【doc】加拿大联邦政府的物业管理

【doc】加拿大联邦政府的物业管理 加拿大联邦政府的物业管理 经济管理 圈 全球科技经济陈望 加拿大联邦政府的物业管理 加拿大联邦政府的物业管理 已经有150余年的历史,形成了 一 套完整的管理体系,使联邦政 府的物业得到最大限度的高效率 持续利用.联邦政府物业管理的 目的是为了保证政府物业最大的 长期经济利益,有利于政府环境 目标的实现,为政府部门提供安 全和适宜的设施. 物业管理体制和宏观政策 联邦政府公共工程与政府 服务部的物业服务局负责联邦 政府的物业管理.自加拿大建国 初期开始,物业服务局作为联邦 政府公共工程部的一个下属机 构就肩负着建设国家,管理遗产 建筑和物业的重任,加拿大着名 的议会山建筑就是其代表作.现 在,物业服务局作为公共工程和 政府服务部的下属机构,建设和 管理的物业种类繁多,从无名烈 士墓到政府办公大楼,从联邦大 桥到军用基地,从港口到大坝等 等. 联邦政府各部委,机构和国 有企业的所有物业和固定资产, 包括政府办公大楼,政府各部门 所属的土地,军用基地,港口,大 坝,国家遗产建筑等均是国有资 产.联邦政府的国库委员会制定 政府物业管理的框架政策,并要 牛强 点制定本部门的物业管理框架政 策.各部门在国库委员会物业管 理监督指南的框架下进行物业监 理的具体实施.司法部提供物业 管理的司法服务;环境部负责起 草物业管理中的环境立法并提供 环境问题的咨询服务;外交部为 加拿大在国外的物业提供物业管 理服务,其中一些服务是强制性 的;加拿大公园局起草遗产建筑 政策并为遗产建筑管理提供咨 询;卫生部负责与物业有关的公 共卫生与健康咨询服务;人力资 源部根据《加拿大劳动法》起草联 邦政府部门所在地最低安全与健 康,包括防火安全标准;国家 首都委员会根据《国家首都法》负 责首都地区的部分物业管理;自 然资源部起草联邦政府设施的能 源#管理办法#;公共工程与政府服 务部为联邦政府物业需求提供普 通服务.这些服务大部分是非强 制的,有些服务如办公楼建设和 维修则必须由公共工程与政府服 务部强制实施. 物业管理的机构 职责和管理办法 1.联邦政府物业管理机构 虽然联邦政府大部分部委有 简单的物业管理机构,但公共工 程与政府服务部下属的物业服务 全,历史最悠久的管理机构,它可 为所有的联邦政府提供各种物业 全过程的服务,其中政府办公楼 的物业是国家规定必须由物业服 务局强制管理的.物业服务局的 客户服务部通过该局直属的4个 专业中心可为各个联邦部委,机 构和国有企业提供物业各种管理 服务.政府物业管理的开支纳入 联邦政府的预算范围内.物业服 务局也可为私人企业和个人提供 有偿物业管理服务. 2.物业服务局的职责 物业服务局的职责范围非常 大,包括联邦政府各部委,直属机 构和国有企业的所有物业建设, 管理,运行,维护,维修和处置. ? 为分布在全加的17.9万 名联邦政府公务员提供安全,健 康和高效率的工作环境; ? 每年管理约2000个建设 项目,价值约7亿加元(1加元约 合0.84美元); ? 为联邦政府管理2500多 处设施,价值68亿加元,这些物 业包括办公室设施,特殊用途设 施(如大坝和码头等); ? 每年签订500余个建筑与 工程方面的咨询和技术服务合 同,价值7500万加元; ? 每年管理约2000个租借 ,价值5亿加元; 求各政府机关根据自己行业的特局是加拿大物业管理组织最齐?正在监管议会山 古建筑的 翻新,修复和重建项目,价值2.65 亿加元. 3.物业服务各机构的职责 分工与管理办法 物业服务局下属的4个专业 中心可为联邦政府物业的规划, 设计,建设,运行,维修,租借,收 回提供服务,各个中心有自己的 管理重点和,相互之间也进 行协作管理. (1)建筑与工程服务中心 建筑与工程服务中心(AES) 具有广泛的建筑与工程领域的知 识,能满足联邦政府在规划,设 计,翻新,修复,维修政府设施等 多方面的物业需求.