写字楼物业费

写字楼物业费 写字楼物业能源费测算 测算依据: A、 全年365天，其中:工作日251天、休息日104天、节假日10天 B、 平均电价0.63元/Kwh，其中:峰0.983元/Kwh(8:00~11:00/18:00~23:00) 平0.623元/Kwh(7:00~8:00/11:00~18:00) 谷0.285元/Kwh(23:00~7:00) C、 天燃气按2.2元/M3计... 测算依据: A、 全年365天，其中:工作日251天、休息日104天、节假日10天 B、 平均电价0.63元/Kwh，其中:峰0.983元/Kwh(8:00~11:00/18:00~23:00) 平0.623元/Kwh(7:00~8:00/11:00~18:00) 谷0.285元/Kwh(23:00~7:00) C、 天燃气按2.2元/M3计 D、 水价按4.2元/M3计 E、排污费按1.2元/M3计 一、 电费: 1、 公共区域照明用电 1.1楼内公共照明 测算依据:?办公层和地下停车场周一—周五运行时间为7:30至19:00 ?底商(B1-F2)运行时间为全年7:30至21:30 ?其余时间为E电照明(数量按正常照明的1/3计) ?地下停车场为36W单管日光灯约500套，其余为18W双管节能灯约3000套 ,18W×2×(3000-3×130)+36W×500,?1000×,(4h×0.983元/Kwh+7.5h×0.623元/Kwh)×251天+(4h×0.983元/Kwh+0.5h×0.623元/Kwh+8h×0.285元/Kwh)×251天×1/3+(8h×0.983元/Kwh+8h×0.623元/Kwh+8h×0.285元/Kwh)×(104+10)天×1/3,+(18W×2×3×130)?1000×,(6.5h×0.983元/Kwh+7.5h×0.623元/Kwh)×365天+(1.5h×0.983元/Kwh+0.5h×0.623元/Kwh+8h×0.285元/Kwh)×365天×1/3,=430906.71元 1.2室外公共照明 测算依据:?运行时间为全年19:00至23:00 ?外围照明约为250KW 250Kw×4h×0.983元/Kwh×365天=358795元 2、 公共设备设施运行用电 2.1垂直运输设备 测算依据:?周一—周五运行时间为7:30至19:00 ?其余时间只保留客梯、货梯各一部，其它电梯按全停计 ?电梯15部，其中:客梯8部、货梯1部、观光梯2部、扶梯4部 (18Kw×6+12Kw×2+23Kw×1+12Kw×2+7.5Kw×4)×,(4h×0.983元 /Kwh+7.5h×0.623元/Kwh)×251天×0.3,+(18Kw×1+23Kw×1)×,(4h×0.983 wh+0.5h×0.623元/Kwh+8h×0.285元/Kwh)×251天×0.1+(8h×0.983元/K 元/Kwh+8h×0.623元/Kwh+8h×0.285元/Kwh)×(104+10)天×0.1,=149203.75元 2.2通风设备 测算依据:?周一—周五运行时间为7:30至19:00 ?其余时间按全停计 ?通风设备总计约586.7KW，其中:新风机57台、空调机11台、排风机71台(不含消防排烟风机)、送风机30台 586.7Kw×,(4h×0.983元/Kwh+7.5h×0.623元/Kwh)×251天×0.8,=1013690.64元 2.3给排水设备 测算依据:?运行时间按全年运行计 ?给排水设备总计约95.08KW,其中:给水设备46.68KW、排水设备48.4KW 95.08Kw×(8h×0.983元/Kwh+8h×0.623元/Kwh+8h×0.285元/Kwh)×365天×0.3=157501.54元 电费合计:2110097.64元 二、 水费: 测算依据:大厦最高日用水量为1005M3/日，其中:生活给水585M3/日、空调补水420M3/日 1005M3/天(4.2+1.2)元/M3365天0.3=594256.5元 三、 采暖费: 测算依据:?设备运行时间为7:30-21:30，按5个月150天计 ?采... 