土地出让金的审计思路

土地出让金的审计思路 土地出让金的审计思路 工作研究 土=金事 口孙本广 黑龙江省审计厅已连续几年组织全省各级审计机关开展 土地出让金的审计工作,通过积极探索,采取不同的审计方法, 取得了明显的审计效果.但在审计实践中也发现土地出让金征 收管理使用中存在的一些问题,在此,笔者介绍一下土地出让 金审计方法,仅供大家研究探讨. 一 ,紧扣审计,找准审计切入点 通过认真研究方案,找准审计切入点,确定审计方法,进而 正确实施审计.一是紧扣审计方案找准切入点.在审计中,我们 不以财政,财务收支和出让金收支为主,而是以土地政策和法 规执行为主线,查找深层次问题.二是审前组织参审人员学习 方案中所提供政策法规资料,吃透土地出让金政策.三是合理 分工,默契配合.我们审计组由6人组成,2人审计土地业务,2 人审计财政和储备中心,2人审计财务收支.在完成好各自分 配工作的同时,又相互提供线索,相互反馈情况,做到资源共 享,优势互补,团结协作,形成合力.每天晚间审计组都开个交 流会,每个审计员将当天自己查出的确定不了的疑难问题和疑 点说出来,由大家在会上共同探讨,研究,一起查法规,找根据 解决疑难问题,制定下一步审计的方法. 二,做好审前调查,调齐审计资料 对土地业务进行审计,调取资料是关键.不能被审计单位 提供什么我们就审计什么,而是我们审计什么就让他们提供什 么.我们在进行审前调查时,不是调查账上的"死数字",而是调 查被审计单位的科室设置,工作分工,业务流程,管理方式方 法,了解土地业务与计委,建设部门,规划部门的业务联系后, 调取城市总体规划图,基准地价,土地使用权出让台账,土地 利用卷宗等资料,为实施审计做好了准备,为审深审透打下了 基础. 三,采取"四个核对",揭示未批先建,少批多占问题 在年租金审计中,将各单位三年缴纳年租金情况录入微 机,利用电子表格进行筛选,对占地面积大的单位进行分 析,找出疑点单位作为延伸审计对象.具体做到四个核对:一是卷宗与财务数据核对.二是卷宗出让面积与土地证面积核对. 三是土地证面积与实际测量的占地面积核对.四是省土地部门 批准农用地转用面积,时间与县土地部门批准的面积,时间核 对.通过核对分析发现违规办证,多批建设用地问题. 四,分析判断.审定虚假挂牌 如何确认虚假挂牌,我们依据《招标拍卖挂牌出让国有土 地使用权规定》进行分析判断.把每宗地在出让方案的制订,政 府审批,出让价格,公告,挂牌,交纳竞买保证金,计委立项,合 同签订,媒体公告,出让金的交纳作为审计基础资料.其方法有 三个:一是核对政府审批时间与土地部门出让土地使用权的挂 牌时间.二是审查土地出让卷宗中交纳的竞买保证金与财务账 上交纳的保证金的金额.三是审核公告,挂牌时限与文件规定 要求.通过核对,审查,审核分析,可以从四种行为来认定虚假 挂牌出让土地.一是挂牌出让前已经取得计委的立项批文,确 定了开发单位.二是未交纳竞买保证金.三是挂牌时间少于10 个工作日.四是招拍挂公告时间未达到规定的20天. 五,财务资料与业务资料核对,发现违规出让土地使用权 一 是通过审阅土地出让合同签订是否合规,合同中交纳的 出让金与财务账反映的出让金收入是否一致进行核对.二是在 财务审计中,将三年收取的出让金和竞买保让金的交纳时间和 金额,项目建设单位等内容提供给业务审计人员,去检查是否 按规定交纳竞买保证金.通过上述方法查实违规土地使用情 况. 六,实地察看.认定违规使用国有土地现象 根据土地出让卷宗,我们将计委建设项目审批台账,建设 局工程建设许可证台账和规划部门规划许可证台账与土地出 让台账比对,把用地种类,出让宗地位置和土地等级进行分析, 现场仔细察看,对号入座.审阅用地种类,出让宗地所属位置, 土地等级因素来分析判断出让的土地是否可能改变用途.如果 出让土地的宗地图标明的位置在繁华的一类商业街区,但是以 工业仓储用地或住宅用地出让的,这种情况就有可能改变用 途,将工业用地改为商业用地,达到少交土地出让金的目的,应 作为疑点跟踪到现场堪查,实地调查证实. 七,确定重点单位.深入细查 选择公,检,法,财政,税务等重点部门和单位,对这些部门 和单位建设的综合楼住宅用地作为重点进行审计.审计这些单 位建楼用地卷宗时,将出让面积,用途,土地等级,容积率等制 成抽查表,然后到实地进行测量勘查,将实测结果与抽查表核 对,看是否存在因"关系"少批多占,或是政府优惠少批多占问 题.实地调查有无加盖车库改变容积率的问题.实施审计中,我 们对这些单位建楼用地卷宗认真审阅,将用地面积,缴纳的出 让金下来,进行核对测量,发现了少批多占面积,少缴出让 金的的问题. .分析"两金"收缴 八,审查台账 土地"两金"财务账,"两金"征收台账和发放土地使用证台 账,是审计土地出让金,土地年租金交纳的重要依据,是揭示出 让金,年租金征收方面存在问题的最基本,最直接的方法.单独 审计土地"两金"财务账很难发现问题.通过核对可以发现三种 问题:一是发放了土地使用证但未交纳年租金的问题.二是以 交纳的年租金为基数,倒挤出土地使用面积,形成少算面积,少 交年租金的问题.三是降低收费标准少收年租金.这些情况主 要发生在以下几个方面:一是个人购置破产企业的土地.二是 享受优惠政策的企业.三是用地大户.主要审阅评估地价的依 据是否正确,是否存在将一等地作为二,三等地来计算地价少 交土地出让金或拖欠出让金的问题.我们重点审核"三账"中的 用地单位和个人名称,使用土地面积,用途,土地等级,缴纳"两 金"金额,"三账"审核可以发现通过少算面积少交"两金",降低 收费标准少交"两金",降低土地等级少收"两金"和应交未交 "两金"的问题. 九,审阅合同.审计用地审批执行情况 有土地出让合同,就意味着土地部门为用地单位办理了土 地使用手续,查阅合同是审计建设用地审批是否遵守了国家有 关审批的依据.审计中,注重土地出让合同的合规性审计, 看有无与国家政策,法令,制度相抵触的内容,检查是否按合同 规定的土地用途和土地使用条件利用土地;改变土地用途和使 用条件的是否依法办理有关手续;土地出让合同变更或重新签 订土地使用权出让合同的,是否调整了土地出让金.口 (作者单位:黑龙江省审计厅) l编辑:那明亮I