房屋预售制度

房屋预售制度 房屋预售制度是目前房地产融资制度的核心，对它如何评价决定了国内房地产市场能否健康持续的发展，也决定了国内银行业的风险高低、银行业发展前景。 在国内房地产市场发展初期，住房预售制度的设立，目的为了扶持成长中的房地产开发企业，降低房地产行业的进入门槛，鼓励更多企业进入房地产，以便保证中国的住房制度改革得以成功。但从实践经验来看，房屋预售制度一方面在一定程度上推动了国内房地产市场繁荣，另一方面由于住房预售制度缺陷也为房地产开发商利用其制度缺陷掠夺社会财富制创造了条件。比如，房地产商通过“炒楼花”来制造出楼市(楼市博客|楼市新闻)的虚假紧缺，借机囤积居奇抬高价格;对房屋面积缩水、建筑设计变更、环境描述浮夸种种行为来侵犯购房者的权益;把已抵押的房屋再预售，把已预售的房屋再抵押，或者进行房屋重复预售，最后“携款潜逃”等问。可见，房屋预售制度不仅妨碍国内房地产市场的健康发展，侵害了消费者利益，也给国内银行发展带来了一系列的风险。 央行房地产金融分析小组撰写的《2004年中国房地产金融报告》(以下简称《报告》)指出，很多市场风险和交易问题都源于商品房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以建议取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。这项政策建议立即引起了房地产市场的紧张与哗然，是否取消房预售制度在社会上、政府部门、开发商、学术界之间产生巨大的分歧。对于住房预售制度的种种议论，严重影响到了房地产发展政策的取向和抉择，因此，系统而全面地分析中国的房屋预售制度，既对完善和发展房地产经济理论有着重要的理论意义，也对国内房地产政策取向具有重要的实践意义。本报告将针对我国房屋预售制度的现状和运行的深层次问题进行剖析，并借鉴国际经验，探讨中国的住房预售制度的走势和政策选择。 一、国内住房预售制度运作情况以及引发的问题 已有研究表明:国内房地产商的资金来源，绝大部分的资金包括房地产开发贷款和个人住房抵押贷款在内的银行信贷资金都是来源于银行。如2004年房地产企业自筹资金中仅有16%左右是房地产企业的自有资金，而80%以上资金来源于国内银行贷款。从资产负债率来看，1997年以来，房地产开发企业的资产负债率一直高达75%，北京房地产开发商的平均资产负债率甚至高达80%以上，远高于国内其他行业的企业60%的资产负债率;就房地产开发企业的贷款和自筹资金与当年完成的房地产开发投资额之比在2003年达到了90%以上。这些数据都说明国内房地产的开发基本上依靠银行信贷来完成的。同时，统计局数据显示，上海2004年全年房地产开发投资13158亿元，比上年增长28。1%;商品房销售额10376亿元，增长30%。2004年，上海全市中资金融机构人民币自营性房地产贷款累计增加1023亿元，同比多204亿元，占全部贷款新增额的76%，其中个人住房贷款累计增加728亿元，同比多增106亿元，新增个人住房贷款占中长期贷款增量的比例高达48%。而房地产开发商的资金占银行贷款的比重如此之高，其借助的工具就是房屋预售制度。 1，现行条例规定 商品房预售是我国主要的房屋销售模式之一。我国涉及商品房预售的法规主要包括1994年的《中华人民共和国城市房地产管理办法》，国务院1998年发布的《城市房地产开发经营管理条例》，2004年7月经建设部修改后的《城市商品房预售管理办法》。 上述三个文件涉及房屋预售的内容主要有:(1)“商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为”。(2)规定开发商进行房屋预售应当符合的资质条件。(3)要求房地产开发企业不得进行虚假广告宣传， 商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文 号。(4)“商品房销售， 当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。”(5)有关住宅质量保证书的签订以及房地产开发企业的商品房保修责任，“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房; 给购买人造成损失的， 房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”(6)预收款的管理，“开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。”“开发企业不按规定使用商品房预售款项的，由房地产管理部门责令限期纠正， 并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。”(7)对开发企业违约的规定，“由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的， 除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。”(8)对开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料的罚则，“开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的， 由房地产管理部门责令停止预售， 撤销商品房预售许可，并处3万元罚款。” 可以说，上述条例对国内住房预售制度有详细的规定，但这些条例都国内房地产市场没有起来情况计划观念主导下的规则。这种规则不完全性可以表现为该制度是一种单边风险分担机制，即风险主要是由消费者与银行来承担，而开发企业承担风险过小;还有对进入住房预售制度市场准入、资金运作、资金监管及违规处罚或是不适应发展了情况，或是缺失等。因此，有必要对该制度全面分析与评估。 2，住房预售制度的现状 商品房的买卖可以分为现房买卖和期房买卖两种形式，期房买卖即商品房预售，是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为，由于房屋被分期分批的出售给购房者，形如落英片片坠落，因而被称做作“卖楼花”。它是商品房转让的一种特殊形式。对于开发商来说，执行预售有两个主要的好处，第一，因为房屋在完工之前被售出，会减少资金成本和存货成本。第二，由于未来需求的不确定性被降低了。单就减少开发商的资金与房屋持有成本这一个理由就能刺激开发商使用预售制度。对于购买者来说，预售计划给予买方以预先同意的付款计划购买房屋(通常与建设进程相一致)。当建筑完工的时候，购买者支付最后的付款，并且得到财产所有权，而且预售房的价格通常比现房价格低廉。 房屋预售制度在国内房产市场发展初期是作为对房地产开发商采取的一项扶持政策。是为了降低房地产行业的进入门槛，鼓励更多企业进入房地产，以便保证中国的住房制度改革得以成功。据国家统计局统计，1998年以来，我国房地产投资的各种资金渠道中，国家预算内资金、债券、利用外资极外商直接投资军呈现回落趋势;而国内贷款、自筹资金和其他资金来源则迅速上升(如表1)。2004年房地产开发资金共筹措约17168。77亿元，其中第一大资金来源为“定金和预收款”，达到7395。3亿元，比上年增长44。4%，占房地产开发投资资金来源的43。1%;第二大资金来源是房地产开发企业自筹资金，为5207。6亿元，增长了38%，占全部资金来源的30。