该中心根据 国家专业服务计划来帮助客户规 划和管理政府建筑物与设施的设 计和建设,并提供环境,特殊需要 及咨询方面的服务. (2)资产与设备管理服务中 心 资产与设备管理服务中心由 具有企业资质的财产与设备经 理,技术人员和建筑专家组成,管 理办公大楼与专业设备的13常运 行. ?资产与设备管理处 资产与设备管理处负责开发 和执行财产交付和设备管理服务 的国家政策,标准,样板工程,包 括: ? 资产性能监测与报告:财 政,运行,功能建筑数据的收集和 报告,包括单位成本,市场估价, 投资返还,是否满足环境要求,客 户满意度等; ? 战略投资:研究资产 的主要组成,分析其发展倾向和 性能以便推荐投资项目; 圈全球科技经济嘹望经济管理 规划范围内的资产管理战略; ? 建筑物管理规划:准备下 年度建筑物管理计划; ? 建筑物性能评估:从财政, 运行和功能表现等方面对建筑物 进行评估; ? 设备管理:制定设备高效 率利用的长期战略,管理设备的 13常运行; 此外,也为一些特殊的项目 提供咨询服务,包括商品住房供 给,停车场等. ?综合与维护管理处 综合与维护管理处负责国家 政策,标准,指南,程序的开发和 监督,在下列领域提供功能指导: ? 合同管理:提供国家合同 管理的功能指导; ? 质量保证:开发和指导国 家质量保证计划; ? 产品开发与服务设计; ? 维修管理与建设安全:提 供有关特定技术服务的功能指 导,包括建筑,机械,电子,环境健 康和安全等; ? 公共设施与能源管理:规 划,开发和管理国家公共设备的 购买和能源管理计划; ? 国家电话服务中心:为客 户提供电话咨询服务; ? 公共设施与维修管理服 务; ? 基础设施连续性规划:开 发,测试和维护公共工程和政府 服务部所拥有的和管理的基础设 施. ?运行支持服务处 运行支持服务处负责为首都 地区物业服务局国家客户部提供 技术运行支持和咨询. ? 资产管理规划:准备综合运行支持服务处提供下列技 略操作手段努力协调客户的目 的.这些服务项目包括: ? 公共设施管理服务:为联 邦政府所有的公共设施提供管理 服务,如联邦政府200栋楼房共 220余万平方米建筑的冷,热水 供应; ? 技术维护服务:提供建筑 管理服务,为外交部提供国外敏 感设施维修服务,提供特定人身 安全系统的预防性维护检查服务 等; ? 活动与会议管理服务:提 供会议规划,组织和执行服务,提 供国事访问,庆典活动安排服务; ? 维修与运行保证:保证涉 及人身安全设施的安全运行,如 电梯,合同管理,质量保证管理, 房屋检查,供电系统安全运行 等. ?资源管理处 资源管理处负责开发财产资 源管理和设备管理的国家政策和 方法,就资源问题向国家有关部 门提供咨询和指导.该处也管理 需要支持物业服务局国家客户服 务部在首都地区的资源,包括资 产经理,财产与设备官员,操作与 维修检查员,建筑物系统技术员, 以保证最大限度地利用人力资 源,尽量满足客户的需要. 资源管理处对国家工作职位 的技能要求作出定义,确定职业 开发的需要和技能更新,资源管 理处也与地区负责人合作开发国 家培训与开发计划. ?战略商务咨询处 战略商务咨询处为资产与设 备管理服务中心主任提供战略商 务或咨询服务. 战略商务咨询处支持一些诸 商务计划,以便制定经济生活或;术支持,且根据政府的要求和战;如学习,执行报告 等的项目,协调 一 震总第239期 经济管理 国家技能中心方面的商务问题, 以保证与物业服务局的商务活动 相一致.它也开发和管理资产与 设备定价与收费框架,战略,政策 和指南的国家执行情况. (3)办公楼与房地产服务中 心 办公楼与房地产服务中心是 代表公共工程与政府服务部强制 执行联邦政府各机构办公楼物业 管理的单位.该中心获得并处置 资产——优化客户的业务,并用 最现代的办公楼战略创造安全高 效的工作环境,其人员包括风险 经理,战略规划人员,信息经纪 人,建筑师,内部装磺设计和城市 设计师,房地产咨询专家等. 