成都温江商业网点规划1

成都温江商业网点规划1 第一章 概 论 一、项目背景 近几年来，温江区城市商业网点建设发展很快，对繁荣市场、满足消费需求发挥了重要作用，但也存在着布局不够合理，结构比例失调，业态功能雷同、规模过小、大中型商场不足等现象，与成都都市区的融合协调不够，导致起点不高，同业竞争过度，造成社会资源的浪费。在温江众多政策法规中，一直缺少一部指导性、操作性强的商业网点规划。 随着社会经济的发展，特别是成都市的迅速发展和崛起，成为被媒体追捧为“中国第四城”“休闲之都”“西部最具扩张力和感召能力的城市”，进入中国2006年最适合居住商务城市第15位，全面深刻地影响和带动温江社会经济发展。2007.6月，成渝经济区被批为全国统筹城乡综合配套改革试验区，对在政治、经济和社会等政治经济框架方面给予了大胆突破、改革试验的权利。温江海峡工业园区、房地产业的迅猛发展，六博会场馆的建设，以及建设社会主义新农村、统筹城乡经济社会发展、加快城乡一体化进程的一系列政策和实施，特别是2005版成都市总体规划把温江区划入都市规划区范围，使得温江原有商业网点设施已无法适应时代要求和发展需要，要求政府必须与时俱进，开拓创新，调整战略部署，站在一个新的起点，进行超前规划。以温江与成都中心城区的“全面融合”为主导，城乡统筹发展为指导，以承接都市郊区型产业为契机，以科学的发展观，对温江的城市经济定位、商业功能定位、产业选择、空间结构、道路体系、建设等与中心城区全面对接，制订出温江区城市商业规划。 2006年3月，四川省城乡规划院受温江区商务局委托，承担了温江区商业网点规划。省设计院于2006年3月底进驻现场，在现场踏勘、表格、图纸、资料收集、座谈交流、市民参与、多次汇报征求意见、图纸文件公众展示、网上公开等多种方法调查收集资料和意见基础上，认真分析研究，作出了这套方案。2006年11月6日，由成都市商务局组织专家和领导召开了《温江区城市商业网点规划》评审会。评专家组一致同意通过评审。这次成果是遵照专家评审会议记要意见修改完善后，按程序上报审批的最终成果。 二、国内外经济形势背景及商业发展趋势 1、国际商贸流通市场发展趋势 随着世界经济发展，市场竞争加剧和经营观念更新，国际商贸市场经历了传统商贸市场到现代商贸市场的转变。国际商贸流通市场发展出现了以下发展趋势: 趋势一:世界商贸向国际化、一体化、有序化方向发展。 趋势二:市场竞争势态向高速化、联合化、规模化方向发展。 趋势三:市场建设和商贸流通业态向多样化方向发展。 趋势四:市场设施与管理手段向人性化、现代化方向发展。 2、国内经济发展形势 2005年，中国国内生产总值182321亿元，增长9.9%。2005年全社会消费品零售总额为66370亿元，增长12.3%。财政税收突破三万亿，达到3.79万亿元，增长9.9%。世纪之初的中国经济是在国际经济环境普遍下滑的形势下，继续保持较快增长。 中国加入世贸和主办2008年奥运会，对中国经济发展将产生深远影响。 中国加入世贸是中国参与经济全球化的举措，首先为中国利用比较优势参与国际分工创造条件，对中国经济发展产生重要影响。其次，加入世贸不仅仅是对企 业的机遇和挑战，更重要的是对政府行为和经济体制的挑战，是对政府的考验，要求政府一系列的政策、方针、措施、法律要符合国际准则和市场经济规律。第三、加入世贸不但促进国民经济向国际水平提升，而且对整个国民素质的提高具有重要意义，加入世贸，国门大开，世界经济、科技、文化洪流将极大冲击现有体制和固有观念，因此，改变观念，迎接挑战，融合潮流，创新发展是提升中国经济和中华民族国民 素质的根本出路。 3、 中国的市场经济经过20多年发展，虽然国内商贸市场发展趋势取得重大突破，但与国际经济发展相比，还十分落后。中国商贸流通市场体系是在经济商业体制基础上逐步发展建立。 4、未来国内商贸市场发展方向 中国加入世贸后，市场竞争加速，近几年出现国外商业资本抢滩零售业市场的局面。一方面促进了我国零售业的发展，另一方面加速零售市场竞争，在国外商业资本影响下，我国的零售业开始走向连锁化、多业态经营。连锁超市、连锁货仓式商场、卖场、连锁便利店、连锁专卖店等在网点布局上分三个层次，在居民小区、居民院、居民村内，小型专卖店、小型超市、便利店、平价店星罗棋布;社区街道，将会出现专业商业街、大中型超市、大中型专卖店;在城市繁华中心商业街，将出现大型购物中心、超大型超市、专卖店、精品店等。城市中的农贸市场将被食品超市取代。 未来的批发市场向三个方向发展:城市中现有批发市场大多数是初级市场，其发展方向是:零批合一的货仓式大卖场，少数辐射能力较强、规模较大的市场将提升现代化程度向中、高级批发市场过渡。未来的中级批发市场是一种集分销交易、商品分级加工、储运配送一体化的分销物流市场，是以物流配送为主导的商贸分销服务市场。未来的高级批发市场有两种形式:一种是向期货市场过渡，另一种是向大型拍卖市场和物流中心过渡。这种市场以展示拍卖物服务为主导业务，对经济拉动影响较大，能形成市场价格中心。 三、温江区基本情况 1、自然条件 温江区位于成都平 30?36′——30?52′，东经 年平均气温15.7摄氏 杨柳河、清水河流经区 28.9%。 2、历史沿革 温江历史悠久，相 属蜀郡郫县、江原县。 西魏恭帝二年 从郫县分置，改名万春 川道。民国二十四年(1935)属四川省第一行政督察区，并为其专员公署驻地。 1949年12月26日温江解放，解放后属川西行署温江专区，为专员公署所在地。1953年起属四川省温江专区，1968年改温江地区，至1983年为温江地区行政公署驻地。其间，1952年废成都县，划青苏乡入县，1956年划青苏、苏坡、文家 三乡入成都市金牛区。1959年7月1日，双流县并入温江，1962年11月1日，二县正式分置。1983年，成都市与温江地区合并，同年7月，温江正式隶属于成都市，是成都市重要的卫星城。2002年5月28日，温江撤县建区—成都市温江区。 唐代大诗人李白曾在温江留下"蚕从及鱼凫，开国何茫然"的著名诗篇。杜甫、陆游、朱熹等文人骚客竞相在此游历唱和，温江还是近代著名社会活动家、音乐学家王光祈先生故里。 3、行政区划 (555)分郫县南境和江原县东境，始置温江，隶益州蜀郡。隋开皇三年(583)省入郫县，仁寿三年(603)县，贞观元年(627)恢复温江名，相沿至今。自唐至清，均属成都府(路)。民国二年(1913)属四川省西传4000多年前古蜀国鱼凫王曾在此建都。秦惠文王更元九年(公元前316年)灭蜀后，属蜀郡郫县。汉分原腹心，东临成都市青羊区，南毗双流县，西接崇州市，北接郫县、都江堰市。地理坐标为北纬103?41′——103?55′，幅员面积277平方公里。