开发商延期交房的违约

开发商延期交房的违约 最新整理法律常识 题-1 什么叫做承租权转让 怎样办理承租权转让 承租权转让就是在租赁期限内,承租人将房屋租赁中的权利义务全部转让给第三人,由第三人代替承租人,直接向出租人继续履行该房屋租赁合同,这个第三人就叫作承租权的受让人. 承租人首先要征得出租人的书面同意,然后和受让人签订"房屋承租权转让合同",最后由承租人和受让人签订"租赁主体变更合同",变更承租人,由受让人继续履行合同.如果原租赁合同进行了房屋租赁登记备案,那么还要到同一机构办理登记备案手续. 参考法条:《合同法》第八十八条. 题-2 按揭房屋能出租吗 以按揭方式付款就相当于将房屋抵押给银行,从而获得贷款,房东拥有对房屋有限的产权,因此不能未经银行同意出售,出租或抵押该房屋.如果出租人想出租按揭房,则可以向贷款银行提出申请,经同意后出租该房屋. 题-3 开发商延期交房的违约金能支付物业管理费吗 不可以.物业管理费与违约金不能相互抵销,因为物业管理与开发商卖房是两个不同的合同关系.并且由于通常情况下,开发商都会要求抵销一年以上的物业管理费,而收取一年以上的物业管理费是不合法的. 业主有权拒绝开发商这种用"延期交房的违约金"与"物业管理费"相抵销的行为;如果业主与开发商及物业管理公司三方达成了"债务转移",违约金最多也只能折抵一年的"物业管理费",其余部分仍应要求开发商支付.业主在办理入住手续时,应留存开发商逾期交房的书面违约证据. 题-123 房屋买了还没住,要交物业管理费吗 要交.业主没有入住因此水电费可能很少,但是物业管理公司对整个小区的管理是一种公共性服务,也包括对该空房的管理.物业管理公司的服务不会因为个别业主没有实际居住就停止,所以业主无论是否入住,只要办理了入住手续,均应从办理入住手续后按合同的约定缴纳管理费. 题-124 对物业管理公司提供的服务不满,管理费还要交吗 应视具体情况而定,如果物业管理公司的行为还不构成违约,业主仍需缴纳物业管理费.但如果在物业管理公司曾书面允诺过的前提下,服务质量却不合要求,业主可以拒交管理费. 题-125 房屋质量差,管理费还要交吗 因为房屋质量问题是业主与开发商之间的购房合同关系,而物业管理费是业主与物业管理公司根据物业管理合同约定的,二者是两个不同的法律关系.对于房屋的质量问题,业主应追究开发商的责任,而与物业管理公司并无直接联系,业主不能以此为借口拖欠管理费. 题-126 物业管理费"涨价"怎么办 物业管理公司不得单方要求增加物业管理费.物业管理费的收取,应以物业管理合同或商品房买卖合同中的约定为准.除因政府调整价格外,开发商和物业管理公司都不得单方提价.如果确有必要增加必须召开业主大会,征得业主同意后方能增加.如果物业擅自提高物业管理 费的收取标准,业主可以要求物价部门进行协调,也可以通过仲裁或诉讼程序解决. 题-127 不交水电费,物业管理公司有权停水停电吗 小区业主供水供电合同的相对人是供水公司和供电公司.根据权利义务一致原则,用水用电人有义务缴交水费电费,而供水供电人有义务依约供水供电.根据合同履行的抗辨原则,如果用水用电人不履行缴交水费电费的义务,则供水供电人当然享有停水停电的权利. 如果供电供水部门委托物业公司代收水电费,那么在业主拖欠水电费时,物业管理公司可以对业主停水停电. 题-128 不交物业费,物业管理公司有权停水停电吗 供水供电合同的双方当事人为业主与供水,供电公司;物业管理合同的双方当事人为业主与物业管理公司,两者是不同的法律关系. 停水停电的权利是供水供电企业的一项重要合同履行抗辩权,物业管理公司不是小区内的供水供电人,自然不享有供水供电权.在物业管理合同中,约定在业主欠费的情况下,物业公司可以以停水停电为惩罚手段,在合同法上属于设他合同条款,依法理,这种条款应征得权利人的同意,否则,为无效条款,业主反而可以追究物业管理公司的侵权损害赔偿责任. 题-129 不交购房款时,物业管理公司有权停水停电吗 业主拖欠房款违反了他与开发商之间的购房合同,开发商可以依据房屋买卖合同追究业主的责任.