南京热门微板块抗跌指数调查

南京热门微板块抗跌指数调查 红五月”惨淡收场，终于有楼盘“坐不住”加大了优惠力度，连涨了24个月的南京房价终于走向强弩之末，业主频频围堵售楼处“维权”，二手房市场同样遭遇寒流……从火热到降温，楼市的转变不过短短半年。 对于未来，市场的预期也并不乐观，潘石屹甚至放言，房地产就是即将撞上冰山的“泰坦尼克号”。 在整体低迷的楼市背景之下，市场观望情绪渐浓，不少购房者表示“不买就是怕降价”，只有降到预期才会买。那么，纵观南京楼市，在近期最受购房者关注的热点微板块中，哪些区域房价有望调整，不妨等等再买,又有哪些板块的抗跌性比较强，可以现在就入手,《扬子楼市》对南京楼市热点微板块的供应、销售以及近期房价变化情况展开了全面调查，为购房者的置业投资提供参考。 ?本报地产评论员 朱凌琳 金海亮 刘莉 河西南部板块 中小户型多了，价格优惠也能谈了 抗跌指数:???? 因为青奥大热的河西南部区域已经集中了海峡城、五矿崇文金城、南京汇金中心等多家楼盘。5月26日，海峡城时隔仅一个月后再次加推云璟湾最后一批房源，6、7号楼共355套精装房，户型为80-201?，均价与前一次开盘持平在21000元/?左右。355套房源一小时去化一半，揽金4亿，虽然成绩不错，但要知道放在之前，这家可是难买的神盘，买房人为求一房甚至要托关系打招呼。 《扬子楼市》从售楼处了解的信息得知，现在全款买房可以优惠两个点，按揭一个点，就在去年下半年，该项目在售时曾对外宣称没有任何优惠。 河西南部另一家楼盘五矿崇文金城已于4月底首开，开盘时打出了91折的高优惠，折后均价23500-24000元/?，也低于此前的市场预估价。 网上房地产数据显示，今年截至6月3日，河西成交了2921套，可售房源量为4246套。6月，赶在青奥停工之前，河西会涌现一波上市潮，其中河西南部的五矿崇文金城将计划推出11、12号楼房源，面积90?的复式房源。南京汇金中心预计6月中下旬开盘，将推47-91?的公寓及部分写字楼房源。而海峡城在售最小户型为86?。想在河西买小户型的购房者可以好好挑一挑。 项目名称 在售房源 优惠情况 五矿崇文金城 在售面积90-142?，预计6月份推90?复式，折后2.35-2.4万元/m2 购房可享4个点优惠 海峡城 在售房源面积80-201?,均价2.1万元/m2 全款98折，按揭99折 环紫金山板块 价格相对平稳 未来波动较小 抗跌指数:???? 5月5日，紫金华府首次开盘推出200多套房源，主力户型为97、114?，成交均价在2.1万元/?。由于定价合理，当天去化8成。5月28日，紫金华府再次加推39号楼65套房源，价格则出现了500元/?的上涨。 除了紫金华府，目前紫金山周边仅有复地御钟山、招商紫金山1号等少量项目在售平层房源。 接下来，复地御钟山将首次推出140?户型加快跑量，而此前项目最小的户型也在170?;纯新盘骋望云邸有望今年首次推出120-180?花园洋房。 蓝风机构副总经理翁忠平表示，“城东环紫金山一带在售的楼盘依托紫金山资源，价格虽然高但一直走势稳健，涨幅远远小于有„西贵?之称的河西板块，未来也不会有太大波动。” 项目名称 在售房源 优惠情况 复地御钟山 现有170、220?房源，均价2.7万元/?左右 全款98折，按揭98.5折 招商紫金山1号 在售少量300?左右房源，折后2.1-2.2万元/? 全款98折，按揭99折 桥北板块 成交略有回落，价格与前期持平 抗跌指数:??? 5月，桥北仅有大华锦绣华城、弘阳旭日上城、江畔明珠广场3家楼盘上市，之前计划入市的威尼斯水城、天润城两家推盘大户先后“爽约”，实际上市量缩水。 从价格上看3家楼盘的售价基本与前期一致，销售成绩较之前略有下降。其中一个楼盘于4月19日推出261套房源，面积95-137?，当日热销超7成;但5月24日的一次加推，204套房源只卖出了5成左右。 “成交的回落主要是因为购房者的观望心理，买房人开始不着急下手，并不是说市场已经进入下滑通道。”