【DOC】-2011年佛山房地产市场年报_图文

【DOC】-2011年佛山房地产市场年报_图文 2011年佛山房地产市场年报_图文 2011年年报 融毁?转轨?重塑 2011年佛山房地产市场年报 2011年年报 目录 2011，转轨之 年 ....................................................................................... 3 一、 佛山经济及城市规划研 究 ................................................................ 4 1. 2. 城市经济动 态 ................................................................................. 4 城市规划动 态 ................................................................................. 6 二、 土地市场分 析 ................................................................................. 8 1. 2. 3. 4. 本年土地市场分 析 .......................................................................... 8 本年土地市场特征分 析 ................................................................... 9 成交土地排 名 ............................................................................... 12 土地市场总 结 ............................................................................... 13 三、 佛山房地产市场研 究 ..................................................................... 14 1. 2. 3. 4. 5. 6. 佛山房地产市场分 析 ..................................................................... 14 禅城区市场分 析 ............................................................................ 19 南海区市场分 析 ............................................................................ 24 顺德区市场分 析 ............................................................................ 31 三水区市场分 析 ............................................................................ 38 高明区市场分 析 ............................................................................ 41 四、 三级市场研 究 ........................................................................ 45 五、 未来市场预 判 ............................................................... ................ 47 声明:本的数据源于建设局、国土局、房管局等网站公布及合富市场平台监测整理，数据存在滞后性，可能出现与政府部门最终公布的数据有偏差的情况，因此仅作为行业内部参考之用，最终的数据应以政府部门权威数据为准。 佛山公司市场研究部 2012-1-8 P. 2 2011年年报 2011，转轨之年 12月19日出版的《时代》周刊发表文章，提到了3月份日本大地震造成核电设施的“融毁”，随后的欧洲经济“融毁”，美国信用评级也同时遭遇了“融毁”„„《时代》对即将结束的2011年进行了总结，并通过“融毁”一词勾勒出2011年的重大事件。 国内经济方面，2011年前三季度GDP增速持续下降，前三季度增长9.4%，预计全年增长率为9.2%，从2010年第四季度开始，季度GDP增长速度就已出现逐季减慢的趋势。同时经济景气逐月下降，10月份已下跌至101.3的低位，预示着宏观经济的下滑已进入到警戒线位置。经济环境的恶化，使中国经济试图通过调控房地产市场过快发展来实现结构性转型的进程面临新的挑战，但本年中国依然不惜牺牲本年经济增长来熬过这个转型期间的阵痛，坚持调控房地产市场，把结构性转型落实到底。 因此，2011年的房地产市场面临着严峻的市场压力，调控政策从年初的颁布，其影响效应经历了从轻及重的过程，房地产市场经历了漫长的“融毁”过程。这一年，央行总共进行3 次加息，6 次上调存款准备金率，信贷的日益紧缩，致使房地产行业运行整体放缓。而“限价”、“限购”和 “限贷”等多样限制手段，致使房地产市场流通全面受阻，在诸多限制性手段的作用下，调控效果日渐显著。但在年底的市场继续下行、经济环境恶化及下降存款准备金率来看，市场中的不确定因素增加，市场陷入了重重的迷雾里。因此，2011年的房地产市场运行总结为——融毁，弥雾。 虽然“限、控”打压着2011年的房地产市场，同时，保障房、个人信息系统的建立也在限购的背后酝酿试行中，表明中央正转向新的手段来替代过去单纯打压的调控，限购是为未来“房产税打击投资客、保障房保障低收入人群、商品房价格下滑后流向夹心层消费”的新格局确立而争取时间。 因此，从长远发展角度来看，2011年是政策转向的过渡之年，是“变局?转轨”之年。 佛山公司市场研究部 2012-1-8 P. 3 2011年年报 一、 佛山经济及城市规划研究 1. 城市经济动态 1.1 佛山近年GDP虽稳步发展，但2011动荡之年增速已明显放缓 2011年佛山预计将完成生产总值6600亿元，同比增长12%，完成地方财政一般预算收入335 .66亿元，增长16%。佛山市GDP受今年经济危机及国内政策影响，增长速度有所下降，经济有一定程度放缓迹象，发展后劲存在隐忧。 1.2 固定资产投资增速也同步放缓 2011年前三季度佛山固定资产投资额1368.15亿元，比上年同期增长14.1%; 其中1-3季度全市实际外商直接投资15.57亿美元，比上年同期增长4.8%，增幅比上半年下降16.1个百分点;全市房地产开发投资完成427.90亿元，商品房销售面积648.83万平方米，增长4.8%，增幅比上半年下降15.6个百分点;固定资产投资较快增长，而实际利用外资增速放缓，房地产开发增速有所放缓，商品房销售增速也放缓。 