产权50年与70年

产权50年与70年 买房者必看!专家:当心土地使用年限 50年产权的房子卖70年的价 购买商品房时，您会看价格、看地段、看户型……但是您注意到楼盘所处地块的土地使用期限这个问题了吗, 个案 50年产权的房子比70年产权的房子还贵 看着杭州的房价一天比一天高，一直没有买房的陈女士到处出动看房子。前不久，她看中了凤凰城 (查看地图)4楼的一套房子，价格15000多元/平方米，本来打算预定，可是发现凤凰城的房子产权是50年。于是她就到旁边的太和广场考察发现，这里的房子产权是70年，而且一样是4楼的房子价格只要14000多元/平方米。 “凤凰城50年产权的房子怎么比旁边太和广场70年产权的房子还贵,”陈女士觉得开发商这种按地块统一定价的方式很不合理。房子使用年限少了20年，可价格一点不便宜，竟然还贵了。 一样是江边的房子，一样是高层，一样的得房率，一样是4楼，而且两个楼盘就紧邻在一起，凤凰城50年产权的房子单价居然比太和广场70年产权的房子高出了近1000元。陈女士认为，土地使用年限减少给消费者带来重大经济损失，房款没少付，使用年限却无端“缩水”了20年。 本报记者走访了这两个楼盘，发现情况果然如陈女士描述。太和广场和凤凰城两个楼盘之间只隔了一条马路，所以价格也就差不多，凤凰城定价还略贵一些。关于土地使用年限，一开始售楼部的接待员根本就没有提及，是在我们询问下才说的。凤凰城售楼部的接待员告诉记者，由于当初开发商是以综合用地性质拿的地，所以商品房使用年限只有50年。至于房子的定价则是参考附近楼盘的价格定的，随着周边春江花月、金色家园等楼盘价格的迅速攀升，凤凰城价格一路水涨船高，一步也没拉下。据说即将召开的房交会期间该楼盘有可能还要涨。 现象 40年、50年产权的房子一直都卖70年产权的价 据记者调查，在杭州40年产权、50年产权的房子售价一直都和70年产权的房子持平的。 据了解，现在在售的新青年广场(查看地图)、斯坦福平方、剑桥公社等不少商住楼盘，都只有40或50年使用期限。根据杭州透明售房网显示的数据，这些楼盘的价格一直和旁边70年产权的楼盘价格保持一致。 提醒 买房时注意土地使用年限“缩水” 许多购房者在买房时，往往以为自己所买物业的使用年限是从取得产权证或土地证的时间算起的 甚至不少购房者可能根本就没有重视过土地使用年限，70年、50年，显得很漫长，换上谁也不知道50年。之后，世界会是一个什么模样。经销售人员稍微引导一下，就能打消购房者的顾虑。 其实新的商品房住宅(一手房)，其使用年限计算是按照楼盘土地使用权书的时间确定的，即从开发商拿地的时候计算起。因此，市民即使购买新的商品房，其使用年限也不可能是70年，早已经“缩水”了好几年。50年产权的房子更“缩水”至40多年。 购房者可以为了小小的折扣整天排队，却从来就没有人对使用年限提出质疑。购房者可以为了某一处墙面渗水而要求开发商退房赔款，却从来没有购房者因为使用年限非正常范围的不足而上诉至法院。 作为置业者在购买此类商品房时，有必要向开发商了解上述情况，不要等到买了房后再后悔。作为开发商也有义务在签订认购书时告知该土地使用年限的情况，否则购房者有权主张撤销该认购书并拒签买卖合同。 于2007年10月1日起施行的《物权法》作出的明确规定:“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”《物权法》的这一规定，回答了广大商品房拥有者关于“70年大限到期后，我们的住房怎么办”的疑问。虽然《物权法》关于70年后自动续期的规定，给老百姓吃了一颗“定心丸”，但是不少人注意到，法律并没有对续期的土地使用费支付和办法作出明确规定。 