策源07年上海南翔镇永祥村地块策划报告

策源07年上海南翔镇永祥村地块策划报告 基础篇:项目理解与分析 分析篇:市场运作背景 定位篇:客户定位与项目定位 产品篇:产品规划与塑造 战略篇:整合营销策略 资源篇:策源共享资源 项目立地条件分析 项目SWOT分析 1、区位指数 嘉定城区 1 2 本项目 沪嘉高速 沪嘉浏高速 内环 外环 本项目 位于嘉定南翔镇中心城区 与 [古猗园] 隔路相对 一、项目立地条件分析 2、环境指数 东至:规划路 西至:古猗园路 本 项 目 地块紧靠沪宜公路，四周通达 视野开阔，地理位置较为优越 南面古猗园 北至沪宜公路 3、交通指数 位置:南翔紧靠外环线 距:虹桥国际机场 12分钟车程 距:人民广场18公里 出行:中环、外环、沪嘉、沪宁、沪青平高速 公交线路:822、562、517、虎南线 沪唐线、旅游6号线等 轨道交通:轻轨11号线 2009年底通车 本项目地块到11号线南翔站直线距离约1000米 南翔镇形成 “一轨二环三高速”、多条公交线路的交通格局，交通较为便利 南翔站 公交站 4、配套指数 幼儿园:金地马荣双语幼儿园;新翔幼儿园 中小学:怀少小学;南翔中心小学;南翔苏民学校;嘉定二中 银行:浦发银行;中行;工行;农行;交行;建行;城市商业银行 综合商场:家乐福 邮局:南翔邮电局 医院:南翔医院 南翔镇历史悠久、以云翔寺为中心，向四周拓展。地块周边较为繁华 地块北向直面江南名园——古猗园，距离镇中心商业街步行约为15分钟 镇内现有完全中学2所、初级中学2所、小学14所，影剧院2座，文化馆、医院各1所 环境介绍 周边配套 5、指标指数 地块面积:68377? 容积率:2.32 总建筑面积:152481? (住宅:32000? / 商业:65481? / 办公:20000? / 酒店:35000?) 南翔镇永翔村15号地块 1、SWOT分析 S (优势点) 位居南翔古城中心地段，坐落位置较佳 拥有“古猗园”风景名胜的景观视野 小区内部包含4种不同物业形态较为丰富 O (机会点) 轨道交通11号线建成带来的契机点 品牌开发商的进驻(金地、保利)带来板块价值的提升 五星级酒店的定位对于项目整体的提升度 W (劣势点) 基地西北面微波研究所的厂房影响 地块西侧南翔汽车站对于项目整体形象的影响 地块呈锯齿形分布，不利于内部建筑格局的规划 T (威胁点) 嘉定主力居住区域并不是项目所在区域(南翔) 项目囊括物业类型较多，如何去做到协调统一 来自于板块其他个案的竞争威胁(格林世界等品质个案) 二、项目SWOT分析 受限于“7490” 新政的房型面积，是否能符合目标客源的居住习惯需求, 将近6万方大规模的商业体量(集中式商业及底商)如何规划定位与去化, 将近2万方的办公物业类型，如何去做业种业态定位与客源导入, 本项目15万方的综合性社区如何去整体规划定位, Q: 2、SWOT思考点 宏观背景分析 区域住宅市场分析 区域办公市场分析 区域商业市场分析 1、宏观经济分析 [进入新一轮经济增长期] 、 [房地产业成为推动器] 外资 投资 地产 本币升值 2006-2007年上证指数疯狂上涨，繁荣了金融市场 居民投资性收入不断增长，带动了不动产收入的提升 多项利好因素也推动了今后整体经济的持续看好 1161 2675 5700 5000 历年上证指数 一、宏观背景分析 2、宏观政策分析 鼓励自住需求等成为政府今后几年的政策主要导向 98-03年购房退税政策 94-02年蓝印户口政策 契税减免政策 1997-2003 前期优惠政策减除 四次加息 期房限转 限外政策 2004-2007 2007-今后 鼓励买房 抑制投资 市场双轨制 [历年阶段性调控政策走势] 70.90新政颁布 提高公积金贷款额度 1年内6次加息 土地增值税、闲置税 3、宏观土地分析 06年出让土地54幅，其中 居住用地只有3幅，可建面积50万方 07年已出让土地166幅，其中居住用地只有19幅，可建面积198万方 近两年上海土地供应量始终不大，且出让重心已经由传统的住宅用地往工业、商业用地转变 07年根据新的政策导向，年末有土地放量的迹象 07年挂牌土地271幅，其中居住用地39幅，可建面积 400万方 住宅土地供应量依旧不足，中长期住宅市场依然被看好 上海市土地市场状况 土地市场引发的思考 4、宏观市场分析之 [公寓市场] [2007年上海公寓市场整体走势] 近期各类政策频繁出台，加重了客户观望情绪，但价格仍较稳定 供需结构矛盾突出，供不应求现象蔓延了整个07年度。 供应的结构与供应的地段成为主导价格的主要诱因。 2007年年度价格涨幅为25,，成为上海历年之最。 5、宏观市场分析之 [办公市场] 2007年全市写字楼新增供应150万方 较去年同期下降21.95% 新增供应面积4年来首次下跌 成交均价14990元/?，环比增加10.54% 全年供求比为1:1.11，供不应求 供应套数 成交套数 2004-2007年全市写字楼面积段供应及成交结构比对图 销售型小面积办公楼市场有再次回暖的势头 40-120?户型供应比重逐年下降，成交率上升。 自用需求为主兼顾投资的中小型企业类客户的购买力正在加强。 6、宏观市场分析之 [办公市场] 7、宏观市场分析之 [商业市场] 2007年初商业市场供应短缺，需求相对旺盛 1月份市场成交供应缺口近20万?，6月之后，市场供应开始逐步放量 07年全年供求比例较06年更趋于理性，市场氛围向好 07年供应成交均有下降，但供需比为0.99?1，市场走入供需平稳区内 8、宏观市场分析之 [商业市场] 2007年郊环以外区域的成交份额比之06年的13%份额上涨了近一倍，增幅明显。 而外郊环间与内中环间的成交波动较小。 V S 郊环外成交市场明显活跃，商业市场明显有外拓的趋势 9、宏观背景小结 政策面研判 市场面研判 经济:支撑房地产市场继续看好，经济面临新一轮腾飞 政策:市场尚处于政策消化期，且后续政策形式尚不明朗 上海总体市场增长势头明显 居住用地供应锐减，未来市场需求得不到有效释放 08年将是上海首个中小户型供应高峰期，机遇与挑战并存 城市版图外扩现象明显，中外环附近区域将成为市场热点区域 由于宏观调控的影响，以及未来政策的不确定性，短期市场面临的政策压力较大 近期市场一直处于供不应求状态中，且居住土地供应的减少使市场需求被压抑，上海市场长期发展趋势看好 1、嘉定房地产市场格局 本项目 嘉定老城区 安亭新镇 南翔镇 江桥丰庄 嘉定老城区 江桥丰庄 安亭新镇 南翔古镇 由嘉定当地老城居民历代聚集形成的居住区 由市区动迁户组成早期的近郊动迁基地 由F1赛车场带动的全新规划的欧式小镇 由“金地”集团进驻带动整个区域地产市场 开 发 时 序 有吸引全市客户的潜力 二、区域住宅市场分析 2、历年南翔公寓市场分析 [2005-2007年 南翔公寓市场整体走势] 板块市场历年供应骤减，南翔可供开发量体逐年减少。 板块成交价格整体呈上升走势，但2007年的攀升幅度仅为28,，较之2006年同比降了14,。 “南翔”—— 起步较晚的板块，其房地产市场发展，现有阶段弱于“嘉定老城区” 3、南翔公寓市场分析 (2007年) [2007年南翔公寓市场整体走势] “金地格林世界”成为南翔板块标杆个案，区域影响值强大 受个案上市影响价格走势波动幅度较大，全年南翔公寓市场均价为7865元/?。 公寓市场推案量较少(仅为金地格林世界)，基本呈现出供不应求的市场格局。 4、[南翔板块] 在嘉定的地位 +22, 7865元/? 6405元/? 成交均价 3.8, 305套 8006套 成交套数 4, 3万? 76万? 成交面积 1, 56套 5473套 供应套数 1.6, 8000? 49万? 供应面积 南翔所占比例 南翔公寓市场 嘉定公寓市场 [2007年 嘉定&南翔 公寓市场数据] [南翔]并不是传统嘉定房地产供应区域，所占市场份额极少，未来开发存在机会点 5、南翔公寓市场小结 目前阶段南翔并不是嘉定的主力房地产发展板块，整体板块成熟度不及嘉定老城区，但依托“金地格林”的引领性及良好的口碑效应，南翔未来吸引全市性客户的潜力高于老城区 区域市场特征 板块内部供应紧缺，仅单一项目充斥市场，造成客户选择面非常有限，未来开发存在一定的机会点 区域市场的启示点 如何去规避[格林世界]带来的风险，走差异化竞争路线，避免恶性竞争 如何在一个并非传统居住板块的市场中，去塑造复合型物业的生存模式 6、周边在售项目分析 金地格林世界 金地?格林世界作为南翔房地产开发的始作俑者，带领该区域进入高品质阶段。 随着5000亩大型低密度生态居住内后续项目的不断跟进，镇内的人口必将进行置换。 [项目简介] 西上海最大TOWNHOUSE社区，占地2100亩 以TOWNHOUSE为主，搭配少量多层和小高层住宅 规划为容积率0.67的共享型低密度社区 MIXUSE社区开发、Town Center等建设和经营成为核心竞争优势 [销售去化情况] 二期在售联排价格:25000元/?