合肥江晨园恢复楼营销策划方案

合肥江晨园恢复楼营销策划 第一部分:市场 1、区域状况区: 东北二环大致指的是瑶海公园，安徽大市场，当涂路沿线，是合肥市目有代性中低档物业区之一隶属新站区，该片区现已开发，但土地存量较大。距汽车站、火车站近，交通便利;片区主要功能:现代化交通、商贸、金融、旅游、信息服务为一体，环境优美、设施齐全的新区域，该该区配套齐全具有合肥市居住规划倾向的综合住宅区。 2、区域市场供求分析: 目前，区域有欧尚、东湖山庄、香格里拉、森海豪庭、天使苑、萍果公寓、庐洲商馆、城市驿站、已售完毕的有风景苑、人才苑、聚业苑、徽州人家、秋实园、橘郡万绿园等中、低档楼盘。该区已被广大市民接受，市场看好，商品房价格飞速上涨。但是该区域在合肥市仍然被定位中低档社区，超过2600元/?房源趋势相比较缓。 3、市场敏感因素变化分析 A、区域项目类型分析:区域内多层比例与小高层比例约4:6纯高层社区比较少，多为多层，小高层及联排(TOWNHOUSE)并存项目。 B、区域项目户型分析:区域的户型大中小并存，100?的户型较大比例，从销售情况看，60—80?两房，80—100?三房比较受欢迎。 C、区域项目价格分析:该区域楼盘价格在合肥市处于中等偏下水平，其中多层均价2400元/?左右，小高层在2800/?左右，片区整体价格水平一直居中底档，2004年房价上升比较快，对区域价格有了一次较强拉动。商品房价格正趋于平稳，一段时期大量上浮的空间有限。 第二部分 产品定位 定价策略:新的定价观念是:让实际价格远远低于认识价值。也就是购买者通过接触本案后的心理上形成一个价格，但实际上，这个价格远高于实际价格，这就非常容易销售。但以前约定价理论往往是根据对手的价格制定自己的价格。产品不如对手，便定就低一点，比对手 1 强就高一点，被动跟着市场走。这个方法比起“成本加利润”的已经高明许多了。在新的营销体系下，正确的定价策略是:首先对产品进行价格评估，得出一个认知价格，然后制定出的价格要求明显地低于这个认知价格。基于这个方法引导购房者，对产品价格认可。 价格测定:通过市场调查分析，对该区域房市趋势进行预测，再考虑对项目营销执行手法，综合测定本项目认知价格，均价2300/?总价在18—25万元内。因产品并非通常商品房所以要低于市场价格空间，吸引购买者打消頋虑。 产品市场定位: 站区新一代工薪乐园 总价上明显区别于小高层、高层住宅 房型配比青年夫妇为主要群体划分 第三部分 销售执行 销售策略 低成本营销方略:基于本案定位，要实现“短、平、快销售效果，核心点是在一定限度内借助周边社区成熟化，配置上追求实用性，尽量减少成本，紧缩营销开支，缩短营销周期、减少管理，将管理费用让利消费者，实现建设销售，联动一体化。 亲善式营销方略:前期以广阔的大工业容量宣传，超低价入市，形成开盘旺销场面，多采用口碑宣传方式，前期客户“亲戚链、朋友链”，是最佳的广告推广手段。特别是针对大市场的客户群体，更是“类聚群分”。 主要方式: 派发宣传资料/户外广告/车体广告/正式展销 价格策略 1、整体策略:低开中走---------高度收盘 2、销售方式:考虑该项目属于恢复楼，只能进入二级市场销售。根据目前合肥二级市场销售模式来看，单一的付款方式，限制购房者的范为这对于“江晨园”恢复楼销售不利，我门即要考虑销售进度、资金回笼，同时还必须将“江晨园”恢复楼项目的销售工作进行得彻底 2 与漂亮，介与此的背景及要求，制定以下销售正政策 A、 分期支付 首付30% 建设中期50% 项目竣工20% B、 按揭办理 首付50% 交房办理按揭手续 C、 一次性支付 考虑开发商收回资金要求，客户必需选择前期一次支付。