置业 搞清物业用途和使用年限 根据中国的土地出让使用年限的相关规定，分别有如下几种: 一、住宅用地(商品房用地)为70年。 二、工业用地(工厂、工业区)为50年。 三、教、科、文、卫等带有福利性质的用地为50年。 四、商、娱、旅等盈利性项目用地为40年。 五、其他综合类性质用地为50年。 六、农民房(这类房子，通过一种集资房的形式，变相地流到了市场，也就是经常听到的集资房、农民房)。这类土地多数是永久性用地。因为农民的耕种土地被用作了工业发展，为了保证没有了土地的农民生活，政府将这类农民用土地，供给农民永久性使用。 由于早期的房地产市场并不成熟，许多城市都曾出现过一些商品房只有50年的使用权问题。近年来，冒出的许多新商品房种类，如单身公寓、产权式酒店、酒店式公寓等，并广受购房者的欢迎。不过，在买这些物业之前，置业者有必要搞清物业的用途和土地使用年限。 就物业用途而言，主要有住宅、商业、办公、商住等几种。用途不同，房价是有所差别的。在此，购房者要特别留心的是商住用途的物业。一般来说，商住楼是指整栋楼房中既有商用的房子，又有住宅用途的房子，而楼内每一套房子只能有一个用途，要么住宅，要么商用，不能兼具住宅、商用两种用途。因此，购房者在签订购房合同时，一定要就物业用途的条款询问清楚，约定明确。另外，只有住宅用途的物业，购房者才能把户口迁进去。 商住楼(商业用地改住宅都相同)在批土地的时候批的是商业用地，是买的，不投标，所以价格比投标的住宅用地价格要便宜，但商住楼与住宅楼是有区别的: 首先是生活费用，水费电费等，但有与政府关系好的开发商水电费已经协商好的，按民用水电标准收取，但具体怎么算法还是交房了才真正知道的，如果是真的住的，倒没什么问题。虽然开发商在买前答应是民用标准收，如果是开公司了，还是要按商业标准收取。 其次是买房费用，住宅契税是房屋总价的1.5%，而商住楼是3%。还有，如果是按揭贷款的，利息不同，商住楼要高1%左右的利息，每个月要多交利息费用 最后是交易费用，如果你住了5年，条件好了，想卖了换个大的，商业用地(商住楼)全额按最高标准征税，而住宅有很多税费优惠，而且差很多，最多差5.6%营业税+1.5契税=7.1%的税费，50万元的房子差3.8万元的税。 法律咨询及文案详细信息 【咨询问题】 (2009-2-21 14:30:51) 尊敬的律师:您好～我今年看好了一套房子，但产权只有50年，但具我了解现在普通住宅的产权应为70 年。现有以下两个问题需要咨询:1、在青岛比如崂山区有的产权是50年，有的产权是70年产权50年与70 年如何界定,国家有何法律规定,2、我如购买一套产权是50年的房子，产权到期是否会失去房子的产权 ,过期了我该如何办,过期了我还享有什么权利,谢谢～祝工作顺利，万事如意～孟波2009年2月21日 【律师解答】解答律师:王峰(2009-3-2 23:50:04) 一般住宅的产权是70年 商业旅游娱乐用地40年 具体还要看开发商和土地管理部门如何签订土地出让协 议，一般“50年产权住宅”是商住两用，属于房地产开发过程中出现的土地规划用途与开发用途并不完 全一致的情况，用40或者50年产权的公建用途土地开发住宅物业只是其中的一种，在房地产市场上，还 存在着其他的类似情况，例如工业用途土地开发办公物业，70年居住用途土地开发办公物业等等。 人大常委会第十八次会议明确规定:一般住宅用地使用权(如70年)届满后自动续期。非住宅(或商 住两用如50年住宅)用地届满后，由开发商或者业主半数以上通过同意续期的，提前一年向房地产管理 部门提出申请，交纳一定出让金后，重新签定土地出让，可继续保留产权。土地使用权到期后，可 以通过交纳土地使用费的方式重新获得使用权。