[定稿]公司名字

[定稿]公司名字 公司名称:幸运屋置业有限公司 安邦地产 寰宇地产 远航地产 一、房地产经纪公司设立的程序: 1、首先由广州房地产行政管理部门对我们公司人员条件进行前置审查，经审查合格后，再向广州工商行政管理部门申请办理工商登记。 2、在领取工商营业执照一个月内，持营业执照、章程、机构人员情况书面材料到广州房地产行政管理部门备案。 二、房地产经纪机构设立的流程 1、 向广州房地产管理部门申请核定房地产房地产经纪机构成立的必备条件; 2、向广州工商行政管理部门申报名称核准手续; 3、向会计事务所办理验资证明; 4、向广州工商行政管理部门申报营业执照; 5、向广州税务部门办理税务登记; 6、向广州物价部门申报收费许可证; 7、在领取工商营业执照之日起30日内，持营业执照、章程、机构人员情况的书面材料到广州市房地产管理部门登记机关进行备案。 三、机构类型的选择 我们公司选择:房地产经纪公司 四、经验模式选择是:单店或多店经营模式。由于我们投资的资金不够雄厚，经验不足等因素先在广州设立单店，等积累到一定资金时再选择开设多店，再向全国辐射。 五、内部组织结构 直线-参谋制 总经理 副总经理 研展部 销售部 策划部 财务部 人事部 评估部 六、岗位设置 主要岗位 1(销售序列 (1)销售员岗位 直接上级:案场销售经理(新建商品房营销代理机构)或是连锁店经理(二手房居间代理机构)。 主要工作: 1)全力完成公司下达的各项工作指标。 2)自觉遵守公司制定的一切规章制度，对同事的不良行为不包庇，不纵容。 3)积极参加公司对员工的各项专业知识方面的培训并争取优良成绩。 4)培养良好的团队合作精神，提高工作效率。 5)爱护公司财产，看到他人破坏行为及时阻止。 6)接洽客户热情、周到，保证自己的服务让客户满意，遇事不与客户争执 并及时向上级汇报。 7)妥善保管销售手册并确保其内容不外泄。 8)主动配合公司做好针对所在销售个案的调研工作。 9)认真做好客户登记并确保资料的准确性。 10)认真填写各类表单，确保内容及数据的准确性。 11)高资历销售员主动提携帮助其他浅资历销售员，完成团队及个人指标。 12)严格遵守公司保密制度，维护公司利益。 13)贯彻实施部门制定的关于公司稽核发现问题的改进计划。 14)个案销售结束后主动、积极配合市场部做好各类市场调研工作。 、 (2)案场销售经理岗位 直接上级:销售副总经理 主要工作: 1)负责整个案场的管理工作，协调与甲方及施工单位在销售过程中的关系。 2)严格执行各项案场工作守则及作业流程。 3)具有高尚品质，良好的职业道德及行为准则;对公司忠诚，杜绝各种不良习气及损害消费者与公司利益行为的发生。 4)具有良好的沟通及协调组织能力，对内做好带头表率、上传下达，关心下属员工，为其解决工作中遇阻问题，培训案场人员团队精神。 5)具备全面广泛的专业知识;熟悉房地产政策、法规、房产市场发展趋势、本市各区房产地域分布;积累有丰富的房地产知识，能从专业的角度分析产品的特征、特性;具有敏锐的判断力及商务谈判技巧。 6)具有一定的业务培训能力及管理能力;带领团队按时完成公司布置的业绩指标任务，在工作中协助上级领导依据实际情况调整原有的工作程序、，使各项工作更趋于合理化、规范化。 7)项目前期做好市场调查分析，配合相关部门制定合理的企划计划与销售计划;统一销售口径，组织小组人员产品培训;做好项目筹备工作。 8)项目中建立完整的项目销售档案及客户档案;能主动、积极配合领导完成各项工作;制定周、月，并按期进行总结;协助发展商处理定金、、按揭等工作;反馈客户意见及市场动态。 