佛山公司市场研究部 2012-1-8 P. 4 2011年年报 1.3 人均可支配收入持续稳定增长，佛山民间消费实力增强 近4年佛山市人均可支配收增长率平均达10%以上，而2011年前三季度，全市城镇居民人均可支配收入23218元，比上年同期增长12.6%，增幅比上半年提高0.2个百分点;城镇居民人均消费性支出18192元，增长10.5%。全市居民消费价格总水平同比上涨5.5 %，比上半年扩大0.5个百分点。 1.4 第二产业依旧是佛山经济的主力，而第三产业发展进入了快速上升阶段 2011年佛山三次产业比例为1.6 : 64.6 : 33.8，目前仍以第二产业为侧重点，且多为本地企业，可见佛山私企业主的数量庞大，也是消费的主要驱动力。而近年第三产业发展较为迅猛，佛山正从制造业城市逐渐转向服务业城市。 佛山公司市场研究部 2012-1-8 P. 5 2011年年报 2. 城市规划动态 2.1 “十二五”规划以智能科技塑造智能佛山，打造金融商贸城市为核心 四化融合:四化融合 智慧佛山”是指通过信息化、工业化、城市化、国际化的相互融合、互相促进、共同发展，把佛山打造成为新兴产业发达、社会管理睿智、大众生活智能以及环境优美和谐的智慧城市。 四化定位:定位:通过"四化融合"，把佛山建设成先进产业聚集区、睿智管理先行区、智能生活新天地、美丽和谐好家园。 2.2 城市骨架的建设加快内外连接 地铁三号线将串联南顺禅:将有助于拉近顺德与禅城、南海之间的距离。而对于沿线区域的楼市发展也将起到带动作用 广佛地铁二期魁奇路至小涌段:广佛线二期起于佛山市禅城区的魁奇路，止于东平新城的小涌，这有助于东平新城交通畅通 广州地铁6号线有望接驳里水:里水镇正在不断贴近城市化发展，预计广佛地铁连接里水后，里水房价将会得到快速提升。 广佛肇高速三水至小湘段年内动工:加快珠江三角洲一体化进程，广佛肇一体化将拉动这个片区的发展 水南延线最快明年动工:限购”政策长时间打压，房地产市场渐现底部，铁路建造正式落实预计随着铁路建造方案正式落实，路经范围内的房产市场或将会出现形势逆转，市场有望得到反弹。 随着广佛地铁的不断延伸、广佛肇轻轨动工、广佛两地无缝对接、市区公交路网调整等规划实现，广佛两地的交通将全面融合，珠江三角洲的整合，佛山市 佛山公司市场研究部 2012-1-8 P. 6 2011年年报 民生将得到很大的改善，广州等地到佛山置业的成本也大大减低。 强中心”的城市发展方向 2.3 佛山5+2+1组团重新定位，标志佛山进入“ 板块 政策 2011年佛山提出“1+2+5”的组团城 佛山新 城 市布局，东平新城成为佛山“强中心”意义及影响 东平新城改名佛山新城使得此组团提升到城市标志的高战略中的“1”。2011年11月17日，度，强中心战略进入高速发展“佛山新城”被明确写入市委工作报阶段 告并获大会批准 十大项目助推张槎“智变” 总用地面积约1.1万亩土地，这里将 分两个片区打造华南智慧新城。 沥桂将新增200多辆镇巴:南海交通 局表示对桂城、大沥镇巴线路进行调 整，另外今年要开通桂城镇巴三期线沥桂的交通优化使得沥桂一 体化加速发展，沥桂一体区域 战略得到实质性的发展，未来 将会出现与珠江新城东西相 望的沥桂新城 张槎的改造使得张槎的产业得到升级，发生智变，提升整个张槎楼市的价值 张槎 大沥 路 南海、大沥两级政府召开了“沥桂一 体区域战略发展高峰会”预示着该片 区发展进入实质性的启动阶段 广佛智城动工:2011年2月18日位 于广佛国际商贸城中心区的广佛智城 项目举行了奠基仪式。 完善配套 南海西翼旅游蓄势待发:丹 灶仙湖畔当地首家以五星级标准装仙 湖湾酒店主体工程举行竣工仪式。 丹灶融入广佛半小时生活圈:桂丹路 二期快速化扩建工程的完工，桂丹路 实现了真正意义上的四通八达。 大沥 广佛智城的动工将带动整个佛山的形象和产业的升级 丹灶、西樵、九江旅游资源整合形成未来西二环为轴线的景观长廊，居住生活环境得以优化，桂丹路的开通让丹灶融入广佛生活圈，对于物流和房地产业有相当大的推进 祖庙历史改造将提高佛山的 文化形象，商业街的推进使祖 庙商圈得到进一步发展 丹灶 祖庙 佛山《历史文化名城名镇名村保护条例》出台，路拟建地下商业街 2.4 2011年佛山经济及城市形象得到了质的提升 经济方面: 经济增速有所放缓，城市正从制造业城市向商贸型城市过渡，而佛山人均消费力依然强劲，给服务业的提升提供有力的支撑。 交通建设方面: 对外路网的连接使佛山对外辐射能力加强，各路网的落实建设拉动了沿线经济及产业发展 。 城市建设方面: 佛山以强中心为未来发展重点，亮点区域及工程使佛山经济飞 佛山公司市场研究部 2012-1-8 P. 7 2011年年报 跃的同时，也提升城市形象。 2011年的佛山，正从过去单纯追求经济增长的单一模式转向重质、重形象、重前景的发展。 二、 土地市场分析 1. 本年土地市场分析 1.1 受二级市场下行影响，土地市场同样呈现萎缩趋势，成交率持续走低 自三月限购出台后，土地市场发展趋向低迷。月均成交仅为25万?。自8月开始，土地成交率逐渐降低，流拍现象普遍。9月成交率更是38%的全年最低。二级市场的低迷使发展商的资金压力显现，拿地拓展意欲明显降低。二级市场的低迷态势已蔓延至土地市场，即使政府意欲加大推地节奏，但发展商有心无力，单方面难以促使市场回暖。 1.2 商住用地成交占半，小型地块更受青睐 全市上半年成交304.5万?商住用地，占比49%，而商业用地成交64.2万?。商住和商业用地合共占比59%，较去年全年的54%略有增多。 佛山公司市场研究部 2012-1-8 P. 8 2011年年报 南海区商住用地成交113.万?，占全市成交的32%，禅城、顺德各占比约22%。三水和高明推地节奏依然缓慢。 本年82%的商住用地集中在小于5万?的小型地块。受银根收紧影响，20万?以上的大型地块因总价较高，成交仅占1%。 2. 本年土地市场特征分析 2.1 现象一:楼市惨淡直接影响土地市场，流拍增多 2011年全年商住、商业土地供应533.8万?，成交368.1万?,供需比达到 1.5，流拍现象较往年增多。流拍土地多集中在总价较高地块，尤其是5亿元总价以上的地块。由于资金要求大，成交的高总价土地多为发展商抱团竞得。 佛山公司市场研究部 2012-1-8 P. 9 2011年年报 2.2 现象二:开发商顺应市场发展，商住综合地块较受青睐 为追求土地溢价以及凸显区位价值，本年商住综合体地块的供需有明显的增多趋势，尤其集中在政府重点打造的商务商业地段 。发展商为寻求行业的多元化发展，加大持有型、经营型物业的投资比例，大型房企的发展模式有转变趋势。同时佛山的市场潜力巨大，众多利好下商业发展前景优越，使商住综合体地块越发受发展商青睐 。 佛山公司市场研究部 2012-1-8 P.1 2011年年报 2.3 现象三:响应政策号召，保障性住房纳入土地出让条款 鼓励在商品房建设项目、各类产业园区中集中配建保障房一方面在推进速度上有所保证，另一方面这类土地的出让价格方面会定得比其他商住用地低。