超弦理论－实在的DNA

中国领先的行业研究、投资咨询专业机构 www.ocn.com.cn 中投顾问：《欧亚平：叫板李嘉诚的神秘客》 电话：0755-82571158 1 中国领先的行业研究、投资咨询专业机构 www.ocn.com.cn 中投顾问：《欧亚平：叫板李嘉诚的神秘客》 电话：0755-82571158 2 目 录 中投顾问点评：欧亚平如何领舞房地产？ ...................................................................................3 欧亚平其人.......................................................................................................................................5 个人介绍...................................................................................................................................5 性格魅力...................................................................................................................................5 资本运作...................................................................................................................................6 考验...................................................................................................................................8 叫板李嘉诚.............................................................................................................................10 百仕达控股.....................................................................................................................................12 公司介绍.................................................................................................................................12 成长经历.................................................................................................................................12 三军齐发.................................................................................................................................13 两大楼盘.................................................................................................................................15 经营数据.................................................................................................................................16 中国投资咨询网产业研究中心（中投顾问）介绍 .....................................................................23 如果您觉得此电子书对您的同事或朋友有用，点击此处电子书即可发给他/她参考！ 中国领先的行业研究、投资咨询专业机构 www.ocn.com.cn 中投顾问点评：欧亚平如何领舞房地产？ 中投顾问认为，在房地产上，欧亚平是个天才。房地产并不是一个需要多少经验的行业， 有经验的人往往容易陷入“路径依赖”的怪圈而无力自拔。悟性很重要。经验主义者往往强 调本本，抱着鉴作匠老祖宗从明朝传下来的《营造法式》不放，或者每天对着德语版的《西 方建筑史》发呆，然而这并不影响他们打造不出千里流芳的产品。 就在经验主义者处于集体无意识的迷惘状态时，没有经验的欧亚平却单骑独戟，直捣黄 龙，制造出了轰动深港的百仕达花园。