汽车旅馆建设可行性报告

汽车旅馆建设可行性报告 Unit世纪大学英语电子II大二 项目总论 11 项目名称以及承担单位 12 项目概况 此项目设计所蕴涵的理念着重于突出为日益膨胀的广大自驾车旅游爱好者及出行者提供服务周到的汽车旅馆秉承及发挥集团的品牌旅游资源经营管理创新发展资源整合优势创造适应社会发展需要的汽车旅馆新概念致力于推动中国旅游发展为建设和谐社会做出贡献旨在统领中国汽车旅馆行业 121 建设地点 以全国直辖市及省会城市为中心所形成的高速公路网旅游景区为基础向周边发展以大城市发展为中心延伸到地级市及部分县级地区形成连接全国各大中城市的汽车旅馆网络化服务方便城际省际间的自驾车旅游及出行 表 1 汽车旅馆区域分布比较表 区域 名称 景区景点附近 高速公路沿线 中等以上城镇 建设数量家 250 150 100 所占比率 50 30 20 投资额 亿元 汽车旅馆区域分布比例示意图如下 122 建设规模 项目单体建设占地1500m2拟定单体投资300万元项目分3批按步骤进展项 目整体建设规模为500家汽车旅馆建设期为9个月 a主体工程 建筑风格为别样风情的欧洲风格为主调三层框架结构的汽车旅馆集中展现出多角度全方位的旅游新时尚的文化特性独树一帜的树立品牌培养消费理念培养旅游消费市场提高旅游消费品位丰富大众文化生活融游客与自然化自然于游客 汽车旅馆在设计上力求与周围的自然环境融洽协和提供一流的服务使游客进门如沐化雨春风开窗如临世外仙境 汽车旅馆功能定位 1茶座或咖啡厅随时提供中途休息商务交流及小憩服务 2客房同时可以容纳100人住宿 3停车保养服务 4货运中介信息服务 5购物小商场 b辅助与配套工程 包括与主体工程以及周围环境配套的生态绿化工程游客可以短期脱离大都市的世俗纷扰的喧嚣尽情享受自由个性空间配套工程包括停车及保养服务排水排污消防配电空调等其他辅助配套设施 c建设条件 公路网络建设为自驾车旅游提供了基础设施条件 中国的高速公路通车里程已达4万多公里居世界第二位随着人们生活观念的改变驾车旅游市场迅速壮大预计2010年中国汽车保有量将以16以上的速度增 长我国汽车保有量将在6650万-8431万辆之间中国有望成为世界上最具成长性和规模最大的汽车消费市场之一 经营收入 旅馆卡收入 传媒收入 特许加盟收入 合计 金额 551476 385956 60000 10125 1007557 比例 55 38 6 1 100 经营期收入及比例示意图如下 14可行性研究工作概况 汽车旅馆可行性研究工作先期经过两年多市场调研掌握了大量的市场数据资料数据可靠性强可利用价值高使研究工作本身具有了可靠的基础该报告的研究内容包括项目背景以及必要性市场分析建设规模建设内容工程技术方案环境评价投资估算融资策略项目风险控制策略财务效益评价以及社会效益评价等 15可行性研究工作依据 151 《中华人民共和国环境保护法》 152《中华人民共和国旅馆业管理执行标准》 153 汽车旅馆建筑相应的国标部标以及规范 154当地政府主管部门批复的项目相关文件和资料 155建设部出台的有关文件资料和收费标准 156集团有限公司与项目所在地人民政府签订的投资协议 157集团有限公司提供的荣誉证书和业绩资料 158北京市地质勘察设计院提供的该项目所在区域的地质勘察报告 159工程勘察设计收费标准 2002年修订本 6主要经济技术指标 表 3 主要经济技术指标一览表 序号 指标名称 单位 数 值 备 注 单体 整体 1 投资额 亿元 003 15 整体数量500家 2 项目定员 个 11人 6000 不包括汽车旅馆有限公司总部员工人数 3 占地面积 M2 1500 750000 4 建筑面积 M2 1800 900000 5 建设投资 198716万元 98572亿元 6 财务指标 61投资利润率 2942 62投资利税率 5868 63内部收益率 26746 64投资回收期 3710 含建设期 17 相关部门支持 集团成立至今走过了20多年的辉煌历程始终积极贯彻党的方针政策为促进中国旅游事业的繁荣发挥了积极作用始终得到国务院国家旅游局的重视和亲切关怀刘毅何光炜等几代国家旅游局领导人都亲切接见过由集团组织接待的海外华人港澳台同胞和国际友人刘毅局长曾亲笔题词以示关怀和鼓励 汽车旅馆项目也直接受到了国家旅游局领导的直接指导和鼓舞项目所在地政府以相关管理部门在土地税收以及安全问题方面都给予了相应的优惠政策 中国建设银行中国农业银行以及深圳发展银行等金融机构与集团签署了银企合作及资金贷款协议与中国建设银行签署了资金托管现金管理协议 国际著名的建筑设计院、建筑监理公司、承建商都将积极参加项目开发建设工作中央电视台、北京电视台、中央人民广播电台等媒体参与报道和市场推广工作旅游技术学院等国内著名旅游技术学院对人力资源建设给予大力支持 18研究结论 经过两年的项目调研及可性行分析论证得出结论国际上汽车旅馆业在社会 工业化鼎盛时期在许多国家蔚然成风积累了丰富的经验并且取得了良好的经济效益和社会效益特别是对旅游业的发展作出了卓越的贡献 根据项目客源市场前景拟定建设规模服务功能定位建设条件融资策略以及财务效益等各个方面综合分析认为本项目符合中国现阶段国民经济发展的宏观政策市场定位准确选址科学未来前景良好项目确定合理一次规划分期实施可行条件良好公用工程配套齐全消防节能环保等措施严谨财务效益指标显著该项目可行 第二章 项目背景以及提出的必要性 21 项目背景 伴随着中国旅游市场的高速发展中国消费者的旅游消费观念不断变化特别是随着汽车工业的发展和高速公路的建设自驾车旅游已经形成新时尚在这种市场背景下集团抓住旅游产业及社会发展机遇结合自身发展的需要提出了投资建设全国连锁汽车旅馆项目 211 旅游行业发展现状 a旅游行业已经成为国际公认的具有可持续发展的朝阳产业其中世界旅游行业总产值和吸纳就业人口已经分别占全球GDP和全球总人口的10左右目前中国旅游产业总产值仅占GDP的54吸纳就业人口仅占就业总人口的2这些数据说明中国旅游行业还有很大发展潜力与旅游相关的纵深产业也有待进一步的开发 b2004年中国入境旅游出境旅游和国内旅游均快速增长旅游产业规模日渐庞大中国已经成长为全球第五大旅游国2004年全国入境旅游人数达到10904万人次旅游外汇收入累计为257亿美元2004年中国内地旅游出游人数达到1102亿人次首次突破10亿人次大关国内旅游收入达到4711亿元从2000年十一黄金 周到2005年五一黄金周我国已累计实行14个黄金周累计出游人数达到107亿人次实现旅游收入4292亿元黄金周在满足人民群众旅游消费需求的同时为吃住行游购娱及众多衍生行业提供了巨大的商机发展旅游业是拉动旅游相关产业共同发展促进国民经济的重要措施 c中国政府制定的《2010年远景目标纲要》确定的目标即2010年旅游总收入对GDP的贡献率预计达到8,2001年至2010年国内旅游收入平均增长速度预计达到15, d中国拥有丰富的自然旅游资源和多彩的民族文化旅游资源作为世界上四大文明古国之一有厚重的历史文化积淀和文化遗产有丰富的近代历史及现代历史文物有公元前的黄帝陵长城有现代的主题公园有远古丝绸之路有现代红军长征之路只要充分利用这些旅游资源大力发展旅游业就能使中国国民经济更加迅速地发展 旅游产业的发展必然带动酒店旅行社购物消费餐饮娱乐等行业的发展作为中国旅游产业的龙头企业集团意识到保持与行业发展趋势步调一致的必要性在深入研究中国旅游市场发展趋势的基础上确立了发展汽车旅馆的基本目标 212 2008年北京奥运会将推动汽车旅馆发展 2008年北京奥运会将受到全世界的瞩目北京的文化优势以及本身具有的旅游资源在吸引大量游客的同时必然会给酒店服务业餐饮业及与旅游相关的产业带来巨大的收入此外奥运旅游热不仅会点燃北京还会向全国各地的名胜景区扩散 据北京市旅游局估计2008年至2010年北京市旅游市场增幅在10以上由此带来的旅游外汇收入至2010年将达到478亿美元国内旅游收入至2010年可达 1266亿元人民币北京市旅游局局长于长江在奥运经济推介会上承诺到2008年北京应有八百家星级宾馆客房十三万间此外还需要大量的无星级旅馆饭店以满足海内外游客的需求 借助奥运经济引发的经济发展和旅游热潮与汽车旅馆行业高度相关的汽车产业旅游行业都将获得发展机遇国内旅游人数和消费水平必将得到极大的提高国家体育总局信息中心估计从2003年至2010年奥运会产生的直接经济影响和间接经济影响为41932亿美元和29774亿美元奥运会产生的总体经济影响为71706亿美元2008年奥运会将在北京创造656万个就业机会并将额外吸引261万外国游客1555亿国内游客奥运年则可吸引777万国外游客和23亿国内游客 汽车旅馆的建设和发展恰好处于奥运会的成功申办和举办这个千载难逢的历史性机遇全国范围内旅游者的流动解决了汽车旅馆发展初期的客源问题为顺利举办奥运会在全国范围内掀起的基础设施建设特别是道路交通建设的发展解决了汽车旅馆对公路建设的依赖问题国民经济的强劲增长提高了人民的消费水平为汽车旅馆的快速发展提供了充足的动力 因此2008年奥运会的举办必将为汽车旅馆的发展奠定坚实的基础 213 公路建设与汽车产业发展 随着中国经济建设的发展和产业结构调整的不断深化截止2005年底中国高速公路通车里程已经接近4万公里全国公路通车总里程已达190万公里未来的发展过程中中国仍会加大以公路交通为核心的基础设施建设解决经济发展中遇到的运输瓶颈随着公路通车里程的不断增加人们出行的方便程度越来越高公路建设的发展为自驾车旅游者提供了基本的外部条件也为汽车旅馆行业的发展提供了可靠的保障 改革开放以来作为支柱产业的中国汽车产业得到了飞速发展但是与国外成熟汽车市场比较我国汽车工业目前仍处于成长期从汽车人均普及率看美国汽车普及率高达每千人900多辆而中国每千人拥有汽车8辆汽车普及率还很低汽车产业发展潜力十分巨大2005年上半年全国用于公路交通建设方面的固定资产投资同比增长231占全国固定资产总投资额的68快速发展的公路交通对汽车市场需求产生了积极的推动作用预计2010年全国汽车保有量将在6650万8431万辆可以肯定中国汽车市场需求量和保有量会持续增长 