高血糖原因

蓝光产品标准化探路 ——蓝光coco系列 * 蓝光是否需要产品标准化？ 背景概况 标杆开发企业已拥有自己的标准化产品，对于正在“走出去”的蓝光也是必经之路 万科地产产品系列 在coco系列之前，蓝光成都在售项目主要包括高端电梯、公寓，普通住宅，别墅，以及总部办公（青白江还有一块商业地），总体涵盖面较广，但销售均不温不火。 需要一个新的产品来活跃市场，而蓝光擅长的“短、平、快”开发模式则比较适合；在此基础上，进行产品升级，契合产品标准化建设，coco产品系列开始试水蓉城。 背景概况 回归蓝光擅长的“短、平、快”项目开发模式，coco产品系列应市试水 目前成都在售项目分布示意 项目名称 项目规模 区域 项目特点 蓝光公馆1881 60亩 高新区神仙树片区 高端电梯 蓝光云鼎 22亩 金牛区蜀汉路 高端公寓 蓝光四叶城 70亩 温江国色天乡 普通住宅 蓝光金楠府 54亩 成都武侯区双楠 普通住宅 蓝光锦绣城 133亩 成华区东方新城 普通住宅 蓝光紫檀山 320亩 温江国色天乡 别墅 蓝光花满庭2期 101亩 新都大丰 普通住宅 蓝光观岭 4200亩 金堂 别墅 蓝光空港国际城 700亩 双流航空港 总部办公 蓝光coco时代 58亩 成华区建设路 coco系列 蓝光coco金沙 43亩 青羊区外金沙 coco系列 蓝光coco蜜城 54亩 青羊区内光华 coco系列 青白江区凤凰大道以北、凤凰西二路北延线以西 31亩 青白江 商业用地（兼容住宅≤30%） 蓝光coco时代 蓝光coco金沙 蓝光coco蜜城 蓝光coco时代 蓝光coco系列－coco时代 项目地址 成华二环路东一段内侧（府青立交旁） 项目规模 58.70 亩 总建面 21.75万平米 总户数 2000户 车位情况 机动车位1183；非机动车2258 容积率 4.5 物业管理 蓝光嘉宝物业管理有限公司 物管费 2.8元/月·平方米 面积区间 50-89平米 销售状态 一批次在售，二批次10月底推出 价格情况 均价9300元/m2 项目配套 学校：电子科大、电子科大附中、成华实验小学、成都市实验中学、李家沱小学、成都大学附中 医院：成都市六医院、416医院、成华区中医院 综合商场：家乐福财富店、好又多、世纪联华、龙湖三千集、伊藤洋华堂、SM广场、人人乐、华联商厦、第五大道美食街区 蓝光coco系列－coco时代 【项目】 小区景观 住宅 建筑面积:130830㎡ 幼儿园 建筑面积:1300㎡ 底商（2-3F） 建筑面积:14300㎡ 地下室 建筑面积:5300㎡ 规划：总建筑面积217500㎡，由8栋20-32高层建筑住宅、其2-3F为低层商业街、1座幼儿园及小区配套组成； 指标：住宅建筑面积约130830㎡，非住宅建筑面积约33870㎡（小区配套18653㎡、商业配套约14300㎡），地下室建筑面积约53048㎡，幼儿园规划建筑面积约1300㎡； 项目地块较小，但功能配套较全，整体以商业、学校配套支撑住宅，满足当前青年业主的生活需求与节奏。 蓝光coco系列－coco时代 【开发策略】 采用底商+社区，独立5号楼底商形成商业广场向周围辐射，其余7栋住宅以围合式布局，将商业与公寓住宅结合相连； 从交通体系看，先开发临主干道住宅，再开发次干道住宅（先外围后内部），即前期开发4、5、6号楼，后期预计陆续开发2、3、7、8号楼，最后开发1号楼； 项目从拿地、建筑、产品推广、前期预售，仅为6个月时间，无不突显蓝光此类项目开发的娴熟程度。 拿地到销售，快速开发；同时先期启动项目商业集中区域，增强项目体验，利于后期销售 时间 项目进度过程 2012.3.9 以4520元/平米楼面地价取得土地使用权 2012.8.11 蓝光COCO时代体验区亮相 2012.9.14 取得4、5号楼预售许可证 2012.9.16 项目首次开盘，推出4、5号楼 2012.10.12 截止当前房源剩余20余套 2012.10月底 预计推出6号楼 …… …… 蓝光coco系列－coco时代 【产品策略】－周边概况 区域内除办公性质房源外，主力面积普遍在70平米以上，蓝光coco时代的面积定位集中在63-70平米之间，填补了区域空缺。 区域产品整体赠送率不高，但蓝光coco时代产品具有可变功能空间优势。 项目区域产品面积差异化竞争填补市场空缺，同时具备可变空间优势 区域项目分布示意 项目名称 主力面积区间 面积赠送情况 是否有可变空间 备注 招商东城国际 51-68 几乎无赠送 无 办公性质 协信中心 80-113 常规阳台赠送 无 　 万科钻石广场 45-48，70-170 几乎无赠送 无 办公性质 世茂玉锦湾 110-150 常规阳台赠送，阳台个数较多 无 　 九龙仓御园 137-168 常规阳台赠送 无 　 嘉通云尚 50-104 常规阳台赠送 无 　 和信融锦云湾 70-90 常规阳台赠送 无 　 保利康桥 110-200 常规阳台赠送，阳台面积较大 无 　 通瑞龙邸 —— —— —— 未售新盘 蓝光coco时代 63-70 飘窗＋阳台赠送 有 　 蓝光coco系列－coco时代 【产品策略】 coco时代已知楼栋（4、5号楼）户型统计 蓝光coco时代目前户型面积段集中在53-70平米，其中D1、D2面积相对较大，得房率相对较高，可变小套三；D3、D4、D5面积相对较小，得房率相对较低，为套二户型。 