中投顾问总结，百仕达花园的诞生，让很多人叹息着 归结于自己的机遇不好，其实地产不仅不需要经验，也并不太需要机遇，悟性最重要。没悟 性的人会大模大样地拿经验蘸馒头吃，怎么灌输怎么启蒙机遇再好也无济于事，而有悟性的 人则不然，即使装出一副浑浑噩噩的俗态，机遇也会在他怀里芳心乱跳着，看似最疯疯癫癫 的行为，却是惊世骇俗产品诞生的前兆，正所谓“大智若愚”。 百仕达花园出来后，甚至让有“地产教父”之称的王石也坐不住了，前来百仕达花园窥 探，看完了喟叹道：“如果不是不懂地产的人，他们不敢这样做啊！” 这句话会使人想起《侠客行》里石破天。据金庸《侠客行》里记载，中国东南方有一个 侠客岛，每十年会用赏善罚恶令请一些武林中成名的绝世高手前去喝腊八粥，很多自以为文 武双全聪明过人的武林人士凭借走南闯北摸索出来的一点经验和私塾里死记硬背得到的文 字知识，对李白《侠客行》中的诗句附庸风雅、牵强附会，结果穷四十年工夫也始终没有一 个人没有参透岛上二十四洞的文字武功，偏偏来了一个不识字的毛头少年，误把文字当成蝌 蚪，结果练成了绝世武功。 虽是一个杜撰的故事，但却蕴涵了很多深刻的道理。不懂地产的欧亚平恰似不识字的石 破天，他凭借自己的超人悟性明白了地产蝌蚪文的至高道理，在一个偏僻的城市角落里打造 中投顾问：《欧亚平：叫板李嘉诚的神秘客》 电话：0755-82571158 3 中国领先的行业研究、投资咨询专业机构 www.ocn.com.cn 中投顾问：《欧亚平：叫板李嘉诚的神秘客》 电话：0755-82571158 4 出了绝世精品。赏善罚恶令在地产界就是赏悟性罚经验主义的。百仕达人最初启动项目的时 候被人视为疯子，可最后的结果偏偏证明了这群疯子的成功，不得不说真理有时候是掌握在 少数人的手中的。 百仕达花园开创了中国真正意义上的大盘时代，首创围合式社区，建立第一个红外监视 安全体系，在户型、立面等的处理上充分吸收以往地产界成功的经验，其二期园林之经典至 今仍令人叹为观止。 后来业界纷纷效仿百仕达花园的模式，万科甚至发展性地创造了全国品牌“四季花城”， 但不能不承认这都是在百仕达花园启蒙下才产生的。百仕达花园犹如“八三版《射雕》”一 样，成了永恒经典，后来者可以在影视风景、拍摄手法、人物形象等方面进行突破，但不可 逾越的是它开创性的思想力量。 就象新儒家一代宗师牟宗三评价康德之于西方哲学：“康德以前的哲学都向康德处集中， 而康德以后的哲学则由康德处开出。”我们完全有理由说：“百仕达花园之前的房地产精华向 百仕达花园集中，百仕达花园之后的房地产精华由百仕达花园开出。” 如果您觉得这份电子书对您的朋友或同事有用，请将书推荐给他/她参考！ 您可将此文件直接通过邮件发给他/她，或点击下面链接直接推荐： http://www.ocn.com.cn/Services/recommend.asp?ID=80 中投顾问房地产产业研究部制作出品“中国房地产”行业相关研究报告，是您全面深入 了解中国房地产行业的最佳工具。相关报告如下： 报告主题 报告目录 建筑装饰 http://www.ocn.com.cn/reports/2008478jianzhuzhuangshi.htm 房地产企业经营数据 http://www.ocn.com.cn/reports/2008490fangdichan.htm 商业地产 http://www.ocn.com.cn/reports/2006091shangyedichan.htm 建筑业 http://www.ocn.com.cn/reports/2006180jianzhu.htm 写字楼市场 http://www.ocn.com.cn/reports/2006246xiezhilou.htm 商铺地产市场 http://www.ocn.com.cn/reports/2006241shangpudichan.htm 别墅市场 http://www.ocn.com.cn/reports/2006231biesu.htm 中国领先的行业研究、投资咨询专业机构 www.ocn.com.cn 欧亚平其人 个人介绍 欧亚平，1962 生于湖南长沙，毕业于北京理工大学，经济 师，教授。百仕达控股有限公司主席及执行董事，集团创始人 及控权股东，亦为港华燃气有限公司执行董事，威华达控股有 限公司主席兼执行董事以及百仕达地产有限公司之董事长。 欧亚平具有丰富的企业经营管理经验。1984 年至 1985 年， 欧亚平在南京华东理工大学管理系任教，辞职后靠原油贸易起 家，因国家宏观调控，在 1996 年以后欧亚平的原油贸易基本停 止。这促使他开始考虑向地产业发展。1993 年，欧亚平用 9 个 多亿拿下了深圳罗湖区一块 32 万平方米的土地。开发百仕达花 园，一期销售就套现 15 亿元。 欧亚平持有北京理工大学颁发之管理工程学士学位，亦为该大学董事会副董事长及兼职 教授。曾于中国及香港获多家贸易公司及投资公司聘用。于投资、贸易、房地产开发及公司 管理方面拥有近二十年经验。负责百仕达集团之整体业务发展、管理及策略计划。 性格魅力 像大多数男人一样，欧亚平看起来很平凡，身材不高，走在大街上他绝对不是让少女少 妇们尾追堵截的那种，但是他绝对是一个很有性格魅力的人。 欧亚平具有湖南人特有的倔强和领袖气质。如同很多成功者那样，他是孤独的，从不愿 意在大庭广众、媒体云集的场面露面。迄今为止，几乎没有媒体真正采访过他，这在喧闹无 比的房地产行业，是十分罕见的。 2003 年，欧亚平的企业帝国销售收入达 1.90 亿美元，拥有 2700 名员工，资产达到 1.55 亿美元。