9)销售经理对所有案场工作人员有上岗考核、业务评定、建议停职或推荐 调升的权力。 10)完成销售任务后协助做好个案结案报告，并带领销售员做好公司交办的新任务。 (3)销售副总经理岗位 直接上级:总经理 主要工作: 1)负责领导各个案场销售经理的工作，对各个案场实施宏观管理、控制。 2)负责销售员及各种资源在各案场中调配。 3)负责组织各项目的前期谈判和准备工作，以及项目营销的审定。 4)负责销售员、案场经理的佣金发放、审核等工作。 2(研发序列 (1)项目开发岗位 直接上级:所在部门的部门经理 主要工作:捕捉商机，即针对各种渠道得来的信息进行项目跟踪，与潜在客户(如房地产开发商)进行初步洽谈，形成某种意向后提交给上级。 (2)市场调研岗位 直接上级:所在部门的部门经理 主要工作:分为专案市调、热点楼盘市调、开发市调。专案市调指根据公司项目做的市调工作;热点楼盘市调指围绕市场上新开项目、比较大型个案等做的市调工作;开发市调，通过平时市调对未开盘个案、地块等信息的积累来为开发做一定的基础工作。 (3)信息管理岗位 直接上级:所在部门的部门经理 主要工作:负责管理公司内部初期的商机信息及收集工作。 (4)专案研究岗位 直接上级:所在部门的部门经理 主要工作:对公司项目进行市场专案研究，并撰写研究、策划报告; (5)市场研究岗位 直接上级:所在部门的部门经理 主要工作:针对房地产市场情况，包括供求情况、交易情况、政策法规等进行总体研究，并撰写研究报告。 3(管理序列 (1)部门经理岗位 直接上级:分管副总经理 主要工作:具体负责房地产经纪机构内各部门的工作计划制定、工作安排，监控各部门的工作进度，考核本部门的工作人员。 (2)副总经理岗位 直接上级:总经理 主要工作:参与机构整体工作计划的制定，协助总经理分管房地产经纪机构 内某一个或几个方面工作。 (3)总经理岗位 主要工作:负责房地产经纪机构的全面管理，包括组织制定和调整机构经营模式、内部组织结构、内部管理制度和任免各岗位的工作人员等。总经理对董事会(有限责任公司或股份责任公司)或投资人(合伙企业)负责。 4(业务辅助序列 (1)办事员岗位 直接上级:所在部门的部门经理 主要工作:经办产权登记、抵押贷款代办等与业务有关的相关事务。 (2)咨询顾问岗位 直接上级:所在部门的部门经理 主要工作:在一些规模较大的房地产经纪机构内，为提高服务质量，还专门聘请具有专业知识和经验丰富的人员为客户提供信息、法律等方面的咨询。 5(辅助序列 主要包括会计、出纳，较大规模的房地产经纪机构内通常还有秘书、接应台服务生、保安、司机、保洁员等岗位以辅助机构的运转。 七、人员管理与营销技巧 (一)随着房地产业的迅猛发展，物业管理应实行集约化的品牌管理，走社会化的道路。因此，作为房地产中介服务的从业人员，除要求自身熟悉及掌握国家的有关政令、法规，还要运用自身所掌握的专业知识正确引导顾客的消费，真正起到顾问的职能。以下为对中介服务的从业人员的工作要求: 1.工作步骤 一名业务员被指示做某一工作时，最好依以下步骤来进行，以收事半功倍之效。 (1)接受工作指示或命令。一般业务员做某一工作时，会接获上司的工作指示。这时候，不能只听上司交代的，还要明确地掌握住工作目的才行。所以，员工要深思的事情有:?目标是什么,?为什么必须达到那个目标,?何时达到,?如何会做得更好, (2)搜集有关的资料、情报。即搜集与工作的计划、执行等相关的文件、资料、情报，而且对于情报的选择，要有慧眼。 (3)考量工作的步骤与方法。愈是需要花长时间工作的事情，愈需要依照工作的步骤与方法 ,”的审核表。 来做，才比较有效率，此时宜好好活用“5,2 (4)决定工作的步骤与方法。