2010年最新房地产、建筑业营业税税收政策讲义2010年最新房地产、建筑业营业税税收政策讲义
政策
第一节 新《营业税暂行条例》及其《细则》 一、营业税条例修订的主要内容
(一)调整了纳税地点的表述方式。
(二)删除转贷业务差额征税规定。
(三)删除税率表中征税范围一栏。
(四)将纳税申报期限延长至15日。 二、新条例、细则涉及建筑、房地产业营业税新规定 (一)“视同销售”新规定:
1、旧《细则》第四条规定:
(1)转让不动产有限产权或永久使用权,以及单位将不动产无偿赠
与他人,视同销售不动产。
(2)单位或个人自己新建(以下简称自建)建筑物后销售,其自...
2010年最新房地产、建筑业营业税税收政策讲义
政策
第一节 新《营业税暂行条例》及其《细则》 一、营业税条例修订的主要内容
(一)调整了纳税地点的
述方式。
(二)删除转贷业务差额征税规定。
(三)删除税率表中征税范围一栏。
(四)将纳税申报期限延长至15日。 二、新条例、细则涉及建筑、房地产业营业税新规定 (一)“视同销售”新规定:
1、旧《细则》第四条规定:
(1)转让不动产有限产权或永久使用权,以及单位将不动产无偿赠
与他人,视同销售不动产。
(2)单位或个人自己新建(以下简称自建)建筑物后销售,其自建
行为视同提供应税劳务。
2、新《细则》第五条规定:
纳税人有下列情形之一的,视同发生应税行为:
1)单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个
人;
(2)单位或者个人自己新建(以下简称自建)建筑物后销售,其所发生的自建行为;
(3)财政部、国家税务总局规定的其他情形。 3、新旧变化。
(1)调整了视同销售的范围。转让“有限产权”或“永久使用权”
不再视同销售;增加了“个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他
单位或者个人”视同销售的规定。
(2)增加了兜底性条款“财政部、国家税务总局规定的其他情”。
(二)“混合销售”新规定:
1、旧《细则》规定:
第五条 一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物,为混合销售
行为。从事货物的生产、批发或零售的企业、企业性单位及个体经营
者的混合销售行为,视为销售货物,不征收营业税;其他单位和个人
的混合销售行为,视为提供应税劳务,应当征收营业税。
纳税人的销售行为是否属于混合销售行为,由国家税务总局所属征收
机关确定。
2、新《细则》规定:
第六条一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物,为混合销售
行为。除本细则第七条的规定外,从事货物的生产、批发或者零售的
企业、企业性单位和个体工商户的混合销售行为,视为销售货物,不
缴纳营业税;其他单位和个人的混合销售行为,视为提供应税劳务,
缴纳营业税。 百 行 会计 网,税务筹划专家
第七条纳税人的下列混合销售行为,应当分别核算应税劳务的营业额
和货物的销售额,其应税劳务的营业额缴纳营业税,货物销售额不缴
纳营业税;未分别核算的,由主管税务机关核定其应税劳务的营业额: (1)提供建筑业劳务的同时销售“自产货物”的行为 (2)财政部、国家税务总局规定的其他情形。
3、新旧变化
(1)新《细则》第七条明确规定“提供建筑业劳务的同时销售自产
货物的行为”,“应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额,
其应税劳务的营业额缴纳营业税,货物销售额不缴纳营业税”。_百 行 会 计 网,会计实务专家
(2)增加了兜底条款“财政部、国家税务总局规定的其他(应分别
核算应税劳务营业额和货物销售额的)情形。
4、案例分析:
【例1—1】某公司主要从事防盗门窗销售业务。2009年与某房地产开发公司签订销售、安装协议。约定共计为房地产公司某开发项目安
装防盗门1200户,每户金额(含安装费)1000元,合同总金额为
1200000元。该种防盗门市场销售价格800元,成本价为700元。 分析:该公司主要从事防盗门窗销售业务,根据《营业税暂行条例实
施细则》第七条规定,其混合销售行为应分别缴纳增值税、营业税。 应纳增值税=1200000?(1+17%)×17%-1200×700×17%=
