ukp[建筑]2007年重庆冉家坝项目策划报告

ukp[建筑]2007年重庆冉家坝项目策划 www.fdcsky.cn 第一部分　项目建项背景.............................................................................................................3第二部分　宏项项境分析　.........................................................................................................7 一、项项项境...........................................................................................................................7 二、政策项境.....................................................................................................................13 三、自然项境.....................................................................................................................16 四、人文项境 ...................................................................................................................18 五、社文化项境会.............................................................................................................18 五、市项项境.......................................................................................................................24第三部分　域市项分析区.........................................................................................................28 一、域界定及版项分区划.................................................................................................28 二、域市项分析区.............................................................................................................28第四部分　微项市项分析...........................................................................................................45 一、微项地段分析 ...........................................................................................................45 二、项目分析SWOT........................................................................................................46 三、项目市项空项分析.........................................................................................................47第五部分　案例分析...............................................................................................................51 一、代表性项目.................................................................................................................51 项湖水晶项城?......................................................................................................................51 项能星城•.........................................................................................................................54 项湖弗明戈莱?....................................................................................................................57 金科项项SOHO...................................................................................................................59 二、项性项目争...................................................................................................................61 项湖大城小院?....................................................................................................................61 三、同项型项目...................................................................................................................62 升项新意境?........................................................................................................................62第六部分　外埠房企在重项.....................................................................................................65第七部分　重项的洋房项代.......................................................................................................70 一、花洋房的定项及特征园............................................................................................70 二、重项花洋房项展项史沿革园.........................................................................................70 三、在花洋房要素分析售园..........................................................................................72 四、项分析争.....................................................................................................................74 五、市项需求项析...............................................................................................................74 六、重项花洋房未项展项项园来...........................................................................................75第八部分 重项高项住宅解项.......................................................................................................76 重项高项住宅的基本项状.....................................................................................................76 重项高项住宅特征分析.......................................................................................................77 重项高项住宅未项项来.............................................................................................................79第九部分 市项项项.......................................................................................................................80 一、市项项项梳理.................................................................................................................80 二、项目定位梳理.............................................................................................................81 三、分期建项.....................................................................................................................82 附表,年主要政策回项12006.........................................................................................................83 附表,项南项项项情一项表2..................................................................................................................85 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 附表,项北项项项情一项表3..................................................................................................................86附表,江浙项项一项表4......................................................................................................................86附表,港澳台海项项项情一项表5........................................................................................................87附表,央企项项项情一项表6................................................................................................................88 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn第一部分　项目建项背景 一、用地概况 1、项目地理位置 冉区独与区冉家项项目位于重项市主城西北角～位置项越～得天厚。项湖大社、家项城市项等隔路相项～南项家项项溪街道项地及新城项都等居住～西项南项寺居住广冉区 区靠～北面项1000余项的育公。体园 项目四至,范项项至项新分流道～西至玉石大道～包括家项～松石路～项石路冉 所包括域～向延伸至石项河域。区另内区 2、项目用地项状 本项目用地呈不项项何形～用地部被市政道路分割成若干矩形地项～项项项几状内 划来条来与项了一定的限制件～需通项合理的空项、交通项项项取项用地最佳的依存项系。项目北项项项育公～景项项源富～项项项项造了借景、项景、造景的多项可能。地项项重项体园丰 常项的坡地地形～有项大的高差～项要求在项项中巧加利用～使建筑融于自然项境并富于空项项化。 地项中项存一些房～项度不大。旧厂拆迁 本项目项用地外的用地项项化用地～育公相项接～所有地项的建筑用地均项与体园 项育公和本项目的项地呈“体园内T”字型分布;面项达1320余项,～在公和项地园中自北向南有一旱河。 3、项项技项指项, A.项建项用地面项,792项 B.用地性项,住 宅、商项 C.项建筑面项, 506项 D.项化用地面项, 286项 E.容项率,3.0 F.项化率,, 40% 二、周项项状与配套 渝区北是重项的重 要主城～也是主城区 区峡区个通向三项的一项 枢项～是重项市通向川项 南的北大项。黔～区渝 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn渝条渝区划号合等五高速公路在北交项～项江嘉陵江项项本的项西南～项的项项三项直通机项。正是因项地理上的项项～北同项项有机项、渝区体火项站、港口。具有整的交通项项～物流行项项～商机达气聚集了大量的人。 重项市山区占到70%的面项～丘陵占到20%的面项～山地使城市具有富的项丰次感～但是同项也影响划渝区属浅着城市项和项展～而北大部分于丘地项～有利于城市的项项展和划持项建项。市人大～市高院等40余家机项相项入项北～北项境项渝渝良～作项重项直项市的北部窗区渝来渝口城～北是重项北移项下的主项项。未十年～北包括北部新建区将200平方公里的新城～房地项项作项北的支将渝区划柱项项～按照城项项渝将极区条区区北项打造项溪北部新项城市主干项～着力把项溪地建成项代服项项集群项～把两区区尽离离路城建成最佳项境宜居。管主城中心有一段距～但是由于人居项境好～配套项施比项项全～所以项域的房区很争屋的价格具有强的项力。 渝区内区档区尚北北部新因特殊的地项项项～已项造成高社富人云集的高人文理想境界～被寓项“重项的番禺区”～加之政府大力扶持新项模～修建了项梁、高速公路、项项～使得项座睡城项生了天翻区覆地的项化。高新早些年前是主城项项地项～项通的金项大道与条个区个划其项是“一道路救活了一域“不如项是”一项项项项了一方人气奥园区”～八大金项;项湖、棕项泉、金科、项信、、项想、项地、项能,的“大路项项”使域价项高速项项。 项目所的属冉区区家项片是重项主要的项展域之一～高项密集～住宅项境不如北部～故而本域相项区来会很价格项低～但市项前景可项～未有强的升项空项。项湖、金科春项等市外内冉知名项项企项都在家项项项项目～周项项境项项成熟、交通日益快捷。项湖紫都城引项世界500强企项的沃项项、百安居～项项周项将500米内写楼住宅、字、商项的价格～比中心地项同项项品提升20%～同项提升板项项项。项项目的并生活提供了良好的生活配 重项海项、林项局、高新管委等政项机项区会构将项项项。“政项中心”是家项未功能项之一冉来划 市项项局入后～家项成项播项项基广迁冉将广地～项重项影项项播中心。 永项超市、山城超市、十分利等多超市以及众世界500强沃项项、百安居的强项入项～有力将支撑起家项作项北大商项中心之一的地冉渝两位。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn套～域区学医会价项逐项增强。周项松项项小～院、项溪街道项事项、项保局等社配套项全～距离区国医北部新项院和项国学内校也只有五分项项程以项。 重项政府最新版《重项市项溪街道家项冉区划将冉区片控制性项项项》家项片的功能明定位项建项以高居住～确尚行政项公～商项项易～高新技项项主～以景项大道～项溪河项水项项亮点～以建材交易～汽项汽配等项项要素市项和特色餐项休项等第三项项项特色的重点区域 渝区将园北引项修建项溪项溪河河项公～同项项项5项和号6项分呈项西号-南北走向项穿项地～外区另根据2005年4月《重项市主城地区体划下空项项项及重区点片项控制项划两横冉区将》提出的“一项三项十一片”思想～家项作项十一片之一～地下空项以居住配套的物项形项项主。 三、家项位特征域项展特征冉区与区 1、口岸项项 冉与园个家项新牌坊、花新村、南项寺三板项相接～项于城市的项项～是江北、沙坪项和北三大域的交接地～项项渝区区决它先天的位特征定了具有良好的口岸项项。2、项可度高 冉内两冉家项板项部有水晶项城和紫都城大成熟项项项目～市项知名度高。同项家项与启另很几新牌坊相接～新牌坊是项湖地项项的一成熟板项～项可度已项高。在家知名地项品牌召号冉个区力下～家项已项成项一容易被市民项可的宜居域。项湖、项和和北京城建等的品牌效项和项力效项将会吸引收入项高的社项项。 3、项划效项 项良的域项～项家项项项区划冉区来冉划良的市项前景。家项项项有景项大道、余松路和冉广冉广将家项项等市政基项项施～余松路已项通项、景项大道正在建项～家项项也在不久的项。商项将来启方面～世界500强企项已项有大企项两区另已项项住项域～项有外一企项也入住项域。将区 4、商圈潜力 冉划家项项有项50万方的商项～目前沃项项、百安居已项项项～项有一家位列世界500强之一的菲律项某集项也在项域将区个打造一12万方的SHOPPINGMALL。以大量的住宅项项项的来冉固定人口项基项～以主力商家做项项～家项商圈的项展非常看好。 5、域形区象 项域有区广武警项项、海项、项、新项社、项防项项等行政和事项项位～具有项湖、项和、项力等品牌企项和项力企项项项的项目～他项本身具有良好的品牌形象和企项形象～同项也将聚集一批高素项的社人会个群。商项方面～具有三世界500强企项沃项项、百安居和即 菲律项某集项项项～奠定了良好的商项形象基项。 四、由此引项的策要划点 本项目100万平米的建面～项于重项家项冉区来属片项项于唯一超项百万平米的大项。巨大的体划楼并量使我项的策工作必项有项于本案附近的其他中小项～且本地知名地项项项项项企项之前在此项项的项目～固然项本案打下良好的市政配套基项～但同项也项本案的后期项项项强大的项项来争手。 项项本项目用地和周项项境分析得出以下几条划策要点, 1.客群定位忌大网捕项 本项目体量大～常项客群可以定位项囊括企项老板～高项打工者～高项白项～海外人士～工薪项项等等。大而全的项品定位往往并网尽广狭不能把所有客群一打～泛、项的客项定位～可能消化不了项项大的体网量～所以我项不要在客群定位上大捕项～而走项大而全的项。区 目项客群宜准而精～相项小的从体并群中培育市项～项而占项市项～渗透到更大的消项群体～项项定位才是符合我项的项目。 2.项品定位宜秀外慧中 我项的项目要做出气冉声楼内项～在家项先项人。重项的项大都秀外而不项慧中～在项量流于粗放～项得项于注重形式。所以本案在项品内个会项项量上精益求精～每项项都有消项者项注～一项项不个会个到位都挫项整品牌。 3.项立品牌项略意项 本项目是项项商在重项项项的首个楼号项～是项项商在重项项立品牌形象、集聚召力的项机。我项有项项和机家项项目会将冉做成品牌地项～项也是本案在后期项项中最明智最省 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn力的项项。因项本案项模大～项项周期项～不建立品牌～项必被后项目来覆盖或超越～项致后项项项乏力～故此冉构家项项目的目的之一就是筑品牌。 4.建立项目项属内涵文化 楼内项得到客群的项同～其涵文化一定要符合客群的心理需求。客群项住宅要素的需求提高项与楼内冉个涵文化的提高分不项。我项要在重项家项打造一项项项大项～必项把握住消项客群的文化需求内并内涵～把项项涵有机的融入我项的建筑～建立起项属独内我项项目的特的建筑涵文化。 5.确立项新适项项品 打造出项路适项项品是每个划项项商和策者的目的～适项的项项项品是项项的前提基项～做房地项本身就是做项品～我项项项把项品本身放在首位。重项目前一些外地项项商项于注重概念而忽项了项品～在后期项项中必要遭受失项打项。 项项房地项项品不如项子项品那项注重研很究新技项～且房地项新项品也容易被抄项～但是项品项新后快速项项的售来从研价项仍然是非常项著的。所以就本案项品项面上项项出适项项路项品是我项必项项格把控的主要项项之一。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn第二部分　宏项项境分析　 房地项市项宏项项境项项多项～项房地项企项作的影它运响巨大～而且项以把握。我项把影房地项市项的宏项项境分项五大基本要素,项项项境、政策项境、自然项境、人文项境和响 市项项境。然后我项逐一项行分析～项项重项家项项目冉从我项上述五大基本项境的客项表项入手～使项目定位可以准确与地我项的客群需要项接～以便更好地适项房地项市项的项展项化。 一、项项项境 ;一,家宏项国体运整项项状况行 2006年～在中央、项院的党国正 确国真学项项下～全上下项项项落项科项展 项和建社主项和项社项构会会略思想～项 项社项展件项一会条步改善～项展项境项 一步项化～项项了“十一五”项期的良 好项局。 主要特点是,国民项项增项项快、效 益项好、物价项低。项项项项构整项出新步伐 粮食项项第三年丰装收～重点项制造行 项和高技项项项项展加快～项项、项解项、水泥 等项能项剩行项淘汰落后项能项极推项。项 能减排工作力度加大～项保生项建项项 极运状况推项～煤项油项项项项明项改善。社 会事项加快项展～居民收入增项项快。项项体制改革项步推项～项展的活力项一步增强。 “十一五”项局之年的成就项然不项～但拉从——项项项增项的因素消项、投项和出口来构旧看～投项项模偏大、消项相项不足、项易项差项大的项性矛盾依突出。2007年就要努力项项消项、投项、出口相项项～正确内项理好投项和消项、需和外需的项系。 随着宏项项控政策措施项项出台和项施～2006年下半年以～项项来运行中的一些突出矛盾有所项解～国民项项朝着宏项项控的项期方向项展。投项增幅逐月回落～全年全社会固定项项投项增项24%～比上年回落2百分个点。其中～城项固定项项投项增项24.5%～比上年回落2.7百分个点～分项比上半年、前三季度回落6.8和3.7百个分点。消项需求增项加快～全年社会售消项品零项项增项13.7%～比上年提高0.8百个分点。项项项广M2增速由6月末的18.4%回落到12月末的16.9%～新增项款也明项放项。项出口商品项项一构两步项化～煤炭、未项项项等“高一项”项品出口项项得到抑制～机项项品和高技项项品保持项快增项。 1、项整投项,合理控制投项增项 在项去的三年项～中两国投项增项一直项 于高位。2006年上半年投项项然加速～全国 城项固定项项投项增项率高冲来到三年未有的 31.3%。投项增项项快～使项项项展的项项性和项定 性受到项重影。响 随国着家出台的系列宏项项控措施～我 国从份城项投项增项率,月的33.7%回落到, ,月份的16.8%。不项～在建项目项模偏大的 局面一项项以项～扭冲体投项项的制性、机制性 项项有得没决到有效解。 投项项快增项～不项使投项和消项比例失项～ 而且容易项致项项高增项的支撑基项项以持项～ 出项项项大起大落的项项。项此就要合理控制投项 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn增项～努力项化投项项。构 国家在2007年项项项将两个并当把土地、信项“项项”～项固投项项控的基项～适提高项并格项行建项项目在土地、项保、项能、技项、安全等方面的准入项准～把好新上项目的市项准入项。同项政府也项项加强将区固定项项投项项控～更加注重提高投项效益～项持项项待、有保有项～主要用项项运划与法律手段～项以必要的行政手段～加强项项项、项项政策项政、信项、土地、项保、社项展等政策的项项配合。会 2、促项消项,项大国内消项需求 我国从最项消项占,,,的比重已上世项,,年代超项62%下降到2006年前三季度的51.1%～居民消项率也从1991年的48.8%下降到2005年的38.2%～均项项史最低水平。因此要正确内国内项理好投项和消项、需和外需的项系～最根本的是项大消项需求～而增加居民消项尤其是项民和城项中低收入者的消项～加快项展项村社会事项和公共服项～成项需能将内否项大的项项所在。 2007年家本国将当着“托低、项中、限高”的原项～适提高初次分配中项项项酬比例～以提高低收入者收入水平。完善政策～项步项大中等收入者比重。加强税收征管～有效项项项高收入～加强项项断行项收入分配的项管。 3、促项项国极收支平衡,项项大项口 国国项收支不平衡项项已成中项项中的突出矛盾。2006年前11个国月我累项项项项易项差1570项美元～同比增加660项美元～项出项史新高。项大的项易项差～引项近年来项多项易摩擦～使我国项外项易项境项项～外项政策项力倍增。 我国达没断外项项项余项已高项,万项美元～且增项项项有项解的迹象。面项不攀升的外项项项～中人国民项行不得不放出基项项项～项而刺激项度投项和项项价格膨项～使金融项控空项受到抑制～因此必项把促项项国收支平衡作项宏项项项项定的重要任项。在保持出口和利用外项合理增项的同项～项项大项极构口～提高项外项放水平～以项化项出口商品项项重点～加快项项外项增项方式～以引项先项技项、先项管理和海外智力项重点～提高外项项量。 小项, 以上的分析可以看出～未来国体况我工项企项整情良好～呈项出一项持项项展的项项。今年的企项项项增项依然会构比项强项～项是项性的可持项项展。2006年～我工国个项企项利项呈普遍增项项项～向好的行项明项增多～项明了整项项项展是在一个运断国比项良性的项道上行。居民收入水平的不提高～中通项全球化的采项从禀从断来国而改善的项源项～使项项力项村不项移到城市～无形中加大了内国商品方的需求～拓项了我房地项事项的前景。 ;二,重项市整体运项项状况行 1、重项市宏项项项概况 2006年～重项遭遇百年不遇的特大旱～项重项市项项项了不利影～灾来响全市人民在市委、市府的项强项项下～项力拼搏～克服困项～保项了重项市项项“又好又快”地项展～项项项量到达3486.20项元～增项12.2%。 ;1,项项运行项定性增强 2006年重项市GDP增项速度比上年提高了0.7百分个点～人均GDP到达 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn12437元～增项11.9%～比上年提高了 0.3百分个运点。项项项量项一步提高～项项行项定性增强～从2002年项始～项项五年项项增项速度保持在10.0%以上。 2006年全市项项呈项出“高增项、低通项”的良好项项～增项速度项直项以项高的来速度之一～通项膨项指项数1.3,～项“十一五”项局之年奠定了良好基项。;1997,2006年重项市GDP增项情项况下项, 1997,2006年重项市GDP 项位,项元～% ;2,项项布局合理性增强 在城项化和新型工项化项项下～二、三项项项展项项项好。尤其是在第一项项因下灾降的情况下～二、三项项的项快项展～有力地支撑了全市项项的项定增项。2006年～重项市三次项项的比例项系由上年的15.1:41.0:43.9项整项12.3:43.0:44.7～非项项项比重由2005年的84.9%升至87.7%～上升了2.8百分个点～三次项项布局的合理性增强。 第一项项项项增加项428.54项元～下降5.0%～增幅比上年下降了9.5百分个点～若第一项项按正常年份4.0%的速度项算～重项市GDP增项速度将达到13.0%以上～可项～第一项项项重项市项项影项大响～第二项项项项增加项1500.07项元～增项16.8%～比上年提高了3.9百分个点。其中,工项项项增加项1234.12项元～增项18.0%～比上年提高了4.0百分个献达点～工项成项拉项项项增项的主要项力～项项项增项的项率到49.1%～拉项项项增项6.0百分个点～第三项项项项增加项1557.59项元～增项13.8%～比上年提高了1.5百分个献点。;各项项项项项增项的项率和拉项力项下表, 2006年重项市各项项项项项增项的项率和献拉项力 项位,% ;3,项项增项项力项项项项化 构 2006年全市投项保持适度项快增项。全社会固定项项投项完成2451.84项元～增项24.9%～比上年提高了1.2百分个从点。消项需求项旺～增速加快。重项市消项2005 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn年项始逐步项入良性项展项道～2006年全市消项项一状况会售步好项～共项项社消项品零项项1403.58项元～增项15.4%～比上年提高了1.6百分个来点～项直项以最好水平。项项增项项力逐步项项项一的从双投项拉项型向投项、消项项项项型项项。 ;4,投项项项构极生项项化 在全社会达固定项项投项完成项中～工项投项项量到735.47项元～增项33.4%～占比由2005年的28.1%上升至30.0%～房地项项项投项在家宏项项国响控影下项展速度有所放项～全年投项项量项629.63项元～增项21.6%～比上年回落6.2百分个点～占比项25.7%～比上年略有下降～但仍然保持在适度水平上。 ;5,项项增项效益更加项好 项模以上工项企项利项项项达到154.71项元～项扭2005年项增项的局面～项项35.3%的 项高增项～工项项项效益项合指数达153.3%～比 上年提高15.8百分个状况点。工项项项效益改 善主要得益于市委市政府宏项把握～高度重 项工项项展。汽项摩托项等支柱行项效益好项～项全 市工项整体几利项上项有项大项项～近年持项高速 增项的工项投项效果项始项项～一些新增工项企项 的正常项也项运工项企项效益好项有所促项。 2006年全市地方项政收入529.46项元～ 增项30.5%～年末金融机本外项存项构款余项分 项达到5587.50项元和4443.84项元～比年初 分项增项16.9%和17.6%。与此同项～项项项展的 社会效益逐步彰项～城项居民收入项快增项。全年城市居民人均可支配收入达到11570元～增项12.9%～在第一项项增加项下降5%的情况减减下～仍然项项了项民“项不收”的目项～全年项村居民人均项收入2874元～增项2.3%。 ;6,项项项展项境项一步改善 “项政项民、服项项展” 初项成效～精项项批～下放项限～改善服项～项项展项造了良好项境～阻碍民项项项项展的政策限制逐步得以理～项外项清放项出新的步伐。全年非公有制项项增加项达到1851项元～增项18.2%～全年项项利用外商直接投项6.96项元～增项34.9%～项项利用项内298.25项元～在2005年项项137.0%的高速增项基项上～项一步增项44.9%。 重项市局、市地局在国税税1997年至2006年10年项～通项深入项展税收项项项项～全市项系项税共项项入项收入72.46项元。重项地方收收税国税入项量在全地系项排位由1995年的第25位～攀升到2006年的第22位。 2、重项市固定项项投项概况 2006年～重项市以科项展项项项项项项展学真国全局～项项项家宏项项抓构控政策～好项项项整和重大项目建项～固定项项投项保持了平项增项的良好项项。重项市2006年固定项项投项累项完成2451.84项元～比上年增项24.9%。其中,建项与改造投项1822.21项元～增项26.1%～房地项项项投项629.63项元～增项21.6%。 固定项项投项运行的基本项项 ;1,、固定项项投项项项保持项步增项项项 2006年～重项市固定项项投项低项高走～增幅逐步提高～投项增幅全与国的差距逐月项小～到10月份～重项市投项增幅项26.9%～项今年以的新高～后来随增幅有所回落。4月份来以重项市各月投项增幅项项均在3百分个内国点以～在家持项宏项项控的背景下～重项市固定项项投项保持了项项平项的增项项项。 ;2,、项项行项得到控制～投项项有所项化 构 2006年～重项市项项项项落项家“有国保有项”的宏项项控政策～项项行项得到控制～一些符合市项需求和受国装医气家项项项展政策扶持的行项如项、化、汽项、摩托项、项力燃及水生项供项行项～项项保持了项快增项。2006年重项市项、化、装医气汽项、摩托项、项力燃及水生项供项行项分项完成投项131.78项元、78.86项元、50.40项元、47.78项元和231.98项元～分项增项42.0%、38.8%、20.1%、73.2%和46.9%。 与国此同项～家重点项控行项投项项项得到有效抑制。项项、项及项项延加工项、水泥投项均呈项增项。2006年项项行项完成投项8.14项元～同比下降59.9%～水泥行项完成投项8.47项～下降45.0%。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn ;3,、三大项项区达区投项全面增项～都市项项项项增速最快 2006年都市项项项项达区完成固定项项投项1279.29项元～增项27.9,～占全社会投项的比重项52.2,～所占比重比2005年提高1.3百分个渝点～西项项走廊完成固定项项投项505.60项元～增项21.8,～占全社会投项的比重项20.6,～所占比重比2005年下降0.6百分个点;三项峡区区生项项项项完成固定项项投项666.95项元～增项21.7,～占全社会投项的比重项27.2,～所占比重比2005年下降0.7百分个点。 2006年1小项项项圈完成投项1906.03项元～增项25.9,～占全社会投项的比重项77.7,。6大域性中心城市区完成投项446.09项元～增项22.8,～占全社会投项的比重项18.2,。 ;4,、 三次项项投项同步增项～第一、二项项投项增速高位运行 随着新项村建项全面展项～全市第一项项固定项项投项快速增项。2006年～第一项项完成投项51.93项元～增项37.6%～比全社会投项增幅高12.7百分个会点～占全社固定项项投项的比重项2.1%～第二项项完成投项756.18项元～增项32.4%～比全社会投项增幅高7.5百分个会点～占全社固定项项投项的比重项30.9%。在第二项项中～工项投项累项完成735.47项元～增项33.4%～高于全市平均增速8.5百分个会点～占全社固定项项投项的比重项30.0%。工项投项中能源建项投项增项项快～完成投项231.98项元～增项46.9,。工项投项快速增项～是推项重项市投项增项的重要支撑力量～第三项项完成投项1643.73项元～增项21.4%～比全社会投项增幅低3.5百分个会点～占全社固定项项投项的比重项67.0%。 ;5,、非国国有投项增速放慢～低于有投项的增项 2006年重项市有项项国累项完成投项1021.92项元～同比增项28.1%～占全社会固定项项投项的比重项41.7%～高于全市投项增幅3.2百分个国点～有投项增速比2005年提高7.7百分个从点～增速2002年以来国国首次超项非有投项增速。非有投项完成1429.92项元～同比增项22.7%～占投项项量的58.3%～～比国有投项增幅低5.4个百分点。其中,民项投项累项完成1287.82项元～增项23.0%～比国有项项投项增幅低5.1个百分点。 ;6,、重点项目项投项增项项献突出 重点项目以项一项目、项启个区独响活一群企项、改项一片地的特影力～推项着重项项项快速项展。2006年全市重点项目累项完成投项623.54项元～占全社会固定项项投项项量的25.4%～其中政府主项项项目完成投项528.35项元～市项主项项项目完成投项95.19项元～重点项目项项项好地项项了全社会投项的增项。在全市重点项目中～项金项项向基项项施建项项域项斜～共完成投项465.85项元～占重点项目投项项量的74.7%～其中能源、交通和城市基项项施投项项量项153.44项元、186.92项元和120.17项元～分项占重点项目投项项量的24.6%、30.0%和19.3%。 ;7,、建项项金的源主要自项～来靠投项项金到位增速项项 2006年重项市建项项目到位项金中～本年到位项金2645.37项元～同比增项22.8%～到位项金项量大于项项投项项模。受国响家宏项项控的影～2006年全市用于固定项项的本年项金到位增项速度明项放项～到位增速比2005年放项了6.8百分个点。到位项金量居前三位的是自项项金、项国内款和其他项金～分项到位1061.24项元、700.07项元和675.00项元～占本年到位项金项的40.1%、26.5,和25.5,～项目建项的项金源主来要自项项金。 靠 ;8,、房地项市项项步项展 全市完成房地项项项投项629.63项元～同比增项21.6%～增速比上年回落6.2个百分点。低于全社会固定项项投项增幅低3.3百分个会点～占全社固定项项投项比重项25.7%。其中～住宅投项376.78项元～增项25.4%～比重比2005年上升1.8百分个点。住宅投项中～项项适用房建项投项项项项26.26项元～增项119.7%～占房地项项项投项比重项4.2%～比2005年上升1.9百分个楼点～项公投项12.76项元～下降25.3%～商项项项用房投项69.61项元～下降2.5%。从数国上述据可以看出～在家宏项项控政策引项下～项项商更项理性、项项的分析房地项市项～房地项投项在保持项定增项的同项～项项一构步项化。 当前投项项域项得项注的项项 ;1,、家宏项项国控政策使投项持项高速增项项度加大 重项市项项呈典型的投项拉项特征～“十五”期项～投项项重项市项项增项的项率献达94,。而投项需求受国响响家宏项项项政策、项项项境影项大～一旦投项需求遇阻～项必影 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn重项市项项的增项。重项市的投项率从直项初期的27.3,上升到2006年的71.8,～投项率在全名列前国国双内茅。在家项行项健的宏项项控政策的背景下～要在项项项项保持固定项项投项的持项快速增项项然不项项也项项项的健康项展不利。 ;2,、新项工项目项划投项持项下降 全年新项工项目项项划投项1528.53项元～同比减少685.02项元～下降30.9%。其中,一季度重项市50万元以上新项工项目项划投项同比下降57.7%～二季度下降53.6%～三季度下降43.6%～新项工项目项划运它投项是项项行的“先行”指项～的回落项示着新增投项需求下降～未来投项增项幅度有可能出项下滑。 ;3,、固定项项投项效果系有数待提高 2006年重项市的投项效果系项项数14.1,～比去年降低5.1百分个点。究其原因一方面是由于基项项项和基项项施投项具有投项项量大、投项回收期项、短期效益项低的特点～直项以重项市的基项项来施投项占固定项项投项的比重基本都在40,左右～一另方面是因项投项项项效益项的减原因。 ;4,、城项项展不平衡 项然重项市城项固定项项投项项模都有所项大～但城项项展存在不平衡项象。城项投项项与村投项之比由1996年的71.3,28.7项大到2006年的93.5,6.5～城项差距在项一步拉大。 固定项项投项按城项分所划占比重;,, 年份城项 项村 合项 1996 71.3 28.7 100.0 1997 74.1 25.9 100.0 1998 80.5 19.5 100.0 1999 80.0 20.0 100.0 2000 81.0 19.0 100.0 2001 83.8 16.2 100.0 2002 86.1 13.9 100.0 2003 89.6 10.4 100.0 2004 91.1 8.9 100.0 2005 91.6 8.4 100.0 2006 93.5 6.5 100.0 ;5,社会事项投项比重偏低 2006年全市固定项项投项中～社和项项展项与会教会密相项的育、项生、社保障和社会福利项方面的投项明项偏低。项项项料表明～2006年全市育教投项59.06项元～同比下降7.7,～社会会保障和社福利项投项15.25项元～同比下降19.2,。育、项教生、社会会会保障和社福利项占全社投项的比重项3.0,～比去年下降1.2百分个点。 3.重项市民收入及消项概况 2005年～城市居民人均可支配收入达10243.99元～比直项前1996年的5022.96元增项了5221.03元～了一翻番。2005年全市项村居民人均项收入项2809.32元～比起1996年～也了一翻番多。2006年上半年～城市居民人均可支配收入达到5901.47元～比去年上半年增项了11百分个点～项村居民人均项金收入项1472.61元～同比增项了12百分个点。 从国全范项看～重项市项村居民人均项收入排位在1996年是第22位～2005年排在20位～在西部省市中位列第二～2005年重项市城市居民人均可支配收入～1996年排在第11位～2005年排在第9位～在西部省市中排名第一。 2005年全市城项项项项位项工平均工项项16630元～是1996年的3.32倍。工项高了～项行的存款也多了。2005年重项市城项居民项蓄存款余项达到2545.85项元～是1996年的5.08倍。 项多了～自然就舍得花。据悉～2005年重项市城市居民人均消项性支出项8623.29元～而1996年是4467.12元。也就是项～项在居民一年要花以前两年的项。从构来医教支出项看～重项市居民在“吃”的花项比例越越低～项保健、交通通项、育项项文化服项等消项逐年项增～项表明居民生活日项富～丰生活项量项著提高。增项最快的是城市居民教从育项项文化服项支出～1996年的9.8%增至2005年的17.4%～充分 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn反映了重项市居民消项项量及追求目项的项步提升。 恩格项系是指数食物支出在消项性项支出中所占的比例～项是项示人项生活水平高低的一指项～个食物支出在消项性项支出中一直项于项先考项的地位～只有项项次的消项被项足后～消项才会它从个向其项面项展～因此～食品支出的比重一项面反映了生活水平的高低。恩格项系越数低～生活水平就越高。重项市城市居民家庭恩格项系数由1996年的50.2%下降到2005年的36.4%～初步项入富裕项段～项村居民家庭恩格项系也数由63.2%下降到52.8%～项始由项困项入项项段。温 小项,重项直项以～项项来状况断逐年走好～人均收入不增加。尤其是项村家庭生活项量的提高～使部分先富起的项来瞄民项始把项房的眼光向城里～并迅速成项项房客群中不可小项的中项力量。 二、政策项境 ;一,家宏项政国治法律项境 宏项政治法律项境～是指政治、法律项企项项项活项具有影的企项不可响控因素～其中的政治法律因素主要是指家的政、政局和国体政策等方面因素～比如项企项有影响国的家方项政策、法令法项等。任何房地项企项的市项活项都不能背一定项期家离内国宏项项控的方向～都要受到政治法律项境的影和制项～响并当国内且家在一定项期、一定件条下项整或改项某项政策法令项～作项社项项会生活项成部分的房地项企项～要相项地项整自己的项项目项和策略～否项项将会与国国生家要求相悖的企项行项～项家或企项项来不必要的项失。 近几真年投机性的炒房行项愈演愈烈～使房地项市项出项了项度的不健康、不项的“高”虚真随会泡沫成分～抑制了市项的项需求～加大了市项项项。项项指出～着社的项展和居民收入水平的提高～市项需求空项不并会因项项项项展项奏的短期项化和政策性的项控而项生根本性的项化～我国会来主流市项的房屋需求依然保持越越旺的项项。2005、2006年的项控宗旨是项掉泡沫、打项投机、项范土地市项、降低金融项项～不并会打项房地项项。项控的指向不是项并当励鼓的房屋消项的最项需求～而是指向一项项项重地超出项项项项力需求的那一部分项多的供项～也就是项项项段市项中供大于求的投入项拍和因投机而项生的市项泡沫项行项控。 1、2005年3月16日房项项惠政策取消 2005年3月～通项项整商项项行自项性人住房项个款政策。宣布取消住房项款项惠利率～项房地项价格上项项快的城市或地～人住房项区个款最低首付款比例可由项行的20%提高到30%。央行此项表明～中央政府项房地项的政策项控力度项始项力。 2、2005年3月26日国条八 2005年3月26日国项院项公项下项《项于切项项定住房价格的通知》～项项房价上项项快的项象明确称旧国条提出八点要求;俗八,。4月～中人国民项行项施项整商项项行自项性人住房项个个将款政策～人项款年利率最低提高0.2百分个点。此项是自04年10月29日～央行10年来首次项高存项款利率0.27百分个点之后的二次加息。项于项项不的政策断出台～主要项项投机客～同项也抑制投项项项项象。 3、2005年5月12日七部委意项 2005年5月～项院项公项项国出通知～项项建项部等七部委《项于做好项定住房价格工作的意项》～要求各地、区决各部项要把解房地项投项项模项大、价格上项幅度项快等项项～作项当前加强宏项项控的一项重要任项。包括“保项中小套型住房供项”、“打项炒地”、“期房禁止项项”、“项房不足两税年项项～全项征收项项”。 4、2006.4.28房项利率再次上项 2006年4月28日～央行全面上项各档次项款利率0.27百分个点～其中～5年期以上的项行房项基准利率由6.12%上项至6.39%。项是央行在加息后短短一年多项项里再次上项利率～此次加息主要是项了抑制投项需求～项一步项定房地项价格。 5、2006年5月17日国条六 2006年5月24日～项院项公项项项建项部等九部项国2006年5月17日的《项于项整住房供项项项定住房构国条体价格的意项》～是作项六的具项施项项。 由于05年一系列项控房价的政策有项大部分城市房并没很价的大幅上项项生好的抑制作用～因此九部委的“十五”明条确——提出了项定房价的方法项整住房供项 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn项。通项构划增加中低价位、中小套型的土地供项～通项在土地出项、项项批、项工项批等项项的控制～保项项些土地项化项中低价位、中小套型的房屋供项;套型建筑面项90平米以下占建项项面项的70%,。项项政策项天津市房地项项起划响到非常重要的影作用。 6、2006年6月30日《项于加强固定项项投项项控从项控制新项工项目的意项》 国项在2006年6月30日项项三部委的《项于加强固定项项投项项控从项控制新项工项目的意项》。全面理新项清从工项目以及项建项目～项格按照各项项定项行。项土地管理项控制～项格加强项房地项项项项款的项批以及事后项督。并且项格控制各项招商引项的活项。三部委的意项出台后～项必会响项房地项市项的投项项生重大影。 7、2006年7月11日项外项准入控制 今年年中出台的《项于项范房地项市项外项准入和管理的意项》项外项企项的项入、股份的项项～境外机及人在项项房构个国内屋～项行了一系列的控制。 外商投项项立房地项企项～投项项项超项1000万美元;含1000万美元,的～注册项本不得低于投项项项的50,。在境内学个工作、项项项超项一年的境外人可以项项符合项项需要的自用、自住的商品房～并且不得项项非自用、非自住商品房～项房采用项名制～等等相项的项定。 此意项的出台是项了打项外项炒作我国国区房地项～项我部分地房地项项项～平抑房价有着重要意项。同项也必项看到意项项项房后必项持有多少年限～税况没收情都有具体国体很很的项定～外项项房占中整住宅项项房的比重不是大～多都是高端的商项房项～因此项意项项房价和地项股的影有限。第三～外项机和境外人响构内士在项项地房地项项～有项项、用途、面项等方面的具体并项准和要求～且在项金项入项项、项房程序以及项房项名制等方面也有明项定～项使得外项确将清短期炒房行项更加困项。第四～理地方政府擅自出台的外项房地项项惠政策～完善外项房地项信息网项～使得地方政府成项项管外项房地项企项的第一道重要项口。而项于天津项项的城市～外项项房在整体房地项市项中占的比重不大～并响因而项于市项的影也是有限的。 8、2006年8月19日央行再次加息 中人国决民项行定～自2006年8月19日起上项金融机人构民项存项款基准利率。金融机一年期存构款基准利率上项0.27百分个点～由项行的2.25%提高到2.52%～一年期项款基准利率上项0.27百分个点～由项行的5.85%提高到6.12%～其他各档次存项款基准利率也相项项整～项期利率上项幅度大于短期利率上项幅度。 同项～项一步推项商项性人住房项个个款利率市项化。商项性人住房项款利率的下限由项款基准利率的0.9倍项大项0.85倍～其他商项性项款利率下限保持0.9倍不项。商项项行可按照国状况内确个家有项政策～根据项款项项～在下限范项自主定商项性人住房项款利率水平。 9、2006年9月27日北京落项121文件号 9月27日～北京市项项局召项了在京各股份况制商项项行“房地项项款项项情通项会体构”～宣布“凡是一手住房项目均必项主项项封项后方可项放按揭项款”等项定。目前～项项项行、招商项行、项夏项行、民生项行等9家全国份性的股制商项项行已停止了项未封项项的项楼国楼款～而北京的四大有项行～也逐项叫停了未封项项的项款。 事项上～2003年央行项布的121文件;号《项于项一步加强房地项信项项项管理的通知》,中～已明文项定,“项项借减担体款人不必要的利息项～商项项行只能项项项主项构个个已封项住房的人项放人住房项款。” 目前重项市项尚没且有项项的项定～但是在市项最项是要走向项范操作～项项的项定在重项项施与国售否只是项项项项。而项施封项后再项放项款～同项也是家可能取消项的前兆。在此项定项施后一手住宅的供项速度大会响受影～房价可能项升。好项项是住宅项尾的项项大大降低～项房者的项益能项得到更好的保障。 10、2007年1月15日存款准项金率上项0.5百分个点 2006年以～人来运民项行项合用多项项项政策工具大力回收流项性～取得一定成效。近月几个并国项项信项增项有所放项～但宏项项控成效的基项不牢固。由于项收支持项项差～项行体当系项剩流项性又有新的增加～项款项项项力项大。适项前流项性的项项项化～人民项行再次提高存款准项金率～以巩固项控成效。 央行决从定2007年1月15日起～上项存款项金融机人构民项存款准项金率0.5个百分点。2007年人民项行将项项项行项健的项项政策～引项项项信项合理增项～保持项项平项运行。 11、2007年4月18日中人国民项行项整利率 中人国从民项行2004年10月29起至号构今～合项项行了四次上项金融机存项 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn款基准利率～分项是, 2004年10月29日 一年期存项款利率上项0.27% 2006年4月28日 一年期项款利率上项0.27% 2006年8月19日 一年期项款利率上项0.27% 2007年3月18日 一年期项款利率上项0.27% 2007年3月18日起上项金融机人构民项存项款基准利率。金融机一年期存构款基准利率上项0.27百分个点～由项行的2.52%提高到2.79%～一年期项款基准利率上项0.27百分点～由项行的6.12%提高到6.39%～其他各档次存项款基准利率也相项项整。 本次上项金融机人构民项存项款基准利率～有利于引项项项信项和投项的合理增项～有利于项项价格项水平基本项定～有利于金融系项体运构健行～有利于项项平衡增项和项项化～促项国民项项又好又快的项展。 人民项行项项金融形项和项项项项项国国内估决条行了项合项后做出的定～作项市项项项件下重要的宏项项控手段～在目前我物价国运水平项项在高位行的项境下～项项项次项整后的项款利率也不能准确体国反映项本的价项～同项～整上我的房地项行项表项出 “项方”市项的特点～在适当项项利项空项的同项～成本的项项性也比项明项。项合而言～此次利率项整项房地项企项特项是在目前金融项境下依然比项好的生存下来会的企项不造成很响会慎大的影。但可以项项企项更加项项衡项项成本～增加项金利用率～通项快速的项金周项项项成本最小化的目的。 项于项房者来响项～利率项整项消项市项的影更多是心理上的。宏项项项项境比项好～近几国很年中的消项者有着项项的收入项期～利率项整特项是项项的项项 “加息”必然使项项项项打折扣来。项未收入项期降低反映到市项上就是推项消项行项或降低项项项准。 小项,项的项～宏项项来控在一定程度上项项了行项泡沫～项行项的健康项展是有帮助的。项控一定程度上项项了市项需求～但也在某项程度上降低了项项速度～项两个决方面的项化程度是定行项项项的项项因素。所以房地项更多的项候是“信心行项”～敏项的洞察力和准确的项项性也是非常必要的。 ;二,重项市房地项主要政策 重项市作项西部的直项市～在西部大项项项略的推项下～项项快速项展～人民生活水平大幅度提高～项重项房地项项项展提供了良好的机遇。重项作项新项的直项市～房地项政策十分灵活～房地项市项呈项一片繁项的良好项项。重项市住宅房地项市项近年一直保持持项、快速、项定、项项的项展项项～逐步成项支撑全市国民项项项展的重要力量。 重项市政府项保障房地项项的持项健康项展～项项房地项相项项能部项项项项项～形成了包 括土地、项、建项和金融等管理部项在划内 的一高个体并效服项系～采取一系列措 施～促项房地项项的持项健康项展。主要采 取的政策有以下五个方面, 1.土地政策,一是从2003年项始～项 行了项项性用地的招项、拍项、挂牌出项 制度。二是项主城项建项项制划区控制 性项项项～划做到出项土地有“项”可 循。三是项持土地项项制度～政府项断 土地一项市项～由政府项项机项项征构 地项和迁土地平整～做到熟地出项。 四是建立了土地出项后的跟踪项管 制度。防止浪项土地和项害城市形象。五是依法项置久划拆拆拆不、久不完、久不 建、久建不完的“四久”工程～主城区120项“项尾楼”已基本项置完项。2.加强房地项项和项管理,划划一是加强房地项项展项划研真究～在项分析房地项 市项需求的基项上～项制项并划区确格项行房地项项项年度项和城控制性项项～分项段定 房地项投项项项项模和各项商品房的供项比例～项制普通商品住房建项项～划引项普通 商品住房建项。二是加强城市房屋拆迁划项项管理～根据建项需要和承受能力～ 按照“项控项量～分项项待～保项重点～项目可行”的原项～合理定项确拆迁模和项 施项序。三是制定城市低收入群体划体的住房保障项～完善廉租住房保障系～ 项划到2007年项项主城九“区双困家庭”住房保障全覆盖。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn3.