未来城市运营商

Cover Story封面故事 未来城市运营高 文：刘灵君 广州市海珠区沥活，与洛溪岛相望的珠 江外航道北岸，中交集团南方 部基地项目 首期总 5大厦已进入全面施工阶段，总部大 厦主楼已建设至地上9层，规划中庞大的产 业园区开始显露轮廓。 作为“广东省现代产业50 0强项日”之 一 ， 这个集办公、科研、服务、培训、金融及 高新技术产业于一体的现代企业总部集群 基地被媒体认为是“广州制造”向“广州服 务”的转型之路上新的注脚。 2012年l0月30日，在广州市“三个重大 突破”现场会上，广东省委常委、广州市委 记万庆良，市委副书记、市长陈建华，市政 协主席苏志佳等领导共同关注了南方龆 陛 地项目。 万庆良在海珠区实地考察“三个重大突 破”工作推进情况时j在南 部基地项目 介绍海报前停留了一段时间，然后说道“我 们就应该引进这样的项目”——该项目建成 后将拥有博士后流动站等高端技术交流平 台，预计可以带来200tL--3OO~L的营业收 入，是海珠区极具规模效益的大型项目，对 加快推动广州市新中轴线南段规划建设有 重要意义，要抓紧建设开发。 探路者 这里是广州中轴线的南大门。 地产项日利润高但需要大量的资金支持， 局的同行们已经在这个领域 ， 不少基建公司的房地产业务已经成为其l丰 进行跑马圈地。他举r绿城的 要的利润来源之：_。 例子——这家房地产的萑事 长宋卫平曾预言“三年内销售 这里曾是四肮局F属的 预制 航 通公司和船舶公司所在地，两年前，这里只 有陈旧的造船车间和修理车间。很快，这块 面朝珠江的土地将迎来新的使命。 200j年底开始，正任酝酿转型升级 的四航局就已经开始谋划进入房地产领 域，房地产业务被确定为公司未来发展方 向之一。 从基建业延伸到地产开发很普遍，做 基建的毛利率偏低，但现金流很好；房地产 项目利润高但需要大量的资金支持，不少 基建公司的房地产业务已经成为其主要的 利润来源之一。这是四航局进军房地产的 内在逻辑。 “作为一家大型企业，虽然我们营业 额很大，但是我们传统施工板块盈利能力 有限，施工净利润很低，而房地产项目有 相对较高的利润空间，这对于四航局来 说非常有吸引力。”四肮局总经理孙国强 表示。 不过，四航局并没有急于在这个新业务 领域中获取利益。面对一个陌生的市场，梁 卓仁董事长表现出格外冷静，即使这时四航 破千亿，五年内超越万科”。但中央对房地产 的调控给予了激进的绿城血的教训，劫难之 后 宋卫平都不得不称，现在绿城进入_个稳 健的时期。 很显然，梁 仁不想拥有61年历史的四 航局重蹈绿城覆辙，前行者的经验或者教训 对于四航局而言都是一种启示。凹航局还在 等待一个合适的时机。 2008年广州市的 “退二进三”政策、 “支持现代产业发展用地意见”等政策部 为企业优化产业结构和促进产业升级带来 l『良好的机遇。2009年，广东省出台相关 政策大力推进 “三旧”改造工作，生产基 地被纳入“三旧”改造范围。(“三旧”：旧 城镇、旧厂房、旧村庄。)“三旧”改造给予 了大型国企进军房地产行业一个极好的市 场契机。 由于历史原因，大型国有企业通常在 城区范围拥有较多的土地及物业资产，其中 不乏价值巨大的优质土地资源。而“三旧改 造”为企业土地转性提供了及时的政策依据 及程序指导。大大促进企业推动存量建设用 地进行“二次开发”。 广州关于 “三旧”改造的政策出台后， 四航局将位于沥沼的生产基地转移到占地 l7万平方米的新会基地，腾出的用地便作为 中交集团南方 部基地的发展用地。 这是世界500强中交集团第一家设在总 部以外的地区总部基地。 2010年1月21[：I，中交集团南_方-总部基 地项目在珠江边举行奠基仪式。