镇上房子只有购房合同

镇上房子只有购房合同 镇上 购房合同 房子 购房合同上有房子图吗 房子无购房合同 篇一:典型购房陷阱案例 买房也步步惊心 盘点十大典型购房陷阱案例 2011-09-23 16:03:19 来源: 网易房产 转发到微博(0) 有0人参与 手机看新闻 陷阱一:土地性质 市场上出售的房产的土地性质不一定相同，有的属于商业用地，也有可能属于划拨土地。由于土地性质的不同，房产的价值与流动性就要受到较大的影响。建议:在购房前，向房产公司了解清楚土地情况，并特别留意合同条款内容上写的土地性质。 【案例】40年产权的商业用房变70年住宅房 ?产权证使用期限有两种 ?购房合同清楚写明70年产权 ?购房者提供的楼盘广告 晨报记者 罗剑华 本版现场图片 1 新闻晨报2011年9月讯 规划中只有40年产权的商业用房，最后竟能变身为70年的住宅房，且还能“错”4年。如此蹊跷荒唐的事情，发生在还在售卖当中的金山区朱泾镇“森海豪庭(资料、论坛)”楼盘。 对上述产权风波，金山区房地产交易中心承认，确实是因交易中心的内部流程出错。 9月26日是金山区房地产交易中心、开发商、销售商约定好给购房者提供初步善后方案的日子。然而，在“有错必纠”的刚性原则下，截至目前，事件各方还都在盼望着，非自己的一方能拿出更具可操作性的方案。 楼盘广告:32万能买70年产权房 金山区朱泾镇城南是镇上规划中的新城，有宽敞的道路、相对高标准的生活区，甚至还有配套的重点中学。而金龙新街又是整个新城的核心商业区。 从2010年10月起，“森海豪庭”位于金龙新街的售楼处，就不断有购房者光顾。不过，与常见的住宅商品房不同，发售的“森海豪庭”是每栋只有四层楼高，房屋结构、布局和沿街商铺一个样的“商铺房”。 去年10月，老张第一次来到金龙新街，一则售楼广告吸引了他，“广告内容我还记 得——首付16万元，抢购70年产权稀缺房。当时市区的房价平均都已经过2万了，哪怕是小房型，正常的首付怎么也要50万元吧，但广告上说，这 2 里的房子一套就只要32万元。”综合考虑下来，老张觉得广告上的“森海豪庭”值得一购。 杨阿姨是典型的投资客，在看到“森海豪庭”的广告之前，她已经对朱泾镇新城的前景有乐观的判断。“这个地区的商品房正常价格已近万，还受贷款政策的影响。但按照广告上的说法，?森海豪庭?的房价算下来只有8000元左右，而且还是小房型……” 回应疑问:售楼处拿出大产证 当购房者询问有关房屋性质时，“森海豪庭”售楼处解释称，楼盘属“商住两用”。因为开发商是2003年拿到的地块，当时的政策较松，因此尽管买房者今后需要按照商铺的标准缴纳水电费，但在房屋的权属上，它和普通住宅商品房一样，都有70年的使用权。 售楼处还表示，正因为“森海豪庭”卖的是70年使用权的“商住两 用”房， 因此其不限购和限贷。而为打消购房者的顾虑，售楼处还给一些客户提供楼盘的大产证 复印件，上面的“使用期限”一栏写明:2003-3-7至2073-3-6。 有了主管部门出具的大产证为70年使用权做背，包括老张、徐先生、杨阿姨在内，不少看房者最终都出资购买了“森海豪庭”的现房。 购房者惊觉:产证使用年限少了30年 众多购房者中，有过多次购房经验的杨阿姨，最先感觉到 3 “森海豪庭”有问题。“我们所有人在办购房手续的时候，都没有事先看到过合同。”杨阿姨说，每当有购房者提出要事先查看合同时，售楼处一律回答:合同是由区房地产交易中心制定的统一文本，内容都是从交易中心的电脑里自动形成的，不会有问题，只能付款后才能打印。 当合同打印到手后，其中的几处关键性表述让杨阿姨觉得有点不踏实。表述之一是在合同第13页的附件四，写明“森海豪庭”的土地批准用途是“商业、住宅”，使用权有70年，备注栏内写的是“新建商品房”。可在合同第18页的补充条款中，又出现了“该房屋用途为商铺，非住宅用房”的词句。 虽然杨阿姨觉得这两段不同的表述，似乎存在矛盾，但当今年5月份，部分较早购房的业主拿到了70年使用权的小产证时，杨阿姨先前的顾虑迅速打消。 今年6月底，等不及售楼处统一代办，杨阿姨带着全套手续来到金山区房地产交易中心，提出办理小产证的申请。