房地项信项政策,一是项行提高房地项项项企项申项项项项款的准入项项。要求申项项款的 项项企项自有项金达到35%以上～项项楼达到一定项项项模～具有项高的项项方能申项项款～ 部分商项项行要求房地项项项企项的信用项项必项达到AAA或一项项项项项。二是项范建筑 施工企项流项项金项款用途～加强房地项项项项款管理。 4.房地项市项项管制度,一是建立项席会划项制度～在项立项、土地供项、金融信项以 及住宅价格等各项项全面项项房地项市项运况行情～加强项项～项施有效项控。二是项范 房地项项项和市项秩序～项格商品房项项可管理～售售内推行商品房项按套面项项价制 度和商品房项售售信息项项公示制度～要求房地项项项企项必项在房项项公示项目土地 使用项批准文件、项项可项明、房售屋面项项算项告、项目及配套项施平面示意项等八项信 息～建立房地项广号告项布登项项案制度。项项项项房地项项项企项项项放项项等炒作行项。加 强项项企项项项管理～建立房地项项项和交易信用案系。三是加强房地项市项档体信息 系项和项警项项系建项。体 5.健全的房地项法项系,体制定了重项市城市项管理、城市房地项项项项项管理、划土 地房屋项属拆迁登项、城项房地项交易、城市房屋管理、物项管理、土地管理、建项用 地项管等地方性法项、项章和一系列制度～项确保全市房地项项项期平项、健康项展提 供了法律和制度保障。 分析, 从以上述系列政策我项能项看出～政府出台新政是在大力项定房价。去年政策出台的密集度前所未有～政策从广深度、度和力度上都有所增加～可以项2006年更多的是项2005年政策的项化项一与步的项行。 项然重项的房地项市项相项北京市项项不项成熟～房地项投项与投机项象项少～但新政同项也起到了一定的警示作用。政策的出台到正真项生效果存在一定的后性～滞来会响因而在未～项些政策依然项重项市项项生项大影。;2006年主要政策回项项附表1, 三、自然项境 ;一,地理位置 重项位于项项105?17'-110?11'、北项28?10',32?13'之项的青与藏高原项江中下游平原的项渡地项。2004年平均气温18.4?C～年项降雨量1182.1毫米。项项西项区470公里～南北项450公里。地界项项湖北、湖南～南接项州～西四川～北项项西。重项靠 幅项项项～域江河项～内横叠峰项翠。北有大巴山～项有巫山～项南有武陵山～南有大娄山～地形大项由南北向项江河谷项斜～起伏项大。地貌以丘陵、山地项主～坡地面项项大～成项性明项～分布着典型的石林、峰林、溶洞、峡谷等喀斯特景项。主要河流有项江、嘉陵江、项江、江、江、大河等。项江干流自西向项项涪綦宁横达全境～流程项665公里～横个峡峡峡即峡穿巫山三背斜～形成著名的瞿塘、巫、西陵～项世项名的项江三。嘉陵江自西北而来峡温峡峡即峡～三折入项江～有项鼻、塘、项音～嘉陵江小三。重项中心城项项江、区两清独嘉陵江所项抱～项江、项群山～山水秀～项景特～各项建筑依山 傍水～项次项比～项落有致～素以 美项的"山城"、"江城"著称于世。特项 是美项迷人的"山城夜景"～每当夜 幕降项～城区灯与万家火水色天 光交相项映～项若星河～蔚项项～壮 堪奇称灵项。项毓秀的山川地理孕 育了集山、水、林、泉、瀑、、峡洞项 一的体壮奇特项的自然景项。最项盛 名的立体画峡陡廊项江三奇峰立、 峭峡壁项峙～以瞿塘雄、巫秀、西 陵项而项名～千姿百项～各具魅力 更有流晶滴翠的大河小三、项宁峡 渡河小小三。峡唐代大项人李白 以"朝白辞帝彩云项～千里江陵一 日项。两声岸猿啼不住～项舟已项万 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn重山"放歌三～峡韵宝称留千秋。神奇的自然地理项造就了有天然基因项之的南川金佛山、全球同项度地区唯一幸存最大的原始森林江津四面山等自然项源富集之地项江、嘉陵江、大河等江河宁峡寿青谷项光～以及项湖、小南海、项湖等湖泊项光。;二,气条候件 气属湿气气候项项项季项性项候～年平均项候在18?左右～冬季最低平气温均在6-8?～夏季平均在气温27,29?～日照项项数1000,1200小项～冬暖夏项～无霜期项、雨量充沛、项多项、温雨项同季～常年降雨量1000,1400毫米～春夏之交夜雨尤甚～素有"巴山夜雨"之项。 ;三,自然项源 项项繁多的生物群落 重项市域植被项型多项～植物项 源富～丰各项植物品项项源6000 多项～森林覆盖率24.7%。除粮油、蔬菜等项作物外～项有蚕桕烤桑、柑桔、柚、油桐、项、烟等项项作物～有“柑桔之项”、“油桐之项”、“项之项”的。黔江有桕称号区烤气条生项云项型项项烟的候和地理件～被项“誉烤涪区榨誉国榨烟之项”～陵的菜项全～是著名的“菜之项”。栽培植物有560多项～主要是水稻、玉米、小、项麦薯4大项。项用植物项源也项项富～极丰据不完全项项有近2000项～主要有项、黄党参黄桕白项、金项花、、项母、天麻、厚朴、、杜仲、元胡、项等～石当黄国黄柱土家族自治项项项量居全第一～是著名的“项之项“。珍稀项项有被项称桫内植物”活化石“的项、水杉、项杉、项杉、珙桐等。域600余项项物项源中～有金项、项南猴猴虎、蜂、黑项等近100项家重国点珍稀保项项物～40余项畜禽项项物中～项昌猪项全国国宝称国三大猪项之首～有“项夏“之～石柱土家族自治项项项全最大的项毛兔生项基地。 富有特色的项项项源 重项是全国区大城市中项项项源最富集的地之一。已项项项项75项～探明项量的项项39项～探明项藏项地353项～项项项项有煤、天然、项、气汞、项、项等。煤探明项量24项～是吨我国气南方煤炭生项的重要基地。天然探明项量3200项立方米～其中项江项项河气田项采量居全国国第一。项项是重项最具特色的项项项项～项量和项量均居全之首。项项探明项量2500万吨国国阳国～居全第二。项、项、项的项量居全第三。分布在秀山、酉的汞项是全罕项的特大型项床～已探明项量1.9万吨。此外项有岩项、重晶石、项石、石灰石、硅等非金项项。 属 潜力巨大的水利项源 重项境江河项～水内横网密 布～水能项藏量巨大～极具项项 潜力。重项以600余公里项江干 流项项项～项集了嘉陵江、渠江、涪 江、项江、大河等五大支流及宁 上百小河流。重项市年条平均水 项源项量在5000项立方米左右～ www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn水能项源理项项藏量项1438.28万千瓦～可项项量750万千瓦～全市每平方公里项有可项项水项项机容装国数量是全平均的3倍～水能项源项项量在全国城市中名列前茅。此外～项有富的地丰潜下项能和项用项泉水～项项力巨大。 四、人文项境 史项项项～重项民项自古耿直、项。气它它根植于悠久的项项之中～项江又融合了做项中大河代表所项国即涵的一切。正是项项项史的项予和滋项使重项人项承了项江精神～项“奔项～豪放”等性。重项的人文个几来与争精神是重项的～千年项项项境斗的生存需要～培项了他项项项、忠项与耿直的秉性～使他项在大是大非面前明大项、项项信。 重项是山的城市～起伏不项的群峰分布在几 乎全部地域。有它没它广如同其城市那项项而肥沃 的平川～项项人项以项常的项天、白云与阳光项项座城 市也项得奢侈～项项项局面一尬直困项着重项人。他项 自古以来与除了急流项项博斗外～项得项项冒雨在危 崖陡坡上项生活。然而～也正是项项劣的生存项境项 就了重项人项毅、强、不倔屈不项的性格～项项项性格 你峭可以在项去大江项上留下的深深项痕、危岩壁 上项项支撑的吊脚楼～在今天湍急河流上项架的项 梁、大山里项穿的隧洞、以及项项的叠叠立交项上项易 地找几到答案～项项又有座城市和重项一项,在项劣 项境面前～明知不可项而项之的悲项性～化项了项着～ 化项了具有项项大与无畏生存项度的城市精神。 巴渝个文化是项江上游最富有项明性的民族 文化之一。巴渝它文化起源于巴文化～是指巴族 和巴国在项史的项展中所形成的地域性文化。巴人 一直生活在大山大川之项～大自然的熏陶、项项的项 境～项就一项项强、项项和驃悍的性格～因此巴人以勇猛、善项而称。 古代巴族能歌善舞～巴渝体它气舞是集舞蹈～项项有力～富有项～到了项代～巴渝当它舞被列项项廷宴项～在项廷项典项项行演示。巴族的民歌也相有名～不但流行于巴境～而且在楚国儿也项炙人口。项项大山大川项就了重项男项情似火而又项项豪项～女柔儿气离情似水而又英勃勃。自古至今的重项人～在歌吟项情生活项～往往不项项水的项。咏 重项至巫山项段千里川江上～航道弯狭数旧曲窄～明礁暗石林立～急流项项无。社江会靠数上船只多人力推项或拉项航行～少项 十人多项上百人的江上集体号来项项～只有用子项 项的重项”。自古以来渝巴人民又喜项“项项项项” ;项故事,～民项口项文有学广众着泛的群基项～ 直至今日喜项“项项项项”依然是重项民项文的一学 大特色。 独渝特的巴文化～项就了重项项项土地上深厚 的文化底项～文化英才不断涌项～文化佳作项项项 煌～文化项项空前活项。 五、社文化项境会 ;一,居民项项成商构与品房项项的相项性 1,年项项构 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 5% 37%20-25项29% 26-30项 31,40项 41,50项 29% 重项置项者的年项项构来看～他项的年项主要集中在20-50项之项～其中20-25项的置项者占置项人群的29.9%～26-30项的占23.5%～31-40项的占24%～41-50项的占4.2%。由以上据数断构～我项推出重项的置项人群其年项项项向于以“中青个售体年”消项群项主～项年项段项面上的消项者是房项项的目项群。2,文化项构 从教来教体置项者的受育程度看～他项中项受项中等育的置项者占置项人群项 2.32.314.216.9 小及以学下 初中 高中/中项 大项 25.7大本科学38.6 本科以上的38.6%～高等项;学大项以上,的置项者占项的体44.9%。由此～我项可以项项～重项的置项者已具项了项高的文化素项。 3.项项项构 从构来构置项者的项项项看～重项置项者的项项成主要以公司项项、项个体/私项项 31.83527.63023.725 2013.3157.27.410 50.50.3 0 ??ÈË?ú?Ø?É????Ë?Ö?Ô?ÎÄ?ÌÎÀ?üÈËÅ?Ãñ?öÌå/Ë?ÓªÆäËû ÒµÖ? 主、其他;如律项等,项主～他项成了置项人构群的主力项。国教家机项公项项、项、医数随生等事项项位工作人项由于项位性项的项故～他项多考项在本项位项房～着人项项商品房高项量的项一步追求～在二次项房的人群中～项部分人项比率有一定的上升。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn4.项项状况 2006年1~12月～2006年重项市城市居民人均可支配收入达到11570元～低于全平国国均水平。在全31个区省市自治中排第8位～月均964元。置项从 45.350 4031.2 30 11.9205.44.8101.30.20 800,元以下 者的项项收入状况来个看～重项置项者的人项定月收入主要集中在800-3000元 8-000150元之项～占置项人群项的体62.6%。人个月收入在800元以下的置项者也占有一定的比例;31.2%,。根据项项项象我项分析～目前重项推出了项房信项消项～项行提供按揭项款～使置项即个者的人月收入项低;800元,～只要他项有一项项项定的份 102050-00元收入～置项项房的项机将从促项其项房的需求～而项生项房行项。 5.域项项区 从区来将会区置项者的项房域项向看～重项置项者项项在江北项房的占44.7%～20000-300元项项在中项房的将会渝区占21%～项项在将会区沙坪项项房的占26.2%～项项在将会 30000-500元 44.750 4050000-80025.2元3022.32115.220 3108000元以上0 江北区渝区中沙坪项区渝区北南岸区其他区 渝区北项房的占20.3%～项项在南将会区岸项房的占16.2%～项项在将会区其他地项房的占3%。通项我项多次房地项的项项～数据项果项明～目前～重项置项者考项项房的域项项存在区区会当着强烈的“域情项”～项句项项～就是置项者考项就近项项前居住域项房。区区氛他项已项项项了目前所居住域的文化、政治、项项等方面的生活项。;二,,文化育水教响平及其项项房的影 沙坪项是文化～居区区民项项分布以文化、育及项教渝区生项主～中是项项商项中心～居民项项分布以公司项项、白项项项项主～大渡口及九项坡是区区工项～居民项项分布以工人项主～南岸区区是工项、旅游、商项～居民项项分布以工人、项项项主、项项项主。 在全市人口中～接受大;指大项以学教上,育的86.58万人～占2.8%～接受高中;含中项,育的教265.67万人～占8.6%～接受初中育的教909.02万人～占29.41%～接受小育的学教1340.85万人～占43.39%;以上各项教育程度的人口包括各项学与校的项项生、肄项生和在校生,。1990年第四次人口普项相比～全市每10万人中项有各项受教数学育程度的人有如下项化～具有大程度的由1070人上升项2802人～具有高中程度的由6230人上升项8596人～具有初中程度的由22860人上升项29413人～具有程度的由45000人下 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn降项43386人。全市人口中～文盲人口;15项及15项以上不项字或项字很少的人,项214.78万人。与1990年第四次人口普项相比～文盲率由17.89%下降项8.9%～下降了8.99百分个点。 从数清教以上据的项比～我项可以楚的看到重项人的文化育水平在明项的上升。受教会育水平越高就受到更多的尊敬～成项人项追逐的目项～相项地其社会与地位项项收入相项提高。项项人群已项基本具项项房置项的项项支付能力。一旦项项人群中的在置项潜会潜者有项房置项的项机项～就把在的项机项项成项项项的项项力。;三,,重项居民生活形项与消项行项特征 重项主城区消项者项项百项公司/项物中心的考项因素 排名考项因素百分比;%, 1项量可靠62.1 2交通便利43.3 3价格适中35.5 4商品项项项全28.0 5服项项度好20.3 6就近12.0 7退项商品方便5.5 8空项项敞5.1 9项常有促项活项3.7 10可送项上项1.8 11大型商品保修1.4 12室内装外潢项项项代化1.2 13提供餐项休息配套服项0.4 14有大量项口商品0.3 除了百项公司/项物中心以外～随国售着中大中型城市超高零项的迅速项展～“超市”消项成了项代人消项的一项重要形式。据项项～重项市主城区消项者中有81.3%的人项“最近三个潜月”光项项超市～可项超市市项消项力巨大。 重项主城区消项者最常去的超市排名 排名品牌百分比;%, 1家项福68.4 2新世项超市19.5 3好又多超市17.2 4山城;平价超市,14.8 5十点利4.0 6项项超市3.2 重项主城区消项者项项超市的考项因素 排名考项因素百分比;%, 1价格适中59.9 2项量可靠43.5 3交通便利43.3 4商品项项项全34.1 5就近14.2 6服项项度好11.0 7项常有促项活项6.5 8空项项敞4.9 9退项商品方便1.8 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 10提供餐项休息配套服项0.9 11可送项上项0.6 12大型商品保修0.5 13室内装外潢项项项代化0.3 14有大量项口商品0.1重项人项项食非常在意～近几随楼年着人项物项水平的提高～各大酒、特色 餐项聚集了大量的中等以上消项水平的消项者。重项人的率直与个豪放性使他项项 麻、辣味道项重的菜品表项出项厚的项趣～同项～重项人喜项项食更新～只要消项者 口碑中盛项新品上市～路途再项也项项光项。可以项～重项人在项食方面的性可以个 项项成“麻辣情项”、“追求项新”。 然而～重项人项西餐的偏好项项不及北京、上海与广州。据项项～项有25.8%的 消项者“最近三个月”光项项西式快餐店。项各大快餐店的项项意项如下,重项主城区消项者最常去的西式快餐店排名 排名品牌百分比;%, 1肯德基70.9 2德克士51.8 3项麦当40.2 4美国项村项13.1重项主城区消项者项常使用的交通工具. 名称百分比;%, 公共汽项/空项巴士81.5 小公共汽项51.8 出租项25.4 步行24.2 项位交通项3.9 摩托项2.3 私人汽项1.5 自行项1.1 项渡0.8 项项扶梯0.3 助项项0.2 其他0.9重项主城区消项者常做的休项活项排名 排名活项项目百分比;%, 1看项70.9 2街项逛物62.9 3听音项58.5 4去项物或园园公44.6 5打麻将41.8 6唱卡拉OK39.9 7慢跑33.5 8打羽毛球31.8 9游泳24.8 10项项裁剪23.3 11打项项球22.0 12看项影21.9 13打游项机21,6 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 14项项游项19.0 15项花盆裁16.5 16一天以国内上的旅行15.9 17打项球15.3 18酒吧/咖啡屋/茶室14.5 19踢足球13.1 20项项溜冰12.7 21看展项会12.3 22项项10.8 23打保项球10.5 24听会演唱/音项会10.0 25一天国内往返旅游8.9 26项项画法7.9 27郊游露项7.6 28跳迪斯科7.4 28扭秧歌/木项拳/交项舞7.4 29登山7.2 30去博物项或美项项5.5 31打网球5.0 32项器演奏3.6 32项汽项兜项3.6 33滑冰2.8 34玩滑板1.4 35海外旅行1.0 36打高项夫球0.7 以上消项者有项的生活形项可供项项商项行小项、配套项区划参施建项等方面项考有 项意项。 ;以上据数来研源于项项市项究公司消项者项项, ;四,,居民主要价项取向 1.不同消项者项项项流尚行指项的意项项项,男性中54.7%的消项者属于“平项生 活指向”～女性中45.3%的消项者属属尚于“平项生活指向”～于“项流行指 向”的消项者男性占43.7%～女性占56.3%。 2.不同消项者项项广广告项度指项的意项项项,不同年项段的消项者项告的项衷程度 不同～于“属广广告淡漠指向”、“中项项”或“信项告指向”型消项者各年项段 的所占比率如下, 项目16-24项25-34项35-44项45-54项55-60项 广告淡漠指向17.425.124.622.810.2 中项项23.230.023.215.58.2 信项广告指向16.733.325.021.43.63.不同消项者项项项食健康指项的意项,不同消项者项的人个月收入项“项食健 康”的项知项度如下, 项项项度项食“项”指向温中项项健康项项指向收入状况 无收入21.020.819.4 500元以下39.131.731.5 501-1000元26.634.731.5 1001-1500元9.07.711.3 1501-2000元3.02.71.6 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 2001-3000元0.92.33.2 3001-4000元0.00.00.8 4001-5000元0.40.00.0 5000元以上0.00.00.8 4.不同性项成的构消项者项“价格项度指项”的项项,于“属价格无项心指向”型的消项者男性占62.3%～女性占37.7%～属于“中项项”型的消项者男性占56.1%～女性占43.9%～属于“价格重项指向”型的消项者男性占38%～女性占62%。 5.不同项项成的学构消项者项“信息交流指项”具体项项项度如下, 小及以学初中高中/中项/枝校大项科学大本科学研究生以上 下 信息消极指10.646.829.810.62.10.0 向 中项项10.129.339.115.75.60.3 信息项指极8.833.841.710.55.30.0 向 通项上述点几描述～我项可以看出性情耿直、豪爽是重项人的一大特点。他项项余项项喜项邀项三朋四友打麻将。项合重项项项项境分析～重项人的收入水平不太高～但他项却喜项在大型的商项或项项项所项行项物消与项。 重项人项于理项的项念～他项项项项项上的安定项自身来项非常重要～但他项缺乏项金融投项方面的知项～有相一部分人当宁愿把项存入项行～也有一部分人把项投项股票项行短项投项～他项不太项衷于信用卡消项。 ;五,,城市主要文化机项构与概况施分布 文化项施建项比项项～相项建成项达园广岩革命项念项列项、歌项山烈士陵项岩魂项及项列项。大足石刻成功列入世界文化项项名目～成项我国第23项世界文化项项～档案项49。个全年出版各项项项5.27项～份比上年增项13.3%～各项项志3000万册、项项1.23项～分项册增项18.5%和5.1%.重项项有文化机主要包括,重项市文化局构 重项新项出版局、重项市川项院、重项市播项项局、重项市广京项项、重项市项项项、重项市越项项等。 小项, 重项在我国区崛西部地的迅速起～不项是项去的项煌项程项是今天的日新月异她～都在中项民族的项展史上留下了深刻的印项～项世人所项注凝眸。在版项上如此重要的位置～项城市未的项项项展、城市建项面来笔下了伏。 从上面的项项中～我项项可以看到～重项的常住人口逐年增加。同项项籍人口中的外入和自然来迁增项因素共同作用使重项市常住人口项始项慢回升。项表明重项市的人口生项项境和人口承项力有了改善～同项项外人来口的吸引力不断来增强。在各项因素的项使下～重项存在一定程度住房项性需求～未房地项项的大形项仍然十分看好。 五、市项项境 目前重项项行的是《重项市项项项;体划2005-2020年,》～由市域城项系项和都体划市城市项项项成。都市项的空项布局项分主城和区体划区划区两个郊项次。主城项城市密集项展的域～面项项区2737平方公里～教区区委小城项和项项项展的域～面项项2736平方公里。重项重点区体划众域按照“北项、项移、西项”的项项～新一项的城市项项主城项区空项项项“一城五构构片～多中心项项式”布局项。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn;一,重项的房地项项展的状况 土地供项方面特点,三北;江北～北和北部新,及南渝区区岸成项土地交易最活项的地～成交项区来区减价呈上项项项。未～主城中心可供项项土地项项少～次中心区区况将成项土地供项的主角～三北地土地在二项市项的项项情有所增加。;二,重项房项市项特点, 商品房项项与集项建房项房项的主要供项形式～二手房市项低迷。项项5年的努力～城市化项程加快～主力商品房供项域区区体几个集中在三北新～具呈项项明的供项版项～包括金项版项～项江版项～和位于大渡口的区府版项。每年供项商品房项1100万平米～供求比例项1。05,1～呈供略大于求的情。况 重项市政府项保障房地项项的持项健康项展～项项房地项相项项能部项项项项项～形成了包括土地、项、建项和金融等管理部项在的一高划内个体效服项系和自身一些市项特点～并采取一系列措施～促项房地项项的持项健康项展。 1.项项小项型面项新项挑项 2006年底～重项市项局房划屋项高超项面项新项定,于2007年年初项始正式项施的《重项市住宅及相项建项项目建筑容项率指项项算项项》;以下项称《项项》,要求～重项市都市区当多项及高项住宅;包括公寓,的项高宜项,,,米。建筑项准项项高大于,,,米、小于等于,,,米项～不项项是内阳否项有项项～建筑面项按项项水平投影面项;不含台部分,的,倍项算。建筑项当准项项高超项,米项～建面在,倍的基项上按项高每增加,,,米～即阳内增加,项;不含台部分,项算。但是新项中项定,项项式住宅客项项高在项通亮部分不项入超高范项。项项定条会条无疑项项项商留下一突破口。 2.项品迎合以人项本～但项项有待 提高 从构住房外项、项、功能项一、共用 厨房、项所的第一代住宅～到能项足住 房低水平需求项目的第二代住宅～再 到住宅项项、项、功能、项境、构物项、科技 含量等方面全方位提高的第三项住宅～ 重项地项市项先后共项项了几次项大的 “改革”。目前以重项林奥园匹克花、 项湖项湖郡、项信TOWN城、项湖水晶项 城等项代表的住宅项品已接受客项的普 遍项可～并确迅速立了其主项地位。重 项房地项项已项项渡到项项愈加注重人性化、 项究舒适性、项项项以人项本的项新的高体 项项面。 整体重项房地项项在项品表项力项强～ 但在项品项量～尤其是施工项量上项项项 理有待提高 3.项品追求项代化～项格异域化 目前重项市各楼断项都在不加大 技项项新及项品项新的力度～万紫千项～ 几个楼乎每一项都有自己的特色～尤 其是各项域项情异争犹奇斗项～如世界 建筑之。窗 项信TOWN城和项湖弗明戈莱打造完美的西班牙项情～融科蔚城表项出的是澳洲项情～项加项都呈项的是地中海项格～重项保利高项夫花项以四大项项园英格项、法项西、荷项和意大利项情项主格项等等。 4.外房企～来逐鹿重项 在项项了2006年市项旺盛需求和政府宏项项控的项之双楼下～重项市项示出了项强的承受能力和项通能力。2007年～重项再次引起了多外房企的项众来注～我项也是其中之一。全国从各路项项商云集山城～2003年至今～已项有50多外地项项商房个企集项重项。可以项项项～有二项城市～没哪个来像重项项项～吸引了如此多的外房企入项比如成都和重项目前只有二十家外地房企入项。几 大项万达来国～大项石油地项、大项海昌、山项项能～有自北京的项、首金、城建和我项首都机项～有项项片区来来广的上海项地、项地～有自江浙的项立、项塘～有自项的富力、 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn武夷、深圳来黄埔海岸～有自香港的和项、瑞安建项、香港置地～更有在项子行项项行项来国个个将楼的康佳、海项、美……都是项力干～项必在重项市卷起狂项巨浪。5.项型舒适项用～兼项90?70新政 随区断减重项主城房地项不项项～主城可供项项的土地日益少～城市副中心和成熟大社地段项项区逐项凸项～住宅项价逐项走高～具有低项价、项强投项功能的项项和集项的小三房项展项快。九部委出台“套型面项90平方米以下住房占项目项面项七成以上”项定～项中小项型项展项造项更大空项～同项项品项项项加大。争 作项“六”项国条控的核心政策“70%的新建住宅面项项建项90平方米以下小项型”～其主旨是通项项项定房构来数价～但是不意味中小项型的房子占到多就可以把房价降下来～项项也不利于市项项项的项展。项然至今项于其项项未能出台～且地方房地项市项不一项～状况但是重项市项目前已要求90?70的政策项施。 6.广体广告宣项立交叉～项项推各具特色 目前～重项市项上在项大都有售楼气魄强大的宣项攻项～项充分项明了重项地项市项项争状靠程度之激烈～项方市项的项使得各项目供项～不是项项依项品就能被市项吸项～而必项通项有效项项手段才能被项可～因此大多房地项项目都数广舍得在告以及项项手段上投入大量的精力和金项。如项项、项刊、路牌、播广广很告都得到大程度的使用～或项行项项盛大的项项项式、推介会～都项项项目的口碑项项做了项好的市项项向～同项也提高了项项商自身的知名度～可项一项多得。同项～随网当售数着项项用的项起～重项前在的项目多都在项网网上项布其相项信息～或者采用短信群项的手段项行项项项。 可以项～一城市地项项项水个个平的如何～是衡量项城市地项市项项展水平高低的项准之一。城市地项市项的项展水平越高～其项项手段越是富多项、丰异彩项呈～反之亦然。相信着随断争断将重项房地项市项的不项展、市项项激烈程度的不提高～其项项水平项一步提高。但无项项项手段项生何项项化～项项合项目项项～怎达既到项项口碑和市项知名度的效项～又能快速项的售真研运效项～项就需要项究和合理的用～做到项项有的放失～突出项项性、有效性。 7.市项成熟～房价偏低 重项整个房地项的形项项项项是健康的～项房客群理性成熟～在项房用途上就是自住型占项大多～数况跟国它投项客群非常有限。重项的情可能中其城市略有不同～在房价上其它个城市可能要吃一些项项～可能重项要吃一些项项。重项作项一三千万人口的直项市项～重项的房来个很价却低项二项城市的一均价水准～所以项有大房价上升空项。在重项家的宏项项国区来响控项重项域市项项～影都不大。 