最新房地产企业土地增值税和营业税政策辅导

最新房地产企业土地增值税和营业税政策辅导 房地产企业土地增值税和营业税政策辅导(天桥) 山东省国税局中心 许明 课件下载:xuming6801@126.com 密码:135790 第一讲 土地增值税清算政策 一(征税范围的界定 (一)原则上只有转让国有土地使用权的行为才需要缴纳土地增值税。 (二)转让国有土地使用权的同时转让地上建筑物及其附着物(不能随便移动，一旦移动就会丧失原来的用途)的，也必须缴纳土地增值税。 思考:甲企业转让一处厂房，转让价款3000万元，其中2000万元属于土地价款，600万元是房屋的价款，400万元属于机器设备的价款。 问:确认缴纳土地增值税的收入时，应当确认为多少, 答:2600万元。 思考:假设上述收入中还包括青苗补偿费收入20万元。 是否作为计算土地增值税的收入, 答:应当作为计算土地增值税的收入额。 (三)只转让地上建筑物，不转让土地使用权的行为，不需要缴纳土地增值税。 思考:甲企业将一座房屋转让给乙企业，房屋的转让价款1000万元，每年对房屋所占的土地收取20万元的租赁费。 不需要缴纳土地增值税。 (四)转让集体土地使用权的行为原则上不一定缴纳土地增值税。 但自2007年1月1日起，根据国税函【2007】645号文件的，土地 使用者转让土地时，如果没有确定土地证(产权)，无论是否办理土地的过户手续，只要土地使用者享受占有、使用、收益或处分该土地的权利的，都应当依法缴纳土地增值税和营业税。 小产权房也应当缴纳土地增值税和营业税。 (五)必须在转让土地使用权时确定了收入或视同取得收入，才需要缴纳土地增值税。 二(征税对象的确定 对基本的核算单位征税。 一套房屋;一块土地;一幢房屋;一个小区;一个开发项目;等。 三(征收方式 (一)预缴: 1.按月预缴，或按季预缴;项目销售完毕时进行清算，多退少补。土地增值税限制第16条 2.根据鲁地税发【2004】33号第2条:预缴土地增值税仅限于房地产企业，其他不从事房地产开发的企业转让不动产不需要预缴土地增值税。 3.预缴的比例由个地市税务机关确定。 4(预缴的税额=【当期实现的销售收入+(期末预售房款余额-期初预售房款的余额)】*1% 5.思考:房地产企业没有按规定的期限预缴土地增值税，是否构成偷税行为, 答:不属于偷税行为。 土地增值税细则第16条:纳税人应当在项目竣工结算时才能计算出土地增值额。没有进行结算前，无法确定准确的扣除项目，因此计税依据不可能准确。 征管法第63条:编制虚假的计税依据，造成少缴或未交土地增值税的，按偷税处理。 土地增值税预缴的目的无论均衡入库。 但应当注意:虽然没有按规定的期限 预缴土地增值税不属于偷税行为，但应当按规定加收滞纳金。并且可以按征管法第68条规定采取强制执行措施。 (二)清算 四(清算办法 (一)土地增值税的清算原则 一个项目一清算;完工一个清算一个。国税发【2006】187号 (二)清算单位的确定 1.以有关部门批准的房地产开发项目作为清算单位。 2.分期开发的项目，以分期项目作为清算单位。 思考:商住楼的下边三层属于商业用房，上边9层属于住宅。审批的文件和会计上能够分别核算商业用房和住宅的收入和成本。是土地增值税的清算时，应当按两个清算单位还是一个清算单位, 国税发【2006】187号:应当作为两个清算单位清算。 开发项目中同时包括普通住宅和非普通住宅的，必须分别核算土地增值税的收入和扣除项目金额，不能分别核算的，应当作为一个开发项目进行清算，不得享受普通住宅的优惠政策。 (三)清算条件 1.强制性清算 (1)开发项目全部竣工并完成销售的。 (2)整体转让未竣工的开发项目。 (3)直接转让土地使用权的。 注意:属于强制性清算的项目必须在90日内报主管税务机关办理清算手续。国税发【2006】187号 2.选择性清算 (1)已竣工验收开发项目中，转让面积占可售面积的比例达到85%以上的，是否清算由主管税务机关确定。 (2)已竣工验收的开发项目中，转让面积占可售面积的比例收入没有 达到85%，但剩余的房地产已经转作自用或出租的，是否清算由主管税务机关确定。 (3)确定销售许可证或预售许可证已经超过3年仍旧没有销售完毕的，是否清算由主管税务机关确定。 (4)纳税人申请注销时没有办理土地增值税清算的，是否清算由主管税务机关确定。 A(如果企业注销后不再经营的，必须清算。 B(由于企业合并分立造成的注销行为，只要房地产有承继者，可以清算，也可以不清算。 (5)省地税局确定的其他清算情况。 国税发【2006】187号 五(土地增值税应纳税额的计算过程 (一)计算: 1.增值额=收入总额-扣除项目金额 2.增值率=增值额/扣除项目金额 3(应纳土地增值税=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除率 (二)收入总额的确定 1.根据土地增值税细则第5条:收入总额应当包括转让房地产一个的所有价款和价外费用。如:向购房者收取的违约金、罚款、滞纳金、逾期付 款的利息等。 价外费用缴纳土地增值税的前提必须是实际收到的款项，没有收到的价外费用，即使合同中约定，也不能确认为价外费用。 遵循收付实现制，不遵循权责发生制。 2.关于代收费用问题: 财税【1995】48号:房地产企业按县以上政府规定代收的各项费用，如果作为房价的一部分，则必须作为收入总额缴纳土地增值税，但可以作为扣除项目扣除;但不作为房价的组成部分的，则不需要并入收入总额缴纳土地增值税，但也不能作为扣除项目扣 除。 思考:代收的费用作为房价节税还是不作为房价节税(土地增值税), 得出:作为房价，可以节省土地增值税。 但应当注意:按企业所得税法规定，如果作为房价，开具在售房发票上，必须价外费用缴纳企业所得税。 但不开具在发票上，作为不征税收入中的政府性基金，不需要缴纳企业所得税。 3.视同销售: 房地产企业将开发产品用于中国法律、奖励、对外投资、分配给股东或 投资人、抵债、换物等，必须视同销售，缴纳土地增值税。 价格确定方法:按同地区同年度同类房地产的平均售价确定;或由主管税务机关按当年同类房屋的市场价格或评估价格缴纳。 国税发【2006】187号 注意:自用或出租的房地产不缴纳土地增值税。 企业以不动产对外投资的，不需要缴纳营业税和土地增值税;但自2006年3月2日起，一般企业以不动产投资于房地产企业用于房地产开发的，或者房地产企业将开发产品用于对外投资，不再免征土地增值税，营业 税仍旧免征。 财税【2002】191号、财税【1995】48号、财税【2006】21号 (三)扣除项目金额的确定 1.地价款 (1)准予扣除的地价款的金额=买价+契税+登记费+过户费等相关税费 (2)上述税费必须确定合法有效的凭证。 2.开发成本 (1)必须将会计上分摊到开发成本中的利息剔除。 会计制度第47条 因为借款利息属于财务费用，属于开 发费用，开发费用单独作为扣除项目，且不是实际发生的开发费用，是按照地价款和开发成本推算。 (2)必须将开发成本中分摊的地价款剔除。 3. 开发费用(不是企业实际发生的开发费用)=管理费用+销售费用+财务费用 (1)如果房地产企业利息能够按开发项目进行分摊，并能够提供金融机构贷款证明的: 开发费用=(地价款+开发成本)*5%+该项目分摊的利息 注意: 利息中如果包括银行罚息或逾期付款的利息或者超过同期同类贷款利率的利息，则不允许作为扣除项目。 (2)如果利息不能在不同的开发项目中分摊或不能提供金融机构贷款的证明: 开发费用=(地价款+开发成本)*10% 不能分摊: 开发费用=(地价款D+开发成本K)*10% 能够分摊: 开发费用=(D+K)*5%+L (D+K)*10%=(D+K)*5%+L L/(D+K)=5% 4. 税金=营业税+城建税+教育费附加 注意:房地产企业缴纳印花税不得扣除。但在计算企业所得税时可以扣除。 5.加计扣除=(地价款+开发成本)*20% (1)房地产企业购买土地后没有进行开发直接转让的，允许减除地价款和缴纳的相关税费，但不得享受加计扣除20%的政策。 (2)房地产企业购买土地后投入资金，将生地变为熟地的，允许加计扣除20%。 