带房产交房后补办银行按揭，帮助客户减少前期一次支付时筹款资金压力。同时开发商资金提前全额到帐。 销售管理 n 接待中与客户第一次面对面接触时，业务员必须填写来人登记表，并交于专案归档。 n 售楼员电话销售、来电接听填写来电登记表，待电话销售之客户能与之见面时，须补填来人登记表并交于专案归档。 n 业务员应在每周日将本周工作情况进行总结，填写工作周报表。工作周报表包括接待统计、业绩统计两部分。 n 每周日由专案填写周报表,并提交周工作总结以及行销计划。 n 每周日由专案填写媒体分析表及媒体效果分析和建议交给策划部 n 每月月底前三天由专案经理填写月报表以及本月销售总结和下月行销计划。 广告策略 1、诉求区域 A、新站区以及长江东路沿线区域。 B、美菱大道与荣事达大道以东市区。 2、诉求对象 普通工薪阶层:标准的普通白领阶层;个体商业者 3、诉求重点 A、交通便利 B、价格合理 C、升值潜力 3 D、轻松拥有 E、社区环境 五、营销策略 入市时机规划及营销节奏控制 由于房地产行业的投入产出周期长，而市场又瞬息万变。所以，房地产销售的时间性非常重要，另外，购买者的数量在一定时间内呈现出相对稳定、静止的态势。而新楼盘推出的数量日益增多，所以把握好销售时机，对本项目是否策划成功至关重要。一个房地产项目早一个月销售与晚一个月销售，成绩迥然不同。 1、入市前 入市前也可以分为四段时间，一是导入期、二是升温期、三是引爆期、四是保暖期。 导入期 目的:通过有目的和有针对性的广告宣传使本案充分引起关注，循序有效地吸引目标消费群注意，使其在较短时间内对项目有初步认知，产生兴趣。 时间:待定 目的是充分引起消费者的注意力、另外还要配合对内部认购期的广告宣传。 升温期 时间:开盘前一个月 目的:在前述基础上，进一步明晰并提起目标消费群关注，对项目有较明晰认知，扩大有效关注度，为形成有效需求奠定基础，为下阶段引爆储备能量。可采用内部认购形式发售，试探市场。只展示而不销售，如果购房者想要购买可以预先交纳500—1000元诚意金购买一个认购筹码。每个认购筹码都有相对应的号码，以备后面的排队抽签之用。(诚意金在规定的时间内可以返还，也可作为定金的一部分)。 入市(引爆期) 时间:正式公开销售，推出全新一期楼宇。 活动安排;在公开发售之日前，提前四至七天通知所有有效客户在公开发售当天接受正式认购(具体认购方式见认购方案)。 入市后(保暖期) 4 时间:正式开盘后 主要活动:经过首轮的市场引爆之后，市场热度会有一部分回落，所以在这一段时间里，主要是根据首轮的销售情况总结经验，并准确把握目标消费群心理，适时收手，保持适温度，储备有效销售势能。 内部认购方案 一、派筹摇号认购分析 优点: 现场认购气氛较好; 促使现场犹豫型客户成交; 避免客户连夜排队认购现象; 形成客户冲动性购买; 认购策略 将派筹摇号的认购方式与调价策略相结合，避免派筹摇号的缺点 ，最大限度的发挥其优点，给“江晨园”恢复楼项目以最大的轰动。 派筹摇号: 派筹的方法可按客户到达的先后次序排列，顺序发号，每组10人，摇号的方法为每组10个号，随机抽取(或排队认购)。抽到号的人即可选房交款，签署临时买卖合同。 方案分析: 结合销售策略，在认购期内定房而未交纳定金和10%房款的客户，原定房号不予保留，参加派筹摇号时按当天的价格购房。这样做的目的是尽可能提前回收资金，迫使客户提前确定房号，有效避免后期的退房概率的增加。 认购活动各部门安排: 销售部:活动安排、客户接待、选择单元、发放号码 物业部:保洁、服务、保安 客服部:签约、销控 财务部:收取款项 网管:电脑派筹摇号(或放号排队购买) 5 相关服务:客户引导、礼品派发 .