4、5号楼均为3梯10户，其中D1、D2可变小套三户型面向中庭，D3、D4、D5套二户型面向二环路。 从已推出的4、5号楼来看，各种户型面积配比均衡；同时套二总价区间大约在45-57万，套二变套三户型总价约为64-67万。 控制面积，控制总价，满足居家功能 户型 建筑面积（㎡） 实得面积（㎡） 套数 总价区间 备注 两室两厅一卫 63 69 97 45-57万 55 58.5 97 53 56.5 100 三室两厅一卫 69 78 97 64-67万 套二变套三 68 76 97 套二变套三 蓝光coco系列－coco时代 【产品策略】－户型分析 D1户型：建筑面积约69㎡，实得面积约78㎡，得房率113%，三室两厅一卫 D2户型：建筑面积约68㎡，实得面积约76㎡，得房率112%，三室两厅一卫 房间 尺寸 面积（㎡） 厨房 1700*3200 5.44 卫生间 1800*1800 3.24 客厅 3400*3500 11.9 主卧 3100*3500 10.85 次卧 3500*2800 9.8 书房 2400*2400 5.76 赠送 阳台+飘窗 约9㎡ 房间 尺寸 面积（㎡） 厨房 1800*3000 5.4 卫生间 1800*1800 3.24 客厅 3800*4000 15.2 主卧 4000*3100 12.4 次卧 2200*2800 6.16 书房 2400*2400 5.76 赠送 阳台+飘窗 约8㎡ 蓝光coco系列－coco时代 【产品策略】－户型分析 D3户型：建筑面积约63㎡，实得面积约69㎡，得房率110%，两室两厅一卫 D5户型：建筑面积约53㎡，实得面积约56.5㎡，得房率107%，两室两厅一卫 D4户型：建筑面积约55㎡，实得面积约58.5㎡，得房率110%，两室两厅一卫 房间 尺寸 面积（㎡） 厨房 1800*3000 5.4 卫生间 1900*1900 3.61 客厅 3500*4000 14 主卧 3800*3100 11.78 次卧 2600*2200 5.72 赠送 飘窗 约6㎡ 房间 尺寸 面积（㎡） 厨房 1800*3000 5.4 卫生间 1900*1900 3.61 客厅 3500*3000 10.5 主卧 3800*3100 11.78 次卧 2600*2200 5.72 赠送 飘窗 约3.5㎡ 房间 尺寸 面积（㎡） 厨房 1700*3100 5.27 卫生间 1850*1850 3.42 客厅 3200*3000 9.6 主卧 3300*3000 9.9 次卧 2100*3400 7.14 赠送 飘窗 约3.5㎡ 蓝光coco系列－coco时代 【产品策略】－户型分析 蓝光coco时代目前户型的厨房和卫生间面积相对比较固定，分别是5.5平米左右和3.2-3.6平米之间；客厅和主卧面积和该户型面积大小成正相关，会根据户型大小有所变化，但基本都在10平米以上，满足基本使用功能；而其他次卧会有明显缩紧，一般控制在6平米以内。 综上可看出coco时代户型紧凑但强调功能的齐全，主要缺点是厨房开间较小，不足6平米的小次卧作为一般卧室稍显小巧，但可满足作为书房或是儿童房功能使用。 据悉，项目后期户型会稍有改动，但仍会延续套二和小套三的刚需户型设计，面积也基本集中在50-70平米之间。 紧凑的户型中，满足核心空间基本使用尺寸要求下，在其他功能房做紧缩尺寸功夫 户型 建面 厨房 卫生间 客厅 主卧 次卧1 次卧2 赠送面积 D1 69 5.44 3.24 11.9 10.85 9.8 5.76 约9㎡ D2 68 5.4 3.24 13.2 12.4 6.16 5.76 约8㎡ D3 63 5.4 3.61 14 11.78 5.72 —— 约6㎡ D4 55 5.4 3.61 10.5 11.78 5.72 —— 约3.5㎡ D5 53 5.27 3.42 9.6 9.9 7.14 —— 约3.5㎡ 蓝光coco系列－coco时代 【价格策略】 价格低开高走，单价适中，控制总价 从区域楼盘价格对比看，除了办公性质产品，coco时代具有单价和总价优势。 从项目开发看，项目首先启动临路东北角，后期住宅房源位置相对较好，为价格低开高走预留空间。 区域项目分布示意 项目名称 主力价格 总价区间（万） 备注 招商东城国际 11500 58-78 办公性质 协信中心 9300 75-105 　 万科钻石广场 11900 53-58,85-200 办公性质 世茂玉锦湾 10600 117-160 　 九龙仓江湾城（御园） 9600 131-162 　 嘉通云尚 9600 48-100 　 和信融锦云湾 11200 78-100 　 保利康桥 14800 163-296 　 通瑞龙邸 —— —— 未售新盘 蓝光coco时代 9300 45-67 　 蓝光coco系列－coco时代 【价格策略】—定价分析 从横向价格比较： D2户型价格最高，D5户型价格最低； 位置比较：面中庭高于临道，两侧高于中间； 户型采光、环境和位置等因素影响价格高低； D2户型亮点：三面采光，卧室面向小区，环境安静等特点。 