广州正佳广场市调报告

广州正佳广场市调 广州正佳广场市调报告 一、正佳广场基本资料及周边 二、正佳广场定位及业态分布 三、正佳广场楼层布局及品牌 30万平方米 2005年1月15日(03年9月开始招商) 开业时间 共计9层(地面7层，地下2层) 楼层状况 营业面积 42万平方米 建筑面积 总投资40亿元 投资额 广州市天河路228号 项目地址 内 容 指标项目 投 资 商:大鹏集团 发 展 商:广州正佳企业有限公司 物 业 管 理: 广州市正佳物业管理有限公司 目标群体 3 至 60 岁/新时代家庭/年轻 人/亚洲旅行团体 一、正佳广场基本资料及周边分析 总车位 1500个 天河是商住及写字楼密集区，如中信广场、大都会广场、市长大厦、金利来中 心、建和中心、广州国 际贸易中心、广东外经贸大厦等高层写字楼，据了解现 天河区总人口约 80 万人，远远超过一般大型购物中心市场份额覆盖面必须不少 于 50 万人的固定消费群的标准，而且这部分人基本上是中高收入阶层，经济条 件比较好。这一居民结构，使正佳广场拥有一个相当数量的中高收入消费群体。 3、交通成熟 正佳广场与天河城比邻 ，正对体育中心 ， 西通广州第一市民广场，具有优越的 地理位置及交通状况。正佳广场集地 铁站、公交车站、巴士站、自驾车站、 停车场、的士站、各大明盘上落车点、 直通飞机场站、火车站站点八大交通 功能于一体，瞬间即通达全城与珠三 角。 正佳广场四面环路，有 60 多条公交线 路在广场前设站，公交线路幅盖广州 八大区，在广州的任何地方都可以轻 松到达 正佳 广场。 交通指南:18、50、78、89、242、289、549等路车; 地铁1号线和3号线体育中心站下。 可乘坐地铁一号线到体育中心站D3出口直达 周边公交:(体育中心站)18 22 234 269 296 50 545 551 高峰快线18 高峰快线21 夜10 夜15 夜25 夜35 夜47 夜9 178 210 224A 224 235 242 快 242 245 248 263 289快 289 33 540 549 561 78 810 89 高峰快线30 高峰期专线4 夜17 夜19 夜23 夜38 夜41 夜46 (体育东路站)130 195 22 292 42 45 54 62 813 4、亚洲最大的单体商业建筑 正佳广场由国际上最为著名的商业建筑设计机构-------美国捷得国际建筑 师事务所(The Jerde Partnership)设计。在全世界10大专业品牌购物中心里，即有5个为捷得公司设计。 5、具有10个中庭的超级MALL 二、正佳广场定位及业态分布 正佳广场以体验式主乐园为定位，设施配套引领潮流。包括空间层层递增的剧场式设计、“金三角”客流引导体系、楼高七米的7000平方米园林生态中庭、广州风情博物馆、超五星级国际电影城、10000平方米大型室内主题乐园、超大型室内真冰溜冰场、环球“儿童反斗城”、室内水族馆和水文瀑布喷泉世界、容纳近20家餐厅的超大型美食广场等，构建亚洲顶级休闲购物天堂。 正佳广场严格按照餐饮18%、娱乐30%、零售52%的黄金比例安排商业布局，缔造了正佳广场独步中国的体验式购物形态。上千家国际国内知名品牌同场热买，主力店共有十四家，包括百货巨头广州友谊商店、百佳亚洲旗舰超市、NOVO、H&M、季后风折扣店、恒生家居、护理专家屈臣氏、万宁旗舰店、龙粤数码、哇哇哇娱乐城、飞场影城、开心果玩具城等。 