房地产的暴利及房屋建筑实际建安成本简析

房地产的暴利及房屋建筑实际建安成本简析！ 默认分类 2009-10-30 10:44:21 阅读396 评论0   字号：大中小 订阅 房屋建筑成本是建设房屋的投入，安装成本是安装房屋设施设备的投入，两者都包括材料成本投入和人工成本，主要是建筑部分的基础工程、主体结构、墙体、门窗，水电工程的强电、弱电（安防、有线电视、电信宽带），以及给水（含纯净水、中水）、排水（雨水、污水、空调排水）等材料和人工成本投入。 建安成本是房价中相对稳定的部分，按照国外一般情况，建安成本一般占房地产总开发成本的70%，其它的地价及税、费三项仅占房价的30%左右。而在国内，这个数字是颠倒的。以北京为例，根据有关报道，建安成本费用占普通住宅期房预售成交均价的10.66％－28.77％，建安工程费平均仅为普通住宅期房预售成交均价的15.71％，而土地使用权出让金一项，就占了普通住宅期房预售成交均价的31.48％，也就是说，老百姓购房款的30％多，系政府土地使用权出让金，这也从另一侧面反映出房地产价格畸高问题。今年来，随着物价水平的整体上涨，建安成本也大幅提升。根据有关调查报告的数据， 2005年，普通高层住宅的建安成本每平方米1407.5元，2006年小幅上涨至1429.5元，2007年上涨至每平方米升至1524.1元。 今年春节过后，在钢材、水泥等建材的带动下，建安成本升至1734.1元，三年多来，上涨幅度达35％。普通小高层住宅的涨幅同样显著，三年的涨幅达44％。2005年普通小高层住宅的建安成本每平方米为1045元，2006年上升至1170元，2007年涨到1213元，目前则为每平方米1460.2元。仅以水电安装成本为例，2005年为每平方米150元，而目前则上升至每平方米200元。 以下为各地的建安成本； 北京多层：1100-1300左右；小高层：1400-1600左右；高层：1800-2100元。 青岛市多层：950元/平方米；小高层：1380元/平方米；高层：1850元/平方米；商业的价格一般在1500-2000元/平方米左右。 大连多层：1200元/平（含空调、门、窗）；小高层：1350元/平（含门、窗）；高层：1600元/平（含门、窗）；商业：1500元/平；地下：2000元/平（人防、车位）。 武汉多层：750元/平方米；小高层：1250元/平方米；高层：1650元/平方米；商业最低成本在900元/平方米。 长沙多层：700-900；小高层 1400-1600；高层 1800左右。 湘潭多层：550-630；小高层：地下车库约1800，主体1100-1300；高层：地下车库约2000，主体1500左右。 江苏南部多层：900；小高层：不含地下室(8-12层)1300左右，13-18层1450左右；高层：(不含地下室) 1300左右；高层商业不含地下室)2000左右，地下室:2600-3000(车库)。 南京多层：950元/㎡，砖混；小高层：1300元/㎡；高层：1700元/㎡。 苏州多层：850至1000 元，用材普通的就是850，好些的1000；小高层（7-11F）：1300至1600元；高层：1600至2200。 安徽多层：1100元/平（含、门、窗）；小高层：1400元/平（含门、窗）；高层：1550元/平（含门、窗）；商业：1600元/平；地下：2200元/平（人防、车位)。 郑州多层：900元/㎡（砖混）；小高层：1200元/㎡（）；高层：1600～1900元/㎡（框剪，含主体、内外墙、水电管网、消防设施、电梯）。 石家庄多层：900元/平方米；小高层：1200元/平方米；高层：1500元/平方米。 成都多层：1000-1200；小高层：1400-1600；高层：1800－2000 。 杭州多层：1100元/平方米；小高层：1300元/平方米；高层：1850元/平方米，一类高层（100米高）——2100元/平方米；商业的价格一般在1800-2400元/平方米左右（含电梯集中空调及消防）。 河南多层：650－800；小高层：850－1300；高层：1500－1800。 广州多层：1275元；高层：1750元。 江西多层：800元/㎡（含窗，内外墙、水电管网）；小高层：1100元/㎡（框架，含窗，内外墙、水电管网）；高层：1400～1700元/㎡（框剪，含主体、内外墙、水电管网、消防设施、电梯）。 上海多层：1100-1300；小高层：1500-1700；高层：2000-2400。 超高层（100M以上）：普遍在3000以上；地下车库一般分全地下和半地下的，全地下的一般要2500元/平米左右，半地下一般在1500——2000元/平米。 由于去年以来，各地房地产市场普遍低迷，而建安成本却持续上涨，因此不少开发商在建安成本的控制上做足了工夫。一般建安成本控制，大部分开发商主要从以下几个方面去控制：一、加强对工程施工图设计质量的审核；二、优先工程施工队伍；三、加强施工图预算的编制和审核；四、认真作好图纸会审工作；五、施工技术措施的研究和论证；六、重视材料的确认与价格管理；七、设备采购宜采用甲供形式；八、现场签证必须严格；九、按合同约定控制资金支出 。具体不再赘述。 房屋建筑成本 房地产建筑成本（按建筑平方米算）# U  c/ i1 c7 k# b7 q" Y/ z4 o9 h3 h $ x6 {: e6 d/ j- s3 e/ n: i 1、桩基工程（如有）：70~100元/平方米； 4 k) u$ w; I) k) w2 }" W0 c2、钢筋：40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米； . j; I# n& L; Y1 R 3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米； # Z3 k! {' g* I6 S" w4 S$ E 4、砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)； 7 V- k1 O+ B% B5、抹灰工程：25~40元/平方米； 7 H' W0 e0 e* b: l: u* K9 f; c, f 6、外墙工程（包括保温）：50~100元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/平方米； & E  U/ }& a( i. d2 ^7、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）； ; m) p7 u. R; o 8、屋面工程：15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)； 8 }+ o1 _( H' e) m1 