被执行人在催告后将房屋转卖他人如何执行

被执行人在催告后将房屋转卖他人如何执行 被执行人在催告后将房屋转卖他人如何执行 姜维安 圣某与长江房地产开发公司(以下简称长江公司)签订门面房预售合同，约定2000年10月1日交房，同时圣某预付房款8万元。后圣某在2000年10月前购进大量商品准备营业，长江公司未能于2000年10月1日前交付(房屋未竣工)，商品发生霉烂。圣某向法院诉讼，要求解除购房合同，同时赔偿损失。2002年4月1日，一审法院判决:1.解除双方所签订的房屋买卖合同;2.长江公司返还圣某购房款8万元及违约金447元;3.圣某的其他诉讼请求不予保护。判决后双方均不服，提出上诉。二审法院判决:1.撤销原审判决一、二项，维持一审判决第三项;2.圣某与长江公司签订的购房合同有效，双方继续履行。长江公司于判决生效之日交付圣某购买的房屋，同时圣某支付剩余购房款。圣某不服，提出申诉，二审法院于2003年3月28日作出再审维持裁定。2004年2月25日，圣某向一审法院申请执行。 由于判决的房屋于2003年6月16日被长江公司销售给第三人，并办理了房屋产权证，第三人不愿意退房，申请人圣某提出若不能执行判决确定的房屋，要求长江公司支付一、二审诉讼费，律师代理费和其他损失计14万元。被执行人长江公司愿退购房款承担利息或执行同类物，用在位置相连邻、房型相同、面积相同的同类房屋执行交付，不接受申请人提出的各项费用，但可以适当补偿一点损失。申请人圣某坚决不同意执行同类物，补偿一点损失也不接受。另外，法院查明，二审判决作出后，申请人圣某曾领取了3万元退房款，再审判决作出后，2003年4月16日，长江公司去函圣某要求其按判决交齐房款，并接受房屋，否则将房屋对外出售，4月29日又通过公证送达的保全行为去函申请人，5月29日再次通过公证送达的保全行为去函申请人，申请人没能交款接受房屋。6月16日长江公司将房屋销售给他人。申请人直到2004年2月25日向法院申请执行。 法院对该案的执行产生了分歧，有几种观点: 1.终审判决确定的标的物，已销售给第三人，第三人是善意取得，对标的物不能强制执行，提请二审法院对判决进行再审。2.根据善意取得，不动产不适用善意取得，第三人购买的房屋是生效判决拘束的特定标的物，可以采取措施强制执行该房屋，由长江公司对第三人承担其他法律责任。3.再审判决生效后，长江公司多次催告圣某交款，并接受房屋，并且经过了公证保全行为，申请人都没能履行交款义务，可以视为放弃权利，被执行人在后，将房屋卖给他人并无不妥，第三人也无过错，法院应当裁定不予执行。4.长江公司通过通知和公证送达的保全行为要求圣某交款，圣某均无意思示，长江公司应通过诉讼，确认公证送达保全行为的效力，并确认圣某是否放弃交款并接受房屋的权利，同时本案中止执行。5.根据最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》(以下简称《执行规定》)第五十七条的规定，生效法律文书确定被执行人交付特定的标的物，应当执行原物，原物被隐匿或非法转移的，法院有权责令其交出，原物确已变质、损坏或丢失的，应当裁定折价赔偿或按标的物的价值强制执行被执行人的其他财产。鉴于房屋由第三人购得，并办理了产权证，这是典型的“一房两卖”，第三人取得所有权，长江公司向圣某承担违约责任，折价赔偿或强制执行其他财产，具体到本案，可以执行退购房款和长江公司承担一定的违约责任，也可以执行同类物。但圣某不同意执行同类物，双方分歧很大，依据民诉法第二百三十五条第(六)项人民法院认为应当终结执行的其他情形，终结执行。6.生效判决拘束的财产被非法转卖，无论第三人是善意还是恶意，均应追回。生效判决的拘束力，不仅对当事人有约束力，对其他社会成员也有约束力，判决一经生效，即赋予了圣某有获取该房屋且有对抗第三人的权利。本案圣某可以依法提起行政诉讼，请求法院对取得房屋产权是否合法进行司法审查，也可以提起撤销权诉讼，或由法院建议颁发房屋产权证照的房地产管理部门自行审查和纠正。 笔者认为，再审是针对已经发生法律效力的裁判，在认定事实和适用法律上确有错误的情形，否则不可能引起再审，本案二审和再审判决都没有错误，判决确定的房屋卖给他人后导致判决执行不能，并不是判决的错误，故对判决进行再审不妥。本案系双务合同，执行依据中附有条件，附有条件的生效判决同样具有确定力和执行力，长江公司于判决生效后，正确的做法是申请法院执行，也可以将标的物提存，而经过通知圣某交款和通过公证送达保全行为后，自行处置不符合法律的规定。 《执行规定》第五十七条的规定是针对动产特定物的交付问题，规定交付财产义务可以转化为金钱赔偿的执行，即只有在不能或无法强制执行债务人按法律文书确定的义务内容时，执行法院命令义务人赔偿权利人因此受到的损失以代替法律文书中所规定的义务履行。本案中对不动产的执行不适用该条的规定。 另外，善意取得制度主要是所有权人以外的人非法处分所有人财产的情况，而且根据民法原理，善意取得制度不适用不动产。本案是所有人(被执行人长江公司)自己非法处分经生效判决拘束的财产，与善意取得制度适用的对象不完全相同。 那么第三人能否取得房屋的所有权呢?这是本案的关键。本案是双务合同，执行依据中附有对待给付条件，可以在条件成就后即申请人圣某提交相应数额的金钱后，对长江公司进行执行，这已无疑义。笔者认为，根据不动产物权的公示原则，我国现行立法规定非经登记不发生物权变动的效力，即使是因人民法院的生效法律文书、人民政府的征收等非基于民事法律行为而发生的不动产物权的产生、变更或消灭，虽自法律文书生效之日或人民政府的征收行为作出之时发生效力，但未经登记不得对抗善意第三人。本案中，圣某未进行房屋物权登记，而第三人从长江公司购买房屋、支付价款，并且办理了房屋产权证，可以推定其为善意的，故本案不能强 制执行，但可以协调解决，给付同类房屋或退房款及赔偿损失，鉴于申请人坚决不同意要同类 房屋，赔偿损失14万元又无法律依据，协调不成执行法院可以裁定终结执行。