【doc】便宜房究竟“便宜”了谁？

【doc】便宜房究竟“便宜”了谁？ 便宜房究竟“便宜”了谁, 辩 ,蠹融 国家推行经济适用房,目的 是让中低收入者有房可住.海南 省经济适用房自推出以来,基本 上呈热销态势.据海口媒体6月 底消息,该市积压商品房转化成 的经济适用房项目,销售和预售 面积108万平方米,销售率达 74%. 然而,经济适用房完全让中 低收入群体得到实惠了吗?Et前 记者调查发现:一些房地产开发 商享受政府优惠补贴的同时,利 用混淆住房面积概念变相提高房 价,或干脆以普通商品房名义销 售等办法,使政府的补贴进了自 己腰包.部分中低收入者本可享 受的住房花落他人,优惠政策也 落了空„„ 买卖双方信息不对称"迷魂 阵"害苦消费者 经济适用住房是指以中低收入家 庭住房困难户为供应对象,并按国家 建设(不含别墅高级公寓外 销住宅)建设的普通住宅.海南省对 经济适用房享受的优惠做出过"免收 或减收土地使用权出让金免缴市 政配套费,免征营业税的规定.由积 压房转化而来的经济适用房,能享受 每平方米200元一400元不等的政府 补贴及一系列税费优惠. 但对某些开发商来说,得到经济 适用住房项目的开发权,在享受优惠 的同时,又能以普通商品房的名义或 变相超限价销售,这就等于每平方米 多得几百元的利润.于是他们和部分 销售商在房产销售中大玩"迷魂阵", 想方设法欺骗消费者,甚至还违反有 关法规并逃脱房产管理部门的监管. l_If1_一?一 口文/纪惊鸿苏婧任明超 宏发阁位于海口市海旬五东路 2号,是由积压房地产转化的经济适 用房.2002年1月,海13房地产交 易有限公司打出售房广告,称他们 受海南正宇实业投资有限公司全权 委托,销售宏发阁58套经济适用房. 由于房价低廉,58套房子几个月后 被销售一空.交易公司先后与购房 者签定了((房地产买卖契约》,并代 办房产证. 半年后,购房者从交易公司拿 到房产证,却发现自己的房产证建 筑面积均比契约上约定的建筑面积 "缩水了二十多平方米.房产证的 附记还注明;建筑面积一栏里登记 的数据实际上是套内面积,.缩水 的面积为公摊面积. 一 头雾水的购房者们到房管局 查阅房屋,却先后发现了58份 以购房户的名义与正宇公司签订的 《商品房买卖合同》,里面填写的面积 正好与房产证上的"缩水"面积相一 致.这些伪造的合同均由交易公司提 供,购房者们先前签的契约已踪影全 无! 经过记者多方调查,海口房地产 交易公司之所以向房产局提供假合 同,是因为国家工商局,建设部已明 文规定,从2002年1月1日起,全国 商品房销售一律使用《商品房买卖合 同》的格式才能办到房产证.契约因 只要求填建筑面积,远不如合同要求 填套内面积,公摊及建筑面积那样全 面详尽,因而被停止在商品房中使 用. 购房者们终于明白了交易公司不 用合同签约的原因:以宏发阁一个 151,15平方米的房屋为例,按建筑面 积卖房是1230元,平方米,但按套内 面积来卖房,价格可就变成了1518元, 平方米,升到了普通商品房的价格水 平.也就是说,房子按建筑面积卖比 按套内面积卖便宜许多.所以交易公 司才会把房屋信息不全的契约给购房 者签,隐瞒了58套经济适用房价格并 不"经济"的真相. 目前,26户购房者已将交易公司和 正字公司告上了法庭.