房地产的特性

房地产的特性 一、 位置的固定性:土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制; 二、 地域差别性:每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同; 三、 房地产的高质耐久性; 四、 房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不 可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总值的10%。 房地产的赢利点 一、 市场供需来定价 供求关系影响价格，如果商品供不应求，则价格会不断上涨。我国人口众多，房产市场需求巨大，但造成房产市场“泡沫”繁荣的，更多还是社会资金的炒房需求，在我国缺乏自主创新，自主品牌的粗放型经济背景下，投资渠道显得不够宽畅，而我国投资房产的高收益加上缺乏对炒房投资的合理政策调整，在首付30%本金的情况下，资金年收益常常能达到100%的暴利，客观上、主观上均使得大量社会资金进入房产，很多楼盘交付使用却依然夜间瞎灯黑火，空置率相当高，暴利和炒房互动，严重扭曲的供求关系，使得中国房价疯狂飙升。 在社会各个行业都涨价的情况下，房价上涨也是不可避免的，在不涨价就意味着降价的市场环境里，指望房价不高，目前来说不太现实。但是合理不意味着合情，房价合理不合理，得看在什么样的背景和环境中。如果按照纯市场经济的观点来看，供求决定价格，价格无论多高，都是合理的，只要有人买。但是如果放在社会大局的情况下，就需要一个保障民生的问题。首先得满足基本居住需求，基本需求之外的商品房价高一些，能否买就得看自己的承受能力了。 随着政府对楼市的调控，说泡沫要破灭了，尽管在未来几个月后房价环比会下跌，但这不等于泡沫破灭，完全是改变交易规则，限购限贷导致，整个市场已不是真正意义上的市场，其购买力暂时被搁置了。交易过程中，增加了一些限定性的条件，如果条件宽松，就会加快交易的速度，引发新一轮的购买热潮。 很多人之所以争相入户城市，其现实驱动是，城市有医疗、福利、教育、就业机会、养老保险、社会保障、公共服务等等丰厚的福利，城市居民可以享受大型超市、交通便捷、高水平学校、大医院、大剧院、大体育场带来的方便，但目前常熟市区的公寓房价格普遍超过12000元/平米。随着城镇化的不断发展，辛庄镇的发展脚步相当快，位于江苏省常熟市南部，毗邻苏州、无锡两大城市，是苏州市新规划的两大一类小城镇之一，苏州城市未来发展的功能拓展区。227省道、望虞河贯穿境内，苏虞张一级公路和锡太一级公路在镇区内交汇，区位独特，交通便。是国家卫生镇、全国环境优美镇、中国针织服装名镇、江苏省文明镇、苏州市知识产权示范镇，连续五年蝉连“苏州市社会治安安全镇”称号。建有公交始发站，并开通了环镇和城乡的公交专线，为辛庄人民与企业员工的出行提供方便。辛庄中心镇区是苏州市政府确定的一类小城镇，居住中心不断完善，海御景园、星辉广场、新阳福邸、新庄花园、书香名苑、星海三期、汇金新城等先后投用，随着未来发展即将成为一个成熟的居住区域。另外镇中心分别建有三所初中、小学、幼儿园，并设有一所成人教育中心，镇上文化活动中心、医院、金融、商业、娱乐场所齐全，特色餐饮远近闻名。 辛庄镇目前的房价5500~6000元/平米，相对常熟市区来说价格要相差一半之多，镇上 配套设施齐全，居住环境非常舒适，驱车去市区交通也比较方便，路径锡泰路和穿湖大堤抵达市区就20分钟的路程，对于刚性需求者来说，选择在辛庄购房与市区相比性价比还是有很大优势的。 随着土地储备制度的建立，经营性用地全部采用招标拍卖挂牌出让方式供应，土地使用权招标、拍卖的一 个直接的后果是:与用地相比，土地使用权的价格上升了。很多地方出现了地价连创新高。为此房地产开发商抱怨地价过高，影响了房产价格，很多居民也把房价过高，买不起房归咎于地价过高。在土地不断上涨的情况下，那些资金雄厚有实力的房企因为前期大量的土地储备，后期的成本优势非常明显，比如07、08年之前土地价格在50~100万/一亩，而09、10年后很多开发商拿地价格在150~200万/一亩，中间相差50~100万，土地成本就相差一半。目前房产市场面临深度调控，中小开发商压力陡增，房价降不降是一个令人备感纠结的问题，对于这批2009年、2010年高价拿地的项目现已进入销售期，当初过高的地价或使得开发商刚性成本居高不下，大幅降价意味着无利可图。目前情况下拥有土地储备的大型房企业就有了低成本的优势，对房地产政策调控有较强的“抗打击能力”。 二、 以成本决定价格 土地，石油等资源商品价格不断走高，特别是土地，使得房地产成本不断攀升，刺激了房价的上涨。成本决定价格，当前土地，建材等房产硬件成本占了房产成本的60%左右，而制造房产硬件的原料均属于资源产品，就趋势而言供应将不断趋紧，特别是土地，资源趋紧必然会刺激房产成本的不断高涨。就土地而言，我们国家国土面积虽有96O万平方米，但人口却有13亿。