合众联恒代理机构总经理程鹏指出，“如果市场真开始走下坡路，桥北的抗跌能力并不强，该区域的几个超级大盘由于拿地成本低，降价跑量的可能性还是存在的”。 项目名称 在售房源 优惠情况 威尼斯水城 现有13街区少量107-125?房源，均价10500元/?; 可享5000抵总价1%优惠， 预计6月推12街区90-125?房源，10500-10800元/? 另有全款98折、按揭99折优惠 大华锦绣华城 在售乐美颂三期C01号楼，面积78-98?， 现办理价值7000元团房卡 折后11800元/? 享20000元优惠 珠江镇板块 地铁线利好支撑，整体抗跌性较强 抗跌指数:???? 随着地铁10号线进入试运行阶段，珠江镇一跃成为南京最受关注的焦点板块。5月，珠江镇楼市仅有融侨观邸一家楼盘推新，85-130?精装房源，价格在1.4万元/?，与前期持平。 值得一提的是，原先以1.3万元/?的价格出售精装复式房源的华府国际也从4月末开始推出116?的平层房源，9900元/?起，成交价在1万/?上下。而因临近10号线龙华路站曾一度喊出1.5-1.6万元/?高价的金盛田阳光青城，日前则计划以1.3万元/?的价格入市。 程鹏表示:“受地铁10号线以及浦口新城的规划利好，珠江镇区域未来的发展前景还是非常好的。”新景祥常务副总何晔则认为，“整体珠江镇板块还是比较抗跌的，不过也不排除个别楼盘由于区域配套不成熟、或者定价过高而出现价格下调的现象”。 项目名称 在售房源 优惠情况 融侨观邸 在售10、11号楼精装房源，85-130?，14000元/? 最高8000元享15000元优惠 通宇林景雅园 在售126?房源，均价12900元/? 全款98折，按揭99折 南站板块 城南中流砥柱 定价合理泡沫少 抗跌指数:???? 截至6月3日，城南板块认购945套，成交1581套，库存房源量1953套，板块新房供应量偏低。5月，城南板块认购1064套，成交660套，与4月认购346套，成交266套相比，认购量大涨718套，超200%的涨幅，成交量同步上涨，涨幅达148%。 两个大涨的销售数据主要来自5月加推的两家楼盘——宋都南郡国际和万科九都荟。其中南站板块贡献不小。 5月5日晚，南站的万科九都荟低调加推75套新房源，户型面积138、140、144?。第二天晚上，又紧跟加推了193套89、115?的中小户型。均价23000-24000元/?，继上批22000-23000元/?的首推房价上涨了1000元/?。连续两天的推盘，总体去化率达到了九成。 相比首次开盘只针对老业主总价优惠5000元，此次开盘累计优惠最高可达4万元，这也是推动销售的关键所在。 5月中旬，南站板块别墅盘宏图上水庭院加推了近30套叠加和联排别墅，从售楼处得到的消息，截至6月4日，新推的16套叠加别墅只剩下1套299?的户型，其他悉数卖完。 5月30日，端午小长假之前，绿地集团南京公司在全市10处街头免费派发1万只粽子，其中100只粽子里“藏金纳银”，从粽子里吃到金银币的市民，还可到南京南站的绿地之窗售楼处领取额外的幸运大礼包。悄然间，南站板块另一家楼盘的营销大战已经打响。 “南站板块自身和周边区域发展相对比较成熟，目前定价也算理性，所以受到市场认可，相较其他板块抗跌性要好。但目前这个区域商业配套尚有欠缺，前期商业定位也欠准，如果后期调整跟进，板块价值还会进一步显现。”南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华如此分析。 项目名称 在售房源 优惠情况 万科九都荟 在售89-144?房源， 纯商贷和全款 均价23000-24000元/?左右 享3万元优惠 宏图上水庭院 叠加别墅299?，2.1万元/m2 1到2个点的 联排380-420?,2.4万元/m2 优惠 仙林湖板块 “裸奔”换成交，品牌盘贴身肉搏 抗跌指数:?? 仙林湖作为仙林最后一片正在火热开发的区域，自四年前走近买房人，就从未低调过，一旦区域内有个风吹草动，众楼盘立刻“提剑而上”，高调迎战，贴身肉搏也无惧。 