从楼层立体看：单价在10000元/平米以上，总价在70万元左右，15-20F建面单价最高，建面单价10392元/平米，其次8-14F和21-27F建面单价10189元/平米，单价差约200元/平米（除3、31F外，因有平台利用建面单价高）；总之，楼层单价整体变化趋势为中间高，两头低。 备注：以5号楼1号房间挂牌价格为例 蓝光coco系列－coco时代 【价格策略】—定价分析 楼层 建筑面积 建面单价 总价 32F 66.48 10084.24 670400 31F 71.3 13753.16 980600 30F 69.42 10086.43 700200 29F 69.42 10086.43 700200 28F 69.35 10086.52 699500 27F 69.35 10188.9 706600 26F 69.35 10188.9 706600 25F 69.35 10188.9 706600 24F 69.35 10188.9 706600 23F 69.35 10188.9 706600 22F 69.35 10188.9 706600 21F 69.35 10188.9 706600 20F 69.35 10392.21 720700 19F 69.35 10392.21 720700 18F 69.35 10392.21 720700 17F 69.35 10392.21 720700 16F 69.35 10392.21 720700 15F 69.35 10392.21 720700 14F 69.35 10188.9 706600 13F 69.35 10188.9 706600 12F 69.35 10188.9 706600 11F 69.35 10188.9 706600 10F 69.35 10188.9 706600 9F 69.35 10188.9 706600 8F 69.35 10188.9 706600 7F 69.35 10086.52 699500 6F 69.35 10086.52 699500 5F 69.35 10086.52 699500 4F 69.35 10086.52 699500 3F 69.36 14625.14 1014400 蓝光coco系列－coco时代 【推广策略】－推广渠道 蓝光coco系列－coco时代 【推广策略】－报广 发布日期 版面类型 媒体 版面 版式 推广诉求 2012.9.7 1/2横版 成都商报 69版：房产 33.00 X 24.00彩版 半辆甲壳虫，一辆COCO时代 2012.9.11 跨页半版 成都商报 42版：房产 70.00 X 24.00彩版 让利价值过亿，蓝光真金白银打造COCO房交会 2012.9.11 整版 成都商报 33版：房产 33.00 X 48.00彩版 9.16 5000人的期待 因COCO时代而沸腾 2012.9.12 跨页整版 华西都市报 50版：房产周刊 66.00 X 48.00彩版 蓝光·COCO时代，带领刚需挺进建设路 蓝光coco系列－coco时代 【推广策略】－报广 发布日期 版面类型 媒体 版面 版式 推广诉求 2011.7.15 1/2横版 成都商报 34版：房产 33.00 X 24.00彩版 9.16盛大开盘 2012.9.14 整版 华西都市报 34版：房产周刊 33.00 X 48.00彩版 抢占建设路套二 “门槛”只要13.5万 2012.9.20 整版 华西都市报 111版：城市读本/读资讯 33.00 X 48.00彩版 3小时，2亿，这只是一个开始 2012.9.26 整版 华西都市报 49版：房产周刊 33.00 X 48.00彩版 少奋斗10年 照样买建设路三房 蓝光coco系列－coco时代 【推广策略】－主题活动 蓝光coco时代每月每周每周安排各种主题活动： 8月：以奥运为主题的城市奥运会 9月：特惠购车活动，9.8日至9.30日，凡购买买蓝光COCO系及锦绣城的客户，补1万元，即可参加专属特惠购车，将大热车型雪佛兰科鲁兹开回家。其中2万购车款由楼盘代付，余下7万购车款于年底之前付清 Coco时代每周活动有冷餐会、DIY、摄影沙龙等 蓝光coco系列－coco时代 【推广策略】－微薄互动 蓝光coco系列－coco时代 【推广策略】－路牌广告 灯箱广告 路牌展板 项目在自助银行、公交站牌等人流量较大，且多为刚需客户活动的地方有灯箱广告 项目周边的路口设有指示牌 推广方式多样，包括报广、每月每周主题活动、微博互动等多种手段 推广力度较强，每月主题活动、每周暖场活动；7.27-9.26日报广投放45条 定位准确，主题活动多为年轻人喜欢的时尚活动；灯箱广告投放点为刚需客户活动较多的地点 蓝光coco系列－coco时代 【盈利策略】 备注：数据依据于coco时代4、5号楼 2012.9.16：推出4、5号楼共488套；按揭优惠1%，一次性优惠2%，时代银卡0.5%，诚意金交2万优惠2%，开盘促销优惠4%（此优惠含利率补贴或房车一体化补贴），限时签约0.5%，团购优惠1%（爱房网、搜狐、焦点网、全搜索、腾讯等）； 2012.10.12：参展第40届秋交会，房源仅剩20余套，后期即将推6号楼。 