但窗口工作人员查了查电脑，抛出的一句话让杨阿姨震惊，“窗口说，?森海豪庭?之前办理的70年产权证今后不会再有了，从6月底开始都是40年的使用权。” “合同上写得好好的70年使用权，为什么平白无故就缩水了30年,”杨阿姨开始较真。在之后的数周内，她先后联络了数十位“森海豪庭”的同期购房者。而此时大家才发现，他们当中只有32位较早办证的购房者，拿到了70年权属的小 4 产证，另有17人的小产证是40年使用权。“蹊跷的是，有些同楼、同层的业主，仅仅因为办证时间不同，产证也不同。”开发商: 想按合同办事，不可能了～ 按照合同，“森海豪庭”名义上有70年的使用权，但扣除开发商从拿地到发售的近8年时间，购房者实际使用年限不到63年;但如果按照最新核发的小产证，同样的计算方法，购房者真正享有的使用权只有32年。也就是说，如果产权证出现变化，业主名下房产的实际使用年限几乎缩水了一半。 除了32户“幸运者”，已经或者即将拿到40年产权证的业主当然不甘心。“我们都是看到70年产权的广告才来买房的，现在我们的房子办不出70年产权，就说明开发商、售楼处是在骗人。” 对于购房者的说法，“森海豪庭”开发商、销售商迅速回应称，销售广告是根据金山区房地产交易中心核发的大产证来制作的，售楼合同中的年限约定，同样是基于大产证中的数据。因此广告、合同根本没有问题，如果要说有问题，也是金山区房地产交易中心的问题。 据“森海豪庭”销售商，上海兴吉投资管理有限公司负责人章权透露，目前购房者的要求主要是退房和赔钱，“交易中心已经要求公司自行筹措资金，为购房者办理退赔手续。但 5 公司资金非常有限，几乎不可能短时间内筹到上千万元的资金应付退赔。” 金山房地产交易中心:确是内部流程出错 责任人还在等处理结果 涉及127套房，错发的产证要从70年改回40年 对“森海豪庭”出现的产权风波，金山区房地产交易中心主任周光洵承认，的确源自交易中心的内部流程出错。 4年来一直没有发现 按照周光洵的说法，2003年，上海金禹房地产开发有限公司(以下简称金禹公司)购得了金山区朱泾镇上的这片地块，“土地出让合同上，写清楚了这一地块的住宅部分用地是70年使用权、商业用地是40年使用权。 ”周光洵说，2007年，金禹公司在为“森海豪庭”办理“新建房屋初始登记”(即“大产证”)时，交易中心工作人员在电脑输入过程中，没有将楼盘40年商业用地的权属和70年住宅用地一并登记。因此，开发商当时拿到了一份错版大产证。 周光洵表示，由于4年来没有涉及到具体商铺的发售，因此这张大产证的信息错误一直没有被交易中心发觉，“直到今年6月，一位较有责任心的工作人员在处理去年10月发售的?森海豪庭?商铺项目时，通过调阅原始土地资料，才查清了问题。 ” “我们已经把整个情况向市房地局进行了汇报，相关工作 6 人员的调查、处分结果，也在等待上级的指令。 ”周光洵表示，此次产权风波共波及127套“森海豪庭”的房产，其中包括已经错发的32本小产证。 “剩余待办的小产证已经全部暂缓。 ”周光洵表示，虽然最理想的做法是允许上述127户业主拿到70年产权证，但土地法规的刚性要求使得这种诉求不可能实现，“包括开发商的大产证和业主的小产证，我们都要换成40年的。如果他们不接受，我们也会在事先告知的情况下，对这些房产的登记信息在内部进行更正。 ” 开发商也有责任 周光洵还表示，开发商和销售商将此次产权风波的所有责任都推到交易中心的身上，这是不对的。“他们是从事房地产项目的专业单位，公司里都有法律顾问，应该看得出我们2007年发给他们的大产证和原先的土地出让合同有矛盾。”周光洵认为，客观上，开发商、销售商是明知大产证出了差错，还故意将错就错，把70年使用权作为楼盘的卖点。 陷阱二:使用年限 2011-09-23 16:03:19 来源: 网易房产 转发到微博(0) 有0人参与 手机看新闻 陷阱二:使用年限 由于土地性质的不一样，土地的使用年限也有所区别，譬 7 如住宅用地一般是70年，而商业用地使用年限一般为50年。