房地产信托案例

房地产信托案例 借道信托这一“金融百货公司”，房地产开发商正绕开资本金监管限制，继续“空手套白狼”项目运作。 今年，银监会发布两道令牌，《固定资产贷款》和《项目融资业务指引》，敦促信贷资金流入实体经济，夯实项目资本金。 这令去年流行的“股权+回购”的模式遭受摒弃。但借助于信托受益权的分层设计，使得信托发行成为可能:开发商将存量资产注入信托计划，享有劣后受益权，普通投资者则以现金认购信托计划(享有优先受益权)，在没有回购承诺的情况下，开发商存量资产的“质押”，一定程度上缓解了投资者对风险的忧惧。而信托资金以股权方式进入项目公司，使其符合35%的最低项目资本金要求，进而谋求银行开发贷资金的进入，可以将资金运用杠杆率发挥到极致。 中信信托正在发售的“聚信汇金地产基金?号集合信托计划”堪称典型，开发商在先期投入仅1亿元的情况下，有望启动一个总投资43亿元，预期净利润49亿元的项目。 据普益财富统计，最近一周，信托公司总共发行14款信托理财产品，其中10款运用于房地产领域。据用益信托统计，2009年11月发行的房地产信托产品达18个，融资规 模高达87.37亿元，创历史新高。但是房地产信托过于火爆的情形，已经引起监管部门的强烈关注，上海银监局于上月中旬向辖内的信托公司下发了风险警示函。 “股权+回购”模式退烧 信托资金进入房地产开发，不外乎债权和股权两种形式。但是，信托贷款由于利率较高(投资者要求的回报较高)，规模有限(信托公司募集资金的能力不强)，一般只能满足中小开发商应急需要。 而如果采用股权方式进入，没有其他风险规避设计，信托计划则难以发售。于是，去年以来，“股权+回购”模式兴起，即信托资金购买项目公司的存量股权或对其增资扩股，股权由第三方(多为运作此项目的开发商)到期后溢价回购，并用其他资产对回购承诺提供担保。 这一模式的好处在于:在项目资本金不足的情况下，信托资金以股权方式注入项目公司，使其满足项目资本金不低于35%的要求，为银行开发贷资金的进入扫清障碍。 这种模式，名为股权投资，实质是变相的贷款，而且为“无本取贷”提供了门路。监管层很快意识到了风险，银监会2009年9月3日印发的《关于信托公司开展项目融资业务涉及项目资本金有关问题的通知》再次重申:信托公司不得将 债务性集合信托计划资金用于补充项目资本金，以达到国家规定的最低项目资本金要求。 同时，明确指出“债务性集合信托计划资金包括以股权投资附加回购承诺(含投资附加关联方受让或投资附加第三方受让情形)等方式运用的信托资金。”这一规定将“股权+回购”模式的投资视同信托贷款。 至此，“股权+回购”模式虽然没有被叫停，但是其吸引力已经大打折扣。按照银监会的规定“申请贷款的房地产开发项目资本金比例应不低于35%(经济适用房除外)”，且必须“四证”(国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设规划许可证、建筑工程施工许可证)齐全。 对于开发商而言，如果项目资本金比例已经达标，且“四证”齐全，从银行获得开发贷已经不难，没必要要信托“昂贵”的资金。西南财经大学信托与理财研究所研究员赵杨说，在“股权+回购”模式对于开发商提高资金运用杠杆的作用消失后，也渐渐为开发商所摒弃。 “无本取贷”新模式 但是，信托公司很快为开发商们设计出了新的“无本取贷”模式。 其采用的受益权分层模式并不新鲜，以往在证券投资类信托产品(即阳光私募)中广泛采用。