房产销售知识

房产销售知识 期房与现房的比较 那么李先生，我从事这行已有多年,多少有一点关于如何认识期房和现房的心得，期房确实存在一些优越性，为什么呢, 期房的价格低: 从建筑行规上讲，期房与现房与现房的价差在20%左右，当然不乏一些特色楼盘，最大价差达40%。 象我们金泰这种黄金地段，这种剪力墙为结构，28><#004699'>1世纪的智能配套的高档住宅、期房，现房的最少价差<#004699'>1000元/m2，你正好可以利用低价位买入，而且升值潜力巨大，回报率高，如:广州、香港人的买“ 花”就是这种方式。 它的区别主要决定于资金的来源不同，因为期房的开发成才较低，由于开发商的资金来源大部分来自市场，资金投入相对较少，而现房的资金投入相当大，买期房等于参与了开发商的投资建设，肯定具有高回报嘛。而现在可以说是工程进度最低的时候，价格肯定是低的，像我们现在的销售已达85%，付款方式又这样优惠，就像原始投，升值潜力是无法估量的，而现房的资金投入相当大。30%是银行贷款，等成现房时再出售，贷款压力大，相当于负了“高利贷”，羊毛出在羊身上，现房价格高多了。 生产周期 从、征地、建筑，装修要5年时间，而现在出售的现房设计是四、五年前的观念。相对今天有许多不成熟和落后的地方。而期房是这两年的概念，在设计过程中结合欧、美、香港等先进户型设计，如我们金泰就是香港设计，香港在房地产方面的设计可以说是全世界最顶尖的，而且是经过西南设计院结合具体国 情、地域情况，保证50年不过时。 目前，人们住房经过了三个阶段 第一阶段:80年代，首先是为了“住”不是要求户型，而讲求面积。 第二阶段:90年代，生活水一产提高，为了居住舒适，讲求户型。 第三阶段:如今2<#004699'>1世纪，要求居住的整个环境，屋子里和外的，象深圳、广州等地，热光脚房叫“概念房”，智能化管理，高科技含量高。 期房的工程质量有保障 由于期房在施工过程中，业主没有进行监督，难免出现偷工减料的现象。 而期房在施工建设过程中，业主有权进行管理，像做装修一样，业主新自监督，工程质量有保障，可以防患于未然。 我们金泰于场这个项目是参与鲁班奖提名项目，一期都是全国十佳奖项，鲁班奖是建设行业最高奖项，这些也得在施工过程中体现。 建筑科技含量高。 近几年，建筑的材料更新换代快，期房可以采用最新的建筑材料，可充分保理论上房屋的含金量，如全钢防盗门，塑钢窗， 玻璃，其洁具， 厨具，都是 材料。 销售情况的反应 成都市目前有不少房子高层、便真正卖的好的有几家呢,买楼一定要买“旺楼”，因为大家看的好的东西一定是好的 ，房子的好坏从市场要吧反映出来， 正好我们的一期一样，一个销售旺楼，你入住时能够水、电、气全通，物业管理能做到位，其次也是房价慧价的基础，也是你高额投资回报的保障。 一个设计新颖，完美的物业，一定在期房时就能热光脚，如果不是的话，它一定存在某方面的问，你就是多等一年的时间，能换取一生的好环境，促使你急于住，它也可以适合投资，虽然表面上在等待，但你得到的加报是超值的，为什么不做呢, 房价下降为什么不好, 近年来，你肯定经常听到这样的说法，东西越来越便宜，钱越来越值钱了，对每一个消费者来说，当然是越便宜越好了，物美价廉有什么不好，如果经济学家告诉你物价的长期持续下降并非是一个健康的趋势，对老百姓是有害的，会导致失业，收入减少，你肯定不能理解，那么，这其中的道理何在呢, 国务发展研究中心的陈进研究员解释说，实际上市场经商下的物价变化都是由供求关系造成的，一定是供大于求。而在供大于求，物价才趋于下滑，普通性的物价下滑就意味着普通性的供大于求，而在供大于求的情况下，势必会有一部分生产者被排除在生产系统之外，还有一部分生产者则在资源盈利或 的情况下维持生产。