有的房产开发数年后才卖到消费者手中，它的使用年限就 篇二:房子的未来 我只是一个普通的大学教师，来自农村，已在城市成家，拥有自己的住房，对农村的情况及城市都熟悉，由于工作原因，每年对毕业生的就业情况熟悉，对学生工作几年后的情况也很清楚，我所在的城市是成都，所在学校是一所普通二本院校，学生大多来自农村，学生就业及毕业后收入情况一般在中等水平。 经常在网上看到有关房价的讨论，看到充满常识性错误言论的所谓专家文章，大量不理性的谩骂、为了证明自己的观点选择性地使用、活跃的刚毕业年轻人急于买房，占领网络主流，听不到理性的、以事实为依据的声音。我感到有必要告诉大家，特别是年轻人真相，不要被误导。 在此我说明一下，我对经济感兴趣，也炒过股，不过不成功(亏了，现在没炒)，收入一般，家庭月收入一万左右(我和太太收入差不多都5000元左右)，有二套住房。 其次成都当前以2.5环为市中心区及郊区的界线，2.5环均价在7500左右，2.5环以内均价应在10000左右，2.5环以外均价应在5500左右。成都房价在全国在中等水平，有典型意义。 由于来自农村，我对家乡情况很了解，每年寒假及暑假 8 都回去看看，老家的人也经常找我，很多老乡及毕业工作的学生买房都经常咨询我意见，慢慢几年下来，在老乡及学生中有点名气，咨询我的人越来越多，促使我研究楼市，也对当前房地产有较深刻的了解，在此表达一些我的观点，供大家参考。 1、当前房价基本正常，并不是大部分人买不起房 实际上近20年来房价增长速度都在正常的增长速度上下变化，有些年份快了些，有些年份慢了些。其标准应该是中等收入家庭(二人挣工资)，在去除基本生活开支后，2到3个月节余收入买一平方;以当前收入10年可以在城市边缘，交通及生活方便的区域购买一套50-80平的住房(以中位数65计算)。例如成都65*7500=48.7万元，首付15万，贷款35万，30年，月还款应该在2000元左右。 一般工薪阶层取中位数收入3500元(一般本科毕业工作2-3年成都地区，月收入在3000-4000元)，正常开支二个人谈朋友合租一间住房(一套房子中的一间)，成都市区大约550元左右，郊区350，取中值450元，正常开支吃二人合伙1000元、交通通信等零用二人开支1000元，一个月可以余4000元。一年余5万元左右，2-3年可以付首付买房。购到房子入住后，每月还按揭后，有5000元左右可供开支，会有一定节余，考虑到收入增长因素，10左右可以还清。例如我们2000年时家庭收入3000元(月收入1500左右)，成都房价 9 2000左右，除了正常开支，也是2到3个月节余收入买一平方，当时也觉得压力大，实际上最后六年就还清了，因为收入增长。因为中国处于经济快速发展阶段，收入增长也是肯定的。 大家可能说成都房价低，北京、上海、广州太贵了，实际上也是一样，一般本科毕业工作2-3年，月收入北、上、广4000-8000元，取中位数6000元，假如二个人租一间1000元房子(合租城郊结合部，条件尚可)，正常开支吃二人合伙1600元、交通通信等零用二人开支1200元，一个月可以余8000元。二个月节余16000元，可以购买在城市边缘，交通及生活方便的区域房子一平方，其余计算同上。 以上是在没有负担家庭父母费用，以及父母没有资助的情况下，如果有负担就要慢一点，如果家庭父母有资助就要快一点。大学刚毕业学生，父母都还可以工作(在农村也可以自食其力，打工也有点节余)，有一定收入，儿女要购房成家，多少都会支持一点。同时当前农村收入在提高，一般也只有二个小孩，经济一般都有点节余。当然，过10-20年后，子女也会对父母有养老的支出，实际上，基于中国传统，一般子女负担父母的并不多。 平均65平的住房偏小，小套二可以满足小家庭的要求，10年后，小孩读小学时，也许你有能力换大房子了。我们就是这样过来，开始成家一间小工房(12平)，小孩读小学时才 10 有自己的第一套50平的小套二。 最后我告诉大家一个事实，我的学生大学毕业，工作2-6年,都和女(男)朋友80%在城市买房了，并不是大部分人买不起房，你可以和周围了解一下，大学毕业几年购房比例有多高就可以验证我的观点，唯一和我说的不符的是，很多并不是象我说的买65平左右，在城郊结合部的小房子，而是市区大房子，使得压力太大，抱怨连天，实际上是年轻人太浮躁，超前消费了。 