气候温和湿润，属亚热带季风性气候，夏无酷暑，冬无严寒，度，平均降雨量942.5毫米，全年无霜期281天，年均日照1168.8小时。岷江正流金马河及其支流江安河、境。全区属典型的平原地区，地势平坦，无山无丘，境内海拔最高647.4米、最低511.3米，森林覆盖率达 温江区现辖四个街道办事处、六个城镇:柳城街办、公平街办、涌泉街办、天府街办，和盛镇、永盛镇、金马镇、永宁镇、万春镇、寿安镇。全区2004年进行了乡镇调整，柳城、涌泉、天府、公平成立街道办事处，纳入温江城区，踏水、镇子并入万春镇，柳林部分并入金马镇，通平、玉石并入寿安镇，天府部分并入和盛镇。万春、永宁镇列为重点小城镇。 4、现状概况 温江区面积277平方公里，2006年年末统计全区总人口30.98万人，其中，非农业人口14.52人，乡村人口16.46万人。 温江平畴沃野，四河穿流，是国家级生态示范区，都市的天然屏障。其深厚的文化底蕴、怡人的亚热带气候、碧波迭荡的河流、翠绿葱浓的12万亩花木、四通八达的交通，构建出最佳的人居环境，享有"金温江"的美誉。温江实行工业强区战略，基本形成了以生物制药为主的制药业，以方便食品、奶制品、饮料为主的食品制造业，以包装印刷及装潢为主的印刷业。境内的国家级成都海峡两岸科技产业园正在成为中国西部现代轻工业基地和重要的台商聚集区，被海内外誉为"挺进西部的桥头堡"。 温江拥有鱼凫城遗址、鱼凫王墓、柏灌王墓、陈家桅杆、宋代文庙等一批国家级和省市级文物保护单位，初步形成了以温泉旅游为龙头，生态农家旅游、古文化寻踪旅游和美食旅游相配套的旅游格局。 5、经济基础 温江连续5年跻身社会经济综合发展指数全国百强县，排名跃升至68位。 2006年全区国内生产总值为96.71亿元，比上年增长16.4%。人均GDP为2.85万元/人，其中民营经济 增加值为37.23亿元，规模以上工业总产值89.33亿元，引进到位资金为60.5亿元，到位外资4758万美元。 工业已形成食品、造纸及印刷工业、医药三大支柱产业，累计企业数56个，累计工业总产值54.22亿元，利 润总额3144.9万元。 2006年全区社会消费品零售总额19.73亿，比上年增长15.4%。其中私营个体经济消费品零售总额为16.5 亿元，增长14.4%，继续保持快速增长，占社会消费品零售总额的比重达85.5%.分行业看:批发零售贸易业 零售额为13.38亿元，增长17.7%;餐饮业零售额为6.02亿元，增长17.6%。其中增幅较快的有:食品、饮料、 烟酒类、书报杂志类、化妆品类、日用品类、五金、电器类、金银珠宝类。商品增幅最快的是彩色电视机、 房间空调器、汽车。 2006年年末城镇居民人均可支配收入11256元，增长8.5%，人均消费性支出8875元，增长1.9%。农民 人均收入4850元，增长11.6%。 2006年年末城乡居民存款余额58.97亿元。在岗职工平均工资20878元，增长14.4%。 全区全口径财政总收人12.10亿元，地方财政收入8.53亿元，财政支出9.38亿元。 2006年温江区出口创汇总值达到2384万美元，增长16.57%，引进到位外资外资总额60.5亿美元，到位外资 4758万美元。 旅游人数272.1万人次，旅游综合收入1.46亿元。 6、温江区在全国和全省的经济地位 国家统计局农调总队进行的全国县(市)社会经济综合发展指数测评结果，温江进入全国百强县，排在第77名。见表1:温江在全国县(市)综合指标位序 温江是“全国乡村城市试点县”、 “蜀中第一小康县”、“四川省综合经济实力十强县”。 温江是四川省“农业产业试点县”和“优质稻优质优价试点县”，形成了花卉苗木、大蒜蔬菜、家禽养殖三大特色农业产业。 7、温江区在成都市的经济地位 温江区是“成都市第一卫星城”，成都市重点开发的西部新城。经济发展速度大大超过全市平均发展速度。1980,2006年，温江GDP的平均增长速度为20.4%，超过成都市的平均增长速度(11.5%)。第三产业增长速度为23.73%，大大超过成都市的平均增长速度。与1980年相比，2006年温江的GDP、第三产业、社会消费品零售总额、城市人均可支配收入、农村人均可支配收入和城乡居民储蓄存款余额别增长了86.7倍、165.8倍、24.6倍、28.04倍、16.58倍。温江区国内生产总值位居全市19个县区中的第11位，人均国内生产总值2.85元/人，居全市第6位。第三产业位居全市的第11位。社会消费品零售总额位居全市第12位，存款余额位居全市第7位。 表2:温江在成都市内经济地位比较(2006) 第二章 温江城市商业发展分析 一、温江城市商业发展环境SWOT分析 (一)有利因素(S) 1、区位优势明显,交通便捷 温江距成都市区18公里，距双流国际机场仅21公里，位于成都半小时生活圈 以内。 温江区道路交通比较发达，公路网密度135.56公里,百平方公里，位居成都市前列。温江交通条件在近期迅速改善。随着光华大道、芙蓉大道、成青旅游干道、成温邛高速公路的建成通车，成都地铁修通，轻轨在温江设站，将使温江区与中心城、周边郫县、双流组团以及大邑、邛崃等县域中心城市的沟通更加便捷，具有特大城市西部边缘门户地位和作用。 交通条件的改善，进一步提升了温江的区位优势，为承接中心城区的辐射并向周边辐射提供了更加便利的条件。 2、环境品质优秀，成为成都居住胜地 温江自然条件得天独厚。位于都江堰灌区的上游，气候温和湿润，岷江正流金马河及其支流江安河、杨柳河、清水河流经区境， 是“温郫都国家级生态示范区”的重要组成部分，林木覆盖率达 28.9%，环境品质好，空气质量处在十分良好的状态之中。声学环境优 于国家标准，水体除杨柳河外尚未受到较大污染。 “好风好水好地方”，这是温江最弥足珍贵的资源。随着成都周边其他地区的大规模开发，温江的这种环境特质对房地产开发商和 居民的吸引力将会越来越大。 3、产业优势突出 第一产业:花木产业绝对优势明显。全区花木生产总规模12万亩，占全市花木面积的1/2，全省的1/3，销售额达3.4亿元。全区 花木从业人员3万余人。 第二产业:比较优势明显。食品工业、医药工业、造纸及印刷业是温江的三大主导产业，在成都市具有明显的比较优势，工业总 产值分别为24.79亿元、18.18亿元、11.28亿元。 第三产业:温江房地产业发展迅速，房地产业的档次高，销售对象以外地人口为主，“住在温江”的口号正在逐渐叫响。温江休闲 旅游业发展良好，旅游人数272.1万人次，旅游综合收入1.46亿元。 4、经济效益好 温江经济表现出量小质优的典型特点。 在成都近远郊14区(市、县)中，温江土地面积只排在第14位，总人口只排在第12位，但其工业总产值排在第5位，财政收入排在第6位;温江人均水平则排在前列，其人均GDP、人均财政收入、农民人均纯收入分别排名第2、第1、第1位。 