第十二章 物业企业财务管理

null第十二章 物业管理企业财务管理第十二章 物业管理企业财务管理第一节 物业管理企业的财务管理概述 第二节 物业管理中的资金分类 第三节 物业服务收费管理及纠纷解决第一节 物业管理企业的财务管理概述 第一节 物业管理企业的财务管理概述 一 财务管理的含义与特点 二 物业管理企业财务管理的内容 三 物业管理企业财务分析 四 物业管理企业的财务决策 五 物业管理企业财务管理机构的设置 六 物业管理企业财务null（一）物业企业财务管理的含义 财务管理就是物业管理企业对其经营活动中的资金运行的管理。 （二）物业企业财务管理的特点 1 财务管理的内容复杂 2 财务管理的成本较高 3 管理费性质内容复杂 4 财务监督的多元化一 财务管理的含义与特点 二 企业财务管理的内容 二 企业财务管理的内容 财务管理是物业管理企业的经营活动中非常重要的组成部分。其主要内容包括 对资金筹集和运用的管理； 物业服务费的管理； 固定资金、流动资金和专项资金的管理； 资金分配的管理； 财务收支汇总平衡等。 三 企业财务分析 三 企业财务分析 （一）财务分析的概念 财务分析是以企业会计报表等核算资料为基础，对企业财务状况和经营成果进行研究和评价，为财务预算、决策提供依据的管理活动。 （二）财务分析的对象 财务分析基础资料是企业的财务报告，包括会计报表主表、附表、会计报表附注和财务情况说明书。但最主要的依据是资产负债表、利润表、现金流量表。null（三）财务分析的内容 财务分析的主要内容包括：偿债能力分析、赢利能力分析、营运能力分析、发展趋势分析和投资价值分析。 （四）财务分析的方法 1.横向财务分析 横向财务分析是运用最多的方法。主要包括比率分析和构成分析两种方法。null 2.纵向分析 纵向分析又称趋势分析，是将两期或多期连续的相同指标或比率进行对比，求出它们增减变动的方向、数额和幅度的一种方法。它可以揭示企业财务状况和生产经营情况的变化，分析变化的原因和性质，进而预测企业前景。趋势分析法的具体运用主要有3种： （1）重要财务指标的比较 （2）会计报表金额的比较 （3）会计报表构成的比较 四 物业管理企业的财务决策 四 物业管理企业的财务决策 1.筹资决策 筹资决策是指企业对所要筹集的资金的数量、来源、方式和构成等方面进行的决策。null2.投资决策 投资决策是指公司确定投资方向、投资规模以及具体的投资方式等方面的决策。投资按时间的长短可分为短期投资和长期投资两种形式。 企业的投资决策主要考虑以下因素： （1）外界的投资环境。 （2）预测投资规模。 （3）确定投资结构。 （4）评价投资的经济效果。 （5）选择符合财务管理目标的最佳投资方案。 null3.利润分配决策 利润分配决策是指企业的利润在给股东发放股息和用于企业的留存利润等方面进行分配的政策选择。企业在进行利润分配时，既要考虑到股东对近期利益的要求，也要考虑到企业的长远发展。企业利润分配决策主要考虑以下因素： （1）利润分配与留存利润的关系 （2）利润分配政策及其影响因素 （3）利润分配的时间和方式五 物业管理企业财务管理机构的设置 五 物业管理企业财务管理机构的设置 物业管理企业可根据其规模和业务量的大小，设置财务管理的职能部门，可设置财务部、财务室或财务处，相应地设有财务部长、财务主任、财务经理等主管负责人。 同时，还要根据工作内容的不同，设置不同的财务管理岗位，明确各岗位的职责。 六 物业管理企业财务管理制度 六 物业管理企业财务管理制度 （1）凭证账册制度。财务管理部门应采用借贷复式记账法，建立起现金日记账、银行日记账、总分类账、各项明细分类账等账册。 （2）财务预算制度。财务管理部门必须结合实际，认真编制全年预算。 （3）借款管理制度。借款仅限于为所管物业的运行服务；采购人员凭已批准的采购进行借款或领用支票，不得出借空白支票。null（4）报销审批制度。应根据国家有关规定或业主大会的规定，制定报销范围和，建立科学合理的报销制度。 （5）审核管理制度。包括开支审核、收入审核、内部审核等制度。 （6）现金管理制度。严格按照国家有关现金管理制度的规定，除抵补现金库存外，非经银行同意，不得将业务收入坐支留用，严格分清收支两条线。 null（7）固定资产管理制度。包括固定资产的范围和分类、固定资产的账务处理、固定资产的管理等制度。 （8）仓库管理制度。凡采购所有用品、原材料，都必须由仓库保管人员按实开单验收入库、并登记入账。