国税发【2006】31号:房地产企业将开发产品转作管理部门使用的，应当视同销售缴纳企业所得税;但自2008年1月1日起，根据企业所得税法实施条例第25条，上述行为不再缴纳企业所得税。 六(土地增值税的会计处理 (一)预缴时的会计处理 山东省按照销售收入与预售收入都要预缴土地增值税。 借:营业税金及附加 实际实现的收入*预征率 待摊税金 (预售房款期末余额-期初余额)*预征率 贷:应交税费——应交土地增值 税 待摊税金 (预售房款期初余额-期末余额)*预征率 如:甲房地产企业某小区实现销售收入2000万元，2008年12月31日预收账款余额为1200万元，12月1日预收账款的余额200万元。 (1)12月份应当预缴的土地增值税=2000*1%+(1200-200)*1%=30万元 借:营业税金及附加20 待摊税金10 贷:应交税费——应交土地增值税30 (2)次月初缴纳土地增值税: 借:应交税费——应交土地增值税30 贷:银行存款30 (3)2009年1月，实现销售收入1500万元，1月31日预售房款的余额400万元。 1月份应当预缴的土地增值税 =1500*1%+(400-1200)*1%=15+(-8)=7万元 借:营业税金及附加15 贷:应交税费——应交土地增值税7 待摊税金8 思考:企业按预售房款缴纳的营业税和土地增值税，在企业所得税预缴申 报时，是否可以税前扣除, 答:按预售房款缴纳的营业税，可以在企业所得税前扣除;但按预收账款预缴的土地增值税不得扣除。 企业所得税预缴报表第4行“利润总额”自2008年第二季度起，改为“实际利润额”=利润表利润总额+预售房款*利润率(20%)-亏损-不征税收入-免税收入-企业在“待摊税金”科目中核算的营业税和城建税及教育费附加 但注意:以后年度房地产企业按规定将待摊税金结转到“营业税金及附加”时，必须在利润总额基础上纳税 调增。 借:营业税金及附加 贷:待摊税金 (二)清算时的会计处理 应当补缴的土地增值税T=应纳土地增值税-已预缴的土地增值税 1.T为正数，属于应当补缴的土地增值税: 借:营业税金及附加T 贷:应交税费——应交土地增值税T 2.T为负数，属于多交的土地增值税: (1)借:应交税费——应交土地增值税T 贷:营业税金及附加T (2)申请退税，实际收到退税款时: 借:银行存款T 贷:应交税费——应交土地增值税T 七(土地增值税的优惠政策 营业税条例第8条、国办发【2005】26号、国税发【2006】187号、财税【2006】141号、财税【1995】48号、财税【2006】21号 (一)普通住宅: 1.增值率不超过20%，免征土地增值税;超过20%的应当全额缴纳土地增值税。 20%属于起征点，而不是免征额。 起征点:起征点以下不征税;超过起征点全额纳税。 免征额:免征额以下不征税;仅就超过部分纳税。 2.普通住宅的标准: (1)住宅小区的建筑容积率在1.0以上(1.2)。 建筑容积率=总建筑面积/居住区用地面积 (2)单套住宅的建筑面积不得超过120每平米(山东省:144平米) (3)实际成交价格应当低于同级别土地上的住房的平均交易价格的1。2 倍(山东省:1.44倍) (4)2006年3月2日前已经批准的普通住宅项目，即使不符合上述条件的，仍旧按普通住宅项目享受优惠政策。 3.高级公寓、别墅、度假村等不得享受普通住宅优惠政策。土地增值税细则第11条 4.既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应当分别核算土地增值额，不能分别核算的，一律不得享受普通住宅优惠政策。 800*70%*1.2%=, (二)因国家建设征用、收回的房地产已经因城市规划建设需要而搬迁 的，由纳税人自行转让的原房地产，经省地税局批准，免征土地增值税。 条例第8条、细则第11条 (三)个人将房地产无偿转让给直系亲属或其他承担赡养义务的个人，免征土地增值税。细则第2条 (四)将房地产通过公益捐赠的渠道捐赠给政府、民政、教育或其他社会福利或公益事业的，免征土地增值税。 