3%;第三大资金来源是银行贷款，为3158。4亿元，增长了0。5%，占资金来源的18。4%。报告指出，房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款;“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上(表2)。这说明目前我国房地产业的金融风险在资金结构上出现了很大的问题。 从实践经验来看，房屋预售制度在一定程度上推动了中国房地产市场繁荣的同时，也为房地产开发商利用其制度之缺陷掠夺社会财富民众财富制造可乘之机。一些资质低下的开发商利用预售的制度缺陷、法律缺陷侵害购房人权益、将大量风险转嫁给银行，主要体现在: 1，由于购房人缺乏担保的法律保障，在商品房预售中，购房人往往是先支付一笔不小的购房款给开发商，而开发商仅承担在工程完成后将现房交付购房人的义务，消费者的消费资金，经过预售这一环节，变成了开发商的投资资金，因此购房人事先支付的购房款项因缺少有效的担保制度而常常血本无归。 2，在预售制度安排下，交易双方的“标的物”(商品房)并不存在。由于我国信息公开机制建设严重滞后，预售制度下的商品房交易是在完全的信息不对称条件下发生的。商品房的质量、权属关系、规划与配套设施、设备等等关系着消费者切身利益的重大事项仅靠售楼合同、开发商提供的售楼书来界定，自然得不到根本性的保障。对房屋的实际面积、建材、质量、配套公共设施等情况，购房人却无法了解，这为开发商预售中以广告和宣传资料误导甚至欺骗消费者或事后擅自变更设计、规划、用料创造了机会。 3，期房兼有期货和远期合约的特征，因此容易造成房地产价格泡沫。房屋预售中的购买人，除了用于自住外，不乏基于保值、投资、投机等目的参与其中交易，此外，房地产商也常通过虚假紧缺、浮夸囤积等手段哄抬楼价，致使房地产价格过分偏离其真实价值，一旦房屋价格泡沫破灭，房价下跌，作为抵押物的房屋价值也会减低，使银行蒙受不小的损失。 4，“假按揭”套取、诈骗银行信贷资金。“空手套白狼”是不法房地产开发商普遍和常用的手法，而房屋预售制度为这种方法提供了便利，在资金链出现问题的时候，开发商便会通过“假按揭”的方式从银行把钱套出来，而剩下的风险就由银行和购房者来承担。 5，房地产风险主要由银行信贷资金和购房人承担。房屋预售制度不仅降低了开发商的门槛，使部分并不具备开发实力的企业进入市场扰乱了正常的经营秩序，而且一旦开发商投资出现问题，银行和购房人就成为了开发商投资风险的承担者和牺牲品。 6，开发商将房产一屋两卖、一屋多押致使纠纷迭起，这样不仅给国家进行房屋产权产籍管理带来一系列麻烦，还给银行带来损失。由于我国目前登记制度不完善，开发商在房价不断上涨情况下为牟取更高利润，在房屋建成之后，将房屋再次卖给别人并且办理产权过户手续，此外，开发商在建筑过程中，将在建工程抵押，这样银行按揭权势必与在建工程抵押全冲突，从而可能影响银行债券的实现。 表1 :房地产开发企业(单位)资金来源 单位:亿元 表2 :全国房地产开发国内贷款、各种来源投资及比重单位:亿元 针对目前出现的种种问题，政府已意识到长期以来中国房地产开发企业的资金来源主要依靠于银行贷款和预售贷款会引发巨大的金融风险。2003年6月中国人民银行为进一步落实房地产信贷政策，防范金融风险，颁发了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，但是该文件由于国务院18号文件出台，使得其精神没有认真落实，同时由于房地产贷款属于中长期贷款，处于业绩与风险方面的考虑，个人住房按揭贷款成为各家银行竞争的”优质资产”。正因为房地产开发对银行信贷完全的依赖性，不仅使得住房预期制度对房地产开发越来越重要，也使房地产开发依靠预售房款筹集开发资金的渠道趋于狭窄。目前，对于是否取消住房预售制度也提上日程，以上变化也表明，我国房地产投资体制正在发生变化，它需要扭转长期以来房地产开发过度依靠银行贷款和预售贷款，以便来减少银行的金融风险 3，缺乏风险分担机制的问题表象 在房地产交易过程中，房地产交易双方处于一种信息非对称状态下，买卖双方都拥有一定数量和质量的公共信息和私人信息，但它们在市场中所属地位的不同决定了他们之间的委托——代理地位关系。根据信息经济学委托——代理理论的观点，委托人在市场中处于信息劣势地位，而代理人处于信息优势地位，代理人为自身的利益，尽可能的充分利用自身的信息优势，从而它们的市场行为会使委托人正当利益受到极大的损害。在预售制度下，这一现象更为严重，问题表现为房屋质量缩水、延期交工、烂尾楼等一系列开发商的败德行为;再加上我国目前房地产市场缺乏一套行之有效的管理与监管办法，使得预售制度下的问题层出不穷。这些问题的本质在于风险分担机制的缺失使得市场信息不对称让消费者处于逆向选择和道德风险两大困境中。 在房地产预售制度下，处于代理人地位的开发商和销售代理商完全掌握了产品信息和市场信息。一方面他们大肆宣传诱导性信息，如户型走向、居住潮流等，从而达到炒作的目的;另一方面，在目前的预售制度体制下，消费者在交易时看到的仅仅是渲染图、三维模型和样板房，不能看到真实产品本身，因此代理商可以利用各种手段制作出不存在的景观和设施，粉饰房地产项目建成后的环境，甚至可以使样板房大于或优于真实的户型。这些信息优势会明显影响到消费者的立场，给消费者以错觉并诱使他们偏离自己的真实需求。由于非对称信息导致逆向选择从而使得帕累托最优的交易不能实现，显然，如果拥有私人信息的一方(房地产商或销售代理商)有办法将其私人信号传递给没有信息的一方(消费者)，或者后者有办法诱使前者揭示其私人信息，交易的帕累托就可以出现。途径有两条:一是政府可以建立一种房屋预售制度的风险担保基金，就如存款保险制度一样，凡是参加房屋预售制度的房地产开发商都得参加这个基金，即按营业额缴付，一旦出现，就得由这个风险基金来承担责任。这样，不仅可以把整个房屋预售制度的风险分散给消费者、银行及房地产开发商一起来承担，而且也能够约束房地产开发商减少违约。二是，商誉成本:良好的商誉有助于产品的销售，消费者也愿为知名的建设商付出超级额价钱(Shapiro，1983)。事实上，商誉属于企业的无形资产，为企业提升竞争力，从而创造生存的根基。商誉可以说是消费者对于建设公司的表现所累计的看法，而且透过大量且象征性活动所建立的社会看法，经由这些社会记忆，形成好的、不好的、优的或模糊的商誉评价，因此，公司表现的好坏会影响着消费者对此公司的态度。公司商誉建立非常困难，须花费许多时间与心力，然而，公司商誉也很脆弱，一旦建立后就很容易被某些因素破坏想再回复以前的商誉，则须付出加倍的心力与时间，所以，公司商誉的维持更为重要(SinghandSirdeshmukh，2000)。 二、国际经验比较 一般来说，住房预售制度不仅消除了未来需求的不确定性因素、潜在破产成本，还显著降低甚至消除了开发商的存货成本。在世界许多国家和地区，住房预售制度是一种较为普遍的经济现象，除了国内外，在亚洲的许多地区和国家(特别是香港、台湾、新加坡)预售制度非常流行，此外北美和欧洲这种销售方式也非常常见。制度的发展与变化和经济实践是紧密联系的，这些国家和地区在住房预售制度的发展过程中形成了一套行之有效的风险分担机制，其风险分担机制主要体现在严格的准入退出制度、严格的监管手段、预售资金专款专用、信息披露。 2.1 美国 在美国房屋无论是否开工都允许预售，1963年,2004年美国新房销售预售比例(包括开工前售出和建造期售出)一直保持在50%-75%左右的水平，而且近年来有稳步上升的趋势。