房产继承的步骤

房产继承的步骤随着房价的不断高涨，房产成为当前最热门、最重要的财产类型，在《房产作为遗产的继承问处置》一文中我主要讲述了不同类型的几种房产可否继承的问题。近来老接到电话咨询房产继承步骤的问题，本文就此做一个简单的介绍。我国的《继承法》规定的遗产范围中有房屋，所谓房屋的继承是指被继承人死亡后，其房产归其遗嘱继承人或法定继承人所有。在房产继承的过程中，我们必须要注意只有具有合法产权的房屋才能作为遗产继承（请参考笔者拙文《房产作为遗产的继承问题处置》），当继承发生时，如果有多个继承人，就要按照遗嘱或继承法的相关规定以及一些民间法的习惯进行析产，然后带着房屋的原产权证、遗嘱以及继承人身份证明等材料到房屋管理部门进行过户登记。办理房屋的产权过户登记不仅需要有效的材料，也必须遵循一定的步骤。下面我以商品房的继承过户登记为例来介绍房产继承步骤。1、房屋过户登记需要的材料1、被继承人留下的房屋产权证；2、遗产分割：如果是多个继承人，那么必须要有各个继承人对遗产的分割协议，需要每个继承人在分割协议上签字。分割协议一经签字，就发生效力，各个继承人不得反悔（如果对房屋不分割，产权也登记为所有继承人，则不需要遗产分割协议）；3、继承人身份证明：由于现在“小三”盛行，私生子层出不穷，所以房产继承现在要办理过户登记，房管局一般都要求继承权公证书，就是要求所有的继承人都到公证机关，就所有人享用继承权进行公证。故继承人的身份证明一般以继承权公证书最为稳妥。2、房屋继承过户的步骤办理房产继承手续一般经过房屋评估、继承公证、申请产权登记等办理过程。领取《房地产权证》的房屋即具有完整产权的房屋，当房屋的权属人死亡后，其合法继承人就可以申请办理该房屋继承登记。大致步骤如下：（1）房屋评估：首先必须通过评估公司对房屋进行市值评估。评估公司会根据房屋所处的路段、坐向、楼层、楼龄等重要因素，作出专业的价格分析和楼价评估，定出准确的房屋市值价值。以此来确定房屋过户登记的一些手续费及缴纳的契税。（2）继承公证：申请人应当到公证处（一般选择房屋所在地的公证处为宜）办理继承公证，注意这里的继承公证跟上面的继承权公证不同，上面是就继承人享有的继承权进行公证，而这个公证是对房屋继承的事实进行的公证，领取继承公证书。在办理公证时，必须提供房屋权属人的死亡证明书、合法机关出具的合法继承人名单证明，以及原房屋权属人立有的遗嘱（如有遗嘱），亦应提交遗嘱原件。若部分合法继承人自愿放弃继承权，必须出具放弃财产的书面材料（该行为在法律上是一个单方行为，一经作出即发生效力，但是放弃财产的行为必须发生在继承事实开始之后，遗产分割之前）。公证费怎么收取，也是很多人关心的问题，根据法律规定，一般根据房屋价值的2%收取房屋继承的公证费。（3）房屋测绘：申请人须到房地产测绘部门申请办理房屋面积测绘或转绘手续，领取测绘成果或者附图，以便办理产权登记手续。此项要求在实践中要求的并不严格，一般以原有产权证登记的房屋面积为准，但是房屋面积发生变更的必须要进行房屋测绘。（4）继承登记：申请人持房地产权证、继承公证书、房屋测绘等证明到房地产交易中心申请继承登记手续。填写《房地产产权登记》，并递交上述资料后，办案人员将收件立案受理，并核发回执。待一切资料审核后，即发放已更改权属人的房产证明。需要着重指出的是：假如涉及该房屋权属等事项是法院判决、裁定或调解的，必须缴交法院判决书、裁定书或调解书等。如该房屋经实地测绘，发现已经改建或存在违法建设的，必须提交规划部门的报建审核书或处理决定书。还有一个很多人都很关注的问题，就是我在房屋评估阶段提到的办理过户登记要缴纳契税的问题。这个问题是这样的：我们一般都把之称之为遗产税，其实应该叫房产交易税。我们法律并没有规定遗产税，房产如果是由法定继承人进行继承的话，办理过户登记不需要缴纳契税，如果是法定继承人以外的人继承房产的话，办理过户登记需要缴纳房产交易税。注意：我这里说的是法定继承人通过继承办理过户登记不需要交税，假如是通过交易（如买卖、赠与等）方式取得房产，办理过户登记仍然要交税。2012年8月5日晨于西安市八里村寓所