佛山南海西铁城项目分析

佛山南海西铁城项目分析 西铁城项目分析 FoShan3>.03.2012 汇报说明 本对西铁城的基本情况、区域优势、经营定位和业态分布等方面的分析， 目的了解西铁城相关情况，以此通过个案逐渐了解黄岐乃至大沥的商业情况。 报告结构 项目整体情况分析 项目基本情况分析 项目小结 2 3 1 项目整体情况分析 Part 1 项目基本技术指标 项目位置 佛山市南海区大沥镇黄岐广佛路与黄海路交汇处 开 发 商 佛山市钜隆房地产有限公司 商业销售代理 策动地产 商业经营管理 广州策动商业经营管理公司 项目规模 占地面积:1.7万? 建筑面积:10万? 停车位 负一层车位约130个，露天车位约108个 住宅、公寓 600多套单位 酒店 121个房间 商场部分 北区一层面积 7000? 南区一、二层 每层约2000? 南区三、四层 每层约2500? 总计 约1.6万? 商场电梯 每层两条手扶电梯及一台货梯 楼层分布 负一层:地下车库 首层、二层、三层:商铺 四层:酒店大堂和部分商业 商铺层高 首层:5米;二层/三层:约4米; 面积段 街铺20~80?、商场内铺以9~12?为主 实用率 北区首层:62% 南区首层:61% 南区二层:46% 物业产权年限 70年(产权期限至2074年，城镇混合用地性质) 区位优势:项目位于黄岐档次最高、人气最旺的商业区，是两城六区的中心区域，来往广佛之间的人流、车流和物流旺盛 如果说“广佛同城，南海先行”，那么处于广佛交界的黄岐就是桥头堡，而西铁城就处于黄岐现在档次最高、人气最旺的商圈—嘉洲广场商圈，区位优势明显，未来商业价值值得期待 两城六区: 两城指广州、佛山; 六区指荔湾、芳村、金沙洲、黄岐、大沥、盐步 大沥 黄岐 金沙洲 荔湾 芳村 盐步 西铁城 交通状况(1/2):项目位于广佛路与黄海路交汇处 ，东西两面都有高速公路连接广州和禅桂，交通便利 西铁城 距连通金沙洲的黄岐大桥1公里 距连通广州中山八路的珠江大桥3公里 沿广佛路往广州芳村5分钟车程 往南海桂城约15分钟车程 往佛山禅城约30分钟车程 往盐步约5分钟车程 往南海大沥约5分钟车程 ):广佛地铁5号线经过西铁城，根据市政规划，将在商场正交通状况(2/2 门前一个地铁口，商业价值进一步提升 佛山5号线嘉洲广场站 佛山地铁5号线(佛山葛岸,广州滘口)，全长34.0km;途经乐从、江湾、佛山火车站、大沥、黄岐，联系狮山组团、大沥组团和中心组团。 根据市政规划，广佛地铁5号线(广州窖口至佛山葛岸)经过黄岐城区，计划在项目附近设立地铁口 项目广场及负一层已经预留出口与规划中广佛地铁5号线接驳，建成后，本商场就是名副其实的地铁上盖物业 周边商业:项目所在的广佛路，是华南地区乃至全国知名的商品集散地，同时处于嘉洲广场商圈，商业气氛浓厚 广佛路 自20世纪80年代开始发展物流批发行业，经过30多年的发展，已发展成广佛地区乃至华南地区的大型物流批发集散地 沿广佛路分布有夹板、装饰建材、家具、五金、茶叶、服装、小商品等数十家大型批发市场，如大转弯装饰城、盐步家具城、广佛五金城、中大内衣城、中 大小商品城等等 年交易额数十亿元，商家云集、人气鼎盛。 