在新房预售中，开工前售出的比例逐渐上升(从20%到40%)，在建期间售出比例则基本保持在35%左右。根据美国人口普查局(ACB，American Census Bureau)资料显示，2005年美国的新房市场中，75%是期房预售，现房销售比例只有25%。而在期房中，一半以上未开工就已经完成预售。2005年，美国新房销售合计128。3万套，其中未 开工已经售出的50。5万套，在建造期内售出的46。4万套，预售新房占总销量的75。53%(表3)。2004年，美国新房销售合计120。3万套，其中未开工已经售出的48。2万套，在建造期内售出的43。9万套，预售新房占总销量的76。56%。 房屋预售是美国比较普遍的住宅销售形式，在住宅预售的各个环节中美国政府对预售市场进行了严格的监管，预售资金专款专用，详尽披露预售房信息，各环节的风险分担使得预售的风险大大地降低，广大购房者也愿意购买预售房。美国房地产销售风险分担机制首先体现在严格的法律监管，即买卖双方通过合同来定义商品的属性和各自的责任义务，并严格遵照合同执行。美国的购房者在购买预售房时一般需要支付定金，定金的多少由开发商和购房者通过合同约定。而且不同的出售商和购房者可以达成非常差异化的预售合约，多样化的选择为购房者分散降低了风险。签订预售合同后的付款一般都是分期支付。银行的抵押贷款一般在完工后再发放，但是在抵押贷款发放前，购房者可以获得抵押贷款之外的融资渠道，比如英国的过桥贷款(Bridge Loan)和美国的建筑贷款(Construction loans)，渠道较之中国丰富许多。为防止开发商挪用客户资金于非建设项目， 购房者交付的定金会被存放在开发商的代理律师事务所负责管理的托管账户上(Escrow Account)，直到正式交房的时候，开发商才能拿到这笔钱，但是信誉好的企业则不会受此限制(由此可见，商誉对于房地产商至关重要)。在支付保证金后，购房者可以立即向银行申请抵押贷款，按揭成数一般为总房价的70%。但按揭贷款一般在房屋建造完成后发放，金融机构在发放抵押贷款时往往对完工有一个确认。为保证贷款的安全，银行一般会在给予贷款许可前，对开发商的信用进行审验。如果购房者不能在开发商要求的时间期限内取得贷款许可，开发商可以选择终止合同，并将保证金退还给购房者。而如果购房者放弃购买，他们将失去已经支付的保证金。此外，风险分担机制还在于充分披露购买期房的风险。在美国，所有的州都要求开发商在销售房屋之前向州有关部门递交企划书(Offering statement)，大部分的州将州首席法官办公室(office of the state attorney general)作为负责审查商企划书的部门，只有在企划书获得批准以后开发商才能正式开始房屋销售，因此对房屋预售的约束主要来自于企划书。递交审查的企划书中需要附带开发商的销售合同，开发商与购房者签订购房合同时，需向买主提供一份企划书副本，大部分的企划书都会被要求详细描述购房者可能面临的风险，如买方是否能收回首付款、开发商资金不足和破产的可能性、建设工期拖延的可能性等等。买卖双方在信息充分披露的前提下严格按照合同约定进行交易。通常，只要开发商在企划书中明确指出了购房者可能面临的风险，政府部门就不会对此予以干涉。 此外，因为美国是普通法国家，如果开发商和购房者有与上述规定不同的合同约定，则应遵从合同约定。 对于未开工即已售出的房屋，预售合约会对支付的时间和数量作出确定。通常签订合约时购房者需要支付一定的保证金，保证金的数额一般为总价的5%,10%，如果购买者有个性化的定制要求，则需额外增加5%,10%。施工到某一程度时交付一定的金额，完工时最后清算，分段支付金额由合约具体确定，没有一概而论的标准。购房者可以利用建筑贷款(Construction loans)来支付这些金额，建筑贷款指从未来将获得抵押贷款中提前取出用以支付房屋在建时分段给付的款项。大部分建筑商会为施工质量和施工材料提供担保，在一些地区这种担保是强制的。 2.2 香港 在香港出售未落成的楼宇被称为楼花，地产发展商出售楼花一方面可以把风险转移给楼花的购买者，另一方面，也有助于资金回笼，降低成本，房屋预售在香港非常普遍(如图4)。香港的房屋预售的风险分担机制体现在一种完备的制度设计，包括严格的准入和退出制度，信息披露，严格的法律体系，其制度设计能将大多数风险予以化解，是一种良好的事先预防制度。 (一)知情交易者的市场 在香港住房预售制度的风险分担机制首先体现在预售市场是知情交易者的市场。香港的预售市场包括 三种类型的交易者:开发商(developers)、投机者(speculators)和民众(general public)。开发商是预售市场上的第一手出售者，香港的房地产业遵循优胜劣汰的竞争模式，市场上的活跃的开发商大多为资金势力雄厚的大财团，而且多为上市公司，这些公司较民众拥有更好的信息渠道;第二，是那些踊跃购买并且再出售(re-sell)未竣工公寓的投机者，他们以这种方式期待从财产价格升值来获得利润。因为预售的交易成本低于现货购买，投机者更倾向于在预售市场套利。他们通常是非常有经验的物业投资者和物业代理人，他们较民众有更好的市场信息渠道(例如消费者需求)。最后，民众是指那些购买未竣工房屋用做未来消费的购房者。他们通常处于信息不对称的劣势，通常是不知情的交易者，而且交易活动只占预售总量的一小部分。民众通常参与现房市场的交易，特别是二级市场，因此香港的预售市场可以被描述为大多数人都是知情交易者的市场。由此可以看出，香港的预售市场通常主要是知情交易者(开发商和投机者)而现货市场通常主要包括了不知情的交易者(民众)。预售交易者越是知情，现货交易者会从预售市场的信息中形成他们的价格预期。这暗含了现货市场的价格发现功能(Chau et al。2003)。如果预售市场的交易活动被限制了，那么现货市场会失去从预售市场的知情交易者获取价格信息的渠道。因此，降低预售交易量会增加现货价格的波动性。 香港私人住宅一手市场销售情况概览(截至2006年3月31日) (乙) 建筑中但仍未售出或未发售的私人住宅数目(截止2006年3月31日) (二)严格的监管模式 香港的风险分担机制体现在对预售市场的严格监管:一是，实行严格的准入制度。从香港的法律体系可以看出，对于出售楼花者有着非常严格的规定，香港的房地产业遵循优胜劣汰的竞争模式，市场上的活跃者大多为资金实力雄厚的大财团，而且财务透明度高，同时政府监管制度完善，保障了出售楼花所得款项专款专用。一些小型或不知名发展商，通常由提供建筑贷款的银行，并承办楼花按揭，发展商是他们的客户，贷款银行对其情况比较了解，而且该发展中的物业已经押于该银行。此外对承建商的资信也需审查，开售楼花一般不会超过正式入伙前的18个月。政府规定发展商必须先向银行或其他方式的担保，确保有足够的资金完成建筑，才能获准发售楼花，并规定小业主支付楼花的款项必须存入律师行的托管帐户，律师行作为托管人代发展商持有款项，在得到承建商的证明后，律师行才把款项付给发展商用以支付建筑费。二是政府对楼花炒卖的进行了严格限制。楼花买入后，落成之前，有一段时间可转手赚价，形成投机活动有机可乘，1996年初，为防止楼花炒卖活动，政府推出预售楼花同意禁止楼花自己转让，结果催生了以公司名义认购单位的做法，以公司名义认购单位的数目。香港政府为管制楼花投机炒卖采取了一系列的措施，值得我们借鉴。