往往是投资顾问公司出资认购一部分信托计划，但是享有劣后受益权。 但是，对应在房地产开发领域，要让本来就缺乏现金的开发商拿出现金，显然不太可能。因此，新的模式就是开发商用自己的存量资产(如已开发尚未销售的楼盘)，认购信托计划，享有劣后受益权。这样，开发商的存量资产变相充当了“质押”的作用，普通投资者掏真金白银参与。 中信信托正在发售的“聚信汇金地产基金?号集合信托计划”堪称这一模式的典型。 地产开发商昆明星耀控股以其持有的昆明星耀体育城公司100%股权(评估价值约为48亿)认购信托计划，成为一般受益权人。普通投资者则以现金认购不超过20.4亿元，成为优先级受益权人(优先受益权内部再分为3级)。 之后，运用信托资金0.3亿元向昆明星耀体育城收购其持有的昆明星耀房地产开发有限公司(简称“星耀房产”)100%的股权，6亿元用于向星耀房产增资。 星耀房产获得增资后将用其中的1亿元向星耀体育城购买嵩明项目公司全部股权，并继续向嵩明项目公司增资5亿元，星耀房产的钱基本花完，成为“壳”公司。 这样，嵩明项目公司的注册资本达到6亿元，达到商业银行开发贷对资本金以及开发资质的要求。据中信信托提供的产品推介资料显示，工商银行将向该项目提供10亿元的开发贷。而嵩明项目公司总的投资额为43亿元，不足部分，信托资金可以再对项目提供信托贷款(信托贷款初定为2.7亿元，嵩明项目剩余资金缺口24.3亿元，信托计划未披露如何取得)。 纵观整个产品设计，昆明星耀控股投入嵩明项目公司的资金仅仅为前期的1亿元，此后，股权安排中还被安排套现。而嵩明项目开发所需的现金全部来源于普通投资者提供的信托资金和银行贷款。地产商的资金运用杠杆率高达43倍～近似于“无本取贷”。 而在收益的分配上，尽管普通投资者享有优先受益权，但是收益相对固定而有限。优先?级年化收益率为6.5,，优先?级年化收益率为8.0,，只有在嵩明项目公司开发的楼盘达到1万元/平米以上时，优先受益权人才能增加“(实际售价-1万元/平米)/1万元/平米×10,”的浮动收益率。 如果嵩明项目成功，楼盘价格如预期的超过1万元/平米，获益最大还是开发商昆明星耀控股。在整个信托计划中，优先级受益权+中间级受益权与一般级受益权比例为 3:7。 一位信托公司研究部人士评论说，这个比例关乎到最后收益的分配，所以昆明星耀控股愿意将评估价值高达48亿元的昆明星耀体育城公司全部注入信托计划，这样一方面可以让投资者觉得更安全，另一方面在整个信托计划中占有更多的份额，可以获得更多的收益。 高杠杆率融资隐患 前述信托公司研究部人士续称，昆明星耀控股之所以愿意将自己的大部分身家——昆明星耀体育城公司“质押”到信托计划里，而不是质押给银行贷款的原因在于，如果是从银行贷款，资金不能够作为新的项目的资本金。 而“质押”到信托计划里，却可以运用信托资金开发新的项目，相当于将存量资产——昆明星耀体育城公司盘活。不仅如此，按照信托计划，20.4亿元的信托资金，只花费了9亿元，剩下的11.4亿元，还可以贷款给星耀体育城运作的其他项目。 尽管如此，昆明星耀控股实际上还是承担了比较大的风险，因为按照信托受益权的分层设计，如果嵩明项目亏损，中信信托有权处置昆明星耀体育城的资产，兑现优先受益权人的本金和固定收益部分。 但是，昆明星耀控股仍然愿意如此豪赌，原因在于对明年楼市及嵩明项目的看好。