当然以上收入是平均数，如果你低于此，说明你努力不够或你不适合在城市发展，你可以回小地方。如果你高于此，说明你有更好的选择。 2、收入预期及实际变化;不能静止地说不吃不喝多少年买一套房: 中国正处于黄金发展期，收入增长也较快，前20年由于人口结构及收入分配不公造成增长不理想，就在不理想情况下，实际上收入也在增长，以一般本科毕业稳定工作2-3年的人为例(我经历了整个历程，一个普通大学教师)，每月收入1985年:60元;1990年:100元;1995年:500元;2000年:1500元;2005年:3000元;2010年:5000。 由于生育造成人口结构原因，劳动力已经从无限供应正在转化为有限供应，市场的力量会使收入进入较快的增长周期，大家留意一下，最近二年，农民工的收入增加很多， 11 成都有点技术如装修工一天收入不少于150元，在农村80元一天很难请到零工。同时政府开始大力进行收入分配改革，以及通胀的因素，未来10年将是普通员工收入大幅提升的黄金10年。当90年收入100元时，我们很难想象2000年的1500元，同样2000年收入1500元时，很难想象2010年的5000元。同样你可以大胆现象一下10年后，你收入会是多少------10000元或20000元。 最后你在想象一下，如果10年后，个人一般月收入1-2万元，家庭月收入2-4万元，房价会如何，稳定，让大家很轻松地买房子，买个2套3套。显然不可能，因为没有土地修那么多房子，也没有那个发达国家让你很轻松买房子，所以结果只会是房价也同步涨，一样二个人2-3个月的节余，大约可以买一个平方，市场才能平衡，那时房价该多少-----2万到5万(成都的价格)。别的地方，你自己算吧。 10后经济发展到了较发达程度，增长速度下来了，城市化也差不多了，人口也稳定了，收入增长也比较慢了，房价稳定了。 3、农村人员进城大量在城市立足部分已买房，不是伪城市化(不可能在城市买房): 说明本观点非常简单，如果你来自农村，或者对农村熟悉，你可以自己理解我说的以下观点，或者你生活圈子在城市对农村不熟悉，建议你和周围来自农村的同事了解，验证 12 我一下观点。 大家先看以下三点事实:首先第一点，现在农村年轻人基本上都进城打工。第二点，现在农民一般只有二个小孩，大部分一个男孩。第三点，现在年轻的农民都在城市打工，将来他们也不会回农村。 结论是最近10年有30%左右农村家庭正在不可扭转地城市化，我本人对我老家熟人调查，也和来自不同地方农村的同事调查聊天，近20年已有30%左右农民在城市安家，当然他们还保留农村的住房及宅基地，部分家庭老人还在农村。现在城市化形成梯度，乡下到县城、地市、省城比例逐渐步减低，即到县城最多，地市次之、省城教少。县城到地市、省城，地市到省城。 进城的方式中，多年经商的大部分已近城。打工的个别技术较好或进入管理层的大部分已进城。子女读书进城或在城市打工并站住脚，不管他们是是否已经买房，他们都不会回到农村，现在农民一般只有二个小孩，大部分一个男孩，女孩出嫁，农村家庭一般以男孩为中心，该男孩在哪儿成家，意味着家庭中心就移到哪儿;年轻的不回农村，年老的在农村，随着时间推移，年老的生活无法自理及去世后，自然完成城市化过程 先和大家讲一个我们家的故事，80年代改革，我们家在农村修了一栋土墙房子，10年收入没了，95年我们家在镇 13 上修了一栋砖瓦房子，10年收入没了，2006年我和我哥在县城买了一套房子，让父母养老，现在情况是80年以前祖上留下的老房子由于无人居住已经倒塌(期间修过几次，后来想明白不修了)，80年代修的也已破烂不堪，估计也快不行了，镇上 的房子，现在卖不了几个钱，只好免费让人住(代为照看)。 以上故事的结论是由于农民意识问题，前二十年打工挣的一点钱，都花在老家盖房子，大大影响了在城市买房城市化的进程;现在农民已经认识提高，子女较少，随着子女进城打工，也不会回农村事实的发生，越来越多的农民认识到在农村修房子没有意义，全家集中力量让子女在城市立足，城市化进程开始进入提速阶段，这也是当前房价高升的主要原因。 