中国公路建设和汽车产业的发展在客观上为汽车自驾旅游的发展和推广提供了内在动力和外部条件也为集团开辟汽车旅馆市场奠定了基础 214 自助旅游异军突起 随着中国经济的增长和人民群众生活水平的日益提高传统的以吃穿住行为主的消费方式已经不能满足人们追求更高生活质量的要求自助旅游越来越受到新兴中产阶层和年轻人的青睐作为一种时尚的旅游方式自助旅游以休闲度假健身娱乐和求知为目的完全自主地选择和安排旅游活动摆脱了旅行社人为限定的旅游线路和导游陪伴方式自助旅游主要包括自驾车旅游徒步旅游休闲度假自助游和专业目的自助游等虽然分类不同但是自助旅游者自身具有的特点决定了他们的出游率较高 2001年一项针对北京上海广州成都四个大中型城市的旅游市场调查表明多数人倾向于选择自助旅游的方式见下图 自助旅游者的特点 第一自助旅游者主要来自经济发达地区受教育程度较高其中以家庭为单位的休闲型自助旅游者以度假风景区或城市周边景区景点为主要目的地出行方式 以自驾车旅游为主专业型自助旅游者则大多以新开发甚至尚未开发景区为目的地在旅游目的地及出游时间的选择上具有避热倾向 第二自助旅游者自己安排一切出行需要比如收集旅游目的地的旅游资源气候条件风土人情等相关信息自行设计线路并选定交通工具根据预算查找相应的住宿设施 第三与团体旅游相比自助旅游的出行规模虽然较小但是在同等规格标准下比参团旅游花费更高体现出了较为特殊的消费心理他们对住宿餐饮交通等基本要素要求不高但对一些价格弹性较大如特色旅游项目独特的工艺品地方美食等消费产品却显现出强大的购买力 虽然自助旅游已经形成发展趋势但是针对自助旅游所必备的汽车旅馆行业在中国仍处于萌芽状态抓住市场机遇满足自助旅游者需求投资建设具有经济便捷舒适安全等特点的汽车旅馆就成为集团参与酒店行业市场竞争的出发点 215 国内外汽车旅馆发展现状 自助旅游者出行极少入住高档饭店绝大多数的自助旅游者更希望入住具有方便快捷质优价廉等特点的汽车旅馆其中自驾车旅游者对旅馆在车辆养护停放安全服务等方面提出了更多的要求 a国外汽车旅馆发展状况 1952年美国人凯蒙?威尔逊开设了第一家汽车旅馆由于西方人短途乘火车长途开汽车的生活习俗这种自助式的汽车旅馆一问世就受到了驾车旅游者的热烈欢迎据调查西方有高达92的驾车旅行者会选择入住汽车旅馆开车旅行住宿汽车旅馆已经成为西方人的生活习惯 成立于1967年法国雅高集团之所以能够迅速成长为全球第二大酒店管理集 团在全球酒店行业发展不景气的时候能够连续七年保持两位数以上的收益率也主要得益于该集团借鉴美国式的便利与低价结合法国式的优质服务所兴建的一级方程式汽车旅馆和宜必思等中低档酒店其收入的40-45来自于汽车旅馆 国外汽车旅馆采用标准化的建造模式前期投资规模小内部省掉了一切顾客不需要的设施和豪华装饰客房一般较小没有书桌文具装饰品没有壁橱和衣橱只有床几个行李架和一个柱式衣架等基本设施而为了最大限度的降低经营成本费用国外的汽车旅馆一般只有客人登记住店和结账离店时才有服务人员为旅客提供当面服务这就保证了汽车旅馆可以最低的价格向驾车的商务旅行者和度假家庭提供廉价的住宿服务 b国内汽车旅馆发展状况 虽然中国自助旅游日益兴盛但是中国还没有真正意义上的为自助旅游者提供相应服务的汽车旅馆目前能够提供相似服务的旅馆一是高速公路的服务区一是以汽车旅馆为招牌的路边店和招待所它们都不具备上述服务功能而各大旅游景区景点的宾馆也以接待商务游客为主不仅价格昂贵针对自助旅游者的相关服务设施也极度匮乏其中停车加油汽修等设施几乎没有 目前国内具备部分汽车旅馆功能的酒店是以莫泰168连锁旅店为代表的经济型酒店其他品牌还包括如家快捷锦江之星等这些旅馆以服务完善价格低廉取胜但是并不属于完全意义上的汽车旅馆其目标定位倾向于国内商务游客这部分经济型酒店在设施安排上也考虑到了旅客的停车问题但是由于经济型酒店选址集中在直辖市省会等大中型城市的市区内既不可能提供大量的停车位又与自助旅游目的地较远并不能满足自助旅游者的需求 国内旅游行业酒店行业的发展现状决定了汽车旅馆产业的发展空间鉴于中 国汽车旅馆行业有待开发的市场现状集团选择进入这一行业并快速占领市场具有相当大的发展前景和市场潜力 22 项目提出的必要性 快速发展旅游行业已经成为各级政府贯彻科学发展观的重要选择之一旅游行业具有可持续利用资源促进人与自然和谐共存统筹区域和城乡协调发展相关产业丰富促进社会就业带动贫困地区脱贫致富等功能酒店行业作为旅游产业的重要一环其快速发展能够有效地推动地方经济的不断增长国家旅游局和各级地方政府已经充分意识到中国发展汽车旅馆的必要性在相关政策和经济发展规划中为建设汽车旅馆提供了相关支持 为了弥补中国汽车旅馆行业的真空状态积极响应中央发展旅游事业的号召满足人民群众日益增长的物质文化需求带动区域经济和相关产业发展集团投资建设汽车旅馆十分必要 221 遵照中央总体国民经济发展战略促进旅游事业发展 加快发展旅游业可以有效地推进中国工业化和市场化的进程扩大就业领域和提高就业率保证社会安定中国旅游业如果达到世界水平占人口的10则可以安排劳动就业1亿人口以上这也充分说明旅游业可以带来巨大的劳动就业 第三章 目标市场定位 31 酒店市场分析 中国宾馆酒店行业经过近三十年的建设已经处于过度竞争状态截止2004年末中国共有星级饭店10888家拥有床位237万张其中客房数在100间以下的星级饭店仅6307座与国内出游人数相差甚远同时为了满足星级酒店管理要求和硬件要求导致星级酒店平均房价较高这些都远远不能满足自助旅客的住宿需求另外 由于建设结构不合理在酒店行业过度竞争的同时还存在有效供给不足的问题2004年中国宾馆酒店行业营业额和就业人数都有所增长但从客房出租率来看全行业处于盈亏临界点 随着中国经济及旅游业的发展人们普遍认为在未来几年内经济型酒店分时度假酒店等多种形式的酒店经营模式将会得到快速发展酒店的个性化服务要求更为突出同时随着人们生活水平的提高高速公路网络的建设汽车走入普通家庭以及人们对个性化生活的追求越来越多的人加入到自助旅游者的行列但是我国针对自助旅游者提供服务的酒店建设还十分落后现有的经济型酒店和招待所等还存在诸多亟待解决的问题例如停车问题加油问题住宿问题安全问题等 集团通过长期的发展实践以及较长时间的深入调研已经意识到中国酒店市场的空白点汽车旅馆结合集团二十年的旅游行业经验和投资经验把发展汽车旅馆作为集团公司进军酒店行业的目标是历史性的发展机遇 32 目标市场定位 针对明确的市场需求和国内酒店行业发展状况集团把投资方向确定为建设以满足自助旅游者为主低价半自助旅游团为辅的汽车旅馆 根据吃住行游购娱这六个旅游要素按照不同消费层次不同人群需求确定汽车旅馆的特点主要为经济便捷舒适安全根据目标客户的实际需求确定着重发展景区汽车旅馆和高速公路汽车旅馆 321 目标客源定位 汽车旅馆的客源定位于自助旅游者低价半自助旅游团和公路长途旅客 a2004年我国私家车保有量已达到1200万辆按照每辆车每年自驾出游两次两个黄金周每次两人计算汽车旅馆的潜在自助旅游者客源就达到4800万人次这 是汽车旅馆最大最重要的客户来源 b由于国内旅行社数量饱和相互之间的价格竞争异常激烈而汽车旅馆以低廉的价格和完善的服务将有效地吸引旅行社组织的半自助旅游团的入住预计旅行社可为汽车旅馆行业提供2500万人次按照2004年旅行社接待量占总出游人数的10其中半自助游客占旅行社接待人数的25计算的潜在客源 c2004年中国公路运输旅客总量达到163亿人次 载客汽车439万辆交通部统计数据可以预见随着我国公路建设和汽车产业不断发展公路交通运输将为汽车旅馆提供更多的客源 上述分析表明集团建设汽车旅馆拥有大量而稳定的客源其目标客户群体也将随着经济建设的发展而不断扩大 322 酒店特点定位 根据目标客源的实际需求汽车旅馆确定的自身特点主要包含以下几个方面 a费用经济 汽车旅馆的潜在客源对旅馆的价格敏感度很高低廉的价格政策将避免与同区域内其他酒店形成正面竞争另外汽车旅馆的建设坚持以节能环保低成本为原则汽车旅馆的管理坚持低成本高效率的原则这保证了汽车旅馆可以在低价运营时仍然保持较高的收益水平 b交通便捷 汽车旅馆选择建设位置时充分考虑道路交通状况既临近交通主干道同时还保持与游客目的地相对接近以确保游客得到充分休息 c设施舒适 汽车旅馆的各项服务设施建设比照星级酒店标准主要突出自助服务汽车保 养维护加油等服务功能确保游客出行的便利舒适 d住宿安全 安全是汽车旅馆重要的服务功能之一汽车旅馆采取多种措施切实为游客提供安全保障 汽车旅馆的自身特点与现有的旅游酒店产生了很大的区别通过差异化经营必将产生独特的发展模式和较高的投资回报 323 酒店建设定位 汽车旅馆的建设定位于满足旅客长途跋涉后的休息要求同时配备充足的停车场所 汽车旅馆比照星级酒店的标准进行建设但是设施种类仅包含住宿所需的必要设施不会提供奢华的餐厅美观的休息室和娱乐设施其中基本设施以客房和停车场为主配套设施包括汽车维护保养设施供排水设施取暖和制冷设施快餐设施商务设施等客房服务设施相对简单主要包括床和一些基本设施没有书桌文具壁橱浴缸等电视电话空调等设施将起用自助选择系统只为有需要的游客提供 汽车旅馆的建设定位能够充分满足目标客源的需求保证了汽车旅馆经营的基本条件 324 酒店服务定位 汽车旅馆的服务定位于自助型酒店服务模式其核心理念包括自助服务连锁会员规范管理和品牌统一 a自助服务 汽车旅馆将为游客提供一个可自主选择的平台即从游客入住汽车旅馆后根据自身的需求从服务菜单中选择最简单最有效的服务 b连锁会员 集团通过网络发行汽车旅馆卡并在全国范围内推广连锁会员服务所有加入汽车旅馆的会员都可以享受到全国范围内汽车旅馆的各种优惠自助服务 c规范管理 汽车旅馆委托国际著名的酒店管理公司进行管理并制订完善的服务规章建立严格的监督体系确保服务理念在全国连锁酒店中得以有效的实施 d品牌统一 旅游集团将把旅行社服务景区服务酒店服务网络服务全部纳入统一的品牌经营系统中使旅游的会员能够在旅行的过程中全程享受的独特服务理念 325 酒店区域定位 