购房者们的代 理律师刘学强,宏发阁售房中存 在的欺诈行为,不单表现在伪造58份 商品房买卖合同问题上,而是贯穿了 整个过程:第一,在交易签约中,交易 公司没有按规定向买受人明示商品 房销售》和《商品房买卖合同 示范文本》,即没有履行法定的告知义 务,隐瞒了许多重大而明确的政策规 定;第二,假冒购房户的名义签订商品 房买卖合同,并用这个伪造的合同到 房管局办理房产证,致使58套房的购 房者们多付了近200万元的房费. r啊—r1 享受优惠和高价售房"两不 误" 1999年,l2位购房户买了海口市 较有规模的小区——昌茂花园12幢的 房产.2000年,他们发现自己的房子 在海口市房地产评估管理所的记录中 竞为"经济适用房,且房价与实价不 符,此外房产档案中的"房地产买卖契 约"系伪造.其中一业主房子有92.45 平方米,购买时2198元,平方米,在假 契约中却变成1298元,平方米,价格相 差8万多元1 12名住户于2002年8月将昌茂的 开发商告上法庭.业主及代理律师找 到了一系列证据证明昌茂花园12幢享 受了经济适用房待遇: 1997年海口市计划局一份文件规 定:昌茂花园"住宅销售价不超过1600 元,平方米".市规划局局长还在该文 件上签署:"„„市政配套费全免." 1998年海口市国土资源局批复给昌茂 开发商的文中写明"同意你公司免交 土地出让金".2000年8月,昌茂开发 商向市房产局上报,亦自称昌茂花园 住宅小区已被海房复字[1999】27号 文批准列入海口市经济适用房. 2002年10月被告方在法庭承认伪 造了"房地产买卖契约",但称未享受 优惠政策.2003年3月,法院判决原告 败诉.判决书称被告建房用地是通过 拍卖转让而来,不符"经济适用房建设 用地的供应原则上实行划拨方式"的 规定;原告则不具备购买经济适用房 的条件. 记者赴海口市房改办了解到:昌 茂花园在建设及办理转让过户手续中, 开发商享受了免收市政配套建设费, 房屋报建费等建设费用及减半收取交 易手续费的优惠政策.但由于种种原 因,没有免征昌茂花园的营业税. ?国建设信息 匝互五互???? 芝 正是由于没有免征营业税,房 改办主任也无奈地说,昌茂花园只 享受了经济适用房的部分优惠政策. "可能就是这个原因让业主败诉的." 房改办主任介绍,昌茂花园当年被 列入经济适用房范围,很重要的原 因是市里要争取当年的国家安居工 程贷款.在减免了昌茂部分费用后, 贷款并没有争取到,也就没有减免 昌茂的税款了. 欺诈为何篱得逗? 以上两起经济适用房欺诈案例, 当然也有海南本地的特殊原因.海 口市房改办主任介绍,1997年前后, 海口市为了推动低迷的房市,同时 也希望争取到国家安居贷款, 将市内比较有规模的小区几乎全部 都划定为经济适用房,给予了开发 商一些政策优惠.而由于贷款没有 争取到,一些小区就没有完全享受 到经济适用房优惠政策."比如经济 适用房应减免的电网电源建设费, 从98年至今,就减免了一家."市房 改办主任说.因此有些开发商便自 行以商品房标准开发了房产. 据了解,海口市房改办为全面 了解当年批准的一批经济适用房的 现状,曾要求各开发商将房产情况 上报,不料开发商置之不理. "我们也没有手段来制约开发 商."市房改办主任说,制约开发商 的就是房产证,房产证是由房产局 办理的,因此房改办没有得力手段 来监管开发商.而实际上,房产是否 为经济适用房性质在房产证里并无 体现,即使开发商以普通商品房名 义出售经济适用房,房产局也不得 而知. 不可忽视的是,经济适用房"售 孟出国L雯l点 ????互豆 宝 王 宝 查房欺诈现象并不仅在海南发生,而 是广泛存在于国内许多省市:一些房 主产开发商和销售代理商利用买卖双方 存在严重的信息不平衡,借机在广告 中发布不实销售信息诱骗消费者;故 意混淆"建筑面积"和"套内面积"的 '.