其采取的措施主要有:(1)买方在签署买卖合同时，须付5%的房价，定金为3%，如果情况有需要，政府有权规定把预付款提高10%，定金为5%(过去一般的预付款仅为楼价的1。5%)。(2)房地产商须在买方实际选楼前重新编排登记号码，此项规定意在打击那些雇人抢先排队及登记买楼花的投机商，照顾那些真正买楼使用的居民。(3)规定房地产商在出售楼花时限定每一买房人只需登记一次，同时买房人必须亲自登记，委托代理人的授权方式不允许受理。(4)规定每名登记的买房人只能购买一个单元住房。(5)规定房地产商在每一次卖楼花时必须公布出售的房屋总数及预留的房屋数量。此外，预留的房屋须在售房等级极选择房屋单元之前，在房屋所在地极售房处公开展示。(6)买房人必须申报所购房屋的价格，及向何人购买，以便为政府提供交易信息，作为记录、计算各项税费之用。(7)限制房地产公司内部职员及商业伙伴私下大批认购楼花和转让楼花。 另外还加强了对律师事务所的监管，除一般由牵头律师事务所申报利益外，规定其他涉及发展项目中的所有律师事务所，同样需要申报利益，以免出现利益冲突。 (三)规范的香港的房屋预售法律制度 在香港，不动产有法定式产业和公义式产业的划分。楼花是未完成的建筑物，属于公义式产业，不论是法定产业还是公义式产业，在香港都允许买卖，公义式产业的买卖在香港非常盛行，并称之为“楼花买卖”。尽管香港是自由放任式经济，但是香港政府对于房地产市场，特别是预售市场仍有严格的管制，由于楼花买卖中的潜在风险，政府和律师协会分别采用措施来管制楼花买卖，政府的措施，称作“田工厅许可发展计划”，为表明与政府的措施有别，律师协会的措施就称为“非田工厅许可发展计划”。 “田土厅许可发展计划”，起源于政府的批地条件。香港被英国占领后，英国的土地批租制度在香港得以适用，香港政府不出售土地业权，而只出售土地一定使用年限的使用权，使用期限为 999 年、99 年、99 年加 99年、75 年及 75 年加 75 年五种。 政府在批地时，会附加某些条件，如对建筑的高度、密度、用途、通路、汽车泊位作出规定，即使在土地使用年限届满以前转让给第三人，地契规定的条款同样有效，对于楼花的出售，除非发展商符合田土厅以通告形式公布的规定，否则，政府可以禁止出售楼花。关于出售楼花规定的条件，共有 18 条，大致可以归纳为以下几个方面: 1,买卖楼花的限制条件 ?发展商投入资金已达30%以上，资金流向包括地价、建筑费和拆迁安置赔偿等费用。这一规定一方面是对发展商资质的要求，发展商应当具备一定的经济实力，对于楼花买卖中的风险是可以起到一种防范作用，另一方面，这一规定也可以防止开发商只炒地皮不开发，有效遏制房地产市场的虚假繁荣以及可能导致的和泡沫经济。 ?地块作抵押不得超过当时价值的50%，对于以地块抵押总额的限制可能是出于对不能如期交屋或不能交屋时各方债权人利益的平衡。 ?建筑价格超过区地块当时时价的60%，建筑价格受益人必须承诺借出100%的发展资金。 ?倘有土地交还政府的，必须在未签订任何楼花买卖合约前另行提出合约或交还政府。 ?需加入土地补充开发的，必须在未签订任何楼花买卖合约前办妥转让手续并交付完有关政府费用。 ?、?两项规定应该是源于香港对房地产交易中产权界定明晰的范例，香港注册总署下设田土注册处，其主要职责是负责一切有关土地契约的登记(包括土地买卖、转让、换地和变更等) 房屋产权和买卖合约登记等。凡是与土地有关的文件，只有经田土注册处办理注册后，才具有法律效力。注册内容被编入有关土地记录卡，供公众查阅，在房产买卖中，买方的律师会对卖方产权的真实性进行确认，如有产权疑点，便会建议买方取消交易。 ?需补交地价的，全部本金利息必须缴清。 ?开发计划中物业为数幢的，可就个别每幢申请批准出售楼花，但必须办妥有关手续。 上述对于出售楼花的主体的要求，体现了对产权界定的明晰化，这有利于交易的顺利进行，有利于交易安全的保障。 2，对于楼花交易价格、定金的要求 ?地皮年期起码尚余十年或是肯定再续期超逾十年，本条规定是对于土地使用年限的最低规定。 ?倘地产已购入多年，地价以时价计算，但田土厅注册官可另聘专家评估。从本条可以看出政府对地价在楼花的价格构成中的规制。 ?发展商不能收取买家超过单位楼价百分之五的定金。 ?付予发展商的临时定金，倘是住宅单元，不得超过每单元一万元，倘是工商单元，不得超过每单元二万元，收款时，须发给收据，注明不得视为有效合约，以正式合约为准。有关款项，将于四日内移交居中人记存于原付款人名下，除非注明该笔款项拨冲单位楼价，将全部无息退还，然后发展商须于收妥每笔订金后转交居中人代管。 ?发展商之律师须为居中人负责收取一切订金及买卖合约规定的供款。所收款项总额已超过发展资金总数，超越之数可付予发展商，否则不可。 3，关于交易方式的要求 ?由经办律师以宣誓书形式向田土厅注册官申请，宣誓书内容格式是由田土厅和香港律师会商定的。?买卖楼花合约须循田土厅和香港律师协会商订的格式。?全部按揭契，追加抵押和单位买卖合约草稿，必须一式两份送呈现田土厅注册官。如果发展商不受政府批地条款的限制，不须向田土厅注册官申请许可就可以出售楼花，在此种情形下，香港律师会以“执业指示”的形式通令下属律师采用一种标准买卖合约，其合约内容也大约反映了上述十八条的规定。 (四)香港楼花买卖的一般程序 香港买卖楼花的一般程序是:购买者先在发展商办事处签署临时买卖合约及交付订金，然后在指定期限内前往发展商特定的律师楼，签署正式买卖合约及订立交付楼价余额，待楼宇人伙纸发出后再签署转名契约。发展商律师代表买卖双方办理一切法律手续，即使买方另聘律师，亦须缴付发展商律师的费用。 由于发展商出售楼花多采取“先到先得”的方式，为使置业者(特别是真正的用家)能获得公平参与市场的机会，香港政府及香港地产建设商会于1991年2月作出规定，发展商要在楼花发售前7天宣布有售搂说明书派发，说明书必须按照指定内容编写;房屋单位的价目表亦须在开售前3天派发，田土注册处更将上述措施列为“同意方案”的新条款，以使置业者可在事前了解楼宇的详细资料，在理解其中内容后再决定购买。为抑止过热的炒卖活动，解决排队买楼所引起的秩序问题及加强对楼宇用家的保障，香港政府于1991年8月又颁布多项楼花发售的新措施，其主要内容是: (1)发展商在发售楼花时限定每位买家只需登记一次及提要亲自登记，每位登记人士只可购买一个住房单位。 (2)发展商应在买家实际选楼前进行抽签，重新编排登记号码，使首先排队及登记的人士未必可获首先选择楼宇的权利。 (3)发展商在每次售楼时必须公布出售住房单位的的总数及预留给私人买家的住房单位数目，让准备购房者在事前可估计购得住房的机会。 (4)买方在签署临时买卖合约时，须付楼价的5%作为订金。如买方未能签署正式买卖合约，“拟订费”是楼价的3%。 自新措施实施以后，有意买房者均可在指定时间内向发展商登记认购，并获得同等的抽签机会，不过由于上述规定只通过田土注册处的同意方案来实行，售卖不受同意方案管制的楼花时，发展商便无须遵行同样的规定。 购买楼花程序 香港有意购买楼花的人士，在决定缴付订金之前，会透过广告、发展商发出的售楼书或楼价表等，了解清楚该发展项目的详细资料和买卖程序。大厦公契的重点，包括公用地方的定义、委托管理公司的条款，计算管理费的基础及管理费按金等资料，亦会载于售楼书(通常印有中文版本)内，有意购买楼花的人士亦应详细阅读。 (1)向发展商买楼花手续 买房者向发展商购买楼花，首先须签署一份临时买卖合约及交付部分首期订金(大约为楼价的20%)，然后在指定日间内到发展商特定的律师楼签署正式买卖和约，交付首期订金的余额及决定楼价的余额如何交付，通常可供选择的方式是即时付清楼价、即时按揭或建筑期付款。采用集市按揭付款，需要在规定限期内(一般是签署正式买卖合约后14天内)与银行签妥楼花按揭合约，由银行将贷款金额交付发展商;买家在1个月即开始按月还款给银行，到楼宇落成时买家须再办理正式按揭手续。如果选择建筑期付款，买家须在楼宇建筑期间，按买卖合约所订日期，再次缴交部分楼价。发展商在楼宇建成取得入伙纸后，会通知买方(如非采用即时按揭者)在一定限期内缴付楼价余款，签署楼宇产权转让契约和楼宇公共契约。买方须负责律师楼及政府的一切收费，还要缴交管理费及水电表的按金等。发展商于买方办妥上述手续后，把新楼的门钥交给买方，让买方查验收楼。 (2)楼花转让 买房者如不能直接从发展商处购得物业，可向一些购得“楼花”的人士要求转让。楼花的转让和现货楼宇买卖有很大分别，一般采用下列两种方式: 由原来的买家与发展商签署一份文件取消已订立的买卖合约，然后再由发展商与新买家另订买卖合约，以后的事情就由新买家与发展商根据新签定的买卖合约行事。 这里需要注意的是，发展商通常会对楼花的转让加以限制，例如根据一般发展商的售楼，买家在未签署正式买卖合约前，不得将名下的楼宇转让;到正式转让时，亦须获得发展商同意，有些甚至要征收转名费(一般为楼宇最初售价的0.5%至1%)才准转让。再者，取消原有买卖合约的文件及另订新约，也须经律师及收取费用。 ? 以“转卖合约”的形式办理，即新的买家不用与发展商办理转名手续，只须以高于原来发展商所订的售楼价，买入原来买家与发展商所订立的买卖和约的一切权益。这种楼花转让方式，实质是一种权益的转让，即因为楼宇还没有落成，原来买家只是将从发展商购得的权益卖给新买家，而在签署转让合约后，原来买家的责任并未完全消失，楼宇落成后，原来的买家仍须协助新买家向发展商办理楼契手续，以中间 人的身份将住房单位的业权正式转到新买家名下。 可以看出，完备的房地产法律和健全规范的运行机制，使香港的房地产的每个环节都有法可依，有章可循，为香港房地产业的良性发展创造了良好的外部环境，因此，香港住房预售制度的几大特征在于: 一是交易中产权的明晰界定。田土注册处的设立为当事人查清交易标的权属提供了场所，发展商规费交纳完结前不得签订买卖合约的规定在很大程度上保证了交易标的的合法性。 二是交易形式的规范化。要求律师以宣誓书形式向田土厅注册官申请，买楼合约须用指定格式，全部合约需要向田土厅注册等要求，表明了对房屋预售形式的规范，其本质是通过形式的固定化加强交易的管理，从而在更大程度上保证交易的有效性和合法性。 三是律师参与交易的全过程。房屋预售中涉及到的手续繁多，从签约到按揭，再到产权过户，如果不具备法律专业知识背景，一个普通人是很难从容应对的。律师的广泛参与一方面避免了交易中纠纷的产生，同时也促进了香港律师行业的发展。 2.3 台湾 自1970年代以来，台湾房地产业以预售的方式，行销正在规划中的住宅及房屋，房屋预售制度开启了台湾房地产的经济奇迹。台湾第一个房屋预售案，是位于仁爱路圆旁、万代福大厦现址的华美案，是由张克东及叶条辉所创始的，张克冬投资兴建的华美案，由叶条辉负责企划销售，在当时的空地上搭起了第一座房屋预售的接待中心，现场没有模型、没有样品屋，只张贴了一张标明几楼几户的销控表，华美案的成功开创了台湾地区经久不衰的房屋预售制度。台湾的房地产市场，由自建自住的形式后，进入了预售屋交易制度后，建立了一个可谓由土地所有人、建商、购屋者与金融机构合作的，各取其利的交易方式，地主提供土地与建商合资兴建房屋，以换取完工后的房屋以及房屋获取的利润，建商则无须负担过重自有资金筹资压力，将房屋兴建设计图表完成，申请建筑执照后，即可以预先销售的方式向须用房屋销售，先行取得部分价款。银行无论对建商或购者融资赚取利息，都要取得不动产作为担保品。一般模式是，在预售期间，购房者只要付订金的10%的自备款，半年后开工再付5%的工程款，等到一年半后房子建好交屋，再开始偿还85%的银行贷款。这种房屋预售制度让小家庭甚至单身者，只要准备数十万元的自备款，在一年半之后，就可以有一个属于自己的居住空间，远比先建后售的房屋贷款要容易得许多。 在台湾预售制度，不仅引发出太多的都市问题及交易纠纷，更使得市民对于空间的认知起了很大改变，完全市场取向的住宅生产，让高价豪宅热卖，也让品质不良的住宅建筑面临灾害，预售制度成了投机城市的始作俑者。在台湾，房地产业的发展已远远超出政府法令所能管理的范围，一是房屋预售制度本身的正当性危机。二是房屋作为商品的预售制度所衍生出来的问题，它不仅仅只是缺乏法律规范、危害消费者权益，更是的台湾住宅品质普遍低落。经过长久以来的挫败购屋经验以后，台湾市民的购屋行为趋向理性，消费者比以往更熟悉建筑产品，预售制度的好处开始不受青睐，在台湾房屋预售不仅支撑资本的快速生产再生产，预售地点更形成了一种商业上的网络，呈现出建商即竞争又合作的关系，在个别层次上为单价或成交量较劲，在总体的层次上为价钱相互哄抬以及分享客源。 台湾房地产市场可为成屋住宅市场和预售屋住宅市场，成屋市场可以被看作是存量市场，预售屋市场可以被看作是流量市场，由于建设滞后，新建房屋不能准确代表当期台湾房屋流量。在预售市场上，即使建筑未完工甚至正计划开工，这些住房也已经在市场上出售。因此，在预售制度下，住房供给能够根据住房需求和经济进行调整。在台湾，只要土地规划通过审批，就可以开始预售，但是台湾的监管部门对于开 发商资格的审核更加严格。台湾房地产从业者的专业程度高，规模相对小，对房屋主体结构的质量保证一般为15年，而且在收房如果出现与合同规定不符的问题，业主不但可以退房，如果问题严重开发商还要赔付巨款，但是监管的措施都保证了台湾房地产预售的顺利进行。 2.4 其他国家期房制度概述 预售制度在其他国家和地区也非常普遍。在欧洲即使有些国家有住房预售制度，也必须有一套对房地产开发商严格监管及准入制度。如比利时，房地产开发商准入十分严格，没有良好的资质是无法进入房地产市场的。而进入房地产市场的开发商并不是每一家公司都能够从银行获得贷款。只有那些有实力及资质好的公司才能够获得银行贷款并进行房屋预售。 这些国家和地区大多在购房者与房地产公司签订购房合约后，根据房屋建造进展程度预付不同额度款项。至于需要支付几次，基本上视开发商的经济实力来定。当住房要交付到业主手上时，一定要经过房产公证公司检验与验收，以此来保障消费者的基本权利，并对开发商的资质状况有力监督。 在日本，只要项目获得合法的建筑许可，不管是否开工都可以预售。预售时签订合同，预定总价与交付日期，购房者支付定金(房款10%左右)，房屋交付使用时购房者支付余款;支付余款时再决定是否进行银行按揭。韩国也是样板房期间就可进行预售。首付为全款的20%-30%，可在一年内分步付清，剩余款项可申请按揭。在英国新房与二手房一样，消费者一般通过代理机构购买，代理机构通过名为Offplan Investment的投资计划为客户购买期房，对于是否开工没有限制。英国期房的价格可比现房便宜20%，购房者可以获得按揭贷款。 2.5 预售制度比较分析 不同的国情、不同的市场环境、不同的产品，赋予商品房预售制度不同的内容。这突出表现为: 一是政府对期房预售条件的管理。许多国家和地区，如韩国、新加坡和中国的香港，政府对商品房的预售条件有严格的管制。在香港，期房最多可在竣工前的9个月预售，并对内部认购和转让时间进行限制，预售合同要得到政府认可。