(存货)之间进行分配，并随着销售(包括视同销售)的实现而逐渐、分期转移到销售成本中去，与原来核算方法相比，产生了时间性差异(利息隐含在开发产品的成本中与计入期间费用所产生的差异)和永久性差异(按照专门规定，企业将自行开发产品转作自用固定资产时，利息应当资本化，不能在当期纳入损益)。这在企业所得税审核中特别值得关注。 至于利息分配时如何同时考虑“占用金额”和“占用时间”的问题，解决方法是现成的，那就是参照《企业会计制度》(财会字[2000]第025号)第七十七条规定的“每一会计期间利息资本化金额的计算公式” 或者财政部颁布的《<企业会计准则第17号——借款费用>应用指南》所论说的利息资本化金额的计算公式。 三、土地增值税政策出台时对利息扣除的规定 1995年1月27日发布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字,1995,006号)第七条所列的计算增值额的扣除项目，具体为: (一)取得土地使用权所支付的金额„„ (二)开发土地和新建房及配套设施的成本„„ (三)开发土地和新建房及配套设施的费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5,以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明 按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10,以内的，房地产开发费用 计算扣除。 上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 (四)旧房及建筑物的评估价格„„ (五)与转让房地产有关的税金„„ (六)根据条例第六条(五)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20,的扣除。 结合财会制度的演化过程，我们可以看出如下两点: 一是土地增值税的税制是建立在当时的房地产行业会计制度基础上的,即允许扣除的开发成本是不含银行借款利息支出的。 二是如果纳税人的银行借款利息支出已经计入开发成本的话, 执行“凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10,以内计算扣除” 或者“按扣除项目前两项规定计算的金额之和进行加计20,扣除”时，切记应当把项目成本化的利息剔除以后再作为计算扣除的基数。 由于企业执行财务会计制度的环境是千差万此外，企业对开发项目的利息支出的财务处理，有些记入开发成本，有些则图方便记入当期财务费用。由于土地增值税政策出台时的局限性，在利息扣除上可以简单处理——利息在 划清开发项目界限的前提下，不需求在未完工项目与完工项目(存货)之间进行分配。但是对于有税收筹划眼光的纳税人来说，为了削平增值额的“高峰”和考虑钱银的时间价值，有些纳税人可能宁愿不怕麻烦，将利息在未完工项目与完工项目(存货)之间进行分配，从而求得更优、更加“节税”的增值额。在符合“据实扣除”条件的前提下，问题的关键是:要防止利息的重复扣除，税企双方必须确认，到X年X月X日止所发生的利息支出已经扣除了几何元，防止人事变更和事过境迁而产生误会或者耗费大量人力物力在以后的清算中需要重新划分计算哪些利息已经扣除、哪些未扣除。 四、不同税种对利息、罚息的扣除存在差异 (一)企业所得税和土地增值税对项目贷款利息资本化处理不同 《企业所得税税前扣除办法》(国税发[2000]84号)第三十四条 纳税人发生的经营性借款费用，符合条例对利息水平限定条件的，可以直接扣除。为购置、建造和生产固定资产、无形资产而发生的借款，在有关资产购建期间发生的借款费用，应作为资本性支出计入有关资产的成本;有关资产交付使用后发生的借款费用，可在发生当期扣除。纳税人借款未指明用处的，其借款费应按经营性活动和资本性支出占用资金的比例，合理计算应计入有关资产成用 本的借款费用和可直接扣除的借款费用。 第三十五条 从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本。 第三十六条 纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本50%的,超过部分的利息支出,不得税前扣除。 《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)规定:开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象;属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。 土地增值税则区分纳税人是否有银行证明而确定按照据实扣除或者按照比例扣除。我们应当防止将企业所得税的上述政策规定随便移植到土地增值税中去。 (二)土地增值税和企业所得税对项目贷款罚息处理不同 《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第八条第二款规定:对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。笔者认为，这个规定，带有明显的行政主义色彩，虚高 了纳税人的增值额。但税法如此，我们应当无条件执行。 而《国家税务总局关于企业所得税若干业务问题的通知》(国税发[1997]191号)第二条规定:纳税人逾期归还银行贷款，银行按规定加收的罚息，不属于行政性罚款，允许在税前扣除。《企业所得税税前扣除办法》(国税发[2000]084号)第五十六条规定:纳税人按照经济合同规定支付的违约金 、罚款和诉讼费可以扣除。 (包括银行罚息) (李健强) 本文转自:蜗牛生活网 [推荐]上海交通事变伤残审定中央的天址 [热门]谁帮渭掖上里的意义创做收现出有本性的水星笔墨体讴名? 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