因为农民在农村修房无法按揭，实际上，他们有能力在农村修房，就意味着，有能力和子女一起努力在城市付首付，购买房子;假如农民都认识到这一点，对城市住房需求是非常可怕的，赶紧买房吧。 也许有城市的无聊经济学家会说，农民在农村不修房，他们住那儿，我告诉你，请你到农村看看，关门闭户的房子、或一栋大面积的房子，只住一二个老人小孩比比皆是。老房子没人住倒塌的比比皆是。想住房子，亲戚免费或象征性付一点租金，随便找到房子住 14 中国的传统习惯，父母会尽一切能力为了子女，集全家打工之力，在城市立足买房，是可以办到的，这一点在农村大家会认为理所当然。 我也是农村进城的人员，我的根也在农村，告诉农民兄弟: 除非你有把握你修的房子会被征用，或者可以经商、周边将来发展前途好，有增值空间，不然不要在农村修房，修了将来也会一钱不值，因为你的子女在农村没法生存发展，他们也不会回去了，农村不可能承载太多人的富有梦想，农村资源只需要小部分的劳动力。能在大城市买房不要再县城或镇上买房。因为只有能提供就业机会的地方，人气才会旺，你的子女才可以生存立足，不然房子毫无价值。看看台北人口占台湾的一半，汉城人口占韩国的2/3。东京占1300万，占日本人口的11%。中国不会一个中心城市，但将来人口集中在几十个中心城市是必然的。 4、要考虑生病、子女上学、父母养老、没钱买房: 假如你准备好你可能生病要用的钱、将来小孩要用的钱、将来父母养老要用的钱，那你一辈子都买不起房。因为你是以现在的低收入应付将来的通胀、收入的提高及各种费用的提高，你现在准备的钱，到将来一钱不值，也永远办不了你计划想办的事情。你想象一下，很多老百姓在80年代90年代节约存钱，以当时收入存款一万二万都很难，留到今天价 15 值很小，实在太亏了。当前应该是倾全家之力在你可以立足的城市买房。 生病不用考虑，实际上年轻人概率上就很少生大病，你看看你的周边同事和你周围的熟人，有几个生了倾家倾家荡产的大病，其概率比同性恋吸毒都小。你可以网上搜一下，我国吸毒有一千万左右，比例近1%吧，同性恋远远大于吸毒，你用考虑吗?如果真的发生不幸的事情，那也只认倒霉，要解决生病的问题，最佳的应该是基本的医疗保险。 小孩上学问题也不用考虑，实际上你让小孩读一般的义务教育学校就可以了，小孩的成才关键还在于良好的家庭教育，这是你自己的事情，有多少农村条件很差的小孩一样成才，现在高考实际上，大城市考不过农村。当然现在有高价幼儿园、高价私立中小学，你没必要去读。随着适龄人口的减少，5年以后高校入学率会提高到40%，当10几年以后，现在年轻人的子女可以随便上大学了。只要家庭教育好，正常有学校上学，将来就没问题。我自己就是从一个条件很差的农村学校出来的，考上一本学校，你自己身边也应该有很多这样的例子，我自己的小孩也是按片区划分读书，一样健康成长学习。 有关父母养老问题，请大家了解一下周围熟人同事，经济上是父母帮助小孩多还是反之，我想大家很快会得到父母帮助小孩多的结论。原因的产生应该是中国传统文化父母帮 16 助小孩成家立业的传统，当小孩进入中年，父母进入老年以后，子女孝敬照顾父母。 实际上当前农村进城打工的孩子、城市中的独生子女，农民自己想一下，想在你给了父母的钱多，还是了父母支持你的的钱多，应该是后者。50岁左右的父母不管在城市还是在农村都可能有在经济上对你的支持(不同人家庭经济不一样，父母抚养你成年，应该说尽到职责，支持力度有大有小，没有支持也是合理的)，但是一般不需要你经济上的负担。在过10来年后，父母需要你的照顾，但经济上也不会对你有太多的负担，主要应该是关心、照顾及及时的问候及亲情。父母这辈子最大的心愿是子女成家立业，当前应该是倾全家之力在你可以立足的城市买房，将来你在父母老了需要照顾的10来年，你才有条件照顾他们。 5、黑灯看住房空置率，不对，空置率高吗?不高，而且在正常范围，也有原因: 比如老公房老小区，你晚上去看，黑了多少灯;我告诉你一样高，你不信晚上在你所在城市马上去看，一样有1/3左右不亮，我专门研究过，今年夏天，网上大抄空置率时，我专门花了一周的晚上8:00到10:00在成都的老城区看过。