汽车旅馆的区域定位首先结合旅行社在全国范围内所拥有的区域资源然后选择客流充足交通便利的拥有著名风景名胜和人文名胜的国家级旅游景区景点进行建设初步确定建设的500家汽车旅馆都将分布在旅行社所在区域 随着旅游景区汽车旅馆的经营和发展待品牌效应和知名度逐步确立后集团再以全国高速公路主干道为中心逐步建设高速公路汽车旅馆 相信在未来的一年时间里旅游者将在全国各地享受到汽车旅馆提供的优质而独特的服务 第四章 建设规模和服务功能 41 建设规模 汽车旅馆的建设规模遵循市场和目标客源的定位原则在保证入住旅客基本需求的前提下突出停车场和相关汽车配套设施建设 根据不同的区域情况汽车旅馆的客房数量在三十至八十个房间停车位在三 十个以上单体旅馆投资规模为300至500万元人民币 411 旅馆建设规模 汽车旅馆为欧式风格的三层独立建筑配有适当规模的停车场和绿化带集中体现简洁大方舒适安全的设计特点总建筑面积1800平方米左右占地面积1500平方米左右其中停车场面积不低于800平方米与主要道路距离控制在150米以内与主要旅游景区景点的入口距离控制在1500米以内 412 客房建设规模 汽车旅馆客房数量在三十至八十个房间以双人标准间为主适当保留单人间和三四人间房间面积约12-18平方米卫生间面积相对较小提高客房使用效率和采光度室内装饰以简单整洁为主走廊和客房之间的墙壁隔音效果好 413 停车场建设规模 按照每辆汽车承载两名乘客计算为降低土地成本汽车旅馆的车位设置保持在三十个以上同时为了满足半自助旅行团和长途运输汽车的停车要求将建设不少于两个大客车停车位停车场的地面建设可以满足承重要求以避免长途栽重汽车对地面的破坏 414 客房配套设施建设规模 客房装修及设施主要包括粉刷墙壁普通地面普通单人床床单被罩枕套可更换柱式衣架电扇或窗式空调分户式暖气电热水器和淋浴等装修的原则以简单明亮为主设施配套以实用为主 415 其它服务设施 汽车旅馆除了必备的办公室财务室服务员休息室操作间电器及取暖用房外其它房间全部用于提供住宿不提供娱乐或奢华的招待场所其中办公室兼备通讯 简单购物等功能 旅馆内部原则上不设餐厅如果旅馆附近购物就餐不方便再设餐厅所设餐厅设施简单环境整洁只提供简单的快餐和几种饮料24小时提供服务 提供自动售货机投币式洗衣机IC卡电话机等 汽车维修保养等服务设施主要与当地其它机构合作或靠近这类服务的经营场所最好距离加油站较近 42 服务功能 汽车旅馆提供的服务功能以满足顾客需要的标准化规范化综合化为原则且所有服务人员都是旅游学院大学生 421 标准化服务 由于汽车旅馆的目标客户对价格和服务的敏感度很高在降低运营成本的同时必须加强标准化服务要求还要确保连锁品牌建设的一致性 首先制订汽车旅馆标准服务手册对所有连锁酒店在价格制定服务规范宣传策略设施设备员工着装等方面保持一致 其次按照标准手册对连锁旅馆的建设装修设备服务做详细规定通过日常检查和抽查确保每一家连锁旅馆可以按照手册严格执行使服务质量在全国范围内形成统一标准 第三宣传推广管理标准和服务标准并与国家有关管理机构合作使连锁旅馆的各种制度形成国家标准 422 规范化服务 以集团公司为统一管理机构实行规范化运营管理 首先从人力资源管理和考核入手制订详细科学的考核和检查制度根据标准 确定内部管理体系和评估体系对日常检查和抽查中不能满足标准要求的管理人员服务人员进行淘汰保证服务措施的规范化 其次加强人才招聘和员工培训体系建设一方面避免出现在必要的淘汰率下形成的人才真空另一方面通过对员工的日常培训和严格管理确保标准化服务的规范性 第三以降低经营成本为原则实行设施设备的统一采购广告推广的统一实施企业和品牌形象的统一建设以形成规范化的服务和管理理念 423 综合化服务 连锁化经营是一种可以迅速扩大市场份额的经营管理手段但是要实现服务的保质保量还需要进一步推广综合化服务 汽车旅馆的核心服务理念是自助式服务虽然省掉了很多管家式服务内容但是员工必须是经过严格培训的服务多面手各个岗位承担的职责将不仅限于传统意义上的服务功能还应该具有相当的综合性比如旅馆的经理就可能承担传统酒店中工程部经理客服部经理甚至财务部经理的综合职能 424 增值服务 汽车旅馆附带的增值服务种类很多除了可以有效整合253家旅行社资源带动旅行社业务发展还可以利用全国连锁经营的优势开展异地还车租赁业务 租车旅游业成为自驾车出游的另外一种方式以北京为例有驾照无车者超过100万人全市有80多家汽车租赁公司租赁车辆约有3万多辆双休日出租情况很好每逢旅游黄金周更是火爆空前几乎每年黄金周前北京所有租车公司的车辆都已被提前预订一空海口节日期间租车价格虽上调20但仍供不应求但是汽车租赁业务受营业网点的限制无法实现异地还车极大地限制了经营范围集团借助遍布 全国的汽车旅馆自营或与汽车租赁公司合作开办汽车租赁异地还车业务其他增值服务包括开办汽车保养维修等业务当然还可以开设报刊图书和音像制品的自动零售货架设立ATM机开展户外广告业务等等 第五章 选址分析 51 区域选址分析 公司成立三个月内以全国直辖市及省会城市为中心建设30座汽车旅馆再以其为中心所形成的高速公路网旅游景区为基础向周边发展在一年的时间内以大城市发展为中心延伸到地级市及部分县级地区形成连接全国各大中城市的汽车旅馆网络化服务方便城际省际间的自驾车旅游及出行 511 景区汽车旅馆选址 景区汽车旅馆选址要求旅游资源相对丰富消费水平较高人口较为密集的地区开发对本地消费群体适应于周末汽车旅游对外地消费群体适应于黄金周汽车旅游因此选址条件如下 a当地经济发展水平较高私家车保有量大群体消费水平高 b交通便利易于吸引周边地区黄金周游客 c景区景点的功能以休闲度假为主且客流不易受季节影响 d景区景点配套设施齐全特别是能够满足自驾游客对加油维修保养的需求 e具备建设酒店的基本条件 512 高速公路汽车旅馆选址 我国的高速公路网络建设仍处在不断发展的过程中随着各等级公路的不断建设和便利程度的提高人民群众的外出习惯也会逐步改变高速公路汽车旅馆主要是为旅行者沿途停车住宿提供方便是一种非常汽车旅馆的 第六章建设内容以及工程技术方案 61总说明 该项目属于旅游行业酒店 旅馆 建筑项目建设设计及施工均执行相应的国标、部标以及规范 项目审批遵从中国政府严格的程序且遵守国家和当地管理部门的有关规定办理相关手续 62单体项目建设内容以及工程技术方案 621主体工程 汽车旅馆的主体建筑为欧式风格的三层局部地方四层的框架结构建筑配有适当规模的停车场和绿化带集中体现简洁典雅舒适安全的设计特点总建筑面积控制在1800 m2左右占地面积1500m2左右其中停车场面积不低于800平方米与主要道路距离控制在150m以内与主要旅游景区景点的入口距离控制在1500米以内 包括接待服务中心餐饮部咖啡和糕点旅馆经理办公室套财务室每层有一个值班室仓储公用间及操作间其他为客房建设 表 4 主体工程建设内容表 单体 序号 名称 数 量 规划面积 分布位置 备 注 1 接待服务部 1 20 m2 1层 附带信息咨询服务 2 餐饮部 1 100 m2 1层 主要为提供咖啡饮用 3 总办公室 1 50 m2 1层 套间为财务室 4 仓储间 3 10m2x3 30 m2 1间每层 兼备值班间功能 5 洗理间 1 50 m2 2层 被褥清洗和消毒 6 单人间 10 12 m2x10 120 123层 7 双人间 30 15m2x30 450 m2 123层 8 三人间 10 20m2x10 200 m2 123层 9 经理室 1 10 m2x1 10 m2 1层 表 5 旅馆大楼主要设施设备选购一览表 单价总价单位元万元 序号 物品名称 提供厂家 选购数量 单价 总价 备 注 1 床垫床单 就近选购 100200 350 35 2 木椅子 , 110 50 055 3 热水器 前锋 50 270 135 4 拖鞋 宜康 100 4 004 5 电视 康佳 52 1500 78 6 白炽灯 就近选购 52 30 0156 7 床头灯 就近选购 100 10 01 8 空调1 海尔 51 1800 918 客房使用 9 小茶几 就近选购 10 80 008 10 大茶几 好百年 40 180 072 11 凉衣架 就近选购 390 1 0039 12 被子 好佳 200 100 20 13 枕头 好佳 400 20 08 14 枕巾 红领巾 400 10 04 15 插座 高科-1 61 10 0061 16 窗门配套1 好百年 50 2500 125 客房使用 17 座便 就近选购 52 500 26 18 肥皂盒架 就近选购 52 5 0026 19 浴头 新家庭 50 30 015 20 挂衣架 就近选购 80 1 0008 21 空调台 海尔 1 7500 075 大办公室使用 22 办公桌 就近选购 12 250 03 23 办公椅 就近选购 15 80 012 24 保险柜 东阳 1 550 0055 25 资料架 就近订做 11 150 0165 26 资料柜 就近选购 3 400 012 27 电脑 intelprg 2 5500 11 财务经理使用 28 门窗配套2 好百年 3 3500 105 29 货物架 就近选购 3 1800 054 30 洗脸盆塑 就近选购 28 10 0028 31 门窗配套3 好百年 3 3000 09 32 桌子 就近订做 20 60 012 33 椅子2 就近选购 80 60 048 34 组合白炽灯 颂央 8 120 0096 35 电视2 康佳 1 5000 05 36 门窗配套4 好百年 3 2500 075 37 洗衣机 小鸭 2 2000 04 洗理店 38 冰箱 海尔 1 5500 055 40 物品架3 就近订做 1 250 0025 41 洗衣盆 就近选购 2 40 0008 622辅助工程 a停车场 一个独立的并行双车道出入口场面双面坡排水坡度15 结构层做法12cm厚C20砼面层30cm大碴层10cm碎砾石碾压密实夯实的素土基础 b改造公路新建公路 按四级公路标准改造和修建水泥路面计算行车速度20kmh双车道道路路基宽7m车行道宽6m路肩宽2x05m路侧植速生行道树路面结构层自上而下为20cm厚凝土15cm嵌铺碎石垫层25cm大碴垫层夯实的素土基础路两侧设边沟排水根据地形需要设立安全护栏则必须设立 c给水工程 水源选择优先选择就近自来水水源其次选择质优、势高的山泉水 用水标准旅客用水标准以现行的《室外给水设计规范》《建筑给水排水设计规范》为依据住宿游客用标准为200lcapd住宿游客为20lcapd未预见水量按以上用量的30考虑 供水方式对小型供水工程应力求系统简单采用水泵和高位水池结合的供水方式一次加压重水供应 净水工艺力求操作简单管理方便 消毒剂选用操作管理方便运行安全的二氧化碳发生器 管道材料采用UPVC给水管避免水质二次污染 消防 消防用水于生活用水同质同压供水系统采用高压制用水贮存于高位水池并有保证不被他用的措施依据GBJ16-87《建筑设计防火规范》2001版 工程建设内容包括取水净水输配水等工程内容 d排水工程 排水体制排水主要是排放生活污水和雨水排水体制为污水雨水分流制生活污水分片区设置污水处理站采用地埋式污水二级生物处理达到污水综合排放一级标准后用作农业灌溉或绿化用水处理雨水随地形自由漫流或进入道路边沟就近排入水体 排水量依据《室外排水工程设计规范》进行污水量预测污水?