概念使房屋面积"短斤缺两",变相抬 高房价;不使用统一的《商品房买卖 合同示范文本》,或出示的格式合同 条款中有显失公平的内容,使百姓买 后吃亏也难诉„„ 如此一来,群众们买到的是价廉 物不美,让人心里"添堵的房子,或 是干脆就对着表面低价实为昂贵的经 济适用房望房兴叹.在北京一些号称 经济适用房的小区里,开着几十万元 轿车的业主大有人在.2002年杭州曾 公示其经济适用住房房源,户型70% 以上在130平方米左右,单价平均在 3000元左右.该市沈健芬处长直言: "像我这样的工薪家庭是不大买得起 的".诸如"开发商政府富有消费者两 头捞钱,经济适用房穷人住不上"之 类的报道比比皆是. 为什么开发商能在全国各地的经 济适用房领域内进行欺诈,而且竟然 时有得逞呢?最明显的问题,应该是 房管部门对经济适用房监督管理"失 控".经济适用房用地往往由政府审 批,并且由政府减免地价并核定开发 利润率,这样就给了有关部门以权利 寻租的机会.有些开发商采取暗箱操 作,打经济适用房的牌子,却做着商品 房的生意;也有开发商通过偷工减料 变相地提高投资回报率. 不少房地产界专家也指出,监管 "失控"的原因除却政府部门有意与开 发商进行暗箱操作外,经济适用房的 监督管理成本太高也是原因之一.根 据现有的经济适用房政策,经济适用 房的立项需要政府批准,开发所用土 地是由政府拨划,电网,小区配套设施 等的建设需要政府负责,销售需要政 府限价„„监督管理成本存在于各个 环节中,只要一个环节出现问题,很可 能会满盘皆输.追求利润最大化是商 家的天性,如果仅凭加大政府监管力 度,还是会出现"上有政策下有对策", 其结果只能是治标不治本. 掐住经济适用房欺诈的脖子 要堵住经济适用房欺诈,最根本 的是尽快完善政策的不健全之处. 我国第一部专门管理城市规划区 内经济适用房价格的法规——《经济 适用住房价格管理办法已于今年1月 1日起正式实施.该法规对经济适用房 的开发成本都包括什么,开发商的利 润可以有多少,零售时应该如何定价 等问题都进行了明确规定,其取得的 效果正待观望. , 一 位湖北的地产界专家表示,除 一i?1„丁 了完善政策,政府还应出面认真核 查谁属于真正的低收入者;谁有资 格居住的经济适用房,然后统一根 据不同情况发放相应数额的补贴给 这些低收入者.而开发商则不承担 建设经济适用房的任务.由于有了 补贴,这些低收入者就都可以购置 住房了. 还有学者提出采取"学券制"的 办法:政府不再向开发商提供优惠, 而改为直接向中低收入者发放.购 房券",受补贴者购房时可用.购房 券冲抵部分房款,房地产商又拿 "购房券"向政府换回等价的货币. 这样政府补贴中低收入者的目的不 但达到了,而且有以下好处:一是政 府对中低收入者的补贴,不再被开 发商和"富人瓜分t二是免除政府 审批土地,监管开发商的费用. 也有人对经济适用房政策本身 存在的必要性提出质疑.一名房地 产估价师认为,应该取消经济适用 房政策,依靠市场自我调节,阶梯递 进的原则,逐步解决住房问题.建立 充分开放的房地产二级,三级,四级 市场,让各种程度的住房困难者,根 据自身的实际情况,通过市场的调 节和运作,在市场中选择和寻找最 切合自身的住房需求. 据了解,上海市目前已不再搞经 济适用房,而是实行谨慎的"廉租住 房"计划推动住房保障:由财政拨 款,向最低收入家庭及住房特困户 (目前测算标准是人均月收入290元 以下,人均居住面积5平方米以下) 提供租金补助,由贫困家庭自己在 二手房市场寻找合适的住房;另外 极小一部分伤残,独居老人等特困 户,由政府出面购买二手房产向其 提供住所.曩