细则第2条 (五)在企业兼并过程中，对被兼并企业将房地产转让给兼并企业的，免征土地增值税、营业税、印花税、契 税。 财税【1995】48号、财税【2002】191号、财税【2003】184号、财税【2006】41号 八(优惠政策 (一)收入分散法 精装修房 应当将装修费由业主委托单独进行。 (二)临界点法 普通住宅 售价 除开发税金外的其他扣 除项目金额 128.48 100 X M 最佳定价X=128.48*M(地价款+开发成本+开发费用+加计扣除)/100 (三)分散交易法 先投资，再转让股权，节省营业税 (四)化整为零法 先将开发产品销售给销售公司，销售公司再销售。 普通住宅 (五)核算技巧法 分解土地价款。 第二讲 营业税政策难点解析 一(营业税纳税义务的发生时间 (一)营业税细则第28条:纳税人 采取预收款方式转让土地使用权或销售不动产的，应当在收到预收款的当天确认纳税义务。 与增值税不同。 会计上:遵循权责发生制原则 税法上:遵循收付实现制原则 按预售房款缴纳的营业税: 借:待摊税金 贷:应交税费——应交营业税 问题解答: 1.根据企业所得税法实施条例第9条:企业应当按照权责发生制原则确定收入和成本费用。属于当期的费用，不管是否在当期支付，可以在当 期扣除。 该公司可以将未结算的开发产品转作固定资产，按暂估价值入帐，并从投入使用的次月起按规定计算折旧并税前扣除;但以后年度实际结算后，如果成本与暂估价值存在差异，则必须重新调整原暂估价值，并计算多提或少提的折旧，，按下列规定进行账务调整: 多提: 借:累计折旧a 贷:以前年度损益调整a 借:应交税费——应交所得税 a*25%多提折旧*适用税率 贷:以前年度损益调整 a*25% 将“以前年度损益调整“差额转入利润分配——未分配利润科目即可。 2.将开发产品转作固定资产不需要视同销售，缴纳营业税和企业所得税。自2008年起。 企业所得税法实施条例第25条 3.从其他企业借款的利息应当在完工前计入开发产品的成本，完工后计入财务费用。 国税发【2006】31号、企业所得税法实施条例第38条 国税函发【1995】156号:向单位或个人借款支付的利息，收取方必须缴纳营业税;根据征管法第21条、发 票管理办法第20条:收取方必须依法开具发票或到地税局代开发票。 支付方凭发票在不超过同期同类贷款利率的条件下可以扣除。 资金占用费 4.以开发产品作为拆迁费用补偿，应当视同销售缴纳营业税和企业所得税。国税函发【1995】647号、鲁地税流函字【95】第14号 注意:缴纳营业税的计税依据:属于与拆迁补偿费的部分，按成本价缴纳营业税。 (二)建筑业营业税纳税义务的发生 时间变化: 财税【2006】177号: 1.合同约定付款日期的，按合同约定日期缴纳营业税;但在工程没有开工时，按合同约定预收的工程款，暂不需要缴纳营业税，待开工后，由税务机关按当月的工程形象进度确定营业税的计税依据。 2.合同没有约定付款日期的或没有签订书面合同的，在收到工程款或取得索取工程款的凭据的当天缴纳营业税。 (三)扣缴义务人的变化 1.以建设单位为扣缴义务人的，应当在支付工程款时，扣缴营业税;财税 【2006】177号 2.以总承包人为扣缴义务人的，在支付转包款时扣缴营业税。条例 思考:甲企业属于施工企业承包一项工程，造价5000万元，甲企业将2000万元的工程转包给乙企业施工。 问1:甲企业应当向建设单位开具发票的金额是多少, 答:5000万元。 到工程所在地主管税务机关代开。 税务机关代开怎么开具发票, 甲企业缴纳营业税的计税依据=5000-2000=3000万元 问2:乙企业向工程所在地税务机关代开发票时，开具给甲企业2000万元。 乙企业应当凭甲企业交给的代扣代缴的完税凭证免税。 (四)异地施工个人所得税的重复课税问题 思考:个人所得税应当在什么地方缴纳, 答:职工所在地。 鲁地税函【2006】37号: 1.