量按用水量的80汲取 污水处理站总图布置应保证不破坏和影响自然生态环境 污水处理工艺采用地埋式两段生物接触氧化处理器对化粪池出水进行处理生活污水进入污水处理站前必须经化粪池处理 E环卫设施 果皮箱在旅馆门前停车场两侧方便位置设立两个果皮箱采用与周围环境协调一致的造型比如憨态可爱的大熊猫、一截苍翠的空心竹桩等等材料为陶瓷或者钢铁 垃圾转运点旅馆设立一处垃圾转运点垃圾转运点采用框架及砖混结构建筑风格力求与自然环境融化为一体给人一浑然天成的感觉 a供电设施 b电信设施 在旅馆门口方便位置设置一部IC卡公用电话 架空敷设闭路电视线路就近并入当地闭路电视网 63项目整体建设内容以及工程技术方案说明 项目整体规划近期内建设500家相当规模的汽车旅馆各单体基本遵守以上的设计与施工原则 第七章 环境保护和节能降耗 71 环境保护的目的 汽车旅馆主要建设于旅游景区景点和高速公路旁边按照国家规定需采取有效的环境保护措施并需通过项目所在地的环境保护评价因此在项目建设过程中及投入运营后应防止对周围环境及景区景点自然资源和文物古迹造成不良影响全力打造绿色酒店 72 项目对环境的主要污染影响及防止措施 721 污水 在旅馆内主要生活污水排水体制为污水分流制生活污水分片区设置污水处理站采用地理式污水二级生物处理达到污水综合排放一级标准后用作农溉或绿化用水处理 722 生活垃圾 生活垃圾特别是白色污染及易造成生态不可逆的破坏应加大其他管理力度 采取强有力的措施防止生活垃圾对生态环境的破坏建立一个生活垃圾处理站根据当地地方法规处理生活垃圾或者就近送往规定的垃圾场 搞好环卫设施建设在必要的地方设立果皮箱并督促旅客把果皮纸屑等放入果皮箱中配套完善垃圾转运站等收集系统建设以确保环境卫生 在管理区域内建设公共厕所厕所的外观与地方景观分隔协调统一内部干净均采用水冲式不得使用旱厕所并有专门的环卫人员管理 723 大气 推广使用洁净能量提高燃气率民用炉灶应使用洗涤加工过的原煤及固硫成型的原煤以减少民用燃煤对环境的影响从而确保大气环境质量达到国家一级标准 73 绿化 加强对原生态体系保护防止在项目建设实施时对其造成破坏对周围景区广植当地的速生树种如华山松桦木慈竹等使项目区域内绿化率达到90,以上 74 安全管理 安全是旅游业发展的生命线而汽车旅馆所处区域特殊除对旅客开展安全知识宣传外将采取设立保卫人员编制与当地公安部门保持密切联系等有力措施确保旅客人身及财产安全 75 节能降耗 汽车旅馆从土建阶段即开始贯彻节能降耗的原则积极使用新材料和新工艺在保证质量的前提下压缩建筑和装修成本比如采用新型钢架结构建筑工艺一方面提高建筑质量一方面还可以有效缩短施工期内部装饰选择简单实用的环保材料不设奢华的耗电的大型装饰灯具等等 对多数酒店而言经营成本主要包括电费成本场地费用和人工成本其中电费支出未被多数酒店有效控制汽车旅馆采用自助式低价服务策略成本控制和节能降耗尤为关键在运营过程中我们主要针对温度包括酒店大堂客房楼层的温度控制室内室外照明动力供应及其他设施的电力损耗进行有效控制比如大量使用光效好的节能灯具设置感应式控制开关提高大堂空调温度设定等方式可以有效节能 第八章 项目相关部门支持 81政府以及相关部门的鼎立支持 公司成立20多年以来集团的每一个重大举措始终得到国务院国家旅游局的悉心引导和亲切关怀汽车旅馆项目同样受到国家旅游局和当地政府当地旅游局以及相关部门的重视和大力支持 811为支持汽车旅馆项目进展中国国家旅游局出具了具有法规同等效力的支持函分发到省市以及县级旅游局以及旅游相关部门当地政府积极主动满腔热诚地给以配合给予减免土地出让金税收优惠水电费用折半收取等政策 812中国国家旅游局视汽车旅馆项目为中国旅游行业的示范工程在引领旅游新时尚拉动国民旅游消费投资开拓旅游新领域等方面具有不可估量的作用在全国范围内广泛分布的汽车旅馆具有国家旅游局的唯一授牌标志作为一种示范型工程这对汽车旅馆事业发展无疑奠定了坚实的发展基础 82中国金融系统将给予必要的资金支持 集团在旅游界以业绩显著著称在社会各界以信誉良好受人注目就汽车旅馆项目集团已经与中国建设银行中国农业银行中国工商银行以及深圳发展银行等中国主要金融机构签署了银企合作及贷款协议与中国建设银行签署了资金托管 现金管理协议 83国际著名建筑设计院监理公司全力以赴项目施工 遍布于中国主要景区景点以及主要交通干线的汽车旅馆具有广泛的社会效应和广告效应出色的收入模型所产生的现金流各设计院、工程监理公司都将认为参与汽车旅馆项目是本公司履历中的里程碑欧陆经典作为国际著名的设计公司将担当汽车旅馆的设计工作国内知名的监理公司 承担工程建设的监理工作 84 与多家大型承建商达成合作意向 集团将统一各地汽车旅馆的项目招标并由集团负责对投标方的资质认证通过招标确定项目施工方并由项目施工方按BT方式负责完工所需资金的筹措和使用项目施工方根据双方的约定按期完成项目施工集团按照合同约定对项目完成情况进行验收 汽车旅馆项目规划期较长建设期只有9个月建设规模500家 一店一星形成冉冉燎原之势集团已经与国内知名承建商 签定了完工保证协议以及风险事件处理备忘录协议规定按项目进展计划在规定的时间内达到商业完工标准和技术标准工程延期成本超支将由承建商完全承担责任对集团造成的人力物力时间损失全额赔偿以及对连带出现的问题承担完全责任比如水电供应环境保护等承建商要求第三方担保公司介入对工程完工进行无条件担保并确定索赔程序 85 引进科学的运营管理体系 国际著名的酒店管理公司 旅游学院与集团签署了合作经营协议成立汽车旅馆管理有限公司将由管理经验丰富的专家来对汽车旅馆运营实行直接指导和监督让汽车旅馆有限公司从起步就向国际化迈进由旅游学院输送旅游专业英才 充实到汽车旅馆事业中来旅游专业人才包括导游旅游宾馆管理旅游景点管理旅游娱乐设施管理旅游商业设施管理计算机信息管理等专业人才在集团科学的管理体制下他们一定能在平台上彰显自己的专业优势在千万游客的眼里定格特色 86 社会其他部门的关注和支持 项目进展前期中国中央电视台中国国际广播电台中国中央人民广播电台以及报刊杂志等一些大众所喜爱的媒体都参与宣传报道和项目进展跟踪报道 第九章愿景营业目标及竞争优势 91 使命及愿景 集团管理层清楚的知道面对中国快速发展的汽车工业和汽车市场及四通八达的高速公路中国即将成为全球第三大汽车市场中国近年兴起的自驾车旅游热已经证明汽车文化对每一个中国人将会产生重要影响欧美社会工业化鼎盛时期已经证明与汽车相关的各种服务行业在这个时期必将有广阔的市场前景随着中国自驾车旅游发展与之配套的服务设施已经成为阻碍自驾车旅游的瓶颈总览目前中国汽车旅馆行业真正适应自驾车旅游及出行需求的汽车旅馆在中国基本没有汽车旅馆服务需求日益膨胀因此发展于上世纪五六十年代的欧美汽车旅馆必然在中国兴起集团发展汽车旅馆业将带来巨大商机 集团管理层相信自驾车旅游在中国已经是一种时尚潮流是中国工业化社会经济发展的必然虽然目前中国已经出现的汽车旅馆大都是高速公路旁的路边店或是不成规模的城市汽车旅馆这些汽车旅馆有的是服务不到位有的是缺乏内涵面对日益膨胀的自驾车旅游需求集团将以充实的服务内涵服务于广大汽车旅游爱好者 基于此信念及上文对客户需求的分析集团管理层为汽车旅馆初步拟定了以 下使命和愿景 汽车旅馆使命 在中国轿车家庭化进程中拟定提供服务于自驾车旅游及出行的汽车旅馆为中国旅游事业做出贡献将建立基于互联网服务的全国汽车旅馆连锁经营向统领中国汽车旅馆业发展 汽车旅馆公司愿景 成为中国自驾车旅游爱好者的首选连接国际自驾车旅游及出行的国内最大汽车旅馆产业成为国内首选自驾车旅游及出行的汽车旅馆成为中国汽车旅馆业的倡导者及领导者 92 营业目标 汽车旅馆公司营业目标是 921 全国汽车旅馆连锁服务体系 公司成立三个月内以全国直辖市及省会城市为中心建设30座汽车旅馆再以其中心城市为中心所形成的高速公路网旅游景区为基础向周边发展在一年的时间内以大城市发展为中心延伸到地级市及部分县级地区形成全国连接各大中城市的汽车旅馆网络化服务方便城际省际间的自驾车旅游及出行 922 全面拓展中国汽车旅馆市场 随着汽车旅馆公司运营后的品牌效应考虑到规范化管理的业务进程汽车旅馆公司计划成立半年后开始着手筹备连锁经营 93竞争优势 目前中国酒店业存在的弊端 国内旅游快速发展对经济型酒店需求强劲上世纪90年代中期以来随着我国 经济的持续健康快速发展双休日的实施及公共假期的调整使得国内旅游呈现出快速增长的态势国内游客的住宿指向基本上是经济型酒店以黄金周为例各地中低档的经济型酒店的入住率都在95以上而四五星级高档饭店的入住率却无明显提高 经济型酒店的进一步发展必然要求有其自己的品牌在酒店行业中欠缺的不是经济型酒店的产品形态而是群体意义上的经济型酒店品牌三星级以下的经济型酒店占据着整个住宿设施的80以上但长期以来都以单体的形式存在没有形成规模缺少有影响力的品牌彼此之间主要靠价格进行竞争所以实力不强效益较差目前相对知名的北京如家客栈上海锦江之星等也仅仅是在有一定的影响力还谈不上知名品牌的程度对于经济型酒店来说规模是管理的基础品牌高于有形资产 