惠州义乌小商品批发城的经营定位与招商报告

惠州义乌小商品批发城的经营定位与招商报告 惠州义乌小商品批发城 经营定位及招商报告 目 录 第一部分:本项目各层的经营定位分析 ................................................................ 4 一、经营定位的依据: .................................................................................... 4 二、项目建筑各层概况: ................................................................................. 5 三、项目周边、东莞、广州、义乌市场经营品种比例调查: ....................... 6 1、惠州水东路小商品经营比例: ............................................................ 6 2、惠东县平山中心市场小商品经营品种及进货渠道调查: .................. 7 3、东莞小商品市场经营品种的比例: ..................................................... 9 4、广州小商品市场经营品种比例及进货分析: ................................... 14 5、义乌主要小商品市场经营品种比例: ............................................... 15 6、市场主要经营品种比例统计: .......................................................... 17 四、项目具体经营品种分区及比例确定: .................................................... 19 1、项目整体经营定位 .............................................................................. 19 2、项目经营品种定位及相应的比例: ................................................... 19 第二部分:惠州义乌小商品批发城招商平面分割 ............................................... 23 一、分割原则 .................................................................................................. 23 二、招商平面分割图 ...................................................................................... 23 第三部分:项目招商目标客户群体定位 .............................................................. 24 第一部分:义乌及其周边地区的小商品批发商 ............................................ 24 第二部分:本区域内小商品生产厂家、代理商、经销商及个体经营批发者 ......................................................................................................................... 24 第三部分:意向从事小商品批发业的个人 .................................................... 24 第四部分:项目各楼层租金策略及管理费、广告费的收取办法 ....................... 25 一、租金水平的确定: .................................................................................. 25 1、惠州小商品批发市场租金状况 .......................................................... 25 2、项目整体租金水平 .............................................................................. 25 3、租金策略 ............................................................................................. 26 二、商场物业管理费、广告费用及收取办法 ........................................ 27 第五部分:项目招商整合推广策略 ...................................................................... 29 一、招商资料 .................................................................................................. 29 1、策划设计“惠州义乌小商品批发城”画册招商部分 ........................ 29 2、派单资料 ............................................................................................. 29 二、招商对象的差异性推广策略 ................................................................... 29 1、义乌各类主要业态的小商品批发商招商策略 ................................... 29 2、市场内业态的本区域生产厂家、代理商、经销商及个体经营批发者 .................................................................................................................. 31 3、意向从事小商品批发业的个人 .......................................................... 33 三、媒体推广: .............................................................................................. 33 四、策划设计“惠州义乌小商品批发城”招商单页 .................................... 34 五、定点推广: .............................................................................................. 34 第一:惠州区域内的商户 ........................................................................ 35 第二:义乌、广东省内其他区域的商户 ................................................. 