，叠加:15000元/?(部分装修) 其中联排面积:206-210?、226-227?，叠加面积:170-190? 保利 ? 五月花 [项目简介] 项目位于嘉定菊园新区，总建30万?，是以英伦联排别墅、美式生态洋房、高层公寓为主体大型综合高档社区，拥有6万?大型商业配套、3000?主题运动会所，交通轨道11号线旁。 [销售去化情况] 目前推出的为4联排及6联排的别墅产品，面积控制较为精简180-200?左右，单价控制在13000-14000元/?左右。项目于2007年11月下旬开出160套联排房源，截至目前仅剩6套可售。 从客户来源看，仍以嘉定本地客源为主，即嘉定当地实力阶层，如:银行中高级管理层、教师、政府官员及个体从业者。市区导入客户也有小部分，其中以邻近的普陀区域客源为主。 6、周边在售项目分析 水岸上品 [项目简介] 项目位于嘉定老城区，总建面积约13万方，小区由13栋高层和联排别墅组成，容积率1.3。紧邻交通轨道11号线嘉定西站，整个小区围河而建。 [销售去化情况] 目前推出的高层公寓产品，房型面积多样化布局，包括1R:64-67?，2R:104-113?;另有大2R的设计:124-147?(附赠空中花园，可分隔成3R之用)。目前售价位于9000-10000元/?左右(最初价格为8500元/?)，于2007年10月底推出约1000套房源，目前剩余1/3房源可售。 从项目成交房源来分析，小面积的1R第一批推出，占尽房型与总价的优势，故去化较为迅速，而精简型的2R与舒适型2R和3R去化速度相当。可见，当地客源有大房型的偏好。 6、周边在售项目分析 7、区域住宅市场小结 在售个案已经以“小高层、高层、联排、叠加、独立别墅”复合型物业形态为主 嘉定整体市场的品牌开发商的介入程度较高，区域品质型、标竿性个案较多 公寓房型面积呈哑铃状分布，即小户型与大户型的需求各占契机 别墅房型面积以精简型为主，总价承受空间有限 外区客源导入比例有限，基本以嘉定本地的地缘性客户为主，但个别个案具有全?锌突 闪缃鸬馗窳? 类似于近郊板块客源的共通性，本地客源对于大面积房型有偏好 区域市场特征 区域市场的启示点 如何去协调“7090”的房型限制与当地客源对于大户型偏好的需求统一性, 未来市场供应中，基本以别墅类产品为主，于本项目的公寓定位有一定的市场契机点 1、历年嘉定办公市场分析 [供应] 07年新增供应萎缩，以消化前两年为主 [成交] 市场需求整体平稳，保持年均9万方 左右 [价格] 价格持续增长，07年环比上涨8.8% 07年仅泰宸汇金商务大楼 上市，全区供应较06年下降94%，该案超过万元的均价拉升全区均价。 05年上市的上海机电五金城约8.2万?占05年总量37%， 其2950元/?低价成交拉低了当年均价。 在不成熟的办公市场中，个案往往决定了整体板块的走势 三、区域办公市场分析 嘉定发展战略规划图 受镇级主导产业和发展方向的影响，办公楼主要集中在西端的安亭镇和东南面的真新板块 其他区域中的工业厂区仍然占房地产物业的较大比重 2、嘉定办公市场格局分析 北部是以汽车零配件、光电子、生物医药、新材料新能源、现代信息技术产业为主的先进制造业板块。 北 南 南部是以生活服务、现代物流、专业性市场为主的“三产”综合发展板块。(本案所属板块) 西部是上海国际汽车城板块，以汽车整车及零部件制造、汽车商贸、博览、研发等为，将建成国家级汽车产业高地，以及极具特色的现代化的安亭新镇。 西 中 中部是嘉定新城板块，是集文化教育、科研培训、运动休闲、旅游度假、生活居住等功能于一体的综合性现代化城区。 真新板块属于曹安路商贸圈内，规划成为全球采购中心之一，办公得益于9个专业市场的发展 被定义为国际汽车城，办公开发围绕为产业配套，“国际汽车城俱乐部街区”为安亭商务办公楼的主要集中地 板块定义 LOFT挑高、商住两用房为该区域主导产品，办公单元总价低、空间布局自由是区域主要特征 小户型SOHO办公、商住两用房占据市场供应量的大量份额，低总价、商住两用为主要卖点。 主力产品 上海国际鞋城、曹安国际商城 嘉正国际大厦、世昶生活广场、新源商务广场 代表个案 办公物业均为专业批发市场的配套，市场内销售商通常购买办公楼作为联络处、仓储等行为较多，无形中降低了办公楼整体形象。 自用客户中不乏当地居民作为居住用途;投资客则主要看好安亭国际汽车城以及11号线墨玉路站规划 客户特征 真新板块 安亭板块 板块名称 与安亭、曹安板块相比，在镇级园区经济模式下，本案周边未形成办公开发氛围 3、嘉定两大办公板块分析 规模:占地面积近5万?，总建筑面积约15万?。一期总建筑面积63812?，共1670套商铺。 1-3层的商铺层高5.4米，4层商铺层高5.2米，得房率55%。物业费10元/?/月 产品:由两幢单体建筑横向沿曹安路联接构成，建筑产品总长度为350m。 地下一层，地上三层，局部九层，其中地下一层为全地下车库，1-3层为商业商铺。 首层沿街拟规划为品牌专营店，面积在40平方米左右。 内部铺位面积在20?左右，局部四层为品牌展示中心。 局部五层以上为办公、写字楼，面积45-125?， 价格:14000-16000元/?，物业费8元/?/月。 其中B2栋1-3层为精品皮鞋、皮具箱包批零为主，B1栋以轻纺、家饰家纺为主。 热销剖析: 1、位于曹安中心位置，轻纺市场经过长期经营，市场氛围成熟。 2、项目控制了户型面积，从而控制了总价，降低了投资门槛。 3、项目整体定位准确，业态功能分区明晰，出入动线设计合理。 4、开发商负责后期经营模式保证了客户的稳定收益。 5、项目06年开盘热销打响了市场口碑，为热销奠定基础。 4、周边在售项目分析 曹安国际鞋城 规模:占地面积14326?，总建面43806?，建筑高度100米， 建筑及产:为一幢25层的集金融、商务洽淡商务休闲、餐饮等一体的综合性办公楼。 销售情况:办公房均价11000元/?，物业费3元/?/月。商铺均价25000元/?，物业费11元/?/月。 嘉正国际大厦 项目为安亭汽城板块配套项目之一，乙级，产品以小户型、商住两用为主，客户有相当的投资客比例，项目周边共规划有3个商办，一 个酒店项目，政府主导因素非常明显。 4、周边在售项目分析 目前嘉定办公均为依附性办公项目 如安亭板块依托于产业和交通大规划，真新板块依附于曹安路沿线多个专业市场 从2007年土地供应看，嘉定未来两三年以商、主、办为一体的综合性项目为主 市场面 竞争面 产品面 办公市场起步晚、除安亭及真新外，其余区域以工业厂区及自建办公房产品为主 目前办公楼产品包括两类 一为真新板块依附专业市场的低端办公，以底层商铺加二、三层办公物业形态为主 二为安亭板块配套型办公项目，品质属乙级写字楼，产品形态以小户型办公、商住楼为主 2007年供应紧缩引发全市办公物业供不应求 05、06年嘉定商办物业上市量过大，导致 07年嘉定办公市场供应下滑 类似「上海国际机电五金城」、「上海国际鞋城」等个案成交主导全区市场 区域办公市场相对不成熟 5、区域办公市场小结 区域办公市场并不成熟，综合品质相对较高的产品较为稀缺 除了北部区域主要功能为制造业基地外，其它的中、南、西部区域都有重要的商业发展，其中中部嘉定新城是嘉定区全力打造的商业中心。 中部板块嘉定新城——??积极整合嘉定新城范围内现有各类商业服务业设施，实施上海国际赛车场周边配套服务业规划建设，形成更大区域范围内的商业、商务、会展、金融、旅游文化和娱乐休闲等行业集聚的三产核心区，最终建立与中等城市相匹配的现代化商业中心和中央商务区。 南部板块,“三产”综合开发区 西部板块,上海国际汽车城 1、嘉定商业板块分析 四、区域商业市场分析 2、嘉定新城板块分析 约64 以金融、服饰、餐饮类为主 3-8 40-250 塔城路 约77 以服饰及家电五金类为主 7-10 30-250 清河路 约160 以服饰业态为主 10-50 30-100 博乐路 约160 以服饰业态为主，其次为餐饮 3.5-14 20-60 城中路 数量 业态 租金(元/?/天) 面积范围(?) 商业街 城中路商圈——嘉定城区，商业业态丰富，除大量沿街店铺外，还集中着较大型的商业广场，但仍然是以零售业态为主。 博乐路商圈——位于新老居住区的交界处，以博乐商业广场为主，商业点较为分散，但客群消费能力较强。 清河路商圈——属于城区，主要服务于周边的居民，但商业业态复合型较高，而且人流量较大。 塔城路商圈——为嘉定区的金融一条街，集中着大量的银行网点，而且还是大型的餐饮、娱乐休闲区。 只租不售 租金:1元/?/天 年递增10% 70-180? 南翔镇沪宜公路1188号 银南翔商业休闲广场 (银南翔创意园) (只租不售) 售价/租金 单元面积 地理位置 楼盘名称 均价13000元/? 120? 安亭镇新源路788弄 欧韵艺墅(尾盘) 均价14668元/? 135-224? 