不妨从所拟定的几个方案中挑选较合理的，决定时应该考虑到“更早、更好、更轻松、更便宜”这几项因素，来做筛选。 (5)制定行事表。 (6)实施时须留意:?确实依照所计划的步骤和方法去做。?很有自信地去执行;?时时审核实际进度和预定计划的差距，必要时修改所定计划。 (7)检讨与评估。从品质、期限、成本等层面，将工作的结果和当初的计划做一比较，如果不能达到预期结果，就应该找出其原因。 (8)做完后，向上司报告结果。 2.关于问题的解决 对于一名业务人员要尽可能避免问题的发生，但仍难免会发生浪费或错误事情，若能够提高警觉并加以改善，事情就会做得圆满无缺。 首先，为了避免小错不断发生，每位业务员对于自己份内的工作，应该每时每刻都存有问题意识，也就是经常采取“质问”的态度来发现问题，比如常自问:“为什么会变成那个样子呢,”“该怎么做，才会把事情做得更好,”等问题，然后激发思考力来处理这些问题。 不可对习以为常的工作抱着“这样做就成了”的态度，如此一来，问题意识就荡然无存，也不可能再发掘什么问题及进一步要求自我改进了。 因此，一个肯精益求精的业务员，会经常保持鲜活、敏锐的眼光来探寻新的问题，并努力要求自己去突破改善。 平常到底有些什么问题等着业务员去发掘呢, (1)具有障碍性质的问题，即为了达到目标而让业务员颇感困扰，难以处理的问题。 (2)与所定的基准发生偏差的问题，如业绩不能如所预期的那样增长、纠纷发生率偏高、 出错误的件数比平常增加等。 (3)为了达到目标而必须解决、改善的重要问题。 (4)属于创新之类的问题。这是公司为了将来要开创新的事业、开发新的业绩等而衍生出来的问题。业务员必须表现得愿意积极面对新的挑战，同心协力，产生具体而细微的问题意识，努力去克服困难。 3、接电话 电话对工商界来说，是不可缺少的工具。可是，如果使用不当，比如说话声音太大、不亲切、不简洁等，反而会效果相反。所以，员工应该懂得使用电话的礼节。 那么使用电话时，应该注意哪些事项呢, (1)不管是打电话或接电话，不可因为对方看不到你说话的表情或态度，就草率地应答对方，还是要保持应有的说话态度。 (2)打电话的时间应该留意小心，如打到公司时，最好避免中午或下班后的时间;打到个人的住家，则应该避免吃饭的时间。 (3)最好在清静的地方打电话，这样不易泄漏业务机密。还有，若夹杂喧闹嬉笑声，会引起对方的不悦，这点也要留意。 (4)清理。访客离开之后，业务员应该:?如果客人有东西忘记带走，要马上通知负责接待的人员。?将会客室的桌、椅、茶杯、烟灰缸等物品清理干净。 5.拜访客户 (1)访前准备。当业务员代表公司到客户的公司或住宅拜访时，不仅不可为对方带来困扰，而且在访问前，还要做好各种准备。在访问前应做的准备事宜有:?先与受访者预约，并将访问的目的、日期、停留时间、人数一并告诉对方。?当约定有所变更时，应及早与对方取得联络。?再次确认访问的目的，使双方了解谈话的方向。?多数人一同去拜访时，应先做好协调工作。?将必要的资料、名片准备好。?即使事前有预约，出发前仍须确认对方的情况。 (2)到访。到了拜访对象的处所时，应注意:?起码要比预定的时间早到5分钟。?到了目的地之后，要先整理服饰，外套应该在进门前脱下。?如果迟到的话，应该及早跟对方或自己的公司联络，以免别人认为你不守信。迟到时若不闻不问，不仅有损个人的形象，也会毁了公司的信誉。?要清晰地交待公司名称、自己的姓名、拜访对象，以及事前是否有预约，并将名片递出等待转达。?若是通过介绍人安排见面，应将实情说明，并提示介绍信。?柜台答允代为转达时，就即道谢，再在指定的场所等候。 (3)等候接见。在等候时，应注意:?