35 六、活动推广 .................................................................................................. 35 第六部分:项目阶段性招商目标及推广手段 ...................................................... 37 一、接受租赁登记阶段:(5月中旬——6月中旬) .................................. 37 , 起始时间: ..................................................................................... 37 , 招商群体: ..................................................................................... 37 , 招商目标: ..................................................................................... 37 , 阶段性推广手段: ......................................................................... 38 二、正式启动招商阶段:(6月中旬——8月中旬) .................................. 39 , 起始时间: ..................................................................................... 39 , 招商群体: ..................................................................................... 39 , 招商目标: ..................................................................................... 39 , 阶段性推广手段: ......................................................................... 39 三、开业前夕:(8月中旬——9月中旬) .................................................. 41 , 起始时间: ..................................................................................... 41 , 招商群体: ..................................................................................... 41 , 招商目标: ..................................................................................... 41 , 阶段性推广手段: ......................................................................... 41 第七部分:招商的必备条件 ................................................................................. 43 一、关于落实长途汽运站及公交车停靠站的相关事宜: ............................. 43 二、关于确定联谊单位的相关事宜: ........................................................... 43 第八部分:商场内部规划与装修标准建议 .......................................................... 45 一、商场内部规划设计建议 ........................................................................... 45 1、布局规划及过道建议 .......................................................................... 45 2、商场卖场设计建议 .............................................................................. 45 二、商场内部公共部分装修 ........................................................................... 45 三、商场铺位装修 .......................................................................................... 46 第九部分 商场经营管理与推广策略 .................................................................. 47 一、商场经营管理策略 .................................................................................. 47 1、一般性管理职能.................................................................................. 47 2、经营性管理职能.................................................................................. 48 3、经营管理公司基本架构 ...................................................................... 48 二、商场经营推广策略 .................................................................................. 49 , 建立惠州义乌小商品批发城网站，成立《惠州义乌小商品批发城专 刊》编辑发行部 ....................................................................................... 49 , 定期在电视、报纸发布小商品城优惠采购活动广告 ....................... 49 , 成立专业客户联谊部 ......................................................................... 49 第一部分:本项目各层的经营定位分析 一、经营定位的依据:第一部分的内容问题较多 项目一期是整个惠州义乌小商品城的启动工程，肩负着二期能否成功开发的重任，因此其运作的成功是整个项目成功的关键，因此用好义乌的品牌和借鉴义乌市场发展及招商的和经营方式，义乌的主力商家、义乌的产品、义乌的管理是树立项目整体形象的关键。 因此一期的项目定位，必须以义乌的主力商家为经营的核心和龙头，在项目最为核心的位置引进义乌的主力商家，带动项目的良性运作，同时其它区域的经营者与义乌的主力商家形成互补和连动，形成以“义乌为主体，兼顾周边”义乌小商品、本地服装、鞋为一体的小商品批发城，成为惠州乃至粤东地区的小商品集散中心。 