安亭镇新源路1025弄 澳丽映象嘉园(尾盘) 售价/租金 单元面积 地理位置 楼盘名称 价格:13000-20000元/?平均租金:1.5-3元/?/天 40-600? 马陆镇沪宜公路2526号 天霖商业广场 售价/租金 单元面积 地理位置 楼盘名称 均价41000元/?租金:2-12元/?/天 7-250? 曹安路2188号 嘉莲华国际商业广场 均价20000元/?,平均租金:10元/?/天 60? 新郁路835号 兆地生活广场 售价/租金 单元面积 地理位置 楼盘名称 西部安亭 南部 马陆 南翔(本案板块) 3、其他商业板块价值 地理位置:沪宜公路东侧、彭封路南 开 发 商:上海天林房地产开发发展有限公司 经济指标:占地14,000?， 总建筑面积40,000?， 中庭广场2,100?， 地下车库7,000? 可售面积: A/B区 16，000? 保留面积:24,000? 单套面积: 40-50? 建筑净高:3.8-5.5米 经营管理:上海金玉湾商业管理有限公司 天林商业广场产品由9栋建筑单体和1栋12层高复合式酒店及裙房组成开放式 商业广场。主要由商业广场、别墅商业与经济酒店组成。产品实行小面积分割，业态定位以餐饮、娱乐、度假、休闲为主。 4、周边在售项目分析 天霖龙都 A区 集中式商铺 13，000 6，000 10，000 15，000 20，000 售价(元/??天) 大型餐饮及休闲娱乐设施 精品男装及数码产品 休闲、运动、玩具、童装 女装、女鞋、化妆品，首饰 业态定位 4层 3层 2层 1层 合计 楼层状况 产品 B区销售价格策略: 开发商包租3年，年回报率8, 销售:目前销售B区，小面积商铺，面积25,60?不等，主力面积在30?左右，一层单价2.7万元/?，二层1.8万元/平方米，三层1.3万元/?。 A区 B区 功能分区介绍:项目划分为四个商业功能分区以及一栋公寓式酒店。 A区主要以服装，数码产品以及餐饮娱乐为主， B区主要以家居轻纺用品为主， C区和D区主要以美食街的形式出现并辅以别墅式办公。 主要推出A/B两个区作为销售区域， C区和D区作为保留面积不对外进行销售。 天霖龙都 4、周边在售项目分析 弘基 诚建名流广场 建筑:包括独栋及内街3层店铺(单套面积约252,316平方米)，5层商场及一座独立酒店 销售:目前销售独栋及沿街店铺，必须三层同时购买，三层成交均价约1.8万元/平方米 区位: 沪宜公路、宝安公路旁 基地面积: 26,215? 可建用地面积: 14,151? 总建筑面积: 22,643? 容积率: 1.6 绿化率: 40 停车位: 143辆 商业建筑面积: 12,369? 公寓酒店建筑面积:10,274? 4、周边在售项目分析 奇特的包租方式 开发商包租5年，年回报率8,，5年后客户可自由选择包租或自营 第1、2、3年共计25,的回报率一次性返还，即客户可以售价的76折购房 第4、5年共计16,的回报率由开发商分5年返还，经营的第1、2、3年每年返还2,，合计6,，经营的第4、5年每年返还5,，合计10, 大型休闲 娱乐 休闲特色餐饮区 酒店配套区 酒店客房 中式主题餐饮 项目业态规划 弘基 诚建名流广场 前三年的一次性返还只能说是个噱头，从客户角度来说，实际回报率根本达不到对外报价的8, 4、周边在售项目分析 31.74-40.2 1.5-1.9 21.16 住宅、商业、办公 北至环北路、西至瑞林路 瑞林路以东、环北路以南地块 10.72-13.51 2.0-2.52 5.36 商业、办公、住宅 北至沪嘉高速公路、西至真南路、南至沪宜公路 轨道交通南翔站地块 12.3-13.68 1.8-2.0 6.84 商业、办公、住宅 西至古猗园路、北至沪宜路 南翔镇永翔村15号地块(本案) 南翔板块 26.73-32.08 1.5-1.8 17.82 商业、办公、住宅 东至经三路、南至麦积路、北至希望路 希望路以西、麦积路以东地块 10.58-13.73 1.61-2.09 6.57 住宅、商业、办公 东至富蕴南路、南至合作东路 轨道交通马陆站地块 马陆板块 总建筑面积 (万?) 容积率 占地面积 (万?) 土地用途 四至范围 地块名称 板块 5、商办地块潜在竞争 嘉定城区商业以基本生活配套型为主，主要聚集在嘉定老城区，商业业态比较零碎，整体档次偏低，50%以上以服饰、饰品为主，整体处于中下层次，缺乏品牌商家号召。 多商圈经过长时间市场培育，自发形成，缺乏整体经营管理理念， 各镇区的商圈集中在几条主要街道，且业态重复性较高，商圈结构档次较低，缺乏有能够满足特定目标群体—如中高端商务人士的消费需求。 可售型商业项目新增供应量较少， 从供应角度来看，70%都是专业市场性质的商业广场，主题比较单一， 纯休闲娱乐为主题的商业广场相对是市场的空白点，市场商机比较大， 项目出售后，有开发商统一经营管理的商业项目数量更是屈指可数。 商圈研判 项目研判 提示:未来 三年南翔区域商办综合性质项目潜在供应量巨大，竞争加剧的同时，针对聚集性强、支撑性强的商业广场仍有市场竞争力 6、区域商业市场小结 客户定位 项目定位 (1)、区域公寓市场客源构成 嘉定区公寓市场的客源构成比例 60% 城区自住改善 15,20%周边客户 5% 新嘉定人 10% 外地客户 嘉定房地产需求以自住性、改善性需求为主 5,10,市区客户 一、客户定位 1、公寓客户定位 (2)、区域公寓类客户现状剖析 受农村传统意识的影响和多年生活习惯的累积，他们对于价格的敏感度非常高，希望购买的房屋物超所值，故在目前公寓市场中均有空中花园的变相赠送形式。 购房动机 —— 自住类、改善型，二次购房成为主力客户 随着前几年购置房屋的老化以及对于生活品质的要求有所提升，换房客户成为目前区域公寓类物业市场的主力需求。并且希望房型能提供良好的居住舒适感，以满足其历来的居住习惯。 客源层次 —— 企业中高层、教师、官员等为主 嘉定当地的公务员拥有坚实的经济基础，如:银行职员、大中小院校的师资等，周边产业配套的中高层企业管理人员，以及当地的私营业主均有强烈的地缘性倾向，选择熟悉的环境购房成为必然行为。 购房关注点 —— 高性价比产品 (3)、本项目住宅客户定位 [他们的生活主张] 一种惬意的、舒适的、绿色的、随性的、幸福的城市生活…… [他们的价值主张] 追寻高性价比的物业产品(房型舒适) 追寻便利的出行交通方式(轨道交通11号线) 追寻完善的社区配套(本项目的复合型物业规模) 追寻绿色的、环保的家园(本项目的地段位置) 城市 的幸福阶层 [他们的自身定位] (1)、嘉定经济能量的重审 目前的嘉定，除1个市级工业区(嘉定工业区)，3个区级工业区(南翔、江桥、唐行)和一镇一点的镇级工业区外，还建有希望、蓝天、沪太、大众等20多个私营经济小区，在世界排名前500家公司中有10多家在嘉定投资办企业，嘉定区工业集聚效应日益显现。 私营企业聚集地—— 经济城 现象 经济城—经济开发区的形式之一，由镇政府招商部门发起成立专业公司，提供集商务咨询、注册办证、税收、会计代理等综合功能为一体的服务，在郊区城镇形成私营经济聚集地。 只要选择在经济城注册企业，园区有偿提供面积约15平方米的商务楼场地作为企业注册地，开办企业相关的相关政府部门手续都可以代办。 嘉定的私营经济在上海郊区中最为发达，其潜在能量不容忽视 2、办公客户定位 1994年8月成立，目前已有各类投资企业9000余户， 实现总销售额800多亿元，上缴国家税收20多亿元 、 蓝天经济城 成立于2001年1月到2006年底，南翔经济城拥有注册企业9000多户， 注册资本70.93亿元，累计上缴税收10.58亿元 南翔经济城 南翔镇 \ 古猗园经济城 自1994年9月成立以来，累计注册企业8800多户， 引进注册资本600000多万元，税收达17亿多元 沪嘉经济城 成立于1993年7月，至2003年12月，希望城已累计注册私营企业6000多家， 注册资本60多亿元，实现销售收入600多亿元(上缴税金逾17亿元 案例希望经济城 马陆镇 经济城案例 嘉定各镇的私营经济起步早，已形成了独特的“注册经济”，而南翔、马陆发展最为突出，尽管各类注册企业良莠不齐，但潜在的办公需求却真实存在。 (2)、区域办公市场客户分析 沿沪宜公路两侧形成特有的私营经济模式——注册经济 对本案启示:项目潜在客源充足，开发的难点在于如何从中发掘真正存在办公场地需求的优质客户 2007年的办公 成交结构显示，小面积办公的成交态势良好，中小企业的扩张是去化的主要动力。 依据一 依据二 [办公物业机会点] 对创业初期的小规模企业而言:需要小面积办公场地 进行注册、办公对当地政府而言:希望摆脱原有的私营企业庞杂，商贸类、初级加工类等低档次企业聚集形象，通过高档办公及商业开发提升镇区对外招商形象。 