【doc】商品房销售中重复售房行为的性质与争议解决的法律适用

【doc】商品房销售中重复售房行为的性质与争议解决的法律适用 商品房销售中重复售房行为的性质与争议 解决的法律适用 第26卷第2期 2010年6月 北京建筑工程学院 JournalofBeijingUniversityofCivilEngineeringandArchitecture VOI.26No.2 Jun.20l0 文章编号:1004—6011(2010)02—0073—04 商品房销售中重复售房行为的性质与 争议解决的法律适用 张曼莉 (华中科技大学社会学系,湖北武汉430074) 摘要:近几年随着房地产开发的增多,一些房地产开发商将正在建设的房屋进行一房多卖或房 屋预售后抵押或售卖抵押房屋,并为此引起了诉讼的案例不断增多.然而,由于在商品房销售过程 中房屋买卖双方或者三方所处时间的不同,动机的不同,导致最终行为定性的不同,因而适用不同 的法律条款.因此,需要就开发商在售房过程中的"重复售房"行为进行性质的认定,并适用适当的 法律解决争议. 关键词:商品房;重复售房;法律适用 中图分类号:F293.35;DF418文献标志码:A OnApplicationofLawofNatureQualityandDisputeResolutionof RepeatedlySellingRealEstateinSalesofCommercialResidentialBuildings ZhangManli (DepartmentofSociology,HuazhongUniversityofScienceandTechnology,HubeiWuhan430074) Abstract:Withtheincreasingofrealestatedevelopmeatinrecentyears,somerealestatedeveloperssell apieceofrealestatetomorepartiesormortgagerealestatewhenrealestateisunderconstruction,andit induceslegalcasesincreasing.However,similarbehaviorhasdifferentqualityandsubjectstodifferent legalprovisionsbecauseofbuyersandsellersindifferentstagesandmotivations.Thispaperintendsto identifythequalityofrepeatedlysellingrealestateactioninthecourseofsellingrealestateanddiscuss thelegalresponsibilityofrealestatedevelopers. Keywords:commercialresidentialbuilding;repeatedlysellingrealestate;applicationoflaw "重复售房"行为的识别 "重复售房"是指开发商以同一房屋为标的,在 与一方当事人签定买卖但尚未办理过户登记 时,又与第三方签定买卖合同,从而导致新买方和旧 买方均希望获得同一房屋的利益发生冲突.也称 "商品房重复销售".它是开发商先后或同时以两个 买卖合同,将同一特定的房屋出卖给两个不同的买 受人.谁能最终获得该房屋的问题,取决于先后两 个合同的效力及履行. 实践中,也有开发商对商品房进行第二次销售 的情况,但其性质不同于重复销售."第二次售房" 是指开发商以同一房屋为标的,在与第一个当事人 签定买卖合同后(尚未办理过户登记或已经办理过 户登记),又因某种原因与该买受人解除买卖合同, 在此前提下开发商又与第三方签定买卖合同,同时 新买方和旧买方不会为获得同一房屋发生利益冲 收稿日期:2010—03—26 作者简介:张曼莉(1965一),女,副教授,博士研究生,研究方向:社会学 74北京建筑工程学院2010正 突.尽管它也是开发商先后以两个买卖合同,将同 一 特定的房屋出卖给两个不同的买受人.但后买者 能够最终获得该房屋的所有权,只是可能在办理所 有权证的过程中会发生因办理前一份合同的解除或 终止,解除抵押,解除备案等一系列的手续,而比一 般的商品房买卖要延长一些时间. 2"重复售房"的主观过错 在"重复售房"中,开发商因作出虚假的陈述而 具有欺诈的故意."重复售房"大致有四种方式:一 是,开发商先后将同一套商品房出售给两个或两个 以上购房者.