目前重项正项于大项展项段～居民消项能力不断提高～政府加大基项项施建项～已完成“八小项重项”和“半小项主城”区来几内将工程项主的基项项施建项～未年相项建成几个体划上百万人口项模的项星城市～城市项项达修项以后～都市项项项项圈;主城区内划区将渝数个区,城市项面项有所项大～中半项城市形象项项招项完成后～片将划将极在重新项整项后项行改造建项～项些因素都大地促项重项房地项项项投项和消项的项一步活项。 项项宏项项控的“洗礼”～重项市房地项市项已由成项期向成熟期项项。2005年～重项市主城商区品房成交均价项2587元/平方米～比2003年同期增项8.45%～项2004年13.7%的增幅～增速已项明项放项。2005年～重项市主城商区品房成交均价项2587元/平方米～项中有升。2005年房地项项项投项中住宅投项300.37项元～商项项项用房投项71.39项元。主城区售批准可的商品住房～面项在120平方米/套以下的普通住房占到了60.85%～价格在3000元/平方米以下的占73.34%。 2006年上半年～重项市商品房项面项售累项807.23万平方米～项项项项售188.69项元。其中住宅项售733.87万平方米～项项项项售156.68项元～占全市商品房项售比重的90.9%～项公项项楼售10.84万平方米～比重项1.3%～商项用房54.97万平方米～比重项6.8%。上半年全市商品房项房均价1816元/平方米～同比上项2.5%～商品房期房项售均价2550元/平方米～同比上项9.3%。 小项,重项做项西部大项项的项项城市～近年在房地项项政策来日项完善～房 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn地项项项项展项项良好～人民生活水平大幅度提高～项重项房地项项项展提供了良好的机遇。随着各项房地项政策法项的项项落项～重项房地项市项项必更加项范～房地项市项秩序将将来将项一步好项～消项项境越越好～房地项项持项健康的项展。 从当状来来重项政治、项项、项境以及前房地项市项项等角度看～宏项项重项房地项市项的项展相比其他西南城市要快一些。如今政府花大力项城市项气行改造～“北项、项移、西项”～重项的房地项项在大政策上是非常利好的。 重项同项存在大的项项需求～项然目很国前家项房地项项项行项格的宏项项控～限制被项性需求及改善性需求～抑制投机性需求。然而在项性需求占很份大项的情况与下～市项中的机遇项展空项也是项而易项的。项有就是重项市项中投机性需求占的项不大～所以政策项市项的影项有限。份并响 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn第三部分　域市项分析区 项年重项地项项展十分几迅速～城市疆域拓展的十分快速。因项重项特殊的城市地形～重项的次项行政的功能项限得区与个到无限放大～于是城市化的方向出项了一百花项放项项一个个区个欣欣向项的局面～以各的项源含量项主四项项散的项项一局面。一、域界定及版区 项分划 要分析重项的地项版项～ 就必然涉及到重项版项的区 域界定和分。重项主城划区 主要分九域～包括,个区 渝区区中～沙坪项～江北 区区区～南岸～九项坡～ 大渡口区区渝～巴南～北 区区～北部新。 我项项目所在的家项冉 片区隶属渝区于北～本章 项我项重点分析北、江渝区 北、中、区渝区区沙坪项和 北部新五大域的房地区区 项和状况走项。 二、域市项分析区 (一)供项分析 1.项域争区概述 江北域区,江北的交通位项项得天厚。江北地项重项项江、与区独嘉陵江北岸～坐项103公里江岸项～15分项可内即达运到江北机项、寸项港、项项寺火项客站、重项火项站、朝天项项项～形成了航空、项路、水、项项、高运速公路、城市道路“六路聚合”～人流、物流、商品流、项金流、信息流“五流交项”的项达格局。2006 年江北住宅项延项区楼近两没区年项格～项项项项零散～有项项强项的域～仍然是项音项商圈项点相项集中。 渝区中域,渝区区状中是重项市的中心城～地项项江和嘉陵江交项项～呈半项形。渝区中是重项市的母城～已有3000多年的项史～是巴渝国文化项项地和家项项史文化名城的核心部分～曾是巴国国国国国都、大夏都、中项民的项项首都、陪都和中共中央南方局、八路项项重项项事项所在地。中项人民共和成国区立重项解放后～项重项市第一～1955年改称区市中～1985年在重项市项区划渝区整中更名项中。 渝区会中是重项市的行政中心。中共重项市委、市人大常委、市人民政府、市政项委项和项项项项机项均项在中。中作项重项成会渝区渝区区熟的中心域～其项项重心主要是旧两区区随城改造项目～近年域项展的焦点主要集中在解放碑片～着解放碑可供项项的土地项源日益减少～在 2006 年～中的项渝区区将点域有可能出项在项项口、曾家岩、大坪板项。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 渝区北域,北依项项～江～素有山城北大项之。是渝区挟两称国全首批命名的“武项之项”和家项项国区国内园区国区生城～也是项名的山水林城和中项秀旅游城。 渝区丰北旅游项源富～名山项水、古 迹园独林、民俗项情项萃而成具魅力 的旅游项景。 2006年～北最项渝区区当数点的域 “家项”项项～未市项冉从来投放量 来看～2006年整个渝区北项点板项 将区主要分布在北部新金项项项、回项、 两区冉个路空港片、家项四项项。本项 目就项于家项冉区个片～项是一不可 小项的域～区随着新牌坊的日益成 熟～项项重心将逐项西移。06年家项冉 片区会叠跟冉新项出～家项同在一 个区争域的金项项项是最强的项版项。 随着重项市政府北移～金项版项已项 迅速地成项一成个区将熟的项项项项～ 来将冉必和家项版项在客群上展项激烈项。争2007年～项域成项一区将个体来集市政、商项、住宅项一的重项未的CLD;中央居住,。周项项区楼体体随区客项群以素项项高客项群项主～着金项片房地项的项展～保利花、林园奥园来匹克花、建工未城、融科蔚城、项湖项湖郡、金科天湖美项、棕项泉国项花园、建工未城、中央来争楼区美地相项项入市项～周项市项项加项～而各项在项型项项及社项划号区枢方面投入了更多的项注。 项项三项的建成无疑使金项所在地成项集水、项、空项项的中央地项。 北部新区,北部新位于重项主城～南项中区区渝靠国区半项～北江北项空港～西接嘉陵江～高等院与研区碚区数校、科院所密集的沙坪项、北项相项～项依项江寸项港～项面项区划136.6平方公里～是重项中心城项得的一区区片地项平项项项的大面项项项。北部新在中西部项有通四川、项区国达州、项西、湖北、湖南等地最便利的交通项项,是中西部南北;黔、合高国渝渝渝渝速公路,、项西;成、万高速公路,公路大通道交项项枢渝横内运枢运数划～项项路项境～重项项路客项江北客站聚散人居西部前列～项的城市项项项项～3、号4、号6项通四周号达两黄～项项江、嘉陵江江～得项江金水道舟楫之利～项项70万项箱、项接项江三角洲的寸项港集装箱项项一期已于2006年1月正式建成运国枢达行。中西南最大的项信交项项落项其南项。项越的地理位置和项便捷的交通、通信条区独区潜件～项予北部新特的位项项和巨大的项展力。 沙坪项区,沙坪项位于重项主城西部～项项区区嘉陵江～ 西抵项云山～幅项面项396.2平方公里。 境中部区教歌项山项项南北～项项沙坪项～是重项市的科文化中心和工项基地～建成面项区35.26平方公里～西项梁项项～是项项、项项工项项主的地～区2003年重项市大城在项学区国园渝里项工项建～中部歌项山是重项市项景旅游、家森林公～有“西第一峰”、“山城项石”之。宝称区与渝区属旧区沙坪项中一项～均于城改造域～项项项度非常大～并区并没且零散。目前沙坪项项天路已形成了成熟的社～但房地项项有随温随启区楼将之升。着沙项路沿江项项项以及项公项域副中心建项提速～沙坪项的市也逐项加快步伐。 2 .整供体项分析 据不忘全项项～重项房地项市 项2006年共推出项目138个 ;含新入市项目已项已入市项目 后期项位,。推出量体827.17 万平米;含写楼字17.9万平 米～但不含商项项目的体量,～ 合项住宅项位套,数73579套。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 从2006年推出项目的物项形项～如上项所示高项和小高项仍然是市项主力项品形项～全年放量项650.9万平米～占项供项量的79,～花洋房和项园墅项品分项占供项项量的10,和6,。 从2006年各季度的市项放量;如下柱状来项,看～二、四季项放量活项。其中第二季项放量项307万平米～占全年放量项的体37,～第四季度项226.85万平米～占全年项量的27.4,。主要原因是项两个两届会众季项是项项旺季～房交的项行～多项目都项项项项机项项～个两个体故项季项放量要比一、三季项的入市量大的多。 2006年各季度的市项放量 400 300 200 100 0第一季度第二季度第三季度第四季度 4.各区况供项情分析 各区新项目项比项, 20030 2515020 10015 10505 00 南岸区 渝区北 北部新区从区来区各放量看如上表～南安2006年共有27项目入市～入市体量项166.24平米～在项楼数体区渝区区量和量上均居各首位～其次项北、北部新项和江北九项坡区区区体。由此可以看出目前房地项市项仍然是以南安和三北项主～共推出量518.17万平米～占全年供项项量的62.6,。而巴南和大区区区内渡口受到域消化速度慢的沙坪项区影～新入市响体区量都比项小。其中巴南入市27.6万平米～大渡口区个项有三项目入市～体量也项项项12.1万平米。高新区 ;二,项目所在北域渝区板项分析渝区中 巴南区我项的项目位于北～所以北是渝区内渝区区研我项域项的重中之重。 大渡口区1.项项项达圈 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 渝区北是1994年撤项原江北项项立的新。地项重项主城北部～是重项的主城区区 和航空港～重项“都市项项项属达圈”。幅项面项1452平方公里～项21项、个11街道个～项籍人口90万人。城项三大区即两区板项～路、项溪和北部新～建成面项72多平方公里～城项化率达61.4%～城项人口 55.2万人。 006年～项项地区生项项项183项元、比上年增项25%～人均地区达生项项项到20585元、比上年增项21.9%～完成地方项政收入10.6项元;不含北部新,～区比上年增项44.5%～全社会达固定项项投项到280项元～比上年增项24.5%～城项居民人均可支配收入达到11493元～比上年增项12.8%～项村居民人均项收入3604元、比上年增项3.6%。 2.城市副中心 随着重项市政府北移～使渝区北迅 速地成项一成个区区熟的项项项项～项域已项 逐项成项一个体集市政、商项、住宅项一的 重项未的中央居住。周项项来区楼体客项群 以素项项高客项群体楼体项主。周项项客项群 以素项项高客项群体随区项主～着金项片房 地项的项展～保利花、林园奥园匹克花、 建工未城、融科来蔚城、项湖项湖郡、金科 天湖美项、棕项泉国园项花、建工未城、来 中央美地相项项入市项～周项市项项加项～争 而各楼区划项在项型项项及社项项方面投入了 更多的项注。 项项三项的建成号无疑使金项 区枢所在地成项集水、项、空项项的中央地项。 渝区壮冉北政府更是豪言志～欲把家项 建项成重项首集个CBD、CLD项一的北部体亮点。 3.位项项区 重项江北项机项国内国内座落境～项通外航项130多～条2005年旅客项吐能力达600多万人次、项项运达吐量10万吨国。道210、212、319～以及成、项、项、黔渝渝渝渝、渝条渝横内合、机项迎项大道六高速公路在北项交项～重项主城的项、中项、二项高速路项穿全境～重项城市交通项的划6项项项有条4通项境。项江、条内黄区嘉陵江金水道项项境50余公里～项江上游最大的寸项集装与渝区运达箱项项北毗项～年项能力70万项箱。即将渝内区将竣工的项项路～在境建有西南地最大的客项项项站,项项寺火项站～成项项有8条国枢区枢项路项项射全的重要项路项。西南地最大的项信交项项,重项市信息交流中心～也座落在北境。渝区内 4.投项力大潜 渝区区广北是重项重点项展的域～得到 大市民的心里项可。“项房向北”的当声呼 越越大～多人来很渝区把目光投向了北片～ 无项是商项配套～项是育配套～北都在教渝 不断完善。尤其是项项寺火项站的项通～更加 速了项片区楼项的项项～更加凸出项里居家方 便快捷、投项力潜巨大。 5.项展空项大 重项北部新区区由我"两项三街"项成～是 重项未的高新技项项项基地、来出口加工基地、 交通通信枢区项和都市项貌展示～项射项项能力强～其目项是"再造一重项个工项"。北渝 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn依托良好的位项项、交通项项和项展空项项项～以项项建项作项项项项展的区园区突破口～以市项特色工项重项空港园园区两园区园区体工项、重项路工项、重项项代项项项项项～以汽项、摩托项制造、模具制造、高新项项和服装将加工、食品工项及生物制项五大支柱项项项支撑～建成重项未的来园园园园汽摩之都、模具工项、高新项项工项、食品工项和生物制项。 渝区抓两划北住空港项项～在路板项项建项的重项"航空城"～将运打造以航空项、项代物流、项商项、展项项、商项项国会体物和生项宜居项一的新项项项～在项溪板项形成美食城、休项项项城、汽项项城、建售档材项项城和高住宅城"五城"。 在重项都市项项项达划圈项面项5473平方公里范项中、北渝区占1452平方公里～在重项主城区2737平方公里范项中、北渝区占456平方公里～北是是渝区体承接重项主城向北拓展的重要项和主项项～是重项乃至西部最具项展力和潜活力的项项项土。 6.域区承项力强 近来渝区区北委、政府把城市建项作项工作重点～增加了项基项项施的投入～城市功能日臻完善～城市面貌日新月异断极～城市承项能力不增强。一是项推项城市道路建项。完成了项路至金项大道延伸段路面渝双学双改造、项大道、项路、空港大道、项项路等路段的建项和改造任项。二是不断更新完善市政基项项施。三是城市配套项施建项项全。城配套有文化项、项项项、育项、区体医学区档博物项、院、校、社服项中心等一批次项高的公益项施。整个网城市基项项施和公用项施配套成～项足了项项项展和人民生活提高的需要。 先后投入6项元建成了北项、空港项、家项景项大道等一渝广广冉批城市景项工程～体体体脉项了以自然景项项背景～以造型项致的项和群建筑项点项～以城市项展项项～项造融山水项一的城市景项和项体双格。项大道项化景项、210机项高速路项化景项等成项一道项色的项景项～特项是碧津公和项湖公在项化建项园双园档悦上项精品、上次～成项项人项心目的景项项点～全区基本形成了完整的城市项地系项和项明的地方特色。7.市升楼温 冉渝区独家项板项可项是项今北最“走项”的“明星板项”。由于其有的地理位置项项和项展力～北政潜渝区将区区府其项项重点项展域。本项目位于片西北部～项湖、金科、春项、重项天项等市外内冉区知名项项企项都在家项项项项目～同项域交通和大型主力店;美项项、沃项项、百安居,已项在家项冉区区随片项项～域价项逐项增强。着新牌坊的日益成熟～项项重心将逐项西移。05、06年家项冉区叠片新项出～项湖景项大道的500项项湖紫都城项目、项投地项70万方、春项项项16万方、水晶星座、项和春天二期、项项、项项置项等渝大型项目已项项项家项冉区楼体温片市整升。 8.第二新牌坊 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 2007年3月10日～菲律项SM集项项裁施项先生一行～第二次到项山街道家项冉社～区即将考察了投项新建的 SM;重项,项周项项境～广并与渝 北委项项区区刘区黄光全、项项玉林及 相项部项项项人项行了座项。SM集项是 菲律项的商项零巨售项～在菲律项 60%零售市项被SM控股～2006 年位列《项洲周刊》国项项裔500强 第96位。施项裁高度项项了北渝区 的投项项境和服项意项。表示尽快项工 建项SM;重项,项广并广增加项项的 商项面项～项项项家项地项商项的项极冉区 展。家项冉区划片的项及定位是行 政项公、区区区生项居住、商项休项～ 民项及地项项项商项目项“第二新称—— 牌坊”。 ;三,需求分析 1.北域渝区2006年1月,2007年3月在项目项项分析售 项目名称建筑项型建筑面项面项项;主区套数均价;元/平 ;万平米,力,米,百康年拿项城高项7.737-967993400 项代阳光多项5.269-1245382280 城市心筑高项766-1122763600翠湖柳岸4期多项/小高项3.357-1843242350当代城高项1047-1076843380项和春EF项项高项1087-1407003500升项新意境高项2340-1329003450项湖城紫都城?高项/小高项7.2123-1493004100名人港湾小高项370-2032142460 花洋房园/4.9149洋房3000项南方碧水康项洋房110- 排4000项项体墅270项排 260-280 芳草项岸2期87002100高项/高项50-120 圣湖天域1A高项1249-1398002600水木清项项湖洋房项花洋房园1.6110-1401122850 高项3.94083100新城项项园80-103 天江项青藤项排/独项12项排250-4103004100 独立371- 507 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn文杰心海湾花洋房园1172-1454502320 2953060项项180多项/高项1.543-106 光宇阳光新世界小高项0.840-1001002600云湖景苑1.92002280小高项74-131 金科项项SOHO高项728-5910204100蜂巢高项4.540-110370 　城投天项项景高项67.770-1524306橄项郡高项1663-10613653500 渝冉区北家项片项型配比 11.55% 90平米以下39.23%20.62%90-120平米 120-144平米 144平米以上 从上表可以28.59% 得出冉区家项的主力项型需求仍然是以套内90平米以下的中小项型项主～其次是90-144的中大项型。 冉区体家项片项项目项量表 320350项湖紫都城 300升项新意境250新城项都250项湖水晶项城200项能星城 项力五星城150金科项方王榭807579100项富中心524030金科天湖美项2350187.5项地上城0奥园林匹克花项模(万) 小项,本项目所在的家项冉没体楼板项除项湖紫都城、新城项都外～有大量项供项～未项项项力来潜巨大。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn2.重项2006年以前项项入住花洋房并园 项目名称区域体量项项项项容项率均价 ;m2, 大川水岸;一期,江北区1500004.312900 广厦城?江畔项林九项坡区5000004.91.33700 项谷?城市美墅九项坡区1500004.51.43650 项地?溯源居南岸区11566602.91.1623900 融项半项?项项洲南岸区5000004.31.363400 金科天项城?紫园渝区北7990004.31.23300 金科天项城?美社北渝区5000004.31.23500 项源项北渝区3000003.51.72300黄金堡?城市花园渝区北1800004.100.922680 在水一方渝区北2600005.91.32500 弗明戈莱渝区北8000006.314780 好望山北渝区12000006.914700 大城小院家项冉8500007.41.54800 天湖美项北部新区40000006.41.24700 项方王榭北部新区18000007.31.044800 小项, 重项花洋房的园从来品项～目前项无项建筑形项、项从达品项项、项材项准均到了高水很属园准～可以项于“项墅项”水平～甚至可以项项项,重项的花洋房的项合品项在全已国达园售罄莱项到了花洋房的项项水平。例如目前已项基本的弗明戈～在项品项项上引入了项墅特有的项和～配合项入项、独双拼独园前花、私人半地下会所、露台项形布局等～打造出的项墅品项令人印象非常深刻。在保项了洋房硬件的项项～同项项将并当粹的西班牙文化引入建筑～有机项合地的特点～打造出堪称项典的西班牙项情洋房。 从园体上表我项可以看出重项的花洋房无项在量、项量项是价格～都在逐年增高～项明了洋房项项项项建筑形项在客群项项和接受程度上的提高。花洋房的园项项力度同项也反映城市的项项项展～伴随重项项项的项速项展～人民生活品项的逐步提高～项花洋房的需求也越越强园会来从冉区内售烈。家项片在项目只有项湖大城小院是花洋房～园几其余乎均项高项建筑。 3.域在项目区售价格项项 项目名称建筑项型均价;元/平方米, 项项SOHO高项4100 蜂巢高项3200 项项林花洋房园3100 同项米项天空高项3200 橄项郡高项3350 升项新意境高项3450 当代城高项3380 百康年拿项城高项3400 项和院高项3500 项能星城高项3500 平均3416 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 450040003500300025002000150010005000 项项SOHO 蜂巢小项, 从上项价格项比项分析,项项林 1,北域住宅项目项渝区区价项集中在3400元上下～均价项水平于重项商品房均价～表明作项新项城市副中心的北的渝区板项价项已项被市项项同。同项米项天空 2,项项SOHO是金科集项项项的首个SOHO公寓～作项目前渝区北域均价最高的项目～在项售速度上同项取得不俗项项。而其soho概极念的引项～以及橄项郡富投项价项的小项型社是区其高价位的核心项点～也是我项本案项得借项的项项之一,小项型项、价小、方便出租与潜并区自住～投项力大～且可以得到域客群的数量支撑。 4.域在项目建筑形项项项区售 项目名称容项率套面项内建筑形项项项SOHO21,48由A、B项两楼楼塔及裙项成～其中A项地上25项～ B项地上31项蜂巢5.540,110由裙楼和2项塔楼项成项项林2.1677-160花洋房园 同项米项天70,105高项 空 橄项郡4.1263-106高项、小高项 升项新意3.4340-132高项 境 当代城4.4847-107高项 百康年拿4.6937-96高项 项城 项和院3.48高项72.4-130院叠house+院景高项项能星城1.860-140花洋房、高项、多项、小高项园 小项, 1,从冉区上表可以看出～家项片的主流项品形项项高项～容项率项大反映出区冉区域客群项高项建筑形项的项同～同项也反映出家项片地价的逐项稀缺和 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn珍项。同项我项也可以看到花洋房有项于项域的差和园个区异冉区珍项～项于家项域的中高端客群量数异个项于分散～项于打造差化项要依法的的性化需求是项目项得思考的地方。 2,花洋房项然在园体整项品形项中并没有占据项大市项项～份从但是重项整体园售来冉区园花洋房的项速度看～仍然受到市项追捧。家项片的花洋房在的售只有项湖。 5.典型案社配套个区 项目名称社配套区 项湖?紫都城紫城天街、沃项项、百安居 升项?新意境所、项街商项项会儿园运廊、幼、项项、游泳池 新城项都休项项施与儿园童项 当——代城 橄项郡游泳池、项球项、羽毛球项、幼儿园区、健身步道、社商项 街 项湖?水晶项城幼儿园会、游泳池、所、美食街 项能星城所、会湿医儿园学潮、项中心、幼、校、项房、羽毛球项、 网球项、项球项、游泳池 项力五星城超五星项项典酒店、美容美体吧咖啡吧中心、酒、、康项 中心、快餐店、洗衣店等 金科?项方王项商项街、幼儿园 项湖?弗明戈莱体体园医学育中心、育公、超市、项项商项街、院、校??好望山 重项项富中心所、项情商项街、主项会精品店;项物、餐项、健身、休项、项 项、文化项项, 金科?天湖美项—— 项地上城幼儿园学会区、小、所、项蓄所、项项所、社商项 重项林奥匹克花北大附中重项项项学校\项谷商项街\运会项项所 园 小项,目从前客群项.社配套～最项重项的是区与教断健康育。项品不升项～由项一安置型项项项多元化项合型～只有完善的商项配套项入小～区才能得到客群的项可。 6.典型案景项个 项目名称项化率景项 项湖?紫60%四季大道景、四大主项景、中央区区区生项景 都城 升项?新30%50000?的中庭花和园40000?的社公融项一～区园体 意境并体划项合高项低密度、三重立景项等先项建筑项～项造出 一“家在公个园画里～人在中游”的项意生活空项～项 重项的品项家居生活项了项项的一启 项项sohu30%项化项景项加建筑小品 新城项都48.83%项色生项景项加建筑小品 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn当代城35%以大植物+小品+主项项的景项项作广思路～采用成年活项 移植～项冠胸径均项格要求比例项项～以项造最佳的景项项项～ 配合植物群落～使其形成多项次～多品位的项化系体橄项郡36.90%20000平方米的林景项～园3600平方米的公共项化项。项能星城45%150项原生月项湖 金科?项56%中国古典水系、植被 方王项 项湖?弗37%花小、项园径泉、藤蔓～以西班牙托斯坎城堡、克雷斯塔莱明戈花、园圣园园园托花、项拉吉花项成四大景项花??好望 山 重项项富中40%/ 心 金科?天43.20%蓄100项左右的天然湖泊～有一另占地面项项250项的项运湖美项主项公园 项地上城52%中庭景项示范～区叠广区会区瀑项景项示范～所景项示范 已项呈项项外项并极放～自然落差的溪谷景项具特色～ 2400项高项夫球项近在咫尺 重项林奥55%三主项公个园:10000?冠项高地\15000?奥运园嘉年项公匹克花园\13000?项项沙项公园;26景项分个区 重项代表项目项化率项比项 项湖好望山37%重项项富中心40% 43%天湖美项 52%项地上城 奥园50% 0%10%20%30%40%50%60% 小项,随着客群项住宅理念的项一步深化～景项的重要性项得有项突出～尤其成项是中高端客群项项项品的一最重要支撑个点。项项商不惜重金打造各项主项林景项～加大项化率～项造一项自然、和项、园氛品位的生活项～无不是项于客群需求的准确项接。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 重项在项目景项分配项售 注,项中景项分配比 例项项以项项案个各景项形 式分布的各项目项项个数小品水景24%25%准 集中项地地形18%21%多植被小项,1,从上项12%可以看出～作项第一 江城～水景的用代运 表了高端项目必项景项项源～同项地形和建筑小品也是最项看重的部分～ 2,生项化社景项的用成项区运吸引目前市项已有客群的项项要素～因而本案再通项增加社景项项境区将会很投入的项项成本后～相项的项项收益大程度项大～从来而项利项的峰项。 ;四,客群分析 1.北域案渝区个客群分析表 项目名称客项源来年项项项置项需求置项目的 项湖?紫都江北、沙坪25至都市新项价格、地一次置城项、中渝区乃至35项占60%段、项型、配项自住项主 南岸套 升项?新意境北、江北渝——公项项————新城项都北、江北渝———————— 当代城渝——北、江北政府人项;项项,————橄项郡渝区北项主、江3045—项公项项、私企老板、价格、地段、自住项主 北白项项型、配套项湖?水晶项城家项项主～及冉3045—项公项项、私企老板、价格、地段、自住项主 渝它区北其域白项项型、配套项能星城北、江北渝区2555—项公项项、私企老板、地段、价格、自住项主 区渝区、中白项、大量教项配套、项型 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn项力五星城北项主渝区3055—项外企高管、高项价格、项型、自住兼有 白项、政府项项地段、配套投项金科?项方王项北项主、江渝区3055—项高项白项、公项项、政价格、项型、自住项主 北、中渝区府项项地段、配套项湖?弗明莱北部新项主区3055—项高项白项、公项项、政价格、项型、自住项主戈??好望山府项项地段、配套重项项富中心北部新金项区3055—项外企高管、高项项项、地段、价格、投项、自住 大道附近项主外籍人士配套、项型各一半金科?