设计合作协议 j国内知名监理公司 签署了工程监理协议 h保险公司工程质量承保协议 i已经与报纸电台电视台旅游杂志等传媒机构进行了沟通 第十章市场战略 101 进入市场战略 在中国政府及各地方政府强调鼓励发展旅游行业自驾车旅游汽车旅馆的宏观政策背景下及市场对汽车旅馆日益膨胀的需求首先以大型中心城市为中心向周边高速公路交通要道旅游景区发展形成本城及城际之间省际之间的周末和黄金周自驾车旅游及出行者住宿服务 集团管理层清楚的知道汽车旅馆在未形成品牌效应以前需要推动市场通过一系列公关广告活动是提高知名度扩大影响加快推动市场的有利方法之一 1011 建立互联网信息系统并且不断完善 汽车旅馆信息系统将依托旅游交易网提供为自驾车旅游及出行人在网上查询预定遍布全国的汽车旅馆除了直接发售的VIP会员卡外同样可以在网上申请VIP会员卡持卡人具有同等优惠条件记录并保存每个入住人员的情况建立信息档案累计计算入住情况鼓励多住多优惠的促销活动建立与集团及集团以外的旅游公司的旅游信息酒店景区等系统的无缝联接为自驾车旅游及出行人提供更多必要的信息资源 汽车旅馆信息系统的五个模块 a查询预订系统服务 bVIP会员卡申请系统 c个人档案系统 d旅游信息酒店景区查询预订系统 e电子票订购系统 1012 不断优化及提升服务能力 汽车旅馆公司成立半年内开发建设以全国直辖市及省会城市为中心以景区为依托的汽车旅馆一年的时间内以中心城市高速公路旅游景区为基础向周边发展形成连接全国各大城市的汽车旅馆网络化服务提供城际省际间的自驾车旅游及出行者住宿的优质服务以拥有旅游景区资源客户资源的各类旅行社为战略合作伙伴联盟包括集团旗下的253家旅行社优化合作伙伴旅游资源完善与合作伙伴系统的连接确保合作伙伴提供的相关信息如旅游路线价格时间表等得以反馈到汽车旅馆信息系统内并提供一体化服务 1013建立优质品牌 集团领导层清楚的知道在未形成市场知名度前的市场运作的重要性届时通过各种商业运作策划提高知名度扩大影响进行市场开拓 品牌效应是争取及保持市场占有率的重要手段作为新生事物缺乏一定的影响号召力加强品牌影响是取胜的关键集团管理层充分了解将成为中国旅游首位的汽车旅馆行业给中国所带来的未来市场优势更深知在市场经济条件下的品牌作用因此进一步巩固和加强建立品牌是重点市场策略 汽车旅馆在每一项服务正式推出及其他重要的实施里程碑都要进行发布活动并作配合性的市场推广活动 为了显示各级政府部门对集团的支持汽车旅馆在开业或实施具有里程碑意义的战略措施时将邀请有关各级政府领导到场发表演说 汽车旅馆除直接联系目标客户推广服务外亦会在各项服务正式推出时通过各种新闻媒介进行宣传以达到品牌形象建立的效果 102未来业务发展战略 服务的价值在于令自驾车旅游及出行的人感到汽车旅馆提供的舒适安全便捷廉价的特点只要您驾车出行遍布全国的汽车旅馆就会为您提供周到的服务解除您旅途中的劳累并且在您的下一站已经有汽车旅馆恭候您的到来无论您到哪里汽车旅馆都会让您感到家的温暖 1021建设遍布中国的汽车旅馆 随着业务发展汽车旅馆将逐步在中国各地建设汽车旅馆以适应公司业务及社会需求日益增长的需要 在开发建设选址方面将会在以下地方考虑 ?国内各大中心城市的旅游景区高速公路及城市周边等 ?国内各级地县级城市及周边的旅游景区高速公路 第十一章 收入模型 汽车旅馆除经营收入外其他收入表现在以下三方面 1汽车旅馆卡收入 2目前已经与盛世长城广告公司鉴定的合作协议 500座汽车旅馆广告牌的广告收入 视频广告进入汽车旅馆协议 签署了可口可乐公司自动售货机及其广告进入汽车旅馆协议 3汽车旅馆特许加盟连锁经营收入 具体收益分析 111 汽车旅馆卡收益分析 连锁汽车旅馆借助的品牌优势酒店经营管理优势丰富的旅游行业经验及遍布全国的旅游网点尤其根据汽车旅馆的经营特点汽车旅馆卡一旦推出对中国境内自驾车旅游者及出行者将产生不可抗拒的诱惑力 1121 汽车旅馆卡的功能 作为汽车旅馆网络会员汽车旅馆卡包含以下功能和服务 会员 普通游客 网络服务 持有汽车旅馆卡的会员均可通过互联网或800免费电话享受到各种会员服务并在第一时间通过电子邮件或手机短信得到优惠活动的通知 只能通过广告等媒体获得汽车旅馆的服务通知 预订服务 可以通过互联网或800免费电话提前三个月预订全国各地的汽车旅馆并保证在同等条件下优先普通旅客获得房间 不能保证随时获得满意的客房 消费优惠 除了享受汽车旅馆在各个时期推出的优惠活动外还可在正常优 惠房价的基础上进一步享受打折优惠待遇 只能享受汽车旅馆推出的普通优惠活动 免费住宿 每年固定时间免费住宿其中金卡20天银卡15天普通卡10天 不能免费住宿 综合服务 享受旅行社团费优惠或景区景点门票优惠停车修车保养等优惠服务 只能享受一般服务 全国通用 上述各种服务功能可以在中国所有的汽车旅馆享受 只能享受一般服务 后续服务 不断完善包括购票打折定期活动等更多的服务功能 只能享受一般服务 1112 汽车旅馆卡的受众 由于汽车旅馆卡的功能全面对所有旅游者都具有吸引力其中自助旅游者自驾游客长途汽车司机等最为青睐 a自助旅游者对旅游消费情有独衷但是他们对于房价门票等费用支出比较敏感而汽车旅馆卡提供的优惠服务可以使这部分旅行者住宿更加方便其他费用也能够显著降低 b自驾车旅游者主要选择周末短途旅游而中国公休假日已达114天几乎占全年的三分之一这就为自驾车旅游者提供了大量的休闲时间这部分游客出游天数较多也会选择接受汽车旅馆卡的服务功能 1213 汽车旅馆卡的价格及 汽车旅馆卡的定价分为三个档次金卡1288元年享受房价八折银卡1088元年享受房价八五折普通卡888元年享受房价九折如汽车旅馆卡需续费服务则第二年打9折第三年打8折并自第四年起价格保持不变每张汽车旅馆卡仅限申请人本人使用 以某持有旅行卡的自驾车旅游者为例说明使用汽车旅馆卡的优惠情况出游均入住汽车旅馆平均房价100元天 金卡会员 普通游客 平均节省 每年出游100天 可免费住宿20天节省2000元其余80天正常住宿可享受八折优惠仅需6400元 10000元 3600元 每年出游75天 可免费住宿20天节省2000元其余50天正常住宿可享受八折优惠仅需4000元 7500元 3100元 每年出游50天 可免费住宿20天节省2000元其余30天正常住宿可享受八折优惠仅需2400元 5000元 2600元 银卡会员 普通游客 平均节省 每年出游100天 可免费住宿15天节省1500元其余85天正常住宿可享受八五折优惠仅需7225元 10000元 2775元 每年出游75天 可免费住宿15天节省1500元其余60天正常住宿可享受八五折优惠仅需5100元 7500元 2400元 每年出游50天 可免费住宿15天节省1500元其余35天正常住宿可享受八五折优惠仅需2975元 5000元 2025元 普通卡会员 普通游客 平均节省 每年出游100天 可免费住宿10天节省1000元其余90天正常住宿可享受九折优惠仅需7200元 10000元 2800元 每年出游75天 可免费住宿10天节省1000元其余65天正常住宿可享受九折优惠仅需5850元 7500元 1650元 每年出游50天 可免费住宿10天节省1000元其余40天正常住宿可享受九折优惠仅需3600元 5000元 1400元 1114 汽车旅馆卡的销售方案 一 以及收益分析 汽车旅馆卡的推广和销售主要通过以下三个渠道进行 a交通管理部门负责通过IC卡对全国车辆年检具有绝对的不可替代性和强势姿态集团通过与车辆交通管理部门签订合作协议要求每一个参加年检的司机 都在年检的过程中进行汽车旅馆卡信息登记然后由销售员通过电话和网络等方式向已经登记的目标群体进行直接销售 b中国的旅行社每年接待1500万游客协助宣传推广汽车旅馆卡 c中国共有2700多个县如果按照发行100万张汽车旅馆卡计算仅以县级地区销售每个县仅能够分配到370张卡 不含地级以上城市 作为国家旅游局支持的项目各县市旅游管理部门作为发行汽车旅馆卡的代理机构将使汽车旅馆卡在各地成为稀缺商品确保汽车旅馆卡的顺利销售 按照这种推广方式汽车旅馆卡的定价为800元张年发行量为100万张年收益可达8亿元 1115 汽车旅馆卡的销售方案 二 及收益分析 汽车旅馆卡的销售采取多种模式主要依托汽车旅馆旅行社各地与汽车经销和服务有关的经营实体预订网络进行销售并以销售额的20作为销售佣金 最初的销售将集中于各地的汽车旅馆以初次入住的旅客为主要销售对象同时发动旅行社在组织自助旅游团时开展销售工作按照每个汽车旅馆首次入住率50客房使用率50销售成功率25年均增长率20年均续费率50计算 第一年500家汽车旅馆可接待初次入住游客500万人次 初次入住游客 500家×50间×2人次×365天×50入住率×50客房使用率 第一年500家汽车旅馆可销售汽车旅馆卡1033万张 第一年销售数量 初次入住游客413万人次×25销售成功率 第一年销售收入为11239万元 第一年销售收入 第一年销售数量1033万张×平均售价1088元 平均售价1088元 12881088888?3 第二年销售收入为18549万元 第二年销售收入 1033×120×1088元1033×50×1088×90 第三年至第十年销售收入为3561亿元 第三年至第十年销售收入 1033×120n-1×1088元1033×120n-2×50×1088×80 其中N 第X年 汽车旅馆卡十年销售收入预计为3859亿元考虑到代销机构的销售积极性集团将给予20销售佣金则扣除销售佣金后的现金收益为3088亿元 汽车旅馆卡的价格仅为汽车售价的1左右其所蕴涵的功能又十分契合年轻人和白领阶层追求自我的个性化旅游需求因此集团通过与有车一族和潜在购车者零距离接触的汽车销售公司及维修公司销售汽车旅馆卡一方面增加客户服务内容另一方面可以通过20的高额回扣提高企业利润集团确信借助这些企业将使汽车旅馆卡的销售量成倍增加 112 汽车旅馆推广户外广告的收益分析 1121 户外广告市场分析 