174358.97-142800=31558.97元
应纳营业税(1000-800)×1200×3%=7200元
【例1—2】某建筑公司,负责为某工厂建设一座大型厂房。工程施
工合同总造价45000000元,其中含土建工程款21000000元,钢结构安装工程款500万元,钢结构设备款19000000元。所需钢结构设备全部为建筑公司本身制造的、可以单独对外销售的成型设备构件。该
部分设备可抵扣进项税额为2500000元。
分析:该建筑公司主营业务应为建筑安装。依据《营业税暂行条例实
施细则》第七条,其混合销售业务应分别处理。 营业税应税劳务应纳营业税=(45000000-19000000)×3%=780000元
应纳销售货物增值税=19000000(1+17%)×17%-2500000=260683.76元
5、【相关链接:“自产货物”的概念】
货物,是指可供出售的物品。既包括有形物品,如:钢结构设备、水
泥制品、其他建材等等;也包括无形物品,如:电、热、气等等。 判别企业使用的是否为“自产货物”主要应注意以下两点: (1)是否符合货物的特点:
自产货物,是指企业利用自身技术与各种资源,自己生产的可供出售
的物品。自产货物也是货物的一种,应该具备一般货物基本特点:第
一、经过企业的加工制造过程,所生产的物品与原来用于生产的原材
料物品在形态、性能各方面都发生了变化;第二、产品本身的价值,
既包含了物料消耗价值,也包含了人工价值;第三、可以单独作为一
种产品对外销售。
(2)加工过程是否属于“生产过程”:
判别建筑企业使用的原材料是属于外购材料还是“自产货物”关键
在于区分加工过程是属于“生产过程”,还是“施工过程”。如果加
工过程是生产过程,则属于使用“自产货物”;如果加工过程属于
“施工过程”则属于使用“外购材料”。
(三)“兼营业务”新规定: 1、旧《细则》规定:
第六条 纳税人兼营应税劳务与货物或非应税劳务的,应分别核算应
税劳务的营业额和货物或者非应税劳务的销售额。不分别核算或者不
能准确核算的,其应税劳务与货物或者非应税劳务一并征收增值税,
不征收营业税。
2、新《细则》规定:
第八条纳税人兼营应税行为和货物或者非应税劳务的,应当分别核算
应税行为的营业额和货物或者非应税劳务的销售额,其应税行为营业
额缴纳营业税,货物或者非应税劳务销售额不缴纳营业税;未分别核
算的,由主管税务机关核定其应税行为营业额。
3、新旧对比:
旧《细则》规定:“不分别核算或者不能准确核算的,其应税劳务与
货物或者非应税劳务一并征收增值税,不征收营业税”。新《细则》
只规定:“未分别核算的,由主管税务机关核定其应税行为营业额”;
不再强求一并征收增值税。
4、案例分析:
【例1—3】某建筑公司主营业务为建筑安装,同时还从事建材销售
和建筑工程机械修理业务。2009年总的收入68000000元,统一计入一个科目“经营收入”中。经地税机关审核,建安收入为50000000元,建材销售业务收入15000000元,修理修配业务收入为300万元。假定建材销售与修理修配所适用的增值税税率相同,均为17%,增值税扣除项目金额为2550000元。
分析:该企业的经营行为属于兼营行为。根据《营业税暂行条例实施
细则》第八条规定:“纳税人兼营应税行为和货物或者非应税劳务的,
应当分别核算应税行为的营业额和货物或者非应税劳务的销售额,其
应税行为营业额缴纳营业税,货物或者非应税劳务销售额不缴纳营业
税;未分别核算的,由主管税务机关核定其应税行为营业额。 应纳营业税=50000000×3%=1500000元
百行 会 计 网 bhkjw.com 财会人员的好帮
应纳增值税=(15000000+3000000)?(1+17%)×17%-2550000=65384.62元
5、【相关链接:“混合销售”与“兼营”的区别】 (1)混合销售与兼营的概念
?混合销售是指一项销售行为既涉及“营业税应税劳务”又涉及
“增值税货物销售”的单项行为。
?兼营是指同时经营“营业税应税劳务”、“增值税应税劳务”、
“增值税货物销售”等多项业务的行为。
(2)两者的区别在于:
?混合销售是一项经营业务,兼营是多项经营业务。
?混合销售的对象只能是同一个单位和个人;兼营的对象也可能是同
一个单位和个人,也可能是多个单位和个人。
