9.23钟阜路2号18幢

南京金汇通资产评估事务所有限公司 目 录 一、致委托估价方函 二、估价师声明 三、估价的假设和限制条件 四、房地产评估结果报告书 （一）委托估价方 （二）评估机构 （三）评估范围和具体情况说明 （四）评估目的 （五）评估原则 （六）评估基准日 （七）评估依据 （八）评估方法 （九）评估结果 （十）评估作业日期 （十一）评估报告有效期限 （十二）附件 致委托估价方函 卢兴国： 受您委托，本所对坐落于南京市钟阜路2号18幢3单元202室[房屋所有权证编号：宁房权证鼓初字第105542号，丘号：010240-XV-39；国有土地使用证编号：宁鼓国用（2001）字第24415号,地号：06-009-008-026-2]用于抵押贷款的房地产市场价格进行了评估，经过客观科学地分析、测算，并结合估价实务经验，确定评估对象房地产于评估基准日二○○三年九月二十二日的市场价格为人民币贰拾壹万壹仟玖佰元整。 附：宁金房地估字[2003-09-120]号房地产评估结果报告书 南京金汇通资产评估事务所有限公司 二○○三年九月二十三日 估 价 师 声 明 我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家《房地产估价》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、我们已于二○○三年九月二十二日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 估价的假设和限制条件 1、本报告评估结果是二○○三年九月二十二日的市场价格，仅适用于本评估报告之特定目的，即在估价时点预期能够成交的最好的价格，它依据如下假设： （1）具有一个公开、比较活跃、发达的房地产市场； （2）委估标的能够自由地在市场上进行交易活动； （3）为使交易完成以及达成合理成交价格，需有一个合理的谈判周期，在这个周期内，市场状况、物理状态等是相对静止不变的； （4）委托估价方提供的情况都是真实的，有关资料都是合法有效的。 2、本次评估的房地产建筑面积以委托估价方提供的《房屋所有权证》为依据，如面积有变化，其价值应随之作相应的调整。 3、本报告所评估的价值随着时间及市场行情的变化，该价值需作相应的调整。 4、本评估报告结果包含与房地产不可分割的满足其使用功能的水、电以及配套的相关辅助设施。 5、本报告书所称的“估价价格”，是指所估价房地产在现有规定的用途持续不变，以及在估价时点的外部经济环境不变的前提下，根据公开市场的原则确定的现行价格，没有考虑将来可能承担租赁、担保、抵押兑现等事宜，以及特殊的交易方式可能追加、扣减等对估价价格的影响，同时，本报告也没有考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对房地产价格的影响。当上述条件发生变化，或估价中遵循的用途持续不变等原则发生变化时，估价结果将会失效。 6、我们仅对委估对象物业作一般性的查看，并未对结构及内在质量进行测试，故不能确定其有无内部缺陷，本报告以其质量达到要求为假定前提进行评估。 7、本评估结果专为报告所列明评估目的而作，未经本公司同意，本报告的全部或部分内容不得提供给除委托估价方和评估报告使用人之外的单位和个人，不得发在任何公开媒体上。 房地产评估结果报告书 宁金房地估字［2003-09-120］号 1、 委托估价方 卢兴国 二、评估机构 南京金汇通资产评估事务所有限公司 三、评估范围和具体情况说明 评估对象房地产坐落于南京市钟阜路2号18幢3单元202室，房屋所有权人卢兴国持有《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，权属合法、界址明晰。 评估对象房地产居混合结构七层单元式住宅楼中的第二层，建筑面积为56.61平方米。该套房屋水、电、卫、气生活设施齐全，普通装修。 评估对象房地产南临福建路，东至钟阜路，周围超市、银行、学校等公用配套设施齐全，有303W、13W、73W、42W等多条公交线路车从附近经过，交通便利。 四、评估目的 本次评估为委托估价方以该房地产办理抵押贷款提供价值参考。 五、评估原则 1.合法性原则 按照国家和省市有关资产评估、房地产评估的法律规定，遵循公认的房地产评估程序开展评估工作。 2.客观性原则 评估中严格按现场勘察的情况、建筑状态、使用保养情形、地域周围环境等现状进行评估。 3.估价期日原则 主要按委托估价方要求及评估目的的需要确定评估基准日，评估时以估价期日的市场价格标准和基础数据，以权威机构发布的有关房地产评估的资料信息来评估和规定本报告结果。 4.公平原则 本评估机构坚持公正、公平原则，站在中立的立场上实事求是地开展本次委托的评估工作，本机构及参加本次评估人员与待评估房地产及委托估价方无任何利害关系或重要经济联系。 5.替代原则 在同一个市场中，具有相同的使用价值和质量的物品，其价格是趋向一致的。