电梯物业费的组成

电梯物业费的组成 一、 物业费的组成 根据《哈尔滨市物业服务收费暂行办法》第十三条的规定其组成包括:1、综合管理费、2、公共区域秩序维护费、3、公共区域保洁服务费、4、公共区域绿化养护费5、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费五项; 二、物业费的等级和计算 根据最新公布的《哈尔滨市普通住宅小区物业服务定价成本表》，分为4个等级。物业公司则根据每项服务情况符合哪个等级来确定整体服务的物业成本。比如在卫生管理方面，物业公司达到一级按一级成本价核算，而综合管理方面符合二级标准则按二级成本价核算。最终5个方面成本相加确定物业成本。 三、各个等级的高层最高成本价格是多少 根据最新公布的《哈尔滨市普通住宅小区物业服务定价成本表》，一级价格为:1.43元;二级价格为:1.01元;三级价格为:0.64元;四级价格为:0.38元。 四、是否可以高于成本价格收取物业费 根据《哈尔滨市普通住宅小区物业服务定价成本表》说明3“业主和物业服务企业可根据服务等级和实际服务情况，并据此成本在计算利润、税金后，由业主委员会与物业服务企业协商确定具体收费标准“ 根据《哈尔滨市物业服务收费暂行办法》第十三条的规定“每个服务等级对应的收费标准为基准价格，在上下浮动不超过10%的幅度内，由业主大会与物业服务企业协商确定具体浮动幅度。” 五、是按照建筑面积还是按照使用面积收费 根据《哈尔滨市物业服务收费暂行办法》第二十二条的规定，按照建筑面积收取。 六、在没有业主大会时由谁定价 1 根据《哈尔滨市物业服务收费暂行办法》第二十九条的规定:未成立业主大会的，由物业服务企业根据小区实际服务内容和原收费标准情况，选择相近服务等级和指导价格，由社区居委会组织业主共同确定物业服务等级和指导价格并在物业管理区域内公示。业主大会成立的，可以按照本办法第十六条规定选择物业服务等级和指导价格。 七、建设单位是否可以单方签订前期物业服务 根据《中华人民共和国物业管理条例》第三章第二十四条第二款之规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。 八、业主是否可以终止建设单位已经签订的前期物业合同 根据《中华人民共和国物业管理条例》第二十六条之规定:前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 九、电梯费如何收取 根据《哈尔滨市普通住宅电梯收费指导价格》的规定:电梯费,基准价格×(1?浮动幅度)，浮动幅度?10%;基准价格=基础费用+运行电费。基础费用采取按户均摊原则，运行电费采取按层分摊原则。 综上，九个关于物业费、电梯费的基本问题，已简单解答。那么如何确定泰山小区的物业费、电梯费是否合理呢, 主要由以下几个方面1、物业公司是否具备经营资质;2、物业公司的选择是否经过社区居委会组织业主共同选择;3、物业服务等级标准以及上浮标准、物业 2 公司利润和税金是否与业主协商确定;4、是否参照周边楼盘服务等级和指导价 格;5、目前我小区每梯用户数分别在60,90区间和30,60区间，应分别适用 《哈尔滨市普通住宅电梯收费指导价格》中的两个相应收费标准。其中60,90 户适用基础费用20元，运行电费每增减一层1元/月?户;30,60户适用基础费 用25元，运行电费每增减一层2元/月?户。 以上便是我个人汇总的关于物业费、电梯费的部分规定。如需更为详细的研究，请参见 具体参见法律、法规、政府文件。主要有:《中华人民共和国价格法》、国务院《中华人民共和国物业管理 条例》、中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》、国家发改委《物业服务收 费管理办法》、《黑龙江省物业服务收费管理办法》、《哈尔滨市物业管理规定》、《哈尔滨市物业服务收费暂 行办法》、《哈尔滨市普通住宅小区物业服务定价成本表》、《哈尔滨市普通住宅电梯收费指导价格》 我记得绿城物业收取电梯能耗费是有一个公式的，就是A=[N×d??