奥特莱斯建筑设计初探

, /\ {,c h {te C t七lre R e s e a rC }飞 奥特莱斯建筑设计初探 P re !im in a ry R e s e a re h o n O u tle ts A re h ite e tu ra l D e s ig n 撰文 庆强 上海建筑设识一研究院有限公司 摘 要 奥特莱斯作为新型商业业态 !缺乏系统性理论研究 , ;面丈对国内外经典奥特莱斯项目的研究比对 , 探讨其在总 体选址 !平立面及商业模式 !动线等万而的特性 , 为奥特莱斯的建筑设计提供实用性的设计参数及思路 关键词 奥特莱斯 选址 设计参数 平而布局模式 立面形式 O 引言 奥特莱斯源自英语 O L川et s , 即厂家通过自有品牌店将库存直 接出售给公众的一种零售商店 源于美国兴于欧洲 , 发展带今演变 为主要销售国际名品折扣商品的新型休闲购物业态 目前美国有 400 多家 O utl et s , 欧洲拥有近百家 , 亚洲地区的发展也正万兴未艾 当今的奥特莱斯主要由房产开发商兴建 , 曾经独立经营的丁 厂店 ( 7a以or 丫O ut }e怡 ) 被整合组成大型购物中心 , 过去作为经 营主体的品牌商变为供货商 在欧美国家 , 奥特莱斯已经形成了 和百货 ! 超市 ! 购物中心平分天下的商业格局 成功的奥特莱斯 项目诸如美国 W oodb u汀丫C om m on 尸7em 比lm O "!tlets( 图 1)! 意大 利丫川曲chl ana o 叭}ets VI 阳ge ( 图 2 ! ! 日本 G "怕m 匕a 日e!刊LJI刃 O ojt.ets ( 图 3 ) ! 韩国 Y e "2{LJ尸7em l川们 0 "川et: ( l钊礴) , 以及北 京燕莎奥特莱斯购物中心 ! } 海百联青浦奥特莱斯厂场等都较有 代表性 与奥特莱斯差勃发展形成鲜明对比的是其理论研究大多集中 于两}ll/ 运营部分 , 而关于建筑设计的研究却非常稀缺 结合国内 外一些知名奥特莱斯项目 , 从选址 ! 规模 ! 平而布局 ! 立而设计 角度粗浅探讨奥特莱斯建筑设计的基太共性 , 为读者的研究提供 一些线索及素材 1 奥特莱斯的项 目选址 以欧美成功实例分析 , 奥特莱斯通常位于人口密度大 !消费 能力强的大城币周边 . 因为这些地区无论从人口密度 ! 人均可支 1 7 8 配收入还是汽车普及率 ! 商业品牌认知度而言 , 都能为奥特莱斯 的生存提供充足的养分 " 此外奥特莱斯作为折扣型商业模式 , 保证品牌的低折扣率 ! 控 制土地与建造成本是关键 , 这些因素直接影响商家的租赁成本 "故 建筑师选址时在符合城市总体商业规划的前提下 , 低成本的土地资 源是衡量奥特莱斯项目成功与否的重要因素"但低成本选址势必造 成位置偏远 , 因此交通易达性要求也就凸显 "北京燕莎奥特莱斯位 于北京朝阳区东四环南路 , 通过东四环可快速到达周边高速路网 , 车行4Om 旧至天安门"上海百联青浦奥特莱斯紧邻沪宁高速及沪青 平公路 , 距市中心 30k m , 车行 6Om jn 至人民广场"美国W ""d匕ury C om m on Prem lum O utlets 距纽约 , D esert H 一Jls Prem 一um o utlets 距 洛杉矶 , 日本御殿场距东京市中心 , 皆为gom 旧车程 " 综上所述 , 奥特莱斯项目的选址应具有下列共性: 1) 人口密 集型 , 具备较强区域影响力及区域消费能力的城市; 2 )远离市区 但交通便利 , 距市中心40 ~gom 旧车程, 位于省际交通的结合点 , 周边高速路网发达 , 基地应考虑充足的停车位配置 " 奥特莱斯远离市区 , 除了项目成本方面的原因外 , 品牌公司 也不愿意 , 在同一个地区同时销售正价和折扣商品 , 这样做势必 会冲击正价商品价格 "另外按照欧美的经验 , 一个大型城市只需 要一个奥特莱斯 , 因为其要求的不是数量而是品牌折扣辐射的人群 " 2 奥特莱斯的项目规模及设计参数 国内很多奥特莱斯的设计开发一味追求规模 , 有些项目动辄 十几万乃至几十万平方米 , 丝毫没有考虑后续招商事宜 , 这样的 设计将直面空置率居高不下等诸多后遗症 , 因此设计前开发商 ! 