区域楼盘除目前九龙仓外，其他项目价差空间（主力价格－楼面地价）均在5000元/平米以上，并且大部分项目是在7000－9000元/平米之间。 蓝光项目以5050元/平米的低价差空间运作，单位面积盈利能力低于区域其他项目，但是在项目快销的情况下，可以快速回笼资金，降低时间成本，提高资金利用率。 采用“薄利多销”策略，快速回笼资金，提高资本利用率 蓝光coco时代价差空间为5050元 楼面地价 建面均价 实面均价 4250元/平米 9300元/平米（惠后） 8500元/平米 项目名称 主力价格 楼面地价 价差空间 招商东城国际 11500 3155 8345 协信中心 9300 3500 5800 万科钻石广场 11900 3060 8840 世茂玉锦湾 10600 3843 6757 九龙仓御园 9600 4837 4763 和信融锦云湾 11200 4026 7174 保利康桥 14800 7300 7500 蓝光coco系列－coco时代 【锁定客群】 客群来源：主要来源于成都本地与城东北区域，有部分客户来自二线城市（绵阳、南充等），以中青年刚需置户为主，年龄大概集中在25-35岁之间； 置业看法：建设路地段已达成熟，而附近楼盘户型总价较高，远远超过刚需客户总预算的范围，然而COCO产品低总价、户型面积紧凑实用、周边配套齐全、交通便利和品牌效应等性价比高特点，迎合刚需客户需求。 蓝光coco系列－coco时代 【销售情况】 2012.9.14 2012.9.16 2012.9.16 中午13:10 2012.10.12 取得4、5号楼预售证 4、5号楼开盘推448套 截止至开盘当天中午13:10剩余160套 据现场了解得知剩余20套房源 销售进度：4、5号楼开盘推量套数多，开盘当天人气旺，销量达64%以上，房交会期间成交迅速，截止10月12日房源仅20套左右，其中D3户型已售罄，整体去化速度快； 预计10月底推出新房源6号楼，做到跑量快销； 总体上：该项目供应产品符合市场需求，月度销售量高，产品得到认同。 蓝光coco金沙 项目地址 青羊区西三环IT大道与公园路交界处（西三环外金沙西源大道） 项目规模 43亩 总建面 11万平米 总户数 1007户 车位情况 809个 容积率 4.5 物业管理 蓝光嘉宝物业管理有限公司 物管费 2.8元/月·平方米 面积区间 目前在售房源均为65平米 销售状态 在售 价格情况 均价8500元/m2 项目配套 学校：新加坡森温双语幼儿园、城西重点小学草堂小学，树德中学、成都三十七中，西南财大 医院：成都市妇女儿童中心、金沙医院、省医院金沙门诊 综合商场：西单商场、国美、麦德龙、百安居、人人乐购物广场、乐宾百货、家乐福、伊藤洋华堂、仁和春天百货 * 蓝光coco系列－coco金沙 【项目规划】 住宅 清水河 底商 IT大道 下沉式商业 项目毗邻清水河以及IT大道，除2号楼以外均规划有底层商业,目前1、5号楼商业在售。 项目规划有下沉式商场，对外招商，周边商业、教育以及医院配套相对成熟。 蓝光coco系列－coco金沙 【开发策略】 该项目第一批次开盘时间为2012年7月12日，预定交房时间2014年8月。 已于2012年7月12日、2012年8月10日、2012年9月7日、2012年9月21日四次推出1号楼1单元1号楼2单元、2号楼、3号楼、5号楼共829户，截至2012年10月15日，仅剩余2号楼、3号楼小户型产品数十套。预计10月底推出商业及4号楼1、2单元。 项目根据开盘销售情况，高频率多批次的推出产品，“小碎步快跑”销售，迅速回笼资金。 拿地到销售，快速开发；同时先期启动项目临街物业，小区中庭房源最后推出 蓝光coco系列－coco金沙 【产品策略】－周边概况 区域内在售项目不多，但相对位置比较集中，除华润项目定位高端，和区域其他项目不在一个产品竞争层面外，其他项目存在一定的同质化竞争。 Coco金沙项目在产品面积相差不大的情况下，具有可变空间优势。 项目区域产品存在少量同质化竞争，但coco金沙产品存在可变空间优势 周边项目分布示意 项目名称 主力面积区间 面积赠送情况 是否有可变空间 备注 中房金沙海棠 70-170 常规阳台赠送+奇偶露台赠送 无 尾盘 英伦金沙 58-76 常规阳台赠送 无 尾盘 金沙柏林郡 50-90 常规阳台赠送 无 　 华润金悦湾 210-298 常规阳台赠送 无 　 德商金沙10年 70-90 常规阳台赠送 无 　 蓝光coco金沙 55-89 飘窗＋阳台赠送 有 蓝光coco系列－coco金沙 【产品策略】 3号楼、4号楼1单元 产品 建筑面积（平米） 实得面积（平米） 套数 价格区间 备注 A3 53 65 168 45万-58万 二室二厅一卫 A4 69 78 168 