户外广告主要利用路牌灯箱霓虹灯车厢招贴等各种户外媒体发布的广告具有形象生动简单明快的特点在中国广告行业飞速发展的今天灵活多样形式新颖的户外广告已经成为中国广告业继电视报纸之后的第三大发布媒体据全球最大市场调查公司AC尼尔森统计2004年中国户外广告市场达到160亿元比2003年的130亿元增长231见下图 1122 汽车旅馆开展户外广告业务的可行性 由于汽车旅馆主要选择在著名景区景点的公共交通设施和高速公路主干道 旁边交通便捷车流和客流量大广告覆盖率容易统计而旅游者和驾车长途旅行者来自全国各地且一般都具有较高的消费能力这部分广告受众一贯受广告发布者的高度重视因此与相关的广告经营公司合作在全国所有汽车旅馆中利用楼顶路牌灯箱霓虹灯等形式为企业发布户外广告是十分可行的并能够为汽车旅馆带来长期稳定的收益 1123 汽车旅馆开展户外广告业务的形式和收益 汽车旅馆优秀的地理位置和庞大的旅客流量能够吸引大量广告用户开发这些用户并获得收益主要采取以下两种方式 a以集团为龙头通过与盛世长城广告公司签订合作协议打包出售所有汽车旅馆的户外广告发布权这种方式可以降低广告经营的风险减少费用支出 按照全国500家汽车旅馆估算广告经营权的转让收益能够达到5000万元每家旅馆可树立两块广告牌每块按每年5万元计算 b以单体汽车旅馆为主体各自分别在其区域内与当地的广告经营机构合作按照当地市场价格出售广告经营权分散出售的方式能够提高汽车旅馆的广告经营收益但是需要各个旅馆付出必要的精力可能会增加成本支出 按照全国500家汽车旅馆估算广告经营权的转让收益能够达到6000万元每家旅馆可树立两块广告牌每块按每年6万元计算 113 汽车旅馆开展楼宇视频广告的收益分析 1131 楼宇视频广告分析 短短几年之间楼宇视频广告从无到有很快占领了国内主要城市绝大多数的写字楼并开始向大卖场连锁超市等延伸形成了一个规模庞大的广告媒体平台2006年1月9日中国最大的户外视频广告运营商分众传媒与其最大的同业竞争 对手聚众传媒在上海共同宣布合并新的分众公司占据全国楼宇视频广告市场98的份额预计2005年收入可达14亿元据央视市场研究 CTR 的调研报告目前新的分众传媒将目标从已经建立的以写字楼商住楼为核心的商务人士联播网逐步扩展覆盖到由机场宾馆组成的商旅人群联播网 1132 汽车旅馆开展楼宇视频广告的收益分析 连锁汽车旅馆遍布全国各地预计每天客流量将达到10万人次其中以具备一定消费能力的旅游者和长途驾车人为主同时大量汽车旅馆会员将成为旅馆视频广告的固定客源满足了楼宇视频广告主的要求因此汽车旅馆具备了吸引楼宇视频广告的条件 鉴于分众传媒占据了全国楼宇视频广告市场98的份额集团已经与新的分众传媒公司达成在全国汽车旅馆中投放视频的协议预计每年收益1000万元按每个旅馆安装一部视频VCD每年缴纳场地租金2万元计算 114 连锁汽车旅馆特许加盟分析 连锁汽车旅馆是由旅游集团有限公司投资建立的以满足自助旅游者为主低价半自助旅游团为辅的经济型连锁汽车旅馆 1141 连锁汽车旅馆的发展目标和优势分析 连锁汽车旅馆的发展目标确定为每年新建500家年接待游客100万人次年销售收入365亿元资本收益率保持20以上并在顺利运转和经营后选择适当时机实现整体海外上市 集团具备多种优势集团有着逾二十年的旅游行业发展经验已经在中国旅游市场上形成了相当高的知名度和美誉度旗下253家旅行社遍布全国积累了大量的客户资料和旅游接待经验集团旗下的酒店管理公司聚集了大量经验丰富的酒 店管理人才 连锁汽车旅馆除了具备上述集团优势资源外还具备网络经营定位准确市场潜力巨大竞争压力小经营管理难度低等优势 1142 连锁加盟店的目标定位 目前中国被称为汽车旅馆的酒店虽然已经出现但是单店经营规模小位置分散布局也不合理由于缺乏科学的管理标准服务质量无法保证在同业竞争中往往处于劣势地位经营效益更无从说起鉴于这种现状集团在通过自建等方式发展汽车旅馆的同时还会积极采取特许加盟的方式进行品牌和管理扩张 但是为了保证提高经营收益保证品牌建设的连续性和一致性集团将有条件地选择最合适的单体酒店加盟连锁汽车旅馆网络特许加盟连锁汽车旅馆网络的旅馆应具备的具体条件包括 a加盟店的所有者或经营者应理解赞同并支持连锁汽车旅馆的经营理念和宗旨愿意遵守集团的管理和运作规则 b加盟店产权必须明晰如果是租赁物业则租赁期限必须保证在10年或以上酒店位置结构功能和主要设备必须满足汽车旅馆的基本要求 c加盟店周边同类或相似住宿设施相对较少公共交通便捷邻近地区有吸引旅游者的景区景点或人文名胜附近最好有娱乐活动设施和就餐购物场所等 d加盟店应具有较明显的自身优势如与当地相关部门组织及团体关系密切具有接待自助旅游者的经验等 e加盟店目前经营状况稳定 1143 加入连锁酒店经营网络的益处 符合上述条件的宾馆酒店招待所都将是连锁汽车旅馆的潜在加盟店而加盟 网络将为这些酒店带来单体经营不可能获得的益处 加盟店 普通宾馆酒店招待所 网络及品牌 1网络覆盖全国 2品牌有二十年历史已在国内旅游行业中享有极高声誉 1各自为战网络覆盖面小 2品牌认知度低 目标市场 1自助旅行者特别是自驾车旅行者包括团体 2长途驾驶者 3家庭 商务散客度假散客或无明确目标市场 提供服务 1服务对象主要以会员为主包括散客和旅行团 2提供自助游服务 3全国订房系统和800免费电话为会员和其他顾客提供遍布全国的汽车旅馆预订服务 4代售汽车旅馆会员卡 1主要以提供住宿餐饮及商务配套服务为主 2无统一会员体系及预订网络 质量监控 1集团制定关于旅馆硬件及服务的统一标准 2集团会定期进行年审暗访及抽样检查 3集团会定期进行会员意见调查并向加盟旅馆反馈 星级酒店由国家和地方旅游部门进行年审其它酒店或招待所无系统和统一的质量监控体系 宣传促销 1统一的覆盖全国的网络和旅行社进行宣传 2会员间的网页及会员刊物的相互介绍通过会员口碑进行宣传 1不可能进行覆盖全国的宣传促销 2促销手段一般通过旅游广告宣传手册旅游交易会等促销活动进行宣传促销 价 格 便宜实惠对会员价格较稳定并更优惠 价格较高价格随行就市波 动大 1144 开展特许加盟的收益 开展特许加盟对连锁汽车旅馆的发展作用很大主要包括 a实现快速扩张提高市场占有率 适合连锁汽车旅馆管理标准的单体酒店数量巨大而且经营状况普遍不好集团具备的集团化连锁化优势对这些酒店的吸引力很大预计年增加加盟店50家连锁酒店通过特许加盟将实现快速扩张并有效提高市场占有率 b形成连锁规模打造知名品牌 特许加盟店无需投入资金建设只要管理标准能够得到有效的实施将在提高市场占有率的同时使旅游的品牌迅速扩展到全国各地 c通过收取加盟费或管理费获得现金收益 加盟店获得特许经营权和品牌使用权也就获得了集团所拥有的各种资源优势和连锁汽车旅馆的管理规范和经营标准因此集团将根据加盟店所在的省市地理位置旅馆规模和价格水平每年收取5万-10万元平均为75万元的特许权使用费或管理费如果加盟店需要委托管理酒店管理公司将派驻管理团队并按照营业额的2收取管理费 第十二章 企业组织结构与劳动定员 121 汽车旅馆项目具有独立法人资格 汽车旅馆的投资主体为集团香港有限公司注册成立汽车旅馆管理有限公司统一由旅游集团实行集团化管理 集团香港有限公司为项目法人对项目策划资金筹措建设实施委托经营和债务偿还等实行全过程负责 122 组织机构 汽车旅馆由香港公司投资建设建设完成后与汽车旅馆管理有限公司签定委 托管理协议由汽车旅馆管理公司统一实施管理 汽车旅馆管理公司组织机构设置完全按照上市公司内部治理标准建设实行 董事会领导下的总经理负责制组织机构设置如下 汽车旅馆 1 汽车旅馆 2 汽车旅馆 3 汽车旅馆 500 1221 汽车旅馆管理公司人员编制 总经理1名 行政人事部经理1名人事管理1名行政管理1名 计划财务部经理1名会计3名出纳1名 营运部经理1名职员2名 客户管理经理1名客户管理职员2名会员管理2名 企业策划部经理1名职员1名 网络部经理1名职员3名 证券部经理1名职员1名 1222 单体汽车旅馆人员编制 经理1名 会计1名 出纳1名兼 保安工程2名 快餐部3名 客房部3名 123 岗位职责 1231行政人事部 ?人事明确各部门职责及具体岗位工作制定内部员工考核奖惩升迁等一系列人事制度并负责监督执行研究及制定公司内部薪酬员工福利制度 ?培训负责统筹全公司的培训工作以协助各员工提升技能并提高服务水平寻找各级员工的培训需要设计有关优质客户服务管理及领导才能技术培训岗位培训等培训课程 ?行政负责一般的行政支持 1232 计划财务部 ?会计管理公司内部财务负责公司内部成本计算及控制 ?结算负责公司内部的财务费用结算及与合作伙伴或特许经营商的资金结算 ?资金管理监控公司的现金流根据公司的资金需求制订融资策略安排各项资金投资保值工作 ?金融战略伙伴关系管理协调与各财税审计部门及公司外部各金融机构之间的关系 1233 市场拓展部 ?销售负责日常汽车旅馆会员卡促销业务包括客户接洽合同签订及处理等 ?市场负责执行开拓汽车旅馆市场的战略制订具体行动计划分析有关的市场与营运数据以供制订市场战略与品牌战略之用针对目标客户设计各种方式的促销活动 1234 客户服务部 ?负责接待及处理各种客户服务并将其及时反馈给相关业务部门有效监控服务质量改进服务水平提高客户满意度为公司保持现有客户及拓展市场提供基础 ?服务质量监控管理对客户的意见和投诉的数据进行分析研究并定期进行客户满意度调查根据分析结果对改善客户服务提出建设性的意见及建议 ?会员管理负责会员长期关系管理 1235 企业策划部 ?负责公司整体发展战略研究与调整包括企业扩张方案设计及安排品牌战略方案的发展与研究寻找开拓市场的机会以助业务拓展寻找有助汽车旅馆未来发展的战略合作伙伴 1236 网络部 ?营运支持负责维护汽车旅馆公司的网站日常运营包括公司网站相关软件设计及相关硬件设备的采购安装维护更新处理 ?内容管理负责汽车旅馆网站的内容管理及更新 1237 营运部 ?负责督察所属汽车旅馆经营及管理负责所有资产管理 ?负责为汽车旅馆运营创造良好的外部环境 ?负责总公司及各个汽车旅馆的各项规章制度制定 1238 证券部 ?