哈尔滨阳光滨江项目提案报告

哈尔滨阳光滨江项目提案报告 第一部分 调查 一、 区域分析 1. 区域介绍： 群力新区位居哈尔滨城市西部，北靠美丽的松花江，与市行政中心一水相隔，临江滨水，运脉极佳；东与城市中心区相邻，处于城市上水，上风向；西临长岭湖风景旅游区，秉承天籁，自然生态优良。南靠机场高速公路，东接城市快速路二环路，西连环城高速路四环路，规划三环穿行其间，为城市新地标，四面纵横，八方通达，是哈尔滨市最具开发潜力的城市区域，也是城区周缘仅有的一块置业宝地。 2. 区域潜力： a) 群力新区为哈市重点支持项目，政府政策大力支持， b) 建设、规划按照现代化城市建设，更生态、更宜居， c) 新三中、十四中等市级重点中学提供有力教育保障， d) 高端人群对该区域印象有所改观，有望进行消费引导， e) 区域内周边楼盘发展状况持续升值，物业升值空间大。 二、区域楼盘情况 案名 建筑形态 05年价格（元/平方米） 06年价格（元/平方米） 08年价格（元/平方米） 主力面积及房型 海富康城 多层/高层 2500 -- 4500 50-80/两房 阳光育博苑 多层 1580 1680 3000 50-60/两房 新天地家园 高层/多层 2600 -- 4500 60/两房 远大都市明珠 高层 -- -- -- -- 福康家园 在建 -- -- -- -- 天薇丽景园 多层/高层 3300 -- 3300 40-60/两房 美晨家园 多层/高层 -- 3400 4200 50/两房 报达文化嘉园 多层 -- -- 4050 50-70/两房 天鹅湖 在建 -- -- -- -- 东方玫瑰家园 在建 -- -- 3200 -- 区域周边近几年住宅楼盘兴起速度较快，整体销售状况较好，美辰家园、新天地家园、海富康城、阳光教育博苑等项目已交房入住，东方玫瑰家园、天薇丽景园、远大都市明珠、富康家园、报达文化家园等项目处于开工及销售阶段。 位于群力片区规划中的天鹅湖项目也即将动工，受市场大势及周边环境改善等因素影响，05年开盘的海富康城当时2800元每平方米，目前达到4500元左右每平方米；04年的新天地家园开盘价为2600元，目前已经升至4000元以上，这两个楼盘与群力新区只隔一条何家沟，何家沟正在准备改造成景观绿化公园，完工后该区域楼价将有小幅的提升，美晨家园今年初开盘时多层在3400元每平方方米，经历4个月目前已经升至4000元以上。 阳光教育博苑地处群力高科技开发中心，与新三中隔路相望，哈市西部开发重点，随着市政府西部开发的开始，此处占地8.9平方公里，拥有27万人口的大型居住区，06年售价在1600元左右，现在涨至3000左右。 三、客户群组成 目前群力各项目的目标客户群体主要为： 1. 哈市及周边地区中低收入人群，尤其是年轻一族婚房， 2. 已入住和购买客户以道里区异地动迁安置购房，以及项目周边拆迁居民客户为主，占到70%以上。 四、售价范围 目前，道里以二环为界，二环以外的房价多层控制在2500-4000元以内，高层在4200左右，后期开发项目具有很大的增长潜力。 五、卖点诉求 各楼盘目前从宣传中主要卖点诉求为以下几方面： 1、 配套： 教育配套：省重点校新三中，市重点校十四中。 生活配套：麦德龙超市、世纪联华、工行、交行、哈尔滨银行。 2、 区位：群力新区是未来十年哈尔滨市重点的发展和开发方向，升值潜力巨大。 3、 交通：途经59、90、20、15、58、82、78、71、201、335路等10多条公交路线。 4、 景观：以沿松花江江景，园区内绿化景观为主。 5、 建筑形态：以多层（7层以下）和高层（13层以上）为主。 第二部分 推广建议 【项目地理位置图】 一、项目介绍 阳光滨海项目位于群力新区核心地段,松花江南岸,新区主干道康安路南侧、东明大街北侧，龙葵路（40米宽）东侧，武威路（30米宽）西侧,项目是市政府的重点项目，紧临哈市中区，交通方便，地段的升值潜力巨大。 群力新区建设规划其功能定位将以中央商务功能、高端产业集聚功能、创新示范功能、旅游观光功能和生态宜居功能为载体，在空间结构布局上呈“一核、两带、两轴、七片”的空间格局，从规划中体现出了巨大的升值潜力，阳光滨海项目作为新区龙头项目，其升值前景、品牌塑造都有着巨大的潜力和优势。 