但我告诉你，几乎100%都有人住，不管是租出去，还是自住，肯定有人住，除了个别重新专修或者出租换租过渡期的除外。因为老公房老小区以前修好就可以住人，可以不装修， 17 又很好租，配套成熟，我问你，有谁自己不住，也不租，和自己的钱过不去，出租房子又不是多麻烦的事情，便宜一点一下就租出去，没那么傻得人。 当然新小区由于装修的原因，入住率本来就应该逐步提高(有些是自住，但由于小孩入 篇三:贵州乡镇房地产市场营销策划 贵州乡镇房地产市场营销策划 一、柏村镇自身情况 柏村镇位于务川仡佬族苗族自治县中部，东12公里李渡溪与大坪镇交界，南7公里漆树湾与镇南镇接壤，西3公里香蕉湾与镇南镇交界，北11公里上台村与焦坝毗邻。 人口总数:16157 农业人口15320 非农户857 行政(转载于:www.xiElw.coM 写论文 网:镇上房子只有购房合同)区面积:96.67亩 耕地面积 12683亩 主要民族成分:仡佬族 苗族 汉族 所辖村:通木 中心 明星 后坝 长脚 龙台 主要经济: 烤烟 玉米 水稻 水果 高粱 务工人员劳务工资收入。 交通:有泊油马路直达县城，有其他乡镇到遵义 到贵阳的过路车，有柏村---务川 长脚----务川的车，出去不远还可以坐 务川---重庆 务川---武隆 柏村镇行政配套:柏村镇政府 柏村镇医院 柏村中学 柏 18 村小学 邮政储蓄银行 农村信用社 南方电网 移动公司 联通公司 电信公司 柏村镇经济收入分析:很少一部分在做生意、上班一族;大多数属于务农和务工的农民 农民主要是种植烤烟、玉米、水稻、近几年的水果，养殖。 二、壁磊名苑自身情况 壁磊名苑由贵州壁磊房地产开发有限责任公司亲情打造。项目建设用地面积7000平方，总建筑面积约20000平方，绿化率近，容积率仅为 ，是柏村镇唯一的小区生活体验住房区。 贵州壁磊房地产开发有限责任公司创建于2008年，注册资本1000万元，是遵义市房地产行业经济实力较强的单位之一。 公司立足于“诚信，务实”的企业文化，本着“守合同、重信用”的原则，坚持以产品为核心，不断为客户创造价值。 三、壁磊名苑客户群 1、个体户:有经济实力，长期做生意，投资谨慎相当小心。 2、务农农民:靠种植农产品存钱，有能力买房，但是一般不会轻易出手，他们更相信银行。 3、务工返乡农民:在外面打拼多年，有见地。对房子要求较高，在外漂泊，想要拥有一个家。 19 4、镇里及周边乡村工作人员:有正式工作，收入稳定。 四、竞争对手分析 柏村镇目前没有其他的项目，周边乡镇项目情况待了解后补上。目前主要分析自建房。 布局:凌乱的分布在街边，路边。没有布局可言。 楼层数:没有固定楼层数，想修几楼就几楼。一般不会太高。 结构:底层框架，上面一般就砖木结构 户型:自己设置，没有户型可言。 环境:沿街边的环境，也就是没有什么环境 配套:镇里的配套 县城的项目主要的优势就是他独到的位置优势、如果要买房在县城的基本上就是看中他的位置。 五、项目swot分析 S-------优势分析 (1)交通便利:有泊油马路直达县城，有其他乡镇到遵义 、贵阳的过路车，柏村---务川 长脚----务川的车，出去不远还可以坐 务川---重庆 务川---武隆 (2)地理优势:比起线面的乡村离务川县城更近，更方便。 (3)配套优势:镇上有车站、银行、学校、医院、市场。 (4)产品优势:规划设计超前、小区环境、户型设计、 20 户型面积配比合理。 (5)规模优势:在柏村镇最大规模的小区房，让住户有优越感。 (6)付款优势:可以帮购房朋友办理银行信誉贷款， (7)价格优势:同样的小区房。我们只要15万左右就可以拥有(县城的具体成交价格要具体调查)。(周边乡镇有无项目需要调查) w-------劣势分析 (1)缺乏形象:项目地处镇上，周边建筑以民房为主。整体形象较差。 (2)配备不足:周边的基础设施不完善，购物场所很是欠缺，娱乐、锻炼、休息会所严重不足。 (3)环境不佳:没有可以充分利用的自然环境，后面到是青山，但是又在开采石粉，没有美观可言。 (4)地理位置:前面是一条主车道，噪音、安全等等都是要考虑的。 