建筑师和招商策划团队应当紧密合作 "以下分析几个经典实例的 规模 ! 店铺数量及设计参数供读者参考" 表 l 囚 l勺外人嘴, 臾特莱!Uz的场l日魂悦 一一曲昌脚店店店店店店 非桩吧吧奇店....... ) 令令 ------------ 峨峨峨峨峨峨峨峨峨峨非.砚砚J店翻翻,一一非.##J店幼幼争争非非非非非非#十------- 卜卜已已已已已已已已已已已已已已已已已 一一妞昌脚店店店店店店店店店店店店店店店店店店店店店店店店店店店店店店店店店店店 4444444一一翔叫峨吮吮J店翻翻一-一.._.jjjjj 特色主力店店尸尸尸尸尸尸尸尸甲一.... 人泣次入口 图 5 奥特莱斯购物模式的建筑布局简图 向向 日名拍二二 让筑 而积 川川 店铸 数 ll: 间间 }}} 川门 w 训们hu 砂 认 !m lll 川1 1.r 叨11u m 0 叫 曰sss 约 下艺与与 竺以))) ::: 沙.{叫 Tl 叮郡 氏 曰即 盯" ul1 以sss 约 止听 )JJJ l1>1))) :::- 泣 户!平,{ S七盯a !畏忆11亡S-r了丫一/ ()ut!"一555 约 1 洲 力力 1曰护护 lll {1刁! (牙乓!廷亡.llb o l,仪nllu m (, u吸Ie ls .御殿J台歹歹 约 l 汤勺勺 2 1心))) 几几 11刁吸)utl"卜., .rk J"刀 I)rc ,川!ag:sh :n一 叭 l 妙长场店 JJJ 约 l 山勺勺 l透川川 卜卜 {}本 0叫 d s 入rL M o m l- P , / K O阮 门书林匹亚 冲户 J.l , ,, 约 气自 勺勺 l州州 丁丁 { 8褚! 0 川lcI - 内rk 反nd al 可仙台港店 ))) 约 几! 白白 1二臼臼 HHH .} 囚 1匕京燕 莎兜特 莱斯呐物 , 1,心心 约 门 勺勺 约 坦戒22 qqq :卜}日匕犯占浦 自联 奥钻 莱助) 场场 约 11 月月 约 l川斗斗 1 } 使用功康均为零怕 粉饮 : 2 ) 数据来落题: , 官方网站 乙 凡 5一7 裕田奥特莱斯里业有限公司 . 4 美通利新一川. 日. q 官方网姑 奥特莱斯建筑设日参数 项1 ! } 为 11 联 肖涌 .翅特 莱斯J- 城 杭州 !!沙 l] 联臾特莱斯 l 垅 }匕京燕莎臾特莱斯哟 ,如 },心 项项1!!! 忿理!.}--- 鬓笠进进 ).!.角阳阳 志份份 众-尸尸 牛货货}}} 为 11 联 肖涌 .翅特 莱斯J- 场场 888 >:1一2 000 几 竺竺 子子 1(!! 1 川川川 杭杭州 !!沙 l] 联臾特莱斯 l 场场 888 l:弓一>八八 冲冲冲 .户五五 1 1川,, }}}匕京燕莎臾特莱斯哟 ,如 },心心 袄111 !洲洲 :号h -净.1:J III 吕吕 当卜卜 竺川川川 数供来源: 1. 2 设计图纸; 3 奥精莱斯少态考察报告 , 奥特莱斯 1中国 )有限公司业务拓展部 从上述参数可见 , 奥特莱斯业态为零售及餐饮的组合 2规模 宜控制在建筑面积 10 万 m 0, 商铺面宽与进深的比例以 1: 2 为宜 , 商铺间可自由组合 , 灵活隔断 " 3 奥特莱斯的平面布局模式 3 .1 总平面布局类型 国际购物中心协会 ( IC SC )根据购物中心所提供的商品种类 ! 服务内容和规模大小将制造商直销店归类为购物中心的一种"其 建筑设计模式在演变过程中与购物中心的界限亦趋向模糊 , 因此 平面布局研究时可将购物中心布局理论作为参考研究对象 " 结合奥特莱斯业态特性 , 平面总体布局模式基本可分为两类: 1 )仓储式布局 , 即以封闭空间为主 , 采用规整简洁的仓库式设计 , 主要依靠优质的品牌及低廉的价格吸引客流; 2 )花园式商业步行 街布局 , 即以开敞的室外景观空间为主 , 完全摒弃传统仓储式压 抑的模式 , 开始注重消费者的购物体验 "北京燕莎和上海青浦奥 特莱斯是仓储式与花园式的两个代表 " 3. 