对后者来说，或才停工，或者因为无法从市场上找到利润，就只能从成本上找利润，而从成本上找利润的简单方法就是裁员，引起大规模的失业。 通货紧缩带来的最直接的社会问题就是失业高涨，目前我国通货紧缩的形势相当严峻，物价指数已经持续2<#004699'>1个月负增长。即使从现在起，国家采取的各种政策马上发挥作用，使供求形势发生逆转，物价开始得到拉抬，经济形势恢复正常，至少也需要6个月的时间。也就是说，通货紧缩达成的形势至少要延续二年以上。 房价为什么不会降, 首先，这种趋势是由工地资源的稀缺性，不可再生性及土地供给的低弹性和需求的高弹性决定的，具体说，人口多地少，地价每年上涨的趋势是肯定的。 其次，随着城市化水平的提高以将导致城市人口的持续增加，对住房需求压力加大。因此，不论从国情，经验还是从我国实际出发来考虑，商品房价格稳中 有升带有其客观必然性。 再次，是由住房建设成本刚性决定的: 建筑安装成本是不可能降下来的，否则会影响建筑质量，并会随着人们对居住质量要求的提高还有可能上升。 土地费用也不可能降多少，它是地方政府重要的“财源”即使国家土地局同意。70年土地出让金分70年付，但总价价格不会降。 拆迁费用据了解不会降反而会升，这部分费用在多数城市由于拆迁居民的售价太高，费用无法降下来。 城市基础设施费用也不会降，降下来城市基础设施建设怎么办，城市政治没有财力(提高)高基础设施建设对房地产业发展也不利。 税收可以减少些，但量很少，收费名目多但这些费用都进行各部门的“吃饭碗”能否减下来还要出个问号，上海市采取若干措施明令减费，房 只会<#004699'>11>.<#004699'>1%，几乎没作用。 此外，据调查，现在开发商利润已降到<#004699'>15%，无下降空间。 大力发展住宅产业势在必行 扩大内幕有效途径就是加快城镇居民的商品房 ，使之成为国民经济的一个新的增长点。因为商品房消费是最终消费，而且我国老百姓大多不愿意借钱，购房时大多一次付清，即便向银行贷款，也能按月归还，绝无拖欠之事，所以加快商品房建设，目前正当先时。 随着困扰我国多年的衣食问题2解决之后，人们的住、行，即使人们开始所 说的房、车以将上升为解决的问题，我国现有<#004699'>13亿人口，城镇居民约住房人均使用面积<#004699'>1<#004699'>1.8平方，与欧美人无35——40平方，甚至与弹丸之地的新加坡台湾人均28平方存在相当大的差距。我国要实现联合国人居大会提出的“人人都拥有一套舒适的住房”口号，所需新建设商品住宅的面积是惊人的，可见我国的内幕市场是多么广阔。如此巨大的市场，政府当然要把它作为一个经济增长点。房地产业不是一个孤立的调拨，它涉及治安、建材、化工、建工、轻工、运输等十多个行业，房地产每增加<#004699'>1元产值，连带到相关行业<#004699'>1.34，城镇房产市场发展了，不但可为实现8%打下基础，而且提供相当多的就业机会，同时银行的贷款也有了方向，可使政府得到一笔可观的税收，所以政府当然要千方百计发展商品房市场。 首先，从今年上半年起，政府取消了在我国实行了近半个世纪的无偿福利分房，其次，银行不但开放了为个人住房贷款的口子，而且金额不断提高年限不断延长，如最近上海建行将个人住房贷款额度上限提高到50万元，加上公积金就是60万元，而年阴长达20年，同时对房地产商货款也大开方便之门。 住宅市场需求旺盛是一个客观事实。 再从购房者方面来讲，首先，我国要在三年内使大多数大、中型国营企业走出困境，就可使我国的购房主体有稳定的经济收入。其次，青年人历来是社会消费重要方面，他们成长在改革大潮中，无铁碗可端，较快的接受了西方的消费观念。第三，由于中国传统观念的影响，父母却都为子女终生奔忙，为子女特别是为儿子购一套婚房，或自己购一套地段差，房价低的房子，而将市内房子留给子女几乎已成惯例。