对于开发商，扣除保障房面积和建设成本，地块收益仍吸引力，从而达到双赢。这将是未来推进保障房建设的重要方向。 2.4 现象四:开发商买地方式趋向多元化 市场下行，开发商投资土地市场的风险也不断提高，因此开发商在土地扩张上寻求多种方式来规避风险。首先是与村企合作开发，即房地产企业资金注入， 佛山公司市场研究部 2012-1-8 P.1 1 2011年年报 村委会和村民利益分成和长期租金红利，都让不少城中村得以接受这一模式，房企也可以从中获得卖房收益和持有型物业的长期租金收益 ，当中的代表项目有万科南约村的项目;二是项目股权变更，开发商通过转让股权一方面得以重新整合不良资产，另一方面解决目前普遍存在的资金短缺问题，代表项目有岭南新天地、翠湖绿洲等;三是配建保障房，不仅在一定程度上为政府“减负”，而且在银行贷款等融资渠道上，更容易获得政策的扶持，代表项目有美的北滘项目、沿海项目。四是多个开发商联合组团竞买，本年组团竞买现象有明显增多，发展商想要竞得优质地块，但碍于资金不足，报团竞买无疑是解决资金困难的一大方式，代表项目有保利广佛商贸城项目、大沥振兴路旧改项目。 3. 成交土地排名 总价排名前十地块，品牌发展商占半 2011年年报 楼面地价排名前十地块，均以中小型地块为主 4. 土地市场总结 二级市场的走低顺理成章地带动今年土地市场的低迷，地王远去、流拍不断成为本年土地市场的主要基调。限购以及其它调控政策萌生出土地市场诸多区别于以往的特征，保障住房性质土地的推进、组团竞买的增多、商住综合体的爆发等均反映出地方政府和发展商对于猛烈调控环境的不断适应。 而明年银根的逐步放松，将给未来的土地市场释放利好信号，预计2012年将呈现回暖。且随着佛山城市价值的不断提升，政府推地中将进一步的加大商业指标，开发商被动地转向开发模式，要求的资金链也更高。 佛山公司市场研究部 2012-1-8 P.1 3 2011年年报 三、 佛山房地产市场研究 1. 佛山房地产市场分析 1.1 2011年佛山成交萎缩严重，市场积压大量存货 限购带来的市场冲击为历次调控之最。本年成交量为633.89万?，较2010年下降18.8%，连续两年出现下降。成交均价为7482元/?，较2010年上升9.7%，在12%的调控目标以内。由于2010年上半年市场不断升温，致使开发商大量推货，市场未能及时消化下，造成大量余货积压至2011年上半年。而2011年下半年政策威力渐显，成交逐步下跌，供需比达至2.33的高位，市场再次积压大量余货量。 2.33 供需比 1.2 各区成交量均出现下跌，南海三水均价升幅较大 本年各区成交量均出现下跌，且皆是连续两年下跌。跌幅最大为禅城区和顺德区，皆约22%。受区内板块成交的结构性影响，南海三水区均价升幅均高于 佛山公司市场研究部 2012-1-8 P.1 4 2011年年报 14%。仅高明区均价出现下跌，表明高明区发展相对独立。 1.3 全年市场发展分为四阶段，政策影响从轻度向深度和广度扩展 以政策效力为线索，可将2011年市场进程分为四个阶段。 第一阶段为1-3月，市场延续2010年的良好势头，成交量和成交均价的高峰均在此阶段产生。第二阶段为4-5月，限购出台，市场陷入思索和迷茫，各方反应表现谨慎。第三阶段为6-10月，政策效力开始显现，价格战开始打响，但未能全面且持续地挽救市场。第四阶段为11-12月，市场进入深度调整，全面进入低迷，市场各方博弈愈演愈烈。 综合来看，全年房地产市场是不断走低的过程。地方政府、发展商、消费者三方在不同阶段呈现出不同心态特征，最终形成市场的深度调整期，市场四阶段的变化进程反映出调控政策的影响是从轻度向深度和广度发展的过程。 1.4 政府与供需双方于各阶段的表现:持续博弈，力图冲破僵局 政府在第一阶段仍然积极推地，土地起拍价进取，忽视中央调控市场的基调。而在第二阶段，开始响应中央，落实限购，成为第一个实施限购的二线城市，并定下一系列调控细则。但进入第三阶段后苦于市场的低迷试图放宽限购，以缓解财政及各方面的压力，但因与中央背道而驰最终被迫取消松绑。第四阶段政府加速推地，试图完成年度推地目标及增加财政收入，但土地流拍率继续升高，难以冲破僵局。 而发展商在限购前仍对市场普遍乐观，积极推货，价格进取，土地市场表现活跃。进入第二阶段，限购出台后，市场开始步入淡静，发展商静观竞争对手变 佛山公司市场研究部 2012-1-8 P.1 5 2011年年报 化，未采取及时积极的应变措施。市场经过一段平静期后，发展商试图冲破僵局，部分项目开始降价，但降价潮未能持续，市场未能出现回暖。 消费者在初期顺应市场上扬态势，高房价下仍积极入市，缺失话语权处于被动位置。限购出台后谨慎入市，进入对政策的消化期，静待市场变化。而在发展商进行调价后，消费者开始对部分项目的降价有所触动，重新入市。但由于降价的愈演愈烈，观望全面形成，消费者等待市场价格进一步下降，不急于入市，最终市场转变为买方市场。 1.5 2011年度报广总量依然较大 2011年楼盘报广的频次总数为1439次，总金额达到1.12亿元。在政策的重压下，报广的投入力度不大;限购政策出台之后，除五一节点外，5月到8月份广告投放量是逐渐增多，投入金额也是不断增加。 从投放节点来看，十一节点的报广投入力度最大，达到274次，金额达到2172.79万元，平均每天约有9个楼盘广告刊登;金九不再，开发商希望以大量的曝光换取银十的出现。大量的广告投入收效甚微，铁九铜十已成定局，开发商资金链紧张，第三季度广告投入萎缩，无论从量和金额上都较前三季度有所下跌。 佛山公司市场研究部 2012-1-8 P.1 6 2011年年报 1.6 主流发展商在五一、国庆节点依然积极投入报广 上半年政策效力未完全显现，各项目均进行大额度的报广投放。5、6月投放量均达到本年高峰。但进入下半年，市场逐渐萎缩之下，开发商投入报广的力度亦逐月下降。一方面为节约成交，另一方面发展商考虑到大肆的线上宣传难以撬动成交，因此第四季度仅有零星的报广投入。碧桂园城市花园投放最为持续，至年底仍有大额度的投入，而保利东湾和万科项目基本在第四季度已停止投入。 上半年政策效力未完全显现，各项目均进行大额度的报广投放。5、6月投放量均达到本年高峰。但进入下半年，市场逐渐萎缩之下，开发商投入报广的力度亦逐月下降。一方面为节约成交，另一方面发展商考虑到大肆的线上宣传难以撬动成交，因此第四季度仅有零星的报广投入。碧桂园城市花园投放最为持续，至年底仍有大额度的投入。保利东湾和万科项目基本在第四季度已停止投入。 1.7 逆市下报广宣传力度并不完全与成交业绩成正比 数据显示，碧桂园城市花园以440.69万元的高额报广金额占榜首，同时取得 佛山公司市场研究部 2012-1-8 P.1 7 2011年年报 16.1亿元的成交金额;碧桂园集团对于其首个走进市区的楼盘十分重视，广告力度也是不遗余力，其成果也十分突出。 中海千灯湖一号、依云水岸、保利东湾三盘的报广投放较低但取得理想的销售业绩，而汇银W新港湾的报广宣传效果最低。说明在逆市下报广宣传力度并不完全与成交业绩成正比。 本年万科成交额居首，品牌发展商依然主导市场 本年佛山万科各项目住宅累计成交金额44.5亿元，位居各发展商之首，中海凭借中海千灯湖一号及中海金沙湾两盘的热销成交33.1亿元，排名第二，华南保利排名第三。