而物业管理公司与业主之间的关系由物业管理合同调整,如果业主按时支付了物业管理费,物业管理公司就应当按照合同约定提供物业服务.物业公司听从开发商的指使,擅自停水停电的行为,是违法的,受损业主可以追究物业公司的侵权损害赔偿责任. 题-130 买了车位,还要交车位管理费吗 购买车位与缴纳车位管理费并不矛盾.购买车位后,业主获得了车位的所有权,但是车位的保洁,保安,照明等等仍需要物业管理公司进行管理.因此,买了车位的业主仍要缴纳车位管理费. 题-131 楼顶广告牌的设置权归谁所有 楼顶广告牌的设置权归谁主要应看楼顶的所有权归谁所有.《商品房买卖合同》(示范文本)中就有关于外墙面及楼顶使用权的约定,不同的约定内容,有不同的法律后果.具体分两种情况:第一,如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归全体业主共有,那么开发商要想在屋顶或其他的外墙面安装广告牌就必须要经过全体业主及与业主委员会同意.第二,如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归开发商所有,开发商安装广告牌就不需要经过业主及业主委员会同意. 不管是上述哪种情况,物业管理公司都对楼顶及外墙面不享有所有权,没有权利擅自允许他人进行利用. 题-132 楼顶广告牌的设置收益权归谁所有 如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归全体业主共有,那么开发商要想在屋顶或其他的外墙面安装广告牌就必须要经过业委会同意,安装的广告牌不能影响业主的正常生活,并且所收取的广告费的主要部分归业委会所有,由业委会统一保管,使用,开发商只能收取小部分的管理费. 但如果开发商是为本小区做宣传用的广告牌,只要征得业委会同意,在不影响业主生活的前提下,是不需要向业委会交广告费的,因为该广告的受益者是业主和开发商双方; 另一种情况,如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归开发商所有,开发商安装广告牌就不需要经过业委会同意,只要做到不影响全体业主的正常生活,广告的内容不会降低小区的整体形象,开发商就可以安装广告牌,并且所收取的广告费就全部归开发商所有了. 题-133 物业管理公司有权将管理用房挪作他用吗 为了物业管理公司提供服务的方便,业主们通常会允许物业管理公司使用一些公用房屋,但这些房屋的使用应仅限于为业主提供服务.未经业主的许可,物业管理公司不能将这些公用房屋挪作他用. 未经业主大会同意,物业管理企业擅自改变物业管理用房的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处1万元以上 10万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位,公用设施设备的维修,养护,剩余部分按照业主大会的决定使用. 题-134 不交专项维修基金就不能办房产证吗 是的.根据北京市《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的》的规定,不缴纳商品住宅维修基金的,房地局将不予办理立契过户手续和权属登记手续.此规定的立法目的在于保证住宅维修基金的落实到位,以保障房屋保修期满后维修,更新,改造工作的顺利开展. 因此,购房者在交纳专项维修基金后,应妥善保管北京市财政局统一监制的北京市住宅维修基金专用发票,以备办理房产证时提交. 题-135 同时收取物业管理费与公共维修基金合法吗 合法.公共维修基金是专项用于住宅共用部位和共用设施设备保修期满后,除正常运行维修养护范围以外的中修,大修及改造,更新工程的基金.而物业管理费收取的只是公共设 施设备小修和日常运行维修及保养费.二者的使用目的不同. 题-136 缴纳公共维修基金后还要交纳中修费吗