测算依据:大厦最高日用水量为1005M3/日，其中:生活给水585M3/日、空调补水420M3/日 1005M3/天×(4.2+1.2)元/M3×365天×0.3=594256.5元 三、 采暖费: 测算依据:?设备运行时间为7:30-21:30，按5个月150天计 ?采暖设备总计166.9Kw，其中:2T采暖锅炉4台(耗气量150M3/h)、一次热水泵3台、二次热水泵2台、锅炉补水泵2台 1、电费166.9Kw×(6.5h×0.983元/Kwh+7.5h×0.623元/Kwh)×150天×0.6=166162.30元 2、燃气费150M3/h×4×2.2元/M3×14h/天×150天×0.6=1663200元 采暖费合计:1829362.3元 四、 制冷费: 测算依据:?设备运行时间为7:30-21:30，按5个月110天计(不含周六、周日) ?冷冻设备总计2126Kw，其中:冷水机组3台、一次冷冻水泵3台、二次冷冻水泵3台、冷却水泵3台、冷却塔3台 2126Kw×(6.5h×0.983元/Kwh+7.5h×0.623元/Kwh)×110天×0.5=1293479.66元 全年能源费合计=电费+水费+采暖费+制冷费 =2110097.64+594256.5+1829362.3+1293479.66=5827196.10元 写字楼物业费测算标准及 (一)工资及福利费测算 序号 项目 测算依据 计算式 月支出 (万元) 备注 1 管理处主任 按月均3000 0 (301 0 (30 2 客服员、物管员、收款员 按月人均1400 0 (143 0 (42 3 客服主管 按月人均2000 0 (201 0 (20 4 维修主管 按月人均1800 0 (181 0 (... (一)工资及福利费测算表 序月支出 项目 测算依据 计算式 备注 号 (万元) 1 管理处主任 按月均3000 0(30×1 0(30 客服员、物管员、收 2 款员 按月人均1400 0(14×3 0(42 3 客服主管 按月人均2000 0(20×1 0(20 4 维修主管 按月人均1800 0(18×1 0(18 5 水电工 按月人均1200 0(12×5 0(60 6 安全事务主管 按月人均1800 0(18×1 0(18 7 保安班长 按月人均1400 0(14×2 0(28 8 保安员 按月人均1000 0(10×25 2(55 9 保洁主管 按月人均1000 0(10×1 0(10 10 保洁员 按月人均800 0(08×7 0(56 11 食堂厨师 按月人均800 0(08×2 0(19 12 工资总额 1+2…(12) 5(56 每人月工资13 社会保险 0(56 的10% 14 计提福利费 按月工资10%计算 5(14×10% 0(56 (12)+(13)15 工资及福利费合计 6(67 +(14) 1、 伙食补贴及福利包括、伙食补贴、服装费等支出。 2、 人员编制: 2(1 管理处主任1人。 2(3 客服中心(4人):主管1人，收款员1人，客服员1人,物管员1人。 2(4 工程维修部(6人):主管1人，水电工2人，弱电技术员1人,泥水工1人,空调工1人。 2(5 安全事务部(28人):主管1人，班长2人，保安员25人(其中顶休3人，分三班)。 2(6 保洁部(8人):主管1人，保洁员7人(其中顶休1人)。 2(7 食堂厨师(2人) 合计:49人。 (二)办公费测算表 序月支出(万项目 测算依据 计算式 备注 号 元) 1 1、 4×0.03=0.12 1、电话4台、平均含传真，参2、11部通迅费 每部话费300元/月 0.19 考同行业×2200元/部2、对讲机折旧费 测算 ?3年?12月 =672元/月 2 交通费 综合测算 0(20 3 低值易耗品、办参考同行 0(12 公设备保养 业测算 4 杂志、报刊、资料;社区文化 综合测算 0(10 广告宣传、社区文化 5 行政办公开办费开办费及固定100000元，五年内摊10?(5×12) 0.17 资产摊销 完。 办公费合计 (1)+…+(4) 0.78 (三)公共设施维修养护费测算表 序项月支出(万元) 测算依据 计算式 备注 号 目 公1、变压器维护 配2、供电开关回路维护 1 综合测算 0(20 系3、发电机保养 统 智包括闭路电视监控系统，保安参考能巡更系统，楼宇可视对讲系统公元 1 化及停车场智能系统等 0(12 经验 系 统 1) 污水井、雨水井维护清理 费 给2) 生活、消防水泵轴承、盘根等 排维修保养费 2 水3) 排污泵维修保养费 综合测算 0(20 系4) 管道、阀门维修更换 统 5) 普通水龙头每年更换 6) 排水管、下水道每年更新 7) 二次供水水池清洗、每半年一 次。 