温江位于成都中心城区西侧，对温江发展构成直接竞争的区域单元是双流县和郫县。从土地、人口和经济总量指标衡量，温江低于双流和郫县，但从人均水平看，温江则超过双流和郫县，经济效益好。从规模以上工业企业综合效益指数指标来看，温江在成都19个区县中排第一位。温江经济发展的效益好。 (二)劣势分析(W) 1、土地资源有限 温江土地资源少，只有277平方公里，人均耕地仅为0.76亩，低于联合国粮农组织规定的人均0.79亩的警戒线，加之土地后备资源不足，“吃饭和建设”问题矛盾尖锐。同时，温江土地多为良田，耕地保护压力大。 2、本地意识强烈 长期“水旱从人，不知饥谨”的农业生活使温江人“保守有余，进取不足”。表现在:温江人口外出较少(2004年，温江转移出省的劳动力只有2千人，只占乡村人口数的0.9%)，也表现在温江就业形势如此严重(增加GDP不增加就业机会甚至减少就业机会)的情况下，70%的工业就业机会被外地人占据。 3、环境条件的限制 温江处于成都市上风上水，是“温郫都国家级生态示范区”的重要组成部分，环境质量要求高，环境保护任务艰巨，对温江产业发展形成一定限制。 (三)机会分析(O) 1、成渝经济区作为全国统筹城乡综合配套改革试验区 开发开放15年之后，依靠特殊政策，增强招商引资吸引力的优势已不再，要想继续获得竞争优势，就必须在政治、经济和社会等方面进行制度突破。成渝经济区被列为全国统筹城乡综合配套改革试验区，在政治、经济和社会等政治经济框架方面给予了大胆突破、改革试验的权利。统筹城乡综合配套改革试验区的建立，将极大推进城乡统筹发展战略，实现城乡经济社会更加协调发展。 温江作为成都市中心城区重要组成部分和全市推进城乡统筹发展的重点区域，这有利于区内各种资源的有效整合和集约利用，有利于经济社会的发展由粗放型向集约型的转变。 2、第三产业在国民生产中地位越来越重要 2006年2006年底成都市一二三产业产值分别为195.13、1211.61、1343.74亿元，比重为7.1:44:48.9，第三产业比重已经超越一二产业，成为社会经济发展的支柱和最具活力的产业。第一产业从业人员221.05万人，占全市从业人员的38.2,，所占比重较去年下降了0.6,;第二产业从业人员154.17万人，占全市从业人员的26.6,，所占比重较去年下降了0.8,;第三产业从业人 员达到203.97,万人，占全市从业人员的35.2,，比重较去年上升了1.4,。第三产业为城市提供了最多的劳动岗位，吸纳了巨大的劳动力，成为劳动就业主导产业。 温江区一二三产业产值分别为8.39、57.34、30.98亿元，比重为8.7:59.3:32.0，三产业发展潜力巨大。 3、都市区郊区化进程加快 随着成都加快推进城市化进程，以及成都本身机动化水平比较高，中心城区的郊区化进程将会大大加快，人口和现有的传统制造业将向外扩散。温江地处都江堰灌区的上游，环境品质好，向来为成都的市场、尤其是房地产商所力捧，温江将会成为最先被辐射的地区。 4、撤县改区和镇乡合并 2002年5月28日，经国务院批准，温江撤县设区。它标志着温江的社会经济发展进入一个崭新的历史时期。 “撤县设区”使城区居民对温江增加了城市认同感。在成都市发展区域经济的有关政策刺激下，撤县设区将给温江人的就业提供一张更响亮的名片。温江人出外就业的成功率将大大加强，温江本地的农村人口进入城镇的相对数量也将大大增加。同时，也改变了温江原来的“农村”意象，有利于吸引城区居民来温江购房置 业、就业和就学，大大加快温江的城市化进程。 全区2004年进行乡镇调整，形成四个街道办事处和六镇，加快了城乡一体化，城乡协同发展步伐，加快了社会主义新农村的现代化建设和生态保护。 5、花博会和后继会展业发展 第六届中国花卉博览会是我国加入WTO后的第一次全国性花事盛会，也是第 ”，给温江带来1.5亿元的办会直接收益，而一次在西部举办的花博会。“六博会 且还将带来巨大的间接收益，包 括旅游收益、农业收益、招商引资收益和城市建设收益，为温江奠定了一个飞跃的平台。 花博会后温江陆续开展了旅游发展大会、房博会、汽车展览以及《同一首歌》等文艺演出，极大地提高了温江的知名度， 形成新兴的产业会展业，促进了温江社会经济的飞跃发展。 6、大学城建设 温江已经进驻了八所大专院校:西南财经大学、成都中医药大学、四川交通职业技术学院、四川教育学院、四川电力技 术学院、成都农业技术职业学院、成都行政学院，已有意向进驻的有西南政法大学(省外)、四川师范大学、北京师范大学 (省外)、成都科分院、成勘院、化八院等大专院校和科研机构。 大学城建设成为温江经济发展，特别是商业发展的强效“催化剂”:大学城的建设和运转可以为温江本地居民提供大量的 就业机会，教师学生巨大的消费能力可促进温江第三产业的发展和提升，大学城浓郁的文化氛围可提升温江的文化品位，大 学城的研发培训能力为温江引进外资和工业发展提供强大智力支持。 7、房地产发展 “住在温江”。温江区地处中心城上 范区的组成部分，自然环境与交通区位 在中心城工作，郊区住家的人群呈进一步增长的趋势。温江已成为成都人中心城工作郊区住家的首选区域之一。 游，是国家级“温郫都”生态建设示优势加速了温江房地产业的发展。 (四)制约因素分析(T) 1、受成都都市区辐射强烈，限制了本地部分商业发展 温江处于成都半小时经济圈和生活圈内，受都市区辐射作用强烈，对本地商贸业发展制约很大，大宗、高 电、高档服饰等的消费被成都吸引较多。大型商业设施的发展受到极大的限制，批发市场也受成都市的辐射发档产品的消费，如汽车、家俱、家展受到制约。 2、都市区新的发展趋势 为了破解成都典型的单中心同心圆式扩展城市结构(摊大饼)，成都空间发展战略研究提出城市向东向南发展，建设华阳副中心，逐步形成带状组团展开式的布局结构。 成都向东向南发展将深刻影响到成都市的“资源重组”方向，对成都都市圈与成都都市区关系分析和商业定位 一、在成都市总体规划中的地位 1、都市区的未来发展目标 2007.6月，成渝经济区被批为全国统筹城乡综合配套改革试验区，对在政治、经济和社会等政治经济框架方面给予了大胆突破、改革试验的权利。统筹城乡综合配套改革试验区的建立，将极大推进城乡统筹发展战略，实现城乡经济社会更加协调发展。 成都都市区将携手重庆，组成成渝城市群，成为与大北京城市群(北部)、长三角城市群(东部)、珠三角城市群(南部)相对应的第四大城市群板块(西部)。成都有望成为西部地区开发中见效最快、最具有扩张能力和感召能力的主要战略基地。 2、都市区的产业空间战略 未来成都都市区产业经济的空间布局规划可能会形成“一核两带两极”的战略模式。”