P; k- O5 v2 q9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/平方米，一般为9 0~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米； . f2 F. A1 P9 X( Q8 w  \+ i5 }: M 10、土方、进户门、烟道及公共部位：30~150元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）； 8 [% E% r  L# R8 T' j/ p11、地下室（如有）：增加造价40~100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)； 1 _8 b" [1 I' J% `9 u12、电梯工程（如有）：40~200元/平方米，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/平方米；   y8 M+ m- [& m- A' d) ?" b0 Q! @13、人工费：130~200元/平方米； ' p  v' I8 s6 a; t8 s 14、室外配套工程：30~300元/平方米，一般约为70~100元/平方米； ; U5 |; G7 y* @15、、支撑、脚手架工程（成本）：70~150元/平方米； 7 i1 V6 q' l/ Q+ W16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的5~8%：约60~90元/平方米； 0 P' R- Q2 u1 Z- w4 b3 A5 _  o 17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：30~50元/平方米； % C  s& ~. ?& x3 [8 O18、检测、试验、手续、交通、交际等费用：10~30元/平方米； 6 k2 P( y" V5 h& Q 19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：以上各项之和*10%=90~180元/平方米； % V& Y0 V4 B8 {- I' X8 e20、上交国家各种税费（总造价3.3~3.5%):33~70元/平方米，高档的可能高达100元/平方米。 ! X5 \( s! w% i. v21、设计费（含前期设计概念期间费用）：15~100元/平方米； / f5 `8 W9 p4 V5 o 22、监理费：3~30元/平方米； & ^1 ~" f- ]0 m5 K8 q5 E23、广告、策划、销售代理费：一般30~200元/平方米，高者可达500元/平方米以上； 6 ]5 m6 q$ L8 B24、土地费：一般二线城市市区（老郊区地带）为70~100万/亩，容积率一般为1.0~2.0，故折算房价为：525~1500元/平方米，市区中心地带一般为200 万元/亩，折算房价为：1500~3000元/平方米，核心区域可达300万元/亩以上，单方土地造价更高；一线城市甚至有高达20000元/平方米以上的土地单方造价； 三线城市、县城等土地单方造价较低，一般为100~500元/平方米，也有高达2000元/平方米以上的情况； : G. A1 d* _. W7 { 25、土地税费与前期费，一般为土地费的15%左右，二线城市一般为100~500元/平方米，各地标准都不一样 6 q% D: ~) E- F以上没有算精装修，一般造价约为1000~2000元/平方米，高档小区可达3500元以上。以上没有包括部分国有企业开发造成的腐败成本。精装修造价一般为500~15 00元/平方米，这要看档次高低，也有300元/平方米简装修，更有3000~10000元/平方米超高档装修（拎包入住）。 6 ]+ U# i7 q* h* d( z: V: E1 u21、设计费（含前期设计概念期间费用）：15~100元/平方米； % G2 p( l  M% ?, t7 a5 M( h 22、监理费：3~30元/平方米； ( w) e: `2 V; s0 d23、广告、策划、销售代理费：一般30~200元/平方米，高者可达500元/平方米以上； 8 Q( g" d( l: _3 T7 B( @& C24、土地费：一般二线城市市区（老郊区地带）为70~100万/亩，容积率一般为1.0~2.0，故折算房价为：525~1500元/平方米，市区中心地带一般为200 万元/亩，折算房价为：1500~3000元/平方米，核心区域可达300万元/亩以上，单方土地造价更高；一线城市甚至有高达20000元/平方米以上的土地单方造价； 三线城市、县城等土地单方造价较低，一般为100~500元/平方米，也有高达2000元/平方米以上的情况； 0 B- Z9 F. {" p; C* b  G 25、土地税费与前期费，一般为土地费的15%左右，二线城市一般为100~500元/平方米，各地标准都不一样。 / T& F4 E/ O+ _5 G 结论：基本建设费是固定的，即使是不收土地款的动迁房，以国家最低标准承建，造价也难以少于1000元/平方米。实际上，多层普通商品房，建安成本大约在1200元/平方 米左右，小高层与高层普通商品房，建安成本大约在1500~1800元/平方米左右，档次越高，造价越高。能让利的主要是：小区的档次、向政府交纳的土地费及地方政府部分 的税费、广告策划销售环节的费用、装修费用等。另外，开发商的开发品质也有一定关系，如果一味压价，品质是要差一些；民营开发商比国营/政府开发商的成本确实也低一些，这 主要有两方面的原因，一是大多数民营企业主要以效益为主导，成本一般控制得好一些，二是民营企业腐败成本相对要低一些。不论何种原因，同品质的小区成本上下也不会超过10 0~200元/平方米。. Q# x, P, O1 k! l" H # p+ }4 P" w! K4 h* D结论：基本建设费是固定的，即使是不收土地款的动迁房，以国家最低标准承建，造价也难以少于1000元/平方米。实际上，多层普通商品房，建安成本大约在1200元/平方 米左右，小高层与高层普通商品房，建安成本大约在1500~1800元/平方米左右，档次越高，造价越高。能让利的主要是：小区的档次、向政府交纳的土地费及地方政府部分 的税费、广告策划销售环节的费用、装修费用等。另外，开发商的开发品质也有一定关系，如果一味压价，品质是要差一些；民营开发商比国营/政府开发商的成本确实也低一些，这 主要有两方面的原因，一是大多数民营企业主要以效益为主导，成本一般控制得好一些，二是民营企业腐败成本相对要低一些。不论何种原因，同品质的小区成本上下也不会超过100~200元/平方米。