二室二厅一卫 蓝光coco系列－coco金沙 【产品策略】－户型分析 A3户型建筑面积53平米，实得约65平米 A4户型建筑面积69平米，实得约78平米 房间 尺寸 面积 客厅 3400*3400 11.6 厨房 1800*3900 7.02 主卧 3100*3400 10.54 次卧 2400*3050 7.32 赠送 阳台+飘窗 12 房间 尺寸 面积 客厅 3400*3700 12.58 餐厅 3100*3100 9.61 厨房 1800*3800 6.84 主卧 3300*3700 12.21 次卧 2600*3700 9.62 赠送 阳台+飘窗 9 蓝光coco系列－coco金沙 【产品策略】 1号楼1单元、2号楼 产品 建筑面积（平米） 实得面积（平米） 套数 价格区间 备注 B1/C1 65 约78 60 50万-55万 三室二厅一卫 B2/C2 66 79 120 三室二厅一卫 B3/C3 65 约78 60 三室二厅一卫 蓝光coco系列－coco金沙 【产品策略】－户型分析 B1/C1户型建面65平米，实得约68平米 B2/C2户型建筑面积66平米，实得79平米 B3/C3户型建筑面积65平米，实得约78平米 房间 尺寸 面积 客厅 3300*3900 12.87 餐厅 2450*3400 8.33 厨房 1800*3950 7.11 主卧 2750*3250 8.94 次卧1 2900*2900 8.41 次卧2 2400*2250 5.4 赠送 阳台+飘窗 约13 房间 尺寸 面积 客厅 3350*4000 13.4 餐厅 2800*3350 9.38 厨房 1800*3850 6.93 主卧 3100*3400 10.54 次卧1 2650*3150 8.35 次卧2 2250*2400 5.4 赠送 阳台+飘窗 13 房间 尺寸 面积 客厅 3300*3900 12.87 餐厅 2450*3000 7.35 厨房 1800*3950 7.11 主卧 3200*3250 10.4 次卧1 2900*2900 8.41 次卧2 2250*2400 5.4 赠送 阳台+飘窗 约13 蓝光coco系列－coco金沙 【产品策略】 1号楼2单元 产品 建筑面积（平米） 实得面积（平米） 套数 价格区间 备注 A1 55 约72 72 45万-58万 三室二厅一卫 A2 67 约81 72 三室二厅一卫 蓝光coco系列－coco金沙 【产品策略】－户型分析 A1户型建筑面积55平米，实得72平米 A2户型建筑面积67平米，实得81平米 房间 尺寸 面积 客厅 3250*3400 11.1 厨房 1750*3900 6.83 主卧 3100*3250 10.08 次卧1 2400*3000 7.2 赠送 阳台+飘窗 约15 房间 尺寸 面积 客厅 4100*3350 13.7 厨房 1750*3850 6.74 主卧 3100*3400 10.54 次卧1 2650*3150 8.35 次卧2 2250*2300 5.18 赠送 阳台+飘窗 约10 蓝光coco系列－coco金沙 【产品策略】 4号楼2单元、5号楼 产品 建筑面积（平米） 实得面积（平米） 套数 价格区间 备注 F1 75 约89 88 63万-74万 三室二厅一卫 F2 85 约100 88 三室二厅二卫 F4 89 101 88 三室二厅二卫 蓝光coco系列－coco金沙 【产品策略】－户型分析 F1户型建筑面积75平米，实得约89平米 F2户型建筑面积85平米，实得约100平米 F4户型建筑面积89平米，实得约101平米 房间 尺寸 面积 客厅 3600*4000 14.4 餐厅 3000*3100 9.3 厨房 2000*2500 5 主卧 3000*3600 10.8 次卧1 2650*2700 7.16 次卧2 2500*2700 6.75 赠送 阳台+飘窗 约14 房间 尺寸 面积 客厅 3600*4500 16.2 餐厅 2900*3100 8.99 厨房 1800*2400 4.32 主卧 3300*3500 11.55 次卧1 2700*3500 9.45 次卧2 2400*2800 6.72 赠送 阳台+飘窗 约15 房间 尺寸 面积 客厅 3600*4200 15.12 餐厅 2500*3000 7.5 厨房 2400*2600 6.24 主卧 3300*3500 11.55 次卧1 2700*3000 8.1 次卧2 2700*3000 8.1 赠送 阳台+飘窗 12 蓝光coco系列－coco金沙 【产品策略】－户型分析 大部分户型具有可变空间设计，且赠送面积基本在10平米以上 蓝光coco金沙的A,B,C户型面积相对较小，在55-65之间，厨房，卧室面积比较集中，厨房在7平米左右，主卧在10-11平米之间，次卧1集中在7.2-8.5平米之间，最小的卧室均在5.5平米内。 项目的F户型面积稍大，集中在75-89平米，除厨房比其他户型稍小外，其他功能房均较大。 整体来看，大部分户型具有可变空间设计，并且整体赠送面积较大，基本都在10平米以上，个别户型达到15平米。 