中信信托提供的产品推介资料显 示，星耀控股预期嵩明项目的楼盘价格能达到1.8万元/平米以上，这样，总投资43亿元的嵩明项目，能够产生49亿元的净利润，资产收益率114%，净资产收益率(嵩明项目公司的净资产为6亿元)达817%，考虑到星耀控股投入嵩明项目的资金仅仅是前期的1亿元(且已经套现)，其暴利预期令人目瞪口呆～ “这反映了开发商对明年房地产行情的极端乐观预期，这样运用信托的组合融资手段将资金运用杠杆率发挥到极致，在大势好的时候，可以大赚一笔，但是如果大势不好，开发商资金链很有断裂的可能。”一家大型信托公司房地产金融事业部负责人告诉记者。 但是，信托公司之所以愿意冒信誉风险去运作这样的项目，一方面是因为和房地产商一样对明年的房地产市场拥有极乐观的预期，另一方面也是暴利的诱惑。 仍以“聚信汇金地产基金?号集合信托计划”为例，对一般受益权投资者收取的认购费为2%，20.4亿元的额度如果能够全部发售，中信信托将进账4080万。此外，中信信托还可收取投资者年化收益率超过10%的20%作为信托管理费。 除了暴利的诱惑，西部某信托公司投行部负责人认为，争抢房地产信托的市场，也实在是无奈的选择，“我知道风险大，但是除此之外也实在找不到更好的业务。” 他说，证券投资类信托原本在今年上半年比较火爆，但中登公司7月27日正式对信托公司以信托到交易所开户的方式颁布禁令，使得这一业务举步维艰。而信托资金如果想进入实体经济，也由于资金价格较高，且能够募集的资金量难以满足优质大项目的需求而困难重重。 但是，房地产信托过于火爆的行情，以及开发商将资金运用杠杆率发挥到极限的行为，已经引起监管层的注意。11月中旬，上海银监局对辖内的信托公司下发了《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，要求信托公司防范房地产风险。 下面是诗情画意的句子欣赏,不需要的朋友可以编辑删除!! 谢谢!!!!! 1. 染火枫林，琼壶歌月，长歌倚楼。岁岁年年，花前月下，一尊芳酒。水落红莲，唯闻玉磬，但此情依旧。 2. 玉竹曾记凤凰游，人不见，水空流。 3. 他微笑着，在岁月的流失中毁掉自己。 4. 还能不动声色饮茶，踏碎这一场，盛世烟花。 5. 红尘嚣 浮华一世转瞬空。 6. 我不是我 你转身一走苏州里的不是我 。 7. 几段唏嘘几世悲欢 可笑我命由我不由天。 8. 经流年 梦回曲水边 看烟花绽出月圆。 9. 人生在世，恍若白驹过膝，忽然而已。然，我长活一世，却能记住你说的每一话。 10. 雾散，梦醒，我终于看见真实，那是千帆过尽的沉寂。 11. 纸张有些破旧，有些模糊。可每一笔勾勒，每一抹痕迹，似乎都记载着跨越千年万载的思念。 12. 生生的两端，我们彼此站成了岸 。 13. 缘聚缘散缘如水，背负万丈尘寰，只为一句，等待下一次相逢。 14. 握住苍老，禁锢了时空，一下子到了地老天荒 15. 人永远看不破的镜花水月，不过我指间烟云 世间千年,如我一瞬。 16. 相逢一醉是前缘，风雨散，飘然何处。 17. 虚幻大千两茫茫，一邂逅，终难忘。相逢主人留一笑，不相识，又何妨。 18. 天下风云出我辈,一入江湖岁月催;皇图霸业谈笑间,不胜人生一场醉。 19. 得即高歌失即休，多愁多恨亦悠悠，今朝有酒今朝醉，明日愁来明日愁。 20. 直道相思了无益，未妨惆怅是清狂。 21. 看那天地日月，恒静无言;青山长河，世代绵延;就像在我心中，你从未离去，也从未改变。 22. 