一核”指的是依托主城的服务和创新核心。“两带”指的是从核心向南北辐射出的具有强劲工业生产能力的产业走廊。“两极”是成都都市区与周边区域加强经济合作的门户产业基地，使得作为区域核心的成都经济辐射通过“两极”产业基地能够迅速扩散到其它地区;另一方面，它能够延伸都市空间，将更大区域内的经济和环境要素集聚在一起，发挥规模和范围效应。 3、中心城区未来发展趋势 巩固成都大都市地位，提高居住、消费、娱乐、旅游的强势地位，保持一定的城市集中度和密度。成都中心城继续集聚扩大与其周边城市(含县城)继续发展将会同时存在。 4、中心城区布局的核心策略 阻止现有“环状+放射型”布局结构的继续扩大，从结构上解决与改善布局空间问题，通过多种不同密度控制手段，形成分密度带状组团展开式布局结构，逐步改善和演化布局形态。 5、中心城区布局形态与结构 空间布局形态——构建两轴、西控分进、南北展开、中心扩大、重心东移。 空间拓展形态实现由“摊大饼”到“轴向发展”的转变，构建历史轴、发展轴:历史轴主要由成灌高速、成灌公路—蜀都大道—成渝公路、成渝高速沿线区域组成。 发展轴有两部分组成:北翼发展轴由川陕公路、成绵高速公路、宝成铁路组成;南翼发展轴由成乐公路、成乐高速公路、川藏公路、成昆铁路组成。 北翼沿交通通道向新都、青白江、广汉、金堂方向发展;南翼沿交通通道和南部开阔低丘，向华阳、东升、新津、彭山方向推进;西侧——以郫筒、柳城为界，从绕城高速西侧适度向西分进;东侧沿龙泉山向南北展开。 远景的城市建设应当以保护比较完整的都江堰水利灌溉系统为底限，严格限制向府河上游地区的用地扩展。西部地区具备优良条件的用地应当好地好用，近、中期作为未来发展的战略储备予以保留。 空间结构——构建一主一副和若干分中心组成的城镇网络，形成类似“开弓射箭”形的空间结构。 6、都市中心设置 城市核心区打造成为辐射西部地区的现代化商务、商业中心;将其行政办公、居住、高等教育等功能向外疏解;同时，中心城工业向外迁移，在六个片区形成工业集中发展区，重点强化成都高新区、成都经济技术开发区。 ? 主中心 都市区布局形态与结构 加强东部地区的产业结构调整和土地置换，紧凑发展，在中心城原有中心的基础上中心区向东南方向拓展。 ? 副中心 选在华阳及其南侧位置，培育新的增长点，以发展较具成都特色优势的商贸、金融、文化和高新技术产业等为主。 ? 分中心 建立新都、青白江、温江、东升、华阳、金堂、新津7个区级中心。 7、中心城区空间发展战略选择 通过规划控制和土地置换逐渐扩大原中心区规模，实现老中心沿东南轴线向龙泉方向扩大转移。通过行政中心的南迁推进南部建设，尽 快形成南翼区域副中心，缓解旧城中心职能并培育新的增长点。新中心的选址建议设在华阳及其更南部的区域。 通过传统产业的搬迁促进北翼重点区位的经济增长，逐步拓展成为轴向连续的城市空间。 打破“环形+放射”型道路结构，建立都市区西部蒲江—邛崃—崇州—温江—彭州—广汉，东部新津—华阳—金堂—广汉的快速联系系统， 除北客运站外外环以内铁路站场逐步外迁，铁路线向城铁模式转变，改变原规划的放射型轨道交通结构，向南北轴向结构转变。 对于城东传统产业的迁移，应当根据产业的类型结合产业布局加以规划。一些大型传统企业结合市域郊区的相关产业布局加以整合聚集，一些发展周期短，机制转变灵活的中小型企业可以优先在一些城市周边急需发展的新区落户，以中、短期出让的形式供应土地，便于在未来新的发展时期实施功能调整。 8、关于温江和西部的发展 《成都市城市总体规划2003-2020》将温江纳入中心城区，成为3681平方公里都市区规划区的一部分，是成都市六个城市组团之一，是中心城区的西部中心，是城市重要功能区，在功能上 形成以高新技术、印务包装、食品饮料为主导的工业集中发展区和以大专院校为依托的教育科研、休闲旅游为主的城市新区。 成都市将温江确定为新型工业重点发展区之一，并将构建温江,郫县,双流医药产业基地和温江,郫县食品产业基地，这为温江食品、医药等主导产业的发展提供了新的机遇，也为提升科技园的产业配套、基础配套、机制配套、环境配套能力，建设西部现代轻工业基地创造了有利条件。 二、在成都市商业网点规划中的地位和对策 1、成都市商业网点发展方向 适应全面建设小康社会，满足不同收入和消费层次需要的、大中小型、高中低档相结合的、布局合理、设施完善、方便消费、促进生产与流通的商业网络，形成业态结构合理、管理现代化、地域分布适当、层次分明的商业网点体系。 2、成都市商业网点发展目标 到2020年，建立与国内外市场接轨的现代化商业网络体系，把成都建设成为中西部地区的商贸中心城市。 3、成都市商业网点发展规模 总量预测:到2020年，社会消费品零售总额达到4117.8亿元，年递增率达到8-12%，批发零售贸易额达到1537.2亿元，年递增率达到8-12%。 零售商业网点净用地指标:人均城市人口面积0.9-1.2平方米。 零售商业网点净用地:2010年，成都市商业用地规模应控制在5-7平方公里(其 -9平方公里(其中中中中心城4平方公里);2020年，商业用地规模应控制在7 心城5平方公里)。 4、成都市商业网点发展模式 未来商业网点的发展模式将逐步表现为有形市场(各种实体形态)和无形市场(网上商业市场)有机结合的商业体系。 业态趋势有综合多元化、专业化、连锁便利化、“E”化趋势。 5、成都市商业网点总体布局 成都市商业网点为一核六心商业带:由1个市级商业中心和6 个外围组团商业中心(龙泉驿、双流华阳、双流东升、新都,青白江、郫县和温江)、19个片区商业中心、100个左右居住区商业中心以及街坊商业、专业街、中心镇商业和一般镇商业、农村商业构成。 市级商业中心发展以商务中心、购物中心为主体的商业中心和现代服务业，6个外围组团重点发展批发零售商业功能。根据优化商业布局的需要，推进战略调整，形成各具特色的商业区，充分发挥各区域、各层次的协同效应。 中心城:发展以商务中心、购物中心为主体的商业中心。 龙泉:发展组团商业中心记东部地区的主要配送中心，结合龙泉山发展休闲娱乐业。 华阳:发展组团商业中心、现代服务业及滨水休闲娱乐业。 东升:发展组团商业中心、现代服务业及航空港物流基地。 新都,青白江:发展组团商业中心、北部物流中心，依托宝光寺、桂湖等历史文化遗迹发展旅游业。 郫县:发展组团商业中心、生态观光及休闲娱乐业。 温江:发展组团商业中心、现代服务业，依托花卉基地发展休闲娱乐业。 三、商业服务人流物流分析 成都方向:是温江人流物流最主要的方向，流量最大。人流以休闲旅游、购房居住、读书求学、会展 公务、探亲访友为主，对房地产、餐饮娱乐、旅游休闲、会展交易、交通行业的拉动作用较大。