2 购物模式与建筑布局 奥特莱斯由一线品牌店 + 特色主力店 , 次主力店 + 非核心店 + 餐饮的一站式购物模式组成 , 内部功能复杂 , 应按其业态特点 及相互关联进行建筑布局 (图 5 ) " 根据上海百联集团的招商经验 , 一线品牌的进驻能大幅提升 人气 , 但其对面积 , 位置等有很高的刚性要求 , 通常单店面积为 25"~5""耐 .设计中需布置于主入口醒目位置 , 满足视线通透性 ! 动线通达性 ! 品牌间位置均好性等要求 (由于招商地域差异 , 欧 美奥特莱斯一线品牌店布置原则同特色主力店 , 刚性限制不多 ) " 特色主力店 (诸如运动类的 NI KE , 日常用品类的M U JJ 等 ) 又称为锚店 , 具有品牌引领 ! 吸引人流的核心作用 "单店面积约 300m Z , 奥特莱斯中特色主力店作为客流锚固点布置于经营轴线 的端部 , 次主力店围绕主力店布置 , 构成品牌辐射区引导客流 " 非核心店单店面积宜控制在 12Om 2, 置于建筑中部 , 沿购物流线 线性展开 , 三者有机结合组成奥特莱斯完整的购物链 " 餐饮分为轻餐与正餐 "轻餐以哈根达斯 !星巴克等休闲类为主. 单店面积50 ~2 ""m Z, 与零售业态组合布置 , 点缀于店铺间吸引 人流量 "一般情况下 , 顾客购物步行时间超出gom in 就容易疲倦 " 所以建筑布局时 , 可在客流动线的适当位置设计轻餐区及景观区 作为间断节点 , 为消费者继续前行创造兴奋点 " 中大型餐饮业态即正餐 , 由于货运流线及后勤堆场等诸多因 素 , 以集中布置为宜"在奥特莱斯中正餐通常面积控制在 SOOm 以内 , 常见的布局形式是将其归为主力店业态 , 作为目的性消费 类型 , 布置于偏离经营主轴处以带动购物流线良性循环 "值得注 意的是正餐区在奥特莱斯设计中的位置并非一成不变 , 而是根据 商圈成熟度相应调整 " 3 .3 动线设计 除了最简单的购物模式 , 现今建筑师将更多功能及业态融入 179 奥特莱斯设计 , 故平面布局时必须考虑各商业业态的平衡, 通过 商户组合及设计技巧引导顾客在商场内流动 , 最大限度让人流经 过尽量多的店铺而又能控制步行距离 , 这就是动线设计"研究奥 特莱斯的平面布局在一定程度上也就是研究其动线布局 "通过对 国内外奥特莱斯平面的研究及与购物中心布局理论的分析对照 , 总结出基本的内部商业动线模式 " 3.3.1线型动线 通过单一流线组织内部空间 , 欧洲多数奥特莱斯采用此动线 系统组织人流 特点为流线简洁紧凑巨具有强烈的导向性 , 适合 狭小的基地 ) 结合停车场设计 , 人流从两端进入内部空间 , 最大 限度地避免商业死角 缺点是回游性略差 , 易造成流线枯燥单一 , 故在设计中此类动线不宜过长 , 可将动线演变为折线型 (图 6 ) ! 双线型 !弧线型 ! 一字型 (图7 )等 , 并在流线上布置节点增加商 业空间的层次感及趣味性 3 ,3 2 环型封闭动线 此布局为美国与日本奥特莱斯设计常用的动线模式 , 适用于 #丫#l##- #一一 卜 #一 #- - 一 - ,- ,. , 权 ! "{11#-,人#l#l#-#I#.#-#人#l#l#l :人 #一 , ,- }:麟 一 生 几几几几几几几几几几几掩掩犷))))))) 门门山 目目翻翻 222.日班班耳耳耳阳 88一一一旧口口-----...11111. 拍拍 :::::::::{{{燕燕燕燕燕燕 本 备.民h..1-11-.11--.1-11.-. q #q #种q0一!一!!eses"q !q #es\的. 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