外省房地产企业或施工企业到山东省境内施工的，不管什么情况(是否持有外出经营活动税收管理证明)，必须办理税务登记，再当地缴 纳营业税、城建税、教育费附加;并按规定申报缴纳企业所得税，扣缴个人所得税。 本省的房地产企业或施工企业到外省经营，一律要开具《外出经营活动税收管理证明》。 2.本省的房地产企业或施工企业到外地市施工的: (1)持有外出经营活动税收管理证明的，企业所得税换入个人所得税一律回所在地缴纳; (2)没有持外出经营活动税收管理证明的，一律由工程所在地主管税务机关就地扣缴企业所得税和个人所得税。个人所得税如果能够提供相关 人员的工资薪金的，据实扣缴;不能提供，按工程结算款的0.5%-3%扣缴。 二(房地产企业的视同销售行为 (一)思考:房地产企业将开发产品用于本企业福利部门。是否视同销售缴纳营业税和企业所得税, 1.营业税, 答:不缴纳营业税。 营业税的视同销售行为包括两种情况: 以开发产品抵债 以开发产品捐赠 国税函发【1995】156号、营业税细则第4条 2.企业所得税, 答:2007年底前内资企业必须缴纳，外资企业不缴纳。 国税发【2006】31号、国税函【2005】970号 自2008年1月1日起，一律缴纳企业所得税。企业所得税法实施条例第25条: 企业以非货币资产换取其他企业的非货币资产或将货物、财产、劳务用于抵债、捐赠、集资、广告、样品、赞助、职工福利、利润分配等，应当视同销售缴纳企业所得税。 (二)转让不动产的永久使用权或有限产权的，视同销售缴纳营业税。 营业税细则第4条 (三)以开发产品抵债，应当视同销售缴纳营业税。 其中:抵偿拆迁补偿费的部分按成本价缴纳营业税。 如: 甲房地产企业与某拆迁户达成拆迁补偿费，约定如下: 1.以相同面积65平米与被拆迁户进行房屋调换。 2.由于房地产企业提供的房屋位置因素，等面积的部分，每平米李某协议支付给房地产企业200元的差价。 3.超过的面积80平米-65平米=15平 米，按如下规定处理: (1)10平米内的部分那5500元/平米结算 (2)5平米部分按6100元/平米结算。 问:甲房地产企业抵给李某的房屋的营业税的计税依据是多少, 答: (1)国税函【1995】549号、国税函【2007】768号:房屋调换应当按“销售不动产“税目缴纳营业税。 (2)对于偿还的面积与拆迁面积相等的部分，应当按成本价缴纳营业税。 (3)按成本价缴纳营业税时，成本 价的界定: A(含地价款的成本价 B(不含地价款的成本价(开发成本)(全国) 假设:上述业务中，含地价款的成本价=3600元/平米;不含地价款的成本价=2100元/平米。 穗地税发【2000】79号 营业税=(10*5500+5*6500)*5%+【65*2100(不含地价款的成本价)+65*200】*5%=11750元 三(价外费用 (一)思考:某业主看中房地产企业一套房屋，缴纳1万元定金，合同约定，如果到期，原则违约，则该定金 不予退还。 房地产企业: 收到定金: 借:现金10000 贷:其他应付款10000 到期，业主违约: 借:其他应付款10000 贷:营业外收入——违约金10000 问:这10000元违约金收入缴纳作为营业税价外费用缴纳营业税, 营业税细则:价外费用是指提供应税劳务的或转让不动产和无形资产的同时向对方收取的违约金、罚款、逾期付款的利息、代收款项、代垫款项 等。 答:不缴纳。但必须缴纳企业所得税。 价外费用缴纳营业税的前提条件必须是交易实现。 (二)代收款项和代垫款项应当作为价外费用缴纳营业税。不管是否开具 发票。 思考:房地产企业如果将代收款项开具在发票上，应当缴纳土地增值税和企业所得税;但不开具在发票上，不需要缴纳土地增值税和企业所得税。但代收款项不管是否开具在发票上，都应当作为价外费用缴纳营业税。 但房地产企业提供物业公司代收的 款项不需要缴纳营业税，仅就其收取的手续费缴纳营业税。国税发【1998】217号 此外，房地产企业代收的维修基金不需要缴纳营业税，属于业主所有。 财税【2003】16号 注意:自2008年1月1日起，物业公司代收的款项必须开具《山东省济南市服务业、娱乐业、文化体育业通用发票》，物业公司按开具金额减除代收款项后的余额缴纳营业税，业主凭物业公司的开具的发票税前扣除。 