物流以工业 品、农副产品，特别是花木、蔬菜、水果批发零售为主。温江处于成都10分钟经济圈和生活圈内，受都市 区辐射作用强烈，对本地商贸业发展制约很大，大宗、高档产品的消费，如汽车、家俱、家电、高档服饰等 的消费被成都吸引较多。大型商业设施的发展受到极大的限制，批发市场也受成都市的辐射发展受到一定制 约。 都江堰、崇州、大邑方向:人流物流较少。人流以休闲旅游、公务、探亲访友为主，只有较少的购物、 购房的人流。物流以农副产品，特别是花木、蔬菜、水果批发零售为主。温江或多或少有传递成都大都市区 经济辐射中转站的作用。 四、周边县市发展趋势比较分析 1、双流 与温江南部相邻。它是近几年成都市向南部开发的主体区域，成都市未来的商业副中心。有航空港和行政中心优势，经济发展迅猛，商业以航空物流、现代商贸为主导 ，有果园特色的农家乐、高尔夫为特色的高端运动休闲、黄龙古镇为特色的观光休闲旅游、名小吃等特色商贸服务业。目前双流已在航空港立项建立5平方公里成都国际航空物流园区、现代商贸区、高端国际名牌服装城等。 2、郫县 与温江同处成都市上风上游，有基本相同的地形、气候和市场条件，也是成都市的主要花木基地和蔬菜生产基地，并依托花木发展的农家乐，有我省旅游干道穿越。目前在郫县筹建餐饮及原料加工基地、阿坝州菜蔬批发市场、海霸王(成都)冷藏物流基地等商贸设施。 3、都江堰市 与温江毗邻。拥有世界遗产等大面积景区和景点，适合开发多元化的商贸旅游产品。知名度高，吸引力强。目前都江堰市的避暑休闲旅游、养老度假休闲游、岷江夜啤酒已经成为商贸旅游的品牌。其交通和旅游避暑度假商贸优势对温江有强大竞争力，但成青旅游干道的通车又有强大拉动力，刺激温江旅游休闲业的发展。 4、龙泉驿区 是成都市地形起伏最大的区域，也是成都市城市向东发以的主体区域，有成都市最大的体育馆和后期工业、居住用地区，成都市水果基地。以国际桃花节为龙头的观花尝果的休闲旅游成为成都市著名旅游品牌。在龙泉已建成聚合国际水果蔬菜批发市场，主要商贸项目有龙泉西河成都市水产品市场、成都市化工市场和物流园区。正筹建亚洲婚庆基地。 5、崇州市 位于温江西部，距成都市区26公里，区域内地形地貌变化丰富，有九龙沟风景名胜区、国家重点文物保护单位等。发展生态休闲旅游条件优越。 6、大邑县 位于温江西部，距成都市区45公里，地处成都平原的边缘区，己形成四季风光、温泉度假、庄园文化、宗教文化四大特色。是成都市旅游休闲业发展最好的 县区之一。 比较周边县市区，温江位于成都市上风上游，环境优良，交通便捷，已经有成熟优质的公共物质空间环境，有花木、大学城、房地产、医药食品等支柱产业优势，有利于发展对交通、用地、环境要求高的休闲旅游购物、食品服装汽车等专业市场的发展。温江与周边县市区相比较，相对的劣势在于自身经济总量小，人口和面积小，依靠自身消费发展商贸业总量有限，只有依靠大都市巨大市场，面向西部地区和全国，才有广阔发展空间。同时温江交通虽然方便，但是不是位于成昆、宝成、成渝成达等我省交通干线上，交通地位弱，因此不宜发展对交通要求极高，运输量大的物流园区、钢材等专业市场。温江虽然没有风景名胜区，但是主要以花木、林盘为特色，江安河、杨柳河逶迤环绕，农村田园风光秀丽，环境优美，发展旅游休闲度假条件优越。 五、分解疏散成都市商业设施的对策 根据《成都市商业网点规划》: “成都市中心城内除新区外，应从网点扩容为主转向对现有资源的整合为主。对中心商业区应统筹规划、合理安排、提升档次，使高级商务区、购物中心、专卖店等布局合理、服务配套，进而强化中心商业区的辐射功能。” “二环路以内不再批建任何市场，二环路至三环路之间严格控制新建批发市场，并积极引导三环路以内的市场向三环路以外转移。近期主要对现有市场进行改造整合，促使其上规模、上档次，积极引导其在条件成熟时逐步向三环路以外的城市边缘区及外围组团转移。” 成都市商业网点规划明确提出成都市商业市场要开始逐步向外疏散，主要疏散对象是小商品批发市场和一些专业市场。比如金牛区的荷花池、金湖、五块石三大批发市场、红牌楼汽车市场、钢铁市场、家具建材市场、旧货市场等。 目前成都市的部分专业市场、物流园区已经纷纷外迁:在新都斑竹园 4800亩的“成都义乌”国际小商品城、在青白江成都国际集装箱物流园区、新都物流中心、在郫县筹建海霸王(成都)冷藏物流基地、龙泉龙泉聚合国际果蔬菜批发市场、西河370亩的成都市水产品市场、成都市化工市场和物流园区、亚洲婚庆基地、郫县安德拟建餐饮及原料加工基地、阿坝州菜蔬批发市场等。 温江商业发展应利用自然优势并创造条件，在以下项目承接都市区外迁市场、物流基地等郊区性产业的扩散，做大做强商业市场，不仅为本地居民服务，更重要的是立足大都市区商业设施的整体布局，为全国、全省服务: (1)利用和打造温江良好的居住环境，打造信息平台，建设现代化配送网络， 发展现代网络经济、总部经济、服务外包和无店铺经营等现代化服务业。 (2)休闲旅游、休闲购物产业:利用都市区巨大的消费市场和自身优秀的环境条件，打造都市后花园，为市民提供购物休闲、游乐休闲、运动休闲、农家体验休闲、餐饮娱乐休闲等全方位的特色服务。 (3)利用温江位于成都大都市区上风上游，环境优良的优势，将温江打造成成都周边人居环境最好的新城，并为整个大都市的环境提供保障，大力发展房地产业、观光农业、商务会展、旅游休闲业等产业。 (4)各类专业批发市场，如服装、粮食、肉类、小商品、日化用品、药品的专业批发市场。 (5)汽车主题公园:大力发展汽车产业、和相关配套行业，如新车交易、二手车交易、汽配交易、国际品牌4S店、汽车售后服务、汽车博览、信息平台、汽车文化体育、汽车仓储物流、一站式服务等。 (6)大学城和海峡两岸工业科技园区配套商业服务:借助大学城的建设，利用人口集中的优势，带动大学城的相关产业发展，如运动休闲和教育产业等。并协调带动海峡两岸工业科技园区商业的发展。 (7)花卉苗木生产流通配套服务:利用现有优势，发展花卉苗木优势产业，打造温江花卉苗木品牌。 六、与大都市的全面融合对策 温江的发展不但要考虑自身的发展需求，更重要的是要积极呼应和迎接成都中心城区的发展需求(包括中心城区郊区型产业的扩散和产生的新需求)，强调温江与成都中心城区的“全面融合”，以承接都市郊区型产业为契机，温江在价值观念上全面提升;功能定位、产业选择、经济社会发展战略和空间结构、道路体系、商业设施布局、建设标准等与中心城区全面对接。 1、价值观念的提升 充分认识到温江是大都市一个组团和主要组成部分，在城市发展的未来设想、地域、环境、人文、文化、城市价值观念上彻底融入大都市。设施建设要依托成都，面向西部和全国、全世界。 