进出库单要填写完整，领用人和指定负责人签字，并写明用途。仓库物资要定期清点。 （9）材料物资报废制度。财产物资的报废，应由使用部门填写报废单，经批准后财务管理部门做账务处理并及时出售，收回残值。null（10）往来账目清理制度。财务管理人员应及时结账收款，催收应收账款。对月终尚未结算的债权债务，应查明原因，列出清册。 （11）会计报表制度。财务管理人员要保证会计报表的数字准确、内容完整、报送及时、手续完备。对年度决算报表，应附有分析收支计划执行情况的说明。 null（12）印章使用制度。财务专用印章与支票章要分专人保管，使用时互相审核。 （13）会计档案的管理制度。会计档案应按月装订，报表、账册按年装订成册，并加装订封条。凭证、账册应指定专人列册登记，妥善保管，不得丢失。 （14）定期公布制度。按业主大会的要求，定期公布管理费用收支情况，对较大费用的支出要分析情况，加以说明。 （15）财务管理安全制度。防火防盗，财务管理部门应安装报警系统。第二节 物业管理中的资金分类第二节 物业管理中的资金分类一 物业管理企业的资本金 二 物业接管验收费 三 物业管理费 1 物业管理费的含义 2 物业管理费定价方式及标准 政府定价、政府指导价和经营者定价 null3 管理者酬金的定价方法 （1）按照租金收入确定： 管理者酬金＝业主年租金收入×酬金比率 （2）根据物业价值和约定使用年限计算： 管理者租金＝物业价值/物业约定使用年限×酬金比率 （3）按定额酬金或行业利润率确定 管理者酬金＝管理酬金基数×行业利润率null四 房屋维修资金 1 概念 房屋共用部位专项维修资金是指专项用于房屋共用部位、共用设施设备大修、中修、更新和改造的资金，在性质上属专门用于特定目的而设立的专项资金一类。 它是专门用于对物业共用部分进行大的维修保养、保值增值目的而专项筹集、独立核算的资金。 其产权属于全体业主，在物业管理企业财务上属专项代管基金，作为长期负债管理。 null2 筹集的依据 专项维修资金筹集的依据主要有《物业管理条例》、《物业服务收费#管理办法#》、《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》和《物业管理企业财务管理规定》。各省市地方性法规、规章是当地筹集专项维修资金的具体依据。 null《物业管理条例》第五十四条明确规定：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。物业管理企业应当在物业服务中对物业管理专项维修资金的管理与使用等内容进行约定。null3 资金的缴交主体 从全国范围看，各地对专项物业维修资金缴交责任主体的规定不尽相同。有的地方规定由建设单位交，有的地方规定由买受人交。本来，由谁缴交专项维修资金，应看谁享受了维修的益处，谁当承担维修的责任与义务。 已出售或在售物业的专项维修资金不应由发展商交纳（除非有未售出部分），而应由分散的小业主缴纳。 发展商要负的应是由于房屋设计、施工、安装等质量问题的维修责任，即发展商应当按有关法规对售出物业承担一定时期的质量保修责任。null现在不少地方立法规定要发展商在出售物业时，按房价或成本价的一定比例一次性缴交一笔专项维修资金，有其不合理之处。立法直接规定由购房人交纳更为明晰合理。 不管是由发展商交还是由小业主交，都有一个如何保证按时足额交缴的问题。 null4 资金的筹集 第一次筹集 商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关专项维修资金缴交约定。 购房者应当按购房款2％～3％的比例缴交专项维修资金。专项维修资金属业主所有，不计入住宅销售收入。 收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。null续筹 由当地房地产行政主管部门或业主大会研究决定，业主按占有的物业建筑面积的比例缴交。 null5 资金的代管 存入银行专门账户 现在，各地通行的做法是在商品房销售时或在办理房产证时由销售单位将代收的专项维修资金移交给当地房地产行政主管部门代管，或由买受人直接将个人承担部分存入主管部门指定的国有商业银行专门账户（有分户卡，只能用于交费、查询），专款专用。并规定专项维修资金闲置时，除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。