第四，城市化是世界各国发展的共同趋势，我国这几年城市化的进程也在加快，随着城市人口的不断增加无疑有更多的人加入购房大军。 综上所述，我国的商品房市场上有国家政策扶持，下有一支庞大的购房大军，前景是无限美好的。至于目前的盘整，其实正如股市的低住盘整，盘整愈久，反弹愈劝，当前正是房产商入市的大好时机。 当然商品房顾名思义是一种商品，既然是商品首先要质优，其次要价格合量，质次价高，市政设施不配套的房子则不能成商品，卖不出去也情理之中。 千金买房 万金买邻 阿根廷的马拉多纳和巴西约贝利，都是世界上项级的足球明星，曾经让世界多少球迷崇拜和仰天、慕，巴拉多纳是从贫民窟中长大的，小时候经常跟一些孩子在街上踢球，如打架和把别人家的玻璃踢坏，后来凭着他的开赋成为全球明竹，而最后贫民窟的劣狠就显现出来了，如打架、吸毒沦落到几乎唾弃。另一方面，贝早是生活在高档社区里的，从小接受的都是良好的教育，同样成为球星以后，他当上了巴西国家体育部长，可见环境对一个人的影响是相当重要的，而环境 。 家庭环境即父母熏陶(学校) 生活环境(即所接触的周围的人，社会朋友) 自己创造出来的个人环境。 望子成龙是父母的心愿，而小孩从小所接触的环境以及所受的熏陶对其人以后的发展影响相当大。近朱者赤，近墨都黑。 的孩子:打架 骂人 说脏话 逃课 玩游戏。 接触的却是高尚的事物，钢琴、电脑、琴棋书画。 具体问题解答 客户想买小房子: (先肯定他的观点)你买小房子够用,但房子不像买东西，是固定资产，一定要买个一步到位，否则，过几年又要重新买(笑笑)，像你这么成功的人士，做生意也辛苦为的是什么，还是为了改变自己的生活，就要买套好房子，要高享受的物业，我们的房子绝不是一个承诺堆彻的，而是一个高素质，高享受 物业。 房子的面积太大了, <#004699'>100平方，200平方、300平方左右的都有，你看你打算考虑多大面积(最小约是多少,)最小的是<#004699'>12<#004699'>1.63平方(太大了)，我想你买房子的话应该考虑“一步到位”，而且大户型是将来的一种趋势，你看5年前买80平方的房子已感觉够了，现在呢,国家的安居房都在<#004699'>120平方。而且我们定们一是豪宅，但它价格已定位在低价位的，现在你首付30%，就可以拥有了，错过了这个机会，在市中心再也买不到这样的房子，真的我觉得买房这么大的事，一定要一步到位。 以后，随着生活水平的提高，人们对房子要求越来越高。那你就买不到这样的房子 ，而且我们这里户型设计一步到位，给你一个领先几十年的生活空间。 工作太忙，没有时间 你是大老板，工作当然忙了，忙是好事嘛。忙有钱赚嘛。我觉得你赚钱无非是想为自己和家人提供一个良了的环境，而我们金泰大厦就为你们这种有钱人而建的高档社共，错过这么好的时机，我都觉得可惜，明天<#004699'>10点钟一定要过来，我在这里等你，不见不散。 太贵了，买不起 买不起都没关系，可以了解一下，如果你以后买房子的话，我们可以告诉你一些买房的常识及注意事项，如果你的亲戚、朋友要买房的话，也可以向他们推 荐一下，付款方式非常灵活。 已经买过房子了 我知道你已经买个房子，但是缺一套最好的房子。房子多是好事，可以做为投资，可以做为将来的一种保障，而且做为市中的高档建筑，是有很高的升值潜力。我们的含金量特别高，做为投资，避免人民币贬值。 6、市中心空气不好，声音太嘈杂。 那是因为你住在低层，当然避免不了这些，我们金泰大厦是高层建筑。根扰国家环保局测量，十层以上的建筑几乎没有空气和噪音污染。我们金泰大厦规划为中央商务区，除了考虑空气，噪音、还考虑到生活的便利。 