嘉洲广场商圈 目前黄岐档次最高、人气最旺的商业区，有“黄岐天河城”之称 已成为黄岐及周边地区首选的中购物休闲消费场所 客户群体:项目地处广佛结合部，消费群主要是黄岐本地人和周边广州人，同时这一带商贸发达，外来人口多，也是一股重要消费力量 黄岐的户籍人口约7万人，登记的外来人口达到6万，再加上大量没有登记的流动人口以及户籍在广州的小区居民，常住人口约20万人 周边分布着家具、五金、茶叶、服装、小商品等数十家大型批发市场，有大量的流动人口 位于项目北面的金沙洲多个楼盘已经入住，人口约15万，但是生活配套还很不完善，据调查，很多金沙洲的居民喜欢到黄岐消费 目前已建成和正在建设的房地产项目有60多个，如雅居蓝湾、瑞安花园、雅居乐御景名门、银丰花园等等，商品房超过10万套，按照平均每套房居住3人计算，如果全部入住，未来几年黄岐的人口将要突破30万人 金沙洲 西铁城 黄岐商圈 荔湾、芳村 产品组合:公寓式住宅、酒店和特色商场的黄金商业规划组合，形成相互带动的商流、客流良性循环 住宅 共12栋，601套 面积段:64-140?，2-4房 2009年11月开盘，2010年11月全部售馨，成交均价8000元/? 酒店 酒店在13栋5-15层，312套单位 60? 面积段30- 产权式酒店，由五星级酒店名都大酒店管理 2011年8月推售9-15层196套单位，成交均价9500元/?，销售率85% 商场 商场分南北两区，北区是住宅1-11栋首层商铺，南区是4层的大型商场 面积:街铺20~80?、商场内铺以9~12?为主 在售南区一、二层和北区首层商铺 项目基本情况分析 Part 2 项目户型:商场分南北两区，南区4层大型商场 ，北区一层，街铺20~80 ?、商场内铺以9~12?为主 商场中空 南北休闲连廊 酒店大堂 公寓大堂 南北休闲连廊 销售情况:总体来说，南区一层的商铺销售的较好，基本售馨，南区二层和 北区的商铺销售得较差，还有大量存货 在售楼层 层面积(?) 面积段(?) 总套数 销售套数 成交均价(元/?) 销售率 南区 一层 2000 8-46 160 136 10万 85% 二层 2000 8-25 185 39 3万 21% 北区首层 7000 4-98 557 175 1.1万 31% 小计 4-98 902 50 3 4.8万 39% 备注:1.数据统计截止2012年3月30日;2.开发商保留了部分街铺没出售 南区一层除了开发商保留的部分街铺，其他商铺基本售馨，但是南区二层和 北区的商铺销售得较差，销售率只有20%-30% 成交的商铺主要集中在8-12?这个面积段 整个商业的销售率约40% 经营定位:以特色主题经营为核心，与嘉洲广场错位经营，实现业态互补， 继续做大做强“嘉洲广场商圈” 西铁城两大特色主题: 南区:日韩潮流港 北区:儿童主题购物商城 嘉洲广场 嘉洲广场商圈 嘉洲广场 占地面积3万?，建筑面积12万? 是一座集购物、美食、娱乐、休闲、文化的大型现代化综合性购物中心 “大型超市、百货公司、连锁家电、饮食娱乐、室内步行街”五大业态组合 2005年10月开业，经过多年经营管理，现在已成黄岐档次最高、人气最旺 的商业区，与周边商铺逐渐形成“嘉洲广场商圈” 西铁城经营定位策略 根据自身规模和特点，以特色主题经营为核心 与嘉洲广场是错位经营，相互补充业态 依托嘉洲广场大型成熟商业配套，力求与嘉洲广场共同做大做强黄岐核心商 2”的商圈辐射竞争力。 圈，打造“1+1, 业态分布:在经营定位上，虽说错位经营，相互补充，但是嘉洲广场业态分 布对比，后期两商场竞争在所难免 嘉洲广场 楼层 主题 业态 5F 动感新天地 御泉会所 4F 娱乐新天地 电影院、鲤鱼门酒楼、银座逍遥城、伊丽莎白美容、御泉会所等 3F 生活电器新天地 苏宁电器、东方书城、IN特区、金龙游戏城、万岁回转寿司、魔法师、手 机、音响等 2F 时尚新天地 男女服饰、床上用品、水果捞、家居用品、精美饰品、童装、婴品等 1F 名店新天地 麦当劳、肯德基、必胜客、味千拉面、台湾涮涮锅等餐饮以及鞋类、手袋、 