内部认购所需文本: 江晨园恢复楼内部认购权号登记单 江晨园恢复楼内部认购权号登记解除申请单 江晨园恢复楼认购 江晨园恢复楼外地人购房审批单代办申请 江晨园恢复楼商品房临时买卖合同 江晨园恢复楼付款方式 江晨园恢复楼客户投诉单 江晨园恢复楼付款通知书 客户服务 一、客户服务的概念 二、客户服务部的流程 三、内部认购的相关文件文本 客户服务的概念“三个一”并进: 1.客户提出的问题和投诉一天给予答复。 2.客户的贷款(购房)手续一次性完成。 3.贷款、签约、入住一条龙服务。 综上所述:以上关于江晨园的销售基本运作思路作一简要介绍，且还不够具体和实际操作性， 因为只有在双方协议条款约定后，本公司根据其收益及风险状况并结合贵公司的具体要求会 制定一完善的市场运作计划。 下面是赠送的励志的100句经典话， 需要的朋友可以学习下，不需要的朋友可以下载后编辑删除～～谢谢～～ 6 【励志的话】 平凡却无私的人啊千万不要抱怨命运的不公。也许，命运只是用另一种方式偏爱着你那是因为善良的她想让你尽快长大感知人间悲喜，聆听世间哀乐。虽然有时跌倒，有时失败但请记住跌倒不是失败，失败不是否定。 平凡却无私的人啊千万不要抱怨命运的不公也许，命运只是用透明的方式倾向与你那是因为，慈爱的她想让你尽早成熟看尽人间繁华，尝便世间甘苦。 虽然有时哭泣，有时逃避但请记住哭泣不是永久逃避不是永恒平凡却无私的人啊千万不要抱怨命运的不公也许，命运只是施舍于被它偏爱的人那是因为严厉的她不想让你溺爱长大，感受人们欢呼，享受世界鼓舞虽然有时悲愤，有时无助。 但请记住悲愤不是瑕疵，无助只是一时平凡却无私的人啊千万不要抱怨命运的不公也许，命运一直把你视为人生主角那是因为，善辩的她认为你有主宰人生的天赋赢得万千赞扬，胜的万千赞赏虽然没有鲜花，没有掌声。 但请记住鲜花无处不在，掌声就在耳畔平凡却无私的人啊千万不要抱怨命运的不公也许，命运一直用纯洁无瑕疵的爱包容着你那是因为，吝啬的她想让你拥有更多享受阳光沐浴，感受雨露滋养虽然没有甜言，更无蜜语。 但请记住甜言只是修饰，蜜语一无是处平凡却无私的人啊奋起你不是命运的傀儡，她同样爱你平凡却无私的人啊雄起，你没有被命运束缚，他同样宠你平凡却无私的人啊千万不要抱怨命运的不公尝试去征服命运，如果成功了全世界都会为你喝彩 【励志的话】 每个人都是自己命运的师和建筑师，要想有所作为，就不能等待幸运降临。世界上什么事都可以发生，就是不会发生不劳而获的事。好的计划会左右运气，甚至能成功地创造运气。要想让自己好运连连，就必须要精心策划运气。设计运气，就是设计人生。所以，以其等待运气来敲门，不如主动出门去找他。 【励志的话】 人的一生全是靠奋斗，唯有奋斗才能成功。相信自己，我们就是会谱出一段美妙的音符，来唱出我们心中的那首歌。我是一个经常笑的人，可我不是经常开心的人。所有的爱情不能成，原因是有三:开始不给机会;中间不给空间;结局不给宽容。我相信，真正在乎我的人，是不会被别人抢走的。无论是友情还是爱情。 【励志的话】 我渴望生命，渴望生命给予我的情感，我要真正的体现生命的真实。四川的雅安，地震曾经夺去了许多人的生命，那废墟中细微的呼唤，真正的让我感受到了生命的力量，是何等的坚强,活着就有希望，有希望，就有幸福的未来。 【励志的话】 少年时代，要有礼赞生命的感恩;青年时代，要有自觉信念的价值;壮年时代，要有活水源头的精进;老年时代，要有愉悦生活的平静。 【励志的话】 你的努力，也许有人会讥讽;你的执着，也许不会有人读懂。