现代创业阶层 (3)、本项目办公客户定位 [他们的自身定位] 嘉定本地 上海地区 长三角地区 客户来源:通过对其办公项目(如上海电子商城和正国际大厦)的调查，嘉定办公楼的投资者来自嘉定和上海市区，而随着区域投资市场的成熟，来自长三角地区和其他的确的投资者比例亦有所上升。 客户构成:投资客中，以南翔及嘉定区的中小私营企业主为主体;“经济城”附带的注册办公需求以及少量企业客户的自用需求为辅， 专业从事办公楼整体收购的机构投资者处于对郊区办公楼投资回报和风险的考虑，预计投资兴趣不大。 自用客户 个体投资者 机构投资者 (4)、本项目办公客户构成 要求考虑中小企业需求，配备完善商务配套功能， 如高标准会议会务功能、咖啡简餐休闲功能等配套 配套 按照工业园区类写字楼层高的层高，范围在3.8~4.2米 层高 依托古猗园景观资源优势，屋顶花园、观光休憩平台 景观利用 提高大堂等公共部位品质;不设中央空调，空调分户设置; 电梯配置标准适当提高;适当提高楼板承重指标等 设施 办公单元面积应灵活可分割，保留相当部分单元给创业初期企业，以降低其办公成本另外考虑制造企业总部、企业营销/研发/采购等职能中心的要求， 保留100,2000平方米面积段房源 面积 (5)、本项目办公客户需求特征 嘉定城区现有的休闲娱乐主要设施72家，放散分布，业态单一，形象落后，与嘉定的经济地位，文化底蕴严重不符，在商业方面缺乏一体化开发、整体定位招商的高档消费休闲娱乐场所硬件的不足，使得名声在外的南翔小笼在南翔镇至今仍无具有代表意义的旗舰店。 从南翔镇开发角度思考 从商业开发角度思考 南翔已经成为嘉定区的城市名片，其最大商业卖点在于:南翔小笼品牌、古代江南园林。其缺点在于:在上海有广泛知名度，但缺乏品牌号召力和配套的餐饮、住宿、娱乐等硬件资源 从商业客源角度思考 潜在客户:本案毗邻古猗园、南翔汽车站，旅游客源为项目潜在客源，缺点在于一日游短途客为主，缺乏深度开发，如何导入该批客户是本项目开发研究重点。镇区客源:南翔镇居民消费能力与上海郊区现有水平持平，大型住宅项目“金地格林世界”的有望带来高档次客 (1)、区域商业市场客户分析 3、商铺客户定位 股市和楼市财富效应，使得商铺投资潜力日益为投资者看重，中小散户投资者对沿街底层商铺接受度最高。 餐饮企业等自用型客户对中等面积商铺的需求也将构成本案重要支撑。 客户 构成 中小散户投资者缺乏专业背景，其投资行为容易受发展商承诺的投资回报、售后返租等优惠条件的影响;另外，此类投资者比较容易受专业人士或大型投资机构的投资方向影响。 自用客户由于自身具有行业背景，因此在项目选择时，对区域交通物流条件和产业环境要求较高，开发商招商团队的管理能力也是自用客户考虑重要因素 购买 决策 影响 因素 此类客户有固定(租金收益)收入或一笔投资收入，以投资多类型产品为主要生财手段，不一定拥有固定职业，生活压力相对不大，投资关注时间充足，且具有独到的投资眼光，看准长期利益 客户 描述 (2)、本项目商业客户构成 有闲阶层 [他们的自身定位] 二、项目定位 1、本案整体定位 文化印记 南翔小笼 南翔双塔 南翔青石板路 南翔古猗园 …… 历史建筑 原生树木 定位出发点:拥有南翔古镇印记的项目基地 (1)、定位依据 需求交集 古迹、园林全景 四位一体多种产品 高档5星酒店支撑 不同人群融合 满足不同需求 定位出发点:商、住、办客户需求焦点 适合本案特性的“街区”模式 适宜工 作、生活、娱乐、休闲、旅游、渡假的居所 留旧创新，公园化地产模式 宜居式公园化街区 [酒店?商业?办公?公寓] 本案整体定位: (2)、项目整体定位 历史建筑 原生树木 不同人群融合 满足不同需求 宜居式 公园化 街区 (3)、项目定位说明 以人的需求尺度为最大规划原则，将工作、生活、娱乐、休闲、旅游、渡假等多种居所空间融合在一起 将工作、生活等模式与生态自然联系在一起，强调一种人性的回归。 区别于传统封闭的空间布局，营造一个开放、自然的共融空间 Business(商业) Lie fallow (休闲) Open (开放) Crowd (人群) Kind (亲和) 宜居式公园化街区特征 闹中取静，人与历史、人与人，以及人与自然和谐环境。 融汇开放的空间布局，由此而营造的自由、平等、互动的平台。 古老的文化气息，融合人居的配套设施，让思想自由奔泻。 商住办综合规划，24小时的活跃街区，将各类人士聚集在一起。 约65000方标志性综合型及五星酒店支撑，填补当地集中商业空白。 BLOCK酒店 酒店是建立高标准与树立新标杆的基石，同时也是区域形象再塑的起承点。保证商业、办公、公寓街区定位的核心支撑型产品类型。 商业功能是街区重要的“活力中心”，整个街区的参与性、开放性以及其中人群的活动，都将通过商业的氛围得以展现，并成为不同街区之间差异化的明显特征。 BLOCK商业 BLOCK公寓 居住功能有助于填补工作时间以外的街区氛围的延续性，使街区保持24小时的活力。居民的日常生活将成为街区中的各种设施基本的内在需求。 宜居式公园化街四大分区 BLOCK办公 办公是决定整个街区商业价值的重要因素，优质的办公楼宇以及优质的办公客户对于整体街区商业价值的提升将起到举足轻重的作用，也是街区商务消费的重要支撑。 公园化街区里的BLOCK酒店 生态景观、文化景观、180度全景空间 物业特征设想 高档现代的建筑立面 享有独立花园景观和古迹景观 充足的现代化商务配套空间 改变低档、零乱的整体商业氛围 联动各个建筑物的空间核心空间 1800全景观星级酒店 改变沉闷、单调、陈旧、分散的办公气氛 创新型小面积花园商务空间 物业特征设想 现代简约建筑立面 灵活的小面积自由组合 满足工作、生活融合的办公空间 各类商务配套集中的布局 国际花园Block里的办公生活 充足的配套，休息工作共融的空间 公寓式公园办公 公园化街区里的BLOCK办公 突破拥挤、吵杂的生活型消费 物业特征设想 低密度，独立花园商业 24小时综合型中央商业 文化传承、交流与创想的互动平台 闹中取静的氛围，时尚与古老相融的气息 风尚体验式商业 公园化街区里的BLOCK商业 告别局促、陈旧的居住空间 舒适的空间，完善的配套 古猗园全景公寓，享受留旧创新的居住生活 物业特征设想 舒适的空间格局 高标准的设施与服务 国际水准的氛围与配套 新都市人文居所 公园化街区里的BLOCK公寓 整体规划要求 住宅产品规划说明 办公产品规划说明 商业产品规划说明 酒店产品规划说明 1、产品技术指标及控制详规 综合容积率2.23 地块面积68377? 地上总建筑面积152481? 住宅32000?(7490项目) 商业65481? 办公20000? 酒店35000? 地下车库35000? 一、整体规划说明 D3 D4 该片区限高60米以下 真南路(沪宜北路) 距真南路南侧40米限高12米 距真南路南侧 200米内限高40米 2、整体规划与设想 【宜居式公园化街区整体规划构想】 新都市高层景观居所 74%的小户型公寓 拼户后满足大平层需求 朝南电梯洋房 26%电梯洋房 8F电梯公寓 风尚体验式商业街 打造独立特色商业街 全景观五星级酒店 核心地位，绝佳景观 公寓式花园办公 小面积办公，自由组合 集中公建绿地 对比古园、城市绿肺 3、整体产品风格建议 现代简约风格:现代简约风格强调少即是多，将设计的元素、色彩、照明、原材料简化到最少的程度，但对色彩、材料的质感要求很高。因此，简约的空间设计通常非常含蓄，往往能达到以少胜多、以简胜繁的效果。与传统古猗园建筑形成对比，用最直白的装饰语言体现空间氛围，进而赋予空间个性和宁静，又与古园文化有机融合在一起。 二、住宅产品规划说明 根据本案地块特征及容积率因数及7490原则，住宅产品类型的配置如下: 169套 2R 80 169套 1R 60 18F 高层小户型74% 23680 m2 61套 3R 110 10套 4R 160 6,8F 电梯多层 多层大户型26% 8320m2 套数 房型 单套建筑面积 (m2) 层数 分类 1、住宅户型配比 结合市场空白点及市场需求度，建议高层小户型以“拼户”形式出现，即本案以拼户大户型为主力产品推售。此既能规避7490政策，又能满足市场需求。 核心竞争力:物业类型差异化，强调空间变化 拼户后，住宅所有产品类型的配置如下: 61套 3R 110 10套 4R 160 6,8F 电梯多层 多层功能型大户型 26% 8320m2 169套 1+2 60+80 18F 高层拼户户型74% 23680 m2 套数 房型 单套建筑面积 (m2) 层数 分类 2、住宅户型设定 (1)、主力拼户户型分析 2房+1房拼户(示意一) 2梯4户——2房+1房 2房+1房拼户(示意二) 拼户后的优点 :形成一梯一户的设置，并增加入户花园 (2)、精致型3R户型建议 基本特征—— 2R+厅全南设置、景观良好、方正实用、 南北通透 、主卧设置衣帽间 餐厅?9?、主卧?18?、客厅阳台?6? 