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工程建设法规规范工程建设行为的法律，它不仅包括直接规范工程建设行为的法律，也包括与工程建设行为密切相关的法律。一.工程建设法律的含义体系结构纵向结构横向结构1.宪法——核心，最高法律效力2.建设法律——建设法规体系的核心和基础。3.建设行政法规——是对建设法律条款的进一步细化4.地方性建设法规5.建设行政规章①建设部门规章②地方政府规章6.最高人民法院司法解释规范性文件7.国际条约二.工程建设法律的纵向结构三.工程建设法律的横向结构实施阶段竣工验收准备阶段前期决策阶段投资意向投资后评价生产运营生产准备#工程施工#施工准备设计文件审批工程勘察设计工程发包与承包报建拆迁获取土地使用权规划审批立项可行性研究投资机会分析项目建议书一、法律体系法律体系(也称为部门法体系），是指全部现行法律规范，按照一定的和原则，划分为不同的法律部门而形成的有机联系的整体。通常包括下列部门：1宪法。是整个法律体系的基础。宪法部门还包括主要国家机关组织法、选举法、民族区域自治法、特别行政区基本法等附属的低层次的法律。第二节法律体系和法的形式2民法。民法是调整作为平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系的法律，主要由《中华人民共和国民法通则，以下简称《民法通则》和单行民事法律组成，单行法律主要包括法、担保法、专利法、商标法等。3商法商法是调整平等主体之间的商事关系或商事行为的法律，主要包括公司法，证券法、保险法、票据法、企业破产法、海商法等。我国实行“民商合一”的原则。4经济法经济法是调整国家在经济管理中发生的经济关系的法律：包括建筑法、招标投标法、反不正当竞争法、税法等。5行政法行政法是调整国家行政管理活动中各种社会关系的法律规范的总和，主要包括行政处罚法、行政复议法、行政监察法、治安管理处罚法等。6劳动法与社会保障法。劳动法是调整劳动关系的法律；社会保障法是调整有关社会保障、社会福利的法律，包括安全生产法、消防法等。7自然资源与环境保护法。主要包括土地管理法、节约能源法等；环境保护方面的法律主要包括环境保护法、环境影响评价法、噪声污染环境防治法等。8刑法。刑法是规定犯罪和刑罚的法律，主要是《中华人民共和国刑法》。9诉讼法。又称诉讼程序法，是有关各种诉讼活动的法律，其作用在于从程序上保证实体法的正确实施。诉讼法主要包括民事诉讼法、行政诉讼法、刑事诉讼法、仲裁法等法律的内容也大体属于该法律部门。二、法的形式根据《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国立法法》(以下简称《立法法》)及有关规定，我国法的形式主要包括：1宪法。其法律地位和效力是最高的，宪法是由我国的最高权力机关---全国人民代表大会制定和修改的，一切法律、行政法规和地方性法规都不得与宪法相抵触。2法律。法律包括广义的法律和狭义的法律。广义上的法律，泛指《立法法》调整的各类法的规范性文件：狭义上的法律，仅指全国人大及其常委会制定的规范性文件。法律的效力低于宪法，但高于其他的法。3行政法规行政法规是最高国家行政机关即国务院制定的规范性文件，如《建设工程质量管理条例》、《建设工程勘察设计管理条例》、《建设工程安全生产管理条例》、《安全生产许可证条例》和《建设项目环境保护管理条例》等。行政法规的效力低于宪法和法律。4地方性法规地方性法规是指省、自治区、直辖市以及省、自治区人民政府所在地的市和经国务院批准的较大市的人民代表大会及其常委会，在其法定权限内制定的法律规范性文件，如《北京市招标投标条例》、《深圳经济特区建设工程施工招标投标条例》等。地方性法规具有地方性，只在本辖区内有效，其效力低于法律和行政法规。5行政规章行政规章包括部门规章和地方政府规章。部门规章如《工程建设项目施工招标投标办法》、《评标委员会和评标方法暂行规定》。部门规章效力低于法律、行政法规。地方政府规章是由省、自治区、直辖市的人民政府所制定的法律规范性文件。地方政府规章的效力低于法律、行政法规，低于同级或上级地方性法规。地方性法规、规章之间不一致时，依照下列权限裁决：（1）同一机关、新与旧的规定不一致，制定机关裁决；（2）地方性法规与部门规章对同一事项规定不一致，由国务院提出意见，国务院认为应当适用部门规章的，应当提请全国人民代表大会常务委员会裁决；（3）部门规章之间、部门规章与地方政府规章对同一事项的规定不一致时，由国务院裁决。6最高人民法院司法解释规范性文件最高人民法院对于法律的系统性解释文件和对法律适用的说明，对法院审判有约束力，具有法律规范的性质。如《关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》、《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》等。7国际条约国际条约是指我国作为国际法主体同外国缔结的双边、多边协议和其他具有条约、协定性质的文件，如《建筑业安全卫生公约》等。国际条约是我国法的一种形式，对所有国家机关、社会组织和公民都具有法律效力。此外，自治条例和单行条例、特别行政区法律等，也属于我国法的形式。总则建筑许可建筑工程发包与承包建筑工程监理建筑安全生产管理建筑工程质量管理法律责任及附则等内容第一节建筑法概述一.建筑法的含义建设工程安全生产管理条例建设工程质量管理条例+二.建筑法的调整对象和适用范围1.调整对象中华人民共和国境内从事的建筑活动各类房屋建筑及其附属设施的建造和其配套线路、管道、设备的安装活动建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。第二节建筑许可一.施工许可制度的概念《建筑法》规定：“建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。”这个规定确立了我国工程建设的施工许可制度。二.建设单位申请领取施工许可证应具备的法定条件1.已经办理该建筑工程用地批准手续2.在城市规则区的建筑工程，已经取得规划许可证3.