在别人眼里你也许是小丑，在自己心中你就是国王～ 【励志的话】 很平凡的生活里，有一颗风雨无阻的心，有一份执着坚定的果敢，年轻的生命里有道很绚烂的彩虹，也有不曾忘怀的伤。但那一切都不重要，如今，我还是在自己的路上，边行边歌，一路阳光。 【励志的话】 生命需要用真心演绎，需要尽全力走好每一步，需要用心呵斥，那生命的道 7 路就是美的极致，每朵花都有其独特的色彩，每颗星都有其光芒的璀灿，每缕清风都会送来凉爽，每滴甘露都会滋润原野，都会留下不朽的诗篇。 【励志的话】 突破自我对生活的固执，每个人都需要活出新的人生感知，用一份从容的心地，笑看这风来云去，走在这匆匆流年，没有谁能够躲避烦恼的暗伤，在哪里宽恕，就在哪里安稳，在哪里淡然，就在哪里放下，治愈烦恼，而不是隐藏烦恼，因为所有的人生故事都迥然不同，所以更不要输在自己的固执和矫情里。 【励志的话】 回首逝去的时光，拼搏过，奋斗过;有辉煌，也有坎坷。在成败交替中，我逐渐成长起来，也终于懂得;人的一生本就是成败同在，风雨并存的过程。现在，带着曾经的失败，带着于失败中增长的成熟，我即将跨入人生的另一阶段，即将面临又一个挑战。 【励志的话】 因为你的信念中有彩虹的出现，为了这一线希望你也要拼搏到底。即便走到最后你一败涂地，也不会„„努力过了，该付出的都付出了，即便没有回报，你也无怨无悔，再这个奋斗。拼搏的过程中，也就是你最大的快乐了。人生成败只不过是过眼云烟。 【励志的话】 野心是一份交给未来的倔强承诺，它是平淡无奇的日子里一颗不安分的心，野心也许无法改变你的生活，但它至少可以改变你自己。这不是一个最理想的时代，利益，阶层，一切都在固化;但这肯定属于理想主义者的时代，格局，偶像，一切都在烟消云散，只有野心支撑你走到终点～ 【励志的话】 对真正的成功者来说，不论他的生存条件如何，都不会自我磨灭自身潜藏的智能，不会自贬可能达到的人生高度。他会锲而不舍地去克服一切困难，发掘自身才能的最佳生长点，扬长避短地、踏踏实实地朝着人生的最高目标坚定地前进～ 【励志的话】 既然选择了追求，就不要哭泣。坚持一下，扛过今天，幸福就更近一步。真正能把人累垮的，是心里的绝望。 【励志的话】 做人除了要天天向上，也要懂得天天向下。天天向下，就是要学会弯腰;就是高调做事，低调做人，放下架子;就是不露锋芒，虚怀若谷;就是不卑不亢，不骄不躁，功成不居。 【励志的话】 平凡却无私的人啊千万不要抱怨命运的不公。也许，命运只是用另一种方式偏爱着你那是因为善良的她想让你尽快长大感知人间悲喜，聆听世间哀乐。虽然有时跌倒，有时失败但请记住跌倒不是失败，失败不是否定。 平凡却无私的人啊千万不要抱怨命运的不公也许，命运只是用透明的方式倾向与你那是因为，慈爱的她想让你尽早成熟看尽人间繁华，尝便世间甘苦。 虽然有时哭泣，有时逃避但请记住哭泣不是永久逃避不是永恒平凡却无私的人啊千万不要抱怨命运的不公也许，命运只是施舍于被它偏爱的人那是因为严厉的她不想让你溺爱长大，感受人们欢呼，享受世界鼓舞虽然有时悲愤，有时无助。 但请记住悲愤不是瑕疵，无助只是一时平凡却无私的人啊千万不要抱怨命运的不公也许，命运一直把你视为人生主角那是因为，善辩的她认为你有主宰人生的天赋赢得万千赞扬，胜的万千赞赏虽然没有鲜花，没有掌声。 但请记住鲜花无处不在，掌声就在耳畔平凡却无私的人啊千万不要抱怨命运的不公也许，命运一直用纯洁无瑕疵的爱包容着你那是因为，吝啬的她想让你拥有更多享受阳光沐浴，感受雨露滋养虽然没有甜言，更无蜜语。 