第三产业服务层次达到三个: 一要为温江本地自身需要和日益增长的产业发展、迁入人口服务;二要考虑都市区的消费，以自身商贸优势特色、休闲旅游特色、餐饮娱乐特色、物资流通特色，吸引成都市民，服务成都产业;三是依托都市辐射力，建设西部国际汽车城、运动休闲城、会展中心、工业商务中心、花卉等专业市场，为全省、全国西部地区、全世界服务。 2、功能定位 突出西部新城功能，突出花园生态居住新城、花卉博览产业中心、高新技术科技园区、大学城四大特色。商业设施建设要突出发展会展商务、休闲旅游和餐饮娱乐、西部花卉和汽车批发市场及为大学城和与房地产业配套服务五大特色。 3、产业选择 产业选择要突出自身特色和与大都市服务和融合错位发展特色。 第一产业:农业要发挥花卉苗木、大蒜蔬菜、家禽养殖优势，形成辐射全国的花卉苗木会展、批发、交易、技术服务的生产、销售、物流基地;形成以成都市为主要市场的农副产品供应基地和批发市场。 第二产业:推进工业新型化，着力培育高新技术产业。以保护大都市区上风上游的环境为前提。 充分利用大都市巨大的市场、资金、技术优势和产业更新换代契机，发展医药、印务包装、食品饮料三大主导产业，做大做强，并把机械电子产业和环保产业作为温江后续产业来发展。 配套工业商务中心、物流基地，为海峡科技园区和工业产品流通服务。 第三产业:大力推进特色会展、现代物流、生态人居、休闲旅游以及商贸、中介、咨询、社区服务等第三产业发展。未来的第三产业，服务应该有三个层次:一要为温江本地自身需要服务;二要为温江日益增长的产业发展、迁入人口服务;三是更多的还要充分考虑都市区的消费，以自身商贸优势特色、休闲旅游特色、餐饮娱乐特色、物资流通特色，吸引成都市民，服务成都产业。 4、第三产业服务层次 一要为温江本地自身需要和日益增长的产业发展、迁入人口服务;二要考虑都市区的消费，以自身商贸优势特色、休闲旅游特色、餐饮娱乐特色、物资流通特色，吸引成都市民，服务成都产业;三是依托都市辐射力，建设汽车城、运动休闲城、会展中心、花卉等专业市场，为全省、全国西部地区服务。 5、经济社会发展战略和空间结构: 全区经济社会发展战略是“两园一区三点”(以下简称“213”发展战略)。即按照优化布局、节约用地、有利于产业和人口集聚的原则，坚持城镇发展与区域发展相结合，增强区域中心镇对周边的带动作用，切实将科技园作为新型工业集中发展区;将新老城区作为现代服务业的主要发展区;将以万春为核心的生态园作为农业产业化发展的高地和发展旅游业的基地;永宁镇打造民营经济特色区和现代物流高地;永盛镇配套科技园发展，提升改造童鞋等传统产业，拓展产业门类，提升产业层次，打造优势产业强镇;和盛镇打造北部地区物资集散中心。 全区空间战略是 “一区三组团三带”，引导要素合理流动，促进城市功能转型和产业集聚发展，实现区域之间的合理分工与协调共融。“一区”即以金融、商贸、会展、人居为主的新兴服务业 集中发展区，“三组团”即以现代轻工为主的新型工业集中发展组团、以生物技术为指导的现代农业组团和以现代物流、生态型住宅为主 的配套服务组团，“三带”即金马河、杨柳河和江安河生态涵养带。 “一区”:以金融、商贸、会展、人居为主的新兴服务业集中发展区: 包括柳城、涌泉街办和公平街办成温邛公路以南的新老城区。这是融入都市区，转变成市功能的核心区域，是全区的金融、商贸、 会展、人居、行政、文化社会事发展的重要区域。 “三组团”: 以现代轻工业为主的新型工业集中发展组团:主要包括天府街办、永盛镇、金马镇和涌泉街办部分区域。这是工业经济发展的重点 区域，以高新技术为引导，印务包装、食品饮料产业为依托，提升竞争力，建设西部现代化工业基地。 以生物技术为指导的现代农业组团:主要包括万春镇、和盛镇、寿安镇和惠明农业生物高新技术产业示范园，打造成为中国西部花 卉苗木生产、交易、研发中心，是现代化农业的关键地区。 以现代物流、生态型住宅、汽车交易为主的配套组团:主要包括永宁镇和公平街办成温邛公路以北的地区。这是对接成都高新区，发展为其配套的工业、汽车交易、现代化物流业、生态型住宅、旅游休闲产业的主要地区。 “三带”:金马河、杨柳河、江安河生态涵养带:作为全区饮用水资源和生态保护的重点地带。 城市中心向东都市区靠近，形成以光华大道为轴的带状城市新区。 6、道路体系 全力构建与成都中心城区全方位、全面融合的通道体系，打造对接中心城区的10分钟经济带:完善成温邛高速路、光华大道、芙蓉大道 、草金路西延线“一高三快”的快速交通主骨干，构建现代化城市交通及旅游交通服务和管理体系，优化完善直达班车及中转公路客源网络，构建现代化物流运输体系，加快货物运输的综合化、智能化和快速化发展进程，有效推动工业及科技园区及农贸生态产业的快速发展。 根据交通导向理论，充分考虑大容量轨道交通带来的交通变化和契机，发展商贸组团中心和商贸业。利用光华大道交通优势，在都市轻轨和温江交通换乘点，发展商业集散中心。 7、建设标准 在城市用地、基础设施标准要与中心城区统一。 城市商业用地指标也要和中心城区标准协调。 七、温江城市商业定位 1、城市职能定位 根据《成都市温江区分区规划》，温江城市职能定为:成都市中心城区西部分中心，是以食品、印刷、高新产业为主导的工业集中发展区;依托大专院校形成的教育科研、休闲旅游为主的城市新区。 根据《成都市温江区城市空间发展战略规划》温江区定位为:生态特色鲜明、文化氛围浓郁的成都西部新城。 2、温江城市商业定位 根据前面综合分析，温江城市商业定位为:成都市西部休闲购物娱乐中心，温江综合旅游商贸休闲中心。以休闲购物娱乐、汽车和专业批发市场、花木流通交易、餐饮美食为特色。处理好商业设施和成都中心城区的全面融合和错位融合发展关系。 与《成都市商业网点规划》相比，温江区商业定位加强了在成都市作为西部休闲购物娱乐中心的重要地位，增加了汽车和专业批发市场新温江商业网点发展分析 一、影响温江区商业网点发展规模和布局的相关因素分析 影响温江区商业规模发展的因素很多，除上述受都市区强烈辐射影响外还受到具体有城市空间规模、城市职能、经济规模、商业集中度、消费水平及结构等等。 (一)温江区社会经济发展规划 根据《成都市温江区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》，温江社会 ”重要思想为指导，以科经济发展的指导思想是:坚持以邓小平理论和“三个代表 学发展观统筹城乡经济社会发展，努力推进城乡一体化，全面建设小康社会。以体制创新、科技进步和人才开发为动力，着力提高区域的基础承载能力、产业发展水平及政府公共服务水平。以新型工业、新兴服务业、现代农业为支撑，奋力推进以工业为重点的产业强区，构建开放温江、生态温江、和谐温江，把温江建设成为经济雄厚、人民富足、环境优美、独具现代园林特色的都市新区。 