君怡地产以17.7亿元的成交额位居本土发展商之首，美的地产次之。金域蓝湾以成交18亿元的业绩成为佛山最热销项目，排名前十项目均来自于品牌发展商。 佛山公司市场研究部 2012-1-8 P.1 8 2011年年报 7 8 9 10 11 12 13 14 15 君怡 雅居乐 美的 恒大 长信 能兴 瑞安 金地 东建 17.7 17.7 15.3 10.5 7.4 6.6 4.9 4.9 4.4 7 8 9 10 11 12 13 14 15 保利东湾 恒大金碧海岸 万科水晶花园 雅居乐御景名门 万科缤纷四季 金海岸花园 保利香槟花园 怡翠世嘉 美的御海东郡 11.6 10.5 9.8 9.1 6.9 6.3 6.1 6.1 6 1.8 佛山房地产市场小结 限购的出台对市场带来的冲击高于历次调控。各方在逆市下呈现出的姿态使本年市场如同一局精彩的弈棋。佛山政府:挣扎于中央调控大方向和地方财政收入收紧之间，不断从双方间寻找平衡。发展商:对政策的应变能力高于历次调控，但仍未能减缓市场恶化的步伐。消费者:从跟随市场步伐到最终掌握市场话语权。即使最后市场表象是陷入一场融毁的局面，但并不能说明房地产的根基已经损坏。正因有这场多方的博弈，市场未来将步入更加成熟和理性。 2. 禅城区市场分析 2.1 2011年市场呈现供大于求局面，限购前后市场价格落差大 2011年明显呈现出供大于求局面，全年新增面积为136.8万m?同比上升54%。而成交面积仅有77.49万m?，同比下降22%。而成交均价为1060元，同比增幅1.53%，价格上升势头得到控制。从各月节点来看，限购前1-3月成交量较为稳定，几乎与新增量持平，特别在3月份，各开发商提前闻风到佛山要实行限购政策，为赶上最后一班车而大量推货，特别是大面积的高端产品，导致价格拉升至12000元的高位。限购令后成交量从月均8万?下跌 至4万?的水平上。同时价格也迅速下滑，限购前后对比下滑幅度高达26%。 佛山公司市场研究部 2012-1-8 P.1 9 2011年年报 2.2 在售货量集中在中小户型产品，特别以110?以下产品最为突出 在限购令影响下，各项目的推货都集中在中小户型产品上，而大户型的推货量相对去年呈大幅萎缩之势。10年公寓余货共有1448套，而11年公寓新增量仅有933套，11年公寓可售货量为2421套单位量，市场货量处于稳定;另外110m?以下住宅户型产品，11年新推共6918套，多出将近10年供应量的一半，另外加上10年余货1361套单位量，11年可售8279套单位量，为各类产品中可售货源最多。 佛山公司市场研究部 2012-1-8 P.2 2011年年报 2.3 中大户型价格有小幅下滑，但高端别墅产品依然价格坚挺 在中小户型高供应量的带动下，其成交量也被拔高，110?以下的商品住宅成交3555套，占总体的近45%，而中大户型的成交呈递减趋势。价格层面上，公寓成交价格为14427元/?，同比2010年上升9%;而110m?以下住宅户型成交价格为9026元/?，同比2010年仅上升5%，为近年来价格上涨幅度较小的一年，受政策影响，刚需产品价格走低。另外，2011年别墅成交多处于限购令前，故成交价较高，达34971元/m?，是10年别墅成交价格的1倍多，且限购后受购房指标所限，别墅产品降价也难打破僵局，因次各开发商并没有对别墅进行降价。 2.4 佛山新城率先降价拉动成交，使降价成为本年禅城主调 本年降价风在禅城区迅速蔓延，首当其冲的是佛山新城本年的“碧桂园城市花园”项目率先降价促销，并取得了显著的成效，全年供应量2548套单位，成 佛山公司市场研究部 2012-1-8 P.2 1 2011年年报 交量达2035套单位量，是禅城区的成交套数冠军。在碧桂园降价的影响下，佛山新城其他项目也跟随降价，佛山新城成为禅城主力成交区域，佛山新城板块成交套数占全区的26%。 佛山新城降价取得成功，引致其它板块项目被迫跟风降价，纵观本年禅城区的价格线，从年初的万元单位主导市场，至后续出现的“9”字头、“8”字头、“7字头”甚至到“5”字头产品的出现，禅城区的价格战越演越烈，降价成为了区域的主旋律。 佛山公司市场研究部 2012-1-8 P.2 2 2011年年报 佛山新城 2.5 未来供应:禅城区市场推货仍然持续走刚需路线 项目 东海国际 保利香槟 罗马新都 星晖盛汇园 恒福星汇国际公馆 卓远景峰台 御景上院 凯德城脉 盛南新都 兆阳御花园 2011年签约面积 5.79万? 7.1万? 0.19万? 0.37万? — 0.19万? — 0.012万? 1.67万? 3.6万? 1.06万? 2.64万? — — 15.67万? 板块 2012预售面积 10万? 8万m? 6万m? 5万m? 2.2万m? 1万m? 3万m? 4万m? 8万m? 6万m? 4万m? 3万m? 5万m? 4万m? 10万m? 2012预售套数 1200 600 500 586 264 150 400 300 700 600 480 500 500 400 1200 2012预售面 积段 70-130 90-140 90-130 70-141 64-98 80-90 88-118 120-180 70- 127 87-150 85-100 30-60 80-130 70-110 57-180 城西 城南 天御尚城 星星华园国 际 世博嘉园 雅庭国际 东平 碧桂园城市 佛山公司市场研究部 2012-1-8 P.2 3 2011年年报 花园 翠堤明珠 沿海项目 星海岸 招商依云上 城 亚艺 恒福国际 保利天玺 季华金品 祖庙 铂顿公寓 岭南新天地 万科城 南庄 新中源项目 汇银新港湾 港宏世家 1.51万? — 1.29万? 5.04万? — 0.12万? 1.9万? — 1.15万? 4.65万? 1.66万? 2.04万? 3.88万? 7万m? 5万m? 4.5万m? 8万m? 3万m? 6,5万m? 2万m? 1.4万m? 8 万m? 6万m? 3万m? 6万m? 3万m? 450 500 300 800 750 1000 200 260 500 600 500 600 300 120-250 90-120 90-180 70-140 30-70 35-70，130-180 70-120 33-79 120-400 70-100 40-100 80-120 80-120 2.6 区域市场小结 本年批出量以首置中小户型产品为切入点，批出量为近年市场之最，受限购政策影响，成交量大幅萎缩，目前已接近2008年的低点，市场呈现明显的供大于求局势。而价格触及底部，且禅城区的区域核心价值不断提升，本年多个高端商业如印象城、岭南新天地商业街、友谊商场等项目正式运营，同时王府井、华润万家等商业巨头也正式签约进驻禅城，区域的商业前景价值不断被推高，也将带动商品住宅的价值提升，预期明年将是客户置业聚焦地。 3. 南海区市场分析 3.1 前三季度量跌价升， 9月出现价格拐点后，四季度开始让价走量 2011年南海区新增供应318.67万?，较2010年上升11.9%;成交213.64万?，与去年相比下降16%，受限购影响，市场供过于求局面不断加重。