人多地少的基本国情，加上土地资源的不可再生性，随着城市化进程的不断加快，必然会使得城市房产的土地成本越来越昂贵，特别是那些大中城市的市区土地。 就建材成本而言，随着储量的下降，石油、钢铁等资源性商品价格将不断走高，作为高耗资源的建材商品，价格亦会不断跟着走高，土地、建材价格的走高、水涨船高的税费，自然会推高我们国家的房价。 房地产市场的竞争将更加日趋激烈，在同等条件下，在未来售价不明确或只能预估售价的情况下，只有成本控制得较好的企业才有可能在土地市场竞争中有相对的比较优势，才有可能取得土地的使用权及开发权，成本控制不力的企业必将会被市场所淘汰. 目前市场下开发商的心态 新政下，市场的心态明显发生了转变，消费者的观望的气氛也愈来愈浓厚。国际经济形势不景气、国内银根紧缩、房屋销售量大幅下滑。在此形势下，开发商的营销心态也慢慢发生转变，尤其是在推盘时间和推盘方式的把握上，更不敢贸然行事。于是乎，静、拖、降、改等手法频频出现在近期的各个楼市，各种对应策略也是层出不穷，目的，无非是要熬过这一“艰苦的岁月”。 热点城市去年下半年以来房价惯性上涨的局面将结束,价格将在供需关系的影响下,重新回归到与自住需求购买力相匹配的合理区间。因此开发商也应积极主动顺应市场变化趋势,尊重市场实际情况合理定价,按照购房者愿意接受的价格售出我们的产品。 根据开放商心态延伸出来的客户心理 面对今年复杂多变的楼市情况，很多的购房者选择了“观望”。 今年“新政”的出台、加息等都让购房者更加迷惘，更加纠结到底买不买房,虽然加息、准备金利率的上调等都让购房的人很纠结，但更多的人还是抱着希望，希望国家对房市的调控能够让房价有所下降。 本地调查显示，45%的购房者表示，受政策的影响自己会推迟购房，35%的购房者表示受国家政策的影响会“观望”段时间后再考虑购房，仅有20%的购房者表示国家推行的政策对自己未来购房没有任何影响。 进入下半年政策深度影响期后，二次置业和首次置业出现此消彼长态势，为目前楼市的一大特征;首次置业的人群占据半壁江山，为近三年来的最高水平。而限贷限购政策制约了二次置业改善型购房需求，使部分人放弃购房，故二次置业客户在2011年出现持续下降，本地调研达到近三年的最低水平。 精品文档 正确应用空气的H–I图确定空气的状态点及其性质参数;熟练应用物料衡算及热量衡算解决干燥过程中的计算问题;了解干燥过程的平衡关系和速率特征及干燥时间的计算;了解干燥器的类型及强化干燥操作的基本。 二、本章思考题 1、工业上常用的去湿方法有哪几种, 态参数, 11、当湿空气的总压变化时，湿空气H–I图上的各线将如何变化? 在t、H相同的条件下，提高压力对干燥操作是否有利? 为什么? 12、作为干燥介质的湿空气为什么要先经预热后再送入干燥器, 13、采用一定湿度的热空气干燥湿物料，被除去的水分是结合水还是非结合水,为什么, 14、干燥过程分哪几种阶段,它们有什么特征, 15、什么叫临界含水量和平衡含水, 16、干燥时间包括几个部分,怎样计算, 17、干燥哪一类物料用部分废气循环,废气的作用是什么, 18、影响干燥操作的主要因素是什么,调节、控制时应注意哪些问题, 三、例题 2o例题13-1:已知湿空气的总压为101.3kN/m ,相对湿度为50%，干球温度为20 C。试用I-H图求解: (a)水蒸汽分压p; (b)湿度,; (c)热焓，; (d)露点t ; d (e)湿球温度tw ; o(f)如将含500kg/h干空气的湿空气预热至117C，求所需热量,。 解 : 2o由已知条件:,,101.3kN/m，Ψ,50%，t=20 C在I-H图上定出湿空气00 的状态点,点。 (a)水蒸汽分压p 过预热器气所获得的热量为 每小时含500kg干空气的湿空气通过预热所获得的热量为 例题13-2:在一连续干燥器中干燥盐类结晶，每小时处理湿物料为1000kg，经 干燥后物料的含水量由40%减至5%(均为湿基)，以热空气为干燥介质，初始 -1-1湿度H为0.00kg水•kg绝干气，离开干燥器时湿度H为0.039kg水•kg绝干12气，假定干燥过程中无物料损失，试求: -1(1) 水分蒸发是q (kg水•h); m,W -1(2) 空气消耗q(kg绝干气•h); m,L -1原湿空气消耗量q(kg原空气•h); m,L’ -1(3)干燥产品量q(kg•h)。 m,G2 解: q=1000kg/h, w=40?, w=5% mG112 H=0.009, H=0.039 12 q=q(1-w)=1000(1-0.4)=600kg/h mGCmG11 x=0.4/0.6=0.67, x=5/95=0.053 12 ?q=q(x-x)=600(0.67-0.053)=368.6kg/h mwmGC12 ?q(H-H)=q mL21mw q368.6mwq,,,12286.7 mLH,H0.039,0.00921 q=q(1+H)=12286.7(1+0.009)=12397.3kg/h mL’mL1 ?q=q(1-w) mGCmG22 q600mGCq,,,631.6kg/h? mG21,w1,0.052