创新方向—— 精致型3R，与拼户形成差异，供业主选择 主卧设置观景阳台，可与客厅共享 赠送空中花园及大阳台 (3)、功能型4R户型建议 基本特征——南向、景观良好、方正实用、南北通透 所有功能房全部南向 主卧设置衣帽间、设置工人房和储藏间 客厅开间?4.2m、主卧?28?、 主卧衣帽间?4? 创新方向——设置全南向双套房 赠送空中花园及大阳台,户外面积?25? 餐厅、主卫、厨房、次套房卫生间景观良好 主卧卫生间?8?、餐厅?12?、厨房面积?10?， 工人房设置卫生间 3、住宅亮点—庭院式景观区隔 多层产品采用U型半围合造型，形成中庭景观，增加视角观赏性。 拼户 小面积 户型 公寓式办公 20000方 (12F) 分类 适合人数 比例 面积 20-30人 25% 200-300? 5-10人 75% 50-90? 1、面积配比 办公总建筑面积20000?，建议以柱网结构，便于面积分割 三、办公产品规划说明 根据自由分割组合式原则，为满足市场中、小面积的需求，我司建议以小面积为主力产品，如客户需要大面积，可拼户购买;少量配备大面积产品，满足中型企业，若需半层也可拼户购买。 如此分割可满足小面积市场接受高的特点，同时小面积拼户购买也能满足不同面积需求的大客户。 约50? 约90? 约70? 约200? 约300? 建议中低区以小面积为主(3-9层) 10-12层以上全为大面积 2、套内装修建议 为增加项目卖点并支撑其高价，建议本案以套内硬装作为实际交房标准。同时考虑到客户购买多套小面积进行拼户，因此建议墙采用轻质隔墙板便于打通。 ABB设备高压配电两路供电、两台柴油发电机 供电系统 套内设备、设施 天、地、墙硬装标准 光缆和宽带进户系统，每层不少于200根电话直线，提供光纤通讯机组，方便宽带系统接入 通迅系统 乳胶漆 墙面 变风量(VAV)空调系统 / 分户式中央空调 空调系统 75mm高架网络地板、地毯、 木脚线、弱点插座 地面 进口高档铝扣板、格栅灯、风口百页、烟感喷淋 吊顶 钢化玻璃 进户门 设立独立 大堂，面积在300?以上，挑高约5.5米(若无法达到挑高要求，入口处必须保证挑高)以符合本案的中、高层次。且墙地面采用石材及装饰材料营造出素雅、简约风格，符合整个街区定位。大堂必须增设，以加大产品附加值，加速客户接受及购买。 3、公共部位建议 (1)、独立简约大堂 (2)、电梯厅 电梯厅与大堂一样，建议采用普通石材墙身及地面 、石膏板吊顶天花+灯在与其他公共部份保持风格统一的同进，保证质量。 (3)、走道 “服从整体，尊重个性 ”，过渡空间调解内外差异 为体现舒适性，电梯厅、大堂走道宽度不小于2.3米(与办公区域连接的公共走道1.6米)，可采用进口环氧树脂再造石地面 铝合金板或石膏板吊顶并设采光顶与套内风格形成一定的协调性，以体现简约感。 (4)、节能型智能化 建筑外墙采用智能呼吸式双层幕墙，保证高层建筑也可开窗自然通风 利用空气热压原理有效组织自然通风系统 单元式外墙预冷预热及通风换气装置 应用水源热泵及地源热泵技术 混凝土楼板制冷供暖(水冷以及风冷)技术 提高节能性和生态性的部分措施 营造健康、生态的公园办公空间 立面简约挺拔，整体有上升趋势 (5)、风格建议—立面建议 外立面是体现楼宇品质的重要门面，根据本案办公物业的定位，外立面与产品整体简约风格结合在一起，但不失时代气息。建议采用干挂玻璃幕墙(加大景观视角面宽)。以线条及几何图形勾勒出产品简约的形态 室内商业室外化 沿街商业景观化 开放:形成开放的商业休闲街。具有强烈的生态性与休闲性。 共融:有别于传统形态，注重生态、人文、商业的交融性与互动性。 主导方向 实现 商业形态风情化 三、商业产品规划说明 1、整体布局 室内商业室外化 沿街商业景观化 商业形态风情化 半围合商业体: 内街部分为四层局部五层底商，形成半围合，开放式集中商业 BOX商业体: 独立的盒子状商业，形成1、2F复式、3、4F复式形态，增加亮点 阶梯式景观商业体: 3大体块分别以2、3、4F的递进形态出现，保证各区块商业的公园景观 2、商业街内部交通示意 通过多条连廊的衔接，形成了商业街的循环交通动线 产品规划中，也可考虑在内街建造穹顶，形成完整的闭合形式，减少天气对商业经营的影响。 3、商业街造型建议 四、酒店产品规划说明 1、规划构想 1800全景观星级酒店 独幢式酒店与弧度景观转角的完美结合 公建绿化组合规划 ， 2、集中绿地建议 中心绿化景观的打造，在服务于住宅、办公、商业的同时，主要是服务于酒店的建设，因此建议此块绿化由内向外分三大景观分区，具体如下: 中央景观:动静组合绿地 景观构筑物作为可穿越性、可参与性的景观。形成动静不同的景致。水景喷泉及涌泉，硬质铺装与水景景观的和谐共生。 次圈绿轴景观:生态轴绿地 以多层次的绿化植被形成一个个组团式的绿化，适当选用坡地式的过渡，连接成一个景观绿轴，使四季常春 外圈共融景观:公园化绿地 景观曲线与商铺直线的相融合，形成一个共融的开放式景观休息圈;另半部与住宅邻近的绿地圈，可添置一定数量的点景健身、儿童游乐等设施，供住宅人群享用，以公园的标准规划用地，体现出亲和性、共融性、娱乐性 销售策略 销售执行 推广策略 一、销售策略 1、可售产品 全部住宅产品约32000? 全部办公产品约20000? 50%商铺产品约32000? 商铺:建议出售1、2F商铺，保持2F以上的楼层，一方面底层价值高，售价相对较高，便于开发商资金快速回笼;另一方面若持有底层，对开发商招商较高要求，其资金风险也较大。综合以上，建议出售1、2F，保留2F以上楼层商铺。 本案除酒店及部分持有商铺外，整体总销面积约84000? 2、销售目标 08.6.30动工 08.12.31 预售 开发商提供销售计划(红色) 动工时间:2008年6月30日 预售时间:住宅、商业、办公均可在2008.12.31达到预售条件 交房时间:商、住、办2009.12.31同时交房，酒店同期开业 09.12.31交房、开业 现有节点下，我司销售目标(橙色): 以快速回笼资金为前提 力求在12个月销售周期内 完成95%住宅、商铺及办公的销售 2009.1月开盘 2009.10.31前 完成总销80%的体量 2009.12.31前 完成住宅95% 可信办公及商铺80% 开发商 策源 (1)、住宅定价建议 区域市场价格基础: 南翔2007年公寓市场成交均价 自然涨幅:+20%/年 整体市场涨幅8%，南翔当地市场历年涨幅分别为42%和28% 考虑到政策得不确定型，取20%/年 产品溢价:+5-8% 通过规划设计、营销包装等手段，预计本案产品溢价空间在5-8%左右 住宅最终价格建议:11000-12000元/平方米 9500元/? 7865元/? 项目自身优势: +10% 物业产品在区域的稀缺性、 正对古猗园等 10500元/? 11025--11340元/? 1 2 3 4 3、销售价格 办公价格建议:13200-15000 元/平方米 根据市场比较法，并按照8,的年增长率，得出办公楼的销售均价为 1.4万(国际鞋城) 1.1万(嘉正国际) 办公楼 江桥镇 安亭镇 区位 参考案例售价(元/平方米) (2)、办公定价建议 根据市场调研，马陆及嘉定区域在售项目较少，且项目有一定标杆性，价格暂无精确的参照体系， 所以建议在销售进场初期，进行价格试水。 1.5-2 0.6-1.65 12-30元/天/平方米 集中商业 0.8-2(沪宜路北侧) 0.7-1.5 3-12 街铺 南翔镇 马陆镇 嘉定城区 业态 租金(元/天/平方米) / 1.5万(弘基1,3层整幢销售) 独栋商业 0.8-1.2万(云翔寺周边商铺) 1.2-2.7万(天霖B区) 街铺 南翔镇 马陆镇 业态 售价(元/平方米) 根据市场比较法(售价比较)和利益还原法(按常规5-6%年租金回报)得出 注:(包租年回报率并未考虑) 商铺部分(1,2层)价格建议:14000-25000元/平方米 (3)、 商铺定价建议 3、销售价格 住宅最终价格建议:11000-12000元/平方米 办公价格建议:13200-15000 元/平方米 商铺部分(1,2层)价格建议:14000-25000元/平方米 按上限价格计算，项目整体总销约为14.84亿元 4、推盘节奏 方案一:最大限度且快速追求项目利润最大化 方案二:追求高利润同时，保证安全稳妥性 以最有效、最快速回笼资金为前提，根据不同的出发点，提供以下2种方式的推盘计划: 方案一:最大限度且快速追求项目利润最大化 推盘核心点:国际连锁五星级酒店经营方的确定 必须于08.10月前确认经营方 在保证核心点的基础上，推盘顺利如下: 先行入市:商铺32000平方米,,以高端酒店管理公司及本案整体商业规划为切入点，引发市场关注，酒店管理公司的提前确定能有效保证商铺的销售率 次批入市:住宅及住宅底商32000平方米,,住宅产品市场需求存在空间，在前期销售业绩取得一定成绩时入市，能引发新一轮销售热潮，为办公销售做铺垫 尾批入市:办公20000平方米,,前期销售面基本打开，办公接近现房，进一步保证销售 招商工作:持有商铺招商介入,,开发商或我司招商工作介入 1 2 3 方案一:最大限度且快速追求项目利润最大化 推盘核心点:国际连锁五星级酒店经营方的确定 必须于08.10月前确认经营方 4、推盘节奏 优 势: 利用国际连锁五星级酒店的品牌优势以及其客户网络资源，提升商铺的商业价值和市场售价，最大化的挖掘本项目的开发利润。 