1-9 佛山公司市场研究部 2012-1-8 P.2 4 2011年年报 月受东部镇街高价走货影响，成交均价逐月攀升，8月的成交均价高达10913元，到了9月份受异地税单不能补办的影响，外地人购房受限雪上加霜，东部地区成交量大幅萎缩，同期西部低价单位放量拉动整体成交，导致南海成交价格回落。 3.2 一线镇街高价产品支撑南海价格，二线镇街成交量萎缩 本年南海区一线镇街成交量与10年基本持平，共成交131.92万?，占全区总成交的63%，而成交价格维持在万元的高位。从镇街近年成交表现分析，一线镇街近两年成交稳定在40-50万?左右，桂城成交最多，共49.52万?，较去年增加7.1%;里水共成交39.5万?，下降21%;大沥共成交52 万?，下降18%。二线镇街中，除狮山本年有35.65万?的成交量外，其它镇街年均消化量只有10万?左右。 佛山公司市场研究部 2012-1-8 P.2 5 2011年年报 一线镇街二线镇街 3.3 南海区3大格局划分 从各镇街的市场发展特征及辐射客源分类，南海区可划分为3大格局: 桂丹路沿线:受中心城区降 价风影响，价格沿桂丹路向 西逐级递减，更多客户延长 置业距离 佛山一环东沿线:一环东延 线项目价格南北走高，中部 平走，不受限购影响价格坚 挺 南海西南部:市场容量少， 发展相对独立封闭的区域 3.4 桂丹路沿线——价格级差与置业辐射范围成正比 桂丹路串起南海西部居住新城，打通南海东西大动脉，拉近了南海西翼片区与沥桂禅中心区距离，而沿线板块则成为南海镇街市场的核心区域之一。桂丹路改造前，因为交通等因素，禅城人到镇街置业的距离最远只到狮山。改造后， 佛山公司市场研究部 2012-1-8 P.2 6 2011年年报 客户可以接受的置业距离延伸到丹灶镇街，导致桂丹路沿线镇街的楼盘成交量增大，吸纳更多的外区客源。而价格方面，受市中心降价风向外扩散，桂丹路沿线首当其冲，项目价格沿桂丹路向西逐级递减，各区域形成价格差。 丹灶4字头 狮山5字头 罗村6字头 禅桂7字头 除桂城项目成交量大外，其他各镇街年均成交维持在6万?左右。桂丹路改造后，交通的便利和较低价格吸引更多的客户选择到狮山和丹灶置业，但后续开发量大，且同质产品供货量多，按年均市场容量计算，未来消化压力巨大。 2011年桂丹路沿线镇街成交情况: 区域 项目 千灯湖一号 金域蓝湾 翠湖绿洲 尚观御园 上林苑 狮山 中恒海晖城 西堤国际 保利东语花园 桂丹颐景园 丹灶 云山峰境花园 祈福南湾半岛 开盘时间 2011.9.30 2010.9.18 2010.4.28 2010.1.15 2010.6.3 2007.9.30 2008.12.5 2010.10 2010.12.12 2011.11.12 2004.9 本年住宅成交面积:万? 9.98 19.14 2.72 4 1.34 1.51 2.39 11.7 1.44 1.62 2.02 本年住宅成交金额:亿元 14.13 18 1.7 3 0.5 1.0 1.39 9.3 2.5 0.78 2.16 本年成交均 价 14150 10832 6317 7287 5803 7132 6187 8012 5252 4818 8736 已开发面积 万? 16.8 32.5 11.8 12.7 14.8 26.9 13.5 19.6 20.4 7.02 37.9 待开发面积 万? 42.2 25 47.2 6.3 28.2 73.1 2.5 32.8 49.6 41.58 127.1 桂城 罗村 佛山公司市场研究部 2012-1-8 P.2 7 2011年年报 3.5 一环东延线——价格南北走高，中部走低，内需市场容量大 一环东沿线南北部与中部存在较大价格差距，北部因中信山语湖的别墅产 品拉升整体均价，而南部区位优越，价格起点高。中部的大沥内部价格差距 大，靠近广州的项目成交价格普遍在万元以上，而其他项目维持在7000- 9000元左右的价格线。 板块有众多品牌发展商进驻，包括万科、中信、恒大、雅居乐等，是除南海中心区外大型开发商最为密集的区域。除吸纳本地区客源外，还能辐射广州等外围客户。限购政策实施前，里水区域除本地区客户外，还有大量来自广州的潜在买家，但受限购影响，这部分买家不得不转移购买意向。限购对 聚居地的影响最大。限购后，大沥板块新增供应量少，但这个广佛“候鸟” 刚需客户仍大量存在，供不应求的局面导致一环东沿线项目价格坚挺。 2012年一环东沿线新货供应充足，产品线丰富，以80-130?的中小户型和部分别墅产品为主。里水板块明年新增供应约42.4万?，其中中信山语湖预计批出13万?、金山湾供应8万?，万科金色溪谷供应7.5万?;大沥板块新增供应20万?，当中雅居乐御景名门占50%。 佛山公司市场研究部 2012-1-8 P.2 8 2011年年报 中信金山湾 里水第一城 钜隆地块 碧桂园山水桃 园 海逸锦绣蓝湾 珠江峰景湾 万科金色溪谷 领地海纳公馆 大沥 合生君景湾 雅居乐御景名 门 —— 2.45 —— 5.83 3.74 0.33 0.6 —— —— 9.09 未定 9000 —— 8000 8000 9200 8300 未定 —— 11000 90-150 80-120 —— 90-120(洋房) 90-132 90-126 90-130 80-100 130-180 90-143 —— 4 —— 3 3.8 3.2 2 —— 9 6.8 8 2.2 总建:4.5 5.5 1.2 5 7.5 4.5 5.5 10 3.6 西南部——发展相对独立封闭 ，内需支撑市场 西南部主要包括九江和西樵两个镇街，区域发展相对独立封闭，市场容量少，产品多以本地客户为主，对外吸客能力差。从各项目的成交情况可以看到，本年各项目消化仅约1万?左右，主要是两镇街基本处于自给自足的内需状态，市场容量低，所以低价格也难以撬动成交;未来两镇街新增供应以中小户型为主，有少量的改善型产品，本区的刚需客户仍然是区域市场的主要目标。 佛山公司市场研究部 2012-1-8 P.2 9 2011年年报 凰樵圣堡7400 盛大阳光花园 5500 凰樵假日7700 江滨花园8000 西樵 翠园雅居6500 丽湖明轩5800 九江 金港湾5000誉江华府8000 雅景华轩4700 区域 项目 凰樵假日 山林水语新城 西樵 凰樵圣堡 翠园雅居 樵山明珠 誉江华府 九江 雅景华轩 金港湾 待开发量(?) 30000 630000 70000 5000 100000 300000 10000 6000 2012新增供应(?) 30000 75000 7000 5000 30000 80000 10000 6000 主力户型 113-170? 70-167? 80-120? 93-130? 90-160? 116-175? 92-120? 90-155? 3.7 区域市场小结 本年限购出台后，市场供大于求逐渐显现，成交转冷，但在一线镇街的支撑下整体均价仍保持稳定。区域内3大格局确立，桂丹路沿线镇街成交占比增多，一环东沿线对支撑整个市场价格起到重要作用，西南部镇街成交冷清，未来桂丹路沿线是南海区的成交主力，但受限购后整体价格下行影响，各区域间的价 佛山公司市场研究部 2012-1-8 P.3 2011年年报 格差距日益缩小，过去以价格优势吸纳外围客源的优势已淡化，未来货量的消化压力巨大。