需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求4.已经确定建筑施工企业5.有满足施工需要的施工图纸及技术资料6.有保证工程质量和安全的具体措施7.建设资金已经落实8.法律、行政法规规定的其他条件法定条件：①建设工期不足1年的，到位资金原则上不得少于工程合同的50%；建设工期超过1年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%。②建设单位应当提供银行出具的到位资金证明，有条件可以实行银行付款保函或第三方担保关于到位资金的要求1.国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程2.文物保护的建筑工程3.抢险救灾工程4.临时性建筑5.军用房屋建筑三.不需要申请施工许可证的工程类型工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程。1.施工许可证的效力期限建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内应开工。因故不能开工的，应当向发证机关申请延期；延期以两次为限，每次不超过三个月。既不开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证自行废止。2.开工报告的效力期限开工报告的有效期为6个月，开工报告不能申请延期，到期自动废止。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。这有两层涵义：一是实行开工报告批准制度的建设工程，必须符合国务院的规定，其他任何部门的规定无效;二是开工报告与施工许可证不要重复办理。四.施工许可证或开工报告的管理在建的建筑工程因故中止施工的，建设单位应当自中止施工之日起一个月内，向发证机关报告，并按照规定做好建筑工程的维护管理工作。建筑施工恢复施工时，应当向发证机关报告；中止施工满一年的工程恢复施工前，建设单位应当报发证机关核验施工许可证。2.重新核验施工许可证的条件3、重新办理开工报告的条件按照国务院有关规定批准开工报告的建筑工程，因故不能按期开工或者中止施工的，应当及时向批准机关报告情况。因故不能按期开工超过六个月的，应当重新办理开报告的批准手续。《建筑法》64条规定：违反本法规定，未取得施工许可证或者开工报告未经批准擅自施工的，责令改正，对不符合开工条件的责令停止施工，可以处以罚款。五.未取得施工许可证擅自开工的后果案例：某建筑公司承揽了某开发公司开发的某住宅小区的施工项目，建筑面积20万平方米。2012年3月12日，在没有办理施工许可证的情况下开始施工。经群众举报，有关主管部门到施工现场命令建筑公司必须立即停止施工，补办施工许可证。你认为主管部门的处理正确吗？1.注册资金2.专业技术人员3.技术设备4.业绩5.法律法规规定的其他条件第三节建筑业企业资质许可制度一.企业资质管理（一）企业资质等级划分的依据（二）建筑企业资质我国建筑企业资质序列分为施工总承包（12个专业）、专业承包（60个）和劳务分包（13个）。房屋建筑工程施工总承包企业资质分为特级、一级、二级、三级；地基与基础工程专业承包企业资质分为一级、二级、三级和无级别（三）工程勘察企业资质综合资质劳务资质专业资质业务范围不受限制甲级根据工程性质和技术特点设立类别和级别不分级别承接岩土工程治理、工程钻探、凿井工程劳务工作（四）工程设计企业综合资质行业资质专项资质业务范围不受限制甲级同级别相应行业和专项工程的设计业务工程性质和特点来设立类别和级别1、监理企业资质：甲、乙、丙级2、各级监理企业可以监理的工程类别：甲：一、二、三；乙：二、三；丙：三（五）工程监理企业资质（一）建筑业专业人员执业资格的含义执业资格制度是市场经济国家对专业技术人员管理的通行做法。我国已经在建设行业中一些事关国家财产安全、公众利益和人民生命财产安全的专业技术关键岗位实行执业资格制度。将建设行业中现行的以企业资质与个人执业资格相结合的管理模式逐步发展为以个人执业资格管理为主的管理模式，是完善社会主义市场经济体制的必然要求，同时也是与国际接轨、达成国际互认、参与国际竞争的需要。（二）种类注册建筑师；注册结构工程师；注册造价工程师注册土木（岩土）工程师；注册房地产估价师注册监理工程师；注册建造师；注册一级建造师。（注册咨询工程师；招标师；注册会计师）二.建筑业专业人员资质管理（一）发包的含义是指建设单位或者招标代理单位通过招标方式或者直接发包方式将建筑工程的全部或部分任务交由他人承包，并支付相应费用的行为。发包方式有两种：招标方式直接发包第四节建筑工程发包与承包一.工程发包制度①设计——采购——施工/交钥匙总承包（EPC）②设计——施工总承包（D-B）（二）提倡实行工程总承包企业，受业主委托，按合同约定对工程项目的勘察、设计、采购、施工、试运行（竣工验收）方式：工程总承包施工（勘察、设计）总承包提倡的工程承包的主要方式：工程总承包与施工总承包两者最大的区别是在工程范围：工程总承包是企业对工程项目的可行性研究、勘察、设计、采购、施工、试运行等进行全过程或者若干部分的承包。施工总承包，是指施工单位仅对施工任务（一般指土建部分）的承包。其他阶段的承包任务由建设单位发包给其他的承包单位负责。施工总承包与施工总承包管理施工总承包管理是指由建设单位委托一家CM单位承担项目管理工作，该CM单位以承包商的身份进行项目管理，并在一定程度上影响工程设计活动。一般情况下，施工总承包管理单位不参与具体工程的施工，但如施工总承包管理单位也想承担部分工程的施工，它也可以参加该部分工程的投标，通过竞争取得施工任务施工总承包管理模式（ManagingContractor）：是指业主方委托一个施工单位或由多个施工单位组成的施工联合体或施工合作体作为施工总包管理单位，业主方另委托其他施工单位作为分包单位进行施工。一般情况下，施工总承包管理单位不参与具体工程的施工，但如施工总承包管理单位也想承担部分工程的施工，它也可以参加该部分工程的投标，通过竞争取得施工任务。