2003 年在《福布斯》中国富豪榜上，欧亚平排名第 37 位、2003 年在胡润的中国百 富榜中排名第 12 位。不过，在房地产领域，欧亚平的名字十分陌生。在深圳各种房地产论 坛、展会上，他的身影一直没有出现过。 欧亚平孤独的背后，隐藏着一股企业发展的宏图大志。在他所涉足的每个领域，就在如 日中天的时候他会有一个突然变卦的决定让人忐忑不安。他带着他的团队在资本市场的大海 里航行，当员工们都在为短暂的浪遏飞舟击掌抒臆、欢喜雀跃时，他已经看到了远方即将有 触礁的危险，来不及劝说恋恋不舍的属下，毅然返航，如此，躲避了一个又一个暗礁、顺利 实现一次又一次的软着陆，在百仕达，只有他才能做到这一点。 中投顾问：《欧亚平：叫板李嘉诚的神秘客》 电话：0755-82571158 5 中国领先的行业研究、投资咨询专业机构 www.ocn.com.cn 中投顾问：《欧亚平：叫板李嘉诚的神秘客》 电话：0755-82571158 6 欧亚平推崇的人是李嘉诚。李嘉诚有“超人”之称，超人是尼采哲学里“人”的最高境 界，与其说欧亚平推崇李嘉诚，不如说他更希望成为一个“超人”。他具有太过强烈的“权 力意志”（这里的权力意志指支配力和自我充盈力）和近乎荒谬的超越精神。 他从来不肯为人人趋之若骛的事物动心，认为它们只不过是大马路边人人都能见到的李 子，别人觉得显而易见的道理在他看来相反却是不可思议，但也许就在你还为他干着急的时 候，他用成功证明了你的担心是多余的。很多时候的有惊无险、有险化夷让人不得不怀疑他 祖上是否有人在上帝身边谋了一官半职。 他就是这样，做事情总是试图突破常规、别出心裁、不落窠臼。从某种意义上讲，他是 一个以“超人”为终究修养目标的人，这跟他的崇拜对象李嘉诚有异曲同工之妙。事实上， 他所采取的多元化经营战略在某种程度上跟李氏的企业之道殊途同归。也许，若干年之后， 也许他就是大陆版的李嘉诚。 就本性而言，欧亚平是一个理想主义者。远在大学时代，他就有一腔建功立业的雄心壮 志，团结很多大学同学、同乡，积极结识一切精英人才，肯为送一份礼而蹬着单车执着整整 一个假期在人家门口弹荚而候，以期毛遂自荐。 大学期间的欧亚平会为一个同乡会会长职务的竞选而充分准备，期间甚至跟中国人民大 学的罗雷明争暗斗，激烈冲突，不知道那种争斗最终的结果怎样，我们如今看到的是若干年 后他已把心服口服的罗雷收编为自己的下属。 对两位曾经的“老板”，郭兆斌的评价是：欧亚平和王石都是精力过剩的人。与王石酷 爱登山相比，欧亚平选择球类运动释放自己过剩的精力。在大学时，欧亚平的棒球就十分出 色，如今已是亿万富豪的他，在每天下午一定要挤出时间和朋友、员工一起打打球，高尔夫、 篮球、网球、乒乓球等，无一不精。 资本运作 从贸易白手起家，在房地产完成资本积累，在资本市场上长袖善舞，欧亚平的经历几乎 是一个中国现代富豪的“版本”。有人说欧亚平是“天生资本细胞”，这句话一点也不过 分。 欧亚平从北京理工大学获得工程管理学学士学位后，曾在南京当过几年高校教师，后来 回到湖南，任湖南省一家外贸公司总经理。做原油贸易使欧捞得第一桶金。那时原油生意很 好做，一船油进来就能赚几十万美元。就这样，欧迅速积累起第一桶金和广泛的商业关系。 1996 年以后，原油生意一落千丈，欧决定改做实业，认为做实业受外来因素影响较小，比 较容易掌控。但做什幺，在哪里做，一开始并没有具体想法。 一个偶然机会，欧亚平了解到罗湖区有一大片“三不管”土地，政府一直无力改造。如 果能够引进技术和资金将高架电缆埋入地下，就可在寸土寸金的罗湖区获得大片土地开发房 中国领先的行业研究、投资咨询专业机构 www.ocn.com.cn 中投顾问：《欧亚平：叫板李嘉诚的神秘客》 电话：0755-82571158 7 地产。几乎没有犹豫。1993 年，欧亚平就在深圳设立了深圳百仕达实业有限公司投身房地 产。在这家公司中，百仕达公司控股占 80％。当时，房地产业正遭遇寒冬，欧亚平此举也 令很多业内人士感到匪夷所思。 欧亚平费尽周折，前前后后共花了 9 个多亿终于拿下深圳罗湖区水贝变电站高压线下的 一块 32 万平方米的土地，在 1996 年 6 月建成百仕达花园。其总建设面积 100 万平方米的百 仕达花园由于规划合理、配套齐全、景观优美、规模庞大的设计，再加上公司视质量为生命， 视顾客为上帝，从设计施工，到服务管理，都力求突出百仕达花园人文性、安全性、休闲性、 亲土性、亲和性、健康性、娱乐性，做到尽善尽美。 首创的不设防盗网的保安系统，新颖的低层、多层带电梯设计，实用美观的无梁无柱、 看不见管道的房间，独特的植物生态圈绿化体系，精心建造的遮雨长廊，豪华舒适的花园会 所，亲切热情的物业管理，都成为深圳房地产的一道亮丽风景线，成功人士理想的停泊港湾。 因而当百仕达花园一期竣工时，销售就达 15 亿元。从而一举创造了破历史记录的经济效益。 后来，百仕达花园先后获得了深圳市优秀建设设计二等奖，建设部优秀建筑设计一等奖， 深圳市安全文明小区标兵单位，广东省“优秀住宅小区”，全国优秀示范小区，99 深圳十大 明星楼盘，金牌尊贵豪宅及理想环境奖，99 年度中华人民共和国国家质量奖银质奖章，2000 年深圳首批“环境文明小区”等。百仕达物业管理有限公司，还通过了由美国贝尔公司颁发 的 ISO9002 质量认证。 虽然欧亚平在房地产业一开始就获得了不小的成功，但他一点都不为此浮躁，而是为了 更好地掌握生意经，他见缝插针，利用一切机会学习经营知识。