小议水利水电工程不动产租赁的营改增

小议水利水电工程不动产租赁的营改增 中国水利水电第八工程局有限公司 张熊华 说到营改增的意义，大家都默念于心，诸如:有利于税负水平的降低、是科学发展税收的一项历程等等。2012年至2014年，我国营改增经过五轮推进后，2016年5月1日是最后一轮营改增，占原营业税比重的80%，可见其力度之大。但行业整体的税负降低怎样在本企业实现;科学的税收制度在本单位现有税收管理构架中怎样卓著体现，这都考验着一个单位个体的素质与团体的优势。 面对税改，在我公司涉及的众多税种里，不动产租赁业务的营业税改增值税，也“脱颖而出”，怎样“脱颖”而不“脱轨”,不动产租赁是纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产，主要包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。在遵循《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)、《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第16)的同时，作为公司后线单位财务人员，梳理了以下几点营改增对不动产租赁业务的影响，以备扩充交流，从而进一步学税法、用税法。 影响一:纳税主体方面 纳税人以经营租赁方式出租不动产。不同的纳税主体，适用不同的纳税方法。且不同的纳税主体可以向税务机关申请不同的征收方式。不动产租赁业务的年应税销售额500万元及以上非其他个人为一般纳税人，未超过规定的纳税人为小规模纳税人，还可以依纳税人是否经常发生应税行为，会计核算健全与否申报主体确认，营改增扩充了一般纳税人与小规模纳税人的范围。 影响二:相关税率方面 营业税政策不动产租赁的服务业税目均采用5%的税率，营改增后不动产租赁服务:一般纳税人11%，小规模纳税人:5%，个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。且一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。 影响三:发票管理方面 在营改增的培训中，我们接触到培训老师总结的“查税必查票，查账必查票，查案必查票，查票必查税”，可见发票管理的重要性，在我公司《税务》中，对票据管理也提出了具体要求。营改增后不动产租赁发票的开具有新规，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在备注栏注明不动产的详细地址。另作为小规模纳税人不能开具增值税专用发票，可向不动产所在地主管地税机关申请代开。 影响四:会计核算方面 原不动产租赁业务营业税主要通过“营业税金及附加”科目核算，营改增后，进增值税，核算涉及“应交税费——应交增值税”科目，其三级科目比较多，财政部也印发《营业税改征增值税试点有关企业会计处理规定》的通知(财会〔2012〕13号)，文件对营改增会计核算进行了指导。值得注意的是:1(小规模纳税人在会计核算中，可以简易简单操作，可不动用三级科目，简化会计核算;2(预缴增值税时，简易计税可以通过“未交增值税”进行核算;3(通过学习，我们可以在常规的三级科目的设置中，多增设“增值税检查调整”三级明细科目，一是有备无患，二是方便与税务申报表的对应取数;4(营业税附加随营改增变动为增值税附加。 影响五:申报系统方面 原不动产租赁营业税的申报在地税金三系统进行，营改增后，不动产租赁收入的增值税，有专业公司开发的财税专家ABC4000电子申报缴税系统，及国家税务总局电子申报缴税系统，供纳税人自主选择。 营改增是一个系统工程，对我们工作、生活的影响远远不止这一些，把控好不动产租赁营改增，遵照税法执行的同时，实践中有些细节也值得我们思考:对于营改增前已存在的，是否适用任何过渡政策或豁免政策,免租期、“免费”空位及业主提供的其他优惠，是否需要作“视同销售”处理,收入的确认、预收账款的确认，所对应申报的税款是否采用台账记录,原营业税中对租赁收入的税收优惠政策怎样接洽到营改增的税收中来,对一个季度未超过9万元租赁收入的免税政策是否可以跨季度操作使用,怎样通过完善不动产租赁营改增的“四流合一”制度去建全企业内部控制体系,这些问都实时提醒我们，对待不动产租赁的营改增，要求我们在认真学习税改的基础上，正确对待税务身份认证、认真着手不动产的清理、着重合同的清理与合同签订、以收入为线加强内控制度的健全，争取平稳有效过渡。 我国经济现进入新常态的重大时期，我们能够理解营改增成为促进国民经济健康协调发展中的重要作用，“不塞不流，不止不行”，认识规律，调整状态，学以致用，作为会计人，着手行动力的增进，在学习中思考，在思考中学习，让营改增在本职工作中顺利进行～