1、 项目地块的特点:项目地块呈长方形，且有高差，一期主要以商场的形式的 存在，结合义乌小商品的品牌形成以日用小商品、中低档服装、鞋等为一体 的小商品批发市场。 2、 用好义乌的品牌及义乌市场成功经验:用义乌的商家、义乌的产品、义乌的 人、义乌的经营管理模式来建立本项目在粤东地区的形象，这些是对项目的 经营和价值最大的提升作用。 3、 惠州目前小商品批发的现状:惠州目前小商品主要集中的批发地区有惠州市 内的水东路及惠东县平山中心市场两地较为集中的小商品批发区域，主要经 营以日用百货、小五金、文具、玩具为主。水东路的租金在20,60元/月. —140元/月.?这是两个?之间，惠东县平山中心市场小商品区租金约100 区域是本项目除义乌、广州市场商户以外本地的招商主要目标。 4、 本项目自身的特点: 地段、交通:项目位于惠州市主干道惠州大道北段旁，距离惠州火车北站、汽车北站只有不到3公里的路程，交通相当发达。项目所在地属于惠州市新城区江北新区三新。江北新区是未来惠州城区的主要发展方向，有很强的投资潜力。 规模:项目为惠州首个总建筑面积13万平方米小商品巨无霸，大规模必将形成大辐射。 义乌的品牌:本项目是由义乌人来管理、义乌的商品、义乌先进的经营管理模式，在粤东地区必将形成大的影响力。 建筑及环境:项目建筑现代化商城形式，周边环境无论是商业氛围，还是居住、办公氛围都不浓厚。项目所在江北新区目前商业设施比较少、商业氛围淡，主要以粮油、建材家具批零兼营为主。 二、项目建筑各层概况: 惠州义乌小商品城一期工程位于惠州市新城区江北新区，属于惠州市发展较快的区域。项目一期工程，总占地面积38600平方米，总建筑面积130000平方米，其中一期建筑面积44694.69平方米。 项目整体建筑分布情况一览表: 项目楼层 建筑层高 商业面积(m2) 一层 层高6米 7965.37 二层 层高5米 7849.7 三层 层高4.8米 7385.13 四层 层高4.8米 7385.13 五层 层高4.8米 5421.36 六层 层高3.6米 4718.43 三、项目周边、东莞、广州、义乌市场经营品种比例调查: 1、惠州水东路小商品经营比例: 地理位置:位于水东西路 铺位面积:主力铺位在50—60平方米 小商品经营品种: 经营品种 间数 具体比例 日用百货 36 26 食品 30 22 文具、玩具 18 14 民间用品 15 11 针织用品 4 3 小五金 8 6 服装 6 5 茶叶 8 6 花艺 6 5 鞋 2 2 合计 133 具体比例图如下: 茶叶花艺服装鞋6%5%5%2%日用百货小五金26%6% 针织用品 3% 食品 22%文具、玩具民间用品 14%11% 经营方式:以批发为主，兼有零售 进货点:主要以广州为主，东莞有一部分 租金:20—60元/平米?月 2、惠东县平山中心市场小商品经营品种及进货渠道调查: , 平山中心市场小商品经营品种比例分析: 位置:惠东县城解放中路 规模:6800平方米(有1700多户商家) 小商品经营规模: 约300户 经营范围:日化产品\精品\礼品\玩具\针织用品\花类\饰品\电子产品\日用杂货 \小家电\文具\等 业态统计: 业态 数量 所占比例(,) 日化产品 25 9 精品 23 9 礼品 14 5 玩具 16 6 针织用品 80 31 花类 9 3 饰品 28 10 电子产品 22 8 日用杂货 34 13 小家电 12 4 文具 6 2 合计 269 比例图: 文具日化产品小家电 精品2%9%4% 9%日用杂货礼品13%5%电子产品 8% 玩具 6%饰品 针织用品10% 31%花类 3% 以上图表显示，该市场经营针织用品、日用杂货、电子玩具等为主导。 , 平山中心经营品种进货渠道分析: 进货途径 , 电器类\玩具\针织类\饰品类\日化类.为广州\东莞\佛山\汕头\揭阳.其中 比例为%(不完全统计) 城市 电器类 玩具类 针织类 日化类 日用类 饰品类 广州 85 70 60 75 55 70 深圳 7 20 佛山 10 10 5 东莞 5 10 30 汕头 5 10 15 揭阳 10 12 其他 8 10 5 8 5 , 生活家庭用品\日用杂货\小工艺品\文具\小五金\针织草帽等 约70%--80%为浙江义乌进货,其余的为广东珠三角地区,尤其广州为小商品重点批发城市. 义乌商品的特点:?价格低廉 ?商品丰富 ?均为自己小型加工厂生产 3、东莞小商品市场经营品种的比例: , 富民商业大厦内的小商品 经营分区图 富民商业大厦内小商品经营规划主要以饰品和针织内衣为主，互为补充的小商品经营品种还有:洗涤用品、化妆品、儿童玩具、皮具、钟表、小电器、文具以及包装袋等。在整个富民服装批发市场内位于市场一层的东、西两个区域内(A层缘于富民的螺旋式建筑)。图示中着色的部分即为富民服装批发市场内的小商品经营分区:红色为饰品区;黄色为内衣区。但在实际经营过程中，来自市场需求方面以及经营商户之间的竞争，现已成为相互依存、互为补充的混杂经营之局面。 经营品种分类统计 富民小商品经营区域规划铺位共124个，皆以独立铺位的形式经营，经营模式为批发。批发经营面积(按使用面积计)约在6——12平米之间。由于商机突现，目前大约有十多间加位小商品经营摊位。 按照小商品经营品种统计:(经营面积为使用面积) 2经营品种 经营面积(m) 经营户数(家) 比例 饰品类 500 41 各类饰品 针织内衣类 600 44 针织品、内衣 日用百货类 40 3 伞、塑料桌布、卫生纸 洗涤化妆品类 200 21 洗涤用品、化妆品 皮具 100 9 皮带、钱包 文体用品类 60 5 文具、体育用品 表类 40 4 钟表、手表 小家电 20 2 电吹风、录音机 小食品 20 2 奶粉、饮料、饼干 礼品 20 2 打火机等 包装袋 20 2 塑料袋、纸袋 帽子、眼镜 20 1 儿童玩具 40 3 小型玩具 合 计 约1680m平米 139 经营品种比例分析 按经营面积: 包装袋帽子、眼镜1%1%礼品儿童玩具1%2%小食品 1%表类小家电文体用品类饰品类2%1%4%30% 皮具 6% 洗涤化妆品类针织内衣类12%日用百货类37%2% , 按经营商户数量分析 包装袋 1%小食品礼品1%1%帽子、眼镜小家电1%1% 表类儿童玩具文体用品类3%饰品类2%4%30%皮具 6% 洗涤化妆品类 15%针织内衣类日用百货类33%2% , 广贸精品广场 经营分区图 该市场位于黄河时装城以北，港口路以西，与虎门排污河围绕的区域内， 分布在广贸大厦、永丰楼、永业楼、永安楼、永兴楼一层，形成了虎门小商 品市场经营组团。在经营分区上没有严格的经营规划。均以独立街铺的形式 经营，经营模式以批发为主。 经营品种分类统计 该市场经营的小商品主要以文体用品和针织内衣为主，以帽子、眼镜、音像 制品、办公设备、工艺礼品、包装袋、皮具、饰品、婴儿用品等为辅，商品辐射 全国。由于均以街铺的形式经营，其经营面积较大，皆在30-----80平米(使用 面积)之间。 