鲁地税函【2007】194号 四(先购后销业务 思考:甲企业购买一座旧房，支付价款2000万元，以1000万元装修后，以5000万元销售给乙企业。 问:甲企业缴纳营业税的计税依据=, A(5000万元 B((5000-2000)(对) C(5000-2000-1000 D(免征 财税【2003】16号:企业外购或受让的不动产销售的，允许减除外购或受让价款后的余额缴纳营业税。 (一)执行财税【2003】16号文件应当注意: 1.只能外购的或受让的不动产，才能按差价缴纳营业税，对于接受投资、自建自用的不动产的销售，一律按全额缴纳营业税。 2.允许按差额缴纳营业税的情况不仅包括2003年1月1日后购进并销售的，也包括2003年12月31日前购进，但在2003年1月1日后销售的不动产。 3.允许按差价缴纳营业税的情况仅限于:买地卖地;买房卖房。 对于房地产企业购买土地使用权后开发成商品房销售的，一律不得减除外购的土地使用权的价格。 4.允许减除的外购价款或受让的价款，必须由合法有效的凭证: (1)发票、土地出让金收据等 (2)境外的，还要取得外汇付汇凭证、外方公司的签收单据或出具的公证机构的证明。 5.国税函【2005】83号:无论上一个环节是否缴纳营业税，只要符合财税【2003】16号规定的条件的，都可以按差价缴纳营业税。 6.整体购入分块转让的，允许扣除的买价应当按比例进行分摊。 五(投资业务 以不动产或无形资产对外投资的，免 征营业税和土地增值税，但必须依法缴纳企业所得税。 房地产企业有特别规定。 六(整体转让业务 企业整体产权转让涉及不动产或无形资产所有权的转移，不需要缴纳营业税。 国税函【2002】165号 但应当注意:整体产权转让的条件: 1.原企业不再存续 2.不仅要将资产和负债转让给对方，而且应当将人员一并转让。 七(委托代建业务 委托代建业务同时符合下列条件，免 征营业税: 1.受托方不垫付资金 2.受托方以委托方的名义购进材料等 3(受托方按规定收取手续费(施工费)。 饮食公司: 借:预付账款9000 贷:银行存款9000 建筑公司: 借:银行存款9000 贷:预收账款9000 外购材料，以建筑公司的名义: 借:在建工程 贷:工程物资 外购后: 借:预收账款9000 银行存款500 贷:在建工程9000 其他业务收入——手续费收入500 八(拆迁业务 (一)被拆迁户的涉及的税收政策 1.营业税: (1)经县以上政府批准，被拆迁户收到的拆迁补偿款，不属于营业税征税范围，不需要缴纳营业税。 粤地税函【1999】295号、湘地税函 【2002】127号 山东省也执行不征税的政策。 (2)会计核算: 被拆迁户收到拆迁补偿款: 借:银行存款 贷:固定资产清理或无形资产 (营业外收入) (3)被拆迁户收到的青苗补偿费是否缴纳营业税, 答:必须缴纳营业税。 国税函发【1997】87号:青苗补偿费属于地上附着物的补偿，应当按“销售不动产——其他地上附着物“税目缴纳营业税。 2.个人所得税: (1)对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准1取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。 财税【2005】45号 (2)对土地承包人取得的青苗补偿费收入，免征个人所得税。 3.契税: 对被拆迁人因拆迁重新购置住房的，购房价格中相当于拆迁补偿款的部分，免征契税，仅就其超过部分缴纳契税。 思考:乙企业欠甲企业货款120万元，甲企业同意乙企业以其房屋一座抵 债，甲企业是否就其取得的房屋缴纳契税, 答:缴纳。 思考:加入上述乙企业属于破产企业。甲企业是否缴纳契税, 答:甲企业不需要缴纳契税，但必须出具证明。 财税【2001】161号 4.企业所得税: 财税【2007】61号:搬迁企业搬迁后重新购置与原用途或性质相同或类似的固定资产时，可以减除购置成本后的余额缴纳企业所得税。 (二)房地产企业的涉及的税收政策 1.营业税: (1)内资房地产企业抵给被拆迁户的房屋应当缴纳营业税。 A(拆迁时: 借:开发成本——拆迁补偿费 贷:应付帐款——拆迁补偿费暂估) B(将房屋交付时: 借:应付帐款——拆迁补偿费(暂估) (营业外支出——重组损失) 贷:开发产品 应交税费——应交营业税 ——城建税 ——附加 (营业外收入——债务重组利得) 九(售后回购 (一)会计上不确认收入。 (二)税法上应当缴纳营业税和企业所得税。 十(甲供材 思考:甲房地产企业开发某项工程，由乙建筑公司负责施工，总造价5000万元。其中:材料成本2000万元，施工劳务成本3000万元(支付给施工企业乙)。甲企业为了保证工程质量，自己购买材料。 1.乙建筑公司应当给甲房地产企业 出具发票的金额是多少, 答:3000万元。 2.乙建筑公司的营业税的计税依据是多少, 答:5000万元。 3.甲房地产企业是否应当扣缴建筑公司的营业税, 答:不能扣缴。 营业税条例第11条:工程采取分包或转包方式的，以总承包人为扣缴义务人。 财税【2006】177号:税务机关可以指定建设单位为扣缴义务人。 扣缴义务人是法定的，法律没有规定 扣缴义务的，税务机关不得要求其履行扣缴义务。 征管法第30条 2.甲房地产企业账务处理: (1)购进材料: 借:工程物资2000 贷:应付帐款2000 (2)乙建筑公司领用材料: 借:开发成本——材料成本2000 贷:工程物资2000 (3)甲房地产企业收到乙建筑公司的发票: 借:开发成本——施工款3000 贷:银行存款3000 3.乙建筑公司的账务处理: (1)借:应收账款3000 贷:主营业务收入3000 (2)结转施工成本: 借:主营业务成本 贷:银行存款等 (3)提取税金: 借:主营业务税金及附加165 贷:应交税费——应交营业税等165 (4)收到工程款: 借:银行存款3000 贷:应收账款3000 十一、捐赠业务计税依据的确定: 营业税细则第4条:以不动产对外捐赠的，应当视同销售行为缴纳营业税。 营业税的计税依据=同类房屋的售价或组成计税价格 组成计税价格=成本*(1+成本利润率)/(1-营业税率) 思考:甲房地产企业征用土地一块建造教学楼，支付地价款等共计1000万元，发生施工成本(包括材料、工资、其他费用等)2000万元，建成后捐赠给某小学。假设建筑业成本利润率10%，销售不动产成本利润率10%。 (山东省:鲁税一【1994】51号) 1.建筑业营业税=成本(施工成本，不含地价款)*(1+10%)/(1-营业税率)*营业税率=2000*(1+10%)/(1-3%)*3%=68.04万元 2.销售不动产营业税=成本(属于含地价款的成本)*(1+10%)/(1-5%)*5%=【1000+2000*(1+10%)/(1-3%)】*(1+10%)/(1-5%)*5%=197.8万元 合计缴纳营业税=265.84万元 十二、境外销售不动产 1.从事房地产业务的外商投资企业与境外企业签订房地产代销、报销合同，委托境外企业在境外销售我国境内不动产的，应当按境外企业向购房 人销售的价格，作为营业税的计税依据，不得扣除支付的佣金和手续费。 国税发【1999】242号 2.所得税方面: 支付给境外企业的手续费不超过境外销售收入10%的部分可以扣除。 (2007年底前有效) 新税法没有规定佣金的扣除的条件，但即将出台的文件将延续国税发【2000】84号文件规定的3个条件: (1)有合法有效的列支凭证 (2)支付对象应当具有从业资质 (3)支付给个人的佣金除另有规定 外，不得超过服务金额的5%。 十三、房地产企业增值税退税问题 开发普通住宅的外商房地产企业购买的自用国产设备如果属于“鼓励外资目录“列举的设备，可以享受增值税的退还政策。财税【2006】61号、国税发【2006】111号 报省局认定后可以退税。 房产税: 工棚不需要缴纳房产税，但施工完工后移交给建设单位使用的，应当自移交的次月起缴纳房产税。 鲁地税三字【1996】3号