但是在美国、日本，只要开发企业得到了合法的建筑许可证，不管开工与否都可以预售。 二是支付预售款的比例和资金的管理。大多数国家在期房预售期间，购房者与开发企业签署买卖合同，预定总价款和交付日期，并支付定金。中国香港购房者支付全价款5%,10%的订金，日本购房者也是支付10%定金，韩国购房者支付全房价款的20%一30%，且可以在一年内分期支付，美国则是支付定金，并依据施工进度逐步增加定金支付的比例，具体预付金额因具体合同而异。为支持居民预购商品房，英国银行可以为购者提供桥梁贷款，美国银行可提供建筑贷款，这些短期贷款在房屋竣工后可转为长期购房抵押贷款。此外，银行对预售房的资金管理也大相径庭。在中国香港，银行对开发企业收到的预售款收入有严格的监管，即预售款收入与开发企业自有资金帐户实施分离，银行依据开发企业的工程进度对预售款的使用和规模进行审批。 与上述国家和地区的商品房预售制度不同，中国现行的商品房预售制度安排是购房者要一次性向开发商支付全部房价款，从而在房屋的开发建设初级阶段就引入了个人住房抵押贷款，并成为开发企业最重要的融资来源。从房地产开发企业五大融资来源来看，定金和预收款最高时占资金来源的47%，是开发企业最主要的资金来源。从这个意义上讲，商品房预售在我国并不是一个简单房屋买卖行为，或是企业按订单生产的一种营销策略，而是中国特定市场环境下企业融资的一种的选择。 三、现行房屋预售制度运作的深层次问题 有观点认为，房地产金融风险与房屋预售制度关系不大，其理由是上面所指的房屋预售制的风险即使是现房销售也会发生。其实，这种观点混淆了一个最基本的经济常识。即如果要现房销售，那么房地产开发商只有具备一定的经济实力，或企业持有一定量的资金才得以经营，否则企业如果没有一定的资金实力，那么这家企业只好退出该市场。也就是说，现房交易房地产企业一开始就得承担房地产开发之风险。但在房屋预售制度下，如果没有一套好的法律制度、信用体系及房地产市场监管制度，那么房地产开发商就可能借助这种制度把它经营过程中的所有风险转移到他人身上。中国政府已针对房地产市场问题逐步改善了许多制度性安排，将会在房地产市场上逐步产生效应，目前中国的房地产市场挑战与机遇并存，房地产市场的发展的不断深入使我们面临新的挑战，然而预售制度的缺陷会成为制约房地产市场发展的重大障碍。购房者被骗、烂尾楼、假按揭等等只是问题的表象，这背后揭示的是房屋预售制度的几大深层次问题:由房地产开发商获得暴利，而银行与消费者来承担风险的不平等游戏规则;房屋预售制度为房地产开发商价格合谋创造先天的条件;缺乏风险分担机制。这些深层次问题不仅制约着房地产市场的稳定运行和功能的全面发挥，更为重要的是，问题的长期存在和不断积累，还严重影响着社会经济的稳定发展。 1，“空手套白狼”的秘密----揭开房地产商的“面纱” 在现行的房屋预售制度下，由于缺乏一套健全的法律制度、信用体系及房地产市场监管制度，房地产开发商能凭借这种制度的缺陷把它经营过程中的所有风险转移到他人身上。笔者认为，不少房地产开发商之所以能够“空手套白狼”，就在于房地产商物色到一个房地产项目后，就先通过种种方式募集到资金，甚至借高利贷，把开工所需要的证件办妥以便项目开工。只要项目一开工，房地产开发商就开始办房屋预售证，所有证件报批完毕后，房屋就准备销售。房屋一经销售，银行的钱就流入开发商手中，开发商就会先把已经借的钱还清，其后卖出的房子都是净利润了，开发商在资金压力逐步减小的情况下，开始制造各种假象哄抬房价逐步销售其余的住房。由此可见，在这种房屋预售制度下，房地产开发商不仅能低成本使用银行资金、无息占用购房者的预缴款以及承建商的垫款，而且也不需承担房屋存货成本。以上即是购房民众看到的所谓期房价格低的幻觉，而实际上房地产开发商一定使用各种策略让房价持续上升。 实际上，如果是现房交易，房地产开发商一则要承担资金之成本，二则要承担房子囤积风险。在这种情况下，房价大多只能越卖越低，特别是房子销售市场的竞争激烈的情况下更是如此。企业创办注册时会强调企业自有资金多少比重的重要性，原因在于企业的自有资金是企业得以正常运作的前提，是企业承担风险极限，因此一家企业必须有足够的没有还本付息压力的货币资本，通过购买人力资源及其他生产要素，才能够把货币资本转化为物质资本、人力资本，实现正常运作。特别是房地产这种资金密集型产业，不仅项目大而且资金要求多，如果一家房地产企业没有大量的充足资本是无法参与竞争和维持生存的。这也是银监会明确规定房地产企业要到银行贷款自有资金必须达到35%比重要求的关键所在。但是房屋预售制度则改变了这种经济生活中最基本的规则，让一些自有资金不足或没有自有资金的企业进入房地产市场。当一家自有资金不足的企业能够借助房屋预售制度进入房地产市场时，不仅会追求高利润的项目给整个产业带来高风险，也会千方百计地把这种高风险转移到他人身上。从这个意义上，房屋预售制度基本上是消费者利益随时可能受到伤害、房地产开发商获得暴利、而银行与消费者来承担风险的不平等游戏规则。在这意义上来说，央行建议取消国内房屋预售制度也是理所当然的。 2，开发商“价格合谋”的真实动力 有观点认为，民众之所以接受房屋预售制度，就在于这种制度安排能够增加住房供给，能够让消费者 购买到更便宜的房子，因此，民众愿意接受期房预售的风险。但现实生活中的情况并不是这样。因为，在目前中国的情况下，房地产市场是一个非竞争的垄断性市场，特别是土地的获得更是决定这个市场的非竞争性。因为，要进入这个市场获得土地的，或者是与政府利益相关的企业，或者是具有特殊关系背景的人。而这些人或企业一旦获得土地，就成了房地产市场的主宰，土地的行政性垄断由此转化为市场性垄断。在这种情况下，再考虑到房地产产品空间的不动性、高度异质性、极低的相互替代性等特点，进入房地产市场而又存在相互竞争关系的企业数目就不会太多。在处于同一地段、开发类似产品的企业数目很少的情况下，企业之间就会明显感受到竞争对手的行为对本企业经营业绩的影响。在需求一定的前提下，假如房地产开发公司之间竞争激烈，房价必然会下降。房价下跌会压缩开发商的利润空间，这样的竞争是开发商不愿看到的，因此开发商之间存在价格合谋动机(最近房地产新政后，房地产开发商经常在一起开会商量就是这种价格合谋)。在需求旺盛的条件下(包括投机需求在内)，开发商之间更加缺乏价格竞争的外部压力。而更严重的是，在或真或假的行情看涨的大背景下(开发商时常制造涨价升值的假象，如最近北京的房价，其实往往是有价无市)，消费者反而会对降价出售的房子的质量产生怀疑，从而陷入买涨不买跌、“价格越低房子越卖不出去”的恶性循环。 对于资本密集性的房地产开发商来说，保持房价刚性、降低巨额沉淀成本的风险、获得超额利润等因素，成为开发商价格合谋的动力。如国内开发商的默契合谋就采取了价格领袖制的形式。即由首先进入市场的开发商制定价格，后来者跟随这一价格。如果有人破了规矩，敢于降价竞销，则必群起而攻之。这种价格合谋的行为不仅加剧了国内住宅市场的垄断、增加开发商的超额垄断利润、降低企业的效率水平、妨碍优胜劣汰机制发挥作用，并将降低消费者的福利水平，而且也是房价持高不下的根本。正如上面所指出的，房屋预售制度则为这种房地产开发商价格合谋创造先天的条件。即房地产开发商如果不是用无成本的房屋预售贷款作支撑，而是用自己的资金或借贷他处的资金，不仅会增加他们合谋的成本(因为借贷是要成本的，房子销售延后一天就得支付一天的利息)，而且也可能让房地产开发商面临资金流断裂风险。