（一）工程承包单位的资质等级许可制度《建筑法》第26条规定：承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可范围内承揽工程。二.工程承包制度是指通过招标方式或者直接发包方式取得建筑工程的全部或部分，取得相应费用并完成建筑工程的全部或部分行为。1.禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围承揽工程；2.禁止以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程；3.禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程。为了规范建筑施工企业的市场行为，《建筑法》有明令作了以下规定：（二）联合承包《建筑法》27条规定：大型建筑工程或者结构复杂的建筑工程，可以由两个以上的承包单位联合共同承包。共同承包工程的各方对承包合同的履行承担连带责任。案例两个以上不同资质等级的单位实行联合共同承包的，应当按照资质等级低的单位的业务许可范围承揽工程。甲、乙双方组成一个联合体投标了一项工程。事先约定，如果出现质量问题而被索赔，双方各自承担50%。结果，在施工过程中，由于乙单位负责施工的工程质量问题，遭到建设单位索赔10万元。建设单位却仅仅要求甲公司支付这笔索赔款。甲拒绝了此请求：理由：①质量事故的出现是乙公司的技术原因，应由乙公司负责承担；②共同投标协议中约定各自承担50%，乙公司应该承担50%，不应该自己拿出这笔钱。你认为成立吗？1.什么是肢解发包？指的是建设单位应当由一个承包单位完成的建设工程分解成若干部分发包给不同的承包单位的行为。（三）禁止发包单位将建设工程肢解发包2.为什么不能肢解？①可能导致发包人变相规避招标②不利于投资和进度目标的控制③增加发包的成本④发包人管理的成本转包：承包单位承包建设工程后，不履行合同的责任和义务，将其承包的全部工程转给他人或将其承包的全部建设肢解以后以分包的名义分别转给其他单位承包的行为。（四）禁止转包《建筑法》第28条规定：禁止承包单位将其承包的全部建筑工程转包给他人，禁止承包单位将其承包的全部建筑工程肢解以后以分包的名义分别转包给别人。禁止转包的原因1.导致工程款的流失2.不可预见的风险增加3.管理的难度增加（五）发包单位不得指定承包单位采购《建筑法》第25条规定：“按照合同规定，建筑材料、建筑构件和设备由工程承包单位采购的，发包单位不得指定承包单位购入用于工程的建筑材料、建筑构配件和设备或者指定生产厂、供应商。建设材料、建筑构配件和设备的采购主要有三种形式：①由建设单位负责采购②由承包商负责采购③由双方约定的供应商供应采用任何一种采购形式，都由当事人自由约定，不能强制指定或非法干预。（一）分包商不可以超越其资质许可范围去承揽分包工程《建筑法》29条规定：建筑工程总承包单位可以将承包工程中的部分工程发包给具有相应资质条件的分包单位。三.工程分包制度分包：建筑企业将其所承包的房屋建筑和市政基础设施工程的专业工程或者劳务作业发包给其他建筑企业完成的合同。转包与分包的最大区别是什么？分包是将一部分工程交由其他单位完成，转包是将所有工程全部交由其他单位完成。①建筑工程的主体结构的施工必须由总承包单位自行完成。②可以将非主体工程或劳务作业分包给相应专业承包资质或者劳务分包资质的其他建筑企业单位。专业承包企业专业承包单位可以将劳务作业分包给相应劳务资质的劳务分包企业。特别说明：施工总承包企业（二）对分包单位的认可《建筑法》29条规定：除总承包合同中约定的分包外，必须经建设单位认可。1.总承包单位将建设工程分包给不具备相应资质条件的单位2.建设工程总承包合同中未有约定，又未经建设单位认可，承包单位将其承包的部分建设工程交由其他单位完成3.施工总承包单位将建设工程主体结构的施工分包给其他单位。4.分包单位将其承包的建设工程再分包的（三）禁止违法分包哪些是违反分包呢？建筑工程总承包单位按照承包合同的约定对建设单位负责；分包单位按照分包合同的约定对总承包单位负责。总承包单位和分包单位就分包工程对建设单位承担连带责任。（四）总承包单位与分包单位的连带责任第五节建筑工程监理（一）工程监理单位的资质许可制度《建设工程质量管理条例》规定：“工程监理单位应当在其资质等级许可的监理范围内，承担工程监理业务。一.建筑工程监理制度建设单位与监理单位是一种委托与被委托的关系，建设单位与其委托的的工程监理单位应当订立书面委托监理合同。二.建设单位与监理单位的委托监理制度采用建设部、国家工商局印发《建设工程委托监理合同》包括工程委托监理合同，标准条件，专用条件。（一）依据①法律、法规②有关的技术标准——强制性或推荐性③设计文件④建设工程承包合同三.工程监理的依据、内容和权限（二）内容三控制、三管理、一协调进度、质量、成本、安全、合同、信息、沟通协调（三）工程监理的权限《建筑法》第33条规定：“实施建筑工程监理前，建设单位应当将委托的工程监理单位、监理内容及监理权限，书面通知被监理的建筑施工企业。①工程监理人员认为工程施工不符合工程设计要求、施工技术标准和合同约定的，有权要求建筑施工企业改正。②工程理人员发现工程设计不符合建筑工程质量标准或者合同约定的质量要求的，应当报告建设单位要求设计单位改正。《建筑法》第34、35规定了工程监理单位还应当遵守如下强制性法律规定：1.工程监理单位与被监理工程的承包单位以及建筑材料、建筑构配件和设备供应单位不得有隶属关系或者其他利害关系。2.工程监理不得转让监理业务——这里是转让，不是转包，因此分包这里也是不允许的。四.禁止工程监理单位实施的违法行为3.工程监理单位不按照委托监理合同的约定履行监理义务，对应当监督检查的项目不检查或者不按照规定检查，给建设单位造成损失的，应当承担相应的赔偿责任。4.工程监理单位与承包单位串通，为承包单位谋取非法利益，给建设单位造成损失的，应当承担相应的赔偿责任。5.依法委托监理必须监理的范围国家重点建设工程大中型公用事业工程——3000万元以上的供水、供电、供气、供热等市政项目；科技、教育、文化；体育、旅游；卫生、社会福利项目成片开发建设的住宅小区工程5万平方米以上的——必须④利用外国政府或国际组织贷款、援助资金的工程⑤国家规定必须实行监理的其他工程3000万元上以的关系社会公共利益、公共安全的项目学校、影剧院、体育场馆项目6.