但请记住甜言只是修饰，蜜语一无是处平凡却无私的人啊奋起你不是命运的傀儡，她同样爱你平凡却无私的人啊雄起，你没有被命运束缚，他同样宠你平凡却无私的人啊千万不要抱怨命运的不公尝试去征服 8 命运，如果成功了全世界都会为你喝彩 【励志的话】 每个人都是自己命运的设计师和建筑师，要想有所作为，就不能等待幸运降临。世界上什么事都可以发生，就是不会发生不劳而获的事。好的计划会左右运气，甚至能成功地创造运气。要想让自己好运连连，就必须要精心策划运气。设计运气，就是设计人生。所以，以其等待运气来敲门，不如主动出门去找他。 【励志的话】 人的一生全是靠奋斗，唯有奋斗才能成功。相信自己，我们就是会谱出一段美妙的音符，来唱出我们心中的那首歌。我是一个经常笑的人，可我不是经常开心的人。所有的爱情不能成，原因是有三:开始不给机会;中间不给空间;结局不给宽容。我相信，真正在乎我的人，是不会被别人抢走的。无论是友情还是爱情。 【励志的话】 我渴望生命，渴望生命给予我的情感，我要真正的体现生命的真实。四川的雅安，地震曾经夺去了许多人的生命，那废墟中细微的呼唤，真正的让我感受到了生命的力量，是何等的坚强,活着就有希望，有希望，就有幸福的未来。 【励志的话】 少年时代，要有礼赞生命的感恩;青年时代，要有自觉信念的价值;壮年时代，要有活水源头的精进;老年时代，要有愉悦生活的平静。 【励志的话】 你的努力，也许有人会讥讽;你的执着，也许不会有人读懂。在别人眼里你也许是小丑，在自己心中你就是国王～ 【励志的话】 很平凡的生活里，有一颗风雨无阻的心，有一份执着坚定的果敢，年轻的生命里有道很绚烂的彩虹，也有不曾忘怀的伤。但那一切都不重要，如今，我还是在自己的路上，边行边歌，一路阳光。 【励志的话】 生命需要用真心演绎，需要尽全力走好每一步，需要用心呵斥，那生命的道路就是美的极致，每朵花都有其独特的色彩，每颗星都有其光芒的璀灿，每缕清风都会送来凉爽，每滴甘露都会滋润原野，都会留下不朽的诗篇。 【励志的话】 突破自我对生活的固执，每个人都需要活出新的人生感知，用一份从容的心地，笑看这风来云去，走在这匆匆流年，没有谁能够躲避烦恼的暗伤，在哪里宽恕，就在哪里安稳，在哪里淡然，就在哪里放下，治愈烦恼，而不是隐藏烦恼，因为所有的人生故事都迥然不同，所以更不要输在自己的固执和矫情里。 【励志的话】 回首逝去的时光，拼搏过，奋斗过;有辉煌，也有坎坷。在成败交替中，我逐渐成长起来，也终于懂得;人的一生本就是成败同在，风雨并存的过程。现在，带着曾经的失败，带着于失败中增长的成熟，我即将跨入人生的另一阶段，即将面临又一个挑战。 【励志的话】 因为你的信念中有彩虹的出现，为了这一线希望你也要拼搏到底。即便走到最后你一败涂地，也不会„„努力过了，该付出的都付出了，即便没有回报，你也无怨无悔，再这个奋斗。拼搏的过程中，也就是你最大的快乐了。人生成败只不过是过眼云烟。 【励志的话】 野心是一份交给未来的倔强承诺，它是平淡无奇的日子里一颗不安分的心， 9 野心也许无法改变你的生活，但它至少可以改变你自己。这不是一个最理想的时代，利益，阶层，一切都在固化;但这肯定属于理想主义者的时代，格局，偶像，一切都在烟消云散，只有野心支撑你走到终点～ 【励志的话】 对真正的成功者来说，不论他的生存条件如何，都不会自我磨灭自身潜藏的智能，不会自贬可能达到的人生高度。他会锲而不舍地去克服一切困难，发掘自身才能的最佳生长点，扬长避短地、踏踏实实地朝着人生的最高目标坚定地前进～ 【励志的话】 既然选择了追求，就不要哭泣。坚持一下，扛过今天，幸福就更近一步。真正能把人累垮的，是心里的绝望。 【励志的话】 做人除了要天天向上，也要懂得天天向下。天天向下，就是要学会弯腰;就是高调做事，低调做人，放下架子;就是不露锋芒，虚怀若谷;就是不卑不亢，不骄不躁，功成不居。 