该中心用它的技能帮助联邦 管理人做出见多识广的物业决 定.作为专业房地产咨询与经纪 服务机构,该局以收费的方式为 联邦政府各部委,机构和国有企 业提供创新,高效的物业管理方 法,帮助客户规划物业需求,执行 追求最大效益,最小开支与风险, 可靠的物业服务. ?工作方法 办公楼与房地产服务中心提 供的物业服务着眼于长期和全 面,认为物业是有价值的资产,对 客户的商务非常重要.该中心告 诉客户如何用重点和前瞻性的方 法使他们的业务增值,保证每一 份资产以最高效的方式运作,帮 助客户更好地达到他们的计划目 标.当物业不需要时,该中心能为 客户提供更好的处置方法. ?业务范围 战略咨询服务 - 物业管理框架开发:国库 委员会要求联邦政府每个部委和 圄 全球科技经济嘹望 要能反映各自的商务,组织机构, 资源,计划和目的.这个框架是各 部门有效管理其物业的总体规 划.有了有效的物业管理框架,客 户就可以合理利用其物业的价 值,减少开支. ? 再开发战略:再开发战略 旨在最大限度地发挥客户所有物 业资产的最大价值.办公楼与房 地产服务中心与客户一起工作, 帮助客户最有效地利用他们的资 产. ? 资产合理化:资产合理化 是一个将客户现有的资产状况与 其计划要求相结合的系统方法, 通过分析客户的所有资产状况, 部门目标和计划要求提出最合理 的建议. ? 长期资本规划:联邦部委 常有一些资本项目.如何按项目 的重要性来优先安排资本,某个 项目应该安排多少资本以及充分 考虑影响决策的因素是长期资本 规划的任务.资本规划能帮助客 户有计划,合理地使用其资本,使 投资回报率最高,使资产的市场 价值最优化. ? 投资战略:投资战略是一 个部门管理其物业投资的总体规 划,为客户做出长期物业投资决 定提供全面的高级管理方法. ? 投资与风险分析:当一个 部门需要增加新的办公楼或设备 时,办公楼与房地产服务中心将 对购买,建设还是租借最为合算 进行投资和风险评估,从而提出 在经济上和技术上最为可行的方 法. ? 社区投资战略:物业管理 项目对一个部委及其毗邻的社区 有深刻的影响.办公楼与房地产 措施使这些影响尽可能降到最 低.拟建大型物业项目时,办公楼 与房地产服务中心须与有关部 委,项目所在社区协商,充分考虑 部委和社区的需要. ? 商务准备:一个部委确定 添加的物业或翻新项目超过其自 身的决策权限范围时,需先以项 目建议书的形式征得有关决策机 构的同意,这个决策机构是物业 服务局的地区办公室,总部或国 库委员会.这个项目建议书的内 容包括:物业建设或租借的必要 性和可行性,投资的规模,对环境 和社区的影响,可能的解决方法 和行动建议等.办公楼与房地产 服务中心可以为有关部委提供全 面,突出且引人注目的项目规划, 评估和申报材料准备等服务. - 清产核资:国库委员会要 求所有的联邦部委确定其物业和 基础设施资产的账面价值.办公 楼与房地产服务中心与估价处协 作可为有关部委对各类资产进行 归类,确定每类资产的使用寿命 和折旧率,使用复杂的模型工具 计算所有资产的现有价值. - 土地使用规划:由于地方 政府的公路建设,市政建设等项 目常常会对联邦政府产生深刻的 影响,办公楼与房地产服务中心 可为各级政府提供土地规划服 务,评估土地规划项目对联邦政 府和地方政府的影响,充分保证 联邦政府和国有企业的利益. 经纪人服务 帮助加拿大政府管理人员规 划,谈判和执行物业事务,包括: ? 获得与处置:办公楼与房 地产服务中心可以帮助客户获得 或处置房地产的任何利益,包括 机构开发自己的物业管理框架,服务中心需评估这些影响并采取购买,过户,控制, 租借和执照 2005年第n期Ij总第239期 等. ? 征用:当所需的公用物业 不能用谈判的方式获得时,在特 定的情况下,办公楼与房地产服 务中心可以通过征用的方式强行 执行.公共工程与政府服务部部 长负责联邦部委和国营企业征用 的事宜.