火车南站现有商铺招商计划书

火车南站现有商铺招商计划书 南京火车南站商铺招商项目计划书 一、项目基本状况 地理位置:南京火车南站地处双龙大道、机场高速、绕城公路、秦淮新河围合而成的长方形区域内～占地2平方公里～距南京市市中心约10.5公里。南京南站是京沪高速铁路五大客运站之一～地理位置俱佳。 周边环境:政府对南京南站地区的四大定位中～已明确南站周边地区未来是高端智力服务区、是标志性的门户地区。南站地区连接江宁和雨花台两个大区～周围交通便利～环境优美～拥有良好的房产开发条件。有关部门统计～南站地区及其周边未来估计将有100万居民在此安家。众商家也纷纷将眼光投向了南站地区。以雨花台区为例～就正在积极与南京南站的对接工程。计划在此建设一个现代化的宁南商贸区～包括交通枢纽型商业区、开放式购物公园区和特色专业型街区三大组团。有关部门透露～一项围绕南京南站周边地区开发、总投资达300亿元的庞大发展规划已经进入实质性操作阶段。加以时日会形成以南京南站为中心的新的商业、服务业中心。 建筑结构:设京沪场、沪汉蓉宁杭场、宁安场三个接发列车场～共15台28线～主要由地下二层～地上三层组成。地下一层和二层分别为南京地铁一、三号线的站厅层和站台层。地面层为地铁和车站的进出站层～二层为车站的站台层～三层为高架候车层。 配套设施:中央空调、通风、排烟及消防等设施齐全～一至三层通过自动扶梯上下行走便捷～此外水电容量充足。 招租面积:南京南站总建筑面积38.7万平方米～主站房28.1万平方米～规划商业实际使用面积1.75万平方米～分布在到达层、候车层和商业夹层。 二、商业环境 1、周边商业市场简析 本项目周边的商业中心基本上正在建设中～目前还没有大型文化、商务、金融中心～目前还没形成商业中心。 2、商业市场存在空白 从上面的商业市场分析～项目周边商业存在一定的空白～比如银行、大型超市、大型商场～商业有一定发展空间。 三、优劣分析 长远发展优势: 1、交通方便～商铺位于南京南站内～人口流量大, 2、17500平方米的商业面积～商业载体较大～可发挥性较强, 3、有一定的升值潜力, 4、随着区域内的开发建设～人口数量的增加～拥有较大的潜在商机, 5、区域认知度的提高将为南站商业发展带来契机。 近期内优势,3年内,: 南京火车南站是亚洲最大的交通枢纽～每天进出车站的大流量旅客就是商铺潜在的、固定的顾客群体。 劣势: 1、周边配套设施还不完善, 2、商业不繁华～商业氛围没没有形成。 四、市场形象定位 从整体的市场营销环境和项目的特点考虑～3年内我建议功能定位如下: 1F: 2F: 3F: 五、 招商策略 1、招商方式 采用一对一的方式～即通过招商人员直接接触目标客户群体～针对目标客户群体拜访招商～既节约成本～又直接有效。 2、招商推广 a、房产、中介网站广告,费用低、时效长、目标客户群集中, b、广告宣传单 c、向一些房产、中介网站发布招租信息 六、租金 根据周边商铺和写字楼的市场价格调查,见附件价格调查,,我建议该项目价格定位: 楼层 基准价 前3年递增系数 3年后递增系数 1F 2.6,3.3 8% 8%,15% 2F 1.6,2.2 8% 8%,15% 2F 1.6,2.2 8% 8%,15% 备注:1.根据规划，进行整体定位装修，以上2F\3F价格为装修后的价格; 2.具体递增幅度根据本区域内同类相关物业市场情况定。 七、优惠策略 租期初步确定为一年租期、二年租期、三年租期、五年租期。一年起租～最长期限为5年～目的是在最初的发展期可以获得稳定的租金收益。租金将根据客户的租期长短给与一定的优惠～具体优惠办法如下: 一年租期～租金优惠折扣99%, 二年租期～租金优惠折扣96%, 三年租期～租金优惠折扣93%, 五年及五年以上租期～租金优惠折扣90%。 八、招商步骤 1、商讨该商铺招商定位 2、商铺设计 3、商铺广告宣传推广 4、签订