办理质量监督手续时间：领取施工许可证或开工报告之前内容:工程规划许可证；设计单位资质等级书；监理单位资质等级证书，监理合同及《工程项目监理登记表》；施工单位资质等级书及营业执照副本；工程勘察设计文件。7.依法变更——装修的时候客体：建筑主体和承重结构变动的装修工程内容：建设单位应当在施工前委托原设计单位或具有相应资质条件的设计单位提出#设计#，没有设计方案的，不得施工8.组织竣工验收内容：①完成建设工程设计和合同约定的各项内容②有完整的技术档案和施工管理资料③有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告④有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件⑤有施工单位签署的工程质量保修书李某是某监理公司派出的监理工程师。自2004年入驻施工现场后，李某认真工作，积极为施工单位出谋划策，为施工单位解决了不少技术难题。出于感激，施工单位每个月为李某提供补助费1000元。李某认为自己确实为施工单位做了不少工作，就收下这些补助费。你认为李某的做法对吗？第四章工程质量法律制度狭义第一节工程质量法律体系1.建设工程质量的含义广义强调实体质量不仅包括实体质量，还包括形成实体质量的工作质量2.建筑工程的特性（1）适用性（2）耐久性（3）安全性(4)可靠性（5）经济性（6）与环境的协调性3.体系（1）《建设工程质量管理条例》（2）《房屋建筑工程质量办法》（3）《建设工程质量保证金管理办法》第二节工程质量责任和义务一.建设单位的质量责任和义务1.依法发包:资质等级、肢解发包2.提供原始资料:真实、准确、齐全3.依法履行合同成本、工期；强制性标准；不合格的建材、构配件和设备4.送审施工图送到县级以上人民政府建设行政主管部门或者其他有关部门审查。未经批准，不得使用。内容：对施工图设计文件中涉及公共利益、公众安全、工程建设强制性标准的内容进行审查。案例；某厂新建一车间，分别与市设计院和市建某公司签订设计合同和施工合同。竣工后，厂房北侧墙壁发生较大裂缝，属工程质量问题。某厂向法院起诉市建某公司。经过工程质量签定单位勘查，原因是由于地基不均匀沉降引起，进一步分析是结构设计图纸所依据的地质资料不准，于是某厂又诉讼市设计院。市设计答辩，设计院是根据某厂提供的地质资料设计的，不应承担事故责任。经法院查证：某厂提供的地质资料不是新建车间的地质资料，而是与该车间相邻的某厂的地质资料，事故前设计院也不知道该情况。分析：此案例中，事故所涉及的是设计合同中的责权关系，而与施工合同无关，即市建某公司没有责任。3.设计单位的质量责任（1）科学设计的质量责任设计单位应当根据勘察成果文件进行建设工程设计设计文件应当符合国家规定的设计深度要求，注明工程合理使用年限（2）选择材料设备的责任设计文件中选用的建筑材料、建筑构配件和设备，应当注明规格、型号、性能等技术指标。除有特殊要求的建筑材料、专用设备、工艺生产线等外，设计单位不得指定生产厂、供应商。（3）技术交底设计单位应当就审查合格的施工图设计文件向施工单位作出详细说明。（4）参与质量事故的处理设计单位应当参与建设工程质量事故分析，并对因设计造成的质量事故，提出相应的技术处理方案三、施工单位的质量责任和义务1.依法承揽工程的责任关键词：资质、转包、违法分包案例：2003年，某中学与某县建筑队签订了兴建一幢教学楼和宿舍楼的建设工程承包合同，由建筑队包工包料。合同订立后，县建筑队将宿舍楼的施工任务包给了某乡工程队，校方。工程完工后，校方与县建筑队对教学楼与宿舍楼一起验收，发现很多质量问题，根本无法使用。校方要求县建筑队返工，并赔偿损失。县建筑队则称宿舍楼由乡工程队施工，当实转包时校方并未制止，应视为同意，有关责任应由乡工程队负责。中学强烈要求解除合同，并要求县建筑队赔偿直接损失18万元和其他损失3万元，焦点：由于工程工程转包造成的工程质量责任应由谁来承担。2.质量保证体系的责任施工单位对建设工程的施工质量负责总承包单位与分包单位对分包工程的质量承担连带责任——分包合同3.按图施工的责任是施工单位的重要质量责任，如果擅自修改了工程设计，即使是善意的，也是违法行为。同时，由于擅自修改图纸，使得已完工程与拟建工程不符，也属于违约行为。施工单位必须按照工程设计图纸和施工技术标准施工，不得擅自修改工程设计，不得偷工减料。4.自检建筑材料的责任施工单位必须按照工程设计要求、施工技术标准和合同约定，对建筑材料、建筑构配件、设备和商品混凝土进行检验，检验应当有书面记录和专人签字；未经检验或者检验不合格的，不得使用。5.对施工质量进行检验的责任施工单位必须做好隐藏工程的质量检查和记录。隐蔽工程在隐蔽前，施工单位应当通知建设单位和建设工程质量监督机构。6.送检建筑材料施工人员对涉及结构安全的试块、试件以及有关材料，应在建设单位或工程监理单位监督下现场取样，并送具有相应资质等级的质量检测单位进行检测。7.保修五、工程监理单位的质量责任和义务1.承揽业务的质量责任关键词：资质，转让2.独立监理的责任关键词：隶属关系或者其他利害关系3.依法监理的责任工程监理单位应当依照法律、法规以及有关技术标准、设计文件和建设工程承包合同，代表建设单位对施工质量实施监理，并对施工质量承担监理责任。4.工程质量的确认工程监理单位应当选派具备相应资格的总监理工程师和监理工程师进驻施工现场。未经监理工程师签字，建筑材料、建筑构配件和设备不得在工程上使用或者安装，施工单位不得进行下一道工序的施工。未经总监理工程师签字，建设单位不拨付工程款，不进行竣工验收。5.监理的形式：旁站、巡视、平行检验旁站：对关键部位、关键部位、关键工序的施工质量实施全过程现场跟班的监督活动。巡视：强调除了关键点的质量控制外，监理工程师还应对施工现场进行面上的巡查监理。平行检验：项目监理机构利用一定的检查或检测手段，在承包单位自检的基础上，按照一定的比例独立进行检查或检测的活动。