专项维修资金自存入专户之日起按规定计息，利息净收益转作维修资金滚存使用和管理。null接管专项维修资金 按照建设部制定的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第10条规定，业主委员会成立后，经其同意，房地产行政主管部门将专项维修资金移交给物业管理企业代管；按照《广东省物业管理条例》第32条规定，是发展商在向业主委员会移交物业管理权时，一次性划拨给业主委员会。这两种规定均已与《物业管理条例》相抵触，应修改为交由业主大会监管。 null五 综合服务与多种经营收费第三节 物业管理收费的管理及纠纷解决 第三节 物业管理收费的管理及纠纷解决 一 物业管理费的定价形式 二 物业服务费的构成 三 物业管理费的测算 四 物业收费管理 五 物业管理收费纠纷的解决一 物业管理费的定价形式 一 物业管理费的定价形式 （一）包干制 包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。包干制物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。 目前包干制在普通住宅小区物业服务费的测算中用得较多。null（二）酬金制 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。 以酬金制方式核算物业服务费时，应按该物业的硬件条件及服务方式、内容作出年度支出预算，再加上物业管理企业的酬金，按建筑面积分摊。如果年终决算出现盈余，则转入下一年使用；如果年终决算时出现亏损，则应予以调整补充。这种核算方法也称实报实销加酬金制，适用于高档物业如涉外公寓、别墅等。 null实行物业管理费用包干制的，物业管理费用的构成，不仅包括物业管理成本，还包括法定税费和物业管理企业的利润； 实行物业管理费用酬金制的，在收取物业管理资金中不仅包括物业管理支出，还包括物业管理企业的酬金。 二 物业服务费的构成 二 物业服务费的构成 物业服务成本或者物业服务支出构成，应包括以下几个部分： 1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。 2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。 3.物业管理区域清洁卫生费用。 4.物业管理区域绿化养护费用。 5.物业管理区域秩序维护费用。 6.办公费用。 7.物业管理企业固定资产折旧。 8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。 9.经业主同意的其他费用。三 物业管理费的测算 三 物业管理费的测算 （一）居住性物业服务费的测算 V = ∑Vi （i =1，2，3，……） V--代表求得的物业服务费标准（元／月·平方米或元/年·平方米）； Vi--代表各分项收费标准（元／月·平方米或元年·平方米）；null费用项目一般分为：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理公共区域清洁卫生费用；物业管理公共区域绿化养护费用；物业管理公共区域安全和公共秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其他费用。 null（二）收益性物业服务费的测算 物业管理企业在确定收益性物业服务费的标准时，通常是按照物业租金收入的一定比例进行测算和收取，也可以按照上述居住性物业服务费的测算方法来测算。 业主一般采用定额法和比例法测算收益性物业服务费。 收益性物业服务费中与租户切身利益直接相关的保安、保洁、设备维修、空调、通讯、特别装饰、停车等项服务费用，往往由租户承担，可以直接向租户收取，也可以含在租金里，再从中扣除。null（三） 物业管理费的核算方法 1 公司费用分摊法 2 物业成本摊分法 3 工时核算法四 物业收费管理 四 物业收费管理 （一）物业服务收费管理的依据 物业服务收费及管理的主要依据是国家发展和改革委员会和建设部制定的《物业服务收费管理办法》。 该办法对物业服务收费的性质、范围 、成本或支出构成、定价形式、价格形式、监管，以及收费应遵循的原则、账务公开与审计、服务费的交纳责任、空置物业交费 、公用事业等单位收费责任作了明确的规定，为规范物业收费打下了很好的基础。