7、房子还没建好(等的时间太长了) 是呀，这是期房嘛，虽然没建好，但<#004699'>180套房子，现在只剩十十多套而且是最后一期发售，你一定不要错过机会，更何况期房的房价是同类房子最低的，户型设计是最超前的，真可以说物美价劆，目前，市场上的最好的就是期房，虽然现房很多，但空着的也不少，大多是因为户型设计落后，配套不全或者价格较高，你看我们的房子卖得这么好，如果不过来的话，真会错过一次很好的机会。买不买都没关系，但你一不定期要抽空过来了解一下，那就明天<#004699'>10:30。我准备好一份详细的资料，等你过来。 8、这房价太贵了 对，我们的房子经起有些小区的房价是高了点。但是你要看到我们房子的含金量，我们的房子的整个配套设施上都采有的是先进的材料，并且它地处市中心的黄金地段，将来成为中央商务区的一幢标志性建筑物，这在昆明都是绝不仅有 的，相对起来，我们的房价已算便宜的。可以说是物有所值，根本不会有压力，再加上20年银行按揭，这么好的房子，这么好的优惠条件，在昆明是独此一家。金泰有200多户人家，冬天还可以对付，而厦天肯定会像下饺子，整个一个公共澡堂，不伦不类的，水质也不能保障。 9、五楼太低了, 低层是花最少的钱买最好的房子，最好的配套设施，而且有还会少点，但你买了一个低于我们几个档次的房子，经过三、五年清寒可 十几 方能买我们的房子，三、五年你还不赚个<#004699'>10万呢, 通过按揭还能减少通货膨胀的影响，现在经济不做主，市场经济不成熟，赚钱不容易，只剩下一个物价飞涨了，你看七年前的物价„„4年后的物价„„ <#004699'>10、房子都没见到，就要付这么多钱，拿我们的钱盖房了。 其实，说句实话，我些人对按揭太不了解，对我们房产存在误会，我们做这项工作的时间长点，来，先给你讲一下，按揭法的关系„„你年，我们根本没有用你的钱，你的钱放在银行里，要半年以后才会给我们，公司滚动发展，已完成积累，你的钱放在银行里，是为后期付款做保障，就像做生意，你是拿自己的钱来做的，在商房局，即使拿你的钱来盖房，但给你的是精品，如果你对精品都感到不放心，是在付款方式上纠缠的话，那我们都不用探讨这个问题了，你去买别的房子吧。 <#004699'>1<#004699'>1、买房的话，我要不用银行 按揭吧,要承担利息。 其实在你的角度看也许是对的，但你是否了解我国是一个高利息的国家，西方国家利率为2%左右，过去咱们是7%，要跟国际接轨，所以一定要降低，近两年，国家降息6次，去年一年降了3次，钱放在银行里最不划算，今年还要降息， 你休想想看，一分钱放在争行里永远是一分钱，放在市场上转十次可以变成<#004699'>1角钱，遇到一些效益不好的银行，但破产钱<#004699'>1分钱都拿不到，现在买房按揭是最划算的，把通货膨胀给了银行，90%采用这种方式，在香港、国外买房都可以用户贷款首付<#004699'>10%，年轻人都能买房，剩下的分多少年付清嘛，40年哟，每个月付一两百元，甚至把债务带到棺材里，这是一种消费观念，中国人就是这样，把钱存到够买一套房子时，房价肯定上涨了，有钱的速度永远赶不上物价上涨的速度，赚钱又花钱，社会才会发展。 况且50%不用你现在交，可节约做其它生意，所以按提揭最划算，最超前，最早享受的一种消费方式。 每日供千余元，现在让你供<#004699'>100元可能有压力，过上三、五年就相当百万元，你的收入增加了，银行降了肯定划算，七年前你的收入是多少，现在是多少, <#004699'>12、房价太贵了, 你看什么档次，我们是智能化配套，户型设计也很超前，现处市中心的中央商务区，给你超前的生活享受，并且我们的付款方式相当灵活，可以做20年按揭，你享受的是国家的优惠政策，只要首付30%即可入住，那你看50元的衬衣也有，500元的也有，他的品质不一样，含金量也不一样，你不能只考虑价格，你想我们这样的地段500元每平方，全剪力墙结构至少2000元每平方，整个大楼连电梯也在内，包括各种配套大内，水、电、气都安装到户，加起来完全是成本价。 