皮箱、运动系列 B1 生活新天地 停车场、卜蜂莲花超市、大家乐 B2 —— 停车场 西铁城 区域 楼层 主题 业态 南区 4F —— 酒店大堂、自助餐厅、棋牌、沐足 3F —— 娱乐城、量贩式KTV 2F 日韩潮流港 个性品牌店和餐饮 1F 品牌旗舰店 B1 —— 停车场 北区 1F 儿童主题游乐商城 迪士尼式游艺玩乐专区、玩具反斗城、儿童百货、母婴超市、孕妇专区、儿童主题餐厅、早教体验中心 西铁城确立的两大主题,日韩潮流港和儿童主题游乐商城，与嘉洲广场的经营定位虽然有一定的区别，但是两商场在业态上存在重复，如品服装牌店、电影院，KTV等，在两家商场皆有分布，未来两商场在经营上的竞争很难避免。 项目包装:在商场正门外立面、销售现场和街铺展示上做了包装工作，以此展示项目的未来业态、价值和优势 外立面包装 街铺 包装 销售现场包装 销售中心包装中规中矩，周围方面的西铁城的有关价值宣传牌和一口价信息栏，沙盘比较有特色，采用解剖式，展示了商场内部以后的业态 商场外立面正门的包装主要是商场的宣传广告、优惠折扣的宣传海报和有关活动海报 街铺的包装按照门店服装展示的形式装修，让人体验到街铺未来的业态与模样 媒体现:项目在报纸和户外上做了大量的宣传，特别在明星见面会上，更加进行了铺天盖地的宣传，引足眼球 从2012年年底到今年3月份，西铁城主要在广州日报和佛山日报做了持续的广告宣传 户外宣传 佛山日报、新快报和广州日报等新闻媒体都对西铁城的开盘和活动做了相关报道 营销活动:近期举办的经营启动仪式和明星见面会有效提升了项目的知名度和影响力，促进项目的畅销 2月5日，西铁城首届铺东大会暨“黄金十年”经营启动仪式 3月17日，香港红星黄宗泽、江若琳和雷宇扬明星见面会 从2012年1月份开盘以来，先后举行了首届铺东大会暨黄金十年经营启动仪式和香港红星黄宗泽、江若琳和雷宇扬见面会，活动一场比一场火爆，吸引了大量群众围观，同时媒体做个相关报道，项目影响力进一步提升。预计“五一”会有同类型的大型活动举行。 项目小结 Part 3 项目价值点 地段优越，地处广佛黄金交汇点，交通便捷四通发达，商业辐射范围广，同时周边是全国知名的商品集散地，商贸发达，人气旺盛 市政规划利好，广佛3号线经过本项目，将会是地铁上盖的物业，升值潜力巨大 项目在黄岐档次最高、人气最旺、租值最高的嘉洲广场商圈内，利用商圈已有的旺盛人气，大大缩短项目凝聚人气的周期，商业价值、投资价值不容置疑 经营定位明确，确立两大主题，与嘉洲广场错位经营，互补业态，打造“1+1,2”的黄岐核心商圈 投资回报优势明显，每年回报率达8%，统一经营10年，收益稳定有保障， 同时长达70年的产权，比其他商铺多30年的收益;同时设立1000万经营推广基金，头5年预计投入3500万-4500万巨额经营推广，为业主打下强心针 不利因素 与嘉洲广场之间或多或少存在竞争 虽然说和嘉洲广场错开经营，互补业态，但是未来在服装品牌店、电影院和KTV的招商或经营中的类同不可避免，那么竞争的存在在所难免 购物环境一般 地处广佛路和黄海路交接，周边货流车流人流旺盛，但是这一带市政规划一般，交通比较混乱;同时商场停车位才200多个，造成商场车位紧张，更不利于进一步吸引高端客户 项目昭示性不强 项目所在楼栋虽然有15米高，但是外立面用的冷色调，不太引人注意，同时在商场的前端有一个巨大的广告牌，一定程度上阻挡了来往人们的视线，造成项目昭示性一般 Thanks for your attention Wish you a good day! * * * * * * * * * * * * * * * * * * *