标杆房企研究%20：佳兆业[1]

摘 要 ¾ 2009年末上市后，佳兆业将其发展模式调整为快速开发，做大规模。 2010年，尤其下半年，佳兆业在土地市场上频频拿地，较为激进。为 支付其庞大的新增土地储备及现有项目开支，公司在资本市场的运作 也较频繁。 ¾ 佳兆业于2010年取得了16个项目地块，新进入8个城市，截至目前为止， 公司的土地储备约达1750万平方米，较2009年底增加了约四成。 ¾ 截至2010年12月29日，佳兆业全年累计实现销售面积86.73万平方米， 销售收入人民币101.04亿元，分别同比增长26.8%和67.1%，成功挤身 百亿销售收入的地产商行列，是集团的一个重要里程碑。 ¾ 2010年上半年佳兆业实现毛利率37.36%，净利率11.64%。 ¾ 于2010年6月30日，佳兆业的现金及银行存款账面值约为人民币23.747 亿元。借款共约为人民币62.504亿元，其中银行贷款约人民币28.342亿 元。公司负债比率及净负债率分别为67.15%和61.05%，财务状况较为 稳健。 ¾ 佳兆业的销售在很大程度上依赖于其主要销售伙伴中原地产。2006年、 2007年、2008年及2009年上半年，佳兆业透过中原的代理服务所产生 的物业销售所得款项占物业销售款项总额约68.4%、48.9%、74.6%及 71.5%。 ¾ 2010年12月1日，佳兆业成功在新加坡证券交易所发行五年期可换股债 券人民币15亿元（约合2.25亿美元）。该可转债于2015年到期，以美元 结算,年息率为8%。 ¾ 2011年1月19日，佳兆业发行优先有抵押担保债券。该债券为合成式债 券，本金总额为人民币20亿元，以美元结算，总代价为3.03亿元美元， 债券按年利率8.5厘计算，预期债券将于2014年到期。 电话：(010)58677851/2/3    邮箱：gt@gaotongchina.com    网站：www.gaotongchina.com 高通智库是一家房地产研究综 合服务商，依托其独特的信息收 集与整合体系、专业的分析能 力、科学的研究方法和丰富的研 究经验，持续为客户提供及时、 高效的研究服务。 高通智库 房 地 产 标 杆 企 业 研 究 高通智库 房 地 产 标 杆 企 业 研 究 高通智库 20 1 1 年 2 月 2 0 日 佳兆业：急速土地扩张 房地产标杆企业研究 www.gaotongchina.com 2 目 录 一、发展沿革、当前市场表现 ................................................................................................ 4 1、当前市场表现 ............................................................................................................... 4 2、企业大事记及发展沿革 ............................................................................................... 6 3、公司大股东 ................................................................................................................... 7 二、企业特色 ............................................................................................................................ 7 1、公司发展战略 ............................................................................................................... 7 2、住宅与商业地产 ........................................................................................................... 7 3、销售外包与自销 ........................................................................................................... 9 三、土地策略 .......................................................................................................................... 10 1、当前土地储备 ............................................................................................................. 