中信汕头地产案例报告

中信汕头地产案例报告 一:公司简介 二:公司项目管理系统 房地产企业的项目管理，在当下竞争力完全的市场中，必须重视现代产品理念，发挥产品的本体和增值服务效益的最大化，只有保有客户，才能做到巩固的基础上开拓，这点对于服务行业而言非常重要，针对于投资周期长产品固定性高的房地产行业，更为重要，所谓的要做到依附于现代产品理论，就是做到产品本身质量过硬和服务，包括售前和售中售后，包括产品品牌带来的心理满足效益，从这个层面而言，对于房地产这样过的实体产品而言，要做贯行现代产品理论，就是要在项目全生命周期理论的指导下。对项目的整个生命周期的决策都进行科学化化的管理，而中信企业的汕头分公司，就是在不断实践中实现了项目全生命周期的管理系统，下面将就这个周期理论进行详细的解读。 1:项目全生命周期各阶段 按照现代项目管理PMBOK的理论，同时结合本案例的实际应用，我们将项目的全寿命周期主要划分为五个阶段，即:启动————执行——控制——收尾，按照这个过程划分方式，每个阶段都有不同的工作内容和重点，针对于这五大阶段，汕头公司总结一整套自己的管理方式，极具学习和借鉴意义，同时对于项目管理的理论和实践都具有补充意义，强化了项目管理体系中针对于公司个性进行管理理论的实践，即特性，也对于其他公司在进行项目全生命周期管理体系的建立提供了可行。 2:各阶段工作内容: 汕头公司将其成功的房地产项目的总结为一个思想路线，即是全过程管理的思想，在这个思想路线的指引下，汕头公司在各个阶段都有一套完整的组织计划体系，具体表现如下: (1):启动阶段 在项目的启动阶段，汕头公司非常注重前期的市场决策，对于整个地产市场的把握，对政府政策以及市场供需当地市场的情况进行精准把控，遵循企业的战略“低价拿地，高价开盘”，有设计部牵头做好可行性研究，以并行建设思想，精准把控可行性研究对于后期的草屋测算的控制，形成规范化的做法:首先进行策划，做好项目定位，以此为基础，根据以往类似项目的经验，制定项目方案，方案初步成型之后，由项目各参与方同时接入对于方案进行内审，最终确定方案，这个过程设计到各个部门，从设计管理部，营销管理 ，工程管理，成本管理部到物业管理公司都需介入，同时准确把握投资估算，以及做好对房屋销售价格预测合理，减小日后各阶段的起步工作带来的蝴蝶效应。 (2):计划阶段 在项目的计划阶段，切实做好项目的开发计划，以设计出消费者满意度的建筑产品为目的，在充分了解客户对于户型装修外观景观以及配套设施等需求以及期望的基础上，综合各个部门销售，成本管理工程管理部以及物业管理等提前介入，提出产品设计的档次定位和成本造价控制要求，通过团队合作优化设计方案，在方案初步成型之后，再由各职能部门参加进行详审反复推敲修缮后才定案，而整个设计过程中成本把控环节提前介入，以此来减少日后的设计变更，同时注重设计中根据地理条件和实际状况进行能动性设计，体现每个项目个性化方案。 (3):实施阶段 工程的实施阶段是工程实体质量的关键换环节，为了保证实施过程中的规范化和有据可依，汕头公司形成了一整套的管理办法，保证工程质量的同时降低成本，具体而言，形成了两种常用的管理方式，一是建立项目公司来管理，而是直接由工程管理部管控，主要完成项目施工阶段的计划与控制，在三大目标的指导下，首先进行项目的施工建设计划，切实抓好和做好，然后在计划的指引下，做好控制，建立一些具体的支撑，作为开发方，选号监理机 构，做好整体把控，制定了严格的工程管理办法，形成可规范化的书面文档以供使用。 (4):监控阶段 严格而言，监控这个环节在整个房地产开发的所有环节中都是具备的，它是贯彻在整个过程中的，所谓计划是基础，控制是关键，在质量控制中，汕头公司建立了完备的体系，包括对关键质量控制点的每周巡查制度，建立专门的联合质量检查组，每周固定针对性检车同时出现的问题落实整改，在监查机制上，选择合适的监理公司进行监督控制，同时在营销方面，做好关系营销和品牌营销，注重在整个项目开发环节甚至是随时随地，建立并且保持与客户的长期信任互惠发展的关系，稳定和发展客户群，研究如何满足和最大程度上保有目标客户，做到监控环节贯穿始终，保证质量，保有客户。 (5):收尾阶段 在以上各个环节的成功的前提和基础上，收尾工作也是汕头公司表现出色的一大原因，很多狭隘的房地产上认为一但房屋交付了后期的物业选择维修就不是自己工作的要点了，从而导致一个差的物业毁坏了整个公司信誉，而汕头公司在计划阶段即引入了长期合作的物业管理公司，主要完成以下三大目标即从业主需求出发，创造舒适文明的工作环境，通过良好的物业管理使得物业及其设备保持完好运行状态，以及建立房地产和托管公司在公众心目的形象，及时征求业主意见，反馈给开发公司，汕头公司在物业管理方面是建立了自己旗下的物业管理公司，当然也可以选择长期合作的公司。，以此形成了一套所有小区无恶意管理中都统一执行规范化的，切实保证服务到位。 3:工作成效及客户满意度 (1):启动阶段 由于前期的资料和数据收集的充分，对于市场把握的精准，同时也是各个部门的有效参与发挥了极大的作用，保证了项目的方案充分迎合了市场的需求，客户满意度不仅仅体现在销量和业绩上，也体现在行业的口碑和是市场的领头地位上，客户满意度调查报告表可以充分的体现客户对于汕头公司的满意以及忠诚度，当然客户满意度只是成果之一，真正的工作成效在于汕头公司的房地产项目初期的可行性研究的投资估算和后期的实际投资额差距仅有百分之零点几，完全颠覆了以往工程项目难以把控的烂摊子。 (2):计划阶段 经过充分的市场了解和定位，保证了把握住客户需求，同时在设计中能动的根据项目的地理特性和客户群特点对每个项目进行改造，增加一些亮点服务，减少一些此处不必要的服务，既节约成本创造收益，又减少了不必要的损失，同时还赢得了客户口碑，经济指标的良好和客户需求的充足体现了这一点，而同时，由于精准的客户定位和品位迎合以及精确的方案把握，使得汕头公司的项目的设计变更极少出现，也是该公司全面项目管理的精准化体现。 (3):实施阶段 项目的施工阶段，无论是哪种方式，一定是要保证计划的完备性，否则会带来之后的一系列的连锁反应，反之，汕头公司的成功经验表明，良好的计划会减小施工难度，保证房屋质量，保证了房屋交付，不仅仅视为本项目提供口碑，也是为整个公司做好品牌。汕头公司的表现也是极具有借鉴意义的，质量进度和成本控制等工作紧密结合，切实做好了工程管理的工作，从而使得汕头公司在客户满意度指标中的房屋质量直白表现优秀，获得客户的一致肯定。 (4):控制阶段 从整体来说，汕头公司的额控制工作做得很到位，但就从一些细节上的监督机制就能体现出期控制工作的可落实性，真正能在实际中被运用起来，同时对于营销工作的控制把握也迎合项目的定位和客户的保有，不仅保证一个项目的成功，也为公司的品牌有很大的促进作用，也是在这样完备的控制工作下，工程的质量进度和成本把控的非常到位，保证了项目的经济 性，也保证了质量和后期验收较为工作的顺利进行，稳定的关系营销也储蓄了一大笔客户和忠诚度。 (5):收尾阶段 由于汕头公司重视良好的物业管理，在三大物业管理目标的指引下，切实做好收集业主意见和反馈改进，做好日常保养维护治安保卫，环境卫生以及消防绿化园林等工作，使得小区环境优化良好，同时也是增强了房地产营销的力度，可以说是汕头公司在房地产项目上成功的一大重要影响因素，物业的好坏是直接影响营销的，而通过汕头公司的项目成果可以明确的看出，汕头公司对于物业的重视，是其成功的一大关键。 总而言之，一次的成功可能是偶然和隔离，然而汕头公司的成功经验来看，确实必然，公司的项目管理紧紧抓住一个主线就是项目全生命周期的管理，注重各阶段各相关部门的通力配合，在多年的开发红总结经验，形成了一整套完备的项目管理系统，把量大面广的房地产开发项目变成可控的精细化管理，五大环节，一个思想贯穿始终，科学化规范化作为指导，对于整个的房地产开发行业都具有知道和借鉴意义。