尾盘管理程序

尾盘管理程序 编号:ZGFZ-QP-PR016 版号:A/0 尾盘管理程序 页码: 第 1 页 共 6 页 尾盘管理程序 编制 日期 审核 日期 批准 日期 修订 日 期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 2009年10修订 详见下划线部分 欧阳正福 何爱珍 黄海雄 月12日 编号:ZGFZ-QP-PR016 版号:A/0 尾盘管理程序 页码: 第 2 页 共 6 页 1. 目的 规范尾盘售(租)前、售(租)中、售(租)后的管理流程。 2. 适用范围 适用于中庚资产运营中心。 3. 定义 3.1尾盘:公司开发项目未售的车位、商铺、房屋并至移交至资产运营中心经营的 房产。 3.2尾盘二手房产:公司回购的车位、商铺、房屋并办理产权证的尾盘。 4. 职责 4.1. 资产运营中心 4.1.1负责尾盘销售推广、销售回款、销售后续服务。 4.1.2负责尾盘租赁推广、租赁办理、租赁后续服务。 4.2.营销公司 4.2.1负责尾盘移交至资产运营中心。 4.2.2对尾盘销售及租赁提供建议，对尾盘销售提供广告宣传。 4.3.财务管理部 4.3.1负责对尾盘回款情况进行监督及复核。 4.3.2负责对尾盘完税。 4.3.3负责对尾盘出租的租金收取监控。 4.4.物业管理处 4.4.1负责对尾盘交付办理。 4.4.2负责对尾盘进行物业管理服务。 4.4.3 负责尾盘出租的租金催收。 4.4.4负责对出租户使用资产的现场管理。 4.5.董事办 4.5.1负责对尾盘运营的监督及提供法律支持。 5. 工作程序 5.1. 营销公司移交尾盘至资产运营中心 编号:ZGFZ-QP-PR016 版号:A/0 尾盘管理程序 页码: 第 3 页 共 6 页 5.1.1营销公司将项目尾盘移交以《事项审批单》方式，经总裁审批同意后，与资产 运营中心办理移交。 5.1.2尾盘资料移交:营销公司将项目尾盘具体数量、面积、单价清单、销售图纸、 画册等资料，经部门领导签字确认移交。 5.1.3尾盘移交具体数量、面积、单价经报批后，报财务部项目会计和资产管理会计 备案。 5.1.4资产运营中心资料交接后10天内完成对项目尾盘现场核查，并拟定核查报告。 5.2. 尾盘销售方案报批 5.2.1. 资产运营中心负责尾盘销售方案的拟定，报请营销公司审核意见，经分管领 导、总裁审批;资产运营中心保存原件，财务部、董事办备案。 5.2.2. 资产运营中心副经理负责将销售方案对销售人员培训到位。 5.3. 尾盘销售方案实施 5.3.1. 资产运营中心副经理负责尾盘销售方案整体实施。 5.3.2. 销售人员负责尾盘销售方案具体实施，资产运营中心经理监督实施情况。 5.3.3. 安排责任人每日制定尾盘销控表，包括已签约、回款、未回款的具体数据， 并及时通报资产运营中心全体。 5.3.4. 安排责任人负责每周一上报尾盘周报，每月5日前上报月报。 5.3.5. 尾盘二手房销售采取客户全款付清方式，我司不提供按揭付款方式;为了促 进销售在客户付清全款的条件下，报领导审批同意可签定按揭利于客户 贷款。 5.3.6. 尾盘一手房销售可采取一次性付款或银行按揭付款方式。 5.3.7. 各销售人员负责与已签约客户的联系交款，对逾期未交款的客户以快件方式 催款;对严重逾期未交款客户以快件的方式发律师《催告函》;未果的客户 二次催告，最终视情况给予退房、扣定金处理;并保存快速存根。 5.4. 尾盘销售后续服务 5.4.1. 二手房产。客户全款付清——签定《房地产买卖契约》，业主签字、我司盖 章——财务部确认客户交清房款后向地税申请完税凭证——出完税凭证后，资 产运营中心经办人邀约业主到福州市房地产交易登记中心办理产权证过户手 编号:ZGFZ-QP-PR016 版号:A/0 尾盘管理程序 页码: 第 4 页 共 6 页 续——资产运营中心经办人到福州市房地产交易登记中心领取 《单位房卖买 受理单》——通知业主签字领取《单位房卖买受理单》——客户根据《单位房 卖买受理单》的要求交纳契税，领取产权证。 5.4.2. 一手房产。