10 2、2009 与 2010 年获得的土地储备 .............................................................................. 12 3、土地储备获得方式 ..................................................................................................... 14 四、各项指标及资本运作 ...................................................................................................... 17 1、各项运营指标 ............................................................................................................. 17 2、各项财务指标 ............................................................................................................. 18 3、资本运作 ..................................................................................................................... 19 五、项目和产品线 .................................................................................................................. 21 房地产标杆企业研究 www.gaotongchina.com 3 图 表 目 录 图表 1a：2010 年上半年合约销售情况 ..................................................................... 4 图表 1b：2010 年全年合约销售额区域贡献（亿元、%） ..................................... 5 图表 2：2010 年和 2009 年上半年的收入构成 ........................................................ 5 图表 3：2006 年-2010 年上半年物业销售占总收入比例 ....................................... 8 图表 4：2006 年-2010 上半年投资性物业占总资产比例 ....................................... 8 图表 5：持有作投资物业 （截至 2009 年 12 月 30 日） ....................................... 9 图表 6：2006 年-2009 年上半年中原代理销售占总销售的比例 ......................... 10 图表 7：2009 年末佳兆业土地储备分布 .................................................................. 11 图表 8：公司用作未来发展物业项目（截至 2010 年 6 月 30 日） ..................... 11 图表 9：2009 年公司新增土地储备 .......................................................................... 14 图表 10：透过公开招标、拍卖及挂牌出让收购的土地 .......................................... 14 图表 11：透过收购股权收购的土地 .......................................................................... 15 图表 12：透过于二手市场购买土地使用权收购的土地 .......................................... 15 图表 13：公司营业收入与净利润 .............................................................................. 17 图表 14：公司毛利率和净利率 .................................................................................. 18 图表 15：公司总资产周转率与存货周转率 .............................................................. 18 图表 16：公司负债比率与净负债率 .......................................................................... 