在这种情况下必然会导致房地产开发商抛售楼房，从而房价快速下降。可以说，这几年来房地产市场价格居高不下，房屋预售制度是最为重要的原因。而房价推高，房地产泡沫吹大，房地产市场风险也就越来越高了。所以说，那种说房地产金融与房屋预售制度关系不大是根本不成立的臆想。 3，风险分担机制的严重缺失 是否取消房屋预售制度并不是最为重要的事情，重要的是这种制度存在巨大风险。如果取消这种制度，那么这些风险可以规避。这就是央行建议的理由。如果不取消，一定要推行房屋预售制度，那么这种制度的巨大风险就得建立一种风险分担机制来保证。面对着这巨大的风险，既不能全由购房消费者来承担，也不能全由银行来承担(而银行承担最后也得由全体民众来承担)，而是由整个当事人一起来承担。但是就目前的情况来看，国内房屋预售制度没有这种风险分担机制。 因为，1994年提出的《住房预售管理法》是计划经济下的产物，那时，国内的房地产市场仅开始，住房制度货币化的改革还没有实行，因此，不管这种住房预售制度是否取消，但有一点应该十分明确，就是该规则是当时的经济条件和经济环境的产物，现实的经济发展状况和经济发展水平已经突飞猛进了，也就是说，即使住房预售制度不取消，也得对该法进行修改与完善。因此，就目前的情况而言，不是取消不取消住房预售制度的问题，而是要检讨这种制度有哪些问题，导致了房地产市场哪些风险，而这些风险又是谁在承担。如果不把这些事情、这种状况研究清楚，而是一味地来推行这种制度，那么就可能让这个市场中的当事人，一些人的利益受到掠夺与侵害，而另一些人则容易获得暴利。 四、对策与建议 对于住房预售制度问题层出不穷的今天，一个重要的问题是如何保证房地产金融安全高效地运作。从其他国家和地区的国际经验来看，房屋预售制度促进房地产业的良性循环关键在于设计合理的风险担保机制以分散其各个环节的风险。无论是严格的准入或退出制度，预售资金的专项管理，严格的法律监管，或是为购房者提供更多的合约形式等等这些都是风险分担机制的重要组成部分。在我国，银行对房地产业金融支持的资产结构使银行正面临巨大的风险;由于信息不对称，购房者面临房地产商的各种败德行为，鉴于住房预售制度中存在的不确定性和脆弱性，我们意识到应当建立完备的风险分担机制来保障住房预售制度下的金融安全，即风险应该由多个利益主体依风险与收益对等的原则共同分担，包括开发商、房地产投资者、建筑商、银行及购房者。这种风险分担机制应该贯穿于住房预售制度始终，合理分散或降低各环节的风险，它应包括严格的市场准入与退出机制，房地产市场信息披露机制，多种合同选择与谈判机制，住房预售款专项，市场的惩罚机制，风险分担机制，风险约束机制，监管机制以及保护购房者利益的救助机制。 1，严格的准入和退出机制 目前房地产预售出现众多问题的重要原因之一在于缺乏严格的市场准入和退出机制，由于缺乏严格的准入和退出制度导致在房地产价格和利润大幅提高的驱动下，大量企业过度和无序的涌入;而一些不适应市场规律或不符合国家法规的房地产企业很难退出市场，或者利用不完善的退出机制来逃避责任。我国《公司法》和《企业法人登记管理条例》等法律、法规规定，企业注册资本制度采取了严格的法定资本制，要求企业设立时缴足全部资本。《公司法》确立了严格的资本验证制度，其立法意图是确保注册资本真实到位，为保证验资结果真实可靠，我国自1994年开始，我国一些地方建立了注册资本入资专户制度，后来还建立了企业入资核查系统，确保了工商行政管理机关对注册资本入资、划资和退资的全程监控。但这并非治本之道，房地产开发商总能想到一些对策规避，从国际惯例来看，一般不要求在企业设立时对注册资本进行严格验证，也不采取验资机构验证注册资本的做法。在大陆法系国家，如日本是以银行入帐单作为出资到位的凭证。英美法系国家对注册资本的要求更为宽泛，登记机关对企业的入资情况一般不进行审查，在企业章程中载明注册资本既予认可。对房地产开发商注册资本的管理，主要通过信用手段保证注册资本的真实性。目前，虚假出资行为已被列入北京市信用信息系统的警示系统，给了虚假出资者极大震慑，信用体系建设的深入和完善必将给注册资本制度改革提供更强大的支持，值得推而广之。我国应全面实行市场准入制度改革，并推行市场预警和信用管理制度，进一步加强对市场的监管，维护广大消费者的利益。 “准入机制”和“退出机制”是同一个市场机制的两个方面。在现实的房地产开发中，很多项目公司往往在该商品房销售完毕后就予以注销，或者是故意创造条件让工商机关予以吊销，在这种情形时，房子出了问题，开发企业都已不复存在了，业主的权益无法得到保证。由于我国目前的公司法所采取的是较为严格的法人有限责任制度，当房屋质量和保修承诺等方面出现问题时，很难追究到实际投资人的责任，现行的法人有限责任制度也成为房地产开发企业逃避责任的重要方式，导致劣质工程源源不断出现。 所以，实施科学严谨的房地产市场准入制度和退出制度，有利于从房地产市场入口上把好关，正本清源，防患于未然，从而保证房地产开发商的质量，减少开发商的败德行为。对于商誉较好的、符合条件的开发商允许房屋预售，不符合条件的开发商不能够进入住房预售制度，他们只能等到房屋完工后才能售房。如比利时，房地产开发商准入十分严格，没有良好的资质是无法进入房地产市场，更无法进入住房预售。而就中国的情况来说，任何房地产开发企业，只要有项目以及所谓四证齐全都可以进入住房预售。 2，严格的房地产市场信息披露机制 一般来说，住房作为一种特殊商品，消费者购买其产品时，不仅要购买其产品本身的质量，而且要购 买其产品周围的环境。因此，消费者在购房时，无论是对住房质量还是对住房的销售过程来说，在买者与卖者之间存在严重的信息不对称性。比如对于住房的质量来说，卖者更加知道所建盘楼施工之技术、建筑所使用材料，也知道所建楼盘附近的环境及未来环境之发展，但是对买者来说，他则只能通过相关部门对楼盘质量鉴定、政府对周边环境规划、以及样板楼的式样来判断与识别住房的质量。特别是当这种住房的销售是一种预售的方式进行时，那么买者只能通过售楼说明书与开发商楼盘的模型来了解住房区域、质量与环境。 而在住房的销售市场，由于住房产品的不动性，因此，就区域性来说每一个楼盘、每一套住房都是唯一的。这种住房的不动性与唯一性也就决定住房市场是一个不完全竞争的甚至是一个垄断的市场。在这个垄断市场中，加上土地为国家所垄断，如果政府对这种垄断性没有一定条件的约束，房地产开发商就能够利用这种垄断性向市场发布虚假性、误导性的信息来欺骗消费者。特别是在住房预期制度的掩护下，房地产开发商要发布虚假性的信息更是如鱼得水。 正是这种买者与卖者之间存在着严重的信息不对称，不少国家要制定严格的法律规则来约束这种房地产市场信息的严重不对称，以保护消费者的利益。比如，政府通过购房格式化合同，对消费者所购住房的建筑面积有详细规定，它通常包括个别单位所占面积、窗户及部分属于整幢楼宇的公用地方，例如楼梯、升降机、走廊、大堂、通天等。这就使得消费者根据平面图估算出实用面积，从而减少买者与卖者在建筑面积与实用面积之间测算的争议。 对于住房预售来说，政府应要求房地产开发商公布其楼盘的详细信息。如在楼盘开盘之前，开发商申请预售或是销售许可时，政府应要求房地产开发公布上市的房源套数、面积、开盘时间、预计价格;在销售中，政府主管部门会要求开发商及时公布已售套数、面积、价格，以及可售套数、面积等等。 还有，对于楼盘附近的环境及未来发展，政府规划部门应把周边的生活设施、教育环境、干线道路、以及该地区的未来发展等，详细地规划在所属地区的发展蓝图上，蓝图内展示每一个地段可以供发展的用途。