如何投资商铺

如何投资商铺 对于高利润与高风险并存的商铺投资，投资该如何选择才能掘金有道呢,有关投资专家提醒说，商铺投资和股票、证券等投资都一样，有多大利润也有多大风险，四大要素决定商铺投资的成败。 四大要素决定投资成败 资深房地产人士林英华在接受采访时示，商铺投资能否成功，取决于四个要素，一是地段，二是交通，三是位置，四是管理模式。如果这四大要素能够完美结合，其商铺投资会颇有成效。 林英华说，地段是决定商铺价值的关键。处于差不多的位置，但能看到明显标识的商铺才更有竞争力，消费者便于聚集，形成一定的消费磁场，如东华一路的金华商业中心、购书中心、东华大厦等项目组成了较强的商贸核心。地段与城市规划有直接的关系，比如江门的金汇世纪广场以前也是个比较冷清的地方，现在却成了繁华的商业中心，以前最繁华的长堤风貌街现在却风光不再。 其次是交通。在商业追求最大货物销售范围的原则下，商用物业周边的交通是否便利，交通费用是否较低，都是非常重要的，如常安路步行街和五邑商业城，有,,多条公交线路的支持;而位于迎宾大道的金汇世纪广场，交通非常便利，还有多条公交线路直达。 第三是商铺的具体位置。一层商铺的价值永远是最高的，商铺的售价和租价都随楼层的不同有很大的差别。投资者选择首层商铺的投资回报较高，但风险也较大;如果投资眼光不错，选择二、三层商铺的投资风险较小，回报也可观。 第四是经营管理模式。这是对商场铺位而言的，这对整个商场的经营和发展影响较大，包括聘请的管理公司、营业时间、服务意识等，市场的运作方式一定要与消费需求相吻合。 选择商铺要注意“四看” 林英华分析说，投资商铺需要有独特的眼光，因为商铺的巨大投资和其不可变性，导致商铺投资中有诸多的不确定因素。不要理所当然地以为繁华地段的商铺就一定是旺铺，选购商铺一定要实地去“看”。 首先要看人流量，商铺的好坏最终决定于人流量。说到人流量无非是固定人流、流动人流、客运流，真正支撑商铺的是固定人流，其次是流动人流、客运流(公交站、地铁站等)。 其次要看商铺周边人员结构，商铺区域回复 2楼 元素 百盛投资 二:项目规模 与消费 人数匹配 从事商业地产多年的邓永健指出，在确定周边消费人群具备一定消费能力，并且产品定位正确的基础上，投资者还必须了解商业经营面积与周边消费群体数量是否相匹配，例如，一个经营面积为,万平方米的商业地产项目，如 果其坐落的居住区 元素三:布局应能构成人流交织 邓永健说，商业布局能否将商场内的人流有效交织，推动旗舰店之外的商铺经营，是投资者必须在购买前明确的因素之一，例如，某新建商圈的一个大型购物商场，其引进的几个时尚服装、鞋帽等主力消费品牌全部分布在临街门店，并且内堂处于半封闭状态， 虽然堂内也有很多高档品牌，但很多消费者都只是在门店流连，进入内堂的人数还不足门店的,,,。还有一些项目，虽然旗舰店定位合理，但小商铺与之距离较远，光顾人群相对较少，商铺业主也无法实现盈利，因此，投资者在购买商铺前还应当留 意项目的旗舰店辐射范围大小、 元素四:过滤噱头求实质性回报 承诺回报是眼下商业地产项目中很流行的招商方式之 一。有业内人士透露，有些项目 承诺的回报方式看似诱人，其实并不合理，投资者应当更理性地分析招商噱头，选择真正实质性的经营回报，例如，某项目提出的“一次性回报”概念，必须在业主全额购买商铺并缴纳其他税款等费用后，再按相应的比例返还回报额。这种看似直观 又高回报的投资方法，其实不过是“羊毛出在羊身上”，投资者要“金睛火眼”看清楚。 元素五:定位专业水平决定收益 确保后期收益还要取决于项目经营管理者的专业水平。邓永健指出，要判断管理团队是否专业，最直观的方法 便是观察产品定位与区域消费特点是否吻合，例如，坐落于五邑城附近的商业项目如果选择高档商品，那么与之大众生活型的消费需求不够贴近，不如定位于 中档品牌、休闲消费等商业项目，因此，他建议投资者不要过分关注单一经营利润，更要寻找贴近 消费圈的经营项目，通过专业化的经营管理定位，获得更长久的经营利益。 (梁丽琴) 六大因素决定投资商铺价值 很多投资者都问，到底商铺的价值有多大体现在哪些方面。根据江门几位资深房地产投资专家的分析，以下六大因素 决定了商铺的投资价值: 一、是否处于核心商圈。商圈有大有小，城市的商业中心是大商圈，社区商业中心是小商圈。在选择商铺的时候，处于核心商圈的商铺肯定优于其他位置的商铺，已经成熟的商圈如五邑城、金汇世纪广场等，吸引的是来自五 邑各地的人流;而江华路、东华一路吸引的是江门市的消费者。目前这些商业中心推出的新商铺非常少，投资的机会也非常小，因此投资者可多关注正在发展的商圈，投资的机会多，如建设中的江海区，一些大型居住区的社区商铺也值得关注。 二、商圈的变动因素。在商圈变动过程中投资商铺，就如同买股票看大势一样，在成熟商圈投资商铺，其成长空间比较小;选择正在发展中的商圈，也许前两三年投资回报不理想，但随着商圈的快速发展，商铺的成长性将非常好，是值得投资的绩 优股，因此，投资者应“跟着规划走”，多关注政府的城市和商业发展规划。 三、关注“主力店”效应。“有„主力店‟的地方，就有无穷的商业机会”，知名的大型百货商场、购物中心将带动周边的商业物业全面升值，例如，益华百货、易初莲花的进驻 带旺了周边的商业，其周边,,,米之内的商铺因为这两个商场而被带动了起来。周边商铺的经营主要是“寄生”业态，它本身不具备“聚客”能力，只有借助“主力店”的作用才能充分挖掘其商业价值并不断升值。 四、关注品牌店效应。商铺品牌 店是否进入是很重要的参考因素:一是品牌客户对商铺的选择有严格的商圈评估标准和计算方法;其二，知名的品牌客户其本身就具备聚客能力，会影响商圈的形成，因此，在同一个区域选择商铺的时候，这个项目是否有品牌客户非常关键。最好将自己投 资的商铺租赁给品牌客户，即使租金相对较低，但商户的稳定性也是租赁要考虑的重要因素。 五、商铺的通用性。在买商铺时不能只考虑价格，商铺的价值最终是要通过租赁实现的，而租赁就要考虑租给谁。不同的租户对商铺有不同的要求，比 如，开餐饮的就需要有上下水、动力电、煤气、排烟设施。最好选择通用性较好的商铺，在租赁时选择的空间较大。 六、周边租金水平。周边的租金水平将直接反映你投资商铺的租金能否支撑购买价格，但是不同业态租金的差异还是非常大的，餐饮、娱 乐以及银行业能承受的租金是最高的，超市能承受的租金最低。购买商铺的最终目的是通过租赁实现预期利润，再低的回报也应该比银行利息要高，而且商铺多数是越做越旺的，租金只会往上走。当然，商圈出现变动则另当别论。