土地增值税的计算公式及9个实例-

土地增值税的计算公式及9个实例- 土地增值税的计算公式及9个实例 土地增值税的计算公式及9个实例 计算土地增值税的公式为: 应纳土地增值税,增值额×适用税率,扣除项目金 额×速算扣除系数。 1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收 入减除扣除项目金额后的余额。 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实 物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目: (1)取得土地使用权所支付的金额; (2)开发土地的成本、费用; (3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建 筑物的评估价格; (4)与转让房地产有关的税金; (5)财政部规定的其他扣除项目。 2、土地增值税实行四级超率累进税率: 算，此项目已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通住宅，以4,000元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元，请问如何缴纳土地增值税。 第一步，计算扣除项目金额 1、购买土地使用权费用:300万元 2、开发土地、新建房及配套设施的成本: 1,500元×10,000平方米,1,500万元 3、计算加计扣除: (300，1500)×20,,1800×20,,360万元 4、房地产开发费用: 因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为:(300，1500)×10,,180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。 5、税金:170万元 扣除项目金额,300，1,500，360，180，170,2,510万元 第二步，计算增值额 商品房销售收入,4,000元×10,000平方米,4,000万 增值额,商品房销售收入,扣除项目金额合计 ,4,000,2,510,1,490万元 第三步，确定增值率 增值率,1,490,2,510×100,,59.36, 增值率超过扣除项目金额50,，未超过100, 第四步，计算土地增值税税额 土地增值税税额,增值额×40,,扣除项目金额×5, ,1,490×40,,2,510×5, ,596,125.50 ,470.50万元 例2:企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元;房地产开发成本6000万元;向金融机构借入资金利息支出400万元(能提供贷款证明)，其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元;该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%;该企业允许扣除的房地产开发费用为多少, 允许扣除的房地产开发费用=(400-100)+(1000+6000)×5%=650(万元) 例3:某企业转让一栋旧仓库，取得转让收入600万元，缴纳相关税费共计32万元。该仓库原造价400万元，重置成本800万元，经评估该仓库六成新。该企业转让旧仓库应缴纳土地增值税多少万元, 收入总额=600(万元) 扣除项目合计=800×60%+32=512(万元) 增值额=600-512=88(万元) 增值额占扣除项目比例=88?512×100%=17.19%，适用税率为30%。 应缴纳土地增值税税额=88×30%=26.4(万元) 例4:某房地产开发企业转让一幢写字楼取得收入1000万元。已知 该企业为取得土地使用权所支付的金额为50万元，房地产开发成本为200万元，房地产开发费用为40万元，该企业没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，该项目在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按10%计算，转让房地产有关的税金为60万元。该公司应缴纳的土地增值税应为多少万元, 扣除项目金额(50+200)×20%=385(万元) 增值额=1000-385=615(万元) 增值率=615?385×100%=159.74% 应纳税额=615×50%-385×15%=249.75(万元) 例5:2009年7月某房产开发公司转让5年前购入的一块土地，取得转让收入1800万元，该土地购进价1200万元，取得土地使用权时缴纳相关税费40万元，转让该土地时缴纳相关税费35万元。该公司转让土地使用权应缴纳多少土地增值税, 扣除项目金额=1200+40+35=1275(万元) 增值额=1800-1275=525(万元) 增值率=525?1275×100%=41.18% 应纳税额=525×30%=157.5(万元) 例6:某公司销售一栋已经使用过的办公楼，取得收入500万元，办公楼原价480万元，已提折旧300万元。经房地产评估机构评估，该楼重置成本价为800万元，成新度为50%，销售时缴纳有关税费30万元。该公司销售办公楼应缴纳土地增值税多少万元, 扣除项目金额=800×50%+30=430(万元) 增值额=500-430=70(万元) 增值率=70?430×100%=16.28% 应纳税额=70×30%=21(万元)