不可东张西望、流露出惊恐的样子，应该在指定的场所静静地等候。?离开等候处所时，应向柜台人员交待一声。?等候时间超过30分钟仍无法会面，不妨约定下次再见面的时间，然后离去。?当对方正在忙碌或不在时，可以留下名片，简要说明拜访内容，请人代为转交。 (4)引见。被引见时，要注意:?站在入口处，等待一下。?对方邀请进入时，先在所指定的席位上正襟危坐地等候要拜访的对象，以便等一下站起来与对方打招呼。?看到对方进来，应该立刻站起来与对方招呼。?对方说请坐时，应即道谢。?感谢对方接见之后，再确认对方可以谈话的时间有多少。 (5)访谈。在晤谈时应注意:?原则上不应该抽烟，若自己准备抽，应确认对方不怕烟熏时才可抽。但是，在向对方做说明前，最好不要抽烟。还有，绝不可叼着烟，这样很不礼貌。?不要流露出一副坐立不安的样子，这样不仅对方会被感染，而且亦难以取得对方对自己的信赖感。所以，入座时应尽量坐在椅子的前半部，两手则放在膝上或手持笔记、文具等， 并目应避免跷起大腿。?讲话时应看着对方，不可东张西望或一直往下看。?要热忱、诚恳地和对方交谈，务必谦虚。?咬字要清楚，让对方易于了解。?声音太大、太小或音调过高，都应避免。?长话最好分成几个段落，以便让对方有思考的时间。?在洽谈前，将要表达的内容规划出优先顺序，洽谈时再逐一提出，但不可以专家的姿态，唱独脚戏。?谈话要能够引起对方的共鸣，不可伤对方的自尊，也不要使用对方不懂的专门用语或外语。?尽量多听取对方的意见，要用心倾听，并边听边。最好不要用方言，以免对方听不懂。不要忘记自己是代表公司与对方洽谈业务。发言时要说“敝公司”或“我们”……而不是说“我”……总之，时时以公司的意向为依归。在与对方洽谈时，要避免显露个人的意见、感情。 6、约会 约会准时，是做生意的基本条件。一个没有时间感的人，做起生意会让人没有信任感。所以，与人有约，一定要切实履行，绝不可轻易失约。与人约定时，应注意: (1)不做太离谱的约定。 (2)发言时，要先衡量，哪些是自己权限内可说的，哪些是不可说的。 (3)遇到自己不了解的事务，或必须取得上司、他人同意者，应予保留，等回到公司与有关人员磋商后，再和对方联络。 (4)要将约定的事项记录下来，在洽谈结束后再互相确认一下。 (5)所做的约定，无论是大是小，都要向上司报告。 约定完成以后，必须注意: (1)谈完主题内容后，不要再说些无谓的话，应赶快道谢离去。 (2)不要超过预定的时间，万一超过，必须道歉。 (3)离开时不要忘了随身携带的文件、物品，以免泄露公司机密。 7、奖惩 一般公司都设有奖惩制度，业务员表现优良、对公司有杰出贡献者，就给予奖赏表扬;若做出对公司有伤害的行为，就会受到处罚。 业务员做哪些事情会受到奖赏呢, (1)在工作方面，业绩显著，或有对公司有益的发明和构想。 (2)防止事故的发生。 (3)做出对社会有益的善行，提高公司声誉。 (4)终年努力工作，而且没有迟到或早退、旷职等事情者。 反之，员工在什么情况下，会受到公司的处罚, (1)屡次违反行业规则、业绩差者。 (2)破坏公司的风纪、秩序者。 (3)由于业务上的怠慢，以致发生灾害事故者。 (4)未取得许可，任意将公司的物品携带外出者。 (5)严重损害公司名誉及信用者。 (6)将公司的机密外泄，而给公司带来困扰者 (7)经常违背上司指导者。 对于一名业务人员，业绩是考评其工作的一个重要标准。对业绩突出的，我们要奖励(物质上、精神上的)，而对于业绩差的业务员，我们应当鼓励，并提供帮助，在差到一定程度时，我们要通过惩罚来给予压力，有时，适当的压力可以迫使他更快地出业绩，但如仍无效果，我们应该考虑到他是否适合这一行业。 