而这些信息完全可以通过网络查询到。也就是说，采用住房预售制度，信息公开化透明化是一个必要之前提。 3，预售合同的多样化选择 在一个住房预售成熟的市场，住房预售合同并不是已经印刷好的格式化合同，而是一个住房预售合同多样化的选择体系。即在住房预售合同的选择上，消费者既可以选择现有的格式化合同，也可以是住房消费者与房地产开发商就住房销售合同谈判的结果。 比如，香港的住房预售合同，对交付首期订金、楼价交付方式、楼款的交付成数、楼花的转让等都有不同的规定，而且消费者的谈判能力不同，其签订的合同内容差异很大。还有，在加拿大，购买房合同利率水平，也取决于消费者个人财务状况与条件。只有在多样化的预售合同选择下，住房消费者预售房购买的风险也就容易降低。比如，为了降低消费者的风险，预售资金不是现在这样一次性预付而是可多次预付，可根据工期分2到5次付款，这样可以降低购房者风险，促使开发商履行合同，保证房屋的质量。 因此，政府、银行以及开发商应为具有不同风险偏好、不同风险承担能力的利益主体设计具有不同风险、不同性质的预售合同，无论是住房预售还是现房购买，只要多一些选择，市场总是能够找到最好的解决办法。多样化的金融工具可以使购房者根据自己的需要进行选择，其好处根源于僵合同形式所能够减少的风险的程度，因为风险防范是合同双方关于各自成本和收益讨价还价的过程，讨价还价的结果形成了各 种不同的合同形式或金融工具。 4，住房预售款的专项管理问题 在任何一个成熟的住房预售市场，住房预售款不是收到款之后就全部转到房地产开发商名下，而是有制度安排由专门的机构或银行来专业管理。住房预售款的使用是在严格监管下随着工程进度快慢来发放。但是，就目前中国的情况来说，基本上是采取一种模式，预售收取后，住房预售款就成了房地产开发商自有资金，至于开发商如何来处理这些款项，完全是开发商的事情。尽管以往的条例有规定让房管局来管理，但目前这道制度也免了。 在这样的制度安排下，房地产开发商完全可能轻易地把住房预售款不按规则任意挪用。这样，房地产开发商一旦启动一个项目，后来项目的滚动开发可以“空手套白狼”。这也正是房地产开发商竭力反对取消住房预售制度关键所在。因此，对住房预售资金还可采取专项管理、专项信托、专门账号等方式来管理这些资金。这样既可以防止开发商随意挪用住房预售的专项资金，也可以防止开发商假按揭等违法行为。住房预售款专项管理是目前住房预售制度改革的关键。 5，市场的惩罚机制 由于我国某些政府主管部门的监管不力，相关行业的操作不规范，以及我国的房地产法制建设不太完善，使得中国的房地产预售市场上问题突出，房地产开发商利用预售制度上的缺陷恶意侵害买受人合法权益事件屡见不鲜，已经严重影响到整个房地产行业的健康发展。因此，应建立相关处罚开发商的制度，要有明确的处罚标准和处罚措施，对不守信用、违规的房地产开发商进行处理，甚至要限制这些违约的企业再进入这个行业;要制定相关的、清晰的、可操作的合同标准，保护购房者的利益;当购房者利益受到侵害时，有可参照的标准，建立相应的投诉、仲裁、补偿的机制，降低和减少消费者的损失。 6，风险约束机制 除了严格的准入、退出制度以外，借鉴国际经验，商誉也是约束房地产开发商的最好途径。在预售市场上，由于资讯的不对称，消费者相对与房地产开发商而言，获得的信息较少，所以通常只能透过建设公司的商誉、预售房的广告、预售屋的接待中心看样品房或者根据亲朋好友处得知品质好坏，但是大部分消费者会依据商誉作为购买的指标，来判断品质的高低及愿付的价格，所以开发商为了达到利润最大，必须花费在商誉成本才能维持良好的商誉，而拥有较高商誉的开发商可以向消费者索取更高的预售房溢价。根据Shapiro(1983)模型，产品的品质与商誉是相同的，而且随着时间的经过，产品品质的增加表示商誉也会增加，进而提高消费者的价格水平，其结果可得知二者呈正比关系，因此为维持一定的品质水准，当厂商想进入竞争市场时，会要求厂商达到最低的品质水准才准予进入，所以厂商制订的产品价格至少要等于生产成本才使厂商获得正常利润，如此厂商才有诱因维持产品的品质。这也是解释预售制度面临巨大的道德风险，但是仍能在亚洲、香港、台湾等地区风靡的一个重要原因，即市场能依据潜在的质量水平，根据开发商的商誉对远期价格进行有效的调整。这意味着市场能够准确将开发商的商誉资本化，并进入远期价格，对开发商来说最优策略是维持原有的质量水平，因为如果提供比预期低的质量水平将会严重损坏他们已经建立的商誉，而如果提供比预期更高的质量水平开发商将不会得到任何回报。但是商誉在预售市场发挥作用的一个重要前提是，市场要能建立严格的准入和退出制度，否则开发商的短期行为将不会受到商誉的约束。 7，监管机制 我国的城市房地产管理法虽然已经立法采取了一些监管措施，但是从实践来看，效果并不明显，没有达到真正保护购房者的利益，要确保预售房的购买者的利益尽可能少的受到损害，就应加强对商品房预售活动的监管，包括事前、事中和事后监管，事前要对开发商的资金状况、信用度和实力进行一系列的审查;工程开工后，要检查是否按合同要求进行施工，是否延期和修改合同;在交房时，要有相关机构监督开发商公平、公正与购房者的房屋交接;要通过多种手段的综合运用，形成一个完整的对房地产业进行严格监管的链条，确保广大群众的合法权益不受侵害。 8，保护购房者利益的救助机制 如果允许预售制度的存在，那么就必须建立救助机制，其核心在于建立风险担保基金，这项基金是预售出问题之后进行快速赔付、稳定公众信心，履行风险担保职责的重要保证。它是一种基金筹集模式，即通过风险担保基金的筹集与积累，把预售制度中的各种风险合理均衡地分散到各负担主体的制度模式，鉴于此政府应设立房屋预售制度的风险担保基金，就如存款保险制度一样，凡是参加房屋预售制度的房地产开发商都应参加这个基金，即按营业额缴付，一旦出现问题，就得由这个风险基金来承担责任。通过这样机制，不仅可以把整个房屋预售制度的风险分散给消费者、银行及房地产开发商一起来承担，而且也能够约束房地产开发商减少违约。 9，培养健全的预售房和现房市场—合理引导房地产价格 Flood 和Hodrick(1990)认为资产价格的变动有一部分是受到自我实现因素的影响，而这类非基本因素所造成的价格变动，常常无法反映在资本化价格上，以致于出现资本化价格与市场价格不一直的情况，因此在理性预期的假设下，实际资产价格会遵循市场基值，当实际价格偏离市场基值，就会出现泡沫。因此，培育健全的预售房、现房市场是引导房价健康发展、合理引导居民合理预期的重要保证。在健康、完善的现房市场和预售房市场下，期房价格和现房价格之间存在双向引导关系。但在价格发现功能中，现房价格的引导作用更强。虽然更重要的事实是:影响房地产现房及期房价格的根本性动因是宏观经济的变化。但是，笔者认为，培育一个完善的预售房、现房市场具有非常重要的现实意义，它可以为国家提供房地产宏观调控的信号。因此，从合理引导房地产价格、引导居民预期的角度会为成为培育和完善预售制度的新视角。 总之，目前国内住房预售制度是一种单边风险分担制度，是目前国内房地产市场最大的一个毒瘤。对于这个毒瘤，尽管目前全部切除面临着一些困难与问题，但是也应该对它进行全面医治，否则这个毒瘤一旦恶化一定会导致整个房地产市场泡沫吹大与破灭，导致中国银行危机与中国经济全国衰退。目前这个毒瘤已经开始在发作，监管机构应该对它密切关注与改革，就目前的情况来说，目前国内住房预售制度即使不取消也得全面清理与完善，否则中国金融市场面对的问题就根本无法收拾了～