随着商铺价值的提升，住宅及办公的客户层面加以拓宽，加快市场去化速度和资金回笼速度。 借助酒店聚集的市场人气，促进商铺的租赁市场。 劣 势: 跳出嘉定南翔板块，前期市场推广 成本较高 对开发商确定酒店管理方时限要求较紧 酒店及商业规划先行 加大产品亮点 带动他类产品共同销售 2 1 3 方案二:追求高利润同时，保证安全稳妥性 推盘核心点:整体商业规划等确定 必须于08.10月前确认经营方 先行入市:住宅及住宅底商32000平方米,,住宅市场需求一定，且整体体量不大，资金能较安全回笼 次批入市:商铺32000平方米(持有商铺招商同步介入),,住宅销售率呈上升状态时，推出商铺产品，保证商铺人流基础要求，同时也能保证商铺销售 尾批入市:办公20000平方米,,办公接近现房，进一步保证销售 优 势: 住宅量较小，而市场需求量较大，去化较为容易和快速。 借助住宅形成的市场知名度和人流量提升商铺的市场接受度。 租售并举，加快商铺的去化工作。 劣 势: 项目销售前期缺少五星级酒店品牌效应的引导和助力，对于创造市场高售价有较大影响。 方案二:追求高利润同时，保证安全稳妥性 推盘核心点:整体商业规划等确定 必须于08.10月前确认经营方 商业规划先确定 住宅先入市，资金回笼安全性有保障 售楼处及样板段各类准备工作 售楼处、样板段正式对外公开 引导期(08.10-12月) 第一轮强销(09.1.-3月) 第二轮强销(09.4-6月) 第三轮强销(09.7-9) 清盘 (09.10.12月) 5、销售计划 根据方案一:商铺(09.1月入市),,住宅(09.3月底入市),,办公(09.6月中入市) 08. 10月 08. 12月 09.1月 08. 6月 09.4月 09.7月 09.10月 09.12月 去化商铺体量40% 去化商铺30% 住宅60% 商铺10% 住宅20% 办公60% 清盘前完成各产品95%的销量 售楼处及样板段各类准备工作 售楼处、样板段正式对外公开 引导期(08.10-12月) 第一轮强销(09.1.-3月) 第二轮强销(09.4-6月) 第三轮强销(09.7-9) 清盘 (09.10.12月) 方案二:住宅(09.1月入市),,商铺(09.3月底入市),,办公(09.6月中入市) 08. 10月 08. 12月 09.1月 08. 6月 09.4月 09.7月 09.10月 去化住宅体量50% 去化住宅30% 商铺30% 清盘前完成各产品95%的销量 住宅15% 商铺30% 办公40% 09.12月 6、资金回笼计划(方案一前期回笼速度优于方案二，但风险并存，开发商可考虑自身需求进行推案选择) 94% 140980 ,8,920 2009年12月 88% 132060 ,8,920 2009年11月 82% 123140 ,10,420 2009年10月 75% 112720 ,13,840 2009年9月 66% 98880 ,11,920 2009年8月 58% 86960 ,7,920 2009年7月 53% 79040 ,15,680 2009年6月 42% 63360 ,15,680 2009年5月 32% 47680 ,15,680 2009年4月 21% 32000 ,7,000 2009年3月 17% 25000 ,5,000 2009年2月 13% 20000 ,20,000 2009年1月 占总销比例 累计销售金额(万元) 销售金额 日期 94% 140980 ,13,250 2009年12月 85% 127730 ,15,250 2009年11月 75% 112480 ,16,000 2009年10月 64% 96480 ,12,920 2009年9月 56% 83560 ,12,920 2009年8月 47% 70640 ,15,920 2009年7月 36% 54720 ,11,840 2009年6月 29% 42880 ,11,840 2009年5月 21% 31040 ,11,840 2009年4月 13% 19200 ,4,800 2009年3月 10% 14400 ,2,400 2009年2月 8% 12000 ,12,000 2009年1月 占总销比例 累计销售金额(万元) 销售金额 日期 上述资金回笼计划为销售当月账面金额，实际到帐金额以银行放款时间为准 方案二:住宅,,商铺,,办公 方案一:商铺,,住宅,,办公 位置建议:项目沪宜北路入口处设置售楼中心 功能及分区:考虑到本案的四位一体的综 合性质，为保证客户较快接受产品，建议将充分发挥售楼处展示功能，将样板展示、样板通道等实体体验分区融入常规售楼现场内。一方面保证客户动线行走，方便销售员带看。另一方面通过强有力的现场执行展示，加速客户接受产品。(售楼处功能必需完备，此是保证客户短期接受的主要途径之一，同时售楼处开放时间需保证在项目入市2个月之前，以此保证项目入市的积累度。) 1、销售现场功能说明(08.10月必须保证接待条件) 二、销售执行 沪宜北路 古猗园路 商业样板及通道 售楼处 入口 借用沿街商铺面积设立售楼处，面积约1500方(住宅或办公样板段做在售楼处，商业样板段及通道另外增设) 工地围墙 销售现场 商业样板段 商业样板通道 工地围墙 工地围墙 客户停车 保安负责指挥并引导售楼处入口方向，通知售楼中心接待台。 咨询接待台 由接待人员简单判别客户是否第一次来。如是则引导至下一环节。 多媒体室 吧台服务员负责倒水，轮排业务员在多媒体室门口等待 模型区 带客户至模型区讲解 洽谈区 业务员深入沟通项目及产品细节，通过电子楼书配合介绍。 样板体验段 继续陪同参观，并由样板间固定接待员一道接待同组客户提出的问题。 品质体验段 由样板房返回时经过，具体并重点介绍产品建材上特色功能等。 信息告知区 将销售现场及项目的动态信息张贴告知 洽谈区 暂不成交，由客服人员办理入会手续。 签约区 成交并办理相关定购签约手续。 根据现场接待的动线排布，以确定售楼处的功能分区 动线排布 1 2 3 4 5 8 7 6 10 9 根据客户动线，设置不同的功能分区，保证售楼处品质 客户洽谈区 模型区 洽谈区:配置电脑终端，直接和客户通过电子楼书互动体验项目，根据本案体量宜设置8-10组客户可同时洽谈的空间。 签约区:可供6组客户同时签约，与洽谈区间隔分开，可设计成封闭式空间。VIP接待室:用于接待贵宾客或处理客户异议，设置之间需私密、隔音性强。 区域模型:本区域与外围大区域的位置关系及项目商圈规划等，直接能反映出项目本质，因此区域模型是让客户最直接感受项目未来发展潜力的载体。 总体模型:这里指的总体模型是项目整体，而非单纯意义上的二期，必需将项目整体展现在客户眼前，才能让客户体验到本案大盘气质，及综合开发规划 单体模型:由于现场只有样板段，因此单体模型必需要做，而且要反映产品细节，力求精巧，还原产品原貌，让客户对房型、结构、空间构局有直观的了解。 样板体验段 信息告知段 此区间的功能在于让客户了解产品细部。例如产品立面的材质、房间的窗、门等材质等，以单体形式将产品细节部分展示清楚，同时用于展示本案运用的智能化技术或环保产品，以此体现品牌开发商的诚信度及品牌魅力。 品质体验段: 270度多视角投放本案整体总体规划片及本案CF片，配以节奏感较强的音 乐，从一开始就给客户以震撼冲击的视觉及听觉效果。 多媒体影音室: 采用灯箱或展板的形式，将项目动态信息、相关图片或认购及签约细则告示等等信息公布出来，让各环节工作让客户有知情权。 建议住宅及办公销售时将其样板段做在售楼处内，并将产品亮点完全展现在客户眼前，让客户在接受概念的同时，进一步接受产品。设置在同一层面，减少了看房通道的设置，也缩短了看房动线。保证客户安全。 另外建议在售楼处周边，提前做好商业样板段，保证项目成熟感。 办公区 其它服务功能 办公室2间:主要为甲方协调人员办公室1间，营销策划经理1间，销售经理、女专1间。 客服部:客服、贷款银行、法务等支持部门办公室。 财务部:设置2名，出纳及财务各1名 儿童游乐区:可方便带儿童的家长，内设置海洋球、翘翘板、 滑梯、投币电动玩等。 咖啡饮料吧:这不仅仅能提供客户饮料或咖啡，在午饭前后可为当天成交客户免费提供点心或快餐等服务，更体现万科人性化服务。 