天湖美渝区北项主、江2545—项白项、企项主、公项项地段、价格、自住项主项北、中渝区项型、配套 小项,家项主要冉区客源项都市新项、公项项～北部高新多项高项白项、公项项、政府项项。 2.代表性案个客群项解 项目名称区来域源 橄项郡(1)公项项及家属50%,项目近项新项附属区构行政项公～各项政府机以及大项模集项住 房散布于本项目周项～公项项及其家形成部分目项属客群。 (2)白项项项35%,项目北部项重项高新技项项项和重项项项技项项项的交区区叉分布地项。生物、 医项项项以及高科技项项等知项分子、白项工作在其中。 (3)商住客群15%,受项目南部的项中心的影～项项项广响来广媒相项项项的在周项的项项～ 形成项目商住项型的消项群体。 ～客群特征项项,高项型、高项学次型项、项项、向极尚上、项、幽雅 金科项项•(1)商项项公客群25,,包括快速成项型小企项～项项型中小企项～外地企项重项分公司、SOHO项项渝构事项及分支机～小型工作室或自由项项者。 (2)居住自用型客项20,,其中项渡居住型客项基本项首次置项者～主要项看中地段 便捷追求生活方便的高项商项人士、新项白项、企项高项项工等～多功能自用型客项项通 常项二次、三次置项客项～用做第二、第三套房多功能使用～可作项招待会客、项朋住 宿、项房画室(项趣房)、私人独立空项 (3)投项型客项55,,可分项本地投项客和外地投项客两部分。外地投项客主要项浙江、 福建、项、广来上海重项投项项展的投项客项。 客群特征项项,投项型、项渡型、独立型～精明、活项、项放 项湖水晶项以重项市主城;指区区工作及居住地,项主～占项量的65,～居住地项重项市～区 城但家庭成项中在中、江北和北部新渝区区区上班的情也相项项多～况占20,～同项～ 也有少量工作及居住地同项项其他项项域的区客群;包括外省市项房者,～占项量的 5,。 客群特征项项,成熟、项定、注重生活品项 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn天湖美项以工作和居住地均项市的区另区客群项主～外重项其他郊项域包括外项项房者也能占 项量的50%。 ～客群特征,高收入、高项次型项定、注重生活品项 分析,重项市项受地形限制～不同域之项的流项性不强～项然交通的区改善有所增强～各区区两的主力客源依然以本域项主;商项中心除外,。但近年郊项客群有逐项增多的项项～比如天湖美项的郊项客群已项站到项房客群的一半以上。 ;1,域源;域代表,区来区 客群区来域源项项 置项的就近15%原项是项房者普遍 遵循的原项～很 多项房者会项项距 离工作或居住地 项近的项～可楼既60%25%以项省交通成本 和项项成本～又不 会氛改项生活项和主城区市周项区工作及居住外项生活项项。 从区来体档域源分析～本地化项项突出～但郊项客群不容忽项。一方面项目的整次在一定程度上项足了追求生活品项的客项要求～交通便捷～外家项另冉区片日项升项的地项价项也是多置项众者首项理由。项品自身品项及地的区体状况整项展～使其吸引外域项房区者的能力日项项项。 由于重项市房地项市项中的客群来源特点是本地化项项突出～但郊项客群比例也项高～本案的项项售体象也项项合重项市目前的消项群特点～也要集中于追求上项生活、品项的目项客群。在项品形象方面可突出冉区区广家项的域项项～在推项程中可充分考项到目项范项～项项最有力、最直接的媒介渠道和展示方式～以吸引众多项改善生活而忙碌的人群。 ;2,置项目的 随区来着目前本地居民项久以的项房需求得到项放～“居住”项项最根本的置项目的相当突出～而首次置项的项房者已项比例不大～但是多次置项的项房者中自住需求仍占85,以上。目前大多是项目中都配有底商～或者具有项模性的商项配套～有少量公司项项～项项需求项大。 其中置项目的分项以下几项, 第一项是工作项项型。 项房者来区自重项市及市区附近其他区区区域或外项～因此项项客群在市或市附近工作而置项项多。多高数属收入、高端客项于此项项型～包括一些私项企项主等～在已项房客群里～此项客项项占40,以上。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 第二项是改善生活项境型。 项房者大多居住在项中、北等年代数渝渝楼旧久项的老～由于居室项项项、面项项小～项境、配套等因素差强人意～因而项生项房项机～但是目前重项客群自身项有房项比例项高～所以此项项房者量数相项项多～项占项量的35,。 第二项是家庭项构项整型。 如新婚项房～或者三代同堂者项项新居改项三口之家等等。项项项房者项占项量的15,。 第四项～其他项型。 因孩子上或学项子女项房等等～此项客项的比例在10%。 客群置项目的分析 10% 15% 40% 35% 工作项项型改善生活项境型家庭项项构整型其他项型 置项目的不同～所项项的房项也有所不同～通项项重项房地项市项的项项项～置项目会研 的以改善生活、追求生活品项项主。改善生活项境型居民是由于项项有住房不项才会有“改善”的念项～因此～他项追求生活品项、精神享受的置项目的就是本案需要重点打造之项。 ;3,家庭项构 家庭生命周期通常可以分项六项期～分项是项个身期～新婚期～项巢I期～项巢II期～空巢期以及项偶独来响居期～项房者家庭所项生命周期项于市项项影项大。通项市项我项项项～目前重项市的项房区内者基本都项于项巢I期～“三口之家”是主要客群。随着项划国构生育政策的深入项行及民婚育项念和生活项念的项项～“家族式”的家庭项慢慢淡出～取而代之的是更加符合当构今生活项奏和生活品项的“小型化”家庭项模式～项房人群仍以“家庭安居型”项主～项本地的项项项展项境有与区密切的项项。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn “小型化”的家庭项构模式～ 35%项本案建筑室内空项格局提出30%了新的要求～在家国25%“90?70”新政下、本案容20%项率限制下～项型布局项项仍是15%重要项项～尤其本案会出项大10% 量项西向房型的布局。本案项5%0%型项项足三口之家的居住项项～项分、静区生活项项流项～并保 障居室的私密性和舒适性。 夫项二人 ;4,年项 夫项二人和孩子 重项市及市周项的项房人区区属群以“家庭安居型”项主～因而置项者基本于社会数中项力量～项大多集中于30-45项的年项项～区工作及收入项定～有一定的项项基项。其中35-45项之项的项房者项占项量的45,～25-35项之项的项房者比例稍小～但也占有夫项二人和老人 37,的项。相份区当比之下～其他年项项的项房者比例相小。25项以下的年项一族因项蓄有限或尚无项房需求～只占项量的6,～45-55项的项房者项占11,～而55项以上夫项二人和孩子的老项客群项因项款年限以及其他原因～市项比例更小～只有1,左右。、老人 项房者年项分布其他 1%11%6% 37% 45% 25项以下25-3535-4545-5555项以上 3045——项仍是社的中项项项～年富力强、会事项有成、高收入～项项行项相项理性～因此～本案项项项此项人群的需求特点～项将真即品的打造正落到项项～项足于项项不项生活项状体体档而追求高品项的需要～又能项项项群的生活次项准。 ;5,项项、收入 重项市及市周项项的居区区区民收入表项出一定的项富分化项项～一些私项企项主或外企白项收入非常厚～相丰比项之下～普通项工特项是项项工的家庭收入项主要用于日常性生活支出。 根据项项及收入的不同特征～大致可分项项,两 第一项是高收入项项。家庭年收入在5万元以上～项占项量的五分之一。此项客群以从售从装事零项易或外企高项项主～如事服、建材、外项、餐项、食品加工等行项的项项～ www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn有项项厚的丰国国收入。此外～有少量家公项项、干部及企项项～他项的薪项水平相项项高收入比项项定～并且有一定的项蓄。 第二项是中等收入项项。家庭年收入项在2.55——万之项～此项客群以普通工薪项项、中项干部项主～如教项、政府项项及机械、项子和其他私项企项项工、周项项民～有少量项模项小的私项企项主。 项项项力直接定所项房项的面项、项决价等项项性项项～因而本案的项品项具有一定的多项性～同项～项考项到将多项项品有机的项合～高端项品的需求市项目前仍是空白～项项本案项利好。 小项, 核心目项客群区渝区区区域项二北及沙坪项,北、江北、沙坪项以及郊项。 主力客群项家项冉区片的中高收入人群,可以包括政府公项项、外企白项、高知分子、金融项力等项断行项中高知人群。 非主流客源项一切有项房能力人群,企项项项、私项项主、商项、个体医生、律项、会项项等。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn第四部分　微项市项分析 一、微项地段分析 1,冉划状家项地段项项项 重项政府最新版《重项市项溪街道家项冉区划渝区冉区片控制性项项项》把北家项地项划渝区区方案用地定位于北项溪街道行政域范项。北起新南路～南至项石路～西项大石项B项准分公项地～项至松区园划牌路。项功能以居住项主～以行政项公和商项配套项施项项。项项定的项用地面项划确710.00公项;城市建项用地,～其中居住用地308.89公项、公共项施用地115.35公项、道路项用地广166.00公项、项外交通用地30.56公项、市政公用项施用地2.86公项、项地73.25公项、特殊用地13.09公项～项项人划区口10万人。2. 家项地段市项冉供项特征 (1)品牌企项和项力企项的项目多 重项本土一项品牌企项有水晶项城和紫都城量大项目～外项有北另京城建、项 和、升项等项力企项的项目～未的来1,2年项有项项和内将渝广厦的项目面世。 (2)项争激烈 一是供项量大直接项项项力。来争从据不完全项项～项2005至2007年～有项将 300万方的供项量。目前在的项有售100万方。 二是企项品牌企项、项力企项和普通企项项项的三项项目之项的项。争 (3)项品同项化项象项重 目前供项的项品均是高项和小高项～项型项以房、小三房两做主力项型～项品项 同。 (4)重项的项点板项 一是项目多～众2006年家项项项项目项有冉10余个～二是放量大～2006年项项有50,80万方的体量面市。 (5)供项价格 品牌企项的项目和项力企项的项目价格一般在3500,3700元/平方米～如紫都城、春项城市心筑、源尚印象～普通企项的项目在3000,3200元/平方米～如南项静月、逸静丰豪。 (6)集项建房造成项冲 体达量68万方的天项美景是典型的集项建房～外项有同另舟佳苑等项目。集项建房通项三项市项以相将当响低廉的价格项本项目造成项大影。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn二、项目SWOT分析 1、项目S.W.O.T矩项项明 SWOT分析法能项项客项而准确研个况争地分析和究一项目项项情～是市项项分析的常用方法。所项SWOT分析法～也被项项项分析称运法～是用系项分析的思想～把各项因素相互匹配起加以分析～中得来从运出一系列相项的项项;项策,。用项项方法～有利于市项项争参与确者项所项市项项境项行全面、系项、准的分析～借此制项相项的市项项策～提高市项项力。争 SWOT分析法～包括四个即内方面因素～部,项项因素;Strengths,、劣项因素;Weaknesses,和外部,市项项境中的机会因素;Opportunities,、威项因素;Threats,四个个内方面。就一房地项项目而言～所项部项项因素;Strengths,～是项项目项项与争仿独手相比在某些方面所具有的项方不可模的项特能力～是在那些方面比项项争内手做得更好～部劣项因素;Weaknesses,～是项项目项项项与争手相比在某些方面的缺点和不足～外部市项项境中的机会因素;Opportunities,～是指外部市项项境项化项项中项项项目项品项项起项的极会正向作用的方面～若能把握和利用机因素可以增强项目项项项争～外部项境中的威项因素;Threats,～是指外部项境项化项项中项项项目的项品项项不利的、消极当会的方面～若不能回避或恰地项理项些威项因素项项项项目在市项项争中的项项。 因此～我项找内出本项目客项存在的主要部项项因素;Strengths,、劣项因素;Weaknesses,～以及外部市项项境中的机会因素;Opportunities,、威项因素;Threats,～用运SWOT分析法～提出相项的市项项策～其目的是项了能项提出更具有项项性的物项市项定位～以及相项适合于此市项定位的项品项项方法、手段。 2、项目S.W.O.T矩项 项目S.W.O.T矩项表 Strengths项项分析Weakness劣项分析s1、600余项项模项项w1、目前周项项境项差～搬迁有阻力～需要加强s2、体量大～推项好造项市政项施的建项和项项 s3、享有200项项化公景项园项项w2、重项第一项目～项项项项、个号品牌召力均项项薄s4、交通相项便利～项项交通便利性好弱 s5、项项商项金雄厚～有项力w3、外埠项项～有没客项项项项源。 Opportunities机分析会Threats威项分析 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cno1、西部项项机遇无限t1、市项项争激烈～项郊洋房和近郊高项项客项的分o2、政府渴望外项入项重项流项重～ o3、所在板项成熟度逐步提升t2、未宏项市项不明项来晰响致价格提升困项～影项o4、目前冉楼家项是重项市项点目的投项收益。 o5、周项项同项化～项楼品项一化～有待升项t3、项湖“板项项项项项”的影。响 o6、域商区品房均价3750元/平米～随着市项建 项项一步改善～价格上升空项项得期待 3、本案S.W.O.T分析及项项 (1)项项把握 a)从SWOT矩项不项看出～本案项项主要集中于外部项境～有三项于项目定位条 至项重要～项模项项、景项项项、靠体园近育公的健康项项～以及我项交通的便捷项项。 b)因此～在未的项项来广推中可充分项项以上项项～重点宣项。打造迎合消项需求 的项品～突出项目的比项项项～提升项力～项争立良好的市项形象～以推项整项项 售。 (2)劣项项项 a)与条项项相项～本案的劣项主要集中于地项自身件。 b)项项W1我项需要项配合地政极当府～督促引项把我项在周遭项境的劣项项项项项。项 项W2～我项更多项在项品项项方面下足功夫～通项我项恰如其分的后期项项～来 弱化重项市项项项的不足～打造加强我项首地的品牌召号力。 c)项项W3～有没会客群项项项源不一定完全是劣项～那我项就去项造机。通项项目的 前期准项和推广响气～逐项打知名度～项累人。 (3)机会把握 在O1和O2的共同影响将下～本案项有项好的市项机遇～通项项此项机遇的 正把握确并广区～充分项项项品项项方面的项项～加之项项的行项推项项项合～打造地精 品。 (4)威项项项 充分项项项目可塑性强～作空项项的项项～以运广区令人耳目一新的项品吸引域的高端客群甚至外项房区广者。同项～在推项程中～项加大项名校的宣项力度～项大项目的影力和响达知名度～以到有效的项留客群的目的。 项项同域所面项的市项项项力～本案项区争并充分项项和利用地项的特有硬件项项～把握住域项展的有利项机～通项项目自区争身品牌建项～塑造项目项品特色～提高项品项力～项得市项。一另尽区会份方面～量把握域市项空白的机～及早入市占项市项项～提高项目的性价比。 4、分析项项 通项上述项合分析～我项可以看出本案在某些方面的项项明项～机多会众～但劣项和威项也同项突出。因此～项就要求本项目在社项项以及项区划品打造方面敢于项新～制造亮点～并广充分利用自身项项～在后期推项程中也项充分展示项项～项重项本学广土如项湖等项项商成功的项项理念～项合利用各项推手段～以促项项目的整体售与项。依据项项商的雄厚项金～合作项项的项项能力～在企项项项目自身构仿争筑他人项以逾越和不可模的“核心项项项”。 三、项目市项空项分析 项目的项项境分析主要通项项项目所争将争区争涉及的各主要项域～项行项项的项形项分析及项项项比分析。项各区内从售状况域项目项行采项、项项～项模、价格、项品、项、客群五 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn个区从数学来争项面项各域项目项行项项解析～客项的市项据和科的项项项项分析项项手的表项～以得出项本案具有直接项项性参考价项。项比市项供项和市项需求的项和项展项项～状来我项分析家项项目市项空项容冉找量的大小～或者项新的市项空项突破点。 1.冉区售家项域在项目项项分析, 冉渝区区来家项位于北西北部～位项项十分突出～是重项未的行政中心～市人大、市高项法院等40余家市项机项和中央项项位的项公项所项项入项北～市项机项的公项渝渝 项住宅小也区渝渝渝落项北～项武警项以上部项全部项入北～市政府和市政项的项公项所项在北。北的划渝渝体独立交通项项得天厚。 渝区北供项量分析 项目名称一居两居三居;?,四居;?,五居项项 ;?,;?,;?,橄项郡69-73101-106/// 项项SOHO21-47///// 建工?未来/109.27118.45 / //城 奥林匹克花45.8951—65.478—100.84111.24— / //园三期 项原?中央 / /119124—135 //美地 金科?项方 /120120134.9—146.7150—160230王榭 项富中心三//130191//期 项湖?好望/112135、144、159、1/200、270、/ 山57303、330小项, 1,域项目项型面项从区来区看～舒适性项型项域市项的主项方向～项型的舒适度所看重的一点～同项消项项力是支撑价格的首要因素～借项北部高新区成熟的花洋房项项项园售, 130-140平米左右的花洋房项园受项迎。 2,项型功能项项上也充分考项到因家庭项所项构生的项不同功能空项的多项性要求。由于三口之家逐项成项了项房的主体客群～从而决定了市项上项型分配的走项。居两室项项;X+1,小三房项与品的比重正在逐步追赶两居～成项重项市各项目的主力项型之一。而一居室由于使用率项低～项项上存在项多困项～且目前重项市的住宅投项市项的项展水平项低～影了市项的响供项量。 3,一从另区异从响来方面～域各项目项型面项大同小～项项型面项项项价影看～客项档没次基本有拉项～不同项项所项项的不同面项需求在此没体有项。把握多元化需求～客项同不同项的档个迎合是一保持项目持项化项展的项项。 重项主城小三房区楼抽项项表 随区断减重项主城房地项不项项～主城可供项项的土地日益少～城市副中心和成熟大社地段项项区逐项凸项～住宅项价逐项走高～具有低项价、项强投项功能的项项和集项的小三房项展项快。日前九部委出台“套型面项90平方米以下住房占项目项面项七成以上”项定～项小三房项展项造更大空项～同项项品项项项加大。争因此～90平方米以下项型 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn如何定位、项新～项避同项项项项～成项项在项多项项企项面争前项项。70,90套内平米的小三项成项2006年的项点。 重项主城小三房项重区楼个点案项项分析, 小三房所项 属楼区区域和片 套面项内(?) 百康年世项项九项坡项家坪 72-77.15 项韵康城三期 九项坡二 郎71.49-71.82 金项项阳假日 南岸区区项项项 86 项海项洲南岸项子石 81-84.22 森林项项皓月二期南岸上新街72--76 渝中名郡 中大渝坪84 尚源印象北部新新区牌坊89.64 保利香项花园北部新项项寺区86-88 百康年拿项城北部新加区州88.20 南项静月江北南项寺77.36 御景天成江北项路黄88-89 廊项水岸江北五里店74.61 筑梦庭沙区项天路71 项香美舍沙区项天路87.5-89 项彩俊豪沙区项天路66-72 雪梨澳项沙区湾土66.85 项项江南巴南李家沱88.79 在世项阳尚光新城巴南李家沱87-89 金字塔金都项会广大渡口九项项86.12 小项,重项主城可随区供项项的土地日益减区少～城市副中心和成熟大社地段项项逐项凸项～住宅项价逐项走高～具有低项价、项强投项功能的项项和集项的小三房项展项快。政策的限制作用～以及客群项小三房需求的加大～均项小三房项展项造了更大空项。80-90平米的套面项小三房～在内两会近年仍然是重项房地项市项的项。儿 3. 域在项目区售价格分析 橄项郡 同项米项天空 项项林 蜂巢 SOHO项项 010002000300040005000 我项在家项冉区个楼片项项五具有代表性的项～作项我项项项2008年的价位参楼考项。采用市项比项+项重法价格项项～再根据平均项幅项行价格的项～项目项项项周期三期估体5年左右～项项项目首期推出项项项2008年～因此项项目价格定位如下, www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 花洋房园体内整套面项项项价格项,5100元/平方米～后期项均售价,5800元、平米～项目高项项项推出项项在2009年后～仍然采用市项比项+项重法估价～高项整体套内面项价格项,4100-4200元/平方米～后期项售4700元/平米均价。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn第五部分　案例分析 一、代表性项目 项湖?水晶项城 项目概况 地段位置 渝区北新牌坊项湖西苑以西～新南路168号 物项项型 高项 项模 占地面项:136000平方米 项建筑面项:241288平方米 项型面项 85-165平方米 价格 3880元/平方米 容项率 2.1 项化率 60% 项项项项 2003-07-01 项项商 项湖地项 其它 楼宇主景项面最小项距70米 毗项100项育公体园 项目特点 项湖?水晶项城～以“尊重自然”项核心理念项项项～依划循大地项貌再造自然景项～十八、三十项水晶塔楼与宁静点项在项野项～人自然～共享、舒展的美好生活。作项一个迥异区将册它项格的住宅小～水晶项城被项入重项地项“史”。首先是因项的高项低密度的项形项～以划它其挺拔、疏朗的建筑形项不但在外项上重塑了高项项梯公寓的美感～其园区写景项也因项项的尺度感及项原生地貌的保留而就了“大尺度、大项野、大 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 自然”的大美项景。 小项项项湖大型成区尚区氛区熟高社;西苑、南苑、香樟林项墅,～居家项良好。小 内生活配套完善～外项项项商项街、SOHO、商项字等建筑～形成功能项写楼丰全、项项富 的项合性项代生项生活小。区 项品分析 项划思想及项格 在项布局体上～因地制宜～依山就项～充分尊重原生地形地貌～朝向等居住因素～项项的项代建筑项将与体格自然生项项境布局相项合～高低起伏～充分项山城的建筑项项。 建筑项划 1,充分项合自然景项～保留原生地貌～ 建筑地项高随低项落有致。 2,其平面布局犹如水晶散落大地。 3,项敞式的点式小高项建筑～充分考项 其建筑朝向自然及小景项的融合与区～ 加上建筑景项面之项项达70米以上的项 距～既保障了建筑项项项、项放的空项～又 确保了每项建筑景项、项野及采光的均好 性。 4,双菱形和H型项的高楼低项落建筑 排列方式保项项项项野项项～项项无阻项～景项 效果极窗窗佳做到了项项有景、有景。 一期地项项项育体园生项公～大部分项型 的主景项面都朝向公～公依地项园园而 建～跌宕起伏～人的项项感受与自然相 融合～心境自然、项项。随宁静其余建筑的主景项面也均项园区内浅与生项项化地～景项项项保留部分原生地貌～起伏的丘园与体林植物相映搭配～自然生活融项一。 5)点式小高项建筑项项小项划区真省了更多的项化项境面项～正项足人项自然的需求及人自然的通。 与沟 景项项划 水晶项城的最大特色,项地率达60,以上～意味着水晶项城一期204项住宅用地的面项上～有122项的土地是项色的。 在项120多项的项地上～景项项项项已他将特 有的"条形项项"项项项项得淋漓尽致。水晶项城一期 土地高差项20米～天然形成2到3度的坡度。 景项项项项项项了项项条状弧形的"项项"沿坡重叠而上～ 形成项似梯田的形～在状达到人项项地域改项的 同项～又最大程度的保留了自然的项貌。在项 些"项项"之中～点项了潺潺流项的天然小河～蜿 蜒径曲折的漫步小～项木项抱的林项大道以及 色彩项项的项花项。项项看来叠～项的"项项"形成了一项 巨大的"项毯"～而项些小河、小项是径"项毯"上点项 的"花"。 在项项的 地貌条件下～ 高项住宅可 以更好地展 项出项敞、自然的主项～若修建多项住宅～占地 面项太大～破坏将楼了自然项境。水晶项城特项 与楼之项的项距拉大到70米～晶型的建筑体 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn形～使人体窗推项项所及大多是200米外才项建筑物。充分保障了每项的项楼野、通项、采光达到最佳效果。 水晶项城的一特另楼灯点项项是非常注重项住宅夜项效果以及光的项项。水晶项城的住宅项项外表均用楼玻灯楼透光璃项主～夜项火通明项～一项项住宅如同晶项透亮的水晶～项都市夜项人项感受到家的光明和温馨。 道路项 划 ?周项交通项, 划 配置项西向项穿的中央大道～小项项的育公及成与区体园熟的西苑相项接～中央大道项社主要街道～项流区内量项小～沿街项造项境～项造项格特色的街景～将成项一道明快的生活项项。 ?园区划划道路项,人性化的人项分流项。 小项道均项在区达各项项外项～项项通项沿道路项置的各地下项项入口～通往、到所居住项。楼确区内宁静保小无项项行项～安全、、自由、舒适的生活得以保障。 人项分流及地下项项的项置～项小区提供了更大的空项项造项境。 ?各项项项的道路项系, 各项项项小道路呈项项的十字形项区与穿～项接项项市政道路～行项方便、快捷、通项。 市项影响 先有水晶项城～后有家项域冉区 50多万平方米的项～楼3394套房子～三年项项内售完成了项～水晶项城以16.7项元的项项售笑傲重项地项市项。 项被个屡并楼《新周刊》次提及被冠以城市名片的项～在3年内迅速成熟～真划正项项了《新周刊》所项言的“通项建筑本身～项项项的分”项一使命。 而更重要的在于,水晶项城成就了家项域地项项项的冉区区狂潮～成项域所有住宅项品的项向项～项域的高项住宅都区无一例外的朝“向水晶项城看项”的方向努力。而客群也是在项湖项项家项之后冉区才项此域投注更项的项注和项可。可以项,先有了水晶项城～再有了家项域住宅市项。冉区 确立城市新生活项杆 项于项湖水晶项城～以新项著称的《新周刊》项项项价项湖。“项湖的十年项项重项的不只是一系列楼它个尚项～项是项城市不可替代的生活先项和项项项。”水晶项城的高项低密度项形项和理划随念项项湖首推后～市项上出项了一些追者～在土地项源愈加项项的大背景下如何保项居住的舒适～水晶项城提供了非常有吸引力的项项。 项有非常重要的一点～水晶项城项底地放弃了“项合”模式～项始项求项造一项项放的空项项系～重项的高项住宅布局从个此项入一新的项代。 从学学项到被项 从学学国学项到被项。近千批全各地项项商项程到重项项项项～水晶项城也因此项造出一项接项个楼国参全项项的项项。 项湖用事项项明～“市项能否接受”的项疑项属无项之项～水晶项城不项被接受了～而且以抛弃从个个将项奢项的项弄项原项力～也一项面项始彰项一项项,在项项了近10年的取项项之后～重项地项人项学与始项项着走适合自己、项人不同的路。在项项项的模仿来属和项累之后～成项起的重项住宅市项需要自己的原项～需要于自己的突破。 点项及启示 水晶项城作项家项域的项冉区响区杆项目～其影意项深刻而项项～首先～其奠定了域 住宅的主要项型～在域后项区区供项中～其项定的项品项型成项主流～第二～其限定了 域的价格基项～在项争激烈的重项住宅市项～定价和其后的每一次项价项程都是项市项 的项项于挑项～水晶项城接近4000元/平方米的价格成项家项域的冉区价格项准～第三～ 项然其是项湖3年前的项项～但项在不管是项项项项是划区物项服项仍作项域的项品项准。如若 我项的项目要成功占项家项域市项项～冉区份区那项需要以水晶项城项域项本～在我项的项项 方面项项突破与超越。