5月16日，区域内一家品牌楼盘率先行动，宣布精装改毛坯，均价从17500元/?降至14000元/?。此外，开发商还承诺退还老业主3500元/?的装修款。消息一出，当天就有20多套的认购量。时隔一天，5月18日下午，该项目再推14号楼108套房源，面积为90-95?的三房户型。 就在其“裸奔”没几日，同区域另一项目开始跟进，推出214套房源，加推当天，最高优惠达到了16万元，折后均价14500-15000元/?之间，而之前高层房源折后均价为1.6万元/?。 “仙林湖房价前期上窜过快，而且区域内产品有同质化倾向，当学区、商业配套等利好出尽之时，价格调整也就在意料之中了。”南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华分析。 不过，以价换量的举措还是行之有效的，在仙林湖板块的发力下，5月仙林认购了455套，相比上月提升了四成多。 项目名称 在售房源 优惠情况 保利罗兰春天 本月将推152套，88-132? 限时推出一成首付 预计1.4万元/m2 金地湖城艺境 将加推22号楼，216套 待定 面积86-118?,价格待定 高科荣境 在售21、25号楼118-142m2 21号楼全款88折, 房源，折后1.7万元/m2左右 按揭89折 25号楼全款86折, 按揭87折 下关滨江板块 龙湖杀入，滨江开发进入新时期 抗跌指数:???? 虽然5月城北原下关区仅有复地新都国际一家楼盘上市，价格也由前期的19700元/?上调至2万元/?左右，但仍然在5月的淡市中取得去化7成的好成绩，这也是复地新都国际继4月末“日光”之后再次创下销售佳绩。 热度最高的原下关滨江区域依旧是5月城北最具看点的板块。目前，原下关滨江区域的长江峰景、天正桃源等盘大多进入销售空窗期或者尾盘销售阶段，市场供应量非常有限。 不过本月，世茂外滩新城有望推出660套房源上市解渴。 而随着龙湖地产的入驻，下关滨江区域将迎来新的发展机遇。 业内人士认为，龙湖的进驻，意味着原下关滨江老城改造的二级开发将进入实质启动阶段，滨江区域将成为主城最后一块“潜力之地”，整个板块抗跌性较强。 项目名称 在售房源 优惠情况 世茂外滩新城 6月将推110-180?房源660套 待定 迈皋桥板块 多家“地王盘”将上市，想涨没那么容易 抗跌指数:???? 5月，迈皋桥片区迎来了三金燕语庭和通宇林景御园两家楼盘入市。365监测的数据显示，4月，三金燕语庭在售的136?房源，由于户型偏大，售价仅为14880元/?，5月新推的80-136?房源，价格则达到15300元/?;通宇林景御园也由前期的17000元/?上涨至17500元/?。 不过，迈皋桥区域最受关注的还是多家扎堆的“地王盘”。据了解，恒大翡翠华庭、悠山醉月等多家“地王盘”均计划于下半年集中上市。蓝风机构副总经理翁忠平表示，“按照土地成本，这些地王盘要卖到2万元/?以上，但从目前市场情况来看，可能会盘整到1.7-1.8万元/?，面临的困难比较大。”程鹏也认为，这些“地王盘”必须制定一个能够撬动市场的价格才能顺利解套。 对于该区域的发展，翁忠平提出自己的担忧，“受制于落后的规划，短期内迈皋桥这一带的城市面貌很难有大的改变。虽然价格不会面临太大的下行风险，但今后的上涨动力会明显不足。” 项目名称 在售房源 优惠情况 通宇林景御园 在售87-141?房源，17000-17500元/? 全款98折，商贷99折优惠 大发燕澜湾 在售270-344?尾房，折后8890元/? 可享受3万抵30万优惠 麒麟新城板块 “带头大哥”发力，下行风险不大 抗跌指数:??? 5月暂时“沉寂”的麒麟新城也会在本月热闹起来。中海国际社区计划大手笔推出1200套高层房源，价格将在13500-14000元/?，与首次开盘时相比涨了500-1000元/?。同时中海还有280套花园洋房产品上市，面积120-180?，成交价将达1.8万元/?。 此外，一街之隔的启迪方洲也将有望再次推出82-127?房源，价格在1.4万元/?，基本与上一批售价持平。 