建议:小区里面的一楼用来做点娱乐休闲的会所、麻将馆等 O----------机会分析 1、消费提高、部分人民(主要是务工返乡的)收入增加、希望改善住房条件。 2、住房搬迁、部分电厂搬迁客户。 21 3、结婚买房:都说丈母娘是提高中国房地产价格的罪魁祸首，丈母娘要买房才让嫁已经影响到中国的每一位结婚认识。作为柏村最好的小区房。我们的机会是很好的。 建议:多加点 给我买壁磊名苑，我就嫁给你～类似的针对性的广告。 T--------威胁分析 (1)思想保守:当地居民喜欢自建房，对自建房有一定的感情，购买高品质商品房的意识较弱。 (2)收入不高:乡镇居民收入普遍不高，单位集体购房力较差 (3)竞争加剧:自建房本身失去一部分客户，建好的房子低价买一部分又失去一部分。 (4)市场不规范:房地产市场不成熟，市场体系不健全。 (5)县城房子对我们还是有一定的冲击，部分顾客会首先考虑县城的房子。 六、项目swot总结 我们通过对所列优劣势、机会点及威胁点的整合对比，可以看出:其优劣势相差是很明显的。镇上唯一的小区式住房，明显可以提高居民生活档次，户型设计理念超前，柏村镇属于县级以下的小镇，广告横幅可以随便打，劣势也较明显:形象较差，不能给顾客形成轰动效应。周边配套不好。柏村中学在务川没有知名度等等。 22 建议:用优势去弥补自身的劣势，扬长避短，加强宣传，让客户对我们的产权质量有更深刻的认识 在项目的推广上海由来自市场的威胁，目前本项目推出的户型小区虽属于柏村镇的真空带。刚性需求较多，同时我们也要看到市场不规范，县城楼盘冲击对我们还是有一定的压力。小产权、黑房有价格优势，柏村人民的思想较保守，收入也不高推广还是有一定的难度。 建议:把握好自己的客户群。把握机会，争取更多的潜在顾客 七、项目定位分析 项目总体定位:都市住房体验 项目档次定位:柏村镇最好的小区房，花园式小区环境，一楼商业基本满足业主的娱乐、休息、锻炼、购物等 八、客户群分析 1、目标客户群确定 根据本项目潜在客户群的分析结果，项目的潜在消费者市场细分类型为: (1)镇及村的部分个体做生意的 镇里做生意赚钱的人当中的一部分，最近几年通货膨胀、抓住机会赚了不少钱，对生活也开始讲究喜欢比别人做的好，这部分人大多数也是农村出身，为了彰显和遮盖自己的农民身份，会考虑买一套小区房。还有一部分会觉得我们的 23 价格太低，顺便再镇上买一套。方便上班。方便做生意等。 (2)周边及镇上国家工作人员 老家就在柏村镇周边，自己及一家人工作都在柏村镇的，亲戚朋友都在这边。有正式工作，有购买能力。 (3)务工务农的农民 最近几年国家惠农政策和外面工资涨起来后这里的有一部分人已经富裕起来，有能力购买，这部分人也是本项目的重点对象。 2、目标客户区域确定 (1)主目标:柏村镇及所辖村 (2)次目标:柏村周边接壤的乡镇 九、产品规划建议(略 ) 十、项目整合推广策划 (一)项目的营销总策划 本项目营销策略的核心人群:乡镇返乡的刚性需求，而务工人群回家都集中在春节前的几天，现在都是他的家人在家。 (前期加大宣传，春节抓紧热销) 1、卖场营销:把握好春节期间的销售明控，展示楼盘形象，体现质量(可以展示我们的建材等)主要还是要去农户家里面宣传， 2、活动营销:建议本项目在开盘期间组织大型优惠活动， 24 看房就有礼品。买房就送大惊喜，送家电、送现金、送平方等等。 3、会员制营销 成立会员优惠 (二)品牌策划 1品牌意识的导入 品牌就是商品差异，就是个性，标志着特殊身份，将项目自身与其他的区别开来，赢取独特的目标市场和共同认可的客户。 创新性------规划设计、服务理念、经营意识超前 品质性-------小区配套、建筑风格美观。 2、品牌塑造 加大宣传 包装现场、后期服务、提高销售服务。 (三)广告策划 1、卖点提炼: (1)小区房、景观规划 (2)户型设计超前 (3)银行可以贷款 (4)价格便宜 (5)镇上唯一的有规模的商品房 (四)广告语创作 主题广告语:农民兄弟买得起的最好小区房、向往一生的 25 家园。 非主体广告语: 1. 让农民兄弟买得起的好房子。 2. 5万元在名苑安个家。 3. 在柏村。我只买壁磊名苑的小区房。 4. 要娶我，就在壁磊名苑买房住。 