一、质量保修范围和最低保修期限保修期的起算时间——竣工验收合格之日起工程项目最低保修期限地基基础工程、主体结构工程设计文件规定的该工程的合理使用年限屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏5年供热与供冷系统2个采暖期、供冷期电气管线、给排水管道、设备安装2年装修工程2年第三节建设工程质量保修二、保修责任关键词:施工单位基本程序:(1)建设单位发出保修通知书(2)施工单位接到保修通知书，应当到现场核查情况，在保修书约定时间内予以保修。发生涉及结构或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。(3)保修费用用造成质量缺陷的责任方承担。三、建设工程质量保证金1.含义发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现缺陷进行维修的资金。2.缺陷责任期起算点：从实际通过竣（交）工验收之日起计。若由发包人原因导致工程无法按规定期限进行竣（交）工验收的，在承包人提交竣（交）工验收报告90天后，工程自动进入缺陷责任期。期限：合同约定。3.质量保证金的返还发包人在接到承包人返还保证金申请后，应于14日内会同承包人按照合同约定进行核实。无异议，发包人应当在核实后14日内将保证金返还给承包人。发包人在接到承包人返还保证金申请后14日内不予答复，经催告后14日内仍不予以答复，视同认可承包人的返还保证金申请。一、概述1.政府建设工程质量监督主要目的：保证建设使用安全和环境质量主要依据：法律、法规和强制性标准主要方式：政府认可的第三方强制监督——建设工程质量监督机构主要内容:地基基础、主体结构、环境质量和与相关的工程建设各方主体质量行为主要手段：施工许可制度和竣工验收备案制度第四节工程质量监督管理2.建设工程质量监督管理的特点（1）权威性——体现国家意志（2）强制性——国家的强制力来保证（3）综合性——全过程二、建设工程质量监督机构1.性质：独立法人单位——由建设行政主管部门或其他有关部门考核认定的2.基本条件：必须拥有一定数量的质量监督工程师，有满足工程质量监督检查工作需要的工具和设备3.任务（1）根据政府主管部门委托，受理建设工程项目质量监督（2）制定质量监督工作方案确定负责该项工程质量监督工程师和助理监督工程师明确监督的具体内容、监督方式在方案中对地基础、主体结构和其他涉及结构安全的重要部位和关键工序，作出实施监督的详细计划安排建设工程质量监督机构应将质量监督工作方案通知建设、勘察、设计、施工、监理单位（3）检查施工现场工程建设各方主体的质量行为。主体及人员的资质和资格各方质量保证体系和质量责任制落实情况检查有关质量文件、技术资料是否齐全并符合规定（4）检查建设工程实体质量按照监督工作方案，对建设工程地基基础、主体结构和其他涉及结构安全的关键部位进行现场实地抽查对用于工程的主要建筑材料、构配件的质量进行抽查。对地基基础分部、主体结构分部工程和其他涉及结构安全的分部工程的质量验收进行监督。（5）监督工程竣工验收，主要包括监督建设单位组织的工程竣工验收的组织形式、验收程序以及在验收过程中提供的有关资料和形成的质量评定文件是否符合有关规定实体质量是否存有严重缺陷工程质量的检验评定是否符合国家验收标准（6）工程竣工验收后5日内，应向委托部门报送建设工程质量监督报告对地基础和主体结构质量检查的结论工程竣工验收的程序、内容和质量检验评定是否符合有关规定对历次抽查该工程发现的质量问题和处理情况等内容（7）对预制建筑构件和商品混凝土的质量进行监督（8）受委托部门委托，按规定收取工程质量监督费（9）其他在监督过程中，发现有违反建设工程质量管理规定行为和影响工程质量的问题时，有权采取责令改正、局部暂停施工等强制性措施，直至问题得到改正。需要给予行政处罚的，报告委托部门批准后实施。案例：某质量监督站派出的监督人员到施工现场进行检查，发现工程进度相对于合同中约定的进度严重滞后。于是，质量监督站的监督人员对施工单位和监理单位提出了批评，并拟对其进行行政处罚。你认为质量监督站的决定正确吗？二、竣工验收备案制度建设单位应在工程竣工验收合格后15日内到县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门备案应提交的材料如下：工程竣工验收备案表工程竣工验收报告法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用的文件施工单位签署的工程质量保修书商品住宅还应提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》三、建设工程质量事故报告制度1、报告制度建设工程质量事故发生后，事故发生单位必须在24小时内以最快的方式，将事故的简要情况向上级主管部门和事故发生地的市、县级人民政府建设行政主管部门及公安、检察、劳动部门报告。重大工程质量事故发生后，事故发生单位应当在24小时写出书面报告。2、质量事故分类质量事故按严重程度不同分为一般质量事故、严重质量事故和重大质量事故一般质量事故——质量低劣或达不到合格标准，需要加固补强，且直接经济损失在5千元≤￥≤5万元严重质量事故——建筑物明显倾斜、偏移；结构主要部位发生超过规范规定的裂缝，强度不足，超过设计规定的不均匀沉降，影响结构安全和使用寿命；工程建筑物外形尺寸已造成永久性缺陷，且直接经济损失在5万元≤￥≤10万元重大质量事故——工程倒塌或报废；由于质量事故，造成人员伤亡；直接经济损失10万元以上一级三级二级四级死亡人数重伤人数直接经济损失>3010-293-9<2>203-19>300万元100<￥<300万元30<￥<100万元10<￥<30万元第五章工程安全法律制度1.《安全生产法》2002年11月1日起施行。共七章，九十七条，分别对生产经营单位的安全生产保障、从业人员的权利和义务、安全生产监督管理、生产安全事故的应急救援与调查处理进行了规定。2.《建设工程安全生产管理条例》2004年2月1日起施行。分为八章，分别对建设单位、施工单位、勘察、设计、工程监理及其他有关单位的安全责任、安全生产监督管理、生产安全事故的应急救援和调查处理做出了规定。