19 图表 17：公司净资产收益率与总资产收益率 .......................................................... 19 房地产标杆企业研究 www.gaotongchina.com 4 一、发展沿革、当前市场表现 1、当前市场表现 佳兆业是珠江三角洲地区领先的物业发展商之一，成立于 1999 年，国内总部位于深圳。公 司业务范围涉及大型住宅物业和综合商用物业的规划开发运营。2009 年 12 月 9 日在港交所主 板正式挂牌上市。 截至 2010 年 6 月，佳兆业已进入全国五个主要经济区域，包括珠三角地区、长三角地区、 环渤海地区、成渝地区及华中地区的 10 个核心城市，并逐步进入全国化拓展阶段。截至 2010 年 12 月 29 日，公司全年累计实现销售面积 86.73 万平方米，销售收入人民币 101.04 亿元，分 别同比增长 26.8%和 67.1%，成功挤身百亿销售收入的地产商行列，是集团的一个重要里程碑。 面对 2010 年的行业调控，佳兆业采取积极的定价和销售策略，在全国五大区域的规模化快速 开发，推出以刚性需求为主的住宅产品，取得大幅的销售增长。 上市后，佳兆业将其发展模式调整为快速开发，做大规模。2010 年尤其下半年，佳兆业在 土地市场上频频拿地，较为激进。为支付其庞大的新增土地储备及现有项目开支，公司在资本 市场的运作也较频繁。 佳兆业于 2010 年内成功取得了 16 个项目地块，新进入 8 个城市，截至目前为止，公司的 土地储备约达 1,750 万平方米，较 2009 年底增加了约四成，足够其未来三至五年的开发需求， 这也为公司在未来的可持续增长奠定了基础。 2010 年佳兆业平均售价达每平方米人民币 11500 元，按年增长 32%。在佳兆业的销售业绩 中，珠三角区域销售额占 69.1%，长三角地区占 17.2%，成渝地区占 9.8%，华中地区占约 3.9%。 图表 1a：2010 年上半年合约销售情况 区域项目 项目个数 合 约 销 售 面积(平方米) 占总面积百分 比 销售金额(人民 币百万元) 占总金 额百分比 珠三角 13 215,112 66.81% 2,588.1 75.54% 长三角 2 42,553 13.22% 474.1 13.84% 成渝地区 1 46,252 14.37% 257.6 7.52% 华中地区 1 18,043 5.60% 106.4 3.11% 合计 17 321,960 100.00% 3,426.2 100.00% 数据来源：公司数据、高通智库 房地产标杆企业研究 www.gaotongchina.com 5 图表 2b：2010 年全年合约销售额区域贡献（亿元、%） 数据来源：公司数据、高通智库 2010 年上半年期间，佳兆业实现营业额人民币 2,122.5 百万元，较 09 年同期减少 14.2%， 此减少主要由于 09 年同期已落成物业存货销售以及该等单位的交付。交付总建筑面积由 09 年 同期约 276,442 平方米减至本期间约 258,449 平方米。每平方米平均售价由 09 年同期约人民币 8,699 元减至本期间约人民币 7,774 元，销售均价降低主要由于交付东莞帝景湾及成都丽晶港物 业所致。 2010 年上半年，佳兆业的毛利约为人民币 793.1 百万元，较 09 年同期上升 32.2%。毛利率 由 09 年同期 24.3%增至本期间的 37.4%，主要由于每平方米物业销售成本自 09 年同期每平方 米约人民币 6,266 元降至本期间每平方米约人民币 4,577 元，但部分由本期间平均售价降低而 抵销。纯利润（不包括投资物业及金融衍生工具的公平值变动及相应递延税项）为人民币 247.1 百万元，较 09 年同期增长 42.6%。 佳兆业的收入主要包括(i) 物业销售的所得款项，(ii) 投资物业已收及应收经常性收入总值 及(iii) 物业管理费收入。收入主要由其三个业务分部所产生：物业开发、物业投资及物业管理。 图表 3：2010 年和 2009 年上半年的收入构成 2010 年上半年(人 民币千元) 占总收入比例 2009 年上半年 (人民币千元) 占总收入比例 物业销售 2,009,195 94.66% 2,404,762 97.21% 租金收入 52,923 2.49% 42,727 1.73% 物业管理服务 60,370 2.84% 26,243 1.06% 合计 2,122,488 100.00% 2,473,732 100.00% 数据来源：公司数据、高通智库 租金收入由 2009 年上半年的人民币 4,270 万元增加至 2010 年上半的人民币 5,290 万元，增 长率为 23.9%，此增加主要由于增加的零售空间取得较高租金所致。 房地产标杆企业研究 www.gaotongchina.com 6 佳兆业也为其本身的物业发展提供物业管理服务，管理物业总建筑面积约 370 万平方米， 合计为 23,640 户业主提供物业管理服务。来自物业管理服务的收益由 2009 年上半年的人民币 2620 万元增加至 2010 年上半年的人民币 6040 万元，增长率为 130.5%。 