户型 建面 客厅 厨房 主卧 次卧1 次卧2 赠送面积 A1 55 11.1 6.8 10.1 7.2 — 15 A2 67 13.7 6.7 10.5 8.4 5.2 10 A3 53 11.6 7.0 10.5 7.3 — 12 A4 69 12.6 6.8 12.2 9.6 — 9 B1/C1 65 12.9 7.1 8.9 8.4 5.4 13 B2/C2 66 13.4 6.9 10.5 8.4 5.4 13 B3/C3 65 12.9 7.1 10.4 8.4 5.4 13 F1 75 14.4 5 10.8 7.2 6.8 14 F2 85 16.2 4.3 11.6 9.5 6.7 15 F4 89 15.1 6.2 11.6 8.1 8.1 12 蓝光coco系列－coco金沙 【价格策略】 低总价，高赠送；实得单价较低 项目住宅总价区间45万-75万，排号交1万优惠2%，开盘优惠达到14%左右。 同户型间差价不大，不同户型存在一定的差价。53平米户型单价约8300元/平米，65平米户型单价约8500元/平米，89平米户型单价约8800元/平米。 项目名称 主力价格 总价区间 备注 中房金沙海棠 7300 51-125 尾盘 英伦金沙 7400 43-57 尾盘 金沙柏林郡 7500 40-70 　 华润金悦湾 19000 400-570 　 德商金沙10年 7300 51-66 　 蓝光coco金沙 8500 55-75 赠送10平米以上 蓝光coco系列－coco金沙 【推广策略】 截止2012年10月15日，项目在成都商报报广投放43次，华西都市报报广投放26次，共计69次报广投放。并于各大房产主题网上公布项目信息，同步推广信息。 销售中心距离项目地址有一定距离，销售中心选址在公交四通八达的IT大道站（13路、78路、32路、163路、164路），处于十字路口，周边设置道旗和围墙广告，以“有一种生活叫coco”、“10分钟生活圈，全功能商业配套”为推广语，以超大赠送面积（约每户10平米）、清水河自然资源为噱头，吸引客户。 而产品自推出以来的快销佳绩，也为本项目的推广提供了有力保证。 有蓝光集团的品牌支撑，及coco系列产品的高性价比刚需产品优势保障，产品自推出以来的快销佳绩，也为本项目的推广提供了有力保证。 蓝光coco系列－coco金沙 【盈利策略】 蓝光coco金沙于2012年7月12日推出1号楼1、2单元小户型，2012年8月10日推出5号楼临河89平米三房，2012年9月7日推出2号楼小户型，2012年9月21日推出3号楼小户型，预计将于2012年10月底推出剩余4号楼1、2单元三房，并于本年完成商业销售。 蓝光将coco金沙原定2014年8月的交房提前至2013年年底。可见其已将该系列产品定位为刚需快销产品。 利用产品优势，实现快销，回笼资金，提高资本利用率 蓝光coco金沙价差空间为4840元 区域楼盘除目前华润外，其他项目价差空间（主力价格－楼面地价）在3300-5200元/平米之间。 蓝光项目以4840元/平米的中等价差空间运作，在项目产品优势下实现快销，快速回笼资金，降低时间成本，提高资金利用率。 楼面地价 建面均价 实面均价 3660元/平米 8500元/平米 约7200元/平米 项目名称 主力价格 楼面地价 价差空间 中房金沙海棠 7300 2148 5152 英伦金沙 7400 4105 3295 华润金悦湾 19000 3600 15400 德商金沙10年 7300 3160 4140 蓝光coco系列－coco时代 【锁定客群】 根据蓝光coco系列产品，打造具有流行和时尚气质，且具备高性价比的高端城市公寓品牌产品定位。以及其线上为主线下为辅的推广策略和刚需快销的盈利策略。蓝光coco金沙将目标客群锁定于就业大学生和青年工薪阶层。 而该项目的部分兼具刚需和经济型三房产品，也为部分外地移居成都和本地对功能房要求较高的客户提供了选择余地。 同时该项目除蓝光销售团队以外，还同时有代理公司销售，利用代理公司扩大客户资源。 蓝光coco系列－coco时代 【销售情况】 项目每次间隔不到1个月开盘推出新房源，基本完成前批次产品去化后，迅速推出新房源。 截止2012年10月15日项目已经已推出829户，据现场置业顾问介绍，仅余A3户型（53平米）C2户型（65平米）不足一百套（该项目只支持商贷按揭，尚不支持公积金贷款）。 蓝光coco蜜城 项目地址 青羊区内光华贝森路 项目规模 54亩 总建面 17.2万平米 总户数 1319户 车位情况 1192个 容积率 3.4 物业管理 蓝光嘉宝物业管理有限公司 物管费 未公布 面积区间 63-67平米（平层），65-82（复式） 销售状态 未售，近期将开盘 价格情况 未公布 项目配套 学校：天使宝贝早教、新世纪幼儿园、财大幼儿园、泡桐树小学、树德中学、成都七中，西南财大 综合商场：仁和春天光华店、优品道商业广场、乐宾百货 休闲中心：金沙遗址公园、天鹅湖高尔夫公园 蓝光coco系列－coco蜜城 【项目规划】 项目占地54亩，规划建筑面积约17.2万平米，共7栋高层住宅、配套商业、以及社区卫生服务中心组成。