8、面对挫折 任何人都难免会遭到挫折。对于那些遭到挫折就萎顿不堪的人，公司应该善加疏导。 一般敏感性较强烈的人，特别是女性，稍微遇到一点挫折就会气馁异常，即使是一般人不当做一回事的事，这些较敏感的人也会将它当成大问题，进而左思右想，钻牛角尖，这样对员工、对公司都没有好处。 此时公司最好出面疏导业务员，其要点不外乎: (1)不要一个人胡思乱想，一旦遇到挫折，最好找知心朋友谈谈，借友人的慰问、激励来消除内心的挫折感。另外，如果心情沮丧，最好选择性格开朗的人为友。 (2)多参加俱乐部活动、社交活动来扩大业务员的视野，使其心胸更为宽广。 (3)强化员工意志力。当业务员偶尔遭到挫折时公司应设法培养其意志力和韧性。 (4)让业务员深切体会“失败为成功之母”这句谚语，从失败的经验来学习下一次成功。 (5)电话是很方便的通讯工具，但不是所有的事情都可以靠电话来处理。如果是要拜托长辈或顾客的事，或要向对方表达歉意时，不管对方住多远，最好亲自去拜访一趟，比打电话来得好些。 业务不必怕失败，但是必须记取失败所学习到的经验，以防下次再犯同样的过失。 即使是有名的选手，有时也难免出现一些令人难以相信的闪失。可是，业务员不可因做错了事，就摊开双手说没有办法，这种没有责任感的态度，将很难企求其进步。 其实，失败并不可怕，怕的是不知去改进，有责任心的业务员应该把教训铭记在心，以杜绝再犯。 业务员犯了错误，应该如何面对它, (1)不可隐瞒，过失愈隐藏，漏洞也就变得愈大，一旦发生错误，就应该马上向上司报告，恳请主管做适当的处理 (2)错误不可一犯再犯。相同的过失一再重演，表示业务员不求长进。 (3)不可将责任推卸给别人。将失败的原因归咎于他人，表示自己不够成熟，应该自我反省检讨才好。 (4)不可丧失自信，万一做错了事，不必闷闷不乐，最好设法找出其原因，记取失败的教训。 9、表达能力 作为一名业务人员，能够从容地站在众人面前说话，是最基本的要求，并将直接影响自己业务上的成交率。遇事畏首畏尾，腼腼腆腆的人，总觉得这种个性是天生的，没有办法改变。然而个性受后天环境的影响也很大，如果有心，还是可以矫正的。 (1)心里想要做的事，最好付诸实施，这并不需要有多大的果断力，只要有点勇气就可以了。 (2)不妨拉下脸皮想，就是丢脸，也不要怕在众人面前发言，如此历经过几次，胆子变大后，就不会遇事缩手缩脚了。 (3)一般腼碘的人愈是想着自己的缺点，就愈是畏缩不前。最好厚着脸皮想“又不是只有我才有缺点，大家都是，有什么好担心的呢,” (4)公开表达意见之前，最好先做好充足的准备，将表达的内容记在备忘录上，然后反复演练，直到熟练为止。通过这种反复练习之后，应该不会再在众人面前发生紧张怯场之 (二)人员培训 1、讲授法 2、案例讨论法 3、实战模拟法 (三)人员报酬 我们公司采用混合制，即报酬=底薪+佣金，具体规定如下: 职级 当月业绩(x) 薪酬结构 低薪 绩效工资 见习物业顾问/见习租赁顾问(三个月内) -- 1500 0 见习物业顾问/见习租赁顾问(超三个月) -- 1300 0 物业顾问/租赁顾问 X>=1万 1300 300 X<1万 0 高级见习物业顾问/高级租赁顾问 X>=2.5万 1700 300 X<2.5万 0 客户经理(一星)/租赁客户经理 X>=3.5万 2000 300 X<3.5万 0 客户经理(二星) X>=3.5万 2500 300 X<3.5万 0 客户经理(三星) X>=3.5万 3000 300 X<3.5万 0 客户经理(四星) X>=3.5万 3500 300 X<3.5万 0 客户经理(五星) X>=3.5万 3800 300 X<3.5万 0