到2010年，全面建设小康社会。国内生产总值达到190亿元以上，年递增率15.6%以上，人均地区生产总值达到5800美元。一二三产业比例调整为6:60:34。2020年年均递增率预测 10 %左右。 社会消费品零售总额增率在2006~2010年年均递增率为12%左右，总值约为34.18亿元;2020年年均递增率8%，总值约为73.79亿元。 到2010年全区户籍人口控制在40万人左右，按常住人口计算的城市化率达65%以上，进一步优化人口结构。城镇居民人均可支配收入年均递增9.6%，农民人均纯收入年均递增9.1%。就业岗位持续增加，年度城镇登记失业率控制在3%以内，基本社会保险征集率达98%以上。新增劳动力平均受教育年限达13年以上。全社会研究和开发经费占GDP的比例提高到3%以上。城乡信息化服务体系基本建成。民主法制建设和精神文明建设不断加强，构建和谐社会取得新进步。 (二)城市总体规划 1、城市规模 根据《成都市温江区分区规划》，近期(2010年)城市人口24万，城市建设用地24.65平方公里，人均建设用地102平方米;远期(2020年)城市人口为32万，城市用地32.138平方公里，人均建设用地100.43平方米。 2、用地结构与形态 城市形态:温江区城市用地发展思路是“城市东进、工业南移、旅游北上。”城市沿光华大道、成温邛高速路形成东西向带状发展形态，同时强化其向东发展。以旧城为中心，沿光华大道，江安河向东向南发展以居住生活为主的新城 ;沿柳城大道向西、向南连接教育科研区、工业区，形成大学城、成都海峡两岸科技产业开发园区。 3、功能分区 形成“两心一轴”的格局，“两心”是指旧城商贸中心和新城行政会展中心;“一轴”是指光华大道——柳城大道为城市发展主轴线。 城区规划三个功能片区:西部为工业集中发展区、中部为教育科研区、东部为居住功能区。 东部居住功能区以旧城为依托向东沿光华大道发展，形成包含旧城商贸中心、新城行政会展中心和居住区(8个)的城市居住功能区。中部教育科研区是以成都中医药大学、西南财经大学、四川省交通学院、省教育学院等院校构成。西部工业集中发展区是成都海峡两岸科技产业开发园区。 城区共规划八个居住区，分别依托江安河和凤溪河及居住区道路，融合商业金融、文化娱乐和体育游憩等功能，形成各自居住区中心。中部教育科研区配套一 个居住小区，以片区中心兼居住区中心。 除城市发展主轴线外，规划两条“十”字型城市发展副轴:向阳大道、南熏大道，连接城市南北、东西各片区。 4、规划城市中心和商业中心 居住区中心二级中心结构。共规划设两个城市中心，八 规划为城市中心 —— 个居住区中心。两个城市中心指旧城商贸中心和新城行政会展中心 。居住区中心可结合城市中心设置，也可单独设置，单独设置的居住区中心规模适中，主要以为居住区服务的公共服务设施为主。 商业金融业用地集中布置四处:旧城中心区保留现有商业区，主要安排城市公共服务设施，包括综合商场、专业批发市场、集贸市场、宾馆饭店等设施;新城行政会展中心主要设置与花卉交易博览会有关的专业批发市场、宾馆饭店、服务业、贸易咨询等用地。教育科研片区中心主要安排为该区服务的管理展览、贸易咨询以及商服等配套设施;公金路以东居住新区由三个居住区中 心连片形成片区商业中心，安排为居住区服务的大型商场、餐饮娱乐、贸易等设施。分散布置主要指沿城市主要干道及结合居住区、小区中心布置在居住区内部的商业金融业用地。保留现状柳城宾馆和旧城现有的成规模的商业用地。 (三)社会消费品零售总额 商业规模发展与社会消费品零售总额的发展规律相一致，温江区社会消费品零售总额2005年为19.4亿元，社会消费品零售总额GDP指标环比增速在1990-2005年为16.01%，2000-2005年期间为15.79%，GDP指标环比增速在1990-2005年为22.50%，2000 -2005年期间为16.64 %，增速较快。从数据可以反映出商业规模与GDP社会消费品零售总额的密切关系。 通过现状指标分析，结合温江区社会经济发展“十一五”规划，全区国内生产总值2010年年均递增率15.6%;2020年年均递增率预测 10 %左右。相应预测社会消费品零售总额增率在2006~2010年年均递增率为12%左右，总值约为34.18亿元;2020年年均递增率8%，总值约为73.79亿元。 社会消费品零售总额中，连锁企业消费品零售额占社会消费品零售总额的比重2010年力争超过20,，2020年超过30,。 (四)社会消费品购买力 城市居民消费水平稳步提高，人均可支配收入和人均消费性支出持续增长。温江区民的消费结构已由温饱型逐步发展到小康型，城乡居民购买力将大大提高。2005年城镇居民人均可支配收入为11256元，2010年城镇居民人均可支配收入预测增长率9.6%，要达到17800元，农民人均可支配收入增长率9.1%。 人民生活水平提高，恩格尔系数将逐年下降。预测恩格尔系数2020年将不高于0.2。休闲娱乐、文化教育、衣食、通讯、居住市场有较大的发展空间。 二、商业网点布置的相关因素 商业网点的布置有很大的人为因素，但还是与人口密度、地域风俗、旅游、物流、交通、房地产开发等有很密切的关系，并有一定的规律性。针对主要相关因素进行以下分析。 (一)房地产的发展 温江独具生态、田园、水乡、文化四大特色，是成都上风上水之地，是中国西部难得的都市水乡，居家度日的首选之地。五年前，“住在温江”开启了温江房地产的光辉时代，一大批品牌开发商:和记黄浦、蓝光实业、置信实业、天祥房产、 华新国际、森宇集团、金强实业、建信奥林匹克花园等纷纷落户温江，高品质楼盘应运而生，温江成了深入人心的花园居所。温江不仅在走向大盘时代，而且在迈向个性化时代:置信芙蓉古城首先拉开旅游房产的序幕，以创造景观的方式为旅游房产另辟蹊径，集川西民居灵气、巴蜀文化精华、江南园林情趣、老成都淳朴为一体;大华的柳城谊苑则吸取欧洲小镇的精华打造出一个纯欧式风情的小镇;天祥房产的“边城水恋”，引入“湘西水乡”风格，造出丰富的水景吸引更多成都休闲一族;森宇音乐花园始终以“音乐”为主旋律;建信奥林匹克花园提出了“运 这些大盘环境舒适、地价低廉，房价也不高，迎合了消费者动就在家门口”…… 追逐时尚居家和生活的消费心理，正适合中高收入阶层圆“小康居家梦”。目前，温江已初步建成了一个拥有先进的基础设施、经济繁荣、极具时代气息的现代化花园城市。 温江房地产产业发展迅速，成为温江新的经济增长点，极大地带动了商贸业的发展。购房人群结构也发生巨大变化。2004年，温江区房管局对几个大型楼盘抽样发现，70%购房者是本地人，20%左右为成都人，10%来自中西部地区。