负责关注国内外资本市场证券市场金融市场以及各类基金的发展动态为企业发展提供参考 ?负责关注合作战略公司上市公司在资本市场动态及公司运营动态提出具体实施建议 ?负责企业扩张投资战略制定及执行 第十三章 建设进度规划与安排 131 建设进度安排 随着中国经济不断发展以及旅游业和汽车业的不断兴旺汽车旅馆市场已经进入可快速发展阶段前期工作包括市场调研论证土地征用初步设计施工图设计等等项目前期准备工作拟定2006年3月1日结束工程施工即日开始计划到2006年4月底完成30家汽车旅馆的建设任务分布在全国30个省、市或者自治区按着项目方案进展9个月内将完工500家 表6建设进度表 截止日期 200651 200671 200691 完成建设数量 30 144 326 完成工程量 6 288 652 累计完成量 30 174 500 图3建设进度图 132 建设进度表 序 号 时间 项目 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 调研论证 2 选址土地征用 3 初步设计 4 施工图设计 5 土建施工 6 设备定货 7 职工培训 8 设备安装 9 竣工验收 备注图上表明为首期施工情况进度图第二期和期三期工程按着首期土建工程计划顺沿 第十四章 投资估算 141投资估算依据以及说明 1411 本项目工程建设方案的内容与指标 1412 类似工程建安工程费的造价指标 1413 项目所在地区建设工程间接费及其他费用定额 1414 有关设备厂商的报价资料 1415 项目所在地区的土地费用的有关规定 1416 建设部建设工程施工招投标管理暂行办法 1417 建设部关于工程建设监理费的有关规定 1418 建设部其他工程费用的有关规定 本项目属于新建项目在一年开发期内根据资金筹措计划分批次进行建设财务分析将更为详细的反映资金使用情况投资估算分为单体项目主体工程投资估算单体项目辅助工程投资估算整体项目主体工程估算整体项目辅助工程投资估算 142 单体项目投资估算 参考同类规模旅馆的建设数据依照建设部出台的所有相关的文件资料经过严格测算单体项目总投资为312766万元可性行研究工作按300万元计算 第十五章融资说明 151融资说明 本可行性研究报告当年累计建设投资15亿元初始投资3000万元大体分为三期工程第二期及第三期初始建设费用来源则以建设完工的汽车旅馆进行评估以评估后的价值在汽车旅馆建设所在地的各类银行作抵押贷款进行下一个汽车旅 馆建设承建商承揽工程则以BT方式承建以此资金计划开发建设通过测算完全可以实现当年开发建设500座汽车旅馆的资金需求资金计划见下表 表7资金计划表 第一月一日 第三月一日 第五月一曰 投资额 3000 14400 69120 旅馆建设数量座 30 144 6912 完工后评估价值万元 24000 115200 552960 贷款额度万元 14400 69120 ---- 贷款利息万元 80352 3856896 ---- 承建商BT方式资金万元 6000 28800 ---- 累计应付款万元 2120352 101776896 ---- 第三期结束以后累计应付款达到了122980416万元 注明 1建设期为4560天 2评估贷款期为1015天 4评估价值为800万元 5股权结构 股权结构参考以下建议 1551根据国际投资惯例计算投资股权比例 投资股权比例 投资额回报倍数回收期末盈利市盈率 1552投资人的董事会位置按公司法执行 投资人按实际所占股权比例计算董事会所占席位经董事会选举产生董事长副董事长或经协商组建董事会 1553公司经营管理层按公司法执行 由董事会任命公司总经理财务部经理其他公司领导层岗位人选由总经理任命或总经理提名董事会任命 第十六章 风险控制 投资建设汽车旅馆项目存在多方面的风险为了确保投资计划的顺利实施确保预期收益的最终实现需要对项目可能遇到的各种风险进行分析并寻找适当的规避方法和控制手段 汽车旅馆项目可能遇到的风险主要包括系统风险和非系统风险其中系统风险主要包括宏观调控风险经济周期风险自然灾害风险通货膨胀风险非系统风险主要包括财务风险信用风险管理风险经营风险建设风险市场竞争风险等 161 系统风险分析及控制 1611 宏观调控风险 宏观调控风险主要是指银行信贷政策的调整对项目实施抵押贷款计划的影响2004年中央采取了果断的措施加强对国内投资的调控力度通过银行信贷政策的变化抑制房地产煤炭电力等行业的过度投资行为并直接造成了各大银行对民营企业贷款进行严格控制导致大量民营企业出现资金紧张的问题而集团项目投资的前期启动资金虽然能够保证项目的开展但是后期贷款不能顺利解决将直接影响项目计划的顺利实施由于国家宏观政策的调整无法预期因此集团必须通过有效的手段保证资金链的稳定密切注视银行信贷政策的调整 1612 经济周期风险 经济周期风险主要是在于集团对旅游市场汽车市场和能源市场的前景判断任何一个行业都会遇到经济周期波动的影响汽车旅馆主要建设于景区景点附近接待的客源以自驾游客和旅行团为主而旅游市场发展波动势必影响旅馆客源的稳定性和成长性另外汽车产业与能源市场的变化对客源的影响也十分巨大特别是近几年汽油价格不断上涨造成人们驾车出行成本增加导致自驾游客的旅游热 情受到较大影响因此需要各地旅行社的密切配合以避免客源出现较大波动 1613 自然灾害风险 旅游行业对自然灾害的发生十分敏感2003年我国出现的SARS疫情导致我国的旅游市场出现大幅度的滑坡同时也极大的打击了酒店业的发展势头另外旅游景区自然环境的变化或自然灾害的发生也会影响到游客的数量并进一步影响到汽车旅馆的经营收益规避自然灾害的可能性很小只能依靠必要的保险手段降低自然灾害带来的损失 1614 通货膨胀风险 通货膨胀与经济周期关系密切但是这种风险对企业经营的影响是双向的一方面由于物价上涨人们出游的热情会受到相应抑制导致旅馆客源下降另一方面物价上涨也使旅馆的单位收入得到提高规避通货膨胀风险需要使企业尽快实现与海外资本市场的对接通过资本市场的变化弥补经营损失 162 非系统风险分析与控制 1621财务风险 建设500家汽车旅馆需要直接投资15亿元以上如此庞大的投资资金可能带来较大的财务风险特别是通过抵押贷款获得开发建设资金的同时企业也会背上较为沉重的利息负担规避因为融资产生的财务风险需要从加强经营管理统筹计划融资渠道投资资金使用和调配等几个方面进行严格控制比如在集团公司成立资金管理部对自有资金直接和间接融资资金经营收入等进行合理的计划安排一方面保证建设资金和运营资金的充足另一方面也可以通过内部调节手段保持合理的财务负担和资金链的稳定 1622 信用风险 信用风险主要包括在项目建设过程中各个合作伙伴的诚信危机其中建筑设计公司建筑施工公司设备及配套产品提供公司等合作伙伴不能够按照合约履行义务或者其自身出现资金或其他问题都将直接影响汽车旅馆项目进展而诸如广告传媒合作者旅行社等合作伙伴也可能出现信用问题并进而导致旅馆的经营和收入损失处理这种风险除了加强对各种合约履行进行密切关注外还应当制定必要的备用方案以确保风险发生时产生的损失最小 1623 管理风险 汽车旅馆采取委托酒店管理公司管理的经营方式现金流就是通过日常的经营管理体现出来的如果管理公司不能尽责或者其制订的不规范制度执行不严格都可能造成旅馆的经营损失这需要通过在委托管理合同中附加惩罚条款加以约束另外汽车旅馆卡的服务功能中给予会员免费住宿的承诺一旦后续服务质量和会员管理出现漏洞将对集团的品牌建设产生致命的影响这就需要在作出服务承诺时充分考虑后期管理可能遇到的问题并在日常管理中予以必要关注 1624 经营风险 由于汽车旅馆单体规模小经营成本低所以经营风险相对较小只要管理控制到位经营成本不会产生较大的波动需要注意的就是入住率的保证程度 1625 建设风险 建设风险主要是指由于前期准备工作进度和建筑施工方出现问题可能产生的风险汽车旅馆的建设首先需要获得相应的土地使用权和建筑许可由于各地政府的土地和建筑政策不同土地审批和建筑审批的进度将直接影响项目开发进度可能导致项目建设延期和成本超支这需要集团在项目启动前完成项目调研和准备各地方旅行社利用手中的资源给予协助另外建筑施工方自身出现不可预见的 问题会影响他们按照协议标准完成项目施工并进一步影响旅馆的经营和下一步融资规避施工方风险可以采取施工方提供完工担保并制订赔偿方案 1626市场竞争风险 汽车旅馆面对的市场竞争风险主要是不同区域内的同业竞争同行业的竞争主要以价格竞争为主要手段除了直接降低房价外还以提供额外服务或促销等隐性措施变相降价由于价格竞争往往两败俱伤因此处理竞争风险时应该充分利用汽车旅馆集团化连锁化标准化品牌化的综合优势选择合理有效的营销措施参与行业竞争 第十七章经济效益与社会效益分析 171 财务评价依据以及内容 本项目财务评价主要根据单体工程的设计以及施工、经营来进行分析分析方法完全参考国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》以及国家现行的财税制度有关规定 本项目计算期为10年建设期为1年9个月按1年计算经营期为30年 根据项目的市场前景以及运营方案可行性研究工作中项目经济效益评价部分包括建设成本预测运营成本预测总成本利润预测月度年度项目财务效益分析投资效益分析投资回报分析不确定性分析财务评价结论社会效益评价部分包括项目社会影响分析和社会效益评价结论所有表格见附件 172 总成本预测 2006年属于项目的建设期随着单体建设完工数量的增加项目运营成本不断增加其中人才招聘和培训费用、市场推广费用、水电费用以及工资所占比例较大分别占了总运营成本的1709、316、2687、102具体详细构造见财务测算表 6 总成本费用成本按月比较图2006年建设期 根据附件表6总成本费用从2007年开始陡然出现下降趋势2007年1869865万元2015年下降到了1815668万元在酒店运营成本里面工资、水电费用、通讯费用仍然占了相当大的比例 总成本费用按年比较图2006年-2015年 173 利润总额估算 本项目的利润估算见财务测算表7经过估算项目建设期2006年的利润总额为7391万元计算期2007年-2015年利润总额有按年逐步上升趋势但是上升率并不大基本上保持在102左右 