在人际交往中，他常常和专 家、学者及中外企业家接触，以人之长，补己之短，结合企业特点，把先进管理经验运用到 实际工作中去。 2001 年 12 月，百仕达控股公司以 7.8 亿元勇夺深圳地王，有的发展商认为价格偏高， 但欧亚平却认为，这次对百仕达来说，是买了平价地，因为当时他准备出价 8.2 亿元。而此 时公司也正积极部署进军北京、上海房地产业。 欧亚平在停止了原油贸易后，除了把主业转向房地产外，为人低调的他还在人们不知不 觉中，建立起了他的另一个王国――石油液化气。1998 年 1 月 6 日，欧亚平在英属维京群 岛注册成立了中国百江集团有限公司，并将其作为石油气业务的投资工具。1 月 16 日，中 国百江全资附属公司盛港投资有限公司与位于湖南长沙的中国石化集团长岭炼油化工有限 公司，共同组建了长沙百江能源实业有限公司，这是欧亚平在国内的第一家经营石油液化气 业务的公司。 1998 年 6 月 8 日，百仕达控股公司在香港联交所挂牌交易，欧亚平募集资金 6 亿港元。 而百仕达在 1999 年上半年的营业额就比 1998 年同期的液化气收入增加了 100％。从此，液 化石油气业务投资与开发成了百仕达的重点。从 1998 年 1 月 16 日起到 12 月 25 日，百江集 团分别在湖南、贵州和安徽芜湖地区成立了 13 个与石油液化气相关的分公司。 1999 年 9 月 17 日，南京市市政公用局与百江集团签订了合资意向书，双方开始全面接 中国领先的行业研究、投资咨询专业机构 www.ocn.com.cn 中投顾问：《欧亚平：叫板李嘉诚的神秘客》 电话：0755-82571158 8 触和商谈，合资项目也从仅仅盘活第三贮灌厂 5000 万元资产，扩大到了百江集团与南京液 化石油气公司的全面合资。2000 年 10 月，南京百江正式开始营运，注册资金为 5000 万元， 中方原南京液化石油气公司以与液化气经营相关的优良资产作为投入，拥有 45％的权益， 外方百江投资有限公司以现金 2750 万元出资，拥有 55％的权益。到 2000 年底，扬子百江 的石油储气站的营业额分别占集团营业总额的 9.15％和 50.78％。而南京液化气公司更是让 百江在液化气零售市场拥有了足够的分量。 2001 年 4 月 20 日，欧亚平又将百仕达分拆出百江燃气在香港创业板上市。2002 年 5 月 14 日，和记黄埔以策略股东身份，入股百江燃气及购入可换股债券，行使后共占 12.8％ 股权，涉及金额为 2.5 亿元。这更加在资金上壮大了百仕达。 截止到 2001 年底，欧亚平持有百仕达控股公司 66.7％股份，并通过百仕达控股持有百 江燃气 78％的股份，仅这二者相加欧亚平的身家已达 9.4 亿港元之巨。而欧亚平从 1994 年 起就担任招商银行董事之职并持有招商银行 2.2％的股份。 在燃气业小有成就之时，欧亚平又决定向电力出击。 2002 年 3 月，百仕达控股收购主板上市公司银网财团。在此交易中，百仕达先以现金 支付 8100 万港元，余款以发行 2 年期的可换股债券支付。与此同时，银网又以 3.6 亿港元 的代价向百仕达集团收购其福华德电力有限公司 70％股权，其中 1.6 亿港元以现金支付，余 款以抵押贷款分批向佰仕达集团支付。盘点下来，百仕达此次收购并未使用现金，而是以福 华德电厂的权益，换取了银网的大股东地位，充分显示了欧亚平娴熟的资本运作能力。 在收购银网财团 3 个月后，银网实施了股本重组计划，通过财务手段产生 3.26 亿元的 进账，造成公司赢利。2002 年 12 月，改名后的威华达配股成功，又集资 1.09 亿元。 通过一系列的资本运作，佰仕达有效地改善了威华达的财务状况和股本结构，并且把股 份增持至 40.44％。欧亚平在资本市场运作的手腕越发老练。 燃气、地产和电力已成为百仕达集团三大产业支柱，集团旗下拥有 3 家上市公司：百仕 达控股有限公司，百江燃气控股有限公司，威华达控股有限公司，其中百仕达控股为综合投 资和地产发展公司；百江燃气和威华达则分别主营燃气和电力业务。欧亚平持有百仕达控股 公司 67.63％股份，并通过百仕达控股持有百江燃气 64.59％的股份和威华达 40.44％的股份。 照此计算，欧亚平这三家上市公司总流通市值达到 40 亿元。 拿欧亚平自己的话说，能发展到今天，能够滚大滚厚，每一步都有一个敌人，这敌人就 是自己。做到一定程度，就要打倒自己，然后才能超越自己再往前走。实际上不断地和自己 作战，人的内在潜力是无穷无尽的。欧亚平的辉煌，应该是一种人生信念的辉煌。 制度考验 欧亚平有着天才的地产嗅觉，也是一个令人费解的资本运做高手。但是，管理团队的建 中国领先的行业研究、投资咨询专业机构 www.ocn.com.cn 中投顾问：《欧亚平：叫板李嘉诚的神秘客》 电话：0755-82571158 9 设，却是欧亚平不得不面对的一个“坎”，这也是摆在所有中国民营企业的一道难题。 欧亚平是一个完美主义者，在企业管理上尤其如此，这使他在很多方面更像是一个偏执 狂，有时候不免性情粗暴。例如，假如有员工犯了他认为的“低级错误”，不管是男女老少、 职位高低，立马破口大骂，让新来的人恨不得找个地缝钻进去。不过，过了不惑之年的欧亚 平，现在性情已经变得温和了很多。 某种程度上，他是一个偏激的不妥协主义者，懂得如何自我欣赏，然而他取得的成绩证 明这种孤芳自赏并不过分。在潜意识里他认为自己的判断具有超凡的魅力，他尊重甚至捍卫 和强调每个人的发言权，希望属下能提出他们自己的见解，然而这一切不影响他最终按照自 己的意见行事。 