时任广东 省委常委、广州市委书记朱小丹和中交集 团董事长周纪昌等领导的出席显示出这个 项目对于双方的特殊意义。中交集团希望 通过这一基地的建设，进一步提升中交集 团在中国南方、港澳地区和东南亚的市场 辐射力和影响力。 更大的背景是，2010年8~17EI，中交集 团在其网站公布，8月5日国务院正式批准中 国房地产开发集团整体并人中交集团。中交 建设由此名正言顺地获得开展房地产业务 的资格、拥有地产主业。 “行业重新洗牌，洗掉不按规矩出牌 的小公司，限制没有能力、瞎折腾的国企， 在这样的背景 国务院国资委把中房并入 了中交。重新梳理之后的市场，展现出业务 重新划分的新机遇，这时候确实是一个比 较好的进入时机。”四航局分管房地产业务 的副总经理黄焕谦称，“作为老国企，四航 局有 一些自有土地，我们会认真做出规划， 尽I央进入角色。” 显然从一开始，黄焕谦就已经意识到， 四航局的房地产业务还有很长的路要走。但 起码，四航局已经有了一个好的开始。 。 个传统的工程企业并没有一次性找到运 1 V 作房地产项目的窍rJ在项目开发实施的过 程中’许多细节经过多次的修改或变更。 距离广州四百公里之外的湛江，四航局 三公司霞海基地改造项目紧随中交南方 邵 基地之后也开始启动。霞海大院，是四航局 三公司办公和生活区域。这里有四航局学校 中小学部、幼儿园、办公楼、单身宿舍及仓库 等。2010年8月，被湛江市纳入湛江经济技术 开发区“三旧改造”范围，2011年2月，开发 区同意四航局“自主改造”。 路漫漫 根据广州市城市建设的发展目标及近 远期规划，随着“南拓”城市发展战略的推 进，海珠区将建设成为广州中心组团南部的 信包产业与教育科研基地及商贸中心。中交 南亢总部基地项目自然是海珠区重点建设项 目之_。 事实上，这个定位地区总部基地的项 El最初的构想仅仅只是四航局老办公楼的 替代品而已。黄焕谦说，“四航局现在的办 公楼太陈旧，当时想，只要能搬过去办公就 行_『。” 不过，这种想法很I央就被否定了o “高力国际在进行市场调研之后告 诉我们，现在广州办公楼比较过剩，珠 江新城空置率都在2 0％以上。”黄焕谦 看了#调研#之后，心想除非海珠区一 下子变成第二个珠江新城，否则作为普 通的写字楼 ，一定会出现很 尴尬的局面一难出售，也难 出租。现实的情况是，海珠 区绝没有可能在短期内成 为第二个珠江新城。 随着广州CBD向琶洲岛的延伸以及会 展经济的升级，琶洲商圈已将兴起；伴随 番禺新城及南站商固规划及建设落地，番 禺地区的商务基地也将迅速崛起；同时， 我们项 目的邻居沥活村的改造也将产生大 量写字楼。我们未来将面临着激烈的市场 竞争。 怎么凸显园区的特点，能够让大家都 愿意来。这是摆在黄焕谦面前最现实的问 ，投资 8亿元建设中交南方 部不能“晒 太阳”。 这个传统的工程企业并没有一次性找 到运作房地产项目的窍门，在项目开发实施 的过程中，许多细节经过多次的修改或变 更。四航局最终将这里定位为集现代服务 业、金融业及高新技术产业于一体的总部经 济中心。 2012年明 ，黄焕谦专门走访了珠江新 城的远洋大厦、广晟国际大厦、沿江东路的 广州港大厦、、广州大道北的广州汽车工业 大厦，随行的包括四航局办公室、战略规划 部、资产管理部、行政保卫处、信息中心、南 亢总部建设管理处的相关负责人及有关人 员。浩浩荡荡的队伍只有一个目的——“偷 师”，了解高端写字楼的设计理念、租售使 用、功能分区布局等情况。 20{2 0CT 039 Cover Story封面故事 “这里将与沥滔地铁站相连，方便白领 上F班。”黄焕谦介绍。