在评估一宗房地产的价格时，如已知附近地区若干相近效用的房地产价格，则可依据“替代原理”修正得出估价对象的价格。 六、评估基准日 2003年9月22日 七、评估依据 1.委托估价方提供的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》； 2.评估人员实地勘察和调查收集的有关房地产信息资料； 3.南京市房地产交易市场发布的有关房地产信息资料； 4.国家、江苏省、南京市人民政府及有关部门颁布的政策法律、法规文件； 5.近年来本地区同类物业价格波动情况以及交易行情； 6.近几年来类似地区、类似房地产租赁市场价格波动情况； 7.近几年来南京市开发商投资该类物业的开发利润率、风险率； 8.国资办发[1992]36号《国有资产评估管理办法施行细则》； 9.建设部颁发《房屋完损等级评定标准》； 10.建设部发建标[1999]48号《房地产估价规范（GB/T50291-1999）》； 11.19112年11月30日南京市土地管理局公告《南京市市区土地级别分布表》； 12.近期房地产价格影响因素及估价人员的实务经验。  八、评估方法 评估人员认真分析所掌握的资料，并进行了实地勘察和对邻近地区房地产调查后，根据委估标的特点选取市场比较法作为本次估价的基本方法。 九、评估结果 评估人员根据评估目的和收集掌握的有关信息、资料，进行了详细的现场勘察，经过周密细致地测算并结合估价实务经验，确定委估对象房地产于评估基准日二○○三年九月二十二日的市场价格为人民币贰拾壹万壹仟玖佰元整。 十、评估作业日期 2003年9月22日至2003年9月23日。 十一、评估报告有效期限 本评估报告的有效期限为12个月（自2003年9月22日至2004年9月21日）。超过此期限应用该结果，责任自负。 十二、附件 1.《房屋所有权证》（复印件）。 2．《国有土地使用证》（复印件）。 3．评估机构资格证书（复印件）。 4．评估人员资格证书（复印件） 房地产估价人员签章 南京金汇通资产评估事务所有限公司 二○○三年九月二十三日 宁金房地估字[2003-09-120]号测算过程报告 一、 区域因素分析 1、随着城市发展战略目标的实施，南京将形成国际化大都市，城市建设步伐加快，城市投资环境得到很大的改善，居民的居住水平日益提高。 2、鼓楼区在南京古城改造过程中成绩显著，区域地段价格不断提高。 二、个别因素分析 （详见房地产估价结果报告第三部分评估范围和具体情况 说明） 三、市场背景分析 鼓楼区城市环境的改善，使得城区房地产升值潜力增大;房改房上市交易的政策放开，南京二手房交易市场逐步规范，成交日趋活跃、快捷。据此分析,委估房地产的增值和变现能力 很强。 四、最高最佳使用分析 委估房地产位于住宅区范围内，根据规划要求，其最高最 佳使用为保持现状继续使用。 五、估价方法选用 估价人员考虑到二手房交易市场日趋完善，市场交易案例较多，认真分析了所掌握的资料，经实地查勘和对邻近地区房地产交易情况进行调查后，确定选用市场比较法对委估房地产 进行测算。即选取与估价对象相类似而又具有一定代表性的房地产作为比较参照物，然后对其间的差别作适当的修正，得出估价对象房地产的比准价格。 1.选择可比实例： 单位：元/平方米 类 别 实例A 实例B 实例C 建筑物座落 钟阜路 钟阜路 钟阜路 交易日期 2003．1 2003．1 2003．1 交易价格 4110 4299 3977 2.交易情况修正：可比实例均为正常交易，不作修正。 3.交易日期修正：交易实例房地产交易日期与评估对象房地产委估日期虽存有差异，但房地产价格基本无太大变化，故不作修正。 4.区域因素修正：可比实例与估价对象在繁华程度、交通状况、自然因素、环境等方面综合比较，无太大变化，不作修正。 5.个别因素修正：根据评估对象房地产与可比实例在建筑年代、用途、结构类型、层次、装修标准、施工质量等因素方面的综合比较，设评估对象房地产个别因素指素为100，则实例A为112，实例B为109，实例C为110。 6．价格计算： 根据以上各项修正，可列表计算如下： 单位：元/平方米 项 目 实例A 实例B 实例C 交易价格 4110 4299 3977 交易情况修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 100/100 100/100 100/100 区域因素修正 100/100 100/100 100/100 个别因素修正 100/112 100/109 100/110 比准价格 3670 3944 3615 委估房地产单位价格 =1/3（3670+3944+3615） =3743元/平方米 估价对象房地产价格 3743元/平方米×56.61平方米=21.19万元 六、估价结果与分析： 市场比较法计算结果房地产价格为人民币21.19万元整，根据南京市房地产的发展状况及委估标的的特点，最终结果为人民币21.19万元整。（大写：人民币贰拾壹万壹仟玖佰元整） 1 地址：南京市华侨路37号春风大厦27层E座 电话：（025）4707516 邮编：210029 - 12 -