企业营业税按5计算所得税率按30计算经营期共计上缴所得税229亿元人民币 173财务效益分析 1731 投资效益分析 项目按平均利润总额计算得投资利润率为2942 项目按平均利税总额计算得投资利税率为5868 1732 投资回报分析 根据财务现金流量表本项目现金流量情况估算结果如下 NPV 0根据现金流量表正负变化次数只有一次可以推断IRR有单一解 解方程得IRR 26746取IRR 267按着I 12折现系数计算财务净现值为257268万元取257亿元 174 不确定性分析 项目的不确定性分析主要是盈亏平衡分析和敏感性分析 1741 项目的不确定性分析 本项目以投入利用率为以经营收入为标志来表示的盈亏平衡点且视之为线形关系来进行盈亏平衡分析 EP 酒店年平均固定总成本[酒店年平均经营收入-年平均可变总成本-年平均营业税]x100 24266 计算结果表明该项目只要达到预测营业收入的24266时项目即可以保本 其中酒店年平均经营收入含所有收入包括酒店客房收入、广告收入、会员卡收入、大众媒体、特许经营收入以及信息服务收费和劳务收费等等 1742 敏感性分析 敏感性分析是考虑项目实施过程中一些不确定因素对项目投资回报带来的影响并根据各自的影响程度判断项目的抗风险的能力该可行性研究工作中主要对项目经营收入降低以及建设投资增加等不利因素进行分析结果为本项目整体抗风险能力较强 175财务评价结论 该项目在整个经营期内实现净利润为盈535263万元取535亿元税后投资利润率为2942税后财务内部收益率为26746财务净现值I 12为257268万元总投资回收期为374年作为酒店业项目投资回收期短财务效益较好不确定分析和敏感性分析表明项目具有较强的抗风险能力本项目在财务上是可行的 176社会效益分析 1761项目对社会的影响评价 a就业 本项目建设期短项目在短期内起步运营以后将解决近5000人就业问题增加 收入6270万元 b税收 根据测算项目从稳定运营期开始2007年每年平均上缴税金251367万元 带动产业发展促进当地经济发展 根据旅游业以及国外汽车旅馆业相关特点测算本项目建成以后可以带动相关产业发展比如餐饮、交通等提供就业岗位近60000个这对当地解决政府社会问题具有重要的意义同时本项目可以促进当地产业结构调整其效果明显且社会效益显著通过本项目实施将有效促进当地经济发展增强当地经济实力 1762 社会效益评价结论 汽车旅馆业是一项新型的行业相似于旅游酒店业又区别于旅游酒店业通过项目可行性研究项目对中国第三产业的发展起到了推动作用并带动其它行业的发展同时在增加社会就业、促进当地居民收入、增加地方税收都有显著的作用本项目整体社会效益较好但是项目也存在一些社会风险比如由于汽车旅馆项目的开展旅游者和外来的过往和居住人口增加对当地居民原有的宁静生活环境造成一定的影响可能会有部分当地居民在心理上产生不接受的态度而且随着项目进展肯定会对当地环境造成一定的影响所以建议项目在设计和规划中应该妥善考虑这些事情 第十八章 可性行研究结论与总结 181 项目市场前景广大 经过两年的项目调研及可性行分析论证得出结论汽车旅馆业在国际上社会工业化鼎盛时期在许多国家蔚然成风积累了丰富的经验并且取得了良好的经济 效益和社会效益特别是对旅游业的发展作出了卓越的贡献 近年来随着国汽车市场的持续升温轿车已大量进入家庭今年一季度轿车市场的增长率超过了北京的市场增长率更高达其中绝大部分的购车者为私人另据有关部门披露目前北京市的万辆轿车中私人车占了而广东省每百户家庭的轿车拥有量已达辆预计2010年中国汽车保有量将以16以上的速度增长我国汽车保有量将在6650万-8431万辆之间中国有望成为世界上最具成长性和规模最大的汽车消费市场之一20m2 间 10 01m2 102001 20 4 大办公室50 m2 间 1 01m2 5001 5 5 小办公室10 m2 间 4 01m2 40110 4 6 餐饮中心100 m2 间 1 008m2 100008 8 7 洗理中心50 m2 间 1 008m2 50008 4 二 装修工程 单价万 850 万元 27 8 单人间12m2 间 10 008m2 1012008 96 9 双人间15m2 间 30 008m2 3015008 36 10 三人间20m2 间 10 008m2 1020008 16 11 大办公室50 m2 间 1 006m2 501006 3 12 小办公室10 m2 间 4 006m2 410006 24 13 餐饮中心100 m2 间 1 015 m2 1001015 15 14 洗理中心50 m2 间 1 006m2 501006 3 三 设施设备 单价元 522370元 52237万元 17 15 单人间 间 10 74440元 74440万元 1 床垫 副 110 350 350110 3500 2 木椅子 把 210 50 50210 1000 3 热水器 台 110 270 270110 2700 4 拖鞋 双 110 4 4110 40 5 电视 台 110 1500 1500110 15000 6 白炽灯 件 110 30 30110 300 7 床头灯 座 110 10 10110 100 8 空调 台 110 1800 1800110 18000 9 小茶几 副 110 80 80110 800 10 挂衣架 柱 110 20 20110 200 11 凉衣架 个 510 1 5110 50 12 被子 套 210 100 210010 2000 13 枕头 个 110 20 12010 200 14 枕巾 个 210 5 2510 100 15 插座 个 110 10 11010 100 16 窗门配套 个 110 2500 250010 25000 17 座便 个 110 500 50010,5000 18 肥皂盒架 个 110 5 105,50 19 浴头 个 110 30 3010,300 16 双人间 30 244830元 24483万元 1 床 副 230 350 350230 21000 2 木椅子 把 230 50 50230 3000 3 热水器 台 130 270 270130 8100 4 拖鞋 双 230 4 2430 240 5 电视 台 130 1500 1500130 45000 6 白炽灯 副 130 30 30130 900 7 床头灯 座 230 10 10230 600 8 空调 台 130 1800 180030 54000 9 大茶几 副 130 180 18030 5400 10 挂衣架 柱 230 20 22030 1200 11 凉衣架 个 830 1 830 240 12 被子 套 430 100 410030 12000 13 枕头 个 230 20 22030 1200 14 枕巾 条 430 5 4530 600 15 插坐 个 130 10 11030 300 16 窗门配套 套 130 2500 250030 75000 17 座便 个 130 500 50030 15000 18 肥皂盒架 个 130 5 530 150 19 浴头 个 130 30 3030 900 17 三人间 间 10 87970元 8797万元 1 床 副 310 350 335010 10500 2 木椅子 把 310 50 35010 1500 3 热水器 件 110 270 27010 2700 4 拖鞋 双 310 4 3410 120 5 电视 台 110 1500 150010 15000 6 白炽灯 副 110 30 3010 300 7 床头灯 座 310 10 31010 300 8 空调 台 110 1800 180010 18000 9 大茶几 件 110 180 18010 1800 10 挂衣架 柱 110 20 2010 200 11 凉衣架 个 1010 1 1010 100 12 被子 套 610 100 610010 6000 13 枕头 个 310 20 32010 600 14 枕巾 个 610 5 6510 300 15 插坐 个 210 10 21010 200 16 窗门配套 套 110 2500 250010 25000 17 座便 个 110 500 50010 5000 18 肥皂盒架 个 110 5 510 50 19 浴头 个 110 30 3010 300 18 大办公室 间 1 39000元 390 万元 1 空调台式 台 1 7500 75001 7500 2 办公桌 个 8 250 2508 2000 3 椅子 副 8 80 808 640 4 保险柜 个 1 550 5501 550 5 资料架 副 10 1500 150010 15000 6 资料柜 件 2 400 4002 800 7 电脑 台 1 5500 55001 5500 8 插座 个 1 10 110 10 9 窗门配套 个 2 3500 35002 7000 19 小办公室 间 3 12570元 1257万元 1 办公桌 个 13 250 25013 750 2 椅子 把 13 80 8013 240 3 物品架 件 13 1800 180013 5400 4 白炽灯 件 13 30 3013 90 5 洗脸盆 件 63 5 653 90 6 窗门配套 套 13 2000 20003 6000 经理室 间 1 13130元 1313万元 20 1 办公桌 个 1 600 6001 600 2 椅子 把 4 180 1804 720 3 资料柜 件 1 450 4501 450 4 资料架 件 1 1000 10001 1000 5 衣架 柱 1 20 201 20 6 电脑 台 1 5500 55001 5500 7 白炽灯 座 1 30 301 30 8 插坐 个 1 10 110 10 9 空调 台 1 1800 11800 1800