【励志的话】 懦弱的人只会裹足不前，莽撞的人只能引为烧身，只有真正勇敢的人才能所向披靡。我们这个世界，从不会给一个伤心的落伍者颁发奖牌。 【励志的话】 让我们挥起沉重的铁锤吧～每一下都砸在最稚嫩的部位，当青春逝去，那些部位将生出厚晒太阳的茧，最终成为坚实的石，支撑起我们不再年轻但一定美丽的生命。 【励志的话】 生命的奖赏远在旅途终点，而非起点附近。我不知道要走多少步才能达到目标，踏上第一千步的时候，仍然可能遭到失败。但我不会因此放弃，我会坚持不懈，直至成功～ 【励志的话】 应对失败和挫折，一笑而过是一种乐观自信，然后重振旗鼓，这是一种勇气心。应对误解和仇恨，一笑而过是一种坦然宽容，然后持续本色，这是一种达观心。 【励志的话】 在岁月中跋涉，每个人都有自己的故事，看淡心境才会秀丽，看开心情才会明媚。累时歇一歇，随清风漫舞，烦时静一静，与花草凝眸，急时缓一缓，和自己微笑。 【励志签名】 相信自己的力量，不但可以改变任何的不顺遂，只要对自己始终保持信心，不轻易低头，尽自己最大努力去完成任何事，就算事情的最终结果表面是失败的，但只要你转个弯、换个角度看事情，就会知道、体悟到真正的成功，并不在于结果，而是在于过程。 【励志的话】 出门问路，需要勇气;去陌生的地方打拼，需要勇气;第一次登台演讲，需要勇气;对心爱的人说那三个字，需要勇气;挑战极限，实现自我，需要勇气;诸多的第一次，需要勇气;面对强敌，我们更需要勇气。 【励志的话】 让向外寻求的心回到当下吧，真正的安全感不在别处，就在我们此刻的心行。我们能够把握当下，就能把握未来，把握生命走向。当我们有能力把握这一切的时候，还有什么不安，还有什么可以恐慌的呢, 【励志的话】 一个人需要长大，需要做一个生命的致敬者，去承担生命中的艰辛和苦难， 10 让它成为一种对生命意义的深刻认识，每个人的意志需要更加坚强，需要在历练中视野、胸襟更加宽阔，没有谁不是在坚强和困顿中找到生命的方向，就像每个人必然经历的青春一样，去面对艰辛，给自己一点勇气，让生命更明亮。 【励志的话】 岁月的风雨，并不是希望命运能低头，而是一种锤炼，一种恭维，需要命运的一种泰然，一种气节，或者是通向未来一道桥梁，人生有些障碍又能算得了什么，恰恰是一种命运的方向和路标。 【励志的话】 愿意吃亏的人，终究吃不了亏 吃亏多了，总有厚报;爱占便宜的人，定是占不了便宜，赢了微利，却失了大贵。再好的东西，你也不可能长久拥有，不必计一时回赠，莫如常怀怜悯之情，常施援助之爱，得到人心，他物不缺。别以为成败无因，今天的苦果，是昨天的伏笔;当下的付出，是明日的花开。 【励志的话】 不管面对多么曲折的故事，学会提醒自己，来和去都是一场过程，不必要刻意去奢求和强求，活出内心的海阔天空，化解内心的纠结，心地坦然，是最合适的活法，顺其自然，更是化解麻烦的最好办法。 【励志的话】 懂得信仰，为人生点亮一盏心灯，任凭沙打雾迷;懂得信心，为人生升起一张风帆，闯过激流险滩;懂得信用，为人生获取一路门票，尽赏旅途风景。因为懂得，更加珍惜自由的纯美;如果懂得，不会坠落罪恶的深渊;只有懂得，才能悠然泛舟于生命的长河，践行永恒的承诺。 【励志的话】 有时候，很多亊情根本无法解释清楚。不要难过，挺起身来，去坦然面对，因为路，不一定是直的;不要抱怨，淡然沉静，去真诚处置，因为人，不一定永远是对的;更不要掩饰，坦坦荡荡，因为人与人之间的交流，需要的是信任，无愧于心。 【励志的话】 人一入世就带着一个谜团，你不能勘破，就得不停地穿越。翻过一层层的自我，从精神的雾障中寻找突破，人才能看清繁华的物有确实是一缕烟的存在。 11