办公楼与房地产服务中 心在公共工程与政府服务部法律 服务局的咨询下依法代表部长为 客户执行征用过程. ? 剥夺:当联邦政府撤销一 个计划或转移部分计划内容给另 一 级政府,非政府组织或私人企 业时,.有可能发生资产剥夺的问 题.这一行动包括相关物业的处 置.剥夺常伴随有复杂的谈判,需 要很长的时间来完成.办公楼与 房地产服务中心可帮助客户精确 确认哪些财产,权利,利益可以通 过剥夺过程来处置以及在什么条 件下来处置,也可以帮助确认第 三方的潜力,从而保证客户的最 大利益以及参与各方开支,风险, 债务的公平处置,保护国有企业 的权利和利益. ? 租借,许可和商务出租:办 公楼与房地产服务中心可以帮助 客户就各种租借,许可和出租合 同进行谈判并办理相关文书.由 于办公楼与房地产服务中心对所 有的相关法律,规章制度了如指 掌,可以避免或妥善处理租借,许 可和出租合同过程中出现的纠 纷. 房地产信息服务 帮助联邦管理人员收集和分 析业务信息,解释与物业管理有 关的联邦政策和指南,包括: ? 遗产建筑述评:办公楼与 房地产服务中心可以帮助管理人 获得处置与重要遗产建筑问题有 圈全球科技经济嘹望经济管理 关的物业,可以帮助管理人确定 一 个联邦政府的物业是否是遗产 建筑以及遗产的等级.如果评定 为遗产建筑,则可为管理人员准 备联邦遗产建筑物述评办公室所 需的评价报告,也可帮助客户理 解,应用和满足"国库委员会遗产 建筑政策的要求,并为其提供相 关知识的培训,以保证销售合同 内包含有关遗产建筑保护的条 款. ? 土地信息管理:办公楼与 房地产服务中心可为客户收集, 核实,管理和宣传有关土地资产 的各种信息,包括合法的地理分 界,土地上物业的运行情况以及 地下的有关情况等. ? 商务地理信息:使用现代 的绘图,计算机模拟和分析技术, 办公楼与房地产服务中心可为客 户提供二维或三维房地产数据. ? 物业信息学:办公楼与房 地产服务中心开发了一整套先进 的软件技术为客户提供地理信息 系统,计算机制图,物业信息管 理,互联网信息,数据库服务,帮 助客户解决场址选择,环境修复, 业务管理等问题. ? 政策解释与指南开发:办 公楼与房地产服务中心可为客户 提供及时的房地产政策服务,并 根据需要开发新的政策与规章制 度. ? 原居民事务咨询:办公楼 与房地产服务中心正在从国家和 地区两个层次上研究原居民事务 及对联邦政府物业管理的影响, 帮助客户理解原居民问题的历 史,法律和政策背景及对物业决 策的影响,帮助客户更好地理解 和处理物业管理过程中与原居民 发生的这一复杂而敏感的问题. ?业务分工 办公楼管理处 办公楼管理处负责开发管理 联邦政府内部办公楼供给政策和 战略事务.主要优先领域包括: ? 收回联邦政府因精简机构 或提高效率而空出的办公楼; ? 研究提高工作效率的创新 性工作环境; ? 研究和开发为物业服务局 客户楼房服务顾问的工具,为他 们提供在职培训. 估价处 估价处为加拿大所有政府部 委,机构和国有企业提供独立和 公正的估价服务,包括: ? 对土地和楼房的获得,处 置,征用和出租进行估价; ? 为估价事务提供咨询; ? 提供高性价比的估价产品 和服务. 估价的目的是根据市场情况 提供价值估算,为联邦政府的部 委做出正确房地产决定提供帮 助. 估价处的首席估价师,估价 处处长和助理首席估价师负责国 家估价计划项目.每个区的地方 首席估价师负责所在区的估价计 划. 估价处通过公一私单位的合 作来为政府提供估价服务.地方 首席估价师及其辅助人员以合同 的方式与私人部门的估价师合作 为联邦客户提供估价服务. 所有的估价活动都必需满足 专业估价方法统一标准.为支持 这一项目,公共工程与政府服务 部专门与加拿大估价研究所签订 了谅解备忘录. 场地税收付款管理与咨询处 场地税收付款管理与咨询处 经济管理 代表政府在全加拿大社区中管理 代表重要的投资计划和这些社区 重要的收入来源. 