(s×c×r)]×s×c×r，我们小区完全可以学一学。”业主张先生翻出了一个看上去超级复杂的数学公式，说按照这公式收取就公平了。 张先生解释说，A代表某幢某单元某室某月电梯能耗分摊费用(元)，N代表某幢某单元电梯用电计量总和(度)，d是电费单价(元/度)，s是该室的建筑面积，c是该室的楼层系数，r是该室的入住系数，?(s×c×r)是某幢某单元所有业主“本室的建筑面积×楼层系数×入住系数”的总和(?)，N×d是某幢某单元的总电费，则N×d??(s×c×r)为某单元每平方米、每楼层系数、每入住系数的平均公摊电费。 通俗说来，这个公式结合了房屋面积、楼层系数、入住系数等因素，相比目前很多小区简单按照面积或者楼层递减等方法收取考虑更加全面些，当然也更加公平些。 他建议，既然有人已经摸索出了计算公式，为什么不参考采用, 还是有人捣糨糊:那还得收“小区绿化欣赏费” 不过呢，这个很多低层业主要求物业学习一下的“先进”数学公式，却遭到了高层业主的嘲笑。 “按照这个道理，那么我们缴纳物业费也需要更加公式化一点。比如，地面的绿化都是低层的先看到和呼吸到新鲜空气，那么他们应该多出点钱;小区的公园他们走走近，去的次数比高层的多，也应该多出点钱;小区保安巡逻他们受益的多，也应该多表示点。所以，应该弄出更多系数来，加减乘除一下，这样才公平。”一位业主说。 不少业主戏称，其实这公式也没包含全部，即使按照这么算，也没有做到公平，最好的方法是电梯里专门安排一个收费的，一层一个价，像坐公交车一样，或者安装一个刷卡机刷卡，这样谁都不会占谁的便宜。 3 所以，口水仗还是在继续。 马上评 公道没有公式只在人心 电梯费用分摊涉及业主的切身利益，很多地方也制定了相关的制度。比如，北京，电梯起始层为住户的住宅，每平方米电梯运行维护费用,电梯运行维护总费用/(产权登记建筑面积-70%电梯起始层住户建筑面积)×30%。此外，还根据不同的楼层有所差别。以10层、20层和30层为基准层，每增减一层，费用也增减1%，但总的增减不超过5%。 重庆，电梯费计算办法也很有特色:第二层业主自愿不乘坐电梯的，可不收电梯费，从第三层开始计收。高层住宅电梯可实行月票和次票，由物业管理企业根据实际情况决定，月票票价:按层计算的话:1张/人,10元(第三层)，0.30元×(N-3)，N为楼层数。而按次票票价:单上单下每人次0.30元，上下往返每人次0.50元。 青岛，则比较简单，电梯运行费:每月每平方米0.40元(底层不收电梯运行费)。虽然没有具体分摊办法，但至少规定了底层电梯不收费这一原则。 而目前，杭城多数小区都选择了按人头缴纳电梯使用费的管理模式，其中一些小区还考虑了层数高低的区别。也有小区采取让业主自行决定分摊方法，以避免纠纷。 不过，不管哪种收取方法都做不到绝对公平，也没有一种制度能做到，所以，最重要的还是人与人之间的相处之道。邻里之间，多点忍让与理解，就 月度电梯运行维护费=建筑面积×0.40元×楼层系数。最终就能得出自己要交的电梯费了。 一种是每层一系数。比如以0.05为一个系数梯级，9层系数就是0.95，8层是0.9，7层是0.85„„1层是0.55;再倒推，12层系数是1.05，13层是1.1，14层是1.15„„，20层是1.45。 另一种方案是多层一系数。比如以0.2为一个系数梯级，4层为一个组团。如果定9-12层系数为1，那么13-16层为1.2，17-20层为1.4;再倒推，5-8层为0.8，1-4层为0.6。 原则主要就是前文说到的两个，“代数和为零”，以及系数上下限。 一楼93%，二楼95%，三楼96%，四楼98%，五楼100%，六楼101%，七楼102%，八楼104%，九楼105%，十楼106%，十一楼100%。 开始电梯费的计算方法变了，按楼层系数计算。电梯费=建筑面积*0.40元/平方*楼层系数。 楼层系数如何确定, 业主委员会成立后，电梯楼层系数可由业主委员会根据原则制定，经相关电梯受益业主同意后，与物业服务企业在物业服务合同中约定，同时报市、区价格主管部门和物业主管部门备案。 业主做这些事，当然没有专业公司那么有。