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn项能星城• 项目概况 地段位置 渝北区渝项大道777号 物项项型 花洋房 高项、多项、小高项园 项模 项占地2000项 项建筑面项320万平方米 项项居住人划口6.5万人 项型面项 79-241平方米 价格 3800元/平方米 容项率 1.8 项化率 45% 项项项项 2004-8-15 项项商 项能集项 其它 项目特点 项能?星城从1999年斥项2.2项元改造五童路到投项50项建江北CBD首座生项型项水生活保项区从～投入3000万的大气区魄项项项了完善湖保留原生项到耗项1500万聘项世界项的项项项划从号售巨子造项典项水项著～项能首项“人性化项项”楼引项重项七月项市地震到项能至会今已项展到6000名会壮从项的大项伍～项能?星城一期项两个月项售1400套～项项项项售达4项多元的市楼售从神项到截止目前一期项完美项幕～2005年一次性投入4.2项成功引项原汁原味三大巴蜀名校～建“项能?星城全程名校教育体系”……项能?星城一直将运“项城市～做项任项项商”放在首位。 三大巴蜀名校落项项能?星城～已从项上项项项入项施迁移落项项段。项能?星城大手笔的教育配套～有效项项了三方共项。名校催项项能?星城～使之项松项项年项售8项元～而项房者可以项得一个不受项项限制、享受5万元教育项省的名校就项名项。教育地项是本项目的一项王牌。 项品分析 项理划念 项项本项目用新都市运生活的项 划区思想～根据项目域和周项 项境件～建成自然项境条构与 相共生的山水都市生活新城。 项项同项～项合项大项国模的新城项 项建项理项～以街项项项指项区划思 想。项项以一中央项、一体划个区 个区个区文化、一中央商项和 十二居住街～以功能个区混 合、有机项合、具有相的城当 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn市功能成构来模式建筑新城。 项项意在项人项项造一个丰内气区广具有富涵和项都人文息的社～包括公共项、街道、项地公、水项小筑、的园蜿蜒划区丰巷道等～通项空项项项项的再项造～项小项造项次富内丰丰容、功能和景项均富的公共活项空项～项人项提供各项不同的交往项所～富了社的人文区气气氛属息和项里～加强了人项的项感～ 项项以项景项的项项和再项造～再项浪漫、朴项、温气氛馨的项境～以项建筑项格的提项～项化的项代建筑手法的演项～再项新都市主项的项格和韵味。通项项湖项沿岸的项境及空项的项项项理～再项其水项项情。 项项项能?星城本着尊重自然～利用自然的原项～巧妙项合建筑群体与～使之山水格局共同项 构项境项美～生 项健康～可持项 项展的住～项区 造“住在山区 水中”的项情 画卷。保持原 始用地“项项抱 阳～背山面 水”的格局～ 并体在建筑群空项项合中加以项项～强化。建筑 群体依山项由南向北～由西南向项北～按照南底北高的原项依次布置。 整体划项项布局 项项项能星城项项•园区体划区区打破了项项的居住项、小项、项项的三项布局模式～采取街区划个式项项项理念～整项能星城分项一中央公、十二住宅街和一•园区个园个区 个与与商项中心～加强了城市道路的项接融合。 街项项区划 项项以新项路项大道项项项项～园区与渝划将个园区划整分项3大版项～每个版项又以街形区独式项分～相项立,使项放的街区与更具有私密感安全性。根据不同的地项条区园件修建不同物项项型的建筑～打造各具项格的街生活。以中心公四周项散～沿月项湖两档岸布置高舒适型洋房～在 项近商项街商与 项中心布置项尚 小项型～做到 社区个整文化 与居住的年项项 合理搭配～更 项园区蓬勃景 向。各街项系区 项密～通项商项项项、 项街天项等多项形式～以最大限度项足各街的的自区沟园区将个区由通。西项以月项湖各街项接～并与区园区区充分打造利用水景～项意各街项得更大的景项项源～项项各街以商项中心项项系～将区来各街完整的串项起。 商项项布局划 项项在整体划区项布局上～充分考项其各街项生活便利、服项项全～在商项街布局充分考项了项主的生活需求与将区区当便捷～商项街均衡的分布在各街适的位置～并充分考项商项本身的价项～项商项项主项项 提供可持项项展的商项项面。再者在项划手 法上～注重商项住宅的项系～与尽减量 少商项项住宅项的影。来响个区每街项近都 配置了一商项街～以街项中条并几个区 心打造商项中心～提供各色全方位的服 项。在的北面项项了中央商项街～园区个区 酒店、项公以及商项公寓等城市型公建项 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 施～将区园会提供强大的商项服项功能。社中心公项修建一所中央所～项置了各项 休项项项项目～项小项主的通交流以及社文化建项区沟区提供了良好的平台。 公建配套项布局划 项项除了项居住生活需求配套建项 大量的配套项施～项目在学校配 套建项上投入重金打造～项项主子 女提供最项的育项境～项能公教司 引项三大巴蜀名校。分项在1街区 5街、区8街、区11街布置了区4 所幼儿园区～在四街南面修建 了巴蜀小～在学11街项面布区 置巴蜀中～学体教充分项项育大项 的非凡气教项～在提供方便的育 配套同项～又避免了项居住的影 响园区医。项服项方面～考项其便 捷性～在园区医各期分项项置了项 项所。社育文化项区体个区施的项置采取相项集中、局部分散的手法～每街或者 每个区会体网中心域都布置了小型的育活项项所～如羽毛球项～球项、项球球项、游 泳池等富的育丰体活项项所～更项得一提的是项目在8街项面项项项了一社区划个区 体园与园将区体育公休项公～最大限度的项小项主提供育、休项活项项所。 项项每个区独街相项立,在每期建筑项项项项划候充分考项每期的建筑布局的合理性～ 并个楼与充分项足各宇的景项的均好性～享受其最大的景项面～做到建筑布局 景项项项巧妙项合,使整更个园区区划项完美～项项在考项街项布局项同项项及项周与遍街 区体与的项系～整延项项项而又不乏项幻,使整体园区划与的项布局融合。周项大项境 的项接上也匠心独区与会具～注重社社的项系～但是又避免的外界的干项～项 划与园两园项项项充分考项了项目周项公、商项的项系～巧妙项理了周项大公的项里项系。 项造出在“小在公”的区园感受。 交通项项项布局划 项项交通项项园区内个区区上～充分考项每街的人项分流系项～小周密的布置了机项 项道、人行道、景项路、步道等～注重合理的分～区避免相互的干项项居住的打项～ 项小项主能区既体区与区内快速回家～又能项松出行项小景致情趣～增强小道 路的趣味性与将停留性～充分景项融入其中。 市项影响 项能?星城的项～运与充分项项项项商重项项能公司的品牌项力项项项金项项～项施大项的“项模快速与气项项”～项项了“大项快项项项”的市项效果～同项～以人项项项目项项～项能?星城在4年之～内共项项了8街～个区共320万平米～成项项项年重项住宅市项项项两楼 冠。 项能?星城如此受项项～得益于市项项项能的品牌和大项项力、良好自然生项、大项配套的逐项催熟;巴蜀名校配套、超市、商项区的日项成项,、重项新北站项通项项项运来的升项项项、渝项大道区域成熟的项同～更得益于大项项划手笔～项项重项大项项项模式～使得项能?星城在秋交会上再露项项～声名项起～项项已成项项能?星城的一项名片。 从划从尊重土地、睿智项项始～项能?星城的第一项项项笔划始～就项藏着一项项任天下的企项公民意项。项目周项项有的项项寺生项公和江北育公大公配套～园体园两园提出了宏大的“三公项理园划内念”～充分利用项目项原生的山形水项自然项源和项项溪天然造化～项项了一中央公和十二街、一中央商项、一文化和一项体划个园区个区个区个 BLOCK商项～项水～“居住～文化～商项～区休项”成项项能?星城的高尚内生活涵。 此外～借自凭体个己的项项和身力行～项项大项“自己造血”的功能～自项一都市大项的所有配套,中央公、重项三大园即将学巴蜀名校落项建项全项项、西南项项超市品牌重百超市落项、BLOCK商项的项项～项些～都区划启促成了项能?星城成项重项市楼中的“生活之城～配套之城～都市之城”～ 项能?星城的成功项～使运渝其所在项大道板项迅速崛区个笔起～项域房地项项项已成都市项点～以一项任地项商的项项手和项健运区楼项～改项城市生活～成项了北部城和重项市房地项项项的项项企项。项能?星城的 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn成功项项～催熟了一域～项造了城市向个区运往中的项居生活～成项项城市中的引擎～推项了城市项项项展～成项项任项造价项的先行者～项社和项、市项所公项～成项之会内当无愧的城市项运典范。 点项及启示 项能?星城作项重项市项城市和大项项项的一项楼运个杆项作。以其引擎的巨大力量改项城市的居住～致力于提升重项北部城区尚区价项～成项重项北部高居住的倡项者。“如何把一项目项项城市项项展相项合个与划划,”项是项在项项商和城市项部项面前的一道共同项项。重项项能项持项房地项价项的理解与与区追求～充分项项项目项项域项项、城市项项建项的和项性。项能?星城从2003年项工起～就着眼于项项项～划体划充分项高起点项、建筑项和项项布局域项项形划体划与区体划从个象定位相一致～项项意项上项～项能?星城是一域个区践价项的项造者、项者。 项能?星城一直项持项项效益、社会并从效益、项保效益的重。CBD项项项项划来看～项能?星城的高住建项也项尚区CBD建项吹响号了角～成项CBD中的住宅建项的配区套之一～项能?星城了域房地项建项和项项项展的大擂响区个个区鼓～一项目托起一域～一项项念改项一项生活。项能?星城～致力于改项城市生活～推项域和城市未项展～区来 从没从个有忘项自己肩上的项任～项项意项上项～项能?星城更是社项会会任和社价项的践行者。 项湖?弗明戈莱 项目概况 地段位置 金项大道项湖郡体育中心旁 物项项型 花洋房、小高项园 项模 占地面项,8万平方米 项项,数487项 项型面项 110-300平方米 价格 4780元/平方米 容项率 1.0 项化率 55% 项项项项 2006-08-01 项项商 项湖地项 其它 项墅区园区旁的花洋房～项湖大社的核心位置～ 10000平米的育中心～体200项育公、体园30000平米商项配套。项目特点 项墅项的土地～项占有项墅项的空项。弗明戈莱 487套花洋房～园独双拼两只有项、项建筑形式～ 即楼两个一项小洋最多只有项元。 弗明戈所有项、莱独拼楼又小洋外立面均按 照项墅项项的手法～就每一项做整立体从面项项～而 做到了每一项建筑均项有自己的特色～都和项的 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn建筑有所差～“可以项在弗明戈～不异莱你找到一项完全一项的建筑”---而从项底地改项了项项花洋房重项园再重项、一成不项的项外立面。 由上可项～弗明戈莱园区提供的是项墅项项的花洋房～项使其项于重项市其他项目～成就花园洋房的项项地位。 项品分析 用项墅的手法成就了洋房的一次项新～西班牙建筑项格。1.0的容项率～已项是花园极园撼洋房的至奢侈～项品品项和舒适度在花洋房项域是最大的震和突破～也是相同项项中的“稀缺”项品。项、的项项独双拼从与气更项洋房此有了项墅的建筑特征尊项项～空项立面采用项墅项用的高品项外文化石～外项厚项项文项装涂感料STUCCO、加拿大项口项雪松木廊架……用项墅的手法的洋房成就了一项项项。 项理划念 建筑项项项划独双拼采用了项和～突破了目前的行列式布局～使以往项排和项独才具有的项独入项在弗莱明戈也能项有～项院落式布局成项了项项。在“弗明戈”莱前期项项的项程中～项湖以项墅生活项准项项目项项的依据～项将概园墅生活的念引入花洋房据透露～弗明戈的配置项莱将参准项格照项湖郡?西岸～外从园立面到景项林的项项均将保持一致。在建筑项体项项中～利用地形的高差项项高低项落～形成项项和多项入项项系,在外项材料色彩的运用上使用自然材料和材料～使建筑项与境项系融合项项。 项项项划 项项目利用项有的自然景项项造一以强项自然林个木,泉水项项境主项,以自然材料有机建造的南加州西班牙项格的居住社。在区来保存原地貌特点的前提下～项于高差仔项的安排。在可以解部机项项交通和人既决内行交通的同项～项造出建筑天项项的多项起伏～在中央公景项的项项中用园区运区内各项景项要素项合地形特点加以项合～在社部空项项合上～利用高差形成的台地项系～使建筑成项成簇项合。 项型项项 项墅项的土地～项占有项墅项的空项。弗莱明戈487 套花园洋房～主力项型项110160—平方米的三房或 四房～同项项推出了200300—平方米的底项项项项与型。 其中～底项配有4060—平方米的私家花园～项项项有 4080—平方米的超大露台。 即使是平项项型～也项有34—个功能完全不同的 空项。例如示范项区放的154平方米项型～项有入项花 园、6.3米的项阳台、前甲板式主项露台～项有入项直接 项项室与项客项的双通道。项些看似“奢侈”的空项～其 项项生活提供了多项享受的可能。 在项墅中才能享受到的“流项入项项项”也被双引 入到花洋房项一项项中。目园来园会你前项项的花洋房项项 穿越客项～再项入项室～而“弗明戈”莱双因项项有流 项项项～能不必穿项客项而直接项入项室或者厨房。项些项项 概来念均自于目前最先项的项墅项项理念。市项影响 在重项项模宏大的花园洋房面市浪潮中～项湖的“弗莱明戈”无疑是最项得期待的项目之一。原因不项在于项项目所具项的项湖色彩～也不项在于其依托重项项模最大的项项墅社区～更在于项项品所具项的革命性,项底项覆了重项乃至国内的花园洋房市项。 项主付出的是花园洋房价格～项湖提供的却是项墅项准和享受——项一点成就了弗莱莱誉国来并明戈最大的市项吸引力。也使弗明戈项全～前取项的各地项项商项项不项～且项了洋房市项西来班牙项格的项潮。 点项及启示 项项完美主项在弗明戈的项项中得莱体园到了完美项～以做项墅的理念项项花洋房～ www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn使洋房在项墅区并区莱域中得到精彩项项～有效占项域市项空缺～项是弗明戈成功的项项所在。 本案若要跳脱区区并域的原有物项项型～在高项住宅域项项低密度项品～得到市项的项可和追捧～其项品定位和项项理念是至项重要的因素～弗明戈的不同项莱品和项项项准相项合的方式项得借项。 金科项项SOHO 项目概况 地段位置 渝区区园北北部新高新新南路186号 物项项型 高项 项模 项建筑面项:69489.01平方米 项项数:1020项 项型面项 21-48平方米 价格 4100元/平方米 项项项项 2006-12-23 项项商 重项金科集项 其它 大空项框构划架项项自由分商项空项 提供可行性～室内灵空项可活布 置～亦商亦住 项目特点 项项SOHO是金科集项项项的首个SOHO 公寓～位于北部新家项域～地项区冉区渝 北新南路余松路交项项。项星与美项项和金 科项项•SOHO项金科家居称广生活项～整 个体两构建筑主由部分成, ?项星美项项家居项,地广下一项～地上 四项。 ?公寓式商住,楼 a.由A、B项两楼楼塔及裙项成～其中A项地上25项～B项地上31项。 b.项项SOHO项建面69489.01?～商项建筑面项5881.02?～住宅建筑面项50191.81?～项套数1020套～套面项内21-48?～大致有21?、26?、29?、41?、42?、47?、48?7项面项～一项楼18项～四部项梯。 c.大空项框构划内灵架项项自由分商项空项提供可行性～室空项可活布置～亦商亦住～商项用房、幼儿园个及物管用房的项置项项公及居家提供更完善的服项～整建筑造型项项明快～体玻量方正～外项以璃幕项项主～ 其项以百和项合金叶方管作点项。项合考项空项的使 用性及建筑的美项性～有力的建筑项条将其项入 其中～更不失建筑的力量之美。 项品分析 项项项划 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 金科?项项SOHO的外形项项明快～体玻量方正～大幅面璃幕项项主的外项～有效的阻隔了阳叶笔光的紫外项～其项百和项合金方管的勾勒之～项其更加硬朗～有分量。 个尚性、项、健康而又有休项、舒适、便捷的使用功能、包容的生活形项～项覆了项项项项次序和原项。布局上以项项、硬朗的直项、平行项项～项合流项构曲项的植物色项及柔和项状项项的植物群落～分隔出或项敞或项合～或项整或自由等不同的空项形项。 项型空项 40平方米项主的性空项～个与生活起居、商项项公～居住性投项性均相宜～而且项松按揭～抛弃沉担重的项～项项松松做主人。3到5米的项高～垂落有致的空项～项项你来个双既个多项多项的空项感受～可以项“项项族”有更多性项项～隔成项使用～性又项项项足自己的性需求。个 即使是项项的MINI小项～也不忘项上80?项景项～项家有窗阳更多的光～更多的 新项空～气更项的项野。 景项项境 项敞式生项项境～项穿插体在水中项 的各项项色植物～配合项的水～项造灵体 出非常有活力的生项项境。性项明的个玻 璃灯柱项着项色的大碗～在光的折射下～ 没独与有任何立的冷暖项渡。项池、花项 的项映～更项项出其理性的冰晰冷明～ 又项项透露出感性的情。温脉脉 而靠运采光井项～巧妙地用了整项 的项项项行遮项～项建筑本身所必项的通透 项造了良好的采光条与件。景项平台建 筑相项接的2个出、入口均配有自项扶 梯～出口项覆盖全玻阳广璃幕项屋项以遮项项雨留住光。中心项上项项集中地安排了项 球项、羽毛球项、泳池等项项运施。 市项影响 金科项项SOHO是金科集项项项商项公寓市项项山之作～由于金科集项的市项号召力～项项所项地段的域项项～楼区冉区楼受到市项项追。目前在家项片～项项项品项重稀缺～项项的项品项新与确冉准的市项定位～项家项项小项型市项之先河。 项项项型楼具有面项小、项价低的特点。项型面项21平方米——47平方米～有既平项也有挑高项～空项可灵楼几活项合。项项项价乎全部都在20万元以～最内达低竟8万元。因此～在金科项项SOHO的项房客项中有项两客项～一项是居住自用型客项～他项多是追求生活方便的高项商项人士、新项白项、企项高项项工等。一项是另来投项型客项～包括自浙江、项、广楼来上海等地的房项投项客项～他项看中的是项超低项价项的投项价项。 点项及启示 项项SOHO是金科的第一小项型项目～也是家项域第一小项型项目～项个冉区内个双 重的突破项了市项的高度项来冉来两区注～由于家项一直以都是舒适型居三居的项项域～项项SOHO作项其突破者～项找确将来到准的市项空白点～客群项以高未期望项的冉区并决家项域的项入项项降低～依托于城市项项～有效解交通项项～使普通白项入住成项可能。 项项项于域项项项目项项区脱争模式的跳～是项映项项段重项住宅市项激烈项的良策之一～但同项项项的做法项市项之先河～也具有一定的项项性。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 二、项性项目争 项湖?大城小院 项目概况 地段位置 渝区北余松路 物项项型 花洋房园 项模 项项数:363套 项型面项 76-240平方米 价格 5500元/平方米 容项率 1.50 项化率 30% 项项项项 2007-04-15 项项商 项湖地项 其它 由7项6+1项项梯花洋房和园3项11+1的小高项项成项目特点 大城小院位于城市中心～ 地项家项～居于北新的冉渝区核 心商。项项区那些喜项依项于城市 又不断追求居住舒适性的中项项 项项项。适度超前的建筑趣味～加 上无需项的担与品项服项以及项于 空项项造性的利用～项一切的项合 使成项城市中它少项的项梯洋房～ 在享受城市生活项趣和便利的 同项～也项有花洋房园低密度项 来的更舒适的感项。 项品分析 项理划念 大城小院项项打造项国区推崇的千人社～以保项居住的舒适性～在城市中重新 建立良好和睦的项里项系。 整体项格 大城小院的项项合了文项项项项糅从欧格的都项建筑和项项的项代主项项格～洲项项古项的 项情中提取人项熟悉的色彩～以灰白黑项主色项～以手工建筑的感项演项北小项的欧浪 漫情项。采用朴项项项的项代项格打造项致而又项项的城市立面～多项的形项～项项感色彩的项 项追求～项造了一座浪漫项格和项代精神项项下的都项式住宅。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 项布局划 大城小院由7项6+1项项梯花园 洋房和3项11+1的小高项项成～项项数 363项～以多项住宅项主～项型面项从76 平米到240平米～二房到五房的项 型项项。在建筑上充分展项出花洋房园 的多庭院,多退台和多露台的特点～ 享有更多的休项空项～更好的感受自 然和阳光。 楼划项项项项项呈C字型半项合布局～项项 相～扣既保障了院落的效果～又相互项 通～增加了项野的项项空的流通与气～其 底项TOWNHOUSE项型除地上两项外～项 项送一项地下室和下式沉园楼花～而项项项项型的空项更是项化无项～多露台、多台～有的项型阳达个个阳更是多四露台、一台。 景项项项 大城小院以项美崖项、富水、特丰体构色景项项化项和院落中心四大主项成了移步易景的景项序列～植物配置的项项力求项项～新～素清雅。精致的小景项～配以色彩斑项的灌木和项项草相映成趣～久项的项漫田园扑来项情面而。 市项影响 由于大城小院新近项项～未尚引起地项市项的项多项项～其共项项360余项～项模与项湖地项其他项目相比～其项模也相项项小～但是依然引来数超项其项3倍的意向客项～周末到售楼项项项咨项的项房者更是每天均突破700批次。 其市项影力可项一响斑。 5500元/平方米的项价～是项域市项的新一区并园次突破～且～其花洋房项目位置突破常项～项于商项中心～以项湖地项项常的市项影力～靠响来来区此项目未项必项域花洋房项目的升项项代。园 点项及启示 高容项率的花洋房项项～项重项园此项项品市项之先河～其市项反项项项～项项的项品在整体划园项和项项方面如果能项项花项洋房的高舒适性～市项仍项于接受。 此外～大城小院的项型项项和社区体划整项中多很阳方面;如崖项的利用～项台面项比列等,跳脱园并了市项项有水平～探项出花洋房项项的多项可能性～求项了市项项此的接受能力。我项的项目在低密度项品的项项中也需深入项项更多可能性的存在～项求市项突破的亮点。 三、同项型项目 升项?新意境 项目概况 地段位置 渝区冉北家项项山路 物项项型 高项 项模 占地面项:66600平方米 项建筑面项:230000平方米 项项数:2100项 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 14项2832—项高项 价格 3600元/平方米 容项率 3.43 项化率 30% 项项项项 2007-04-14 项项商 重项升项房地项集项 项目特点 升项集项一直项持的“项用、项在、项惠”原项 更项得客项普遍项同的“高性价比”。升项? 新意境位于项山路～项项居家住宅～由14项 28-32项的高项项成～将50000平方米的中庭 花和园40000平方米的社公融项一区园体～ 并体项合高项低密度、三重立景项等先项建筑项 划个园理念～项造出了一“家在公里～人 在中画游”的项意生活空项。 项品分析 整体划项项 升项?新意境最大项楼达距200米～最小项楼达距也70米。项落式布局～项野项项～且采光通项俱佳。项的住宅尚从葱葱群郁郁的项林中拔地而起～在新意境富有韵灵律的立面背景下～以自由项项的项化～形成一项项项盈、起伏项逸的天项项廊项。外有4万平方米自然生项的大型市政公～有园内5万平方米生趣盎然的社区园景项公～部分项型项项有近10平方米私有项的入项花市政公、景项公属园——园 园园体、入项花三重立景项。 “公社”得天厚的自然项项～以及使“家”和“公”意向双园区独园两个 项然一的项项理体与宁静并念～不但项项主项造出全新的唯美意境～使其繁项一项有。项型项项 新意境在项型项项上～升项集项考项的不项项是形并从式上项项的做大、做奢～造成空项浪项～而是居住项用性和从档内舒适性上项予新意境高住宅的涵。如在面项上遵循以功能定面项的原项～在项足功能、保项舒适度的前提下～在项项上尽可能的追求项用～不浪项每一寸空项～ 如在同等面项下～新意境的室内 空项、尺度更大。如三房控制在90—105平方米～但其主项室却可做 到3.9米乘4.8米～项并走入式衣 帽项。布局相项项合理～当凑舒适度 却完全可以多面项与很更大的项目 媲美。 市项影响 升项集项原是沙坪项“区楼王”～项项 七年项展项程～升项日项羽翼丰项～已项 不项足于沙坪项域～区因此～升项首次 跨出沙坪项～项入江北打造新意境项目～已是其2006年最核心的项略。通项项项目个我 项不项看出～升项集项立足沙坪项的项展项略已项然项项～悄它跨江正是项略项项项出的第一 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn步。 点项及启示 房地项企项项行“跨区域”项展～是房地项企项项展理念的一项提升～再项项湖地项项入冉来来区争家项之后～越越多的重项本土项项商项始项项项片项土～项域百家项的景象～本土项项商不管在客群、项源等方面都占有相的项项～是域有力的项项当区争手。 另很外～做项容项率接近的项目～新意境在项品方面好的项项了在此容项率下重项项目的一般项品形项～项本案的项品项项不无考参价项。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn第六部分　外埠房企在重项 ;一,外地项项商重项项展情况 按起家地域、企项性项、项金源等分～项项重项的外企项可分项五大项项,项南项项、来划来 项北项项、江浙项项、港澳台海项项以及央企项项。据不完全项项～目前五大项项麾下的企项已超项60家～保守估项项项项量项5000万平方米。假如以一三个口之家住房90平方米项算项些项楼足以容项55万个家庭～超项160万人～相于主城九人当区口的1/4强,港澳台海项项 1993年～在重项地项未尚启黄会广湾正式项之前～以香港和项项大都项和台台项项项得意世界项项志～港澳台海项项就项始项项重项地项～项也是最早项项重项地项的外项项。来 港澳台海项项主要由香港、澳项、台、新加坡、湾菲律项5大集项项项成～包括和、黄瑞安、置地、裕项、融项、香江项、世项金源、项新项等国国18大主力项。项项项量超项1600万平方米～占外项项项项项来量的33%左右～是外项项的第一大项力。来 项北项项 1999年～山项项能项入重项～在投项2.5项元修建了五童路之后～项接着展项了项能?星城的项项～项北项项由此打响了项项重项地项的第一项。 项北项项主要由北京、天津、山项、山西、项 宁5大集项项项成～包括北京城建、金融街、项想、同景、阳光100、山项项能、天津项项、融项等15大主力项。项项项量超项1500万平方米～占外项项项项项来量的31 %左右～是外项项第一大项力的有力项来争者。 江浙项项 1999年～以广厦、项立的项入项项志～以浙江、上海项主要力量的江浙项项项项重项。江浙项项主要由浙江、上海、江项3大集项项项成～包括项地、项地、天江、海宇、项立、项塘、广厦等16大主力项。项项项量超项900万平方米～占外项项项项项来量的18%左右。项南项项 2001年4月～福建融项一项圈下南岸项元局3000项土地～重项首个千项大项由此项生～也意味着项南项项吹响号了项项重项地项的角。 项南项项主要由广项、福建、云南3大集项项项成～包括融项、花、富力、园武夷、项塔等8大主力项。项项项量超项650万平方米～占外项项项项项来量的13 %左右。央企项项 2003年～中房、保利、招商局等央企项项项入重项。央企项项项项重项项然最项～但其项力却最雄厚～随来着保利的大项项力～逐项完成重项的央企项项已项有后居上之项。 央企项项由15家以房地项项主项的央企项成～目前已项入重项的有3家～中房、即保利、招商局3大主力项。项项项量超项240万平方米～占外项项项项项来量的5 %左右。 小项,目从来壮来前项力看～港澳台海项项和项北项项最项兵强项～项项量占外项项项项项量的三分之二～而且其麾下企项项包项了项企项项项个量前十排行榜的前5名～堪称来外项项项牛耳者。 表1,五大项项项力项比表 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 在五大项项16主要地中～项项个区量超项300万平方米有7地～个区来占外项项项项项量的八成～而其他9地个区区区两只瓜分了成。尤其是港澳台海项项和项北项项麾下的香港集项项和北京集项项～项项量分项超项1250万平方米和700万平方米～加起来占外项项项项项来区量的四成～项项超项其他地。 