按照小商品经营品种统计:(经营面积为使用面积) 广贸大厦一层街铺 2经营品种 经营面积(m) 经营户数(家) 印章、制卡 30 1 帽子、眼镜 180 3 针织内衣 1200 15 办公耗材及设备 200 2 包装袋 100 2 塑料花、礼品 240 4 文具 400 4 音像制品 80 1 手机配件、电话60 2 卡 皮具 40 1 饰品 120 2 模特架 100 1 婴儿用品 60 1 合 计 约2800平米 39 永丰楼一层街铺 2经营品种 经营面积(m) 经营户数(家) 针织 60 2 内衣 150 3 婴儿用品 70 2 音像制品 60 2 文体用品 60 2 饰品 180 6 鞋、包 120 4 珠宝、玉器 60 2 玩具、礼品 240 6 包装袋 50 1 合 计 约1000平米 30 永业楼一层街铺 2经营品种 经营面积(m) 经营户数(家) 文体用品 600 11 内衣 120 3 五金工具 60 1 针织品 120 2 小电器 60 1 玩具、礼品 60 1 合 计 约500平米 19 永安楼一层街铺 2经营品种 经营面积(m) 经营户数(家) 音像制品 200 9 饰品 70 3 洗涤、化妆品 80 2 文体 120 40 针织内衣 260 5 合 计 约700平米 59 永兴楼一层街铺 2经营品种 经营面积(m) 经营户数(家) 日用百货 400 14 文体 50 3 针织品 200 14 五金工具 50 1 饰品 60 1 合 计 约800平米 33 经营品种比例分析 , 按经营经营面积分析 饰品印章、制卡4%模特架1%4%婴儿用品手机配件、电话卡皮具2%帽子、眼镜2%1%6%音像制品 3% 文具 14%针织内衣 43%塑料花、礼品 9% 包装袋办公耗材及设备4%7% , 按经营商户数量分析 婴儿用品模特架 3%3%饰品 5% 手机配件、电话卡皮具印章、制卡5%3%3%帽子、眼镜 8% 音像制品 3% 文具 10%针织内衣 37%塑料花、礼品 10% 包装袋 5% 办公耗材及设备 5% 4、广州小商品市场经营品种比例及进货分析: 主要调查的有国际玩具礼品城和华南国际小商品城两处。这两处市场都在海珠广场附近，且经营的品种也大多相同。主要的经营品种有:小饰品(以头饰胸花等为主)、小首饰(以戒子项链耳环等为主)、塑料制品(塑料花为主)、工艺品(陶瓷、木工制品、装饰画、民俗手工艺品)、女性化妆品、布艺、玩具、香蕈、太阳镜、钟表、工艺礼品(高档次名贵材料的工艺品)、水晶制品等。 经营品种在市场所占比列。 品种 小饰品 小首饰 塑料制品 工艺品 女性化妆品 25% 15% 15% 12% 15% 所占比重 品种 布艺 玩具 香蕈 太阳镜 工艺礼品 3% 1.5% 3% 3% 2.5% 所占比重 品种 水晶制品 其他杂类 3% 2% 所占比重 (以下%是指在该品种中的比例) 经营品种 所占比例 经营品种 所占比例 15% 10% 小饰品 小首饰 15% 10% 塑料制品 工艺品 30% 10% 玩具 太阳镜 据商户说，他们的货其实大部分还是广州和珠三角的货，外面的还是少，江浙的货主要还是因为价格便宜，款式也比较新。另外还有些外国人在广州办货，有新款搭配会卖的更好。 据了解的情况看广州的商户要少量的货主要目的有两个方面 1)江浙地区的小商品品种多，且款式新，可以带动本地货的销售。 2)进少量的货样后自己可以找本地的加工厂进行加工，主要做为样版的用途。 5、义乌主要小商品市场经营品种比例: , 义乌国际商贸城(一期): 经营品种调查: 主要经营品种:花类、玩具、珠宝、首饰、工艺饰品。 各楼层经营品种区划: 楼层 经营品种 各经营品种所占面积的大概比例(%) 普通玩具 9 电动玩具 2 普通玩具、电动玩具、充一层 充气玩具 3 气玩具、毛绒玩具、花类 毛绒玩具 3.5 花类 7.5 珠宝 12.5 二层 珠宝、头饰 头饰 12.5 饰品配件 2.5 相框 2.5 饰品配件、相框、旅游工旅游工艺 2.5 三层 艺、瓷器水晶、装饰工艺、 瓷器水晶 2.5 喜庆工艺 装饰工艺 12.5 喜庆工艺 2.5 四层 生产企业直销中心 生产直销中心 25 各经营品种所占面积的大概比例具体如下图: 生产企业直销中毛绒玩具普通玩具电动玩具心充气玩具4%8%2%24%3% 花类 喜庆工艺8% 3%珠宝 12% 装饰工艺 12%头饰 12%瓷器水晶饰品配件旅游工艺相框3%3%3%3% , 义乌国际商贸城(二期) 经营品种调查: 主要经营品种:五金、电子、电器、箱包、钟表、雨具。 各楼层经营品种区划: 楼层 经营品种 各经营品种所占面积的大概比例(%) 雨具 2.5 一层 雨具、伞具、箱包 伞具 2.5 箱包 15 锁具 2.25 五金工具?配件 12.5 锁具、五金工具、 二层 配件、电工产品、 电工产品 2.25 车类、旅游购物中心 车类 1 旅游购物中心 2 五金厨卫 5 小家电?剃须刀 4 五金厨卫、小家电?剃须电子仪表仪器照相器材 1.5 刀、电讯器材、电子仪表三层 电池?灯具 1.5 仪器、电池、钟表、旅游 钟表 3 购物中心 电讯器材 3 旅游购物中心 2 四层 生产企业直销中心 生产直销中心 20 五层 特色展馆、外贸机构设计 特色展馆等 20 各经营品种所占面积的大概比例具体如下图: 箱包锁具伞具雨具15%2%3%3% 特色展馆 19%五金工具?配件 13%生产直销电工产品19%2% 车类电讯器材1%3%钟表旅游购物中心 3%电子仪表4%五金厨卫小家电?剃须刀电池?灯具2%5%4%2% 6、市场主要经营品种比例统计: 富民商业惠州水东惠东平山广贸精品大厦内的合计 路 中市场 广场 小商品 经营品种 商经商经商经商 户营户营户营户经营商户家数 经营比例 家比家比家比家比例 数 例 数 例 数 例 数 日用百货 36 26% 34 13% 3 2% 14 8% 87 13% 食品 30 22% 2 1% 32 5% 文具 9 7% 6 2% 5 4% 60 33% 80 12% 民间用品 15 11% 15 2% 针织用品 4 3% 80 31% 44 32% 45 25% 173 26% 小五金 8 6% 2 1% 10 1% 茶叶 8 6% 8 1% 花艺 6 5% 9 3% 4 2% 19 3% 玩具 9 7% 16 6% 3 2% 1 1% 29 4% 小家电 12 4% 2 1% 1 1% 15 2% 饰品 28 10% 41 29% 14 8% 83 12% 日化产品 25 9% 21 15% 2 1% 48 7% 礼品 14 5% 2 1% 6 3% 22 3% 精品 23 9% 23 3% 电子产品 22 8% 4 3% 2 1% 28 4% 本地区较服装 6 5% 本地区较本地区较这类品种在周边区域经多 多 多 营商户较多不具体统计 鞋 2 2% 4 2% 皮具 9 6% 1 1% 包装袋 2 1% 3 2% 帽子、眼镜 1 1% 3 2% 印章、制卡 1 1% 不在本项目定位范围音像制品 12 7% 内,属于个别经营品种，办公耗材数量少 2 1% 及设备 模特架 1 1% 婴儿用品 3 2% 四、项目具体经营品种分区及比例确定: 1、项目整体经营定位 粤东地区最大的一站式小商品批发市场 惠州地处广东省东南部，珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，毗邻深圳、香港，北连河源市，东接汕尾市，西邻东莞市和广州市，素有“粤东门户”之称。是中国大陆除深圳市外距离香港最近的城市。惠州市属于珠三角经济区内，现辖惠城、惠阳两区和博罗、惠东、龙门三县，设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区，陆地面积1.12万平方公里，占珠三角经济区面积的1/4。惠州市常住人口321万，其中市区人口140万。惠州是广东省的历史文化名城，在古代即有“岭南名郡”、“粤东门户”之称。从唐到近代共有一千多年的历史。而惠州的小商品批发业在这么多年中并没有得到良好的发展，小商品批发业相比其他业态还处于相对较低的状态。目前惠州小商品批发主要集中在惠州市的水东路和惠东县平山中心市场，其他地区主要是些分布散的批发店。从某种意义上说，惠州地区还没有规模大、品种全集中的小商品批发市场。 在充分考虑惠州现有的小商品批发市场经营基础，迎合义乌小商品的进驻经营定位的需求，将项目定位成为“粤东地区最大的一站式小商品批发市场”集小商品批发、品牌服装展示、品牌代理加盟、新品展示中心等为一体，打破惠州目前现有小商品批发市场经营环境差、经营分散、缺乏推广等恶性竞争的经营格局，促进惠州市乃至粤东地区小商品产业的发展，全面促进粤东地区小商品业的整体发展。 