?混合销售行为,“增值税货物销售”与“营业税应税劳务”有着密
不可分的依附、从属关系;兼营行为,“增值税货物销售”与“营业
税应税劳务”没有依附、从属关系。 (四)“承包承租”新规定: 1、旧《细则》规定:
第十一条:企业租赁或承包给他人经营的,以承租人或承包人为纳税
人。
2、新《细则》规定:
第十一条单位以承包、承租、挂靠方式经营的,承包人、承租人、挂
靠人(以下统称承包人)发生应税行为,承包人以发包人、出租人、被
挂靠人(以下统称发包人)名义对外经营并由发包人承担相关法律责
任的,以发包人为纳税人;否则以承包人为纳税人。 本文来自百行
会计网
3、新旧对比:
(1)增加了挂靠的业务;
(2)纳税人发生了变化。旧《细则》规定,全部以承包人为纳税人;
新《细则》规定,以发包人名义对外经营并由发包人承担法律义务的
由发包人纳税,否则以承包人纳税。 (五)“建筑工程总包分包”新规定: 1、旧《细则》规定:
第五条:(三)建筑业的总承包人将工程分包或者转包给他人的,以
工程的全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营
业额。
2、新《细则》规定:
第五条(三)纳税人将建筑工程分包给其他单位的,以其取得的全部
价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额;
3、新旧对比:
(1)删除了关于“转包”业务的相关规定。 4、【相关链接:分包、转包的相关法律规定】 (1)分包、非法分包、转包的概念: ?所谓分包,是指总包单位自行完成建设项目的主要部分,其非主要
的部分或专业性较强的工程,如
设备安装,结构吊装工程或专业
化施工部分的工程,分包给施工条件符合该工程技术要求的建筑安装
单位。
?所谓非法分包【《建设工程质量管理条例》(国务院2000年1月
30日颁布施行)】,是指下列行为:(一)总承包单位将建设工程
分包给不具备相应资质条件的单位的;(二)建设工程总承包合同中
未有约定,又未经建设单位认可,承包单位将其承包的部分建设工程
交由其他单位完成的;(三)施工总承包单位将建设工程主体结构的
施工分包给其他单位的;(四)分包单位将其承包的建设工程再分包
的。
?所谓转包【《建设工程质量管理条例》(国务院2000年1月30日颁布施行)】,是指承包单位承包建设工程后,不履行合同约定的责
任和义务,将其承包的全部建设工程转给他人或者将其承包的全部工
程肢解以后以分包的名义分别转给他人承包的行为。 (2)分包与转包的区别: 百行会计网
?分包和转包的不同点在于,分包工程的总承包人参与施工并自行完
成建设项目的一部分,而转包工程的总承包人不参与施工。 ?分包与转包的共同点在于,分包和转包单位都不直接与建设单位签
订承包合同,而直接与总承包人签订承包合同。 (3)税收上取消“转包”规定的法律渊源
?《建设工程质量管理条例》(国务院2000年1月30日颁布施行) 第二十五条:施工单位不得转包或者违法分包工程。 ?《工程总承包企业资质管理暂行规定》(建设部建施(1992)第189号)第十六条规定:“工程总承包企业不得倒手转包建设工程项
目。前款所称倒手转包,是指将建设项目转包给其他单位承包,只收
取管理费,不派项目管理班子对建设项目进行管理,不承担技术经济
责任的行为。” 内容来自
?《建筑法》(1998年颁布施行)第二十八条规定:“禁止承包单
位将其承包的全部建筑工程转包给他人,禁止承包单位将其承包的全
部建筑工程肢解以后以分包的名义分别转包给他人。”
?《合同法》(1999年颁布施行)》第二百七十二条第二款进一步
规定:“承包人不得将其承包的全部建设工程转包给第三人或者将其
承包的全部建设工程肢解以后以分包的名义分别转包给第三人。”
根据以上规定,转包是一种违法行为,应依法予以取缔。因此,也不
应在依法征税范围之列。
(六)“价外费用”新规定:
1、旧《细则》规定:
第十四条 条例第五条所称价外费用,包括向对方收取的手续费、基
金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。 凡
价外费用,无论会计
规定如何核算,均应并入营业额计算应纳税
额。
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