第一节工程安全法律体系一、安全生产许可证的适用范围国家对矿山企业、建筑施工企业和危险化学品、烟花爆竹、民用爆破器材生产企业实行安全生产许可制度。从事土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程的新建、扩建、改建和拆除等有关活动的企业。第二节安全生产许可二、安全生产许可证的颁发与管理1.安全生产许可证的颁发管理机关中央管理的建筑企业——国务院建设主管部门其他企业——省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门第二节安全生产许可2.安全生产许可证的有效期有效期为3年。若要延期，企业应当于3个月向原安全生产许可证颁发管理机关办理延期手续。在安全产生许可证有效期内：严格遵守安全生产法律法规，未发生死亡事故，经颁发管理机关同意，不再审查，延期3年。3.安全生产许可证的变更建筑施工企业变更名称、地址、法定代表人等，应当在变更后10日内，到原安全生产许可证颁发管理机关办理安全生产许可证变更手续。一、从业人员安全生产中的权利1.知情权和建议权《安全生产法》45条规定：生产经营单位的从业人员有权了解其作业场所和工作岗位存在的危险因素、防范措施及事故应急措施，有权对本单位的安全生产工作提出建议。2.批评权和检举、控告权《安全生产法》46条规定：从业人员有权对本单位安全生产工作中存在的问题提出批评、检举、控告。3.拒绝权《安全生产法》46条规定：从业人员有权拒绝违章指挥和强令冒险作业。第三节工程安全责任和义务4.紧急避险权——体现以人为本的重要思想《安全生产法》47条规定：从业人员发现直接危及人身安全的紧急情况时，有权停止作业或者说在采取可能的应急措施后撤离作业场子所。5.请求赔偿权《安全生产法》48条规定：因生产安全事故受到损害的从业人员，除依法享有工伤社会保险外，依照有关民事法律尚有获得赔偿的权利的，有权向本单位提出赔偿要求。6.获得劳动防护用品的权利7.获得安全生产教育和培训的权利。二、安全生产中从业人员的义务1.遵守安全生产规章制度的义务《安全生产法》49条规定：从业人员在作业过程中，应当遵守本单位的安全生产规章制度和操作规程，服从管理，正确佩戴和使用劳动防护用品。2.接受安全生产教育培训的义务《安全生产法》50条规定：从业人员应当接受安全生产教育和培训，掌握本职工作所需的安全生产知识，提高安全生产技能，增强事故预防和应急处理能力。3.危险报告义务《安全生产法》51条规定：从业人员发现事故隐患或者其他不安全因素，应当立即向现场安全生产管理人员或者本单位负责人报告；接到报告的人员应当及时予以处理。案例：2011年7月6日，某施工现场为了浇筑钻孔桩而钻了10处深20m、直径约1.5m的孔。为避免有人掉入孔中，在孔旁设立了警示标志。但当晚警示标志被当地居民盗走。工人王某看到没有了警示标志，感到缺少了警示标志后容易出现安全事故，于是通告了自己宿舍的工友，提醒他们路过这些孔时要小心一些。次日晚，有工人落入孔中，造成重伤。你认为王某对此是否应承担一定责任？案例：张某是项目经理部新聘用的员工，其职责是负责运输拌制水泥混凝土的材料。一天，项目经理要求张某将一些不合格的石料掺进合格的石料中。张某拒绝这个要求。项目经理以张某没有按照履行义务为要求张某承担违约责任你认为项目经理的理由成立吗？案例：张某是某路桥公司新聘用的试验人员。2006年7月8日，张某检测土壤含水量的时候，不小心将所使用的一瓶酒精碰翻，地上的酒精与土样中燃烧的酒精很快相连并燃烧起来。这次火灾将实验室外的部分设备烧毁，张某本人也在救火的过程中被轻度烧伤。事后，路桥公司要求张某为此事故负全部责任。张某以路桥公司没有告知作业场所和工作岗位存在的危险为由，要求路桥公司承担部分责任。但是路桥公司认为张某在进入新岗位之前并没有询问现场是否存在危险因素，已经放弃知情权，自己就不需要为没有告知作业场所和工作岗位存在的危险因素而承担责任。你认为路桥公司的观点正确吗？安全生产制度是指将各种不同的安全责任落实到负责有责任的人员和具体岗位身上的一种制度。安全生产责任制度在整个安全管理制度中的突出重要的地位，即是最基本的安全管理制度，是所有安全规章制度的核心。体现安全第一、预防为主的方针第四节工程安全责任和义务的规定一、建设单位的安全责任（一）向施工单位提供资料的责任《建设工程安全生产管理条例》第6条规定：建设单位应当向施工单位提供施工现场及毗邻区域内供水、排水、供电、供气、供热、通信、广播电视等①地下管线资料，②气象和水文观测资料，③相邻建筑物和构筑物、地下工程的有关资料，并保证资料的真实、准确、完整。（二）依法履行合同的责任《建设工程安全生产管理条例》第7条规定：建设单位不得对勘察、设计、施工、工程监理单位提出不符合建设工程安全生产法律、法规和强制性标准规定的要求，不得压缩合同约定的工期。（三）提供安全生产费用的责任《建设工程安全生产管理条例》第8条规定：建设单位在编制工程概算时，应当确定建设工程安全作业环境及安全施工措施所需费用。（四）不提推销劣质设备的责任《建设工程安全生产管理条例》第9条规定：建设单位不得明示或暗示施工单位购买、租赁、使用不符合安全施工要求的安全防护用具、机械设备、施工机具及配件、消防设施和器材。（五）提供安全施工措施资料的责任《建设工程安全生产管理条例》第10条规定：建设单位在申请领取施工许可证时，应当提供建设工程有关安全施工措施资料。依法批准开工报告的建设工程，建设单位应当自开工报告批准之日起15日内，将保证安全施工的措施报送建设工程所在地县级以上地方人民政府建设行政主管部门或者其他有关部门备案。（六）对拆除工程进行备案的责任《建设工程安全生产管理条例》第11条规定：建设单位应当将拆除工程发包给具有相应资质等级的施工单位。建设单位应当在拆除工程施工15日前，将资料报送建设工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门或者其他有关部门备案施工单位资质等级证明拟拆除建筑物、构筑物及可能危及毗邻建筑的说明拆除施工组织方案堆放、清除废弃物的措施二、工程监理单位的安全责任（一）审查施工组织设计的责任工程监理单位应当审查施工组织设计中的安全技术措施或者专项施工方案是否符合工程建设强制性标准。