其中，住宅建筑面积约11万平米，商业公园约2万平米，下沉式品牌超市约1万平米。 蓝光coco系列－coco蜜城 【开发策略】 项目预计10月20日首次开盘，推5、6号楼，5号楼为中庭楼王，位于小区中央，6号楼为景观楼王，视野开阔，直面宽庭公园； 项目首次开盘推出 “楼王”位置，便于项目可视性展示，同时配合项目景观和商业打造。 项目首期推出“楼王”位置，增强项目可视性，配合项目景观和商业启动 蓝光coco系列－coco蜜城 【产品策略】－周边概况 区域内产品差异化竞争，以小户型刚需和部分改善型产品对口目前市场需求 区域内在售项目不多，金沙西墅和保利贝森公馆属于区域改善＋高端产品，中大君悦金沙为刚需＋改善型需求产品。 Coco蜜城项目在区域内属于差异化竞争产品，主要是小户型的刚需以及部分改善型产品，对口目前市场需求。 周边项目分布示意 项目名称 主力面积区间 面积赠送情况 是否有可变空间 备注 中大君悦金沙花园 70-110 常规阳台赠送+奇偶露台赠送 无 　 金沙西墅 150-400 常规阳台赠送 无 　 保利贝森公馆 87-170 常规阳台赠送 无 　 蓝光coco蜜城 63-68（平层），65-82（复式） 飘窗+阳台＋复式赠送 有 赠送面积较大 蓝光coco系列－coco蜜城 【产品策略】 备注：以上房源不包含1号楼，1号楼共计329套，具体户型暂未公布。 平层小户型是项目主打户型，1+1跃层（5.8米层高）户型也是项目一大亮点 户型 建筑面积（平米） 实得面积（平米） 套数 总价区间 备注 4室2厅3卫 69 150 280 90-110万 5.8米复式，赠送率高 82 150 3室2厅3卫 65 119 224 85万左右 3室2厅1卫 63 77 632 58-65万 平层小户型，主要赠送位置：飘窗+阳台+卧室+书房 67 81 68 83 蓝光coco系列－coco蜜城 【产品策略】 3、4、6号楼（平层）标准层平面图 下层 上层 蓝光coco系列－coco蜜城 【产品策略】 2、5、7号楼（跃层）标准层平面图 蓝光coco系列－coco蜜城 【产品策略】－户型分析 A1户型，3室2厅1卫，建面约68平米，实得约83平米 A2户型，3室2厅1卫，建面约63平米，实得约77平米 A3户型，3室2厅1卫，建面约67平米，实得约81平米 房间 尺寸 面积（平米） 客厅 3900*3400 13.3 厨房 3900*1800 7 主卧 3300*2700 8.9 次卧1 2900*2900 8.4 次卧2 2400*2250 5.4 赠送 阳台+飘窗 15 房间 尺寸 面积（平米） 客厅 3150*3300 10.4 厨房 3900*1800 7 主卧 3000*3150 9.5 次卧1 3150*2700 8.5 次卧2 2400*2250 5.4 赠送 飘窗+阳台 14 房间 尺寸 面积（平米） 客厅 3950*3300 13 厨房 3900*1800 7 主卧 3000*3950 11.9 次卧1 3300*2700 8.9 次卧2 2400*2250 5.4 赠送 阳台+飘窗 14 蓝光coco系列－coco蜜城 【产品策略】－户型分析 B1户型，4室2厅3卫，建面约82平米，实得约150平米 跃层房源交房时开发商将做好隔层，但费用由客户承担。 房间 尺寸 面积（平米） 客厅 3200*3600 11.5 厨房 4700*1900 8.9 主卧 6000*3600 21.6 次卧1 2700*3200 8.6 次卧2 4700*2750 12.9 赠送 飘窗+阳台+书房+客厅+卧室+主卫 68 蓝光coco系列－coco蜜城 【产品策略】－户型分析 B2户型，3室2厅3卫，建面约65平米，实得约119平米 房间 尺寸 面积（平米） 客厅 3200*4500 14.4 厨房 4250*1900 8.1 主卧 5680*4500 25.6 次卧1 2400*2400 5.8 次卧2 4250*2750 11.7 赠送 阳台+飘窗+卧室+餐厅+主卫 53 蓝光coco系列－coco蜜城 【产品策略】－户型分析 B3户型，4室2厅3卫，建面约69平米，实得约150平米 房间 尺寸 面积（平米） 客厅 3500*5300 18.6 厨房 4500*1900 8.6 主卧 7100*5300 30 次卧1 2400*3200 7.7 次卧2 3000*3600 10.8 赠送 飘窗+阳台+卧室+储藏室+书房 80 蓝光coco系列－coco蜜城 【产品策略】－户型分析 大部分户型具有可变空间设计，且赠送面积基本在10平米以上 蓝光coco蜜城平层户型面积在63-68平米之间，功能设计为小套三，赠送面积较大，基本赠送都在15平米左右；客厅面积介于10-13平米之间，厨房面积在7-平米左右，主卧面积在9-12平米之间。 项目复式产品建筑面积65-82平米之间，但是实得面积在119-150平米之间，赠送面积大为项目一大特色；客厅面积在11-19平米之间，主卧面积较大，在22-30平米之间。 