在众多购房者中,只有办了产权登记, 领取了房屋所有权证书的购房者才能取得房屋.其 余的购房者只能享有基于房屋买卖合同产生的债权 请求权.二是,开发商为了筹集房地产开发资金,未 告知买受人将该房屋抵押给第三人,或者将已抵押 的房屋出卖给第三人.三是,售房者收受购房人部 分房款后,未办理过户手续,又将房屋售予第三人. 此种情况通常表现为售房者与购买人签订房屋买卖 合同后,购买者仅付了部分购房款,未办理过户手 续,便搬入房屋中居住,因拒付所欠尾款,售房者又 将房屋转卖给第三人,并办理了过户手续,第三人因 不能入住房屋而发生争议.四是,开发商因资金不 足,便采取赊欠他人材料款进行施工,工程即将竣工 时因无资金偿还欠款,将未出售的房屋抵偿他人欠 款,受偿者又将该房屋重复抵偿或转售于他人. 这种一房二卖或一房多卖的行为,主观上具有 "欺诈"的故意,严重侵害了购房者的合法权益.这 里欺诈的需要从主观和客观两个方面来界定, 我国《民法通则》第58条第3款和《合同法》第54 条第2款都规定:一方以欺诈使对方在违背真实意 思的情况下所为的民事行为无效.因此欺诈必须具 备法定条件是:(I)具有欺诈的故意;(2)必须实施 欺诈的行为;(3)受欺诈人因欺诈行为而陷入错误, 并因此作出错误的意思表示;而且欺诈提供的虚假 情况需与合同内容有密切联系.(4)欺诈行为与受 欺诈人的不真实意思表示之间必须具有因果关系. 否则不构成欺诈. 虚假陈述可分为二种:一是欺诈性虚假陈述,指 当事人一方在订立合同之前,为吸引对方订立合同 而对重要事实所故意作出的不真实的陈述,这种虚 假陈述对对方进行了引诱,并因此使对方作出错误 的意思表示.二是非欺诈性虚假陈述,指当事人一 方在订立合同之前,完全在无意的情形下,因为疏忽 的过失而作出了能够吸引对方订立合同的不真实的 陈述.在"第二次售房"中,开发商即便是沉默,也不 构成虚假的陈述,因而不具有欺诈的故意.比如在 开发商与旧买受人解除买卖合同后,旧买受人正在 办理解除旧买卖合同的抵押,备案的过程中,开发商 与新买受人订立房屋买卖合同.此时,即便是开发 商未告知新买受人该房屋尚未解除抵押,备案之事, 也不足以导致虚假性的陈述,更不会因此使对方作 出错误的意思表示.由于二者的主观过错程度不 同,在对合同效力的处理上也应有所不同.对前者, 对方当事人有权请求损害赔偿,并可申请撤销合同. 因为欺诈,必须是一方当事人故意告知对方虚假情 况,或者故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人作出错 误意思表示的.如果合同的订立是基于对方当事人 欺诈性的陈述,包括欺诈性的语言,做法,或依交易 习惯对应予披露的情况欺诈性地未予披露,并因此 从对方的损失中获益的行为,足以构成合同无效或 被撤销的条件.对于后者,当事人在签订合同过程 中的沉默或者不披露信息,不构成虚假陈述,未使对 方当事人作出错误意思表示,不具有欺诈性,不能因 此撤销合同. 3"重复售房"的法律后果 合同是当事人之间设立,变更,终止民事法律关 系的.依法成立的房屋买卖合同,一般都具备 法律要件,受法律保护.但因购房目的不能实现,可 能产生不同的法律后果.比如房屋买卖合同可能被 确认为无效,也可能被撤销,被解除并因此承担相应 的违约责任,甚而行为人可能因此构成刑事犯罪. 3.1合同无效 在"重复售房"中,往往是开发商同时或先后与 两个或两个以上同的买受人订立合同,对其中的 一 个买受人开发商履行了合同义务,办理了房产过 户登记手续,因此导致另一个或其他买受人不能实 际得到所购房屋,若出卖人与后一买受人恶意串 通,损害前一买受人利益的,则后一买卖合同应当确 认为无效合同,由前一买受人取得房屋的所有权;如 果第一个买房人已办过户手续后,开发商又将房屋 卖给第二人,因这时出卖人已没有所有权,所以第二 次卖房所签订的合同应当确认为无效合同. 3.2合同被撤销,被解除 在数个买卖合同均有效的前提下,若相对人都 第2期张曼莉:商品房销售中重复售房行为的性质与争议解决的法律适用75 要求实际履行合同,交付房屋时,就要根据具体情况 确定房屋产权的归属.实践中通常的做法是,对于 两份合同均未办理登记且标的物房屋尚未交付的情 况,以签订在先的合同得到优先履行.如果两份合 同均未办理登记,其中一份合同已将标的物房屋交 付,说明其中一份合同得到实际履行,就应当遵从合 同的实际履行原则,维护已经完成的交易.如两份 合同中一份已进行了过户登记,另一份未作过户登 记,不管房屋是否交付,以及交付了哪一方,只能确 认已办理过户登记的合同有效.