付款方式优劣比较 李先生看中了 山庄的楼盘。但该楼盘提供的三种付款方式，却使李先生颇感兴趣，总房价2<#004699'>14<#004699'>159元，第一种付款方式:一次性付 款8.5折，付款金额为2<#004699'>14<#004699'>159×0.85=<#004699'>182036元;第二种付款方式，首付3800元，3个月后 ，6个月后<#004699'>18575元，6个月后2786万元，<#004699'>12个月后27863元，24个月后64<#004699'>162元，24个月后2<#004699'>1425元，从第一个月起<#004699'>18年分期月付582元，(总共2<#004699'>16期)，累计总付款2<#004699'>17050元。 李先生说“考虑到货币具有时间价值，如第二年付出的一万元，与第一年付出的一万元是不等值的。因此，当然不能简单用累计付款数来衡量几种的优劣。”那么，能否用现在的银行存款利率来将未来值折算为现值呢,例如: <#004699'>10个月后付2<#004699'>14<#004699'>15元，当前银行一年期存款利率为5.67%其现时价值相当于2<#004699'>14<#004699'>15?(<#004699'>1+5.67%)=20266元，将几种付款方式的累计净现值相加，就可以比较不同方案的优劣了。 按照现代经济理论折现率=无风险利率+风除报酬率+通货膨胀率。其中，无风险利率， 一年期银存款利率，由于国内存款利率近来波动较大，综合我国内机因因素和经济运行状况，保守起见，我们可取无风险利率为6%，风险利率，指种种风险导致货币贬值，如记 经济政策，社会因素等，按惯例取 <#004699'>1%——2%，保守定为<#004699'>1%，通货膨胀率一般为3%，以下为通货膨胀，5%——7%为平生膨胀，<#004699'>10%以上为更 膨胀，因内通胀<#004699'>1993、94、95均为两位数，十几个百分点;<#004699'>1996年利为9.6%(指全国)，今后十多年的数字，目前较准预测，保守估计为8%。 综合上述分析，分析现率=6%+<#004699'>1%+8%=<#004699'>15% 李先生用折现率<#004699'>15%来验算上述三种付款方式的现值和，第一种付款方是<#004699'>182036元，第二种付款方式是 <#004699'>16<#004699'>1849元，第三种付款方式是<#004699'>1248974元。 面对结果，李先生惊讶不已，老者老道“比较不同付款方式的优劣”折现率 的选择是关键，看下面就更清楚了。 李先生高兴地说“我知道该选择哪一种方付款方式了。” 折现率值 <#004699'>15% <#004699'>12% 8% 6% 3% <#004699'>1、一次性付款: <#004699'>182036 <#004699'>182036 <#004699'>182036 <#004699'>182036 <#004699'>182036 2、二年分期: <#004699'>16<#004699'>1849 <#004699'>16602<#004699'>1 <#004699'>172060 <#004699'>174820 <#004699'>180000 3、<#004699'>18年分期: <#004699'>124444 <#004699'>134385 <#004699'>15<#004699'>1556 <#004699'>1620983 <#004699'>185427 九大卖点 地理位置优越 金泰大厦地处昆明市交通中轴线——东风路上，四周紧临北京路，白塔商业 街，东风广场，昆明会堂，市政府大楼，邮电大楼，在其左右是昆明市的政治、 经济、文化、商贸文化中心区域。 