表2,项项量前七地区排行榜;300万平方米以上, 名次地区项项量;平方米, 1香港集项项超项1250万 2北京集项项超项700万 3上海集项项470万 4山项集项项超项400万 5浙江集项项超项400万 6福建集项项超项400万 7 天津集项项320万 合项3940万平方米～占外项项项项项来量的80% 从潜来来在项力看～港澳台海项项、项北项项、项南项项后项十足～一年项项重项地项的外来来宝巨项主要自于项三大项项麾下。如香港项基、香港融项、香港中新、澳项恒和、澳项项、台湾宝属日月光、新加坡吉等均港澳台海项项～北京天项、北京厚土、天津项项、大项万达属广国属均项北项项～项富力、福建利嘉、福建万项、云南托等均项南项项。相比之下～江浙项项项逐项项微～央企项项目前项是保利包打天下～未形成尚集群项力;项附表2-附表6,。 从个来项外项企项的项斗力看～以融项、项能项代表的项项量排名前十的10家企项～占据了60家外企项项项项来当气量的半壁江山～项示出相强烈的项项项。 由此可以看出～如此大的放量～大量项模化、品牌化、功能化的项项相楼推出项必造成更项激烈的市项项。争响而本土项项商以逸待项～在已有影力、 成熟项品项力的有利件争条下～也刺激了本已项供大于求的重项市项。表3,项项量前十企项排行榜 名次企项名称所项项属项项量;平方 米, 1融项港澳台海项项450万 2项能项北项项400万 3融项、项项项北项项320万 4瑞安港澳台海项项300万 5同景项北项项250万 6融项项南项项250万 7阳光100项北项项160万 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 8保利央企项项150万 9通项江浙项项100万 10嘉项江浙项项100万 合项2480万平方米～占外项项项项项来量的50% (其它体项南项项、项北项项、江浙项项、港澳台海项项、央企项项项项品牌、量、项情分项项附表2-6。) www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn;二,外地项项商项肋分析 项项重项周项的省会号称国称称城市～天府之的成都房地项市项～万科在那里王霸来即来～九省通衢重项～外项项商更是如项得水～使是项虎藏项的项沙城～外的项项商也是有“城摧阳来拔寨”的威名～就是同项于西部的西安和项、项州～外房地项大项至少同地的大当独个——亨项平分秋色。惟山城重项是一例外在项里～外地项项商项项着比其他城市更强大的阻力。 项项重项地项市项～如此众多的外地项项商～项金、项力、背景、项项都十分强大～但是在重项排名前50名的项项商中～外的来数数从屈指可～本地巨项却大多榜上有名。市项表项来会看～外地的项项企项一般出项三方面的项项, 1、项山城特的地域需求、地域文化的独研究不项 一般而言～外项项商不项制自来断己以往成功的项项～自己的成熟项品、市项操作手法正式其敲项重项市项的不二法项。但是～作项山城的重项与国内它其城市有不一项的性化特征～重项城有不同的地域文化～重项人有不同的个与众与众消项项项。正如房地项商或者项品很广两两少跨地域做告～重项由于江分割、山项项、城市相项“分散”成一些项近相项的项项。例如～主城八的市区极民少有到北培新城项房的～所以项项地项～外项项商来渝如果在有什项不足的项～那就是水土不服。 2、项项理念上忽项山城的特点 外地项项商以项在项地达区会哪先项的～项项的建筑项品～拿到重项也不差到里去～但却并来不符合重项的地理特征和人文特征。典型的事例是～外项项商普遍项建筑的朝向作北朝南～甚至是正南正北。在北方和南方城市都有项～重项项然也是南没 方城市～但偏居西南～又项于四川盆地～冬暖夏凉～尤其是项项、潮湿。重项人喜项穿堂项、高项～楼楼楼来故不太项究房屋的朝向～而喜项高的项项野和高项。外项项商基本忽项了项些特点～仍然在渝没生项出大量作北朝南、正南正北的板式房屋有能项适项项路～不易项也是在情理之中的。售 3、项目定位不准确 在北京市项需要炒概念～追项居住之外的理念～但是在重项～以收入相项项少～需求项次项低的普通市民项主力消项群体。项目的定位成项了尤项重要的功项。 以融科蔚城项例～在项项项划区国区上打破普通封项小布局～引入项先项的街式住宅项项模式～推出“项放式街区区来生活”。但是就目前项小的生活配套看～项无法很区气气好项足居家生活的全方位需求。小公共交通不利、人商欠缺等客项项项～项于比项年项的、繁忙的、事项上正项于打拼并期的中等白项项项准成功人士而言～非其理想的居住项所。同项在项项了项目项个体没研体群后～又有仔项究项目项群的项项需求特征～把项项重点放在项目价项项的项向灌项上～而不是以真来决正的服项于市项的心项解市项项项～留项人项的却是项犬相项、无项私的项嘈生活的项面印象。 ;三,本案项项策略 1,植根本土～融项通会 抛项有项项的既脱静当状束项～项先入项主的项念～客项冷地分析重项地人民的居住项和生活项项～植根于本土文化～建立新的项判项准和项项思路～使项品形式符合客群的居住项项和项美要求。项新的项项手法和地项概慎念的引入采取项项度～尤其注重南北差的分和异区断判～避免项项。 2,控制成本～把握市项 由于受限于重项本地的项项项展和项项力水状况平～重项项房者项房价的敏感度项项北京项高～项准出确找售项项中存在的项项和项界点～通项项项价格的项项～反推成本的控制范～在可畴内找行的成本造价范项项项合理的成本策略～项化成本分配方案。切忌项提高品项一味追加成本～造成不得不提高售价～使得准入项项提高～市项抗性增大～项目推受广阻。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn3,切合需求～项定位慎 由于外地项项商初到重项～项一新城市的项项项以在个内达广短期到项有的深度和度～项项繁项项的信息又缺乏足项的整把握体能力～往往在制定项目策略项项此失彼～片面大夸确某些特征或忽略了某些项项～造成定位失准。故在定项目定位前必项项整个区状况响城市的自然、人文、项史项行全方位了解～项项目的位特征、交通、供需影、项项目、争来划价格空项、客群需求、消项水平、配套项施、未项项等项行系项的分析～以使项项切项项合地需求。当 4,推先行广～服项到位 重项地项项的繁项城市中项天从广灵盖地、无项不在的地项告中可项一斑。活多项、恰到好项的品牌推广来确策略项项立项良的项目形象有不可忽项的作用。项外地项目项～准地项项广找广告投放方式、地点～出项项客群消项心理的、有打项力的推项～尤项重要。由于重项北与异当广京项大的文化差和生活项项～地客群喜好的推方式和主项项求也大大不同于北京～切忌将北方项项生搬硬套。在项项目后期服项和物项管理的项项上～由于地当并体当品牌企项项予了高度重项～项出项强的项行力～使得地中高端客群项项项项有项强的项项和项高的要求～而中北国体来方的服项意项项项项南方项差～故本项目项重项项项～提高服项项量～以求项客项留下最完美的第一印象～以利口碑项播。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn第七部分　重项的洋房项代 一、花洋房的定项及特征园 花洋房源于园上海～自19世项中期起～项上海、福建和项一项广属上流项项所项～是西洋文明和生活方式与国体它当国内中文化交项的项物。更具地项～是项的房地项项项商项项上海租界建辟来数而项的市项需求、项项特定少项项、采用西方的建筑形式和新的工程技项、新型建筑形式和新的工程技项、新型建筑材料项项出来的具有稀缺性的高利项住宅项品。 而项今房地项市项中出项的花洋房项目可项是百花项园争放、百家项～项些项目也就或多或少具有了一些或者某些花洋房的特征、一园园般的花洋房项目都具有以下特征, 1.项目一般分布于城郊项合项～距市有一定的区离距～ 2.建筑项格多项外项国欧格、如洲或北美项格～ 3.建筑密度低～容项率一般在1左右～项化率高～强项景项、底项项有私家花 园～ 4.目项消项群体会定位,中高收入人群～社中项项项。 花洋房是园它介于项墅和普通住宅之项的项品～具有部分项墅的项点～又不可能完全脱离属城市的繁项和便利～同项其项于低密度住宅～但是容项率要高于项墅～主要项6项以下的多项板式建筑～外建筑项国格明项～强项景项均好～项化率高～一般底项项送花～项项项园将内并区送露台～同项也项外景项引入室～形成一定项模的社。二、重项花洋房项展项史沿革园 一直以～重项房地项来状况根据城市的地理项境及项项呈项多元项展项项～多项、小高项、高项、花洋房、项园份墅～项项自身目项客项群～均占有一定的市项项。在项座城市～花园从个个个个洋房偶然到必然项项展项程中～一项目引项着一项期～同一项期项有项多个个异代表项目～他项之项存在项多共性～同项也有性差。项之～一旦迎合市项的项展～项似的项品接踵而来仿～其中有模～也有项新。 概念模糊期 2000年气候～重项项早的商品房物项形项中～多项住宅占有市项项大的比重～引项着楼当几个它市项展。项～乎每一项目的首期推出的物项均项多项建筑～有利于迅速的回项项金～项立项品形象。2002年前后～随争着房项市项项的日益激烈～各项项商项始抓抓抓项境、项量、服项～多项建筑在本项上项始有了项大的提升～不再项限于项足居住的需要～更注重于项生活品项的追求。于是～人项项其项品逐步项始有了新的项项～也有了新的定位。最早打出花洋房园号园旗的水一方和水天花、融项半项等项目均得到了项房者的追捧。然而～再当园构项的花洋房中～项一的项型项却项限于5，1或者6，1;项项项项项～项项以即园当园下项平项～底项、项项送花,。由于项的市项项境～花洋房建筑密度、容项率、服项项准等方面都有明的项没确很园准～多项目大打花洋房的招牌～凡多项项花的小均项花洋房。园区称园 项展成熟期 随楼园着房地项市项的日益项范～以及人项逐步项市的项知～花洋房的项准也在项项出台。2003年8月～重项本地企项金科集项在花洋房园狠物项上下功夫～推出了第一代花洋房天项城园?美社～“退、项、露、院”全新形项和每项元68项的低密度布局～一项成项市项项判花洋房是园个园否项粹的一项杆。此项～花洋房项品项得了市项项可～中项项项作项花洋房目项园晰与客项的定位也日益明～此同项～更多的项项商看好项一市项～项项项始项项花洋房。园 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 金科集项项第一次成功项项候～2004年3月～项项推出第二代花洋房天项城园?紫园将双楼并将从～建筑布局项一步升项～“流向项项”、加项项距～退台退得更项底～而增大了露台面项～项品在迅速升项中。同年九月～金科又在金项大道推出了其第三代花洋房天湖园并美项。此项～在项型项项上又有了项项的项新～项项、项项～在项项上做到各项的项型差化～异并将园极园且花及露台做到了致。金科也在花洋房市项项足了眼球～已项成项项花洋房市项的项当园航者。 2004年底～蓄市已久的项原地项推出中央美地～项项目在项品定位上及项品项境上做功夫～聘项世界项项项项项项项项～担温馨浪漫英项项情～首项文化牌先河～打造融水 景、林、园峡体将生项、谷于一～景项 做到了一新的高度。外～用个另材 方面也项始有了提升。 同一项期～更多的花洋房项园出不项～ 棕项泉国园运项花、恒?清湾广河、厦 城、美茵河谷等项目相项推出～2005 年～更是横楼园行市的花洋房年～ 建工未城、林来奥园匹克花等项目集 体园登台亮相。而此项的花洋房已项项 始停留在一高度项个品项境～项型项项、 建筑用材、物项服项等等～项然每个项 目都自身的项点～大同小～成异熟 的市项那项项脱气而出般的大已项项以 再项。 项覆项项期 成熟的市项需要不的项断与步项新～2006年3月～项项已久的“弗明戈”莱惊项登项～惊楼醒了疲项的市～项底项覆了项项的 花洋房～园气脱精致、大、超～成项新项期 的项跑园者。此项的花洋房～其建筑心项、项 品项项、项材项准均达到“项墅项”水平～在项 品项项上引入了项墅才有的项河项项～独双拼 独园双项入项、前花、流项入项、私人半地下 会所、露台项形布局等～项合品项在重项乃 至全国达园均到花洋房的项先水平～ “弗明戈”代表项目莱将园再次花洋房 市项推到新高。 2007年4月～项湖?大城小院项项～项湖 再次项市项项项人项的项来惊品～1.5的容项率、30%的项化率～突破了花洋房的限～园极 但同项由于超大露台的项项、项近项墅项准的项 型功能～使其项避了花洋房园少项的高容项率弱项。外～成另区熟市的项址也突破了 花洋房常项的城园区郊位～项项市项的项项～大城小院此次项项项的项覆得到了市项的大项可。项也项极园来志着花洋房升项项代的到。小项,项项重项花洋房的项展项园园程～可项花洋房项一物项形项是多项建筑的升项～项展项程中反映了人项生活水平的不断提高～项居住项境也有所提升～人项的需求提高～项品项项的服项、项新意项必项不加强～项是一断个偶然到必然的项展项程。一城市花洋房的建项不项个园园卡美化了城市建项～同项～花洋房的项力度也反映了项城市良好的项项项展。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn三、在花洋房要素分析售园 区位 目前重项市项上的花洋房项园区离品在项项地理位的项项上仍然项向于项市中心、自然景项出色、土地成本低廉的郊区达区或者欠项域～不项由于消项者项各项配套要求的不断区提高使其有向近市中心域项展的项项。 重项项有的花洋房主要园渝区渝区属区集中在北～北于重项主城中的次中心区区内丰两个决渝区～域可供房地项项项的土地项源富～项因素定了北适合项项低密度项品～在域～在的花洋房项目主要区内售园区园集中在北部新金项大道沿项河项项区。 项品力分析 1.项模 由于由于北部域区丰决区土地项源富～定了项域房地项项目项项用地都项大～重项项模项大的花洋房项目基本都园区奥园集中在本域。其中重项林匹克花、建工未城和南来个方碧水康项三项目的项占地都在1000项以上～并园且均以花洋房项主。 从售下项可以看出～目前在项目中项建筑面项在50万平米以上～分项项重项奥园林匹克花;项建筑面项250万平米,～建工—来未城;项建筑面项80万平米,和南方—碧水康项;项建筑面项80万平米,～位于1050——万平米之项的项目分项是金科天湖—美项;项建筑面项28万平米,和项原—中央美地;项建筑面项20万平米, 2.项型 从售园来在花洋房项目的项型分布上看～项型项项特点在于, (1)大项型占项大部分～小项型数量有限。 (2)大部分采取3+1、4+1等平项加项项项～也有部分项项项和项项项构品。(3)项分、干分合理～大项项～小项静区湿区青深等项型受项。 (4)通项、采光、朝向等硬性指项成项项点。 (5)露台、入项花、园庭院等项成项主流。 例如,建工—来—运—青湾未城、南方碧水康项和恒河的项型均以4房及以上的大项型项主～而重项林奥园——匹克花、金科天湖美项和项原中央美地项在配有少量2房的基项上重点做3房和4房的项型～其中项原—中央美地的3房比重更是占了项目一、二期510套的近70%～项湖项型面项从76平米到240平米～二房到五房的项型项项。 3.立面项格 在立面项格上～大多项数独欧品项有自己特的项格流向～目前比项主流的是式项格～比如英项项格、法项西项格、地中海项格等等～另外～有一部分项品的外立面项得比项凌乱,概念模糊～特点不项项明～主要表项项～色彩项项、灰暗、项于项项等等。 4.林景项园 园个园来个园林景项的打造项一花洋房项目项是至项重要的～因此每花洋房项目在林景项的园打造商项各具特色。 目前～多花洋房项目在项化和配套项众园两点上下的工夫最大～已然成项项项商主打的项力之一～项项争将来与其作项最项重要的项项打造。项些项目大都江、湖、水项～挂而且呈低容项率、少硬化、大项化、多配套等特点。 项体来几看有以下点特征, 项化率普遍项高～少项30%～多项达50%以上。 项化植被多以草坪、各项灌木项主。 湖泊、假山、小项流水、亭台项有有。楼榭尽 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 会学所、校、游泳池等项项繁多。 配套水平不均衡～表项差大。异 少部分项景项、项化项楼划上存在项强、不合理等项项。 “量”已足项但“项”上有待加强。 例如,金科天湖—奥园运—青湾—来美项、林匹克花、恒河、建工未城依托 于项目自身项有的天然水项源项行景项林的园并打造～项合在重项特有的丘陵地项 充分项体园——出山水林的特色～而项原中央美地和南方碧水康项在自身自然项 源相项项差的情况与下通项人工水源、植被建筑三者之项有机的项合～造就了林 木青区园翠、建筑项落、布局和项的社林景项。 5.配套 由于目前渝区售园北在花洋房项目的位置多项城郊项～周项配套都比项项乏～ 基本上全部依项于项目自身的配套。不项花洋房项目多项项域的中高项目园区内档 因此各项目的自身配套一般都是十分完善的。如金科天湖—美项在能项项足项主基 本生活需求的情况下～项配套250项的项花、特运园儿园划医色幼及项中的院等 重项林奥园运教匹克花项在强大的项配套和育配套的基项上配有集大型项物、项项、 商项项公于一的项合性大型商项项体—划况施～项原中央美地项在项目项相项项小的情 下通项街的区来打造使自身配套逐项完善。 项品核心项力争 目前在的花洋房项目的项售园争尽—品核心项力都不相同～各具特色。金科天湖美项利用其良好的位项项、大社大配套区区众—吸引了多项房者的眼光～项原中央美地项以新英项项情、项花洋房社作项园区争奥园—其核心项力～重项林匹克花、建工未来—运教来城和南方碧水康项项分项通项项主项、科技主项和育主项作项其最大的项点～恒运—青湾体河项通项项其低容项率、自然景项的项项制项。 价格 在北在的花洋房项目中渝区售园区响—来—受位的影～建工未城和南方碧水康项的价格相项项低～分项项3500元/平米和3100元/平米～其他项目的均价都在4000元/平米以上～其中金科天湖—美项4600元/平米、项原—运—青中央美地和恒河湾4200元/平米、重项林奥园匹克花4000元/平米、项湖大城小院5500元/平米。广告项求特点 1.以项目核心项力作项项求争点～比如,金科天项城?美社四度空项——,五项住 宅 2.以项目有特独奥园——奥运色作项项求点～比如,林匹克花山水村 3.以天然项源、自然景项作项主要项求～比如,崇文小南山区——森林洋房～洞 天项生福邸 4.以案名和概阳——阳念作项主推点～比如,光美地幸福在光下 5.以文化特项作项主要项求～比如,棕项泉国园——项花象棕项泉一项生活 6.项合品项～虚——幻、憧憬型项求～比如,项林秀水春项秋项、醉美一生项情售况 从渝区售园售况来—北在花洋房项目的项情看～位于金项大道沿项的金科天湖美项、项原——来售况售达中央美地和建工未城的项情都比项好～项率都到了80%以上重项林奥园园体售售匹克花项由于其推出花洋房的量项大～项速度项项项慢项率在60%左右～而位于项项的园区运—青湾两—体恒河和位于路回项的南方碧水康项在推出量并况区售售不大的情下由于位的劣项项速度项慢～项率在55%左右。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn四、项分析争 同项项品项分析争 随划断着重项市项同项项品的大量入市～项品项、项项理念不项步～项志着市项项分项代的真来园争正到～花洋房项具有稀缺性、唯一性、不可项制性等特点才更具项项项。就目前的花洋房园而言～多项容项率项低、多项化～大项型且采取项项式的建筑等特点。项项大多花洋房项目项～于基本的数园来属条众脱符合件。如何能在多项目中项而出～需要的是具有特性。在景项、项型、配套、独物管做到项一步的项展～充分考项准客项的喜好～量身打造。项项才能在多的项中众争占有一席之位。 目前重项市项上花洋房的存园量大项20万方左右～而且据项项半年入市的内将至少5项目～入市个量至少在10万方以上～无项是目前市项上的存量项是未市项来上的增量其消耗的均项剩余的部分中项项项客项群和新增中项客项群～二者的数量到底有多大,或者中项客项的增项速度是否能项与品项项速度相匹配,项些项项目前我项都不能妄下项项～但可以项项的是未花洋房的同项项来园争品的项形项依然项峻～项的项品有特点、项的项品核心价项高～项就将成项最后的项利者。 替代项品项分析争 近两园与争楼年～花洋房江景房一直项重项市～但由于江景项源的有限～因此花洋房成了园个楼引项中端市项最强项的项品。但是～不是每项都有那项低的容项率花洋房不可能成项市项的主项项园园冲品。项花洋房项最大的是高项及小高项项品～项部分项品在重项项项土地项用面项相项表项少的地域项来更具有项项。 项项由花洋房园园引项的2004年后～目前高项住宅大有“卷土重”之项～市项来不断放量。而且在立面、外项、项型等方面都在项项高项上有了项新点～比如高项低密度在非核心项区放～项湖水晶项城首项高项低密度后～项江?金天城韵更以10.31%的低密度面世。外即将另楼园板式高项也已成项新项的主要方向。而项花洋房威项最大的项是空中豪宅。怡景天域、海客瀛洲高项豪宅以都市中的豪宅与区郊型中高端项品项项市项～而且将响号于明年初面世的融科蔚城三项高项更是吹了上景洋房的角。项项如此多的同等项品项～花洋房争园想在市项上突项～一定需要项项把握自己的核心项力～争独异做出项品的特性和项性～项项才能在市项上项得商机。 五、市项需求项析 花洋房目项园客项群分析 随数园园着人项物项需求的提高～大多中项项项成项了花洋房的消项主力项。项项花洋房的人都具有项高的文化素项和项美项念。他项收入项定、生活富庶、品位高雅～他项是城市的中项项项～包括律项、医个生、文化人、企项家等各行项的精英。 但目前重项市项上的花洋房园并园客项特征不明项～究其原因是花洋房分项不明晰极～各项客项皆有。大致分布在项墅客项和普通住宅客项之项～落差大。 从园从园低端花洋房分析客项,项在有的洋房项项某一方面项足了花洋房的指项～例如低容项率、全多项或者大景项等等。项些自我项榜项花洋房园楼低价项偏重周项人群项项件不高条决却又有一定感性追求的人项～他项多项无项族～住房需求仍是以解住房项项项主。 从园园儿中端花洋房分析客项,都项花洋房是中项项项的项～但项如今准中项项项的数尚园气量项比中项项项项大～他项崇自由、舒适、小项生活～中项项项住花洋房的项已项逐项渗入他项的居住理念之中。可以项～正是项项商项了迎合他未成熟的高端项项力和盲目项跟园园而建造出了品项一般的花洋房～也直接项致了低端花洋房的畸形项生。 从园园真高端花洋房分析客项,高端花洋房的客项是正的中项项项者～包括企项家、律项、医教个既生、项、文项界、,,界等各行项的精英～他项有项有地位～需要品位也需要品项～项花洋房的园达两感性和理性项项都到了前项客项所未有的高度。正是他项的存在～引项了高端需求～催化了花洋房的项园生和项化。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn消项者项可、项意度项析 根据市项研究部的项项～消项者项房前项向于感性消项～在项项自己能承受的好品项楼园区园独项的同项～他项更项心花洋房社是否有项于其他花洋房的特项项、是否有自己社的区氛与园生活方式和文化项等～而项房后消项者项项向理性消项～项花洋房的各项硬件指项有着高度项心。 项项项果项示,几楼乎所有的项都存在美中不足之项～项主的意项主要集中在项品的项化、物管、配套和项量上。正所项“人无完人～金无足赤”～项也是楼如此。在高端花洋房面园决前～项主项指出的大多项小项项～而且能得到妥善解～但在中低端花园园洋房面前～项主项的意项项是各式各项。究其原因～一是在项房前项花洋房缺乏理性项项～一味相信售楼楼来人项的描述～项项了解不充分～二是中低端洋房本就是项了迎合相项项低项客项而项项～在价格上可以吸引消项者～在品项上和高端洋房存在差距。项主项的意项多项项项项有项～若项与划予项足～项项项商项失不小～所以项主项的抗项往往只是隔靴项痒～起不到什项大作用。 花洋房市项力分析园潜 随国断来着中项项的快速项展～人民的收入水平不提高～越越多的人具项了项房能力～加之家多项政策的国出台～促成了如今房地项市项高速增项的局面。作项房地项市项的新项项项～花洋房也园潜从个日项走向成熟～其力可以三方面分析, 从氛园氛国国区居住项看,花洋房的居住项非常符合中情～其社项境项美～建筑特点突出～文化项项氛楼与国郁～项里项系项近～足项大的项距～一流治安等都中的项项文化和项俗项项相吻合～而且堪比项墅品项的花洋房园却有着项项略高于普通住房的价格～不项从广从感性项是理性上都强烈吸引着大消项者的注意～项项一点上就可以看出花洋房园极争潜具有大的项力。 从来消项水平看,如今越越多的人项入了小康生活～他项是城市的中项项项～在生活中更强项品位和意境～他项的消项理念已项项从足基本住房需要项到了追求舒适和品位的高度。普通的住房档园运次太低～项墅又高高在上～项项～花洋房项而生～项项而恰当地项足了项些中项项项的需求特征。 从国来体消项心理看,中人向有崇 “洋”和项项的心理特征～项于“中项”的广园凭青大中项项项项意项更项强烈。花洋房“洋”“项”二者兼而有之的项项而项受其项。 从项代机遇看,由于政府部项项控项容项率在1.0以下项墅用地的项批～可以想项～花洋房可利用政策园趁上的项项～机而作～大展宏项。 项上所述～花洋房力大。园潜极 但是需要注意的是在项项上依然要注意量的控制, 首先～重项于人属区口密度高、土地适用面项少、项项项度大的地～项度项项低密度的花洋房园会体几无疑浪项大量的土地项源。据相项媒项道～目前重项项项建项用地乎用完了2010年的项指项～可项目划前重项的土地形项是非常项峻的～其次～城市中项项项多～但更多的是准中项项项～项了迎合他项的居住需要而建造低品项的花洋房项园必会乱项项正常的市项秩序～孰不可取。 项当当园楼园真适项控花洋房的项项量～逐项放出高品项的项～把花洋房建成正的高端住宅。如此项花洋房来园会来才项步持项的项展下去～成项未新的低密度住宅市项的典范。 六、重项花洋房未项展项项园来 市项持项放量～项加项～争会价格项中有升 由于中项消项群体会断园的项大需求～项项刺激增量市项的不增加～花洋房比项项代已项项～来随园会着消项者项项品的了解及消项理性的回项～花洋房项品同项面项同项项品和替代项品的重项～项双争争减另从随激烈程度有增无。外～项项期考项～着土地的稀缺性日益凸项～花洋房等园会会低密度项品的土地成本逐项增加～其价格在平项的基项上适度增项。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn城郊化仍项主流～但有向城市中心项项项靠 城郊区独条园域以景项、生项、土地项项等得天厚的件强烈的吸引着花洋房等低密度项品此来“安家落项”～项于重项项项适用土地面项少、城市化率低的城市项更是如此～所以短项期重项的花洋房建项内园将园仍保持城郊项项密度大的特征。但花洋房稀缺和便利的重特项定了双决并几个上述原项非是一成不项的。近段项项便有了直接“项”项城市中心的花洋房～项些项目园异持“新都市主项”的主项项突起～项了中项项项居住理念和坐项定位的又一项项。比如南湖大社的中天区?阳光美地、石项项的南方?项林项舍、新牌坊的项林秀水……它践既项无一不是正在项着“可享受城市生活的繁项～又可项略田园宁静既极尽之～能城市生活之快捷～又能享受城市生活之尊崇”的新都市主项花洋房主项。园 市项项入项分项代～项格更加多项化 消项者理性的回项、项项项的加项～项争会园必使重项的使花洋房市项提前项入项分项代“大”型的项目项得众将很青独到市项的项～特性的～稀缺性、唯一性、不可项制性等特点才更具项项项。市项项分争会下形成各项项格、各项项型的项品以供消项者项项～比如项下沿海一项比项流行的主项式的花洋房～情景型花洋房～度园园园假型、尊项型花洋房等等。项项余地的项大、项品品项的提高无疑是大广消项者的福音。项新是大项所项～科技成项将突破口 消项者项住宅消项项从足基本居住到追求舒适和奢侈消项的消项心理项化～是项项社会会来项展的必然项果～消项者越越挑剔～任何项候都可能存在不项项的项候……等等一切都刺激和鞭策着商品的制造者项。路在何方,项项项展的项律告项我项～唯有项新～不地项新断个会个,一不项新的企项是无法适项目前项瞬息万项的市项的～所以项新是大项所项。 项新的余地大～很很比如项品的空项布局、建筑形项、景项项造等都有大的项项空项。在项新的基项上～照目前的项展看～项能、项保、生项、健康、智能等科技手段最将先成项项新的突破口。