于 2010 年 6 月 30 日，佳兆业的现金及银行存款账面值约为人民币 2,374.7 百万元（2009 年 12 月 30 日：人民币 3,724.4 百万元）。借款共约为人民币 6,250.4 百万元，其中银行贷款约 人民币 2,834.2 百万元。公司负债比率及净负债率分别为 67.15%和 61.05%，财务状况较为稳健。 2010 年佳兆业采取直接及审慎的项目发展态度，适度调整业务扩充速度，上半年内，新完 工项目建筑面积约 276,000 平方米，开发中项目建筑面积约 1,600,000 平方米。 佳兆业在稳固珠三角地区市场地位的同时，亦积极落实区域多元化的发展策略，继续加大 于长三角、环渤海及华中等区域的全国性投资发展。2010 年上半年，佳兆业成功推出华中区域 的第一个项目长沙水岸新都。珠三角区域的东莞东江豪门、惠州佳兆业中心等新项目也都顺利 面市，并录得良好的销售业绩，进一步巩固公司全国化拓展战略。同时公司具有多元化的业务 发展战略，特别是加大在投资性物业上的投资，形成多元化的业务组合，为公司提供稳定及可 靠的收入，扩大公司整体收入基础。 2、企业大事记及发展沿革 ¾ 2010 年：佳兆业旗下物业管理公司获得国家一级物业管理资质；公司业务拓展至顺德、 南充、太仓、常州、鞍山、营口、葫芦岛等地；当年合同销售额突破了 100 亿元人民 币；当年通过可转债和票据融资共计约 38 亿元人民币。 ¾ 2009 年：12 月 9 日佳兆业集团在香港联交所主板成功上市。 ¾ 2008 年：公司业务拓展至长江三角洲地区的上海和江阴。 ¾ 2007 年：公司业务拓展至珠海、惠州及湖南，集团下属珠海、惠州以及湖南分公司成 立。佳兆业集团控股有限公司成立，并成功引进国际知名战略投资者，成为佳兆业发 展史上新的里程碑。 ¾ 2006 年：业务拓展至四川省，成都佳兆业房地产公司成立，开始成都市地产物业的开 发。 ¾ 2005 年：深圳佳兆业中心项目改造开工，并于年内推向市场，建设成为高端酒店式公 寓。由于其特殊的历史背景和改造建设的标杆效应，佳兆业中心倍受市场瞩目和业界 关注。 ¾ 2004 年：深圳可园项目开发建设，同时可园第 1 期公开发售。东莞佳兆业房地产公司 成立，开始东莞市地产项目的开发。 ¾ 2001 年：深圳桂芳园项目第 2 期、3 期、4 期相继入市，均获得不俗的销售业绩。桂 芳园成为佳兆业立足并扎根于深圳的重要项目。 ¾ 2000 年：深圳桂芳园项目第一期公开发售。 ¾ 1999 年：佳兆业地产（深圳）有限公司成立。 房地产标杆企业研究 www.gaotongchina.com 7 3、公司大股东 佳兆业 2009 年上市后，股权的稀释程度并不是很大，其最大股东郭氏家族的持股比例为 59.08%。且公司主席郭英成先生及其家族于 2010 年 12 月 13 日至 17 日的连续五个交易日，分 别透过大正投资有限公司、大昌投资有限公司及大丰投资有限公司于公开市场合共增持 66,513,000 股佳兆业股份，平均价为 2.30 港元。交易完成后，郭氏家族于佳兆业的持股比例， 由原来的 59.40%进一步增加至 60.76%。 二、企业特色 1、公司发展战略 佳兆业发展战略清晰，既有可行性也具有前瞻性。公司核心竞争力较强，持有的土地储备 充足 （权益建筑面积 1360 万平方米），成本较低（平均楼板价为 642 元/平米） ，并且产品 丰富、品牌优势明显、融资能力较强。 佳兆业发展战略包括三个方面：区域开发战略、产品开发战略和品牌开发展战略。公司继 续保持佳兆业集团在珠三角地区的领先地位，并逐步向长三角、华中地区、成渝地区、环渤海 等战略区域扩张。公司在珠江三角洲已经建立了巩固的市场地位及品牌名声，具有开发多个大 盘项目的成功经验，并且拥有大量的土地储备，这进一步巩固了公司在此区域的地位。在此基 础上，公司积极向外扩张，2009 年成功完成了第一个珠江三角洲以外的项目—江阴水岸新都第 一期。公司现在全国拥有多项于不同发展阶段的物业项目，已具备了较强的全国扩张能力。 佳兆业通过打造标准化的产品设计及产品建造，持续发展城市 CBD 商业物业、城市核心 高档公寓以及城市发展区的大型住宅物业。通过发展标准产品系列，在保持成本竞争力之余， 迅速完成资产周转以及扩大业务发展规模，进一步提升资产周转率及成本效益，这对公司做大 规模的发展模式来说是至关重要的。例如公司已经成功的将深圳水岸新都的开发模式复制到江 阴及长沙水岸新都系列的开发上。此外，公司通过将发展过程分为不同阶段，并设用系统化的 程序以管理及控制主要的发展阶段，提高资产周转率及成本效益。 关注企业社会责任，用心精耕产品品质，进一步提升企业品牌知名度。佳兆业的品牌已拥 有较高的品牌知名度。在 2005 年-2009 年，佳兆业集团连续五年获得中国华南房地产公司品 牌价值 TOP10，品牌价值上升至 12.36 亿；2008 年-2009 年，集团连续两年获得中国房地产 百强企业运营效率 TOP10。旗下开发产品荣获“国际花园社区”大奖等殊荣。 2、住宅与商业地产 佳兆业的业务涉及住宅物业和商业物业，以住宅物业为主。虽然公司自 2005 年起不断加大 其在商业物业方面的投入，但物业销售占其总收入比例仍高达 95%左右。 