这样不能获得房屋 的买受人对于其签订的合同可以请求撤销或解除, 合同被撤销或解除的买受人享有基于房屋买卖合同 产生的债权请求权,该债权请求权是一种对开发商 的请求给付的权利,对买卖标的物本身无直接支配 及排他的效力.即使其已经占有买卖标的物,因该 房屋所有权已经登记移转于其他买受人,对该房屋 的占有也失去法律上的基础,已构成无权占有,需承 担返还房屋的义务. 3.3承担违约责任 针对"一房二卖"的情况,最高人民法院2003 年《商品房买卖合同解释》中规定了五种可以获得 双倍赔偿的惩罚性赔偿责任.因开发商的原因而导 致合同无效或者被撤销,解除的,买受人除可以请求 返还已付购房款及利息,赔偿损失外,还可以请求出 卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任.但对 非房地产开发企业的卖房者不能适用《商品房买卖 合同解释》,因为该解释是特指房地产开发企业;也 不能适用《中华人民共和国消者权益保护法》,因为 该法所特指的专指经营者与消费者之间出现的争 执,而这类卖房者是不能算为经营者的.这种情况 下,争议的处理应以合同法作为基础,向违约者主张 违约责任.这时,不能主张惩罚性赔偿责任,而只能 主张返还购房款及利息,赔偿损失. 3.4构成诈骗罪或贷款诈骗罪 通常情况下,重复售房仅仅是民事行为,但如出 卖人将已判归他人,尚未转移权属的房屋又再次或 多次出卖给他人,又无法交付房屋并拒不返还购房 款的,则可以构成诈骗罪.依据刑法第266条规定, 以非法占有为目的,用虚构事实或者隐瞒真相的方 法,骗取数额较大的公私财物的行为可以构成诈骗 罪.如果出卖人将已判归他人,尚未转移权属的房 屋抵押贷款,尽管用于抵押贷款的产权证明不是伪 造的,虚假的,但是他向银行隐瞒了房产已判归他 人,房产权属已经不属于他所有的事实,则可以构成 贷款诈骗罪.依据刑法第193条规定,以非法占有 为目的,编造引进资金,项目等虚假理由,使用虚假 的经济合同,使用虚假的证明文件,使用虚假的产权 证明作担保,超出抵押物价值重复担保或者以其他 方法,诈骗银行或者其他金融机构的贷款,数额较大 的行为,构成贷款诈骗罪. 4"重复售房"的法律适用 针对"重复售房"的情况,除《民法通则》,《合同 法》之外,最高人民法院2003年《商品房买卖合同 解释》中,特别规定了五种可以获得双倍赔偿的惩 罚性赔偿责任.《商品房买卖合同解释》第8条规定 了二种可以获得双倍赔偿的情形,(一)商品房买卖 合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押 给第三人;(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又 将该房屋出卖给第三人.上述导致商品房买卖合同 目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求 解除合同,返还已付购房款及利息,赔偿损失,并可 以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责 任.这里司法解释所说的"可以不超过一倍",是 "可以",是最高一倍,最低没有限制,当然也包括零 赔偿.《商品房买卖合同解释》第九条中规定了三种 可以适用惩罚性赔偿责任的情形.即:(一)出卖人 故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者 提供虚假商品房预售许可证明的行为.(二)故意隐 瞒所售房屋已经抵押事实的行为.(三)故意隐瞒所 售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋 的事实.依此规定出卖人订立商品房买卖合同时, 符合上述情形之一,导致合同无效或者被撤销,解除 的,买受人可以请求返还已付购房款及利息,赔偿损 失,可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的 赔偿责任. 在《商品房买卖合同解释》第八条中明确规定 了无法取得房屋的买受人可以请求出卖人承担不超 过已付购房款一倍的赔偿责任.同样适用第九条的 前提也必须是导致商品房买卖合同目的不能实现, 无法取得房屋的.如果买房人能够获得房屋,就不 能适用以上"双倍赔偿"的条款.在"重复售房"中, 因抵押的存在而导致买受人不能实现购房目的的情 况是存在的,可以适用双倍赔偿.