海口未来房价变化预测

海口未来房价变化预测 ??????????????????精品文档?可以编辑?值得下载?????????????? ?????????????????????? 微观经济学 姓名:张如丹 专业:高尔夫管理 学号:20102518310051 题目:海口未来房价变化预测 ??????????????????精品文档?可以编辑?值得下载?????????????? ?????????????????????? ??????????????????精品文档?可以编辑?值得下载?????????????? ?????????????????????? 海口未来房价变化预测 关键词:海口房产市场供给与需求，国家宏观政策，限购令，梯度下降，小幅反弹，趋向合理化。 摘要:房地产作为投资性商品与消费品的共存体，其价格的影响因素更为复杂，对市场的变化也更为敏感。海口未来房价变化趋势不仅受本地实体经济，居民收入与消费水平的影响，国家宏观经济政策与金融环境也会对其产生巨大作用。由于影响因素的复杂性，导致海口未来房价变化的结果难以确定。但对于其影响因素进行一定的研究与分析，依然可以对海口未来房价变化进行一定的预测。 无论是海口本地经济发展水平，居民的收入与消费水平，还是国家宏观经济政策与金融环境都是通过作用于房地产市场的供给与需求来影响房价变化。综合这些因素，我认为海口未来房价首先会出现梯度性的下降，期间会小幅反弹，最后房价会趋向合理化，维持一定水平，波动变小。 一 首先梯度下降的原因 1 虽然随着海南经济发展水平的提高，海口居民的收入水平和消费水平都有所提高，但是观察海口近来两年的物价水平，我们可以发现海口的CPI增长速度依然很高，海南4月居民消费价格指数同比上涨6.5%，比全国CPI(5.3%)高1.2个百分点，涨幅排在全国第 四位，其中食品价格的涨幅更高。由此我们可以看出海口居民基本生存性消费依然存在压力。住房特别是商品房乃是大宗性的消费品，海口当地居民对此的购买能力依然比较低，因此海口居民对住房的购买需求不会旺盛。在9月初，恒大地产为新楼盘做宣传与促销，我在为其发传单时询问了很多居民，问他们是否有购房需求，他们大部分对此示房价太高，没有能力购买。因此可以看出海口当地居民购房需求不足。 2 据海口市房地产市场月报统计的数据得:海口市1月份土地供应量为7.41万平方米，成交量为3.24万平方米，其商品房供应量为108.76万平米，成交量为1659套，面积为15.99万平米。从供给方面看，2010年增加的商品房新开工面积，将会从2011年上半年开始形成市场供给，房地产市场供给将会出现较大幅度增加。但是，预计商品房屋新开工面积的增幅将会回落。同时，保障性住房建设将继续加大建设力度。2011年规划新开工建设1000万套保障性住房，预计年底将新增600万套城镇住房，约3.6亿平方米。由此我们可以看出海口市的房产市场是供给大于需求，形成 过剩或超额供给，此时房地产商为完成销售，收回成本，就会降低价格。 但消费者面对房地产商的降价举措，会采用持币观望的态度，因此房地产商会采用梯度降价来试探消费者的反应。房地产商首先会小幅降价，来投石问路，如果消费者反映不大，则会在高于成本的基础上扩大降价幅度，这就形成了梯度降价。 3在2010至2011年，国家对海南房地产市场采用了从紧的政策。 2月24??????????????????精品文档?可以编辑?值得下载?????????????? ?????????????????????? ??????????????????精品文档?可以编辑?值得下载?????????????? ?????????????????????? 日，海口市人民政府对外公布《关于进一步做好我市房地产市场调控工作的实施意见》，对保障性住房建设、税收政策、信贷政策、房地产用地、房屋交易及限购等提出了实施意见。《意见》称，原则上对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供本市1年以上(含1年)纳税或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上(含1年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。政府的此项举措打击和限制了购房的投资性活动，一定程度上抑制了“炒房热”。虽然海南政府对此政策的执行力度不高，但依然会使“炒房者”有所顾忌，其直接的表现为2011年上半年房价的下跌。而且今年国家政府依然实行从紧的房产政策，且海南省由于建设国际旅游岛战略的实现从而引起的炒房投资热已经全面带动海口市物价的上涨，而且其涨幅令人惊叹～面对如此CPI环境，不排除海口市政府为了给经济“降温”而严厉实行国家从紧的购房政策。正所谓“树大招风”，CPI的疯涨，会使政府仔细修剪房地产这棵树～ 二 期间小幅反弹上扬的原因 在中国，房子应属于充满弹性的商品，在房地产商实行降价政策时，会引起需求量的上升，特别是年轻一代“上班族”的购房需求会大幅增加。需求量的增加会拉动价格的上升。 三其房价走势图: 注:横轴的时间为不确定值，1——12不代表时间。 ??????????????????精品文档?可以编辑?值得下载?????????????? ??????????????????????