5. 我要住经典小区房，我要住壁磊名苑。 6. 嫁给我吧～我在壁磊名苑给我们安个家。 7. 壁磊放开未柏村朋友建最好的小区房---壁磊名苑 8. 壁磊名苑----我们自己的小区房 9. 柏村有好房，壁磊建名苑。 10. 有一个美丽的地方-----壁磊名苑 11. 好环境、好心情，好房子-------壁磊名苑 12. 高品质成就新生活。------壁磊名苑 13. 给你有私人篮球场的家，------壁磊名苑 14. 到小区篮球场打球去。------壁磊名苑 15. 外墙保温层5公分，冬暖夏凉 16. 住在这里，你会三分被人嫉妒，七分被人羡慕 17. 坐拥豪华小区，享受高人一等 18. 美丽小区，享受一生 19. 一个最满意的居住环境----壁磊名苑 20. 你有权利住的更好 26 21. 回归亲情的土地，共享城市的便捷------壁磊名苑 22. 一套房子、一次相遇、一生情怀。 23. 读书送到镇上去，不要让孩子输在起跑线上。 24. 生活，就是居住在别人的爱慕里 25. 有事业，有生活，你在他乡还好吗, 26. 无论你在何方，我一直在这里等你—壁磊名苑 27. 漂泊在外，我心已倦。还好有个舒适的家---壁磊名苑 28. 归来吧，归来坳。在外打拼的游子 29. 在外打拼-----给自己，也给家人一个温馨的家 (五)项目撰写 壁磊名苑------最轻松的方式迎接高品质生活的到来 ---------最便宜的付出优化自己生活品质 ----------低首付、低总价、低门槛，住柏村最好的居住环境。 百年大计、质量为本。对于一种长达70年和生活息息相关的商品，质量是第一位的。壁磊名苑全框架现浇，质量好，不漏水安全、省心。 感受乡镇的清新宁静，都市的繁华便捷。一个都不能少 鱼和熊掌，谁说不可以兼得。 漂泊异乡，从广州到深圳，从浙江到福建。几年的漂泊生活，未经风雨吹淋，不缺栖息之所。但 从未有个家的感觉。只有回到柏村，回到这个生我养我，有山有水，有父母、亲人、朋友的地方。才感觉到家，归来 27 吧，辗转奔波，在外打拼的游子。 (六)广告物料制作建议 1、楼盘的整体模型、样板房。 2、效果图:白天、傍晚、夜景的鸟憨图。 3、房型配置;用于楼书、海报、dm单;让客户了解户型、面积，增加美感 4、楼书、手提袋、dm单 5、手提袋，表示案名机产品楼盘形象，方便顾客收取资料，用于现场等 6、横幅，周边街道、方便客户了解，加大宣传 7、灯箱、彩旗、演示vcd等等 壁磊名苑详细推广方式(附1) 三大类: 一、 销售员工的培训: 1.理论和流程的培训，主要培训房地产销售基础知识，一些售楼部的礼仪，行规。销售技巧等。 2.操作方式:早上培训理论。下午穿街扫巷，收集店铺名单，收集潜在客户的信息，(名单用于日后员工演练时的电话追踪和后期客户开发) 二、 现场包装， 随着农民工外出务工的人越来越多，眼界已经越来越开阔。已经不能和以前同日而语，所谓士别三日当刮目相看。 28 他们已经对外面的事情有一定的见解，正是:没有吃过猪肉看见别人吃过。所以我们现场包装一定要重视。一定要展示出楼盘的形象，体现出开发商的实力。让人们看着都感觉，很多东西都是从视觉转化过来的。 现场包装包括: 1. 工地围墙包装 2. 工地横幅 3. 售楼部包装(效果图、销售明控、logo、证件等)。 三、场外广告 1.横幅.由于乡镇有横幅悬挂的优势，可以随便打，那我们就要地毯式的轰炸，多挂。(横幅内容一定要大气，比如:买就送;送礼品 送现金 送平方 ............) 2.户外墙体广告，由于我们的潜在客户对开发商不了解，对商品房不了解。对居住小区房、户型配置、房屋功能的优越性等不了解，我们要加大宣传。墙体喷绘可以用图片的形式展示楼盘形象，文字可以叙述房屋功能。 3.宣传车巡展，这个感觉有点像牛皮癣。但是他的效果确实好，只要转来转去的一吼，估计不晓得的人就很少了 4.宣传单的派发，宣传单的质量一定要好，要别人都舍不得丢，回家慢慢看 5.找村长开会搞会议营销，这招绝对是乡镇的特色，其他地方想都不要想，所以一定要把特色的做好。 (没有想到 29 的继续补充，) 30