虽然欧亚平一直强调团队的合作精神，也知道核心骨干的领袖作用，但始终没有培养出 在业界让人一听就振聋发聩的接班人，颇富名望的职业经理人郭兆斌，在担任百仕达总经理 与他共事两年后，还是选择了离开。跟万科百花齐放、百家争鸣，每个人都能独当一面的职 业经理人体制大相迥异，欧亚平个人英雄主义般的管理方式，还能适应企业的持续发展吗? 百仕达最初创业时的管理模式是与合伙人共治模式，在获得全面发展后，欧亚平开始尝 试引进了专业职业经理人模式，原万科大将郭兆斌的加盟，令业界对百仕达报有很大的期望， 但随着郭兆斌的离去，百仕达再度回归到以往的家族或亲友的管理模式。 这套模式在百江燃气显现出了较大的优势，但地产这一块始终不甚如意，也许地产行业 本身是一个需要不断“做秀”的行业，除了运营能力，高级房地产职业经理人在某种程度还 应该是一个“做秀”高手。 欧亚平曾经为了扩张的需要，试图将万科的职业经理人体制和职业经理人一并引进，极 力邀请郭兆斌加盟。郭兆斌曾任万科综合开发部总经理，离开万科后，在雅兰置业担任董事 总经理，创造性地将千分制运用于雅兰酒店而闻名中国地产界。 2000 年，郭兆斌正式出任百仕达地产董事总经理，对百仕达后进行了一系列的改革， 比如引进专业化人才，员工工资改革，大胆任命新人等，他也跟随欧亚平出征深圳地王红树 西岸的拍卖会，为百仕达走出罗湖，实现可持续发展做出了巨大贡献。 然而，百仕达地产转型期的阵痛却导致郭兆斌的最终离开，这对百仕达职业经理人制度 的建设是一个重创，这个阴影将长期渗透于百仕达地产职业经理人体制中，也许在相当长一 段时间让职业经理人无法对百仕达地产产生一种归属感。 现今，百仕达高层管理团队中，有两个是欧亚平的亲兄弟、四个得力干将也是非亲即友。 欧亚平的两兄弟都各有专长，多年与他风雨同舟。跟他一起打天下的罗仕励也已过耳顺之年， 退居二线。亲戚、同乡、同学构成百仕达高层管理的核心团队。 中国领先的行业研究、投资咨询专业机构 www.ocn.com.cn 中投顾问：《欧亚平：叫板李嘉诚的神秘客》 电话：0755-82571158 10 叫板李嘉诚 2007 年百仕达控股将主要业务调整到地产业务上，而在深圳地产最为疯狂 2007 年，百 仕达的销售 28 亿元，土地储备 40 万平米。 迄今为止大多数人难以判断欧亚平背后的资本背景。无法看清这个曾经和李嘉诚及李兆 基在香港资本市场上过招的湖南富豪。 然而从另一个层面而言，欧亚平曾经为李嘉诚及李兆基的部分内地业务牵线搭台。欧亚 平赖以成名的百江燃气先是吸引了李嘉诚的投资，而后干脆卖给了李兆基的中华煤气。 事实上，在大多数香港资本市场的投资者心目中，百江燃气未必是李嘉诚与李兆基真正 的目标，也许李嘉诚在早年更为看中的是人脉，而李兆基看中的则是百江燃气在内地的基础。 这是大多数香港投资者对于香港富豪收购内地企业的基本判断。在他们的理解当中，这 种直接的交易往往是香港资本与内地实业对接的算盘。而欧亚平显然是具有这种能力的人物 之一。 欧亚平的香港宇恒集团有限公司主要从事燃油进出口生意，乃至随后成立的百仕达依然 主要从事燃油生意。大多数人都认为欧亚平在此期间积累了财富及人脉资源。 欧亚平似乎是天生的资本运作者而非实业家，百江燃气并未如欧亚平所愿为自己带来更 多的收入，相反，百江燃气连年亏损。此外，在电力方面欧亚平屡次遇阻。而此时，欧亚平 的百仕达唯有地产业务为欧亚平每年带来 20 亿左右的现金流。 2007 年，欧亚平将自己手中大部分百江燃气的股权卖给了李兆基的中华煤气。欧亚平 将旗下的业务集中到了地产业务上，并留有部分电力业务。 欧亚平是非常有趣的一个人，传言当初在红树西岸的项目规划招标过程中，有一家香港 设计公司和一家美国设计公司的竞争，公司大多数高层赞同香港公司的设计，但欧亚平认为 美国公司的设计更好。于是就有了今天红树西岸这样通透的产品。 事实上，无论是红树西岸还是百仕达花园，百仕达在深圳地产的“成功”恰恰证明了房 地产土地升值为地产企业带来的巨额利润。作为分期开发的高端物业产品，百仕达花园与红 树西岸分享了深圳房地产在 1998 年到 2007 年这一轮深圳地产上升区间的所有利润红利。 百仕达做的是高端产品，很大程度上来说，高端产品是土地价值溢价最高的产品，百仕 达就是这样，他们享受了土地的升值带来的红利。 在大多数人看来，欧亚平在深圳地产的投资可称作是没有风险的生意，百仕达甚至是一 个无需作为便可盈利的地产公司。原因是他们买下地之后并不操心开发过程与销售过程的节 奏把握的管理对企业利润的影响，只管卖一套算一套。 中国领先的行业研究、投资咨询专业机构 www.ocn.com.cn 中投顾问：《欧亚平：叫板李嘉诚的神秘客》 电话：0755-82571158 11 这种“无为”的策略本身被认为是没有地产从业经验及能力的表现。在许多深圳地产界 人士的评价当中，百仕达是做资本的，而非做地产的。 事实上，这种判断在上海外滩源项目上得到了印证。2005 年，百仕达冒然进入上海外 滩源项目。但时至近日，上海外滩源才进入实质性的开工阶段。外滩源是为迎接 2010 年上 海世博会的上海市重点项目。上海新黄浦集团负责项目规划及土地一级开发。但新黄浦因资 金问题，需引进合作者进行开发。 新黄浦引进了一家名为洛克菲勒但实际上与美国石油大亨没有任何联系的投资者。“洛 克菲勒”想做的生意是“空手套白狼”，拿下项目后再引入资金进行开发。 而原本缺钱的新黄浦需要的是投资者。于是当两家没钱的合作者签下的时候，项目 的开工自然陷入了扯皮的状态。