客户全款付清或首付款付清——网上电子签约——打印《商品房 买卖预告登记申请登记表》、《商品房》各一式三份，业主签字、我司 盖章——资产运营中心经办人送到福州市房地产交易登记中心书面备案—— 七个工作日后取件——通知业主签字领取《商品房买卖预告登记申请登记表》、 《商品房买卖合同》——财务部确认按揭款、房款到位，对具备办理产权的房 产——财务部给客户办理退补面积差款项——销售人员给客户领取办理产权 的相关资料。 5.4.3. 经财务部审校确定后，根据合同约定，提前十天以快递方式并保持存根，向 客户发放入伙通知书。 5.4.4. 客户持入伙通知书、合同原件及身份证原件等资料，到相应物业管理处办理 入伙手续，要求客户签定《交房确认表》。 5.5尾盘租赁管理 5.5.1租赁方案审报:资产运营中心负责尾盘租赁方案(包含租金、租期、优惠措施 等)拟定——报营销公司、董事办审核——分管领导、总裁审批——资产运营 中心保存原件，财务部、董事办、物业管理处备案。 5.5.2资产运营中心副经理负责尾盘租赁方案整体实施，销售人员负责尾盘租赁方案 具体实施，资产运营中心经理监督实施情况。 5.5.3租赁合同签定:依据公司已审批的租赁方案，经办人员与客户商定后，填写我 司律师审阅的《租赁合同》、《商品房租赁合同审核单》——报资产运营中 心副经理审核确定后——邀约客户签订《租赁合同》，财务人员负责收取房屋 押金，经办人员与客户现场确定《租赁房屋设施清单》——经办人员将《租赁 合同》送公司盖章后，报财务部备案。 5.5.4经办人员陪同租户在管理处办理租户入伙手续，存档租赁合同，租户资料。 财务部指定专人负责根据租赁合同及时拟定租金明细表，报备董5.5.5租金收取:? 事办、各管理处;?财务部对于逾期5日未交租金提出预警报告，报董事办、 编号:ZGFZ-QP-PR016 版号:A/0 尾盘管理程序 页码: 第 5 页 共 6 页 物业管理处，由物业管理处对商家进行租金的催交;?对于逾期10日未交房 租的，财务部提出预警报告，报董事办、物业管理处，财务部拟定《租金催款 通知书》，下发物业管理处，各管理处2日内送达至租户，并同时采取其它有 效方式催交;逾期20天再次发《租金催款通知书》;?对于逾期一个月未交房 租的，财务部提出预警报告，报董事办、物业管理处，董事办以律师函及其它 有效方式催交，直至事情关闭。 5.5.6管理处负责收取租户水、电、物业管理费，并进行现场管理。 5.5.7 租户续租:?资产运营中心提前两个月进行租赁市场评估，重新申报商业的 出租租金;?租户续租需按照合同约定时间，提前向资产运营中心书面申请， 经双方协商一致后，资产运营中心经办人员按流程申报并再次签订租赁合同; ?若租户退租，资产运营中心提前两月进行招租。 5.5.8租户退租:经办人员填写《商品房退租审核单》——经资产运营中心经理审批 同意——资产运营中心收清租金、租房内设施移交，签字同意——物业管理处 收清水、电、物业服务费后，签字同意——财务部、租户在《商品房退租审核 单》签字，办理押金退还——物业开具物资放行条。 5.5.9安排责任人负责每月5日前，制定上报尾盘租赁月报表。 5.6尾盘资料管理 5.6.1指定专人负责尾盘资料管理的收集、整改、归档。 5.6.2尾盘资料资料包括:项目尾盘移交审批表有及清单，销售方案、租赁方案、业 主签收单、销售合同、各类报表、租赁合同、租赁房屋设施清单、快件存根等。 6. 支持性文件 无 7(相关记录 7.1《事项审批单》 7.2《尾盘周报、月报》 7.3《租赁合同》 7.4《买卖合同》 7.5《交房确认表》 7.6《办理产权确认表》 7.7《商品房租赁合同审核单》 7.8《商品房退租审核单》 7.9《租金催款通知书》 编号:ZGFZ-QP-PR016 版号:A/0 尾盘管理程序 页码: 第 6 页 共 6 页 租金催款通知书 项目 租户: 根据双方签订的租赁合同，您本期应付租金 元，逾期支付违约金按日 计算;请于 年 月 日前支付。否则，本公司将根据合同依法追究法律责任。 客 户 特此通知。 联 XXXX公司 XXXX年X月X日 租金催款通知书 项目 租户: 根据双方签订的租赁合同，您本期应付租金 元，逾期支付违约金按日 计算;请于 年 月 日前支付。否则，本公司将根据合同依法追究法律责任。 公 司 特此通知。 联 XXXX公司 XXXX年X月X日