房地产标杆企业研究 www.gaotongchina.com 8 图表 4：2006 年-2010 年上半年物业销售占总收入比例 数据来源：公司数据、高通智库 佳兆业的大型住宅物业一般位于中国的选定城市内配备公共交通配套及其他城市设施的市 郊地区。该等物业包括公寓、服务式住宅及独立式洋房，并设有商用配套设施、餐厅及社区设 施。住宅物业的主要目标客户为中等至中高等收入家庭。 佳兆业的综合商用物业一般位于中国选定城市的商业中心区。自 2005 年起，公司逐步增 加商用物业发展项目的比例。通过持有作长期用途的商用物业，公司可以提升物业组合的整体 价值，增加经营性的租金收入份额，而从降低对单一特定市场分布的依赖。公司完成的商业项 目广州金贸乃位于广州商业中心区内的黄金地段，包括一座高级办公室大楼及零售物业。另外 三个商业项目预期为办公室大楼及零售物业的综合项目。 图表 5：2006 年-2010 上半年投资性物业占总资产比例 数据来源：公司数据、高通智库 佳兆业的投资物业包括经济租约下的商业物业，持作长期收益或资本增值或两者兼具，但 公司并不占有该等物业。2006 年、2007 年、2008 年及 2009 年上半年，公司的投资物业的公平 价值收益扣除相关的递延税项，分别为人民币 173.8 百万元、人民币 27.4 百万元、人民币 226.9 百万元及人民币 211.0 百万元，分别占各期间溢利约 35.2%、5.7%、45.3%及 57.4%。 房地产标杆企业研究 www.gaotongchina.com 9 图表 6：持有作投资物业 （截至 2009 年 12 月 30 日） 项目 地点 项目分期 类型 总 建 筑 面 积 （平方米） 完工时间 深 圳 桂 芳 园 中国广东省深圳市龙岗区布 吉镇深惠公路及李朗路口 4/6 商业 8,632 二 零 零 二 年 十月 深 圳 佳 兆 业中心 中国广东省深圳市福田区上 步南路东南园路北 - 商业 19,556 二 零 零 六 年 八月 广 州 金 贸 项目 中国广东省广州市天河区体 育西路 191 号 - 商 业 和 车位 44,958 二 零 零 八 年 五月 数据来源：公司数据、高通智库 2009 年内，佳兆业位于广州天河核心区域的 「柏西商都」 正式开业运营，该项目总建筑 面积约 38,202 平方米，位于广州成熟商圈，由公司自主经营，定位于金融服务、娱乐、高档餐 饮、百货。 2009 年内，佳兆业团收购位于深圳市大鹏的金沙湾大酒店，该酒店为一家渡假型酒店，与 深圳知名旅游区域金沙湾水域、沙滩连为一体，其中酒店占地面积为 34,728 平方米，建筑面积 17,901 平方米，至此，佳兆业正式涉足酒店业运营。 2010 年 2 月 22 日，佳兆业订立买卖，增持丰隆集团至 100%权益。丰隆集团主要从事 物业发展，丰隆中心位于深圳市福田区深南大道，地盘面积合共约 1.41 万平方米，总建筑楼面 面积约为 14.2 万平方米。丰隆中心包括一幢高层办公室大楼，内设一个大型餐饮区及零售空间。 鉴于深港合作越见繁密，加上香港落实深港高铁，收购将使公司进一步巩固其于深圳商用 物业市场之领导地位。 此外，佳兆业的主要物业管理运营主体佳兆业物业管理 （深圳） 有限公司于 2009 年 12 月 31 日获得国家建设部授予一级资质物业管理公司。 3、销售外包与自销 佳兆业的销售在很大程度上依赖于其主要销售伙伴中原地产。2006 年、2007 年、2008 年 及 2009 年上半年，佳兆业透过中原的代理服务所产生的物业销售所得款项占物业销售款项总额 约 68.4%、48.9%、74.6%及 71.5%。支付予中原的佣金分别约为人民币 1,210 万元、590 万元、 880 万元及 1,090 万元。 房地产标杆企业研究 www.gaotongchina.com 10 图表 7：2006 年-2009 年上半年中原代理销售占总销售的比例 数据来源：公司数据、高通智库 佳兆业与中原于中国不同地区的市场共同推广公司的已发展物业。公司一般就中原于中国 大陆的销售代理服务订立一年非独家销售代理协议，并就中原香港的销售代理服务订立一年独 家销售代理协议，两者均按项目为基准。根据该等协议，中原项目队伍协助公司的市场推广及 销售工作，中原一般可于签立相关物业购入合同后获得销售佣金。中原及公司均可透过各自的 实地销售代表于中国大陆进行实地销售。佳兆业的项目经理及中原共同负责监察整体销售及监 察各自的销售员工，销售员工须遵守中原与公司订立的相关联合销售管理协议。一般而言，中 原及公司负责的相同项目的价格、折扣及其他销售条件均相同。 佳兆业打算通过销售队伍改善销售管理，并拟继续委聘中原及其他专业物业销售代理为其 物业提供推广及销售服务。 三、土地策略 1、当前土地储备 佳兆业拥有较强的拿地能力和丰富的土地储备。公司目前已在深圳、广州、东莞、上海、 江阴、成都、长沙和沈阳等地储备项目，为公司的持续发展奠定良好基础。截至 2010 年末， 公司持有的总土地储备约为 1750 万平方米。 佳兆业在获取土地储备上有着丰富的经验，以较低的价格储备了大量的优质项目。公司的 土地收购团队在土地收购中除公开招标、挂牌和拍卖出让的方式购入土地外，亦会收购持有相 关土地使用权的公司之控股股权，以及收购翻新不良或未能落成物业等来建立土地储备，从而 保证了优质而低廉的土地项目。目前公司发展中物业和用作未来发展物业的平均楼板价仅为 642 元/平米。 