最后洛克菲勒找到百仕达，于是百仕达以资本方与开发商的 双重身份进入了外滩源项目。 但此时，新黄浦却卷入上海社保案，2006 年到 2007 年期间，新黄浦陷入了董事长吴明 烈被捕，人保、中海新黄浦股权纷争乃至上海市国资委与华闻争夺新黄浦集团控股权等一系 列股权争夺当中。 百仕达只能置身事外。2008 年，上海外滩源项目变身“洛克·外滩源”开工。然而大 多数市场人士认为，这仅仅是为了上海市应付世博会工期而不得不赶工的结果。事实上外滩 源二期及后续的开发，百仕达在其中的“角色”依然成迷。 如果您觉得这份电子书对您的朋友或同事有用，请将书推荐给他/她参考！ 您可将此文件直接通过邮件发给他/她，或点击下面链接直接推荐： http://www.ocn.com.cn/Services/recommend.asp?ID=80 中投顾问房地产产业研究部制作出品“中国房地产”行业相关研究报告，是您全面深入 了解中国房地产行业的最佳工具。相关报告如下： 报告主题 报告目录 建筑装饰 http://www.ocn.com.cn/reports/2008478jianzhuzhuangshi.htm 房地产企业经营数据 http://www.ocn.com.cn/reports/2008490fangdichan.htm 商业地产 http://www.ocn.com.cn/reports/2006091shangyedichan.htm 建筑业 http://www.ocn.com.cn/reports/2006180jianzhu.htm 写字楼市场 http://www.ocn.com.cn/reports/2006246xiezhilou.htm 商铺地产市场 http://www.ocn.com.cn/reports/2006241shangpudichan.htm 别墅市场 http://www.ocn.com.cn/reports/2006231biesu.htm 中国领先的行业研究、投资咨询专业机构 www.ocn.com.cn 百仕达控股 公司介绍 百仕达控股有限公司，成立于 1992 年，并于 1998 年在 香港交易所成功上市。集团是一家拥有丰富经验的中国房地 产发展商，于深圳和上海成功开发了多个大型高文件房地产 项目。公司总部设立于香港，中国的营运总部设立于深圳。 集团为 200 只成份股之一，同时亦被纳入「恒生中国内地综 合指数」其中 86 间上市公司之一。 百仕达集团发展的高文件房地产项目，拥有卓越的品质和先进的家居设备，不单赢得了 业界和消费者的尊重，并建立了拥有信誉昭著的品牌。集团的重点发展项目包括位于深圳的 百仕达花园和红树西岸，及位于上海的洛克外滩源项目。集团在中国的房地产开发业务是由 百仕达地产有限公司所管理。 百仕达地产有限公司为在香港联交所上市的百仕达控股主要从事地产开发的附属机构， 成立于 1993 年 3 月 16 日，注册资金 3.75 亿元人民币，已开发了近百万平方米的高尚居住 小区，其成功开发的百仕达花园 1－4 期，曾先后获建设部优秀建筑设计一等奖，深圳首批 “环境文明小区”等多项殊荣。 2000 年深圳被评为国际花园城市，百仕达花园被指定为深圳唯一的商品住宅接待单位， 迄今仍是引领深圳的地产潮流，深获置业人士好评的高尚物业的领先代表。 2001 年百仕达地产夺得红树西岸项目开发权后成立深圳红树西岸地产发展有限公司专 案负责该项目的发展。百仕达地产秉承其“创造经典产品、实现完美服务”的理念，经过国 际化团队的精心策划，将红树西岸打造成为代表中国最高级别的滨海休闲住宅区。 2008 年，百仕达地产推出百仕达花园五期，百仕达花园五期是集合高尚住宅、大型购 物商场、精品酒店、写字楼、艺术画廊为一体的大型跨界物业。百仕达花园五期的推出，将 成为引领深圳人居生活的又一杰出作品。 成长经历 【成长历程】 2008 年 6 月 16 日，百仕达东郡广场公开发售，项目推广名为百仕达·乐湖； 2007 年 11 月 28 日，百仕达东郡广场（含商业、住宅项目）完成全部封顶; 2006 年 11 月 28 日，百仕达·红树西岸正式入伙； 中投顾问：《欧亚平：叫板李嘉诚的神秘客》 电话：0755-82571158 12 中国领先的行业研究、投资咨询专业机构 www.ocn.com.cn 中投顾问：《欧亚平：叫板李嘉诚的神秘客》 电话：0755-82571158 13 2004 年 9 月 9 日，深圳百仕达实业有限公司正式更名为：百仕达地产有限公司； 1999 年 3 月，百仕达花园二期正式公开发售； 1998 年 6 月 8 日，百仕达地产成功在香港联合交易所上市； 1993 年，深圳百仕达实业有限公司正式成立； 【公司荣誉】 2008 年 6 月，百仕达地产有限公司被中国地产金砖奖评选委员会授予“2008 年度行业 贡献大奖”； 2006 年，百仕达获得了由中国社科院城市发展与环境研究中心颁发的“中国房地产企 业 50 强”称号； 2005 年 9 月，红树西岸获得由国务院发展研究中心企业研究所颁发的“2005 中国房地 产科技人文创新领先品牌”荣誉称号； 2003 年 8 月，百仕达八号获“优质结构工程奖”称号； 2001 年，最受市民喜爱十大楼盘； 2000 年，全国优秀示范住宅小区； 2000 年，全国优秀住宅社区环境特别金奖； 1999 年，全国优秀示范小区及罗湖区“优秀住宅小区”； 1999 年，中华人民共和国国家质量银质奖章。 