楼层系数可以如何制定呢,刘宏昌表示，原则主要就两个，一条是“代数和为零”， 4 各楼层系数以中间为基数，向上增，向下减，增减差率的代数和应等于零;一条是“系数上下限”，原则上最高楼层系数不高于1.50、 最低楼层系数不低于0.50。 比如以一幢电梯直通地下室的9层住宅楼为例，电梯受益业主就应该从1层起算。中间层为5层，可以定系数为1，即每月每 平方米交0.4元。这些都确定后，就有两种方案可供选择。 (见下表) 一种方案是每层一系数，以0.1为一个系数梯级。 楼层 1层 2层 3层 4层 5层 6层 7层 8层 9层 10层 11层 楼层系数 0.5 0.6 0.7 0.8 0.9 1.0 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 收费标准 0.2 0.24 0.28 0.32 0.36 0.4 0.44 0.48 0.52 0.56 0.6 下面是赠送的两篇散文欣赏，可以仔细阅读，不需要的 朋友可以下载后编辑删除～～谢谢～～ 5 脚下的时光 不知走过多少地方，不知看过多少风景，不知听说过多少轶事; 不知经历过多少岁月，不知邂逅过多少良人，不知变换过多少心情; 不知理想的未知是否在前路等待?????? 题记:蒲公英 悠悠岁月，时间苍苍～( 文章阅读网:www.sanwen.net ) 在这繁花似锦的青葱岁月里，我们不断的接受新鲜的美好事物，不断的享受科技发展所带来的高品质生活;我们总是随大流的，去跟风一些前卫潮流的思想;然而，很少有人去整理那些过往的断壁残垣～ 我走过很多地方，但是同样的，我也有更多的地方没去过～ 我渴望走遍地球上每一寸土地，我期许世界上每一个地方的人都善良～ 从踏入社会的那一刻起，我就觉得人应该是自由的;应该去做自己喜欢的事，看自己喜欢的风景，爱自己喜欢的人;一切都那么单纯，完美～ 然而，现实的世界告诉我;理想的丰满一定要遇到拥有相同理想的另一半～ 我喜欢珠海，一个美丽的花园城市;我喜欢那里的天气，没有北方的寒冷;四季如春的温度感觉非常惬意，不用担心换季带来的差异～走在市区的街道上，绿化的花草树木被园丁修剪的井然有序;形态各异的花卉搭配得格外美观～尤其是除过草之后的绿地，泥土的芬芳与绿草的清新扑鼻而来，有一种身处大草原的感觉，使人心旷神怡～我时常一个人发呆，散步;看着过往的人群，车水马龙的街道;也时常去繁华的街巷，拥挤的商业中心;感觉这才是生活，正因为世界有了这么多事物的陪伴，才使我有了对美好生活的向往与喜悦～ 6 珠海的夜，很美;到处灯红酒绿，一派歌舞升平的祥和;每当夜幕降临，才是广东因有的生活的开始～溜冰场，酒吧，迪厅，大排档等等等等;我很庆幸在这里认识了很多人，他们教会了我很多，也帮助了我很多;我们都是来自五湖四海，为了同一个目标而聚集在一起的年轻人;我们时常出去聚会，嗨皮;但等到散场后，又回到了应有的孤寂～白天，可以去渔女，公园，九州城，免税店等等都是不错的地方～ 人常说，一个时代会有一个时代的代表;而我在这个曾经为之奋斗的地方，也时常会想起曾经相识的人，走过的地方，看过的风景;有时候，听着当时的流行歌曲，也会感伤;也会自嘲一笑;还有那公车到站的粤语提醒，还有那想见却永远没见的人;一篇篇，一幕幕久久回荡在脑海;早晨的肠粉，中午的餐饭，下午的炒粉，晚上的烧烤;好像味道还回味在口中一样～人，只有在对自己真诚的人的眼里，才会感觉到亲切;而我，也着实喜欢这座城市带给我家一样的温暖感觉～ 在这短暂而悠长的时光里，我成长了很多，也磨砺了很多;正是因为思想的成熟，阅历的增长，我选择了离开;去寻找属于自己的新的天地，新的开始，新的征程～ 其实，无论走过多少地方;都不重要～ 重要的是你从中得到什么～知识～阅历～思想～?????? 