就这样吧，从此山水不相逢。 23. 人天自两空，何相忘，何笑何惊人。 24. 既不回头,何必不忘。 既然无缘,何须誓言。 今日种种,似水无痕。 明夕何夕,君已陌路。 25. 有缘相遇,无缘相聚,天涯海角,但愿相忆。有幸相知,无幸相守,苍海明月,天长地久。 26. 相见得恨晚，相爱的太慢，进退让我两难。缘过了远分，缘过了聚散，是否回头就能够上岸 27. 天凉了,凉尽了天荒 地老了,人间的沧桑，爱哭了,这么难舍 心都空了,想放不能放。天亮了,照亮了泪光 泪干了,枕边地彷徨 28. 心微动奈何情己远.物也非,人也非,事事非,往日不可追 29. 渺渺时空,茫茫人海,与君相遇,莫失莫忘。 30. 如果换我先开口，日子是否还一样细水长流 31. 也许是前世的姻 也许是来生的缘 错在今生相见 徒增一段无果的恩怨 32. 人道海水深，不抵相思半。海水尚有涯，相思渺无畔。 33. 醉眼看别人成双作对， 34. 无人处暗弹相思泪。 35. 终于为那一身江南烟雨覆了天下，容华谢后，不过一场，山河永寂。 36. 千秋功名，一世葬你，玲珑社稷，可笑却无君王命。 37. 凤凰台上凤凰游，负约而去，一夜苦等，从此江南江北，万里哀哭。 38. 嗟叹红颜泪、英雄殁，人世苦多。山河永寂、怎堪欢颜。 39. 风华是一指流砂，苍老是一段年华。 40. 夜雨染成天水碧。有些人不需要姿态，也能成就一场惊鸿。 41. 你要记得，紫檀未灭，我亦未去。 42. 谁在岁月里长长叹息。 43. 汉霄苍茫，牵住繁华哀伤，弯眉间，命中注定，成为过往。 44. 红尘初妆，山河无疆。 最初的面庞，碾碎梦魇无常，命格无双。 45. 江南风骨，天水成碧，天教心愿与身违。 46. 山河拱手，为君一笑 。 47. 如是颠簸生世亦无悔。 48. 荏苒岁月覆盖的过往，白驹过隙，匆匆的铸成一抹哀伤。 49. 那被岁月覆盖的花开，一切白驹过隙成为空白。 50. 褪尽风华，我依然在彼岸守护你。 51. 那些繁华哀伤终成过往， 52. 请不要失望，平凡是为了最美的荡气回肠。 53. 你的路途，从此不见我的苍老。 54. 长歌当哭，为那些无法兑现的诺言，为生命中最深的爱恋，终散作云烟。 55. 随你走在天际，看繁花满地。 56. 我自是年少，韶华倾负。 57. 你要记得，那年那月，垂柳紫陌洛城东。 58. 苍茫大地一剑尽挽破，何处繁华笙歌落。 59. 寄君一曲，不问曲终人聚散。 60. 谁将烟焚散，散了纵横的牵绊;听弦断，断那三千痴缠。61. 清风湿润，茶 烟轻扬。重温旧梦，故人已去。 1. 水滴虽小，却可以折射出太阳的光彩。 2. 梦落三千尺愁深似海，繁华遗落散满地。记忆轮回里，我举杯，在奈何桥上 满口饮尽。 3. 人生没有轮回，就像花，人活一世，花开一季、人生如花，花似梦。 4. 生活的苦涩和美好给了我对人生的领悟，如今，千山万水走遍，我发现自己再也不愿离开文学的蓝天，再也不愿离开那个让我痴迷的文学舞台。 5. 在烟雨红尘中，轻拾季节花瓣飘落的音符，组成美妙曲符，然后，倚在时光的路口，撷一缕明媚，许自己一份唯美的怀想，与快乐、浪漫相约，闲淡清欢。 6. 未经历坎坷泥泞的艰难，哪能知道阳光大道的可贵;未经历风雪交加的黑夜，哪能体会风和日丽的可爱;未经历挫折和磨难的考验，怎能体会到胜利和成功的喜悦。挫折，想说恨你不容易 7. 燕子斜飞人家，炊烟零乱，柳絮飘飘，弥漫了山里人家。 8. 这样知解自己的生命即使是心灵空荡我也无所畏惧 9. 