三军齐发 百仕达控股有限公司于 1998 年在资本市场闪亮登场，短短几年时间，IPO（公司首发 上市）做了一个又一个，受到国际财团的认可和投资者的追捧。 百仕达集团一共有 3 家上市公司，1998 年 6 月 8 日百仕达控股有限公司在香港 IPO 上 市，2001 年 4 月 20 日公司下属的百江燃气控股有限公司又分拆上市，IPO 又做了一个。随 着公司业绩的迅猛发展，百江燃气经营利润 2001 年比上一年增长 37 倍，受到投资者的热烈 追捧，同时也吸引了香港最大的上市公司、李嘉诚的主力军团“和记黄埔”入股。 中国领先的行业研究、投资咨询专业机构 www.ocn.com.cn 08 年 5 月 14 日和黄集团以高出发行价 5.7 倍的每股 3.25 元的价格，总价 1.25 亿港元购 得百江燃气 6.4％的股权，又以 1.25 亿港元购入百江燃气两年期可转换债券，用以兑换百江 燃气 6.4％股权，到期全数转换，和记黄埔将持有 12.8％的百江燃气权益，成为百江燃气的 第二大股东。和记黄埔的入股，进一步推动百江燃气股票在香港联交所创出 4.225 元的新高。 此次入股交易的磋商时间长达 9 个月，也是和黄集团首次正式入股香港上市的国内燃气 公司。究其原因，欧亚平强调：和黄不仅看到中国巨大的燃气市场，更重要的是和黄深度考 察了百江管理团队，确认公司的经营管理能力，才做出合作决策。 百江燃气自 1998 年成立，沿长江两岸省市发展石油气的散装批发及罐装零售业务，业 务覆盖四川、云南、江苏、安徽、湖南、贵州、上海、福建等省市，伴随我国城市燃气需求 量以每年 21％的速度持续增长，为改善日益恶化的城市生态环境，国家将大力加快城市燃 气与城市管网化的建设，百江燃气肩负重任，携手和记黄埔共同打造中国燃气产业的第一品 牌。 分拆百江燃气 IPO 上市，不到一年就以优秀业绩吸引和黄入股，其实这还不是百仕达 在资本市场的主戏，百仕达真正的主业是房地产。在深圳的房地产领域，人们对他的评价是 “寂寞高手”从不与人争高下，近十年来，扎扎实实地在罗湖区的太宁路上，打造着百仕“王 国”。 2001 年深圳被评为国际花园城市。寂寞的百仕达花园被指定为深圳唯一的商品住宅接 待单位。百仕达花园迄今已吸引了 28 个国家的外籍人士入驻安家，成为深圳名副其实的国 际化社区。 集团先于 2002 年 4 月收购了在香港上市的银网财团与银网的主要股东银建国际达成股 权收购，以 1.634 亿港元收购银网已发股本的 29.99％，先取得银网大股东的地位，按 协议规定，百仕达集团以现金支付 8100 万港元，余款再以发行 2 年期的可换股债券支付。 与此同时，银网又以 3.6 亿港元的代价向百仕达集团收购其福华德电力有限公司 70％股权， 其中 1.6 亿港元以现金支付，余款以抵押贷款分批向百仕达集团支付。 百仕达系股权架构 中投顾问：《欧亚平：叫板李嘉诚的神秘客》 电话：0755-82571158 14 中国领先的行业研究、投资咨询专业机构 www.ocn.com.cn 中投顾问：《欧亚平：叫板李嘉诚的神秘客》 电话：0755-82571158 15 这一巧妙的收购，百仕达没有使用任何现金流，而是以福华德电厂的权益，换取了银网 的大股东地位。 通过跌宕的资本运作，百仕达已形成三军进发的市场格局：百仕达控股主要发展地产和 投资控股业务，银网将重点发展电力，百江则重点发展燃气业务。三个上市公司，拓展三大 市场领域。 两大楼盘 跟早期从拿地、建筑到销售“一手包办”的开发商不同的是，刚刚从贸易转型过来的百 仕达公司一开始就采取了“专业外包”的开发模式。在完成了项目的定位与规划后，百仕达 请来香港著名的王董建筑设计公司负责项目设计，与工程建筑“标杆”的中海集团合作建设 开发，并在后期引入了香港中原地产担任营销策划。 独特的市场感受和开发模式，使得百仕达在当时仍处于低潮的市场中赢得了一大批潜在 的高购买力群体，定价高达万元的一期楼盘在推出后迅速销售一空，成为 1996 年深圳房地 产市场上引人注目的“百仕达现象”。 将自己定义为“生活梦想创造者”的百仕达，在十年期间，只开发了两个精品楼盘，同 时以缺乏经验为由，退出了商业地产等多个领域的开发机会。“对我们而言，过多的资源和 过大的规模，不是机会而是风险。”百仕达副总经理罗雷说。 红树西岸 百仕达地产最引人瞩目是红树西岸项目。2004 年 10 月，百仕达红树西岸信托计划悄然 启动，每份 80 万元的 200 份信托产品被认购一空。更令人惊奇的是，楼盘还未公布售价， 已经有信托客户成功加价转手出售“75 折的购房权益”，最高收益竟达 25 万元。 早在 2001 年，百仕达竞拍到这块深圳湾填海地王土地，关于红树西岸的任何话题，都 是深圳地产的新闻。他们做了太多的秀了：全国选美招聘售楼小姐、先生，别出心裁的现场 工地秀，斥资百万请来毕加索真迹， 红树西岸的售价，也成为深圳地产的一大悬念。 但是，三年过去了，红树西岸依然犹抱琵琶半遮面，遭到一些业内人士的质疑。但这正 是欧亚平的风格所在。虽然他从不参加各种公开的房地产活动，深圳房地产界也不把他看作 同路人。但这个界外高手，对深圳房地产市场的影响，绝对不容低估。就像当年百仕达花园 为深圳地产的贡献一样，红树西岸的价值远远超乎一般的地产项目。 红树西岸，再次证明着欧亚平的偏执，只不过，这种偏执只是实现完美的一种手段。 