正佳广场面积近四万平方米的主题餐饮店是正佳广场的一道独特风景，由必胜客、肯德基、麦当劳、星巴克、哈根达斯、拉丁餐厅、首家京川沪主题餐厅——尚苑、新泰洋美食广场、拉斯维加斯式自助餐厅等二十多家餐饮 正佳广场餐饮 正佳广场楼层布局及品牌 主力店:The MAIN STORES 友谊: 1D 2D 3D H&M: 1A006-12 2A001-0031 2D115-116 NOVO: 1A016-18 2A018 OYSHO: 1A025-27 BERSHKA 1A028-30 STRADIVARIUS 1C088-90 PULL&BEAR 1D116X-119X UR 2B038-40/45-47/61-74 屈臣氏 2C076-81 ESPRIT 2C090-92,2D127 季后风 3A020 胜道 4A166, 4A168 玩具反斗城 537 恒生家居 6A00-6B051 正佳一楼外围以时尚，个性化魅力的品牌为主，吸引周边的高级白领及外地游客消费。美中不足的是外立面因为时间的关系会稍显陈旧。 正佳一楼主要以快时尚品牌，个性品牌，大淑装为主，穿插一些珠宝精品，配以像哈根达斯，COSTA COFFEE类的高端休闲餐饮搭配。在各个通道拐角处以联排落地玻璃，增加视野的通透性，并且在原本阻挡视线的立柱上给予一定的修饰，既保持了品牌之间的连贯性也吸引了消费者发现体验式的购物体验。 正佳二楼主要以国内快时尚品牌，老字号休闲品牌为主，配以咖啡类，果吧，寿司，等年轻人喜爱的休闲轻餐。在各个通道拐角也是以国内休闲知名品牌为引导，品牌较全面，氛围也不错。 正佳三楼主要以老字号休闲品牌，内衣为主，配以许留山，甜言物语等休闲轻餐及汉堡王，麦当劳这些洋快餐为吸引人流往上。在零售方面氛围及品牌数明显下降，加大餐饮的比例及精品玉石的比例。 四楼主要以运动和数码为主，配有部分配餐来吸引人流 运动:胜道运动城 数码:龙粤通信、苹果专卖 店、SONY专卖店、三星专卖店、摩托罗拉专卖 店 餐饮:尚苑京川沪菜馆、太兴餐厅、味千拉面、吉野家、大家乐、72街、千味涮、江南味道、香港桥底辣蟹 五楼主要以儿童、美容美发为主 主力店:正佳快乐王国儿童馆、玩具反斗城、冰河湾真冰溜冰场 美容美发:必瘦站、八佰伴、皇家仙丽、芭曲发廊、欧亚美创等 餐饮:黄记煌、卡撒浓汤、仙综林、真功夫、金牌小龙、汉拿山、麦当劳、面点王等 六楼:主要以家居和美食为主 主力店:恒生家居 餐饮 :拉斯维加斯自助餐厅、金本台湾涮涮锅、大椰丰饭 七楼:被打造成一个娱乐王国 主力店:飞扬影城、哇哇哇游乐城、力美健健身俱乐部 餐饮:妈子靓汤私厨家宴、伊太郎日本料理、泰满冠泰国菜馆、牛皇星海鲜火锅、赛牛量贩式灸烧牛排 正佳广场采取的环形(双)模式，主要以内外两个环形动线组成，同时内外两个主要环形动线之间以放射形次要动线相互连接。由于正佳广场的通道的不规则性，在通道内加设了许多的临时铺位，同时正佳广场的中庭也略显拥挤， 造成其可见性回环度相当差，甚至出现了在主通道上都不能同时看到两边商铺的情况。粗略估算正佳广场的可见性回环度为70%，可达性回环度较可见性回环度低，约为50%。 从正佳广场的动线图可以看出其动线设计的最大特点就是其不规则性，出入口也是西北、东北等此类的朝向，再配合通道内的临时铺位对视线的影响，很容易使得消费者找不到位置感，从而减少购物欲望。 2:从目前的商户组合来看，入驻正佳的是老字号的品牌商户，和以个性特色独树一帜的魅力商户，通过在不同的楼层放置不同类型的零售品牌及餐饮，更好的细分了消费人群 3:正佳广场目标商户定位，坚持招好租户，而不是付最高租金的租户，逐步转变一味追求租金的做法。 1:天河片区消费的多为白领阶层和游客，正佳能够满足以购物为主，休闲、娱乐为辅的功能要求，体量及品类多样性方面突出了优势。 4:根据自身格式布局的特点做出相应的调整。 在通道视线不佳的情况下，利用天河强大的人流优势，在各个显眼的位置放置个性时尚品牌使人流互动起来，达到一种蔓延式或者说发现式推进人流的购物方式。 6:正佳对于我们沙井项目是具有重大的借鉴意义和学习之处，不管是庞大的体量还是多品种的业态，我们可以根据周边的消费习惯和地域优势不断的做出自身调整及修改，按照公司制定的长期目标坚持下去，我们坚信京基会越做越好，越做越强～ 5:在后期调整过程中还有很大的空间，采用网状布局的话可以把品牌链接起来，达到更好的通透视角，形成整体的商业布局。 THANK YOU