（二）物业收费管理的内容（二）物业收费管理的内容 1.物业管理费的收取 物业管理费一般由管理处专门收费员负责向业主收取。也可在指定的存折账户中统一扣取，或由业主刷卡交费，再寄送或上门送交发票。与此同时，作好欠费业主的催缴、统计、记账工作。 物业管理企业一般还要负责物业停车场收费及共用物业和场地出租收租等收费工作，这类费用均要单独建账列项。除此之外，有些物业业主委员会经费的具体收取也由物业管理企业人员负责。null 2.物业管理费收支账目的公布 物业管理企业应该按照《物业管理服务收费管理办法》、当地政府规定及服务合同的规定与约定，定期向业主公布物业管理费收支账目，并按规定张贴一定时间，账目公布前送交业主委员会审核备存。特殊情况延迟公布账目需书面告知业主委员会。 （三）物业管理费的追缴 （三）物业管理费的追缴 追讨欠费主要有以下几种不同的方法： （1）一般性追缴。当上月费用拖欠后，物业管理企业在下一次收费时将向业主（使用人）发催款通知单，此单将上次费用以及本次费用一起通知业主（使用人）。如果第二次仍拖欠，物业管理企业将在第三次再次发催款通知单，将前两次的费用和当次费用一并通知，并限期交清。 （2）针对性追缴。物业管理企业对拖欠费用的业主（使用人）应针对不同情况，采取相应措施。对于费用大户，要亲自登门拜访（有时物业管理企业的总经理也要亲自上门）进行劝导和解释，争取用户的理解和支持；对于一些"钉子户"，则应严格按照法律程序执行。null （3）区别性追缴。对于业主由于工作繁忙没时间及时交款的情况，企业财务部门一方面要及时提醒补交，另一方面应尽可能配合他们的工作时间，采用上门收缴，预约时间等方法，给业主以方便，业主一般也会乐于配合。 （4）欠费追缴的一般程序：发催缴费通知、电话催缴和上门催缴、协商、停止服务或起诉。 五 物业管理收费纠纷的解决 五 物业管理收费纠纷的解决 （一）物业收费纠纷产生的原因 1.对服务不满，对受约束不满 2. 对收费标准、项目、方式等不满 3. 建设单位遗留问题所致 4. 邻里关系等问题引起 5. 对外部大环境不满 6. 无支付能力 7. 特权思想作怪 8. 受人传染、唆使（二）物业管理收费纠纷的解决对策 （二）物业管理收费纠纷的解决对策 1.深入了解欠费原因，加强与业主的协商沟通，依理依法说服 2.借助业主公约和业主委员会的力量 3.争取业主工作单位、居委会等外部因素的帮助 4.服务项目、流程设计上力求能够区分 5.改进服务、计费方式和收费办法 6.完善物业管理服务合同，严格依约行事 7.在必要催缴的程序后通过法律途径解决 问题问题 1 承租人是否应交物业管理费？什么情况下承租人要支付物业管理费？ 2 业主未入住新房，物业管理费究竟要不要交？ 3 物业公司何时计收物业管理费？ 案例1案例1 王小姐反映，她入伙时与物业管理公司订立的物业管理合同中约定的物业管理费为2.5元/平方米，但入住不久，小区物业管理公司却声称其物业管理的资质较高，按照“有关政府部门”的规定，应该将物业管理费提高到2.9元/平方米，要求业主按2.9元/平方米缴纳物业管理费，并解释说该价格已经由政府物价部门批准。物业公司的说法有道理吗？ 案例2案例2 有业主刘先生反映：在新房装修后，物业公司除正常的物业管理费外，还要求每户每月缴纳30元的垃圾费。刘先生觉得垃圾费应该是包含在所交的物业管理费中的，这是乱收费项目，业主可以拒绝吗？ 案例3案例3 王先生：１９９７年６月，我与某开发商签订商品房预售合同，购买某公寓商品住房一套，合同约定１９９８年６月底前交房。１９９７年１２月，该公寓土建工程结束。同月，我因原住房动迁在即，向工程队要来房门钥匙并着手装修。１９９８年２月底，开发商委托的物业公司进场管理，保洁、保安人员到位，６月该公寓获得《住宅交付使用许可证》。７月份该物业公司向我收取物业管理费，收费起始时间从２月开始。我认为不合理，该公司应从开发商获得《住宅交付使用许可证》１９９８年６月后再收取物业管理费。请问物业公司该从何时收取物业管理费？ 案例4案例4 凌女士在验收购买的全装修房过程中，三次挑出装修质量问题，让开发商维修，这一来二去就花费了6个多月。终于验收好房子的凌女士却又因为物业管理费和开发商产生了分歧，前者认为应该从自己验收好房子的时间开始算起，而后者则认为该从第一次验房时算起。法院一审判决，物业管理费从开发商修好凌女士第一次挑出的诸多质量问题算起。