另外大沥镇街的内需强劲，明年仍将呈现供不应求的局面。 4. 顺德区市场分析 4.1 市场供需保持相对稳定，住宅成交呈价升量跌 2011年顺德区全年供应逾275万，较去年下降近16%，但仍比09年上升逾30%。全年成交共256万?，较09及10年均有小幅的萎缩，分别下降近19%及17%。随着限购的出台，市场成交出大幅度的萎缩，成交下降近半，尤其是11年下半年，成交下滑至近3年的谷底，市场观望气氛十分浓厚，其后各月均在底部震动。而成交价格仍处于快速上升轨道，价格不断攀升，9月份单月成交价格升至近3年最高，其后虽有回落，但全年均价仍处近年的高位。 佛山公司市场研究部 2012-1-8 P.3 1 2011年年报 4.2 各镇街年尾供应发力冲刺，首置首改产品占据顺德市场 顺德区上半年供应量相对较少，而下半年全区供应较上半年有小幅的增长，开发商年尾业绩的冲刺直接推出市场的供应。而供应区域仍然以良桂中心区域为主，中心城区全年共供应10013套，占全区供应近37%。另外全区的130?以下首置首改产品占据市场供应的主导地位，占全区供应近8成，公寓及180?以上的高端洋房、别墅在限购出台后，供应有明显的放缓，而刚需型产品则供应有明显的上升。 2011年顺德区各镇街供应对比 3000 2000 1000 大良容桂北滘陈村乐从龙江伦教均安杏坛勒流 上半年供应下半年供应 佛山公司市场研究部 2012-1-8 P.3 2 2011年年报 8000 60004000 2000 公寓90以下90-130130-180180以上TH 上半年供应下半年供应 4.3 限购下，各镇街成交基本呈不同程度的下滑趋势，以良桂中心尤为明显 各镇街成交中，受到限购最为明显的是良桂中心区域及龙江，其中良桂中心区下半年成交较上半年下降逾5成，北滘、乐从、陈村三个区域亦有不同程度的下降。而相对落后的勒流、均安、杏坛、伦教四个区域成交则有小幅上升，区域内部的刚需客户带动成交走高。 3000 2000 1000 大良容桂北滘乐从陈村龙江勒流均安杏坛伦教 上半年成交下半年成交 产品成交中，公寓及别墅产品受限购影响最为严重，两产品段下半年成交较上半年均下降逾6成。90?以下及130?以上产品则受影响程度相对较低，两产品段下半年较上半年下降近3成，而90-13?方产品受影响程度则相对较轻，下半年成交较上半年下降约6%。 佛山公司市场研究部 2012-1-8 P.3 3 2011年年报 60002011年顺德各产品段成交对比4000 2000 公寓90以下90-130130-180 下半年成交180以上别墅上半年成交 4.4 5000-7500元/方是顺德成交主力，相对应总价段处于40-80万元 从成交价格分类看，5000-7500元/?的产品是目前顺德区成交主力价格段，占据整体成交近5成半的成交比重，而4000-5000元/?价格区间下半年有着显著的上升，项目的让利使得中端产品成交加快。8000元/?以上的产品下半年成交明显放缓。 2011年顺德各单价段成交对比20000以上 18001-19000 16001-17000 14001-15000 12001-13000 10001-11000 8001-9000 6001-7000 4001-5000 3000以下 05001000下半年1500上半年20002500 各总价段产品下半年成交均较上半年有所下降，幅度相对较大的为60-80 万元的产品及100-120万元产品，而40-80万元是目前顺德成交主力总价 段，占据整体成交近逾5成半的成交比重。 佛山公司市场研究部 2012-1-8 P.3 4 2011年年报 500-1000200-300160-180120-14080-10040-60 1-20 01000 20003000下半年上半年 4000 4.5 随着限购政策的深入，各项目纷纷加大促销力度，市场百花齐放 降价同样成为本年顺德区的主旋律，从各项目价格优惠幅度来看，从5月至10月再到年底，降价让利的幅度不断加大，不少项目已开始贴近成本价格发售，其中个别项目更跌破成本价促销。而从成交数据上看，顺德区年均成交价格较上年上升逾10%，主要是前三季度价格依然高企，开发商的降价以小幅试探为主，对整体均价影响不大，而第四季度才开始了大规模降级。 4.6 三足鼎立确定顺德市场发展，标杆项目带动区域价格走高 从各区域特征划分，顺德各镇街可划分为三大格局: 佛山公司市场研究部 2012-1-8 P.3 5 2011年年报 中心区域:以大良——容桂两片区组成;以德胜商务区为中心，价格向四周呈放射性，大良东区、新城区为目前顺德三大豪宅板块之一 中西部区域:以伦教—勒流—杏坛—均安四片区组成，作为连接顺德CBD与佛山CBD桥梁，价格处于顺德洼地效应，由北向南逐渐递减 北部区域:以北滘—陈村—乐从—龙江四片区组成，价格以北滘新城与东平新城一直线位向南北两边散射，两片区为目前顺德另外两处豪宅板块 顺德格局从以往的“双雄争霸”至11年下半年的“三足鼎立”，中心城区成交的急速放缓及周边镇街平稳发展使顺德区三大区域成交平分秋色，从成交价格上看，北部区域价格受标杆项目影响成交而拉高整体成交均价，11年价格突破万元大关，而中心区域跟中西部片区成交价格则相对保持平稳。 10000 8000 6000 4000 2009-2011顺德各片区成交对比 2000 2009上半年2009下半年2010上半年2010下半年2011上半年2011下半年 北部区域中心区域中西部区域 4.7 良桂中心区市场成交放缓，项目促销带动区域价格下降 从良桂中心区供应看，在3月限购出台后，虽然供应持续增加，但成交仍然处于底部振动，市场余货消化压力增大。而成交价格上由于金地、保利中环等标杆项目均在年尾推出市场，因而成交均价在年尾大幅拉升;容桂片区则随着限购的深入及项目的让利不断加大，而使价格逐步向下调整。 佛山公司市场研究部 2012-1-8 P.3 6 2011年年报 13000110009000700050003000 2011年中心区域各月成交价格对比 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 大良成交均价 容桂成交均价 中心城区的成交集中于90?以下产品，而其整体消化率也是最高的，反映出区域市场的需求转向刚需型产品为主，而公寓及130-180?的产品消化率低，市场消化压力最大。 佛山公司市场研究部 2012-1-8 P.3 7 2011年年报 4.8 未来中心区市场消化压力仍较大，而大良区价格调整幅度相对较容桂小 预计2012年良桂中心区共有17450套产品供应市场，其中130?以下产品占据市场主导，90?以下首置占所市场近45%的比重，90-130?首改占市场近1/3的比重。 4.9 区域市场总结 顺德市场受政策影响成交下降迅速，开发商逐步让利吸引成交，年尾的冲刺更有开发商以帖近成本价销售。而中心区域受政策影响最严重，北部区域标杆项目带动价格不升攀升，而中西部镇街因洼地效应而成交有所上升，市场呈现“三足鼎立”之势。 5. 三水区市场分析 5.1 三水区住宅类型区位分布，各个板块特色明显 三水区的房地产发展特点是拥有丰富的自然资源及江河景观，别墅及洋房并存双线发展。