翁忠平判断，随着上市量的增加，本月该区域的认购和成交将继续增长。“麒麟新城是目前距离主城区最近的新板块，加上宁杭二期的改造，有轨电车的建设，与主城距离也越来越近，发展前景也比较乐观。在楼市整体下行的形势下，区域房价可能有所回落，但不会太大。 项目名称 在售房源 优惠情况 中海国际社区 本月加推120-180?花园洋房， 待定 1.8-2万元/?;预计6月底7月初 推80-160?高层，13500-14000元/? 九龙湖板块 快速增长后现调整，优惠大战此起彼伏 抗跌指数:?? 热火朝天的2013年，南京楼市各大板块房价齐涨，其中江宁板块更是一举完成了从刚需到“高富帅”的惊人转折。 作为江宁的热点区域，品牌云集的九龙湖板块去年更是高歌猛进，精装房价一度飙到近1.8万元/?，毛坯价位也普遍在1.4万-1.5万元/?左右，加上一些楼盘上市户型越来越大，让刚需们只能望房兴叹，将目光转向南江宁。 近几个月的九龙湖板块也和其他片区一样，感受到了市场的寒意，开盘能卖七成就已经算相当不错的成绩了。 面对销售压力，作为价格标杆的九龙湖板块也悄然间成为促销优惠的排头兵，上半年推房的项目开始纷纷主推刚需中小户型，同时品牌楼盘的优惠力度也在不断加大，继“一成首付”之后，5月下旬，区域内一家楼盘抛出了“清凉湖底价”，特价房14900元/?起售，同时还给新老业主补贴8万元车位抵用券，端午小长假期间推出了部分精选房源。 位于九龙湖区域另一家高端楼盘针对少量大户型房源给出了“一口价”11000元/?销售的大幅优惠，之前的售价为14000元/?。 “过去两年，九龙湖增长的速度过快，使得房价与其各方面的配套设施严重不匹配，房价是被透支的，所以市场一旦转冷，定价或产品定位不合理的楼盘会最先在销售上得到体现。”一位熟悉九龙湖板块的业内人士表示。 项目名称 在售房源 优惠情况 新城玖珑湖 面积89、117、135?， 买房送8万车位抵用券， 精装折后价约1.7万元/m2 部分特价房14900元/?起 藏龙御景 218-327?大平层房源 端午节251?大户优惠3000元/? 精装均价1.9万元/m2 保利中央公园 93、95、128?，折后均价 零首付，定金5万即可签约 17500元/?，精装交付 首套明年3月30日前付满3成 万科金域蓝湾 在售高层115、137? 10号楼均价18000元/? 15、18号楼17000元/? 无 江宁大学城板块 刚需重地，小的紧俏大的难卖 抗跌指数:??? 从九龙湖片区再往南的大学城片区，2013年之前，因为板块内的房价普遍在万元以内，而被称为江宁的“价格洼地”。然而经过去年一年的上涨，大学城的房价也呈现出“脱刚”的节奏。 4月20日，大学城板块的华菁水苑开盘推出最后两栋楼，单价约为10300元/平方米，这也是该区域内最后一个均价“破万”的楼盘，且开发商未给出任何优惠。从销售情况看，总价较低的小户型基本售罄，而总价较高的大户型滞销。 由于大户型难卖，大学城片区的协众水岸风华、骋望骊都等项目，上半年都曾推出过“特价房”，比正常房源的售价优惠了800—1500元/平方米。 近期的大学城板块，最受瞩目的还是央企大盘保利梧桐语。就在5月份，保利梧桐语打出“全城抽水机”的广告，“脱去”精装“外衣”后毛坯均价只有11000元/?。 区域内的一家楼盘的营销负责人表示，整个大学城片区相对江宁其它片区来说价格仍是较低的，因此大跌的空间并不存在，“不排除有些楼盘为了清盘或是业绩要求而给出优惠以有利于跑量。” 项目名称 在售房源 优惠情况 骋望骊都 精装科技大平层152-236?， 少量158?特价房， 均价13500元/?;220-280? 12000元/?起 精装叠院总价260万起 保利梧桐语 预计6月上旬推68-125?房源， 本月限时推出 价格待定 一成首付 华菁水苑 在售123?大户型 购房无优惠 均价10400元/? 万裕 主要去化大户型 113-165?， 136—165?户型 龙庭水岸 折后价11300元/m2 1万最高享10万优惠