融资租赁公司的房地产租赁业务形式

融资租赁公司的房地产租赁业务形式 融资租赁公司的房地产租赁业务形式 一、房地产直接租赁 我国融资租赁目前大多采用直接租赁业务中的自营租赁，即融资租赁的传统做法，具体来说即是由租赁公司用自身资金代替企业或居民购买所需的房产，然后将之出租给该企业或居民使用，定期向作为承租人的企业收取租金;而租赁期满后，根据租赁公司与承租人事先约定，既可由租赁公司收回房产，也可由承租人向租赁公司支付象征性货价而取得该房产的所有权。 二、房地产业转租赁方式 转融资租赁由出租人从另一家融资租赁公司或开发商租进房产，然后转租给下一个承租人使用。转融资租赁与其他融资租赁的主要区别在于转融资租赁是从租赁公司或开发商取得融资便利，其他是从银行或非银行金融机构取得融资便利。转融资租赁的关键在于多了一个第三人充当转租人，它的功能可以通过最终承租人和转租人两方面以体现。对转租人而言，当租赁公司在其借贷能力较弱，融资技术也不发达，资金来源有限的情况下，为了利用别家租赁公司条件优厚的融资便利，往往采用转租赁的方式。一般在如下情况下较多采用的是转租方式:如树立品牌形象，避免买家在购买物业后各自为政而影响楼盘的形象定位情况中较多采用转租;中介公司统一租入相连的多个铺位，统一装修，化零为整，或是品牌连锁店选址租入铺面，统一装修后，再转租给加盟者;又或是房地产公司将与楼盘相邻的物业租入，扩大自己的楼盘面，再统一装修定位，以达到规模效益，在这些过程中都会产生转租业务。 三、房地产业售后回租 售后租回交易是一种特殊形式的租赁业务，是指房地产开发企业(即承租人)将一房地产项目的资产出售后，又将该项资产从融资租赁公司(即出租人)那里租回，习惯称之为“回租”。在售后回租方式下，通过售后回租交易，资产的原所有者房地产开发企业(即承租人)在保留对资产的占有权、使用权和控制权的前提下，将固定资产转化为货币资本，在出售时可取得全部价款的现金。融资租赁公司回租给房地产开发企业，并收取租金应收款。同时，融资租赁公司根据房产项目的质量以及租金应收款的风险程度，收取2,5,的融资租赁费用。 然后，融资租赁公司再将房地产开发企业的租金应收款“打包”卖给银行。银行 在以买断房地产开发企业(即承租人)的租金应收款为基础，为融资租赁公司提供租金应收款的催收和信用风险控制等服务，拓展了银行中介业务,,“保理业务”。银行在收取租金应收款的同时，还可以收取不低于保理融资额1,的保理业务手续费。同时，将风险降到最低，在“保理业务”有追索权的情况下，一旦承租人(房地产开发企业)无法按时支付租金，可由承租人的担保公司支付;如果担保公司支付不了的话，银行可将抵押的房产拍卖，所得款项仍不足的部分，再由融资租赁公司补足。 再后，房地产开发企业通过融资租赁公司的房地产售后回租，一方面，获得了自有资金，并将其充抵新开发项目的资本金(与直接向银行办理抵押贷款的资金性质完全不同，抵押贷款不能作为企业的自有资金及冲抵新开发项目的资本金)，或者投资其他任何项目(而房地产开发企业用房地产产权作银行抵押，所得的贷款资金用途是指定的，无法用于投资新开发项目)。另一方面，通过“售后回租”，房地产开发企业仍可经营原来的房地产项目，形成现金流，通过“每年还本，每季还息”的办法，在融资租赁到期时，依照合同向融资租赁公司赎回原来的房地产项目。 这种融资租赁中有两种融资创新的方式:一是房地产“售后回租”结合“信托”的方式，通过发放信托产品把稳定且安全的租金应收款转让给投资者，让社会投资者分享融资租赁资产所带来的收益，集合社会上更多的闲散资金;二是接受多个法人的委托租赁资金，由融资租赁公司作为受托人管理委托租赁资金，运用于房地产售后回租项目，让社会法人的资金参与房地产项目以获得较高投资收益。 四、与政府、银行合作，搞住宅的公共租赁，如重庆。 五、与单位、银行合作，进行单位的房地产融资租赁，如上海。 六、房地产业杠杆租赁 随着金融租赁业的发展，特别是出现了一些大型租赁项目，租赁公司凭借自有资金往往难以满足这些项目对资金的需求，于是杠杆租赁应运而生。杠杆租赁其实是信托与融资的结合运用，这主要体现在租赁公司利用自己有限的资金来启动融资规模较大的项目，即发挥资金的杠杆作用，融资租赁公司只承担租赁物价款的20%—40%，并以此租赁物作为抵押物，以收取租金的权利作为额外保证， 从银行或非金融机构获得贷款用于支付其余大部分价款。这种交易多发生在需要 巨额资金的项目，融资租赁公司受到自身资本充足率的限制，往往难以独立承担， 而且为了贯彻风险分散的原则，需要金融机构的贷款支持。