其中别墅盘踞在云东海及江南新城板块;而洋房分布在三水区城中心区、北江新城板块、西南涌板块等板块。楼市从大热到寒冬只需一股政策的寒风，在本年限购影响下，别墅产品陷入了艰难的局面，投资客受阻，成交十分惨淡，下半年基本交白卷。而中心城区以时代城为首的住宅洋房今年也遭遇滑铁卢，洋房价格更是起伏明显。 2011年三水区住宅新增供应71.5万?，成交面积60万?，成交均价为6771元/?;比上年同期增幅分别为45.9%、20%、17.8%，价格的拉升主要受限购前的高价别墅产品影响，而成交量也因部分热点洋房项目的拉升而出现上升。 佛山公司市场研究部 2012-1-8 P.3 8 2011年年报 5.2 2010-2011年政策高压的两年，市场萎缩明显 从去年9月到本年2月，这段时期是三水高速推货和销货的阶段，原因是顾客对政策调控心理预期的影响，而大量入市，并拉动整个三水区的成交量和成交均价;前三季度的价格和第四季度的价格可谓泾渭分明，三水楼市均价也经历了从个别楼盘史上最高均价8000元/?到回归到前两年的5字头水平;下半年推货量大，但成交并不理想，导致有较多的货量堆积到下半年及明年。 5.3 2011年市场低迷，项目营销各出奇招 在整个市场低迷的情况下，销售出现了瓶颈，为了突出重围，很多项目使出浑身解数，其中最为亮点的营销手段是广邀明星坐阵造势，不遗余力地提高楼盘知名度，在三水整一年中就有多次邀请大牌明星坐镇楼盘，分别为时代城、北江明珠、恒福广场等标杆项目，每次都能吸引大批客户，并借以促动成交。 限购政策下，三水楼市分三阶段强震 一阶段——强震来袭:在限购未出台之前，2010年初三水的楼市是历史上新 佛山公司市场研究部 2012-1-8 P.3 9 2011年年报 高的时期，量价齐升，2月份更是达到1299套成交的历史高位，而3.18限购出台后，三水楼市分水岭出现，成交到三月份直接腰斩，量价齐跌。 二阶段——政策影响的过渡期:五一节点过后，市场进入限购后的过渡期，广佛肇投资客受阻，刚需客持币观望，成交量锐减，市场上反应平淡，毫无亮点，均价维持平稳的水平，直到9月降价开始，成交才出现微小的回升。 三阶段——持续余震:三水银十变铜十成定局，第四季度更趋低迷，10月份，整个三水市场呈现一片惨淡的局面，从银十开始以来市场的反映极为冷淡，所谓的银十已退。国庆之后，尤其是佛山限购政策朝令夕改之后，整个市场再次陷入尴尬，多数楼盘都交了“白卷”。其后三水价格开始松动，各开发商希望以价换量，但整体仍不乐观，西南项目中，价格不变动的楼盘成交量处于低位，而价格变动的楼盘也没有太大的起色，陷入一个价跌也无法拉动成交的困局。调控的压力、客户的观望、银根的进一步缩紧等各种主客观因素，使得2011年下半年整个市场难逃惨淡之势。 5.4 2011年后期存货大，2012未来两年将迎来推货高峰 目前三水主要项目的供应量统计已过万套，此外，三水西南城区近两年内仍有不少于10个的房地产项目推出市场，其中接近半数项目的规模超过10万?，预计整体供应量将会达100万?以上。2012年西南主要项目待售余货加新货达约8700套，以三水近月平均销量约300套计算都需要两年以上才能消化完。而未来还有约4536套的后续供应，市场供应空前庞大，需求严重不足。 佛山公司市场研究部 2012-1-8 P.4 5.5 2012年三水区楼市展望——艰难潜行，希望拐点 一方面，2012年的银根有所放松，资金不会比2011年紧张，另一方面经历一年的积累，大量观望客户将会脱离观望而重新入市，未来将会有所回暖;而限购政策未来不会放松，受大环境影响，三水楼市寒冬依旧，离春天还很远，全面回暖的机率低，2012年的三水楼市将是机遇与困难并存的局面。 6. 高明区市场分析 6.1 高明以旧区改造及新区打造双线发展，带动高明房地产市场 高明区多年规划发展逐渐加快，楼市价格因此也随年度发展慢步上行，2011年高明区“西江新城”板块正式确立，并得到了各大开发商的关注，成为高明区重点开发区域。 西江新城项目 禅高快速路 “三旧”改造项目2010江肇高速 广明高速 2009 2011 2008 2006 6.2 量价同步下滑，四季度下降幅度更为明显 2011年“限购令”实施后对房产市场影响逐渐加强，高明区楼市供应面积同 佛山公司市场研究部 2012-1-8 P.41 2011年年报 比上涨203%，但成交面积却同比下滑11%，市场积压余货严重，而成交均价为5169元，同比下降6%。2010年全年楼市成交比例较高的几个月集中在第四季度，而11年因受“限购政策”影响，楼市成交相比10年明显下滑，11年除了第一季度成交较为理想外，第二季度开始逐步下滑，导致往年带动成交的第四季度节点也陷入了低位冰封状态。 6.3 “一中心四板块”的居住格局已确立，西江新城是最新崛起的热点板块 中心城区:高明区政治文化居住中心，沧江路为中轴线，聚集了高明目前最高档的尚城名筑及福泰华庭等项目。 河江板块:西安街道办附近，秀丽河以东 ，在售项目包括帝景豪庭、水晴湾、秀丽花园等。 三洲板块:三洲街道办附近，含西岸区域，临近沧江工业园，代表项目为高明碧桂园、山林水语等项目。 高明大道板块:作为中心城区的南延板块，为高明未来新发展的商住区，目前 佛山公司市场研究部 2012-1-8 P.4 2 2011年年报 在售为恒辉苑、御泉湾、江景蓝湾等。 西江新城板块:高明政府未来重点发展新城区，未来供应项目包括天汇湾、丽日名都、富逸湾、美的西海岸。 高明板块分布图 河江板块售罄项目10旧售项目11新售项目未来供应丽日名都美的西海岸西江新城板块 祥怡居 江景蓝湾欣荣花园中心城区板块沧江一品 御泉湾 富星半岛高明大道板块金田花园 三洲板块山林水语 板块 价格水平 主要项目 尚城名筑、能信华 庭、福泰华庭 特征 中心城区板块 4800-5300 核心地段、配套成熟 河江板块 3900-4500 水晴湾、泓汇华庭 紧靠城区、共享城区配 套、性价比高 三洲板块 3800 高明碧桂园、山林水 语 封闭独立、边缘区域 高明大道板块 4300-6000 富星半岛、御泉湾、重点规划区域、未来商务 城市杰座 丽日名都、美的西海 岸 氛围 重点规划区域、未来城市核心 西江新城板块 4300-4500 6.4 市场成交主力集中在中心城区和西江新城区域，成交聚集度高 高明区11年上半年成交主要集中在高明大道板块的富星半岛项目，1-6月个盘成交面积4.13万?，支持整个高明上半年楼市。进入下半年，区西江新城板块崛起，美的西海岸、丽日名都成为该板块主力项目，成为高明区11年下半 佛山公司市场研究部 2012-1-8 P.4 3 2011年年报 成交支柱。 高明区11年上半年成交主要集中在高明大道板块的富星半岛项目，1-6月个盘成交面积4.13万?，支持整个高明上半年楼市 下半年，高明区西江新城板块崛起，美的西海岸、丽日名都成为该板块主力项目，成为高明区11年下半成交支柱。 本年成交排名前十的项目中，高明大道板块的项目占据4个，中心城区板块项目占3个，西江新城板块占2个，三洲板块占据1个，表明高明成交主要集中在中心城区。其中富星半岛成交量居高明之首，成交达到5.05万?，而丽日名都成交量达到2.87万?