房地产标杆企业研究 www.gaotongchina.com 11 图表 8：2009 年末佳兆业土地储备分布 数据来源：公司数据、高通智库 图表 9：公司用作未来发展物业项目（截至 2010 年 6 月 30 日） 项目 地点 期数 预计总建筑面积（平方米） 预计完工日期 深圳茗萃园 深圳 4 11,530 2012 深圳李朗路 深圳 - 104,910 2013 深圳丰隆中心 深圳 - 142,000 2014 深圳南澳康保 深圳 - 44,000 2012 宝吉项目 深圳 - 955,472 2012 深圳宏达项目 深圳 - 88,987 2011 东莞中央豪门 东莞 4 105,608 2013 东莞东江豪门 东莞 2-3 174,791 2012 东莞雁田(2 东莞 1-3 208,837 2012 惠州园洲 惠州 - 61,200 2015 惠州锦城山庄 惠州 1-2 267,995 2011 惠州佳兆业中心 惠州 2-3 539,686 2012 惠州潼湖 惠州 1-4 731,487 2013 惠州博罗(2) 惠州 1-6 4,326,319 2012 珠海湾仔 珠海 - 61,257 2013 华阳项目（双流） 成都 1-6 767,630 2012 成都丽晶港 成都 5-7 356,637 2012 成都商贸园 成都 1-2 197,420 2012 长沙水岸新都 长沙 2-4 737,646 2011 上海珊瑚湾 上海 4 90,155 2011 沈阳佳兆业中心 沈阳 1-4 214,220 2012 顾山可园项目 江阴 1-3 79,382 2013 房地产标杆企业研究 www.gaotongchina.com 12 江阴总部经济园 江阴 1-3 465,990 2013 合计 10,733,160 数据来源：公司数据、高通智库 2、2009 与 2010 年获得的土地储备 佳兆业总裁黄传奇 2010 年 12 月接受采访时曾表示，目前地产业已经告别了暴利时代，佳 兆业今后要改走快速资金周转模式，明确要把规模做上去，学习快速发展的恒大地产。通过快 速开发、资金的快速周转做大规模，重点定位于刚性需求和二、三线城市。 开发理念的调整决定佳兆业必须大规模拿地。实际上，早在 2010 年 9 月，佳兆业便率先打 响土地争夺战，开始频繁拿地，此后一度接近疯狂状态。通过整理佳兆业公告资料可以发现， 佳兆业在 2010 年全年一共取得了 16 个项目地块，新增建筑面积约 540 万平方米，拿地金额合 计约 52 亿元人民币（未包含旧改项目和协议开发项目）。 佳兆业在 2010 年下半年曾创下了一天内拿下 8 宗土地的惊人纪录，堪称内地土地市场上最 为激进的“一匹黑马”，这也使得佳兆业的拿地量在 2010 年的房企拿地排行榜中首次跻身十强。 在 2010 年 11-12 月短短一个月内，佳兆业就增加土地储备超过 500 万平方米，这相当于该 公司在上市初期土地储备量的 42%。佳兆业拿地态势之猛，不逊色于万科、恒大等一线品牌开 发商，在土地市场的扩张态势较为激进。 此外，对于向来以珠三角区域布局为主的佳兆业而言， 2010 年来公司新进入 9 个城市， 在江苏省、辽宁省、浙江省等地广泛布局，力图规避单一区域发展的风险。并且与国内众多房 企大规模在二三线城市布局不同，佳兆业已把触角伸向四线城市，多幅新增土地储备位于四线 级市。这种布局决定佳兆业的拿地成本较低，全年平均楼面地价约为每平方米 963 元，在拿地 十强企业中仅次于恒大地产的每平方米 714 元。 ¾ 2010 年 1 月 25 日，佳兆业顺利行使期权，取得深圳宝吉项目旧改地块，新增土地储 备仅仅占地面积就达到 32 万平方米，而建筑面积达 95.5 万平方米。 ¾ 2010 年 3 月 29 日，佳兆业又和李嘉诚的长江实业集团签订合作协议，共同发展深圳 龙岗区坂田街道的市区重建项目，项目占地约 7.7 平方公里。但目前该地块发展权仍 有待深圳相关政府部门批核。 ¾ 2010 年 9 月 15 日，佳兆业通过招拍挂方式，在江苏太仓成功竞得太仓 TCKJC-2010-39-3 地块，总占地面积约 8.8 万平方米，规划建筑面积约 15.9 万平方米，总地价为 4.76 亿 元人民币。该地块位于太仓市科教新城利民社区，将打造为高品质住宅。 ¾ 2010 年 9 月 29 日，佳兆业通过招拍挂方式竞得江苏江阴顾山地块，总占地面积约 2.1 万平方米，规划建筑面积约 3.8 万平方米，总地价为 3,520 万元人民币，楼面地价约 为人民币 917 元/平方米 。该地块位于江阴市顾山镇，为商住两用地，将为佳兆业集 团提供重要的土地储备支持。 房地产标杆企业研究 www.gaotongchina.com 13 ¾ 2010 年 10 月 13 日，佳兆业成功竞拍购得位于广东顺德的地块，总代价为 2.3 亿元人 民币；该地块建筑面积约 7.22 万平方米，平均楼面面积土地成本约每平方米 3，185 元，公司拟于该地块建设地标性中高端住宅物业。 ¾ 2010 年 11 月 13 日，佳兆业集团与辽宁省辽阳市弓长岭区人民政府签署了一项协议， 拟投资开发弓长岭区温泉旅游综合体项目，投资额 20 亿元。 ¾ 2010 年 11 月 17 日，佳兆业通过竞拍方式，以约人民币 3.06 亿元，成功投得两幅位于 江苏省江阴市周庄镇的商住地块，两幅地块位于江阴市周庄镇北新东路南侧至公路北 侧。其中一幅作价约人民币 2.01 亿元，计划建筑面积约 114,067 平方米，每平方米土 地成本约人民币 1，766 元。另一幅的计划建筑面积则约 104,530 平方米，作价约人民 币 1.05 亿元，每平方米平均土地成本约人民币 1,033 元。两幅地块将会发展为中高档 住宅、商业及酒店类项目，并计划于明年内推出市场。 ¾ 2010 年 11 月 19 日，佳兆业投得一幅位于四川南充市顺庆区正阳东路地段的地块，其 中一幅作价约人民币 1.77 亿元，预计总建筑面积将近 88,623 平方米，每平方米平均 土地成本(扣除政策性税收返还后楼面地价)约人民币 1,700 元。该地块将打造为中高档 住宅。 ¾ 2010 年 11 月 23 日，佳兆业成功竞得位于辽宁营口的八幅地块，其中位于营东新城地 段的五幅地块，作价约人民币 5.17 亿元，计划建筑面积约 1,408,656 平方米，每平方 米平均土地成本约人民币 367 元；有关地块将发展成高档住宅项目，产品以洋房、联 排别墅和小高层为主。另外，位于营口市市府路地段的三幅地块，计划建筑面积则约 873,145 平方米，作价约人民币 5.99 亿元，每平方米平均土地成本约人民币 686 元。 有关地块亦将会发展成高档住宅，产品以小高层和高层住宅为主。 ¾ 2010 年 11 月 28 日，佳兆业以人民币约 8.19 亿元，成功投得位于四川省南充市的一幅 地块。项目位于四川省南充市顺庆区望天坝片区，占地 188，246 平方米，总建筑面 积达 474，263 平方米，整体楼面均价约每平方米人民币 1,727 元。地块分为住宅及商 业用途，预计住宅部份建筑面积 447,063 平方米，商业部份建筑面积 27,200 平方米。 项目位于望天坝生态规划区内，拥有独特的自然资源，计划建成为高档住宅项目。 ¾ 2010 年 12 月 14 日，佳兆业通过招拍挂方式，以近人民币 8.95 亿元，成功投得分别位 于辽宁省葫芦岛市绥中滨海经济区及鞍山市共六幅地块，预计合共总建筑面积将达约 1,782,516 平方米，楼面均价仅人民币 502 元，拟打造集团于东北地区的商业地产新据 点。 是次投得的地块包括位于辽宁省葫芦岛市绥中滨海经济区的两幅旅游用地，作价合共 约人民币 1.31 亿元，合共占地约 423,265 平方米，预计总建筑面积将达约 423,265 平 方米，折合楼面均价约每平方米约人民币 310 元。两幅地块将共同打造成度假型酒店 项目。 另外四副地块位于辽宁省鞍山市万水河区域，为商住用地，作价近人民币 7.64 亿元， 总占地约 477,463 平方米，预计总建筑面积将达约 1,359,251 平方米，折合楼面均价约 每平方米约人民币 562 元。预计有关地块将分四期开发，其中一期住宅物业将以高档 房地产标杆企业研究 www.gaotongchina.com 14 洋房、小高层和高层为主。项目一期还将包含写字楼、精装公寓以及商业街等商业物 业，预计商业物业总建筑面积将超过 40,000 平方米。 ¾ 2011 年 1 月 19 日，佳兆业以 6.72 亿人民币收购深圳科拓建筑旗下的浙江伍丰置业有 限公司 100%股权，以及浙江伍丰置业持有的土地项目。浙江伍丰置业有限公司拥有 位于杭州之江度假区 3.9376 万平方米的土地面积，规划地上建筑面积不大于约 7.08 万平方米，该地块将用作住宅项目开发。这是佳兆业首次进入杭州市场，此前虽然 2009 年以来佳兆业在江苏的布局颇多，但在浙江区域的布局基本还是一片空白。此次项目 收购，佳兆业在华东的布局再添一城。 图表 10：2009 年公司新增土地储备 区域 项目 占地面积(平方米) 建筑面积(平方米) 珠三角 东莞雁田项目 16,186 40,465 珠三角 广州江南大道 8,579 53,809 环渤海 沈阳青年大街 21,422 214,220 长三角 江阴顾山项目 55,206 79,382 长三角 江阴总部经济园 158,240 465,990 全计 259,633 853,866 数据来源：公司数据、高通智库 3、土地储备获得方式 佳兆业主要透过下列方式收购土地： 1. 由相关政府机关举行的公开招标、拍卖及挂牌出让； 2. 收购持有目标土地的土地使用权的公司的控股股权； 3. 于二手市场购买土地使用权； 4. 透过公开招标方式收购公司相信具有良好发展潜力的不良或未竣工物业； 5. 土地一级开发； 6. 承建国道； 7. 与第三方订立合作安排。 1．公开竞买 图表 11：透过公开招标、拍卖及挂牌出让收购的土地 项目名称 获得日期 东江豪门 2007.11 成都商贸圈 2007.10 长沙水岸新都 2007.11 房地产标杆企业研究 www.gaotongchina.com 15 惠州博罗项目 2008.5 广州江南大道 2009.5 雁田 2008.9 江阴总部经济圈 2009.9 数据来源：公司数据、高通智库 2． 权益收购 图表 12：透过收购股权收购的土地 项目名称 收购股权日期 李朗路项目 2002.7 农隆中心 2007.3 南澳康保项目 2006.8 锦城山庄 2007.6 惠州佳兆业中心 2007.12 华阳项目（双流） 2007.5 丽晶港 2007.6（收购 40%股权）； 2007.7（收购余下 60%股权） 江阴水岸新都 2008.2 上海珊瑚湾雅园 2008.1 惠州潼湖项目 2008.5 数据来源：公司数据、高通智库 3. 