但仅仅是一年之后的2005年，温江的购房人群发生了很大的变化，成都人占了70%，温江本地人只占10%。大量的外来购房人口，大多数为收入颇丰，文化层次较高的中产以上阶层人士。他们的入住和消费将对温江商业设施布局和商业业态构成产生等深刻影响。 (二)地域风俗 有居住群落，就有“市”和“场”，就有商业氛围。中国人的传统思想相对保守，喜欢一些老的风俗，对那些颇有历史的老商业街尤其情有独钟。这就要求我们在商业网点规划中立足现实，对现有的商业街，市场进行深入了解，做到合理合“情”。 (三)旅游业 温江拥有鱼凫城遗址、鱼凫王墓、柏灌王墓、陈家桅杆、宋代文庙等一批国家级和省市级文物保护单位，初步形成生态农家旅游、古文化寻踪旅游和美食旅游相配套的旅游格局。 (四)人口密度 商业网点的布置是为居民服务，因此它的布置必然反映在人口密度的分布上，一般情况下，人口密度越大，商业网点越多。从温江区商业网点现状分布来看，具有这种明显的特征。旧城区人口密度最高，商业网点密度最大。因此商业网点的布置要与现状及规划人口分布相结合。 第五章 规划总则 一、规划期限 温江区商业网点规划期限应与国家五年计划及温江区城市总体规划期限相一致，即本次规划期限为:2006年至2020年。近期期限为2010年。 二、规划依据 1、商务部《城市商业网点规划编制》 2、国家经济贸易委员会文件《关于城市商业网点规划工作的指导意见》(国经贸易[2001]789号) 3、国家经贸委办公厅文件《关于进一步做好大中城市商业网点规划工作的通知》(国经贸厅贸易[2002]44号) 4、《成都市总体规划》(2005年版)、《成都市商业网点发展规划》(成都市规划 设计院2006年版)、《成都市食用农产品市场规划》、《成都市商品市场规划》、《成都市物流规划》。 5、《成都市温江区分区规划》(成都市规划设计院2003年版) 6、《成都市温江区城市空间发展战略规划》(中国城市规划设计院(深圳)2004年版) 7、《成都市温江新农村规划》(四川省城乡规划设计研究院2006年版) 8、温江区光华大道概念规划和城市设计、温江区旧城新区(A、B、C片)、新区北片(A、B)、新区南片(A、B)控 制性详细规划、温江公平街办控规、温江天府街办控规、温江万春镇小城镇规划、温江永宁控规、温江和盛控规、温江金马 控规、成都市海峡两岸科技产业园区控规、大田港控规。 9、《温江区旅游发展总体规划》 10、《成都市温江区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》 11、温江区商业网点现状普查资料 三、规划指导思想 以现代商贸中心理念、现代商业网点理念和现代服务业理念为支持，以城市空间布局调整为契机，采取“大力发展新区，改造提升老城，以承接都市郊区型产业为契机，全面融合都市区”的总体思路，合理布局商业网点，建立起与城市定位、发展目标和总体布局相适应的现代化商业网点体系，有效地引导老城提升改造和新区建设，实现城市与成都都市区的全面全面融合，发展的新跨越，全面提升城市的功能、形象和品位，增强温江作为成都西部新城的综合服务功能和吸引辐射能力，促进城市发展新格局的形成。 四、规划原则 (一) 以人为本，利民便民。 (二) 调整布局，优化结构。 (三) 挖掘规划目标和发展战略、总量控制 一、规划总体目标 到2020年，初步建成商业总量适度、带状结构明确、功能分区优化、物流高效集约、集休闲旅游、花博会展、人居服务三大特色的商业体系，全部融入都市区商业发展，成为都市西部现代化商贸休闲旅游中心和成都市三大会展中心之一。 二、发展战略 “大力发展新区，改造提升老城，以承接都市郊区型产业为契机，全面融合都市区”。 新区中心向东都市区靠近，以光华大道会展中心为中心，发展花博会展、金融贸易、行政办公、运动休闲旅游，逐步形成新型的现代商务中心，成为展现温江现代化城市形象的窗口和亮点，全面对接都市区的时尚之都。 立足于旧城区，充分利用旧城现有的传统商贸文化资源，提高设施档次和水平，整合各专业街，打造商业购物环境，以商贸金融、文化娱乐、购物、休闲旅游为特色，以为温江本地居民服务为主导，构建和提升旧城商业中心，作为弘扬悠久历史文化的传统商业中心。 三、规划内容和重点 规划内容包括两大部分，第一部分是温江城区商业体系总体布局规划，其中包括专业街(特色街)子项,合理确定温江一级商业中心、二级商业中心(社区商业)的位置、内容及规模。第二部分为温江区各商业业态布局规划。根据对温江商业的现状分析，主要对9种零售业态和专业、批发市场进行规划。 规划重点:主要包括对温江城区的商业功能定性分析、研究，确定商贸业发展的支撑对策，对温江城区商业体系作出规划(包括各级商业中心、特色商业街、批发市场)，对商业网点总量、中心区位、业态比例、街区设置和对大型零售网点、批发市场、商品交易市场、物流网点作出科学规划。 四、规划层次 规划层次分六层:温江区全区、温江城区、温江城镇、温江新型农村社区、温江中心城区、温江商业重点发展地段。 五、商业总量控制 温江商业网点近年发展迅速，全区商品要素市场活跃，批发和零售业网点数和从业人员数逐步增长。根据《温江区城市商业网点资料普查》，2005年城区共有商业网点数3656个，商业网点总面积15.99万平方米(若含城外大型商业设施鱼凫国都大酒店、东方幸运城为33.05万平米)，其中营业面积15.62万平米(若含鱼凫国都大酒店、东方幸运城为17.04万平米)。城区人均商业面积0.95 M2/人。平均每千人拥有商业网点22.2个。人均占有量在全省各个县区种居于前列。 商业网点从区域划分来说主要集中老城区商业中心，是温江最繁华的传统商业中心。而在新城区以花博会展馆为中心，商业设施分布较少，比较分散，商业氛围尚未形成。 结合《成都市商业网点规划》指标体系，根据《成都市温江区分区规划》、《成都市温江区分城镇发展战略区规划》对温江商业网点进行面积、人口等数据的规划控制，以及温江区商业持续发展情况，结合经济学、统计学等综合因素进行科学预测:2010年人均商业用地面积确定为1.0平方米/人，2020年人均商业用地面积确定为1.2平方米/人。城区商业用地面积总量为67.42万平方米，其中中心城区近期2010年商业用地面积总量为24.0万平方米，远期至2020年商业用地面积总量为38.4万平方米，其中老城区和城市新城区的商业网点密度较密，老城区商业中心人均商业面积可达到1.6平方米，新城区商业中心人均商业面积可达到1.5平方米，其它社区配套商业网点人均面积为0.7平方米。具体指标为: 1、温江商业中心城区总量、人均商业面积 表4:中心城区商业用地指标 2、商业中心营业面积总量控制 3、各组团营业面积总量控制 4、副区级商业中心营业面积总量控制