二、项目定位 通过对项目地段、规划及周边状况的分析，本项目可定位于： 1、群力新区的地标性项目 2、哈尔滨大型生态示范项目 3、群力新区的商业中心 三、客户群定位 从群力新区的地位看，目前不为中高收入人群认可。而由本项目规模决定，需要有庞大的购买力较强的客户群体做支撑。中高端人群对该区域以及项目的认可程度，将对项目的去化速度产生决定性的影响。相应地，高端人群的认可将有力提升项目地位，拉升价格水品，进一步加大利润空间。因此，获得高端人群对项目的认可应该是项目推广中非常重要的部分。 四、推广及广告策略 项目拟以先区域，再项目；先生活，后房子；商业与住宅齐头并进为原则。分别从四条主线由大到小，由点到面进行推进。 第一：买群力，得未来 提升区域价值——描绘繁华商业、舒适生活，展现群力新区的发展潜力、美好未来。 主要手段：通过事件营销，配合新闻宣传报道，以软性广告为主，少用或慎用硬广，既可保证效果，又可节约经费。 事件营销：针对群力新区规划、、建设等方面展开系列论坛、专家研讨，掀起社会关注、争相畅谈群力发展的热潮。 新闻报道：配合事件，通过具实新闻和软性新闻配合炒作。 第二：买品牌，享阳光 提升品牌价值——强化企业品牌，展示文化底蕴，打造哈市样板项目，树立高尚生活典范。 主要手段： 新闻报道：通过报纸专栏等媒体对企业实力、信誉、成绩、品牌进行立体报道，提升企业知名度、美誉度。 第三：超大社区、无限前景 展现升值潜力——区域性的开山项目，将以超大社区的规模效应、示范效应，带动周边地块发展，未来升值空间巨大。 主要手段： 新闻及软文等系列报道为主，硬广为辅：展示项目区域性的示范效应及美好未来，畅想巨大的升值潜力。 备注：本项目自身及周边情况与爱建项目运作之初极为相似，可以通过“大社区”理念，带动项目各部分有力推进。 第四：商业中心、繁华尽现 领军群力商业——群力中心、商业中心，未来新区的繁华之地。 主要手段： 新闻及软文等系列报道为主，硬广为辅：以区域未来繁华及其带动的消费需求为前提，牢固树立项目作为群力商业中心的地位。强化项目以刚性消费需求为基础的商业繁荣及巨大的投资价值。 五、定价推广： 鉴于项目体量较大，建议分期开发。从项目利润最大化及市场引导的角度考虑，建议采取低开高走的定价策略： 住宅： 项目一期以不高于4000元/平方米价格开盘，低开高走，随着周边环境成熟及项目推进逐渐拉升，整体有望达到8000元/平方米。 商业： 招商先行，租售并举。商铺销售运用纯商业模式运作，先聚人气，炒热旺铺，从而拉升价格。 六、报价： 销售佣金：销售总额的2-3% 广告费用：一期销售总额2%（入市之初，对项目整体及企业品牌需要较大的推广力度）；二期销售总额0.5-1%。 平均为销售总额的1%。 溢价部分：超出双方约定的销售均价后，溢价部分按比例分成：贵公司60%，我司40%。 七、关于贵方规划设计，我方有如下几点提请贵方注意： 1、 住宅房型：按照我方哈尔滨项目的运作经验，3房户型140平方米很可能是没有考虑哈尔滨冬季气候因素要求的厚墙体。如果如此，将影响整个项目面积配比、主力总价，从而影响项目单价及去化速度。 2、 商业规划：按照商业地产的普遍规律，商业位于项目中心，更有利于带活整个项目，从而提升利润空间。贵方案将商业布置在项目一端（因无法精确了解本项目商业部分对面项目以外的商业氛围，是否以相互呼应为目的），不知如此布置是否有其他考虑。 八、企业简介 哈尔滨生活报房地产工作室房地产从业经验十余年，累计全程运作425万平方米地产项目，其中住宅项目265万平方米，商业项目160万平方米。 在住宅方面，我司全程运作上海金桥爱建园、上海领秀爱建园、哈尔滨爱建·滨江国际社区等超大社区，了解哈尔滨房地产市场、市民消费习惯等当地情况。 在商业地产方面，我司运作的项目包括Shopping Mall、大型超市、沿街商业、批发商场等各业态，在招商、运营、管理方面有着丰富的运作经验。此外，我司重要的业务板块之一为商业地产运作，有丰富的国内、国际商业品牌资源，与包括美国大型零售商业管理集团迈高瑞等在内的多家国际知名商业企业，在招商、管理、运营等方面有良好的合作关系。 九、案名参考 鉴于本项目为超大型综合项目，建议项目总案名之外，对各部分分别命名。初拟整体案名如下（其他名称待规划深化后结合各自特征另行拟定）： 1、阳光滨江 2、阳光国际社区 3、阳光群力 4、滨江阳光城 哈尔滨生活报房地产工作室 2008年5月 6