环境优美 金泰大厦内小区绿化在30%，绿化广场2700平方米，是昆明百年繁华区域 少有的绿化广场，并与市政府大楼前绿化广场，昆有饭店，东风广声，拓东体育 场大草坪，盘龙绿化走廊，昆有农庄迎宾馆花园交相辉映，构成了昆明市中心最大的绿化广场区。 风水极好 古时候，豪门深院被推崇为兴旺发达的象征，金泰显赫的地理位置实为地王之王，大楼整体形象是中国传统家居去邪赠福的保护神，取名安泰吉祥，鸿福无限之意，表达了大楼高贵气派。以汉代瓦堂四神青龙、白虎、朱雀、玄武取大楼东、西、南、北象征吉祥、平安。 高档宾馆、商场、体育中心林立 金泰大厦左右有星级酒店，昆明饭店、帮克酒店、天恒大酒店，接待外国元首的震庄迎宾馆，人文环境非常好，四周遍布大型购物中心，樱花购物中心、金龙百货、白塔路商业街，天恒时代名店与昆明鲜花批发市场仅百米之遥。生活、购物、娱乐相当方便，拓东体育场完善的体育配套设施为你的健身、休闲提供方便。 五、全智能化 金泰大厦是一座真正的2<#004699'>1世纪的大厦，是当今信息科技与科技技术的结晶、采用最先进的综合布线，通讯系统，消防控制系统，设备控制系统。楼宇管理系统智能化，是为业主制造卓越的综合办公空间。 六、配套齐全 金泰大厦地处昆明市中心，享受的是几百年耗资数以千亿元堆积而成的一切设施与便利，周围有大型超市、邮局、医院、宾馆林立，为你的生活免除后顾之忧，写字楼4台，西子奥迪斯，住宅为台日电梯，大理石楼面，每户可视对讲，有线电视到户，IDD程控地面，地下车位为达200多个，是市中心最大的停车场 之一，加之昆明饭店600多个停车位，充分解决市中心停车难的问题。 七、设计超前，结构先进 金泰大厦采用了最先进的框架式剪力墙结构，抗震8级以上，隔音、隔热、防渗水，住宅使用率达85%，写字楼使用率75%，写字楼层高3.3米，采用大开间设计，可任意分割、组合，住宅层高3米，做到干湿分区、洁污分区、动静分区，由多次获得鲁班奖省建八公司和六公司承建。 升值潜力巨大 金泰大厦是市中心大型豪化建筑，现公司为创品牌以成本价面向市场，据市政府规划未来20年该区域不会有大规模的商住楼起建，而金泰大厦所在的区域相当于北京王府井、上海淮海路，广州的天河区，有非常大的升值潜力。 物业管理先进 金泰大厦的物业管理，是特聘香港物业模式，实行星级酒店管理，24小时保安服务，专人打扫卫生，提供所需专项服务，让你享受星级服务。 客户嫌公摊大, 是，李总，我们的公摊面积看上去数字与确定比普通房要高，但这个数字同等档次的物业中是偏低的，为什么呢, 首先，你不能把我们这个高档电梯公寓同那种砖混结构的楼梯房相比，过去单位福利分房，不仅不算公摊，而且算的是净面积吗,砖混的房子，只有一个楼梯可以摊，其它什么都没有，也不能把我们同那种普通电梯公寓相比，我们有200多平方米的大堂，四部电梯，四个消防梯„„，连消防梯近2.8平方米宽， 他们有没有，肯定没有的，这可不是浪费，它使你的生活空间感到宽松舒适，让业主更有身份，更有事业成就感，拥有豪宅的自豪感。 很简单的一个事例，出租车中有“奥拓”与“富康”的起价都差不多，但“富康”车体宽大些，坐起来感觉就是不一样，我想同朋友打的，如果不是特殊情况，可能坐“富康”的多一些吧～ 其次，我这里有一些资料可以拿给你看一下，供你参考，这是份香港经典楼盘的资料“听涛雅苑”是豪宅户型，布局和我们相差无几，它的公摊是<#004699'>19%，我们与它相差4%，我们这里任何一套房子都不会比它的面积少多少，御景台是由香港新世界销售的高度精品公摊有2<#004699'>1.5%比我们都高。其实李总，这是一个观念问题，你今天这么成功，意识也比旁人超前„„ PAGE PAGE <#004699'>1