中秋之曰不可能岁月明如水，偶然的暗淡，恰似镜子的背后之面，有所缺憾，人生才会是积翠如云的空濛山色。 10. 在经受了失败和挫折后，我学会了坚韧;在遭受到误解和委屈时，我学会了宽容;在经历了失落和离别后，我懂得了珍惜。 11. 曾经盛开的蔷薇，虽经风吹雨打，但和着微风，还有屡屡暗香飘过。 12. 我只希望，不管三年，五年，或是十年以后。某一天，我们相遇，还能相认，你大喊一声，我想死你了。那一刻，我定会泪流满面。我们是朋友，永远的朋友。 13. 最爱的未必适合在一起，相爱是让彼此做自己。 14. 时间断想，时间不断。流逝，像是水，可弯可直，像是风，可柔可刚。 15. 如果说人生是一望无际的大海，那么挫折则是一个骤然翻起的浪花。如果说人生是湛蓝的天空，那么失意则是一朵飘浮的淡淡的白云。 16. 云层雾气，缠着几户古木人家，清新自然，如诗如画。 17. 我喜欢你，只是一个现在;我爱你，却是一整个未来。 18. 夜雨染成天水碧。有些人不需要姿态，也能成就一场惊鸿。 19. 再大的风不会永不停息，在浓得雾不会经久不散，风息雾散仍是阳光灿烂。 20. 牵着时光的衣襟，走进芳菲五月，轻轻地将春光拥入怀中，于一抹素白流韵中，弹奏一曲江南的婉韵，把盏，将似水流年浅斟轻酌。 21. 我穿越轮回而来，在奈何桥相思盈袖，凄然守候。莫落泪，纵若水落三千尺东流，云动八万里西散，我依旧会化身城碟，翩翩起舞跨过奈何桥与你相会。 22. 如果我爱你，我就会理解你，通过你的眼睛去看世界。我能理解你，是因为我能在你身上看到我自己，在我身上也看到了你。 23. 似乎风在转向，送走了缓缓袭来的味道，又将刚刚溜走的风，静静地换回来。 24. 生活告诉我，童话只不过是小孩子幻想的游戏。 25. 人生就像穿着一件长满虱子的华丽睡袍，外表美丽，而内心却充满了干啊和恐慌。 26. 必须用另一种真实方式来代替时光里已经逝去的东西 27. 岁月，依一抹浅香于心间，看年华向晚，闻花香送暖。给时光一个浅浅的回眸;给自己一份微笑从容。沉淀，馨香;念起，温暖。 28. 人生的起起落落间，总会有一些情怀需要安静回味;总会有一些伤痛需要独自体会;总会有一段路需要一个人走;总会有一些事需要坦然面对。 29. 疏影横斜水清浅，暗香浮动月黄昏。 30. 心若没有栖息的地方，到哪里都是在流浪。 31. 今后，我会从尘世中的纷争走出，远离喧嚣，把岁月打磨成诗，让自己的文字静如睡莲，动如涟漪，无论何时都能描绘成美丽的水墨丹青。 32. 全是理智的心，恰如一柄全是锋刃的刀，它叫使用它的人手上流血。——泰戈尔 33. 我们都不擅长表达，以至于我们习惯了揣测。去肯定，去否定，反反复复，后来我们就变得敏感而脆弱。 34. 心心念念的往事、曾经深爱过的人、年少琐碎的过往，它们就像缠绕之间的一阵风，来的缱绻，去的时候让人来不及挽留。 35. 如果在乎的没有那么多，想要的没有那么多，生活便会简单得很多。 36. 在极度的喧嚣中，独自微笑独自平静是憾，落花是美的，淡淡的香，淡淡的花香，淡淡的馨香。 37. 曾芬芳过的那片土地，幸福的花儿虽早已凋谢，只留下风雨吹打的痕迹。 38. 辗转半世红尘，缘去缘灭，空留满池伤痕。雨花迟落，霜雪纷飞，池水泛冰，已益处月的苍凉。 39. 一条古道，一匹瘦马，一个人影，被落日的余晖缓缓拉长。 40. 我们人生的大幕才刚刚拉启:刀光剑影，英雄本色;是非恩怨，儿女情常。 