“这里有～一公里的江 岸线，岸线上有80米的绿化带，整体堤岸景 观将建成一个融合产业特色、休闲文化于一 体主题公园。 在不久的将来，这个丰题公园旁还将建 设一个游艇码头。刚刚结束的首届“广州国 际游艇博览会”卜，—二天会期就交易／17条 游艇，交易量过亿元。华南地区拥有着庞大 的游艇消费市场及全国最大的制造基地，但 是，在广州城区拥有游艇码头等发展游艇产 、【 设施的地方屈指可数。这些无处释放的需 求，或许能在中交南 芭、部基地找到归宿。 同时 也为不久的将来，广州的海上旅游规 划的实现、游艇新型产业的发展提供r一个 很好的平台。 很快，高达20 8米的总部大厦将矗立于 珠江边，这个地块还没有更多能与之相比的 建筑物。很显然，它将会成为海珠区乃至广 州未来的地标1．牛建筑物。 “房地产开发，没有特别的奥秘，”黄 焕谦称：“不同的地方、不同的项目有着不同 的特点，要根据自身特性、市场状况，客户需 求来做调整及l兀配，我们现在还处在一个摸 索过程。” 四航局的开发模式 新业务刚刚起步，达也正意味着⋯芭很 有增长潜力”。即使进人这个领域的时间并 不长，但四航局有着一般房地产企业无法比 拟的优势。 新 四航局有着一·般房地产氽业无法比拟的优势。 从事基础设施建设的公刮往往能够 更准确地掌握上地规 划的情况 ，大多数 基建公百 f=；JJJ贞势而为涉足了房地产 务， 并且常常能够结合低价拿地和自身的建 造能力，实现 房地产 一级开发和二级开 发联动。 此前，中交集团董事长周纪昌就表示， 中交集团的优势之一 于，“我们是搞基础 设施建设的，路通、桥通以后会带动地块的 增值，在路、桥没通之前，我们希望能够掌 握准确的 皂、，争取以较低的价格腊备一批 土地。” “我们有比较不错的投资，投资又可以 带动土地的开发，”黄焕谦表示，“像海口老 港搬迂项目，包括早期的湘潭BOlT项日，地 方政府为了吸引央 投资，会以其财政、十 地做抵押，为企业的土地储备运作提供 r更 多、更好的机遇。” 海口老港搬迂不过足四航局业务的 一 个缩影，从更大的范围来考虑，这个华南最 优秀的水工建筑施]二企业，参与r华南地区 众多老港的建设，并与当地政府、港口 保持着密切的往来。这些沉淀的资本，为四 航局打下了坚实产业基础，通过老港搬辽、 新港改造将i 巨拓展出“港口地产”的新模 式，成为未来企业极具潜力的业务联动拓展 形式及业务利润来源。 黄焕谦介绍，“日前我 们没有购 上地束 发的计 划。／f：过，投资 I 务有机会带 来很好的十地储备，所以我 们有很好的前景。” 四航局房地产、f 务刚起步，更为重要的 是，投资、 务带来的蝴蝶效益为 航局房地 产业务带来源源不断的动力。而从一个火的 范畴来说，房地产也是一个投资业务，而H_' 房地产短期内投入的资金密集度比路桥的 B0lT投入的更大。 今年8月，旧航局总经珲孙国强就在审 庆召开的2012年度投资研iIf会暨投资板块 年中办公会强调，“，怪持相荚原则并考虑投 资组合，探索一级 地开发、城市综合体” 发等、I 务”。 9月14日【 午，四航局与中交股份汕头 东海岸新城项目总经理部正式签订}【Ii头市 东部城市经济带河口治理及综合开发项目 塔岗围片区水利工程施_[。这仅仪是 汕头18ofL元东部城市经济带项目巾的一 部分。这个项目不单是一一个投资项目，巾交 集团的定位是“城市运营商” 采用的合作； 模式是中交集I_羽出资建设，汕 市政府用 卖地收益偿还中交集团投资成本，冉补交 相关税费之后，剩余利润政府与巾交集团 按比例分成，中交集团再积极参与上地的 二次开发，实现政『f寻与企业的双赢。这个模 式成功以后，中交房地产业务将独树一帜， 并在房地产业务发展的道路上走，导更稳、更 长远!”■