2、项目经营品种定位及相应的比例: 1) 、项目各层经营品种定位: 一层:日用小百货、厨房用品、陶瓷、小五金、小电器、花类、银行 二层:各类珠宝、头饰、日化用品、美容美发用品、针织用品、针织内衣 三层:玩具、工艺品、钟表、文具办公用品 四层:服装 五层:服装、鞋包、新产品展示中心、快餐店 六层:办公、仓储 2) 、项目1,5层具体经营品种及相应比例: 说明:以下经营品种比例主要参照项目惠州水东路、惠东县平山中心市场、广州一德路、东莞小商品市场、义乌国际商贸城(一期、二期)之经营比例(具体数据在本报告的第二部分第三节)。在根据本项目自身的特点综合考虑评定得出。 ——一层:日用小百货、厨房用品、陶瓷、小五金、小电器、花类、配套银行 分配 种类 比例 品种细分 比重 日用百日常家内生活用品如筷子、牙签、床垫、凉 13 63, 货 席、电池、伞、婴儿爽身粉等 厨房内使用的锅、锅铲、饭煲、汤锅、煮蛋厨房用 1 5, 器、厨具、套刀、厨刀、菜板、刀座、厨用 品 小五金、家庭厨柜等 日用陶家用陶瓷、搪瓷制品、盘子、杯、碟、餐具 1 5, 瓷 附件、碗、茶具、咖啡具、酒具等 开灌器、餐具及厨房用具、烧烤针及烤网系 列、各种削皮器、各种刀具及套装、各种茶小五金 1 5, 叶漏、油格、网篮、各种啤酒开等 剃须刀、手电筒、收音机、vcd、dvd、灯具、小电器 1 5% 电池 花类 3 15, 各种槊料制品的装饰花 占用中国银行、建设银行、农行等各大银行选择配套银 百货2, 一家 行 区域 说明:分配比重是综合考虑市场主要经营品种比例统计得出 ——二层:各类珠宝、头饰、日化用品、美容美发用品、针织用品、针织内衣 种类 分配比重 比例 品种 珠宝 8 18% 发夹、胸花、、戒指、挂件、珍珠、玛瑙、玉石 头饰 8 18% 各种头饰 清洁洗涤类(洗衣粉、牙膏、牙刷、香皂等) 日化用品 3(5 8% 防虫驱蚊类(杀虫剂、蚊香等) 芳香剂(空气 清新剂、香熏等) 皮革护理类(鞋油、护皮等) 美容美发用品 3(5 8% 彩妆系列、护肤品系列、美甲、美容类 针织用品 8 18% 毛巾、编织袋、针线扣、工艺麻布、手套、领 带、针织饰品等 针织内衣 14 31% 文胸、短裤、内衣、泳装等 说明:分配比重是综合考虑市场主要经营品种比例统计得出 ——三层:玩具、工艺品、钟表、文具办公用品 种类 分配比重 比例 品种 玩具 4 15, 普通玩具、电动玩具、充气玩具、毛绒玩具等 工艺品 6 23, 旅游工艺、瓷器水晶、装饰工艺、喜庆工艺等 钟表 4 15, 各类钟表 笔类、文件资料储存类、财务会计用品、桌上 办公用品、纸张、机器用纸、纸制品、测绘及 度量衡用品、告示书报展示用品、粘贴及包装文具办公用品 12 46, 用品、耗材及办公周边用品、美术颜料及画材 用品、办公日杂及劳保用品、文娱用品、体育 用品及健身器材、办公机器设备 说明:分配比重是综合考虑市场主要经营品种比例统计得出 ——四层:服装 种类 比例 品种 服装 100, 各式男女服装 说明:本经营品种全部定服装主要参照惠州区域内有服装加工厂2000多家有产业基础、并且惠州市场没有集中专业的服装批发市场、惠州周边服装经营业发达等因素而定。 ——五层:服装、鞋包、新产品展示中心、快餐店 种类 比例 品种 服装 30, 各式男女服装 鞋包 60, 各式鞋、包 新产品展示中心 8, 展览中心、新闻发布中心 快餐店 2, 各式快餐店 说明:主要是参考惠东县鞋、服装市场，及市场需要的相应配套设施而定。 第二部分:惠州义乌小商品批发城招商平面分割 一、分割原则 1、 通过铺位分割合理布置主、辅通道、人流通道、卖场、布局、休闲空间， 为铺位今后升值奠定硬件基础，也为销售创造有利条件。 2、 合理设置单铺进深、面宽比例。 3、 以墙、柱为基准，以主通道为人流导向，合理设置通道走向与宽度，保证 商场内部按照步行街要求进行设计，同时保持商场的通畅并美化商场整体布 局。 4、 充分兼顾销售与经营的关系，铺位分割做到可分可合“分小易售，合大好 用”。 二、招商平面分割图 数据说明 主通道:3米，辅通道:2米 主力铺位:开间2.25米，进深3-4米 ——具体铺位分割参见招商平面图图纸 第三部分:项目招商目标客户群体定位 项目为惠州首个大规模的小商品批发市场，整体经营以“义乌小商品，本地服装、鞋包”为主要的经营形式进行，其中 义乌小商品涉及业态为:日用百货、小五金、小电器、各种珠宝、头饰、玩具、工艺品、钟表、文具办公用品等 本地服装、鞋包涉及业态为:男女服装、各式鞋、箱包等 因此，针对项目的实际经营定位，项目的招商目标客户群体主要分为三部分: 第一部分:义乌及其周边地区的小商品批发商 义乌的小商品批发商户对项目价值的提升意义重大，因此对于义乌商户的招商，应是项目早期招商工作的中心，在义乌范围内寻找各类业态合适的商户进行洽谈工作，最终完成义乌商户的引进以带动整个项目的销售以及后续的经营。 第二部分:本区域内小商品生产厂家、代理商、经销商及个体经营批发者 项目定位的服装、鞋包、各类小商品等业态，在粤东以及广东省内也是有雄厚的产业、商户基础，其招商对象主体仍以本区域的经营者为主体。 第三部分:意向从事小商品批发业的个人 项目处于惠州市新城区江北新区惠州大道旁，距离惠州火车北站、汽车北站只有不到2公里的距离，并且本项目是粤东地区乃至广东省内唯一一家拥有“义乌小商品”字样的小商品市场，对众多意向从事小商品业的个人将产生强大的吸引力，同时从事小商品批发业成本较低，加上项目半年或一年的优惠招商政策，能极大的调动意向从事小商品批发业的个人及下岗工人成为本项目经营的主力军。 第四部分:项目各楼层租金策略及管理费、广告费的收取办法 一、租金水平的确定: 商城物业的营销在于市场是否具有持续发展的生命力，只有具有市场基础并能实现良好商业运作的商业项目才具有投资的价值及升值的空间，无论是对于纯投资客户来讲，还是对于部分买铺自用客户来讲。而市场的良性运作必须要有良性经营的商家支撑，因而，本项目的市场推广及销售价值实现都必须以良好的招商为基础。 1、惠州小商品批发市场租金状况 惠州小商品市场租金水平呈现出价格偏低的并且有下降的趋势，如水东路小商品批发市场租金水平一般在40—60元/平米?月。惠东县平山中心市场经营状况较好人气旺租金较高在100—140元/月.平米。 2、项目整体租金水平 惠州目前在售商业物业与本项目在售价和租金上不具有可比性，因此参照意义不大，因此，通过对惠州小商品整体商业情况的调查，以惠州小商品现有的商业核心区的租金水平为参照依据，综合项目的建筑、义乌品牌进驻、粤东地区唯一一家专业小商品批发市场等利好信息。 在此基础上，考虑新市场的因素，将本项目的首层标准租金水平控制在100元/m2?月(建筑面积计算)，同时根据各楼层售价回报率(年回报率8%)的因素，确定各楼层的标准租金水平(以建筑面积计算) 各楼层标准月租金: 公开销售均价(元/平米) 标准月租金(单价×8%?12个 楼层 月) 一层 15500 100元 二层 9800 60元 三层 6300 36元 四层 4200 25元 3、租金策略 本项目规模较大，铺位近2100多间，商城在实际运营时将会有一个比较长的启动期，要吸引租户进驻本商城，并且能与商城共同度过启动初期的艰难时期。建议本商城以免租期吸引和稳住商户，以期进入良好的运营状态。如果按照标准租金水平进行实际招租的话，市场、商家势必不接受，会对招商工作不利，确定实际招商租金水平从以下四个方面考虑。 a) 第一条:放水养鱼，培育市场是招租工作的关键，需要给商家以信心，毕竟 我们是市场的开拓者，有一定的风险。 b) 第二条:租金偏高，即使可以招满并开业，但是商场很难长久兴旺，因为在 市场还不成熟的情况下，高租金无疑使商家增加成本、生意难做，这无异于 “杀鸡取卵”。 c) 第三条:初始租金低一点，等商场做旺后，再逐年上涨，经营者也比较容易 接受。 d) 第四条:如果租金定的高，与石家庄现有成熟商场租金持平，甚至还高于他 们，那么，我们就没有招商的竞争优势，很可能出现招租周期长，推广难度 大等问题，风险大，不宜采取。 本项目租赁策略为: 第一年免租，第二年标准租金六折，第三年标准租金。 