41. 我们要去流浪，虔诚地定格住每一寸记忆;我们要去成长，潇洒地忘却掉每一条纹路。 42. 嗅着昨日芬芳遗留的气息，寻寻觅觅，仍不见踪迹。邂逅了一场烟火，终还是那般凄凉。迷失的夜晚，点缀了无数颗孤单的星星，不知道那是否有属于我的一颗。 43. 像这样轻飘飘的日子和平平静静的心情，也算是生活中的一种享受吧。 44. 想着远方的你，绝美的笑容，只为你一个人展露，那一泓羞涩的笑容，悄悄。 45. 细碎的声音，如羞涩的蓓蕾，夜暮花影，轻浅六月，寂寂流年，拢一阙清绝，归隐在宋词里。 46. 夕阳沉落在海水深处却不见浪花翻滚，淡淡的只留下一个让人沉思的背影。落雨是晚风中的殇，带着晨曦的翘首滑落最后的伤痕!雨尽含羞，淡抹嫣红! 47. 无影击碎了泪水，岁月在那个光年划下的痕迹原来是一刀一刀地刻在了我的心上。 48. 我收拢了梦想的翅膀，我停却了信念的脚步，却再也作不回曾经的那一天。 49. 我宁愿用尽此生，为那些尘世的硝烟尘雾，潸然泪下，为菩提落花，为世间繁华。 50. 阳光依旧在，我们穿越光影，沿着历史的足迹继续前行，创造美好生活，走向美丽明天! 51. 洋溢着春日的微笑，坚强了外表，却虚伪了内心，脆弱了，是不敢触及的。 52. 也许，就在那一刻里，梦境还在，柔情亦在。 53. 一个人的戏，自己独自导演，诠释精彩。在剧中尽情释放着自己的喜怒哀乐。笑得凄然绝美;哭得肝肠寸断。 54. 但生命中被你刻上痕迹的那些岁月无法抹去。 55. 往事悠然一笑间，不必空忧。我们一路走来，只是为了告别往事，走入下一段风景。倘若让忧伤填补了生命的空白，就真的是亵渎了生命。 56. 人生只有回不去的过去，没有过不去的当下。上帝只会给你过得去的坎，再不好过的生活，再难过的坎，咬咬牙，也就过去了。 57. 我一直以为山是水的故事，云是风的故事，你是我的故事。可是却不知道，我是不是你的故事。 58. 生命并不是一场竞赛，而是一段旅程。如果你在途中一直都试图给他人留下深刻印象，超过别人，那你就浪费了这段旅程。 59. 比如新的朋友新的感情新的思绪我想要知道的 60. 我以为我已经将爱情忘记，将你忘记。可是有一天，我听到一首歌，我的眼泪就出来了。因为这首歌，我们曾一起听过。 61. 忍花开花落，云卷云舒，品人生似棋。 62. 我离开你这一种信仰又会以怎样全新的姿势去面临更深沉的挑战 63. 人生路，路迢迢，谁道自古英雄多寂寥，若一朝，看透了，一身清风挣多少。 64. 只有夕阳站在那里。灵魂像无数的雪花飘过，光明闪烁，渐渐清醒。 65. 终于为那一身江南烟雨覆了天下，容华谢后，不过一场，山河永寂。 66. 荏苒岁月覆盖的过往，白驹过隙，匆匆的铸成一抹哀伤。 67. 忘川水不枯，记忆不散;奈何桥不断，思卿不弃;今夕，彼岸花又放，佳期约又到，我轮回践约而来，等你归来。红尘路上，伊人在否? 68. 十年生死两茫茫，不思量，自难忘，千里孤坟，无处话凄凉，纵使相逢应不识，尘满面，鬓如霜。 69. 天空飘过一朵云，有时是晴，有时是阴。但白昼终归还是白昼。 70. 我知道回不去，但还是会想念会回忆会心疼到无法自拔。 71. 天空不曾留下鸟的痕迹，但是我已飞过、在大地上画满窗子，让所有习惯黑暗的眼睛都习惯光明。 72. 人生首先要是望远镜，看远;再就是显微镜，看细;接下来是放大镜，看透;其次是太阳镜，看淡;最后是哈哈镜，笑看生活。 73. 我不是公主，也不会有等待救赎我的王子。