依照法律规定"抵 押期问,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通 知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况; 抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让 76北京建筑工程学院2010经 行为无效."因此要求出卖人出卖已经办理抵押登 记的房屋时,必须通知抵押权人,并告知买受人房屋 已经抵押的情况."抵押人转让抵押物未通知抵押 权人或者未告知受让人的,如果抵押物已经登记的, 抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的 受让人,可以代替债务人清偿其全部债务,使抵押权 消灭.受让人清偿债务后可以向抵押人追偿.如果 抵押物未经登记的,抵押权人不得对抗受让人,因此 给抵押权人造成损失的,由抵押人承担赔偿责任." 基于此可以看到:作为开发商的抵押人转让已办理 登记的抵押物的,不仅抵押权人享有对抵押物的物 上代位权和追及权,后来的买受人也享有对抗追及 权的涤除权.尽管如此,在后的买受人仍然面临得 不到其所购买房屋的危险.因为只要前一个抵押不 能解除,就无法办理新的银行按揭和产权证.但在 "第二次售房"中,则不存在买受人不能实现购房目 的的情况,因此不能适用双倍赔偿.因为第一次购 房行为已经结束,双方的买卖合同已经解除,即便是 原来购房中所设立的有关房屋的抵押未完全解除, 也只是办理时间的早晚问题.并且开发商既不是该 抵押关系中的抵押人,也不是抵押权人,那么也就不 存在开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押事实,由于 第一份合同已经解除,房屋抵押也必然随之解除. 同时解除抵押的关系人是银行与第一次购房人.作 为开发商应承担的责任是及时督促并配合相关的关 系人办理解除房屋抵押手续.而一旦解除抵押手续 办理完毕,不影响在后的买受人获得其欲购买的房 屋. 另外《商品房买卖合同解释》第九条中的故意 必须是恶意的.在"重复售房"中,因开发商为了吸 收更多的资金,而故意隐瞒房屋抵押的事实再次出 售,无论是"故意隐瞒"还是"虚假陈述"都足以构成 欺诈,并因此导致合同无效,被解除或者被撤销.有 些开发商在订约后根本不准备履行合同,或者没有 为履行合同做任何准备工作,甚至将订立合同作为 骗取定金,预付款和货款的手段,此种情况应作为典 型的欺诈来处理.如果开发商在订约时虽无履约能 力,但当事人在订约时并没有隐瞒其无实际履约能 力的事实或者订约后积极为合同的履行做各种准 备,其根据实际情况,可以认定其在履行期限到来时 能够履行合同,则不能按欺诈处理,更不能按无效和 可撤销处理. 正是考虑到上述原因,《商品房买卖合同解释》 第九条虽将故意隐瞒所售房屋已经抵押事实而导致 合同被撤销的行为,明确规定为可适用惩罚性赔偿 责任的一种情形.但是,若出卖人能采取相应的补 救措施,如另行为抵押权人的债权提供担保,解除所 售房屋上所设定的抵押权,而使买受人能够取得完 全所有权的房屋,则行使撤销权的阻却事由已经发 生,买卖合同应继续履行,买受人请求撤销合同的一 般不予支持. 参考文献: [1]王泽鉴.民法学说与判例研究(第5册)[M].北京: 中国政法大学出版社,1998:67—68 [2]李延荣.房地产管理法[M].北京:中国人民出版社, 2002:112—115 [3]李显东.房地产纠纷法律解决指南[M].北京:机械 工业出版社,2003:165 [4]史尚宽.物权法论[M].北京:中国政法大学出版社, 2000:541 [5]符启林.房地产法教程[M].jE京:首都经济贸易大 学出版社,2002:192 [6]陈耀东.商品房买卖法律问题专论[M].北京:法律 出版社,2003:285—291 『7]刘保玉.物权法fM].上海:上海人民出版社,2003: l31一l32 f8]宋宗字,黄锡生.房地产法学[M].重庆:重庆大学出 版社,2003:167一l73 [9]梁慧星.民法总论[M].北京:法律出版社,1996:128 [10]刘云升.先买权法律价值等诸问题的探讨—— 兼论先买权制度在未来民法典上的定位[J].河北法 学,2000(5):37—42 [11]梅廷聪.谁在纵容开发商一房二卖——浅议商品房 预售合同备案登记制度的立法缺陷[J/OL].http:? 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