供1) 变压器年检费、保养费 电2) 低压配电柜维修保养 3 0(10 系 统 公路灯、庭园灯、办公室、灯具 共损耗、外墙灯 照4 综合测算 0(15 明 系 统 消消防设备设施维保 防5 0(15 系 统 6 马路、道路及场地养护 综合测算 0(20 写3、写字楼中央空调管道加药费(缓?夏季5个月: 7 字蚀剂、阻垢剂、除菌剂)、维1094KW×8时3.80 楼保费。 ×30天×5月 中×0.835元/度 央=1096188元 空?冬季3个月: 调700KW×8时×30 系天×3月×0.835 统 元/度=420840元 (?+?) ×30%?12月 =37925.7元 ?电费:6台 ×18.5KW×12时 ×30天×0.835写元/度=33366.6字元/月 楼2、写字楼电梯运行电费、年检费、?年检费: 16008 电3.78 维保费 梯元/台×6台?12 调 月=800元/月 系 ?维保费: 600元 /台×6台=3600 元/月 (1)+…+(7) 机电设备设施维护费合计 8(70 说明 (四)公共部分水电费 说明:《长春市物价局关于对长春市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》中第六项:由于业主共用部位、共用设备设施(如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水泵、自备发电机油料)的用水、用电费用未进入物业服务收费成本，应按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳。 序月支出项目 测算依据 计算式 备注 号 (万元) 1、 供配电及备用发 电系统 1 公共电费 综合测算 0.15 2、管理处、食堂、 物业公司用电、智综合测算 0(20 能中央控制室、地 下停车场用电 1、保洁、绿化用 水 综合测算 2 公共水费 2、办公室、食堂 0(15 3、管理处、物业 公司用水 合计 (1)+(2) 0(50 (五)绿化管理费测算表 序 项号 测算依据 计算式 月支出(万元) 备注 目 绿 化根据现有绿化面不含节1 养专业绿化公司承包 0(45 积计算日摆花 护 费 (六)清洁卫生费测算表 序项目 测算依据 计算式 月支出(万元) 备注 号 垃圾清运外包给专业公司， 1 综合测算 0(12 费 并参考公元经验 2 消杀费 0(15 外包给专业公司，综合测算 并参考公元经验 3 化粪池清理 0(10 保洁工具参考公元经验 4 和用品、消综合测算 0(13 耗 清洁卫生费合计 (1)+…+(4) 0(50 (七)物业管理责任险费用测算表 序项目 测算依据 计算式 月支出(万元) 备注 号 物业按保险公司条款，根据实 管理际需要，购买一定金额的参考同行业综合 1 0(05 责任保险。 测算 险 物业管理责任险费合计 0(05 (八)理想大厦物业管理费用支出测算汇总表 备注 序号 项目 月支出(万元) 1 工资及福利费 6.67 详见表(一) 2 办公费 0.78 详见表(二) 3 机电设备设施维护费 8.70 详见表(三) 4 公共部分水电费 0.50 详见表(四) 5 绿化管理费 0.45 详见表(五) 6 清洁卫生费 0.50 详见表(六) 7 物业管理责任险费用 0.05 详见表(七) 8 (1)至(6)项之和 17.65 9 不可预见费用 0.88 (八)项的5% 10 企业利润(佣金) 17(65×10%=1.80 按成本的10% 按(十)项的5.72%，11 税金 1.80×5.72%=0.10 参照税务局有关规定 执行。 12 20.43 支出合计 经上述测算,理想大厦物业管理成本支出总额为20.43万元/月。 22管理服务费=总支出/总建筑面积=204300元/月?92061.0 M=2.22元/月?M 2理想大厦的综合管理服务收费为2.22元/月?M