售楼处细节说明 主入口:增设项目形象标识，建议在入口处完成景观、绿化的配置，交安放精神堡垒，形成较强的产品标识，便于客户识别及寻找 现场标识:配合产品中、高档的定位，现场标识需注重品质感觉，建议指示牌及围墙均做到3米高，并增设灯光 主入口、现场标识(大指示牌、围墙等) LED触摸屏叫号系统:增设叫号系统，并结合现场实际需求分成“参观”、“购买咨询”、“售后客服”等几大分类取号，以保证现场接待的分类及有序进行。同时让客户感受不同于一般的售楼处接待，让客户对本案形象进一步加深与强化，从细节体现产品档次与品质。 商业样板通道及展示段:在连接售楼处与商业样板段的位置增设样板通道。通道需清理平整，可采用封闭式或半封闭式，以保证客户安全性及行走舒适性为首要原则。 封闭式通道 半开式通道 住宅、办公板板段:以实际交房的标准装修样板段(大堂、电梯厅、成品住宅或办公空间)，并标识清楚哪些属于交房标准，哪些不属于交房标准。 品质馆:以局部的建材展示为目标，将产品毛坯的剖面展示在客户面前，让客户对产品构筑物放心。 销售代表中高级销售代表3-4位，资深销售代表4-6位，一般销售代表1-2位。 销售代表 女专 客服人员 客服经理 市场、产品、策划、 企划、文案、设计等人员 业务支持团队队 营销总监 项目负责人 项目专家组 销售经理 项目经理 2、现场人员编制 项目经理 策源机构华东区总部公寓事业部,,张继栋 管理层人员配置 毕业于上海师范大学法商学院，从事房地产业已10年以上，具有敏锐的洞察分析能力和全程营销的执行能力。独立及带队操作上海奥林匹克花园、阳光威尼斯花园、耀江花园、苏州四季晶华……等项目，销售面积超过百万平米。 销售经理 策源机构华东区总部大客户事业部,,苏纪纲 长期在案场一线工作，熟悉案场工作的各个环节，擅长案场管理。曾负责玫瑰99项目、杨浦区现代星洲城项目、松江莱顿小城项目、 静安区静安枫景苑、闵行区《Me时代》、浦东新区《华南名苑》、浦东新区《柳岸人家》等多个项目的销售管理工作且销售业绩突出，坚持原则，始终把公司利益放在第一位。 销售代表中高级销售代表3-4位，资深销售代表4-6位，一般销售代表1-2位。 销售代表 女专 客服人员 客服经理 市场、产品、策划、 企划、文案、设计等人员 业务支持团队队 营销总监 项目负责人 项目专家组 销售经理 项目经理 工作细分: 销售服务 证件办理:协助开发商于政府部门办理各项手续及证件; 工程协助:协助售楼处、样板区、样板间等工程推进工作; 签约服务 资料审核:查询准定购客户个人资料，为正式签约作好审核工作，促成客户贷款部分的顺利实现; 解释:为客户提供合同详细解释; 亮点说明:客服部门 物业衔接服务 交房前期:协助开发商进行项目房屋验收的各项工作; 交房期间:担当购房客户的贴身交房秘书，提供一对一的全程跟踪服务。 人员配置建议:建议甲方衔接人员一名 处理非客户资源的专职接待(政府官员、兄弟开发企业等)。 树立万科对外企业形象。 危机及时处理，确保企业形象。 工作细分: 亮点说明:客服部门 3、销售服务标准规范 (1)、案场精神面貌 要求案场人员(包括物业人员)服装与楼盘形象匹配，并坚持持亲切热情的服务态度。 (2)、制定案场接待与物业衔接上的流程 重视案场接待流程与项目物业管理流程在销售环节上的对接，物业管理公司提前驻场，让客户感受良好服务，使项目形象更为丰满。售楼处 物业人员，服装统一，车辆引导动作标准专业、接待服务周到、细致。吧台服务人员餐饮服务到位，客户走后清理及时，并制定一套符合自身的、融合了案场接待与物业服务的接待流程。 (3)、强化培训及考核 案 前: 业务类 销售技巧技能培训 建筑方案设计理念培训 市场培训 销讲资料培训 统一说辞培训 法律培训 预售合同培训 礼仪接待类 肢体语言培训 仪容仪表培训 样板房讲解类 样板房讲解 售后服务类 贷款流程 产证流程 公证流程 业务流程类 预约流程 开盘流程 销售流程 接待流程 签约流程 设置4级考核体系，分别为销售经理——项目经理——营销总监——开发商4个级别的递进制考核。业务员在每轮考核之后，不达标者重新复习考试直到符合标准。考核至开发商环节时，未达到要求将可能淘汰，以激励业务员均认真对待。 案 中: 针对性培训 持续期房源预约开盘方式培训 会所建材体验馆讲解培训 剩余房源说辞培训 持续期房源的每批推案统一说辞培训 针对周边竞争个案的市场培训 通过案中的各类补强培训，使得业务人员加深了对本案及周边竞争个案产品的认识。同时，仍然加强考核的频率。 统一说辞 在培训中最为显著的是针对说辞方面的 统一要求 不论是模型还是样板房，不论是参观动线还是对剩余房源的特色、周边竞争个案的应对都制定统一的销售说辞，这一措施是本案在业务培训和管理上的一大着力点; 通过业务员每次说辞的统一及考核，达到了强化熟悉本案产品的目的。 (4)、签约管理 设置从定购到签约一整套完整销售操作流程 定购前的账号告知《确认函》《定购须知》《签约携带文件清单》《付款须知》;签约中的:《合同流转签呈》针对支票和本票和合同名字不一至的有《付款确认书》，针对境外客户有《承诺书》等，这些流程看似繁琐，但在严格按照这流程操作就规避了几乎定购和签约当中所有问题。 适当价格折扣控制客户签约时间 主要通过3日内签约享有折扣、优惠的政策，使得大部分客户在一周内完成签约，规避签约拖拉的问题。 资询查询 对于准定购客户，要求客户在签署定购单前必须提供个人资料给予查询，使在签约前客户的贷款能力有了了解，使签约当天贷款合同也同时顺利完成，这样加速了贷款到帐时效。 (5)、回款管理 通过表单设计监控客户回款进程; 客户回款情况列入考核制度，并进行佣金结算试点 流水线集体签约保证集中签约的完成 签约环节较多，在签约同时要完成贷款等审批流程。在集中开盘阶段，主要利用每个业务人员自身的特点，不分你我，每人把握一个环节，采用流水线操作方式进行签约，保障了客户大量的集中签约。 签约情况列入考核内容 对业务人员进行签约流程方面的考核，及时对签约当中的问题进行了规避，保障后期签约顺利进行。 (4)、签约管理 (6)、客户维护体系 建立客户档案 个人资料信息收集整理(家庭成员，兴趣爱好，阅读习惯等) 生日贺卡及礼品赠送 成立项目客户会，并发放“玫瑰会员卡”，参与介绍有礼优惠活动 搭建互动沟通平台 发放客户内刊 定期电话回访 定期投递工程信息客户信 不定期举办客户联谊活动 设立客户投诉邮箱地址 举办产品规划客户听证会 举办物业管理公约客户听证会 针对积累客户 动态定制详尽VIP客户档案 个人资料信息收集整理(包括家庭成员、详细信息，所属行业规模，对消费量、消费模式等进行统计分析等) 印有项目印记的独特生日贺卡及 生日礼品赠送 发放“会员白金卡”，优先享有客户优惠活动计划 享有专属客户介绍成交礼品赠送计划 实行大客户经理制 由指定 客服人员提供定向服务 每月定期上门拜访 享有交房优先权 享有SP活动VIP专属服务 免费提供装修设计及法律事务咨询服务 针对已购买客户 (6)、客户维护体系 建立业界大客户接待制度 业界客户资料动态信息收集整理 设立业界接待日及业界客户热线 指定项目经理东销售经理接待与讲解 持续动态维系方案 不定期邮寄客户内刊，并邀请参与金融类活动 在客户内刊上开辟业界反馈专栏，邀请参观过业界客户撰写文章或者摘选其汇总表 针对行业特性明显的大客户(整层购买的客户) (6)、客户维护体系 4、销售管理机制、激励机制 (1)、管理制度 实行案场管理规范制度的目的和意义:接待的标准化、责任的明确化具体制度有: 业务标准接待流程及执行制度 业务接待标准说辞及执行制度 案场考勤及班车管理制度 业务人员培训、考核、上岗制度 业务人员着装、仪容及案场环境管理规定 业务人员参展制度 业务人员案场纪律及行为规范制度 客户投诉处理制度 案场售后服务制度 案场检查制度 (2)、激励机制之一 基本工资:通过项目业务人员分级制度，划分:高级销售代表、资深销售代表、一般销售代表，并给予不同的基本工资(底薪)。评定的依据是半年度的业务人员月均销量分值20,+半年度销售总量分值50,+行为表现分值30,。 考核工资:根据每月完成的销量数，给予不同的跳帕点，卖得越多，所得越多。跳帕点分为:低值、中值、高值。评定依据:人均销量1.5倍以上的取高值，等于人均销量的取中值，低于人均销量0.7倍的取低值。 级别晋升:每半年开展销售经理的竞聘活动，给业务人员以晋升通道。规定竞聘人员的条件为案场的高级销售代表和资深销售代表。 安排业务人员轮值充分调动业务人员积极性关心案场，每天安排业务人员值日。值日明确负责内容，楼书的补齐，来人来电统计，卫生状况的监督，销售现场日记的记录等，充分调动业务员的主观能动性，使业务人员能够参与案场的管理中。 加强人员交流细心关心人员情绪波动，着重沟通交流,共创和谐销售氛围对于业务人员来说业绩是证明自己的关键,在业绩受挫时,我们对业务人员承受力进行引导,完善其销售过程中解决问题的使命意识,建立良性的沟通管道,运用指导、训练、激励和评价的方式对业务人员进行更好的销售促进，提供平等交流空间，营造轻松和谐氛围。要求业务员在团队中磨练的更具有销售代表特有的品质。 