是整个施工过程的指导文件，具有十分重要的作用，施工单位必须编制建设工程施工组织设计。对涉及脚手架工程、起重吊装工程、拆除等达到一定危险性较大的分部分项工程，就需要编制专项施工方案。（二）安全隐患报告的责任当发现存在安全事故隐患时——要求施工单位整改情况严重时——要求施工单位暂时停止施工——报建设单位施工单位拒不整改或不停止施工——及时报有关主管部门（三）依法监理责任工程监理单位和监理工程师应当按照法律、法规和工程建设强制性标准实施监理，并对建设工程安全生产承担监理责任。三、施工单位的安全责任（一）主要负责人、项目负责人和专职安全生产管理人员的安全责任1.主要负责人《建设工程安全生产管理条例》第21条规定：施工单位主要负责人依法对本单位的安全生产工作全面负责。不限于法人，还指施工单位全面负责，有经营决策权的人2.项目负责人主要指项目经理，在工程项目中处于中心地位，对建设工程项目的安全全面负责。项目经理必须要有建筑师执业资格才行——安全生产的重要作用。项目负责人的安全责任主要包括：落实安全生产责任制度、安全生产规章制度和操作规程；确保安全生产费用的有效使用根据工程的特点组织制定安全施工措施，消除安全事故隐患及时、如实报告生产安全事故（二）总承包单位与分包单位的安全责任1.总承包单位的安全责任《建设工程安全生产管理条例》第24条规定：建设工程实行总承包的，由总承包单位对施工现场的安全负总责。若实行总包和分包，由总包单位负责施工现场的统一管理，分包单位应当在总包单位的统一管理下，在其分包范围内建立现场管理责任制，并组织实施。2.总承包单位与分包单位的安全责任划分《建设工程安全生产管理条例》第24条规定：总承包单位依法将建设工程分包给其他单位的，分包合同中应当明确各自的安全生产方面的权利、义务。总承包单位与分包单位对分包工程的安全生产承担连带责任。《建设工程安全生产管理条例》第24条规定：分包单位应当服从总承包单位的安全生产管理，分包单位不服从管理导致生产安全事故的，由分包单位承担主要责任。（三）施工单位应采取的安全措施1.施工单位应当在施工组织设计中编制安全技术措施和施工现场临时用电方案。2.编制专项施工方案《建设工程安全生产管理条例》第26条规定，对下列达到一定规模的危险性较大的分部分项工程编制专项施工方案，并附具安全验算结果，经施工单位技术负责人、总监工程师签字后实施，由专职安全生产管理人员进行现场监督。一般为资质证书中的总工程师范，而不是项目技术负责人或其他基坑支护与降水工程土方开挖工程模板工程起重吊装工程脚手架工程拆除、爆破工程国务院建设行政主管部门或者其他有关部门规定的其他危险性较大的工程。《建设工程安全生产管理条例》第26条规定：对前款所列工程中涉及深基坑、地下暗挖工程、高大模板工程的专项施工方案，施工单位应当组织专家进行论证、审查。3.施工现场安全警示标志的设置《建设工程安全生产管理条例》第28条规定，施工单位应当在施工现场入口处、施工起重机械、临时用电设施、脚手架、出入通道口、楼梯口、电梯井口、孔洞口、桥梁口、隧道口、基坑边沿、瀑破物及有害危险气体和液体存放处等危险部位，设置明显的安全警示标准。且必须符合国家标准。4.施工现场的安全防护《建设工程安全生产管理条例》第26条规定，施工单位应当根据不同施工阶段和周围环境及季节、气候变化，在施工现场采取相应的安全施工措施。施工现场暂时停止施工的，施工单位应当做好现场防护，所需费用由责任方承担，或者按照合同约定执行。5.施工现场的布置应当符合安全和文明施工要求（1）施工现场的办公、生活区与作业区分开设置，并保持距离；办公、生活区的选址要符合安全性要求。（2）施工单位不得在尚未竣工的建筑物内设置员工集体宿舍（四）对周边环境采取防护措施施工单位对因建设工程施工可能造成损害的毗邻建筑物、构筑物和地下管线等，应当采取专项防护措施。施工单位应当遵守有关环境保护法律、法规的规定，在施工现场采取措施，防止或者减少粉尘、废气、废水、固体废物、噪声、振动和施工照明对人和环境的危害和污染。在城市市区内的建设工程施工单位应当对施工现场实行封闭围档。（五）安全防护设备管理《建设工程安全生产管理条例》第34条规定，施工单位采购、租赁的安全检查防护用具、机械设备、施工机具及配件，应当具有生产（制造）许可证、产品合格证，并在进入施工现场进行查验。（六）起重机械设备管理《建设工程安全生产管理条例》第35条规定，施工单位在使用施工起重机械和整体提升脚手架、模板等自升架设设施前，应当组织有关单位进行验收，也可以委托具有相应资质的检验机构进行验收；使用承租的机械设备和施工机具及配件的，由施工总承包单位、分包单位、出租单位和安装单位共同进行验收。验收合格的方可使用。在验收前，应当经有相应资质的检验检测机构监督检验合格（八）安全生产教育培训1.《建设工程安全生产管理条例》第36条规定：①施工单位的主要负责人、②项目负责人、③专职安全生产管理人员应当经建设行政主管部门或者其他有关部们考核合格后方可任职。2.作业人员的安全生产教育培训施工单位应当对管理人员和作业人员每年至少进行一次安全生产教育培训，其教育培训情况记入个人工作档案。作业人员进入新的岗位或者新的施工现场前，应当接受安全生产教育培训。施工单位在采用新技术、新工艺、新设备、新材料时，应当对作业人员进行相应的安全生产教育培训。《建设工程安全生产管理条例》第25条规定：①垂直运输机械作业人员、②安装拆卸工、③爆破作业人员、④起重信号工、⑤登高架设作业人员等特种作业人员，必须按照国家有关规定经过专门的安全作业培训，并取得特种作业操作资格证书后，方可上岗。（七）办理意外伤害保险《建设工程安全生产管理条例》第38条规定：施工单位应当为施工现场从事危险作业的人员办理意外伤害保险。意外伤害保险费由施工单位支付。实行施工总承包的，由总承包单位支付意外伤害保险费。意外伤害保险期：开始：建设工程开工；结束竣工验收合格止。四、其他相关单位的主要责任和义务（一）出租机械设备和施工机具及配件单位的安全责任《建设工程安全生产管理条例》第16条规定：出租的机械设备和施工机具及配件，应当具有生产（制造）许可证、产品合格证，并对出租的机械设备和施工机具及配件的安全性能进行检测，在签订租赁协议时，应当出具检测合格证明。