各楼层期内各年租金水平一览表: 年限 第一年 第二年 第三年 楼层 一层 免租 100×0.6=60元 二层 免租 60×0.6=36元 60元 三层 免租 36×0.6=22元 36元 四层 免租 25×0.6=15元 25元 策略说明:所谓免租，就是在商场刚开始的一定经营期内，免除经营者缴纳铺位租金的义务。免租经营期从一个月到二年不等。免租其实就是变相降低租金，以最大程度的降低经营成本来吸引商家承租，同时也给部分商家一个试探性经营的空间，免租一年可以为招商推广带来强大冲击力和宣传效果。 二、商场物业管理费、广告费用标准及收取办法 ——商场物业管理费标准 本项目物业管理费用标准，在考虑商场实际运营成本的基础上，采用惠州市同一档次、同样配套设施与服务(主要指采用中央空调系统、拥有自动扶梯、电梯、提供清洁、保安服务)的商场平均水平。 惠州部分商场主要费用及缴纳方式调查 商场名称 流行前线 赛格电子广场 女人世界 租赁保证金 每平方米200元 1000元/间 两个月押金 6元/平方 管理费 5元/平方米?月 10元/平方米?月 米?月 10元/平方 空调费 无 15元/平方米?月 米?月 广告费 3元/平方米?月 无 无 根据上面调查，惠州同类型商场平均物业管理费用为7元/??月 因此，建议本项目物业管理费用为6元/??月(最终需工程部核算成本) 注:物业管理费涵盖的服务项目内容 1、电梯、自动扶梯运转、维护费 2、公共部分的水、电费 3、商场清洁、保安费 ——空调费(主要用于中央空调的日常运转与维护) 参照流行前线、赛格电子广场、女人世界等商场的收取标准，本项目建议空调费为10元/平方米?月(最终需工程部核算成本)，按照实际使用日期月份收取。 ——租期 由于涉及到返租销售，则一楼与负一层商户的租期须与销售包租期相一致。即一楼租约两年，2,5楼租约三年。 ——租赁保证金 依据对惠州市主要的主题商场的调查，租赁保证金没有固定的交纳方式，根据本公司招商的经验并考虑到本项目为新开业商场，经营规模不同反映商户经营实力、承租能力的不同。所以租赁押金可以和铺位月租金适当挂钩。建议按每间保证金为该铺位二个月标准租金(即租赁押金)。 ——广告费用标准及收取管理办法 任何一个商场都有一个启动、成长到做旺的过程，在这个过程中既需要广大租户的努力经营，也需要经营管理公司的大力经营推广，而这就需要大量资金的投入。在深圳，一般商场，都会收取5,10元/平方米?月的广告费用，作为商场宣传推广基金，但根据项目组对惠州有关商场场的调查，在惠州明确收取广告费的商场不多(大部分集中在统一收银的商场，从营业额中扣一部分点)。然而，出于对商场以后经营管理负责的态度，同时也考虑到通过收取适当广告费会给经营户建立起商场重视宣传推广的印象，对商场的招商工作未尝不是一件好事。但从经营户的经营成本和对广告费的接受程度考虑，项目组认为广告费标准应尽量低一点，初期只象征性收取或减免。 建议广告费标准为1元/平方米?月 广告费应随同管理费逐月收取并存入专用帐户，专款专用，全部用于项目开业前后的广告宣传和推广工作，其收支状况应定期公布给经营户，并公开帐户，让每个经营者可以随时查询。 第五部分:项目招商整合推广策略 一、招商资料 1、策划设计“惠州义乌小商品批发城”画册招商部分 义乌小商品全面进驻、市场全面升级，惠州市重点工程，义乌小商品集团、广州小商品市场、各主流媒体联合推广，树立商户对市场未来经营的信心，并突出0租金，低经营成本，吸引商户进驻，以达到快速招商的目的。 2、派单资料 直接展现惠州目前现有的小商品批发市场现状及存在的问题，项目所在地惠州为粤东地区第一门户、小商品市场全面升级，并突出低经营成本及强大的生意机会。 二、招商对象的差异性推广策略 项目的招商对象依据经营定位分为三个主体部分: 第一部分:义乌小商品批发商 第二部分:本区域内的生产厂家、代理商、经销商及个体经营批发者 第三部分:意向从事小商品批发业的个人 针对招商目标群体的不同，本项目将制定差异性的推广策略，以达到招商信息更好的传达，保证招商工作的顺利进行。 1、义乌各类主要业态的小商品批发商招商策略 义乌各类主要业态小商品批发商的招商对象涉及义乌全市几个主要市场内，因此针对不同的业态及区域，在常规的宣传推广策略下，还将有针对性采取符合业态及区域特点的推广策略。 1)、报纸广告:(义乌市场好像有内刊,另可否要各市场宣传栏\网站发资料) 在义乌市的主流媒体上发布招商信息，吸引经营者的注意力，吸引其进驻惠州义乌小商品批发城。 ——针对群体:义乌各类主要业态从事经营的商户、意向在在外地从事批发的义乌零散小商品经营者。 ——实施步骤: ?与义乌各主流媒体联系索要相应的广告报价、义乌经营管理公司协助(好的版面及报纸建议) ?广告公司制作招商报版，世方公司协助 ?陆洲公司确认，并责成广告发布单位发布招商广告 ——媒体选择: 义乌本地媒体:义乌日报、小商商品世界报等(具体需在义乌招商人员详细在调查选择)。 2)、定点派单: ——针对群体:义乌主要小商品批发市场及周边县市主要区域 ——实施步聚: ?义乌经营管理公司前期同相关市场沟通好派单的相关许可，派单区域的执行建议。 ?广告公司制作招商宣传单张或小礼品，以便于进行派单 ?世方公司根据实际招商的需要进行派单区域的整体安排 ?世方公司安排招商人员实地定点洽谈派单 3)、招商说明会:(可请惠州市领导出席,以惠州市的名义来招商) 集中发布商城的招商信息，展现惠州小商品市场广阔的发展前景和项目的基本情况，突出进驻项目强大的生意机会和低经营成本，达到吸引定点目标群体进驻的兴趣，创造招商热点和新闻。 ——针对群体:义乌各类主要业态的小商品批发商 ——实施步骤: ?世方公司提交详细的招商说明会工作 ?义乌经营管理公司和世方公司负责联系参会的义乌小商品经营商户 ?陆洲负责租用场地及各项费用 ?广告公司负责会场布置 要设立驻地接待点: 4)组织义乌商户惠州商务考察团 由义乌合作方或者由义乌与世方一起组织义乌当地的小商品经营者到惠州进行免费的商务考察，考察惠州市容市貌，重点考察惠州义乌小商品批发城，让义乌商户认识惠州及其市场潜力，再利用优惠的政策，吸引考察的商户租赁和购买本项目。我司将制定详细考察。 2、市场内业态的本区域生产厂家、代理商、经销商及个体经营批发者 本项目的招商对象涉及惠州市及周边各县如:惠东县，因此针对不同小商品业态及区域，在常规的宣传推广策略下，还将有针对性采取符合业态及区域特点的推广策略。 1)、报纸广告: 在惠州各主流媒体上发布招商信息，吸引经营者的注意力，吸引其进驻惠州义乌小商品城。 ——针对群体:全市范围内的各类小商品、服装、鞋业态经营批发商户、意向从事小商品批发业的个人。 ——实施步骤: ?与各区域主流媒体联系索要相应的广告报价 ?广告公司制作招商报版，世方公司协助 ?陆洲公司确认，并责成广告发布单位发布招商广告 ——媒体选择: 惠州媒体:惠州日报、南方都市报、今媒体 2)、路牌广告: ——针对群体:局部区域的小商品业者、意向从事小商品业的个体 ——实施步骤: ?选择相应核心地段的路牌，联系相应广告公司索要报价及相关费用 关于路牌广告地段的选择，基本集中在惠州市各区域的商业中心地段，如人人乐、高速路口、火车站前、汽车总站、环城西路等 ?广告公司设计路牌广告，世方公司协助，陆洲公司确认并实施。 3)、定点派单: ——针对群体:特定区域的小商品业者 ——实施步聚: ?广告公司制作招商宣传单张或小礼品，以便于进行派单 ?世方公司根据实际招商的需要进行派单区域的整体安排 ?世方公司安排招商人员实地定点洽谈派单 (针对惠州主要市场,驻点招商配合看楼专车,另,广州东莞是否有必要?好像广州某市场商户还有兴趣?) 4)、重点突破: 利用这些在各个市场有影响商户的进驻信息的吸引那些处于观望、犹豫的商户来抢租本项目，造成好的市场效应。 ——针对群体:小商品、服装、鞋批发市场内部较有影响力的商户，针对这些有实力在小商品、服装、鞋市场内有影响力的商户进行个别突破。 ——主要市场:惠州市水东路、惠东县平山中心市场、惠东县富民服装批发市场、惠东鞋批发市场。 ——实施步骤: ?