至于土地使用费如何交纳、金额是多少目前还没有明确 的规定出台。国家如果因为某种需要征收拆迁房屋，应当根据规定给予补偿。 无论50年住宅还是70年住宅，其实际意义是与普通住宅项目相区别。 1、未来使用费用不确定。前者如按公建用途规定，其水、电、暖等使用费用都将采取商用价格。 所以，对于购房者应该在购房时询问清楚。目前，开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施，能按 民用价格缴纳。 2、相关税费的差异。普通住宅项目初次购买和未来转让时契税一般为1.5%，而50年产权的住宅， 其契税按3%缴纳。 3、贷款条件的限制。购买此类房屋大多不能申请公积金贷款，但是也有少数项目在开发商的努力 下能够办到。另50年产权或者40年产权的住宅，如采用银行贷款的方式，一般只能得到五成或六成按揭 。 4、建设标准不同。如果按照公建相关要求，前者的人防和消防等建设标准较高，对开发商而言， 成本将提高，但对购房者的使用影响不大。 、导向不同。公建物业受朝向、采光、进深等限制较少，而普通住宅的要求较高。 5 核心区的 投资性公寓由于未来居住者多为暂居，对于朝向、采光关注度较低，有的区域的公寓，开发商大多能考 虑未来居住需求，按照住宅标准进行设计。 产权证到期后房子怎么办 国土局也不知如何解决 焦点房地产网 house.focus.cn 2005年05月05日09:17 北京青年报 孙晓胜 五一前拿到新房的房产证，让在北京中关村工作的李敏新大喜过望。但仔细研究了一番刚到手的房 本后，新的烦恼出现了———“房产证上说，房子的土地使用权到2073年就到期。那么，70年后我的房 子该怎么办,” 急忙上网查阅相关的法律规定，李敏新发现，5月1日出台的《北京市国有建设用地供应办法(试行) 》中提及了自己所关心的问题。 《办法》第二十五条规定:土地有偿使用期限届满，土地使用者需继续使用土地的，应当至迟于有偿使用 期满前一年向土地行政主管部门提出申请，未申请或者申请未获批准的，期满后的土地使用权由政府无 偿收回。 “届满”、“未获批准”、“无偿收回”……这些字眼让李先生更加担心自己房子的命运。记者就 此问题采访了北京市国土资源局的相关人员。一位不愿透露姓名的工作人员告诉记者:“这个问题，我国 目前还没有法律明确规定要如何解决。” 据这位工作人员介绍，《中华人民共和国城镇国有使用权出让和转让暂行条例》明确规定，居住用 地土地使用权出让的最高年限是70年。他认为，70年的土地使用权期满后，土地收归国有，而地上建筑 物仍属业主所有。如果再次申请土地使用权，则应该根据当时的地价水平，补交土地出让金。“我个人 认为，再次申请的期限可以和第一次申请一样，也是70年。” 中国人民大学土地管理系教授、博士生导师林增杰告诉记者，从全球范围来看，有些西方国家的土 地使用权是没有期限的，所以不存在这个问题;而另一些规定土地使用权期限的国家则采取到期后，由 政府收回土地和地上的房屋，给予差价补偿的方式。 林增杰认为，在我国可以采取三个方式来解决这一问题:第一，允许延长土地使用权期限。可以由房 屋业主联名提出，补交土地出让金，这个价格应该低于同类的土地出让金的价格，类似于成本价和市场 价的差额。至于再次申请的期限，不应该超过30年。第二，国家收回土地和地上建筑物，对业主进行补 偿。第三，用类似拆迁安置的办法解决。 林增杰说，从上个世纪末，我国开始大规模出现个人购买房屋的情况。我国真正面临70年土地使用 权届满的问题，还有大约四五十年的时间，在这段时间内，可以参考各方面的意见，制定相关的法律条 文，妥善解决这个问题。 