（二）施工起重机械和自升架设设施的安全管理1.安装与拆卸《建设工程安全生产管理条例》第17条规定：在施工现场安装、拆卸施工起重机械和整体提升脚手架、模板等自升架设设施，必须由具有相应资质单位承担。同时，还应当编制拆装方案、制定安全施工措施，并由专业技术人员现场监督安装完毕后，安装单位应当自检，出具自检合格证明，并向施工单位进行安全使用说明，办理验收手续并签字。2.强制检测（1）施工起重机械和整体提升脚手架、模板等自升架设设施的使用达到国家规定的检验检测期限的，必须经具有专业资质的检验检测机构检测。不合格，则不得继续使用。（2）在使用过程中，应当按照规定进行定期检测，并及时进行全面检修保养（3）检验检测机构检测合格的施工起重机械和整体提升脚手架、模板等自升架设设施，应当出具安全合格证明文件，并对检验结果负责。土地管理法2.出让土地使用权的最高年限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。第一节　民法概述　　　民法是调整平等主体的自然人、法人和其他组织之间的财产关系、人身关系的各种法律规范的总称。一.民法的概念和调整对象理解：平等当事人民事法律地位是平等的当事人的民事活动意志平等的调整对象财产关系人身关系1.民事主体地位平等原则2.自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则3.民事权益受法律保护原则4.遵守法律、禁止民事权利滥用的原则二.我国民法的基本原则2.民事法律关系的定义三.民事法律关系（一）相关概念法律规范调整一定社会关系而形成的权利与义务关系。1.法律关系的定义民事法律关系，是指当事人之间由民事法律规范调整而具有民事权利和民事义务的社会关系。民事法律关系构成要素主体内容客体　　　参加民事活动，受民事法律规范调整，在法律上享有权利、承担义务的自然人、法人、其他组织。（二）民事法律关系主体１.自然人　因出生而取得民事主体资格的人，是相对于法人和合伙的民事主体。人类的每一份子都是自然人，不仅包括公民，还包括外国人和无国籍人。民事行为能力权利和义务？18岁以上完全民事行为能力限制民事行为能力无民事行为能力民事行为能力的分类年龄说明16-18岁劳动收入10-18岁年龄与智力相适应不能完全辩别的精神病人＜10岁不能辩别的精神病人独立具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。2.法人法人具备的条件依法成立；有必要的财产或经费；有自己的名称、组织机构和场所；能够独立承担民事责任。3.其他组织依法或依据有关政策成立，有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。（三）法律关系的客体客体智力成果物财行为某建筑公司（施工单位）与某房地产公司（建设单位）签订了一个施工承包合同，由建筑公司承建一栋20层的办公楼。合同中约定开工时间：2006.8.8，竣工日期为2007.8.8。每月26日，按照当月所完成的工程量，开发公司向建筑公司支付工程进度款。（四）民事法律关系的内容民事法律关系的主体之间形成的权利和义务关系案例(1)民事权利(2)民事义务不以当事人意志为转移而产生的自然现象。如地震、台风等自然灾害，以及战争等社会现象。四.民事法律关系的产生、变更和消灭法律事实能够引起法律关系产生、变更和消灭的客观现象和事实事件行为人有意识活动，能够引起法律关系发生、变更、终止和产生的法律后果的行为。？1.主体变更2.客体变更3.内容变更——主客体变化，导致权利义务的变化（二）民事法律关系的产生（三）民事法律关系的变更——三要素的变换（四）民事法律关系的终止自然终止协议终止违约终止第二节代理制度代理人在代理权限范围内，以被代理人的名义与第三人实施的民事法律行为，由此产生的法律后果直接归属于被代理人的法律制度。一.代理的概念与特征1.含义关系第三人代理人被代理人自然人法人①民事法律行为②代理人以被代理人的名义实施民事法律行为③代理人在代理权限内独立地向第三人进行意思表示④代理行为的法律效果直接归属于被代理人2.特征二.种类1.委托代理：代理人根据被代理人授权进行代理2.法定代理：根据法律的直接规定而产生的代理3.指定代理：根据主管机关或人民法院的指定而产生的代理。1.含义行为人没有代理权或超越代理权限而进行的“代理”活动。2.表现形式（1）无合法授权的“代理”行为（2）代理人超越代理权限所为的“代理”行为（3）代理权终止后的“代理”行为三.无权代理四.代理人与被代理人的责任承担1.授权不明确的责任承担《民法通则》第65条规定："委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。"2.无权代理的责任承担3.代理人不履行职责的责任承担4.代理人和第三人串通的连带责任5.代理人违法事项的法律无权代理的法律后果（1）“被代理人”的追认权（2）“被代理人”的拒绝权（3）知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认，视为同意1998年4月肖某受张某委托去某房产公司看房，看中一套商品房，即以张某代理人的身份与该房产公司签订了一份《内销商品房认购书》，并代缴定金10000元。肖某在《认购书》代理人一栏中签了名，但张某未在认购书上签名，也没有盖章。张某实地看房后对该房屋结构不满意，便和肖某一起向房产公司要求解除《认购书》并返还定金。但遭到房产公司拒绝。经多次交涉，均无结果，张某、肖某便诉至法院。案例本案例涉及的法律问题主要是房屋买卖中的无权代理。无权代理是指没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的代理行为，属效力待定民事行为。本案例中肖某的行为是第二种无权代理，张某仅委托肖某看房而非买房，肖某签订《认购书》属越权行为，该《书》效力待定。法律规定，被代理人在法律上对无权代理有追认权。通过追认，可以使无权代理行为称为有权代理行为。定金是合同的一种担保方式，属于从合同，