，在市场整体萎缩的大环境下，仍有部分热点项目突围市场。 项目 富星半岛 丽日名都 山林水语 美的西海岸 沧江一品 御泉湾 欣荣花园 富星半岛 盈峰尚苑 江景蓝湾 佛山公司市场研究部 2012-1-8 P.4 4 所在板块 高明大道板块 西江新城板块 三洲板块 西江新城板块 中心城 区板块 高明大道板块 中心城区板块 中心城区板块 高明大道板块 高明大 道板块 成交面积 50580 28746 27958 24447 19197 15898 13360 10524 8913 6406 成交套数 437 293 277 211 150 142 134 94 96 83 价格水平 4443 4782 4252 5333 4562 4394 4833 4702 4365 4100 2011年年报 6.5 未来供应集中在美的西海岸及君御海城两大项目中 11年高明区热销项目新增供应约2054套，预计明年高明市场热销楼盘的 可售货量达到3384套，再加上市区中其他的小规模项目以及镇街楼盘，预 计12年高明区市场供应量将超过6000套，市场竞争相比11年更加激烈。 6.6 高明区市场小结: 高明区2011年房产市场从3月受“限购”政策影响下成交量持续下滑，已接近08年的水平，虽然市场萎缩严重，但项目冷热不均，少量的热点项目仍取得高成交量，支撑区域市场，预期未来这种冷热分化的情况将更趋激烈。 四、 三级市场分析研究 随着限购政策的落实，佛山市二手市场陷入近年来最严峻的局面 受“限购”、“限贷”、“停贷”政策大力打压，佛山市二手成交量同比10年全年成交下跌40%。3月“限购”政策正式出台后，随着一手市场价格不断下滑，形成一二手市场价格倒挂，二手市场成交量逐月环比下滑约5%-10% 佛山公司市场研究部 2012-1-8 P.4 5 自“限购以来，二手成交标准指数不断走低，交投萎缩 2010-2011年佛山市二手成交指数受政策影响不断下滑，加上一手市场不断降 价吸纳市场大量购房需求客户，导致二手市场本年第二季度开始快速下滑，交 投萎缩。11月佛山二手楼市未见明显起色，交投低位盘整，以看楼时间较长、 年底结婚、对楼盘地段位置有较强要求的买家居多，交易量略微增长。买家观 望情绪依旧，部分买家对明年的楼价有所期待，还价幅度较高，可达10—20%， 也有买家被低开一手新盘分流。大部分业主心态较平稳，急售的业主、旧楼、 楼梯楼的业主及部分投资客让价幅度可达10%，但不少与买家期望值仍有差 距。二手楼市较为僵持，楼价稳中略降。从市场走势可以看到，今年佛山自3 月 18日正式限购以来，二手楼市成交不断走低，交投萎缩，而楼价也缓慢下 行。 禅城二手市场下滑更为明显，而南海、顺德在下半年陷入了停滞阶段 2011年佛山各区域以及各板块的二手楼市受政策影响成交指数持续向下滑行， 楼价均有小幅下调。从各板块看，禅城、桂城等板块改善型买家有所增加，黄岐 有资质入市的外地户籍买家进一步减少。各板块的业主大部分持“可卖可不卖” 的心态，进一步让价的意愿不高，部分急售的业主以及素质一般的物业让价幅度 稍大。 二手市场小结 从楼市的买家结构看，政策调控尤其是限购、信贷收紧后，投资、投机需求大 幅减少，楼市泡沫挤出效应明显。数据显示，2011年佛山楼市短线投机买家 基本清场，合理的不动产长线投资出租理财需求也由原来的超过两成下降至目 前的不足一成。而迫切刚性自用首置需求以及换房需求则由2010年的八成上 升至目前的九成以上。 从市场的实际情况看，严格的调控政策不可避免地对刚需买家产生了误伤;从 长远的角度看，楼市过分低迷，会造成住宅新开工面积大幅降低，未来住宅供 应量或会较大幅度减少，不利于佛山房地产市场的稳定健康发展，同时住宅成 交量减少，将来的租赁房源供应也会随之降低，一定程度也上为将来租金的快 速上涨埋隐患。 2011年佛山市二手市场整体走势受3月“限购”政策影响下投资客户量大幅 萎缩，加上一手市场本年价格松动较大，从而导致二手市场下滑。假如2012 年限购政策持续不放松，预判二手市场将进一步下挫。 五、 未来市场预判 稳中求进定调，经济相对转好 2011年底的中央经济工作会议确定了2012 年中国宏观经济“稳中求进”的 发展基调， 其中对于房地产的表述中依然强调“要坚持房地产调控政策不动 摇，促进房价合理回归”的态度。 从年底下调了存款准备金率，存款准备金率的调整存在周期性，每一次的上调 或下调均预示着未来一个新的周期，因次，本年12月的下调预示着在2012 年开始仍将有多次的下调，释放出的资金将缓解目前开发贷、购房贷两难贷款 的问题，“资金荒”的现象将得到缓解。 而纵观本轮房地产调控的主打政策毫无疑问为限购令，其实，限购这一手段与 市场经济原则相违背，且不可能成为我国房地产的一项长期机制。动用限购这 一行政手段且不断增强压制力度，其旨在通过压制市场需求来为保障房建设争 取时间。因此，保障房规模体系形成之前调控将是楼市的常态。 虽然限购持续，但明年仍有很多积极的信号给市场打强心针，如12月23日 住建部部长姜伟新表态，2012年在坚持房地产调控的同时，加快中低价位、 中小套型普通商品房建设，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房贷款 需求。而要优先保证首置贷款需求，政策将向低首付、降利率、利率优惠幅度 三方面进行调整，鼓励首次置业将释放大量刚需来支撑市场。 供应持续，商品房与保障房互融给积压余货留下流通渠道 从近年土地成交推算未来两年的住宅转化供应量，2010年商住土地成交总建 面近2000万?，为近年之最，因此按正常开发进度来评估，2012年的供应 量将达880万?以上。但由于受到2011年市场下行影响，整体开发进度放缓， 因此实际供应量比正常的预期有10%-15%的下降，即约800-830万?进入市 场，与2011相比略有下降。 本年市场下行，各项目的库存量也大幅上升，未来配合大量的新货批出，市场 消化压力将日益严峻。而国务院副总理李克强日前在全国住房保障会议上提 出，地方政府可通过购买合适的普通商品房来增加保障房有效供应，这给市场 积压的货量留下了有效的流通渠道。一方面可以缓解地方保障房建设压力，使 保障房更快进入市场，质量也有保证;另一方面也可以刺激商品房市场，缓解 明年的库存压力，促进中小型商品房投资，形成住房“双轨制”。 下半年需求回归，价格在减速中缓行 限购后佛山商品住宅月均成交量萎缩近半，而在限购持续执行的情况下，2012 年上半年佛山仍将维持在40-50万?的月均消化量中，下半年随着市场的明 朗及针对首置客户的适度宽松政策，需求量将被有效激发，有望回升至60-80 万?的月均消化量中。因此展望2012年佛山成交量将在650-700万?左右， 略优于2011年。同时2012年上半年的价格仍将在低位，并有继续下滑的趋 势，而下半年在成交回升的同时价格才出现小幅回升，因此全年同比升幅将有 所下滑，预期全年增幅在4-6%左右，价格在减速中缓行。 结语 2011年，经济、民生、房地产一系列历久建立起的固有成绩均被打破，整体市场陷入了融毁的过程。 展望2012年，经济需要重塑，房地产市场需要重塑，市场信心需要重塑„„ 展望，重塑 • 2012 ～