房子产权年限“缩水”，价值受多大影响, (点击:204) 郁郁葱葱 2007-11-29 09:59:22 发表于焦点上海房地产网-谈房论市-上海业内论坛 标签: 缩水 产权 年限 本来一直有意购买滨江某楼盘房子的刘先生，最近偶然在一顿饭局上听说该楼盘的实际使用年限可能已 经缩水了10来年，“这是怎么回事,这房子还值不值得买,”刘先生有点迷茫。 产权年限，关键看“土地年龄” 买房子的时候，注意“面积缩水”的购房者很多，但是“产权年限缩水”的情况却很少有人上心。 虽然现在很多楼盘在销售时打出“70年产权”的口号，但实际上，这个“70年”应该从何时开始算起， 很多购房者并不清楚。 在我国法律规定中，“土地使用权”与“房屋产权”是两个不同的概念，土地使用权出让的最高年 限是居住用地70年，购房人取得的商品房产权必须也只能建立在70年土地使用权的基础上。而房屋开发 商从土地管理部门获得土地批租权后，土地使用权进入市场流通。商品住宅从开发到销售的周期一般在1 ,3年，房产产权的“实际寿命”也就随着开发商开发住宅时间的长短而缩短。如果土地使用权的出让日 期与开发商出售房产的日期有较长的时间间隔，尤其是一些烂尾楼改造的项目，购房者必然面临“房产 产权期限缩水”的问题。 近年来，围绕房屋使用期限的产权纠纷开始浮出水面。宁波某小区的购房者在入住时发现，自己实 际能居住的时间只有56年，比70年期限少了14年;厦门某楼盘的10户业主则因为所购房产使用期“缩水 ”10年而将开发商告上了法庭。 在杭州，这样的情况也不少，本报曾经报道过西湖区某楼盘房子产权缩水7年的事件。事实上，“目 前杭州的一手商品房中，产权缩水3~5年的情况是比较普遍的。”浙江腾飞金鹰律师事物所律师陈月棋表 示，“缩水七八年、十来年的也有，但相对比较少，一般都是郊区的楼盘。”比如滨江一些早期开发的 楼盘，拿地时间基本都可以追溯到上世纪90年代中期，其中有些楼盘目前仍在销售，这些房子的实际使 用年限满打满算，可能也只有60年左右，有些商住性质的房子，本来就只有40年或50年产权，其“缩水 率”更是高达20%。 如何自动续期，目前未有明确说法 记者在采访中发现，多数购房者对于房子产权年限缩水并不在意，小林的看法颇能代表他们的看法 :“按照《物权法》，住宅满70年后自动续期，这不就相当于无限期产权了吗,买房子的时候产权缩不 缩水关系不大吧,” 可是，房子使用年限缩水真的对购房者没有影响吗, 在今年10月1日正式实施的《物权法》中虽然明确规定:“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续 期”。但是具体怎么个续法，目前仍是空白。“按正常的理解，自动续期的意思应该是住宅使用权满70 年后不用再交纳土地出让金，但是目前相关方面没有给出具体的解释，因此还不能断言是无偿的自动续 期。”浙联律师事物所律师陈钟说。 而陈月棋告诉记者，就这一问题他们曾经专门请教过全国法工委的专家，专家表示具体说法仍在酝 酿中。“这里面有两个问题，一是自动续期是无限期续期，还是以70年为周期的续期，或者是5年地续期 ,二是自动续期要不要交钱，怎么交,是消费者交还是开发商交,” 一旦“有偿续期”政策出台，那些土地使用年限较短的楼盘的价值无疑会受到一定影响。 除此之外，非住宅房子土地使用权期满之后该如何续期也是个疑点。近年来单身公寓、酒店式公寓 、商铺等物业在杭州楼市也占有相当比例，《物权法》目前只对住宅的续期做出规定，对于这些商住性 质的房子并未提及。律师们认为，如果这类房子本身使用年限缩水情况严重，其实际价值非常值得商榷 。 法律界人士建议，购房者要认真了解房屋土地使用年限，增强自己的合同法律保护意识。