每个人，在人生的道路上;难免遇到挫折困苦，也难免会因为一些因素而错失机缘～ 不可能因为一时的艰难险阻而放弃将要来临的幸福～ 也不可能因为一时的过失而自暴自弃颓废一生～ 人，应该用豁达的心态来迎接下一秒的新鲜时光;而不是沉溺在上一秒的懊恼当中～ 每个人的路，都在自己的脚下;只有自己醒悟才能把未来的路走好，反之只会让错误延续到未来，从而影响以后的健康生活～ 即便曾经的时光再美好，那也只是人生道路上的一段插曲;没必要去纠结当时的愕然，愚昧～就像我，从来不对上一秒的事情产生情绪一样～ 一切都是恬淡的样子，顺其自然比什么都好～ 7 对于未来，只要真诚的去善待身边的所有;我相信，未来的时光，也该是你想象的模样～ 蒲公英 2015.12.13 家乡的茶籽林 坐落在戴云山脉西麓的高才坂，属亚热带季风气候区，夏无酷暑，冬无严寒，日照充足，雨量充沛，山区丘陵满地尽是红壤土，非常适宜茶籽树的生长。高才坂种植小果油茶有着悠久的历史，是远近闻名的茶籽油之乡。 家乡高才坂，一年四季茶籽林郁郁葱葱，枝繁叶茂。村头的亭后坑、银珠垄、赤土岭、牛脊崎，村尾的庵墘头、虎坪林、下淂，村庄对岸的牌匾山、坑里、墘头、下坋、坑柄里等等，山坡上，山坳里，道路边，田边地头，屋后山边，漫山遍野到处是一片连着一片的茶籽林。那里是我儿时与伙伴们捉迷藏、摘茶苞、采茶菇、捡茶籽的地方。 每当春风拂来，几场淅淅沥沥的春雨之后，唤醒沉睡了一个冬季的茶籽树林。老茶树开始发出新枝，抽出嫩芽，嫩芽吐露出嫩红嫩红的叶片，转眼间，嫩红的叶片又变成稚嫩的绿叶。整片茶籽林绿浪涛涛，层层叠叠，在家乡群山环抱的山腰上，形成一道翠绿的屏障。清明节后，儿时的我常与伙伴们在嬉戏玩耍的同时，十分注意寻找茶籽树梢上的“茶苞”，这是一种生长在茶籽树上的果实，果熟时表面会脱去一层薄如蝉翼的白皮，淡绿色的形似胖胖的寿桃，中空，果瓤可以食用，果肉脆而汁多，清甜爽口。“茶苞”是儿时伙伴们最喜欢的果实，从茶籽树上摘下，在袖口上来回擦几下，脱去表层酥松的外皮，馋猫似地往嘴里塞，津津有味地品尝着大自然恩赐的美食，这是我与伙伴们喜欢到茶籽林玩耍的原因之一。 秋季来临，茶籽树上挂满了青色中夹杂着褐色的茶籽果，茶树枝被压弯下垂，这是村民一年的希望。全村的村民这时节荷锄上山为茶籽林锄草，将林地里各种杂草锄掉，并填埋在茶籽树头下作为有机肥，锄后的茶籽林寸草不留。这是家乡当地的传统习惯，很少采撷树上的油茶果，而是在锄得干干净净的林地上捡茶籽。村民在锄草中，时常发现茶籽林里长的一种真菌——茶树菇，菇伞灰色如碗口大，菇腿灰白色很长，采摘回家煮汤或煮米粉汤味道极其甜美。 8 清爽的秋风送来百花仙子的柔情蜜意，吹开了丹桂的花骨朵，让神州大地香气四溢的同时，茶籽树也毫不犹豫地绽放自己的花朵，展示自己最妖艳的容貌，一夜之间，漫山遍野的茶籽林中雪白的油茶花盛开了，白色花朵中间吐露出金黄色的花蕊，散发出沁人心脾的芬芳，茶籽林变成一片白色的花海。成群的蜜蜂“嗡嗡嗡”在花丛中飞来飞去，落在金黄色的花蕊中不知疲倦地采蜜，也为油茶花义务传授花粉，为明年茶籽树挂果立下汗马功劳。儿时，我和伙伴们像一群快乐的小蜜蜂，一头扎进茶籽林里，一边观赏着洁白娇艳的油茶花，一边折一根抽去内心的赤蕨杆当吸管，插入金黄色的花蕊中，轻轻一吸，芬芳甜美、味道香醇的花蜜便进入口中。我们小心翼翼地攀下茶树枝，如痴如醉地在一朵又一朵的油茶花中滋滋有声吮吸着花蜜，比供销社卖的硬糖粒还要甜美十倍。 到了秋高气爽的秋末，山区空气相对干燥，白天依然烈日炎炎，可夜晚却出现霜冻，昼夜温差很大。这时，茶籽树上的茶籽果由原来的青色转瞬间全部变成深褐色，已经熟透的茶籽果一颗颗裂开大嘴，露出大嘴里油光发亮的油茶籽。阵阵秋风送爽，茶籽树梢随风摇曳，催促油茶籽快快离开树梢，洒脱地坠落在村民锄得干干净净的地板上，几天时间，茶树林的地面上便铺上一层深褐色的油茶籽。此时的茶籽林沸腾了，满怀丰收喜悦的村民，发动全村男女老幼一起上山捡收油茶籽，大家一边欢快地捡着，一边大声地说笑着，这边有母亲唤儿声，那边有青年男女对歌声，茶籽林里飘出一阵阵欢乐的笑声。这笑声就像嘹亮的集合号角，将满地的油茶籽在愉快的气氛中快速聚结起来，坚定果断地跟随村民进入农家大院。( 油茶籽从开花、授粉、结果到成熟落地，经历了秋、冬、春、夏、秋五个季节的阳光雨露，尽吸天然养分，天地精华，营养极高，是纯天然的绿色食品。村民视油茶籽为农家之宝，及时晒干，装筐储藏，等待冬闲之时送到榨油坊加工成金黄色的茶籽油。 9