全加拿大共有26500处联 邦设施,包括空军基地,办公大 楼,国家公园和港口等.每个设施 都需要市政服务,如下水道,自来 水,公安,消防,水处理和道路等, 这些项目加拿大政府都需要为之 付税.通过场地税收付款计划,加 拿大政府每年分发4亿多加元给 大约1700个物业交税单位. 场地税收付款管理与咨询处 在评估这些设施时与评估私人拥 有的财产采取的是同样的评价体 系. 政策与制度处 政策与制度处具有双重作 用.政策组负责办公楼与房地产 服务中心有关国家政策,指南和 执行方法的开发,颁布和修订. 政策组通过几种方式执行如 下任务:. ? 主持和管理办公楼与房地 产服务中心国家政策网络以帮助 管理政策开发过程; ? 使办公楼与房地产服务中 心政策与物业服务局政策网络相 结合; - 已制定出办公楼与房地产 服务中1,5,政策开发指南以方便政 策开发,保证整个部门的方法一 致. 制度组负责与下列占有有关 的制度的开发,维护,培训和支 持: ? 承租人办公楼需求制度, 客户办公楼需求制度与承租人办 公楼需求制度的结合; ? 占有目录制度及由该制度 所产生的报告; ? 设备目录制度及由此制度 图 全球科技经济隙望 所产生的报告; 这些制度对全国客户办公楼 的规划,,跟踪和报告非常重 要,是物业服务局客户服务部和 物业服务局员工用来帮助客户规 划和管理其办公楼的原则工具, 也是方便决策的管理工具. ?战略管理中心 战略管理中心通过管理战略 事务,商务创新和行政支持来帮助 物业服务局达到其预定的目的. , 商务发展处:1999年8月 物业服务局建立了商务发展处, 以便为客户提供更好的服务,帮 助他们开发未来的商业机会.该 处通过通讯规划,研究和商务发 展来达到物业服务局的目的.该 处有两个组:商务发展组提供商 务发展与管理服务,人员包括规 划人员,作家,编辑,项目经理 等.多媒体服务组提供图形设计, 桌面出版,编排和生产服务.通过 多媒体服务,客户可以得到及时, 准确,具有附加值的物业计划和 服务方面的信息. 信息管理处:为客户提供前 瞻性的信息服务. 战略规划与创新处:战略规 划与创新处主要负责与物业服务 局工作环境变化有关的战略开 发. 战略关系处:该处的工作重 点是处理国家间,政府间,中央机 构和企业间的关系. 物业建造和维修的 审批程序 联邦政府物业建造和维修的 审批程序依项目投资规模不同而 不同.一般小型项目的建造和维 修,有关部委可自行审批并组织 施工,也可委托公共工程与政府 服务部的物业服务局组织施工. 大型物业项目的建造和维修要经 过严格的审批程序.首先由所在 部门向国库委员会提出物业项目 建造或维修的项目建议书.建议 书的内容包括: ? 投资分析.要求全面分析投 资的必要性,最节省投资的备选方 案,是否与本部门的长期资本规划 相一致,是否与政府的投资政策和 长期资本规划相一致,投资规模, 建成后的运行费用,维护费用,物 业税,维修费用等内容. ? 环境分析.含是否考虑了 与本部门的可持续发展战略相符 合,是否对环境风险和环境影响 进行了合理评估等内容. ? 设计方案.含是否考虑了 方便残疾人的方案,能否为使用 者提供安全,健康,舒适的工作环 境,所采用的设计标准的法律与 社会问题,含是否考虑法律因素 和社区因素等. ? 由于这类项目建议书的内 容复杂,有关部委一般协同或直 接委托物业服务局起草.随后,国 库委员会组织专家对项目的必要 性和可行性进行评估.评估通过 后向全社会公开征集意见.最后 交议会审议批准. 审批后的物业建设或维修项 目,一般由物业服务局组织实施, 特别是政府办公楼之类的物业必 须由物业服务局组织实施.物业 服务局可以自己建设或维修,也 可以招标的方式委托私人企业建 设或维修,还可以公私联合的方 式进行建设或维修. 联邦政府一般不给公务员, 政府部长和议员配备住房,只有 总督,政府总理和驻外大使才享 受由联邦政府提供的官邸.?