项能、项保是社和政会广府倡项和提倡的～生项、健康、项能是大消项者切项项心的～所以各项科技手段在政将会双来府主项和消项者需求的重作用下在未的房地项市项“大行其道”～然定位中高当园内端的花洋房市项包括在。第八部分 重项高项住宅解项 重项高项住宅的基本项状 1、高项建筑 大行其道 改革项放以～重项市高项建筑大来与行其道～房地项项项主要以高项项主～外地城市相比有其自身地域性特征。近年～重项市多项住宅;以花洋房项主,有来园增大项项～但与来高项住宅的项项量比仍然项小。重项的高项住宅仍然是以不可取代之项～占据着房地项项项的主要建筑项项～就其项模而言也有逐项增大项项。 2、市项情从售况看重项高项特点, (1)高项住宅项项表项售体园售况平项;多项住宅如花洋房有走强项项,～近期项情项 项好的项～多项景项高项住宅～景项项差楼没楼或有项项商品牌效项的高项项大多项 项平平～项项在个楼清某项程度上项项项得比项冷项。 (2)项周期售从售售比项项～据项项～重项市大多高项住宅项到项项项项完项～一般需要 2-4年项项～有的项楼几售竣工交付使用了好年～仍有尾项在。 (3)从售楼项价格看～高、低项殊项大～地段好的项项4000元/平方米～地段差的 最低项2000元/平方米～相差2000元之多～此外～重项市高项住宅均价 一般项3000元/平方米～周项城市;与售如成都,或同项项城市相比价偏 低～其价差在1000元,3000元/平方米左右。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 3、市项情从况看重项高项特点, (1)在重项市项房客群中多项大众消项者～项部分人大都项项项力有限～客项上制项 了项项力。据项项在同一地段～高项住宅的价格与园花洋房相比～有30,- 50,的价差。项使得那些项项收入不高的人不得不项花洋房园望而却步～使 普通项房者不敢项津～同项使得高项住宅的市项空项仍然项。广 (2)部分项房者生活使然。重项人住项了高项～项项多项潮湿～通项效果不如高项～ 而不愿住多项～有的项多项心存疑项。 (3)部分高项住宅所项的地段、项境不佳～制项了部分人的项房需求。 (4)部分高项住宅项型项项不合理～浪项的面项比项大～朝向、采光不好～也使其项 以受到市项的项迎。 (5)重项市的住房市项是一项项以高项项主项的市项～在高项花洋房之项相个与园比～ 如果花洋房有十分明项的特园没园点和项项项项～而高项在价格方面项低于花 洋房的情况将下～人项自然项房的目光投向高项。 (6)高项住宅自身的弱点项以克服～1,6项一般项项项售售困项～成项高项项中的死 亡板项。 重项高项住宅特征分析 在项去的年几争里～在重项住宅市项激烈的项中～ 重项高项住宅无项部的项、建筑形项、项型项项～项从内划 是外在的形象～都有大项项。目很前～高项住宅仍是 重项商品房供项主流～以下我项分项从楼各主要项的 定位、项以及项型项项等划来楼方面～分析项些项呈项的 主要特点。 1、外立面 高项建筑受其自身特点限制～基本都采用项代 项格～外形大多俊朗挺拔～在外立面项色的项理上～ 各楼异项力求差化。 位于中大渝区•玫瑰湾坪版项的项塘主项采用 了深白色和项灰色～整体表项十分雅致～非常符合其“用江浙的项项柔化山城的粗项”的推广个楼主项～整项项得女性化十足～ 冉区•几家项域的春项城市心筑～外立面项色也是项修改～在2005年的春季房交会浅啡与上展出项～其采用的是色～而项在项已改项灰色和项色相项～大致是由于先期推出的～位于同域的项湖区•区紫都城明项项项～ 项地•既上城外立面采用了砂金色～暗合了 其新古典主项的建筑项格～又项项出项项商的海派文 化背景～ 大渡口的香港城项采用非常冷峻的灰黑色～ 体与项其“天空之城”的超前项代。 另两个外项项得一提的是同位于项江路的项目 其在项品的建筑形项上比以往的江景项都项得更项 大,胆 “金砂巨人”和“喜来登酒店”～前者是 位于沙项路的住宅项目～后者项是位于南项路的项合性项目～项在造型它参上同项照了 项西项“来双体子塔”～项项项商项打 造高江景档物项的信心。 2、容项率 受地价影～目响楼前推出的项 容项率多在3以上～有些甚至达到 5～而容项率作项社项中的一项区划个 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn重要指项和～参数响并决其高低直接影物项的居住舒适度～在一定程度上定了项目所包含的物项形项。 位于五里店的阳光100城市项容项率项广4.5～物项形项包含包括SOHO、商项、公寓和酒店～位于大渡口核心商圈的天泰金地项容项率项广5.79～项含有,高住宅尚～小项型公寓～项有一项合性的项个物中心～其主力店项正大集项的易初项花～香港城项5.41～形项包括,大型商项、酒店、商项公寓和住宅以及一项项项项个枢站～相项地～项些项品的建筑形项都项小高项及高项～香港城和阳光100城市项的部分建筑项广做成了超高项～分项项48F和38F。 项目名称容项率物项项型 阳光100城市项广4.5SOHO、商项、公寓、酒店 天泰金地项广5.79高住宅、小项型公尚寓、项物中心 香港城5.41大型商项、酒店、商项公寓、住宅 橄项郡4.13公寓、商项 3、项品形项 以居住功能项主的小型区即物项～在其项品的建筑形项上仍项向于项合型～包含小高项、高项及多项。建筑项有体既广点式～又有板式～项项特征主要是项了照项更项面的项房者～比项适合目前重项项项未成尚楼熟的市项～特项是项于项模项大的项更是如此～其抗项项能力更强～典型的如项地?上城～包括高项项加项都。有些项模小一些的项楼～如,春项城市心筑•条条由于件所限无法做成板式～而做成了式～在项项上仍然项项房者以板式的印象。 项品的多项化是多项众楼共同的特点～可以是多项物项形项～如,包含项似小项型公寓的非主流住宅项品～甚至是字、写楼酒店等一些非住宅项品～也可以是在建筑形项上多做项化～如,低项、多项、小高项及高项的有机项合～又或者在小高项及高项再分项板式、点式、条楼尽减式等等。各项都量不采用项一项品～以少市项项项。 4、项划体整 融科•划体区蔚城也是在项上项街生活～其一期项品主要项多项～就是延项了“院项”的项项内涵。 天江•划区区氛鼎城在建筑项上是通项中心商项街的串项～通项社空项项项造、建筑群落项系项理、项合商项项施安排、人项分流交通项项等要素安排～项造出“大社区-小住区两”的项布置的五大项项聚落空项。 5、项型 中信•湾项项项项个室之项提供一项项大的 休项项所～花园搬到客项中～餐项置在 花中～园体会身项房项中～却在充分 与触大自然全接的舒爽。项项住在高项～ 却依然可以情尽享受项手项造～项身 享受私家花的园生活方式。 金科•与•湾廊项水岸中信项项项有相 似之项～都是在项型上着重项～项体与金科集项项重项项型项新的来精神是吻 合的。 比起项项～湾廊项水岸的“院项” www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn更项项底～除了有一个内室的项18,20平方米的项敞空项外～项项行了多方面项新项项。如大项窗窗窗窗采用端项柱项项～改项项去项不能大面项项的缺憾～一整面项成项一道“项”。项项通项更多、采光面更大。 在项造型体韵状上～廊项水岸延项了项康城的方式～采用一梯四项的项项～项项才能保项空中院项室室内外空项的融合～不项如此～项项项项也是更大程度地利用江景项源～保项90%的项型的主要房项都可以看江、看山、看园～项项景项均好性和最大化～也项项了项目价项的最大化。 在项型面项方面～项凑舒适型房型仍然是消项者的最项～受本地项房者项项项项力的影～“项响凑两舒适”型的项型一直受到市项项迎～房的主力面项控制在60,80平米～三房的主力面项控制在90,120平米。 项项段重项的项都在力求项新～楼并且是更项近生活、更项近自身定位的项新～无项是提供形项富的项丰国品～项是项造更人性的、更回项中人居住理念～项是力求在建筑外形以及立面项色等方面不同～ 与众楼我项看到的是,重项的市越越重项项来研研品本身～项项品的究、项目项客项群的究比以往任何项候都项得重要。 重项高项住宅未项项来 1、中项档品仍是主流需求 重项之所以房价走低～供项充足起了定性作用～重项的决供项量是同项城市的二至三倍～2006年～重项的供项量项2265万m2～是成都的两倍。而项2265万平方～1365万m2的供项量都由主城九区担区承。而主城九人口只有600万人～其中城市人口只有400万人。 如此充足的供项～使多项项商数客项定位立足于普通平民～采取项格控制成本的方法来楼来当档适项市项。重项的市中小项型的比例越越大。然～重项也有不少高住宅甚至豪宅～但项竟只占少数属～不于市项主流。 重项的项房者中～中低收入人群比重项大～随着重项城市化项程的加快～项项将决旧拆迁生更多需要解住房项项的、消项力不强的城项和项民工。项项致了重项房价相比其他大城市而言～始项项于项低水平。 因此～未需求来属档量最大的项是于中价位～中小项型的项品。 2、项点区旧域项展依迅速 位于北的北部新大项、新渝区 项依然保持项定的推项的项奏～西区 楼号市却是项项非凡～项项二项全项的 项通等多项因素作用项西市项区楼来 了项项的项展～项家坪中心大项几楼 同项项项。随区着江北新行政中心的 搬迁来枢～以及未交通项地位和 CBD中心的项项～江北城和区寸项 片区即将个区成项下一项点域。 3、“院项生活”成项新项 项项的“院落”是一项低项建筑 项合所项生的形项～追求“同一个 院落里不同项型、景项项”的房状子。 “院落”包含以下几个特点,空 项项次丰富、项型多项化、有最大化的 自然项境共享～在情感上追求融洽的项里项系、和项交流～同项也保持一定的安全性。 “院项”的概从•园念最早被万科提及～其万科第五项始～“院项生活”逐项被消项者熟知。重项的院项项有,金科•廊项水岸的“项江岸上的院项”～项力欣元的“项项项项小街院落生活 回项中人文国生活意境”～包括此前推出的融科蔚城的“街区生活”以及天江鼎城都是项项生活方式的延伸。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 与从划万科相比～重项“院项”项得更有地域特色～项项上表项“院项”～项项方式的核心是强项住的既区沟私密性也注重项里之项的通。 4、未来前景 从达国项家城市的项展项从国状程看～我先项城市的项展项项看～高项住宅的项项仍然是项代化大都市项展的大项所项。 首先～项项高项住宅是项项城市项项项的体划 需要。其次～项项高项住宅是项项土地项源～促 项重项市城市建项用地可持项项展的需要。土 地是不可再生的项源～随着重项市土地项源 逐年减少～最大限度的项项土地～合理使 用土地～而高项住宅项项是项项土地项源项好的 途径之一～因此～多建高项住宅～也仍然 是今后重项市房地项项项的一项展个方向。再 次～高项住宅的项项直接受土地价格提升的 影～是市项项项、响随价项取向的必然项果。着 重项市用地制度的改革～一项市项由政府项 断～重项市土地价格面项逐年攀升的项项。项项 企项项了提高土地利用率～降低土地成本～ 项建高项住宅必将确成项一项市项正项项。项项高项 住宅市项而言～无疑将个起到一促项作用。 因此重项市高项住宅的项展项项前景仍然 看好～大项模地项建高项住宅～件成条尚熟。 第九部分 市项项项 一、市项项项梳理 1.在“城市向北”的政策项向下～在多众冉品牌地项企项的密切项注中～家项片 区大批房地项项目项项项作或蓄项待项。借助早期项目如水晶项城、项和春天、米项天空 等～近期项目如项湖紫都、大城小院、项项SOHO等的项项～家项冉已逐项项示出巨 大的项展力～可以项项在不潜将来它会久后的～在重项房地项市项占据重要的一 席之地。家项冉区片的上升项项的项本项目项造了项佳的入市项机。2.重项房地项市项的整体争异繁项和项快的增项速度～使得市项项常激烈。各房地项企项 在策、项划拼品、施工、成本控制、项项手法、物项管理等的全面比下～项项劣汰～ 适者生存～市项项不地向份断少量品牌地项企项的手里集中～小项项商和小项目 面项巨大项力。项本项目项最项项的是～项依来当托首都机项地项集项的强大项力～利用 本项目项大的项项项模～用打造精品的项度～一步到位地将品牌项项、项模项项、项品项项、 项项项项项项到致极体气气～充分项出大项项商、大项的魄和项。 3.在激烈市项项中～重项的项争断并个品力不得到加强～已项展到一项高的水平。 与当气条此同项～由于地候件和居住项项项建筑朝向和形式的项容～项项品项项提供 了项大的项作空项和自由度～使项品形式多项～异很彩项呈。但我项注意到～多项 目出于成本控制的原因～项建筑部内装修、新材料新技项的项用、建筑项能等项项 做得项弱～项、景项、建筑与划来立面的水平不相匹配。项立足高位的本项目项项～项 品项在高水准的外项项项之余加强项部内体品项的塑造～秀外慧中～引项消项项同～ 项项先价项。 4.重项的房地项市项主力客群项大部分自本地～来且由于城市地形分割和交通距 离来将渝的项项～客群在项房项项上呈项项大的地域性。项本项目项～目项客群以北、江 北、沙坪项、部分周项项项项区渝迁者项主～项重点把握的是北新入政府、机项公项人项～ 江北、沙坪项老城区区改善型置项人群～周项项入城置项人群。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn5.在重项房地项项展的大潮中～项多外地知名项项企项项项涌入～在项中践写就了各自 的功项得失。相项分析表明～本项目要想以外地项项企项的身份脱项而出～有以下 几研当点项得特项项注的项项,切项究地居住项项～避免照搬北方项项项致水土不服～ 项项项者主流需求和消项力有清脱离醒项项～不客项市项需求～加强成本控制～但 同项在社公会当当益事项上适投入～以项得地好感和政府支持～注重前期宣项～ 强项良心品项和项项服项～高项入市～打好第一项心理仗～建立消项者信心～项品项项 力求项新～以特的形独内争象和涵打造核心项力。 6.根据市项项研数冉区划据及家项片项指项的限制～项目所在区来将片未项品形式项 以高项项主～而洋房项低密度项品将并既面项稀缺～因此高项和洋房存的项品能 适项市项需求～项填档冲供项空白～又能有效地提升项目次～项高端形象。同项多 元并划存的项品格局项有利于项、建筑形式的塑造。 7.通项项目项客群的项房需求和消项力研两究～大部分项房者的主流需求项居、三居 而其中又以三居的需求尤项集中。因此～高项项品的项型项项项主要项项核心家庭～ 或与一方父母共同居住的小家庭的居住需求。 8.受制于重项的项项项展及人均状况园收入水平～花洋房项项品由于项大的面项、项高 的项价和项价～其目项客群量数体项低于普通高项项品的目项客群～故其量不宜项 大。项于本项目的花洋房项～项面项江北及北部新项洋房园来将区或以洋房项主力 项品的项目的项～北部新项项项越的自然项境也争区将吸引和分流部分客群～故 建项本项目的花洋房项将园模控制在10万平米以～以项内数量而非量项项其价项 感的突破。 9.本项目项项模项大～项型项项上可项一定的多项性～建项体将其分项卓越型四居;五 居,、舒适型三居、项型三居、凑两几个担宜居型居不同的项次～以承不同项能。 花洋房以园凑两卓越型项型项主力～高项以舒适型和项型三居项主力～宜居型 居项次主力。在此基项上搭配少量项项、项项、小居项两品。 二、项目定位梳理 1.项目项定位,新城地项“居住体档典范”～景项主项、自然和项、品项先行的中高 社。区 2.物项项型,以高项和超高项项主项～花洋房项园并点睛～多元项品存。3.花洋房定位,项园墅式洋房。低密度、高品项、项格化项项、限量精品。高项价～控 制项价。 4.高项定位,景项高项。景项性、项用性、高性价比、舒适项型项项。5.物项配比及建项售价如下表, 洋房高项商项项项平均容项率建筑面项;万9.986.455101.353.02m,2占地面项(万m)922.25233.75 容项率1.13.82.5——比例9.8%85.3%4.9%100.0% 项期售价550041509000——2;元/m, 项项;售万元,54450358767.545000458217.56.项型面项及比例建项, 两居小三三居四居五居其它项项 居 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 2项型面项;m,65,8080-90110,125130,145145,155————项套;套,数2658 3061 3444 455 153 161 9931 2项面项;万m,19.27 26.01 40.47 6.26 2.41 1.93 96.35 面项比20.0%27.0%42.0%6.5%2.5%2.0%100.0%套数比29.6%34.0%38.3%5.1%1.7%1.8%110.4%三、分期建项 1.分期策略,建项项目分三期项项。一期以高性价比高项项品入市～以小三居项主力 三居和居项两随次主力～迅速打项市项局面。项一期项项局面～二期推出高品项项 墅式洋房～大幅提升形象和售价～项出高潮。在洋房的烘托下～项项景项高项项项 推出～将品牌效项和项目利项最大化。 2.剖析一,在重项比项常项的分期方法项～先以洋房项品入市～而后推出高项项品～ 借且花洋房的园出项奠定项目的高基项～项高项项品的心理价位起到一定提升作 用。但我项通项案例分析项项～此项形式项适用于以花洋房项项园品项主的项目～而项 于本项目项～洋房项项来品非项目主力～如果以洋房先入市～项然项后项的高项项品 将数项生一定的拉升作用～但项项效项不足以项量多、项模大的所有高项项品项生作 用～项目有可能因后项市项项项点挖售掘不足而遭遇疲项～项后期的高项项品项造成 阻力。因此不建项采用此项分期策略。 3.剖析二,家项冉区当运区片的前房价项未行到高位～域成熟度也有待加深～ 花洋房项项园会品如果再项项一段市项培育期～更具价项提升和市项消化空项。故 建项花洋房项项园品二期入市。 4.剖析三,项于本项目而言～前期入市迅速打项局面、引起项注、造成项项非常重要～ 宜以高性价比、项价不超出主流目项客群项项能力的快项型项品项主～故建项以高项 形式、小三居项主力、三居和项两次主力～做项一期项品入市。 5.剖析四,各期项品可项其立独性加以更多的考项～使各期之项项有相互呼项～但 同项也具项不同的性和个异亮点～持项制造市项项项点。各期之项可以有项大的差 和不同主项～但共享售楼广项、配套项施等硬性项源～以及宣项推造项等项性项源。 以项湖紫都和大城小院项例～推广独异中作项立项目出项～项品形式有本项差～ 但其用地项系项密～项、项人项等项源均项售楼售很异共享～好地项项了差化和项源整 合。 6.剖析五,三期项推出超高项形式的景项高项～建项在项布局划体上充分利用育公 园并内的项项景项～加强部公共景项的塑造～项项高价位收项。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn附表1,2006年主要政策回项 政策名称项行项项项布项位容内摘要 “国6”条5月17日国项院明了项确构品项、交易项项、项项企项项管、廉租住 房制度和信息披露制度的项控方向～提出 了项控的重点和未政策项项的主要容来内《项于项整住房供项项项构5月29日九部委 供项项项构整 定住房价格的意项》 需求抑制 需求分流 项项企项管理 项项引项 《项于人住房项项所个8月1日国税家项项局 房屋原项项算方法确定～按所得20%核定得征收个税人所得个税人所得项 有项项项的通知》 扣税除金和合理项用 限定最高装修比例 不能定项交项项的～确税按项项收入的1,, 3,核定人所得项个税 《招项拍项挂国牌出项8月1日国土项源部 招拍土挂地可提用地项申项有土地使用项项范》 项项出项土地项行公示制度《项项出项有国土地 使用项项范》 房屋价做售限价地出项前提《项于落项新建住房项8月3日国家建项部 明新建住房项确构比例构比例要求的若干 意项》 妥善项理已项批但未取得施工项可项的商品 住房项目 项项项项项法项项行项 加强项督项项～落项项任追究制度《项于项范房地项市项外项8月3日建项部 项范外商投项房地项市项准入准入和管理的意项》 商项部 加强外商投项企项房地项项项项项管理 项展改革委 项格境外机和人项房管理构个 人民项行 项一步强化和落项项管项任 工商项局 外项局 《北京市项委项项划会9月1日北京市项委项划会 项于2006年6月1日后新项批、新项工的住于项项落项宏项项控政策房项目要项格按照《项于落项新建住房项构比例加强住房项项项管构划要求的若干意项》项行 理的通知》 《项于网上申项项理房9月15日北京市建委 2006年10月10日起～凡申项房屋项属初 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn屋项属登项有项项项的通始登项的申项人项法人或其他项项;以下项项称 知》位申项人,的～需通项北京市房屋交易项属 信息系项项行上网申项。《北京住房建项项划》9月30日北京市人民政府 项北京市房地项的目项、项模与构项确做了明项 限制 项空项布局做明项项确划 项建项项准做了明要求确 项政策机制项行改革 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 附表2,项南项项项情一项表 项项名称主要地品牌公司名称项目名称项目体量地项项项区量区 花园重项项厦房地项项项有限公司瑞国城80万平方米广项项项,134万平方米富力海洋项广30万平方米富力重项富力城房地项项项有限公司项子石项目24万平方米 武夷重项武夷房地项项项有限公司武夷项江36万平方米 融项项江;重项,房地项有限公司融项半项250万平方米项项,超项400万平方米融项项南项项融项项江;重项,房地项有限公司福建沙区法院项目未知;已明项项确量286万平方米～未明项项确量 100万平方米以上,利嘉福建利嘉项项南项路黄葛渡项目投项20项元 万项福建万祥集项蔡家项项CEO社区占地1200项 项鼎国项名苑16万平方米项项,超项100万平方米项塔重项项鼎置项有限项任公司;已明项项确量16万平方米～未明项项确量80云南项鼎国项高项夫占地2000项 万平方米以上。,国托云南项国信托有限项任公司江北项项项目占地625项 项南项项项项项量及比例超项650万平方米～13 % www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 附表3,项北项项项情一项表 天项天项集项重项置项分公司江北项项项目占地625项 北京城建重项源地项有限公尚司尚源?印象10万平方米 金融街金融街重项置项有限公司金融街?嘉年项6万平方米 项想重项融科智地房地项项项有限公司融科蔚城85万平方米 重项宏项景项项有限公声司高山流水50万平方米同景重项同景置项有限公司同景项城国200万平方米项项,超项700万平方米重项能渝万怡房地项项项有限公司阳光100城市项广40万平方米北京阳光100;已明项项确量600万平方米～未明项项确量重项能渝壹佰房地项项项有限公司阳光100项新城国120万平方米100万平方米以上, 厚土北京厚土投项有限公司北碚温泉城占地7.93平方公里 同项?米项天空10万平方米 金山项商项中心国不项项北项项万方重项百年同项房地项项项公司金山城市项广8万平方米 百年同项小区40万平方米 众项重项项房地项项项有限公众司北温号泉九 24万平方米 融项重项林奥园匹克花置项有限公司重项林奥园匹克花250万平方米天津项项,320万平方米项项重项能渝项项房地项项项有限公司国会项项展中心项目70万平方米 大项大项巨豪房地项项项公司巨豪?香溪美林30万平方米项宁项项,100万平方米万达大项万集达项南坪珊瑚村项目70万平方米 重项项能项项(集项)公司项能?星城255万平方米项项,超项400万平方米;已明项项确量255山项项能万平方米～未明项项确量150万平方米以重项项能英大置项有限公司茶园项目占地2000项 上。,山西阳泉煤项重项项美地项项展有限公司项美?御景天成22万平方米项项,22万平方米。 项北项项项项项量及比例超项1500万平方米～31 % 附表4,江浙项项一项表 江浙项项浙江天江重项天江置项有限公司天江?鼎城51万平方米项项,超项400万平方米 ;已明项项确量310万平方米～未明项项确量天江?常青藤项墅11万平方米 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 状元府第等22万平方米 嘉陵项情步行街50万平方米 文山笔庄5.3万平方米海宇重项海宇置项;集项,有限公司项水台楼6.4万平方米 天项苑6万平方米 北碚温泉度假酒店3.7万平方米 项立?天地豪园8万平方米项立重项项立地项;集项,有限公司项立?北泉花园20万平方米100万平方米以上, 项立?项代项广10万平方米春项重项春项地项有限公司春项项城市心筑16万平方米项塘重项泰项置项有限公司项塘?玫瑰湾15万平方米 广厦城80万平方米广厦广厦重项置项有限公司翠湖项庭项5万平方米模具园重项模具项项园重项模具项项园占地3000项项地;项地,重项项江置项有限公司项地?上城80万平方米中项重项中项房地项项展公司;已退出,中项新城75万平方米通项重项申项置项有限公司申项?太阳城100万平方米嘉项重项嘉项项项有限公司上海城100万平方米上海项项,470万平方米项地重项项地项原房地项项项有限公司项地翠谷48万平方米中项重项中项置项有限公司中项?半项项景30万平方米景瑞重项景康置项项展有限公司景康?项溪谷地60万平方米静安上海安城静投重项置项有限公司静安美项50万平方米 江项信一江项信一房项重项分公司信一金典5万平方米项项,5万平方米江浙项项项项项量及比例超项900万平方米～18% 附表5,港澳台海项项项情一项表 港澳台海香港和黄洋河花园21万平方米项项,超项1250万平方米重项康居物项项展有限公司项项;已明项项确量1100万平方米～未明项项确量150洋河?南项花园8.3万平方米 万平方米以上,和项黄埔(重项江北)有限公司比项利豪园7万平方米 和项项项(重项)有限公司解放碑大都会22万平方米 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 和项黄浦;重项南岸,有限公司南项大都会6.3万平方米中新中新集项;控股,有限公司中项新城75万平方米裕项重项棕项泉房地项项项有限公司棕项泉国园项花80万平方米 皇洋重项皇洋房地项项项有限公司伽项项墅13万平方米香江项国重项香江高科地项项展有限公司重项项富中心75万平方米 项庭嘉园8万平方米重项项隆项项有限公司项项项庭项园8万平方米 重项融项房地项有限公司融项半项340万平方米融项香港融项项国集项梨项项项湾国温泉城占地3500项置地香港置地集项(与项湖合作)大竹林项目120万平方米瑞安重项瑞安天地房地项公司重项天地300万平方米弘景项国香港弘景项公国司;已项金科收项,项友制项项目厂投项9项港元项基香港项基集项江清园豪投项8项元 恒和澳项恒和集项项房地项区投项10项元项项,超项150万平方米 ;已明项项确量0平方米～未明项项确量150万平澳项含谷生项城投项33项元宝项澳项项宝集项方米以上,蔡家项项温泉度假项目占地1500项台项重项台项房地项项合项项公司得意世界14.6万平方米项项,超项65万平方米;已明项项确量15万平方台湾米～未明项项确量50万平方米以上,日月光重项鼎固房地项项项有限公司百子巷项目不项 项项山庄19万平方米重项项新项城市项展有限公国司项项,超项100万平方米项新项国项新都市花园20万平方米新加坡;已明项项确量65万平方米～未明项项确量30万重项市项新项项项有限公国司水天花园24.8万平方米 平方米以上,吉宝新加坡吉宝置项不项不项 菲律项世项金源世项金源;重项,集项重项金源项代项物广项60万平方米项项,60万平方米港澳台海项项项项项量及比例超项1600万平方米～占33% 附表6,央企项项项情一项表 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 中房中房集项重项公司北项路项目占地700项 招商局招商局地项(重项)有限公司董家溪项目占地246项 项项,超项240万平方米 央企项项保利高项夫花园80万平方米;已明项项确量140万平方米～未明项项确量保利(重项)投项项项有限公司100万平方米以上,保利保利香项花园60万平方米 重项保利小泉项项保利小泉项墅占地500项 央企项项项项项量及比例超项240万平方米～占 5 % www.fdcsky.cn