二手市场 图表 13：透过于二手市场购买土地使用权收购的土地 项目名称 有关相关土地使用权的所有权转让日期 茗萃园 2007.2 项目名称 于二手市场购买日期 湾仔项目 2007.1 圆洲项目 2008.3 数据来源：公司数据、高通智库 4．旧城改造 早在 2004 年，佳兆业前瞻性预见随着珠三角迅猛发展，受制土地资源的稀缺性，珠三角必 然会学习香港经验通过旧城改造来实现城市再造及增加土地供应。据此，公司在 2004 年开始积 房地产标杆企业研究 www.gaotongchina.com 16 极参与相关旧改业务，在深圳布吉开发桂芳园八期项目，此后将成功经验复制到现正热售的金 翠园等改造项目。 经过多年的摸索实践，佳兆业在旧改业务方面已经形成标准化的运营模式，并招揽了大量 经验丰富的旧改人才。同时，亦联合长江（中国投资）企业等其它合作伙伴来共同发展。2010 年上半年，公司继续通过推进旧城改造项目以达至实现城市再造及增加土地供应。于 2010 年 1 月，佳兆业收购一幅位于深圳市龙岗区地盘面积约 322,000 平方米的土地。根据深圳地方政府 近期实施的分区措施，公司将可于取得地方政府批准后重建该幅土地作商业及住宅用途，毋须 通过招拍挂程序。截至 2010 年 6 月 30 日，佳兆业于深圳及珠海等地实施的专项旧改工作均有 一定进展，公司在珠三角范围内已订有合约安排的旧改项目占地约 7.3 百万平方米。 5．土地一级开发 于 2006 年 9 月，佳兆业与郫县土地储备中心及郫县国有资产投资经营公司订立土地开发整 理合作协议。据此，订约方同意共同改造及开发位于四川郫县的一幅土地。该幅土地估计面积 约为 229,460 平方米。根据原协议，佳兆业同意就共同改造及开发土地提供人民币 96,830,000 元。改造于 2006 年 12 月开工，于 2007 年 12 月竣工。 2007 年 10 月 27 日，公司与区政府订立土地一级开发合约。据此，公司统一参与辽宁省潘 阳一幅面积约 3,873,335 平方米的土地的初期开发。该开发项目分四期进行，佳兆业负责为拆迁 及安置工程提供资金，区政府负责于协定的时限内完成开发及公开拍卖土地使用权。待土地使 用权成功公开拍卖后，公司与区政府将有权分享公开拍卖带来的经济利益。根据项目规划，政 府将于 2008 年至 2010 年分期转让土地，事后公司将获得其投资回报。该土地开发一级工程已 动工。 6．国道承建 惠东县政府与佳兆业于 2007 年 10 月 17 日订立《国道 G324 福昆线惠东段（环城北路）建 设工程项目投资建设权利之转让及回购协议》。公司在公开招标中获选为国道 G324 福昆线惠 东段（环城北路）的承建商，即将兴建的高速公路的总长度约为 13.11 公里。 根据协议，佳兆业拥有独家权利投资及兴建此段高速公路。当该项目的经审核账目及结算 核实手续完成并于建设项目验收完毕后三个月内，惠东县政府有责任回购该项目的权利，并向 公司支付回购费用。向公司支付的回购费用包括公司于项目的总投资以及公司于该项目有效期 内每年投资回报率的 10%。建筑工程已于 2007 年 11 月开展。 7．合营 佳兆业于 2007 年 1 月 30 日与一名独立第三方订立合作协议，据此，公司与该独立第三方 协定成立一间项目公司，以合作开发一幅预期将于日后获得的位于东莞占地约 82,933 平方米的 土地。该独立第三方为一家集体所有制公司。根据协议，佳兆业拥有项目公司 80%的股权，该 独立第三方拥有项目公司的 20%股权。 房地产标杆企业研究 www.gaotongchina.com 17 佳兆业集团于 2010 年 3 月 30 日与长江(中国投资)订立合作协议，双方同意合作及共同开 发一幅于中国深圳市龙岗区坂田街道的土地，总土地面积约为 7.7 平方公里。该幅土地尚未由 任何一方拥有，项目的发展权尚待深圳相关政府部门审批。 根据合作协议，双方将与深圳市相 关政府部门订立合作框架协议，并成立合营公司负责规划、开发、建设、销售及管理该项目。 目前预期双方将平等摊分项目溢利。 四、各项指标及资本运作 1、各项运营指标 佳兆业的主营业务收入保持了较快增长，但净利润则相对较缓。其主营业务收入从 2006 年 的 24 亿增长至 2009 年的 47 亿，平均复合增长率达到 25%。净利润则相对增长较缓，净利 润从 2007 年的 4.93 仅增长到 2009 年的 5.48 亿。这主要是受 2007 年毛利率较高的商业项 目参与结算，以及受 2009 年税收因素影响所致。但根据公司项目建设进度，2010 年和 2011 年 公司业绩或将进入释放期。 图表 14：公司营业收入与净利润 数据来源：公司数据、高通智库 佳兆业的毛利率与净利率属行业平均水平。2007 年受公司高端项目的结算比例较高所致， 公司的毛利率达到最大 43.5%，此后的 2008 年和 2009 年回落到 27.9%和 28.3%的行业正常 水平，但 2010 年上半年又提高至 37.36%。受毛利率以及税收因素的影响，公司净利润率从 200