户型 建面 客厅 厨房 主卧 次卧1 次卧2 赠送面积 备注 A1 68 13.3 7 8.9 8.4 5.4　 15 平层 A2 63 10.4 7 9.5 8.5 5.4 14 A3 67 13 7 11.9 8.9 5.4 14 B1 82 11.5 8.9 21.6 12.9 8.6 68 复式 B2 65 14.4 8.1 25.6 11.7 5.8 53 B3 69 18.6 8.6 30 10.8 7.7 80 蓝光coco系列－coco蜜城 【价格策略】 项目目前暂未开盘（10月20日开盘），首次推出房源预计平层均价9000元/平米左右，主力总价区间58-65万；跃层均价13000元/平米左右，主力总价区间85-110万； 现场了解，中区位置房源价格稍高于低区、高区房源价格； 区域内平层户型具有总价优势，复式户型在总价相当的情况下具有产品优势 区域内项目总价基本集中在60万以上，而该项目平层产品总价区间58-65万，具有差异化竞争优势。 虽然项目复式产品单价较高，但由于赠送面积大，实得均价同样具有很强的吸引力；该类产品总价在85-110万，在区域存在同质竞争，但相比之下，更突显产品优势。 项目名称 主力价格 总价区间 备注 中大君悦金沙花园 8900 63-98 　 金沙西墅 16500 250-660 　 保利贝森公馆 11900 104-203 　 蓝光coco蜜城 平层预计9000，复式预计13000 平层预计58-65，复式预计85-110 平层赠送15平米左右，复式赠送53-80平米 蓝光coco系列－coco蜜城 【推广策略】 主要推广渠道： 报纸：成都商报、华西都市报（硬广+软文） 站台广告 活动：销售中心、样板间开放；诚意金排号； “寄出心中的蜜语” 七夕节大型活动；川南coco购房节；房交会等 现场：工地围墙 “房车一体化”营销：购蓝光COCO系的楼盘，加一万元就送克鲁兹，这1万元相当于买车首付，其余的首付款由蓝光出。购房者实际享受的是楼盘赠送的2万元购车款，余下7万元购车款于年底前付清即可。 报广、站台广告、线下活动积极配合，成功塑造产品形象；“房车联动”、川南coco购房节是亮点 蓝光coco系列－coco蜜城 【推广策略】－部分报媒推广 发布日期 版面类型 媒体 版面 版式 推广诉求 2012-8-8 整版 华西都市报 17版：第一眼 33.00 X 48.00彩版 1+1城市小叠墅 买一层享两层 2012-8-8 整版 华西都市报 15版：广告 33.00 X 48.00彩版 内置2万㎡风情商业+6大名校+2座公园 2012-8-23 整版 成都商报 51版：房产 33.00 X 48.00彩版 蓝光COCO蜜城：入住绝版内光华的最后机会 2012-9-27 整版 华西都市报 134版：城市读本/读川南 33.00 X 48.00彩版 COCO 购房节火热持续 领舞成都城西三房生活 蓝光coco系列－coco蜜城 【盈利策略】 控制总价，快速走量，回笼资金，提高资本利用率 蓝光coco蜜城价差空间为5100元 区域楼盘价差空间（主力价格－楼面地价）较大，金沙西墅过万，保利接近6000元，蓝光coco蜜城最低为5100元，单位盈利能力不足其他项目，但在快销的情况下，可实现快速回笼资金。 备注：coco金沙均价根据平层和复式的大体均价和产品占比推算估计 楼面地价 建面均价 实面均价 5400元/平米 10500元/平米 约7500元/平米 项目名称 主力价格 楼面地价 价差空间 金沙西墅 16500 4916 11584 保利贝森公馆 11900 6000 5900 现场了解，首置客群占绝对比例，部分改善型客户偏好跃层产品； 客户来源：现场了解，从排号情况看，主要是本地客户，二线城市主要有内江、宜宾等，主要是因为蓝光coco系产品举行了“川南coco购房节”活动； 客户年龄、家庭结构：客户年龄集中在25-40岁左右，三口之家占主导； 置业目的：以自住为主。 蓝光coco系列－coco蜜城 【锁定客群】 以首置客户居多，年轻人占比较大，客户主要来自成都本地 项目预计10月20日开盘，推5、6号楼； 5号楼为跃层，共计126套，2梯9户，户型面积为65、69、82平米，预计均价13000元/平米； 6号楼为平层，共计224套， 3梯8户，户型面积为63、67、68平米，预计均价9000元/平米； 目前处于排号阶段，交2万元诚意金优惠2%，现场了解，目前已排号500余组。 蓝光coco系列－coco蜜城 【销售情况】 从排号情况看，项目人气火爆，预计项目开盘销售情况比较乐观 蓝光coco系列－ 开发条件 区域相对成熟，降低区域营销成本；规模适中，开发市场主流物业 蓝光coco系列－总结 开发特点 快速拿地，快速开发，快速销售，薄利多销，提高资金运营能力 蓝光coco系列－总结 产品特点 控制面积，控制总价，降低区域购买“门槛”，做足内功，满足刚需家庭需求 蓝光coco系列——“两控一释放” —控制面积，合理赠送空间！ —控制总价，降低购买门槛！ —释放功能房，满足刚需类客户居家需求！ * *