强调团队合作，团队协作团队的团结和协作力是创造工作高效率的前提，由此团队提倡:你重要，我重要，身边的你更重要的宗旨，来创造一个和谐的工作环境，最终提升整个案场的核心战斗力。 (2)、激励机制之二 三、推广策略 1、推广总策略: 统一形象、高速传播、高效维护 四位一体，统一形象:以住宅、办公、商业、酒店四位一体为整体推广诉求，强调15万大盘的综合性，形成统一综合传播，增加项目整体性。 高速短爆式传播:采用集中短爆式推广策略，迅速建立在市场确立本案的综合体形象 高效客户资源维护:高效的媒体组合，在不浪费成本的前提下达到本案推广最佳效果，并通过极为有效的手段，加强客户维护力度与通路，保证顺利去化 整合营销 线下推广 客户积累、引导、锁定 线上推广 展现项目价值， 扩大四位一体项目传播影响力 2、媒体组合 大众媒体: 硬广:节点式引爆市场 软广:持续性投放，引发市场关注 户外媒体: 周边:强化区域客注度 外区域:客户外拓，扩大知晓范围 营销道具: 项目了解道具:项目介绍及卖点的强化，让客户进一步深入了解项目 客户维护道具:体现项目气质及进一步锁定客户购买意愿的维护手段 活动维护: SP活动:为销售直接服务的促销类活动 PR 活动:品质类活动，保证客户接受项目价格及快速锁定客户的手段 数据库: 直邮:点对点投放，直达目标 短信:新、老客户维护与积累 3、媒体组合说明 大众媒体说明 硬广告:少量投放，以配合各销售节点，针对性投放为投放方式之一，另一方面以软加硬形式，集中投放，形成短爆。 形式: 报纸、杂志类,,晨报、晚报、东早、上海楼市、21世纪经济报导等(整版、跨版等视觉性版面) 网络,,搜房、网上房地产等房地产专业网站(巨幅、竖幅等) 软广告: 持续性投放，以“15万方四位一体综合大盘”为切入点进行系列性新闻炒作 形式: 报纸、杂志类,,常规大从媒体(晨报、晚报、东早、解放等)及专业媒体(第一财经、理财周刊等系列性报道) 网络,,房地产专业网站市场热点栏及网上评论的投放，配合硬广告共同投放 整版硬广 网络巨幅及市场热点 示意说明 跨版软文 户外媒体说明 周边: 阶段性投放，保证区域客户吸引 形式: 工地围墙、沪宜北路、真南路引导旗、 项目自身楼体巨幅(背胶形式)、售楼处指示灯箱等 外围: 一次性选择性投放，长效积累外区域客户 形式:沪宜公路与A30交口处、沪嘉A12与南翔出口处((吸引嘉定邻近的区域客户) 外环线真南路段、A12与中环或外环交接处(吸引近邻的外区域客户，如普陀、宝山等) 直邮: 采用购买数据库的形势，针对专属人群点对点投放 形式: 区域夹报投放、经理人名单、手机帐单、信用卡用户名单等 短信:移动、联通手机客户的渠道选择利用 形式:移动、联通月消费100以上的客户或按区域选择发送范围(嘉定南翔与主城区板块及普陀等板块投放) 数据库说明 3、媒体组合说明 高炮/灯箱广告牌 示意说明 工地围墙 楼体巨幅 销售道具 项目了解道具:项目具体信息 形式:项目手册、折页、单片、投资白皮书等 客户维护道具:实事信息告知，定期投递进行客户维护 形式:项目快报、客户信、市场动态、礼品印制等 3、媒体组合说明 SP类 客户带客户促销活动 渣打投资理财会 VIP客户政策答疑会 专属信息发布会 活动维护 PR类 盛大开盘活动 节日性客户答谢酒会 酒店设点体验活动 品牌联动体验活动 3、媒体组合说明 办公及商业销售时，活动维护需增强，且针对性需加强 示意说明 彭客户答谢会 专题性论坛(产品推介会) 开盘活动 4、投放节点说明 第一批住宅正式盘前需保证充足的推广引导，且售楼处及样板房需到位为打开市场奠定基础 保证每批主推产品推出前有集中性的媒体攻势 后期媒体攻势逐渐减少，主要通过有效的客户维护方式保证销量 媒体集中攻势 节点式引爆 客户集中维护 少量投放，口碑销售 09年1月第一批 产品入市 09年3月底第二批 产品入市 09年6月第三批 产品入市 09年12月前 清盘 4、费用预算 其他 导示系统(包括样板房) 模型 样板段内导视 样板段临时围墙包装 售楼处及样板段 12.00% 其他 效果图 楼书、折页 印刷制品 5.00% 其他 短信群发 数据库名单 SP活动 房展会 网络广告 杂志广告 报纸广告 公共传播 38.00% 其他 引导旗、灯箱看板 高炮 工地围墙 户外广告 45.00% 广告费用 推广费用按总销金额的1.2%计算，其中不包括售楼中心和样板房的工程费用。(根据产品特性的不同及推广力度的强弱，此比例会有一定程度的浮动)。 专业委员会及顾问专家委员会 数据库系统平台 地块前期评估服务 商用物业综合服务 一、二手房联动业务 商房联资源银行 一、专业委员会及顾问专家委员会 由策源最高决策层组成的质量控制专业委员会，集合了策源最高层的智慧精华，负责项目质量的整体把控，力求对每?桓隹?谈涸穑韵钅扛涸 稹? 从左至右分别为: 上海策源机构董事 总经理――徐晓亮 上海策源机构董事 常务副总经理――蒋朝光 上海策源机构董事 副总经理――钱俐 上海策源机构华东区总经理――邹泽仁 上海策源机构商业事业部总经理――丁勇 上海在行首席咨询顾问 姜新国 香港SPACE商业经营管理集团总裁 司徒文聪 上实发展 董事总裁 卢铿 基强联行 总裁 陈基强 广嘉商业经营管理公司董事长 卜广胜 著名建筑设计师 登琨艳 日本购物中心协会上海机构总裁 下村英良 爱梦敦置业总经理 谭震东 利华集团(澳洲)总裁/太平绅士 爱德华?唐 上海财经大学市场研究中心主任 晁钢令 另外，策源还拥有强大的专家顾问团队，针对专业技术给予专业性指导。 二、数据库系统平台 策源机构正在积极的建立完善的知识及业务管理系统，以此确保各专业人员能 够为客户提供更优质的服务。这些系统包括: 1、策源房地产市场研究分析系统1.0版本 现已正式启用。该系统对房地产市场调研数据进行处理，拥有强大而又全面的展示功能、检索功能、分析功能、统计功能、跟踪功能、管理功能等。具有技术参数全、信息含量大、覆盖范围广、更新速度快、检索能力强的显著特点，为项目的前期策划、定位、决策支援以及销售方案出供强有力的支持。通过该系统支持，可为客户及时、有效、准确地提供各类日报、周报、月报以及专题研究型报告。 2、客户服务系统,,明源数据库 统筹客户资料的信息管理，现已积累了99年至今所接洽及实际成交的客户资料。操作方便快捷，保证客户资料完整,通过系统进行对客户进行发送短信服务、打印标签直邮服务和客户服务呼叫中心，使客户服务更加高效高质。并可提供客户需求分析的各类数据，以支持业务销售活动。 三、地块前期评估服务 我司长期跟踪一级土地市场公开出让地块，分析土地供需状况和地价走势，评估重点地块和热点发展区域，提供土地竞争方案和报价策略。同时，通过详细的投资环境分析、市场分析和竞争分析，进行项目地块开发初步规划和方案优化，依据动态财务测算进行项目经济评价，对项目市场和经济可行性进行分析论证，对项目的盈利、偿债能力和风险性进行科学评估，为项目投资决策提供可靠依据。 四、商用物业综合服务 对商业物业进行选址/产品定位/投资、寻求商业资源最佳配置;同时可提供专业的项目定位、营销策划、招商运作以及经营管理。 五、一、二手房联动业务 “策源行”是策源机构专为三级市场的中高端二手房经纪业务设立的专业房地产经纪机构。其能为中高端住宅、商办楼宇提供全程专业服务，同时提供二、三级市场的联动。在城花新园的配合过程中，其能为客户提供租售经纪、产权办证、不动产担保、个人物业评估等多项专业性服务。 (六)、商房联资源银行 商房联是在上海市经委商业信息中心大力推动下，由上海市经委商业信息中心、策源机构、搜房网控股机构、分众传媒等9家单位共同发起。致力于各类商业资源的整合与活动统筹，是商业地产发展的行业联盟组织。自成立以来已为全国近二十个商业地产项目提供了专业咨询、新闻策划、投融资中介以及整合推广服务。他既是一个机构又是一个品牌，它为商业地产界提供了一个信息交流和资源整合的平台。 根据南翔镇的整体商业情况及距离本案的远近，特将区域分为传统商业区、古漪路商业街、沪宜路商业街，以及以大卖场家乐福形成的商业中心等。 周边商业市场状况 老镇中心 商业区域 银华大厦以永乐家电、银翔游艺城等主力店成为区域内目的性消费场所。农工商与华联吉买盛分别位于银华大厦的左右两侧，满足周边居民的日常生活所需， 而小商品市场主要以低端的服饰为主，主要服务为周边工厂里的外来务工者。 其中解放街商业属于区域内较繁华的商业街，除涵盖邮局、银行、新华书店等市政配套外，更有阿迪达斯等品牌专卖店较为集中，商品档次明显高于区域内其他商业。民主路商业主要聚集在银华大厦周边，以中低档服饰、鞋帽、眼镜零售业态为主。而生产街商业档次更为低端，仍以服饰类零售为主。 主要包括以银华大厦、农工商、小商品市场、华联吉买盛为中心以解放街、民主路、生产街围成的商业组团。 沿街商户主要首层底商为主单套面积以40-70平方米为主租金约为2.5~3.5元/平方米/天