百仕达乐湖 中国领先的行业研究、投资咨询专业机构 www.ocn.com.cn 中投顾问：《欧亚平：叫板李嘉诚的神秘客》 电话：0755-82571158 16 如果说，红树西岸是百仕达“品质服务系统”的率先体验者，那么乐湖将是“百仕达品 质服务系统”在步入成熟运作之后的大成享受者。 作为有十年开发历史的百仕达压轴之作，乐湖包括了 60000 平方米的全新概念购物中心 ——喜荟城 Vicity、国际级的个性化精品酒店、高智能化的现代化写字楼以及 3000 多平米 的当代艺术画廊，堪称深圳生活配套最为丰富的社区之一。 喜荟城 Vicity 的商业业态极为丰富，但所有业态均围绕时尚以及经典品位生活展开，不 仅全城首创亲子购物主题，餐饮、休闲、娱乐也占据了相当的比例，3000 多平方米的艺术 画廊不仅是成年业主艺术熏陶之地，更是社区儿童绘画教育基地与艺术成长空间。 百仕达乐湖对社区智能化平台的打造，缘于对人们未来生活的判断与把握，更是缘自对 “品质服务”的深刻理解。当把一个 60000 平方米的全新概念购物中心、一个国际级的个性 化精品酒店、现代化的写字楼，以及 3000 多平方米的当代艺术画廊与 940 户家庭的日常生 活联系在一起的时候，社区智能化平台的植入让这种生活唯美和升级。可以想象，当每个人 坐在家中就可以让楼下的电影院预留座位，当各类品牌餐厅把点菜的服务可以延伸到每一户 家庭，乐湖每一位住户的生活实际已经提前进入了未来。 乐湖正在以一种超出我们固有想象的全新形象绽放在世人面前，而作为“深圳地产媲美 新加坡”的样板项目，人们更在它的身上，寄托了属于深圳地产未来的光荣与梦想。 对于百仕达而言，“品质服务系统”表现出来的这种创新价值坐标，无论能否成为深圳 地产新时期创新的主流方向，但毋庸置疑的是，它势必将厘定一个完全有别于其它房企和项 目的界限，从而成为其独有的企业文化和核心竞争力，并最终为社区住户带来实质性的利益。 在百仕达地产的眼中，物业管理已经很难继续承载有关“服务”的更多内涵，在有些地 产企业仍旧拿来标榜其社区文化——诸如社区运动会之类的由物业管理组织的社区活动，已 经显得低端而粗放。“品质服务系统”正是基于这一超前判断而诞生。而品质服务系统的内 涵则是超越旧有物业管理的范畴，涵盖健康、艺术、文娱包括精神层面系统、持续地服务。 “品质服务系统”实则早在几年前便已提出，而在乐湖项目上，正得以系统实施。更为 引人注目的是，这一体系已经直接上升到了百仕达地产组织架构层面的革新——在百仕达未 来的企业架构设想中，品质服务系统、工程系统、营销系统、行政保障系统将并驾齐驱。 “房产加服务”，绝非简单的迭加，而是真正将“人”作为产品与服务的供给主体，将 房产与服务都置于解决“人”的居住生活需求的中，在这样一种价值体系下，百仕达所 成就的将是一个大地产服务商的概念。 经营数据 【2007 年百仕达经营状况分析】 中国领先的行业研究、投资咨询专业机构 www.ocn.com.cn 中投顾问：《欧亚平：叫板李嘉诚的神秘客》 电话：0755-82571158 17 截至 2007 年 12 月 31 日止年度内，百仕达控股有限公司继续以房地产发展、投资及管 理作为核心业务。来自持续业务之营业额上升 25.6%至 2,921,600,000 港元，公司股份权益 持有人应占溢利上升 21.3%至 1,167,100,000 港元，每股基本盈利上升 19.0%至 35.95 港仙。 董事会建议就截至 2007 年 12 月 31 日止年度派发末期股息每股 3.50 港仙。 房地产业务 截至 2007 年 12 月 31 日止年度内，公司房地产销售业务之营业额为 2,820,800,000 港元， 比 2006 年上升 26.0%。2007 年内售出楼面建筑面积共约 71,836 平方米，比 2006 年度 97,559 平方米减少 26.4%。有关营业额主要来自销售「红树西岸」，这是一项位于深圳共 1,302 个 住宅单位的发展项目，总楼面建筑面积约 249,591 平方米。 由于「红树西岸」的平均售价显着增加，故房地产销售业务录得毛利 1,887,800,000 港 元，比 2006 年 1,161,700,000 港元增加 62.5%。「红树西岸」2007 年度平均售价约为每平方 米人民币 40,321 元，比 2006 年度平均售价每平方米人民币 25,315 元，上升约 59.3%或人民 币 15,006 元。 房地产租赁 截至 2007 年 12 月 31 日止年度内，公司房地产租赁业务之营业额为 17,100,000 港元， 比 2006 年上升 11.8%。该等投资物业主要为百仕达花园总楼面建筑面积达 23,337 平方米之 商铺物业及约 3,280 个车位。 发展中物业 于 2007 年 12 月 31 日，公司持有下列发展中物业： （1）百仕达花园 5 期「东郡广场」，这是一个总用地面积达 40,786 平方米的发展项目， 落成后总楼面建筑面积达 226,231 平方米。公司正把该项目发展为 4 幢住宅共 940 个住宅单 位及 1 幢商业大楼。该项目已完成结构工程，可望于 2008 年中开始预售； （2）「上海洛克菲勒集团�外滩源」或「洛克外滩源」，是公司与洛克菲勒国际集团的 共同开发项目，总用地面积达 18,000 平方米，总楼面建筑面积达 94,080 平方米。公司拟把 该幅历史悠久的土地改建为高级的混合用途区，集住宅、商用、零售、办公室及酒店设施于 一身。该项目现正进行规划设计工作，可望如期于 2010 年上海世界博览会时全部完工。 其它业务 公司之其它业务包括由物业管理部提供之物业、设施及项目