找出具有影响力的商户，走访人员和招商人员通过走访和派单在工作中了解各个市场那些商户是具有较高的影响力。并找其进行针对性的招商介绍同时了解其进驻本市场的可能性及条件。 ?根据了解的情况及时和有关领导协商处理，促尽快的进驻本项目。 5)组织粤东地区小商品市场发展研讨会 通过惠城区政府、义乌市场及相关行业协会组织经贸专家、行业领袖、义乌小商品商会和实力商户，举行粤东地区小商品发展研讨会，邀请南方都市报、惠州日报等主流媒体及电视台、电台的记者参加，研讨会举行后在报纸上进行一系列新闻 炒做。 3、意向从事小商品批发业的个人(该部分群体,主要开展培训会,搞创富论坛,安排考察等) 1)、报纸广告: 在惠州各主流媒体上发布招商信息，吸引现在从事小商品零售业的经营者来本项目转形批发创业。 ——针对群体:惠州市从事其他类经营不善的商户、在家闲置人群、现从事小商品零售业如路边滩。 ——实施步骤: ?与各区域主流媒体联系索要相应的广告报价 ?广告公司制作招商报版，世方公司协助 ?陆洲公司确认，并责成广告发布单位发布招商广告 ——媒体选择: 惠州媒体:惠州日报、南方都市报 2)、义乌市场考察联谊活动: 通过此活动促使那些意向从事小商品批发的个人，有信心来本项目做生意，我方协助他们联系好相应的进货渠道。 ——针对群体:惠州市从事其他类经营不善的商户、在家闲置人群、现从事小商品零售业如路边滩。 ——实施步骤: ?世方公司负责提交详细的考察联谊活动计划及全面的协调安排 ?义乌管理公司负责联系义乌本地商户准备联谊事项 ?陆洲公司确认、并负责车辆的准备 三、媒体推广: 项目招商的媒体推广基本与销售推广集中在一起，同时整个推广进度将以销售为主，招商为辅，因此招商的媒体推广仅以发布招商信息为主，扩大目标客户的接触率。 报纸广告:适当发布报纸招商广告，增大目标客户接触率。 新闻推广:通过“跟着义乌一起赚大钱”、 “0租金，抢占粤东门户”、等为题材，进行项目全方位的新闻背景炒作。 ——媒体的选择: 基本以惠州内各主流报纸媒体为主:如惠州日报、南方都市报、今媒体等。 ——实施步骤: ?与各主流媒体联系，索要相应的广告报价方案 ?广告设计报版 ?陆洲公司确认并责成广告发布单位发布 四、策划设计“惠州义乌小商品批发城”招商单页 将项目的招商优惠条件、项目基本情况、项目的环境、义乌品牌的进驻、经营定位及业态分布等信息，设计成为招商单页。 单页策划内容要点: , 义乌小商品旋风刮进惠州 , 惠州义乌小商品城——珠三角粤东地区最大规模的小商品市场 , 粤东3600万人口，小商品强劲消费力 , 义乌小商品挺进珠三角 , 投资价值 , 针对商户及个人创业者的经营成本介绍 ——实施步骤: ?世方公司、广告公司，陆洲公司审核并确定。 ?广告公司出菲林，印刷单位进行印刷。 五、定点推广: 定点推广主要针对特定的客户群体展开，结合项目的具体情况，项目的定点推广主要集中在二个方面: 第一:惠州区域内的商户 针对项目需要吸引的小商品批发业态集中区域进行定点的推广。 ——定点推广区域的设置: ?惠州市内水东路 ?惠州周边地区(如:惠东县) ——定点推广的手段: ?与当地媒体联合举行新闻发布会 ?在当地媒体上发布广告 ?在定点推广区域设立展销点和直销处，并配置看楼专车 第二:义乌、广东省内其他区域的商户 因为项目主要的业态是小商品，在惠州本地区是没有产业基础的，并且经营此行业的商户数量有限、义乌的品牌等因素的限制，因此项目将要采取外地招商，面向广州及义乌地区推广的过程，所以可以将销售和招商统一起来进行定点推广，吸引这些区域的商户进驻本项目。 ——定点推广区域的设置: ?珠三角区域(广州、东莞等地) ?浙江区域(义乌、温州等地) ——定点推广手段: ?与当地媒体联合举行新闻发布会 ?在当地媒体上发布广告 ?参加当地的楼盘展销会，并刊登广告 ?在定点推广区域设立展销点和直销处，并组织看楼团 六、活动推广 新闻发布会 当时机成熟时，可就具有重大意义的事件举办新闻发布会，制造兴奋点，吸引 眼球，增强商户对商业街后续经营的信心。 ——新闻发布会可发挥的主题: ?义乌小商品进驻惠州 ?惠州义乌小商品经营方案专家研讨会 ?广州市场联谊 ——新闻发布会步骤: ?世方公司提交新闻发布会程序及主题内容 ?陆洲公司确认，并邀请相关各级领导及媒体，同时布置会场 ?参加新闻发布会的相关单位:世方公司、陆洲公司、市委有关领导、区委有关领 导、行业协会、惠州电视台、惠州日报、南方都市报、今媒体等 第六部分:项目阶段性招商目标及推广手段 综合我司商业操作的经验以及项目实际的情况，预计本项目的招商将存着以下几个阶段:即接受租赁登记、正式招商期、开业前夕;不同的阶段，结合该阶段的独特性，招商方式也将采取不同的手段。 阶段 时间(按10月2招商目标 备注 日试营业计划) 接受租赁登记阶5月中旬——6月30%左右 各阶段的推广手段 中旬 法主要集中在:报 纸广告以及结合正式启动招商阶6月中旬——8月80%左右 各阶段特点的活段 中旬 动推广 开业前夕 8月中旬——9月100%左右 中旬 这个目标能不能写上去, 一、接受租赁登记阶段:(5月中旬——6月中旬) , 起始时间: (2005年5月中旬——6月中旬) 接受租赁登记阶段时间基本控制在一个月左右，启动时机在内部开始进行铺位分割，销售现场进入火爆时期，正式开始接受租赁登记。 , 招商群体: , 义乌看楼团 , 对项目一直较为关注的周边区域小商品经营者 , 对项目后续经营信心强烈的个人 , 招商目标: 完成项目整体招商目标的30%左右，吸引首批意向商户进驻。 , 阶段性推广手段: 1、义乌招商说明会: 集中发布商城的招商信息，展现惠州小商品市场广阔的发展前景和项目的基本情况，突出进驻项目强大的生意机会和低经营成本，达到吸引定点目标群体进驻的兴趣，创造招商热点和新闻。 ——针对群体:义乌各类主要业态的小商品批发商 ——实施步骤: ?世方公司提交详细的招商说明会工作计划 ?义乌经营管理公司和世方公司负责联系参会的义乌小商品经营商户 ?陆洲负责租用场地及各项费用 ?广告公司负责会场布置 2、报纸广告:(似乎没有必要,前期主要搞义乌考察团,炒作联营,与广州各市场联谊,并适当招进本地市场有经验的商户即可.) 接受租赁登记阶段迟于销售大半个月左右的时间，此时销售基本处于旺销期，因此报纸广告仍以销售为主体，辅以接受租赁登记简要信息。主要是发布招商接受登记信息，吸引对项目信心强烈个人、项目周边对项目较为熟悉的经营者提前承租。 ——报纸推广主题: 由于招商和销售基本是同步进行的，因此前期阶段内部租赁，基本依托销售的推广主题发布招商登记信息。 ——报纸媒体的选择: 该阶段的媒体选择主要集中在本区域媒体:惠州日报、南方都市报、今媒体等 3、活动推广: 结合接受租赁登记，可以举办一些活动，对经营者一定的促动力，加快其承租的步伐，为项目的正式招商阶段的启动提供一定的人气支持。 ——活动主题: ?更多的优惠(承租在一年免租期基础上，早来租赁的用户加送管理、广告费等活动) ?更好的位置(抢占惠州义乌小商品批发金牌铺王) ?义乌招商团大面积租赁 ——活动实施细则: ?世方公司就具体活动细则，出具方案报开发商审批 ?陆洲公司审核并确认 ?世方公司根据开发商的确认，在实际招商过程中实施。 二、正式启动招商阶段:(6月中旬——8月中旬) , 起始时间: (2005年6月中旬,8月中旬) 正式启动招商阶段一直到开业前夕，属于招商的高潮期，该阶段由于项目基本完成了商城内外部的装修工程，项目的建筑风格、经营环境规划、义乌、广州商家已经基本就位，即将面临商户进场装修，因此对于经营者而言，具有很大的促动性，是项目招商的高潮期 , 招商群体: , 对项目有兴趣，但观望的经营者和个体 , 各类业态的品牌代理商和经销商 , 招商目标: 完成项目整体招商目标的80%左右，基本完成招商工作。 , 阶段性推广手段: 1、条幅广告: 此阶段由于项目面临开业，招商工作已经将近尾声，因此，该阶段可借助于条幅广告，对项目的招商情况、各业态的优势产品、厂家进驻、区域经销商，制作相应的条幅进行悬挂，一方面增加整体的氛围，促进销售和招商工作的顺利进行，另 一方面可以节约推广费用。 ——实施步骤: ?根据实际招商情况，陆洲公司责成条幅制作公司设计制作条幅 ?陆洲公司确认并由条幅制作公司悬挂 2、报纸广告: 在销售达到一定阶段时，在报纸媒体上发布主要针对招商的信息，将项目在后期可持续经营、巨大的生意机会进行详细阐释，吸引经营者承租。 ——报纸推广主题: ?惠州第一专业小商品批发市场 ?粤东3600万人口，小商品强劲消费力 ?义乌小商品强势进驻惠州 ?惠州义乌小商品城——珠三角粤东地区最大规模的小商品市场 ——推广媒体选择: 招商推广的媒体主要还是集中在惠州地区，尤其是惠东地区，因此媒体主要选择:惠州日报、南方都市报、惠东本地的媒体等 3、活动推广: 以工程进度和义乌商户的进驻为契机，举行一系列的招商优惠活动，通过工程形象和义乌商户的品牌效应，加速招商的步伐。 活动推广仍与销售结合在一起，可以通过销售定期举行的诸如抽奖活动等契机，给予承租的商户一定比例的租金优惠。 ——实施步骤: ?世方公司提交整体活动细则及方案 ?陆洲公司审核并确认 ?世方公司在实施招商过程中具体实施 三、开业前夕:(8月中旬——9月中旬) , 起始时间: 9月中旬) (2004年8月中旬—— 该阶段项目基本已经面临开业，装修正在进行且部分商户的装修已经全面完成，因此对于仍然在观望经营者而言，具有很大的促动性，是项目招商的第二拨高潮期。 , 招商群体: , 对项目有兴趣，但观望的经营者和个体 , 各类业态的品牌代理商和经销商 , 招商目标: 完成项目整体招商目标的100%，全面完成招商工作。 , 阶段性推广手段: 1、条幅广告: 此阶段由于项目面临开业，招商工作已经将近尾声，因此，该阶段可借助于条幅广告，对项目的进驻的大商户、各业态的优势产品、厂家进驻，制作相应的条幅进行悬挂，一方面增加整体的氛围，促进销售和招商工作的顺利进行，另一方面可以节约推广费用。 ——实施步骤: ?根据实际招商情况，陆洲公司责成条幅制作公司设计制作条幅 ?陆洲公司确认并由条幅制作公司悬挂 2、活动推广: 该阶段项目即将全面开业，开发商所有承诺都已经实施，仍未能租赁出去的铺位，可能存在一些诸如建筑结构、地段位置等问题，因此，可以通过一定的促销优惠活动，消化最后的难点铺位，达到圆满的招商率。 ——实施步骤: ?世方公司提交整体活动细则及方案 ?陆洲公司审核并确认 ?世方公司在实施招商过程中具体实施 第七部分:招商的必备条件 本项目以粤东地区最大的一站式小商品批发市场推出，成为惠州市第一家小商品专业批发市场，在加上义乌的品牌效应，具有一定的号召力和感召力，但我们也不能忽视如交通、商业气氛、新老商业区以及新老市场之间激烈竞争等不利因素，因此，为保障招商工作的顺利开展、达到预期的招商目的，必须尽快确定以下事宜: 一、关于落实长途汽运站及公交车停靠站的相关事宜: 惠州都处于珠三角地区联系粤东、粤东北，进而扩散至福建及江西南部地区等泛珠三角东部的枢纽地位。2005年1月19日刚刚在广东省人大会议上通过的《珠江三角洲城镇群协调发展规划(2004年至2020年)》中，正式提出将惠州定位为珠三角地区的地区性主中心城市，是连接粤东、粤东北，辐射福建、江西的门户城市。因此充分利用惠州强大的地理优势、交通网络，汽运、铁路成为了必备的交通工具。 所以本项目需要规划汽车站市场分站，不但对项目有着重大而深远的影响，而且要尽快确定: , 汽车站的规划方案 , 汽车停靠中转情况 , 准确的营运时间及开业时间等 二、关于确定联谊单位的相关事宜: 项目着眼于整个粤东地区小商品批发业，因此仅依靠单方面的因素，必将增加操作难度，所以必须整合各种资源包括行业协会、政府、各种杂志及行业主流媒体、相关一级小商品批发市场等相关部分，邀请其成为项目的联合推广单位，并进驻项目办公，给予项目舆论上的支持，一方面增强商户对本项目成功运作的信心，同时也是项目未来经营推广的需要，因此项目招商之前必须确定联合推广单位进驻情况: , 义乌市人民政府 , 义乌市小商品集团有限公司 , 广州一德路玩具礼品城 , 广州兴发化妆品市场 , 广州白马服装市场 , 虎门富民服装市场 , 澄海玩具行业协会 , 揭阳不锈钢制品行业协会 , 惠城区人民政府 , 惠城区经贸局 , 惠城区工商局 , 惠州市电子行业协会 , 南方都市报 , 惠州日报 , 惠州电台等 (这些联合推广单位,是否要求义乌经济公司的人手一起去跑?,而且在画册印刷前就 完成?)——许伏军参与, 第八部分:商场内部规划与装修标准建议 一、商场内部规划设计建议 1、布局规划及过道建议 商场格局设计:商场商铺采用全封闭式独立铺位。 过道设计:商场布局宜紧凑，过道适当，不宜过宽，否则不易积聚人气，但也不宜 过窄，降低商场经营档次，建议主力过道宽度为3米，次通道宽度为2 米。 2、商场卖场设计建议 商场内部色调:采用通透的玻璃隔断，色彩简单明快，让人感觉视觉空间开阔。公 共通道每隔数米，即悬挂小型吊旗，吊旗分蓝、白色为主。 VI、导示系统:作为现代商业设施的商场经营管理成熟的一个重要标志，体现了商 场对经营者，对顾客人性化的关怀。基础VI系统包括每层功能分区 牌、经营品种牌、洗手间指示、电梯及紧急出口指示等。 休闲设施:于电梯附近、休闲广场或位置较宽松的地方设置休闲椅，供采购者休息 之用。 二、商场内部公共部分装修 ?地面: 全部地面建议用高级米黄色的防滑瓷砖，过道与铺位间用10公分宽黑色长条瓷砖分隔线区分。 ?天花: 整个商场天花统一喷白，统一吊顶。其中，公共通道部分采用蓝色网格状栅栏吊顶，照明用白炽灯管。柜台及铺位区用白色防火型扣板吊顶，照明用白炽灯管和黄色嵌入式射灯组合使用。 ?墙面:ICI乳胶漆刷白。 ?柱子:公共部分的柱子用铝塑板包装，并留有电源接头和广告灯箱位。 三、商场铺位装修 ?铺位装修方式_是否要将街铺独立来讲? 商铺临过道部分采用大白玻隔断，不锈钢无框门，广告位置楣板均采用金属复合装饰材料，铺位间隔墙采用轻质防火材料(或轻钢龙骨石膏板)，面饰专用乳胶漆。隔断距离天花吊顶约30—50厘米，中间用防盗栅栏间隔(也可不用防盗栅栏式间隔，但在铺位顶端设铁丝网封闭防盗)见如下图: ?电话线铺设: 建议每间铺位铺设一条电话线。 ?电费计取: 每户均设置独立电表、漏电保护开关及空气短路开关，电费按月实际读数计算。 ?消防系统: 设置24小时闭路电视监控、防火卷闸、自动消防喷淋、消防栓、烟感报警。 ?卫生间: 地面采用防滑地砖、瓷片到顶，天花吊顶，配高级豪华型洁具。 ?保安: 24 小时闭路电视监控、24小时保安巡逻。 ?广播: 中央广播系统。 第九部分 商场经营管理与推广策略 一、商场经营管理策略 1、一般性管理职能 (1)对小业主或承租商的管理: 一般宜采用管理公约的形式，明确业主、经营者与管理者的责任、权利和义务，以此规范各方的行为，保证良好的经营秩序。 (2)安全保卫管理: 公共商业楼宇面积大、商品多、客流量大，容易发生安全问题。因此，安全保卫要坚持24小时值班巡逻，并要安排便衣保卫人员在场内巡逻。商场晚上关门时 ，要进行严格的清场。同时在硬件上要配套，要安装电视监控器及红外线报警器等报警监控装置，对商场进行全方位的监控，为顾客购物提供安全、放心的环境，确保商场的货品不被偷盗。 (3)消防管理: 由于公共商业楼宇属于人流密集性场所，所以消防安全非常重要。管好消防设备、设施，组织一支义务消防队，制定一套紧急 情况下的应急措施。 (4)设备管理: 管好机电设备，保证正常运转是经营场所管理的一项重要工作。要保证电梯、手扶电梯、中央空调、电力系统等的正常运行，不然就会影响顾客购物和商家经营， 造成不必要的损失。 (5)清洁卫生及车辆管理: 要有专门人员负责场内流动保洁，将垃圾杂物及时清理外运，时时保持场内的清洁卫生。要有专人指挥，维持良好的交通秩序，同时应设专人看管，以防偷盗。 2、经营性管理职能 (1)商业形象的宣传推广: 商业物业管理的一项重要工作，就是要做好商场商业形象的宣传推广，扩大商业设施的知名度，树立良好的商业形象，以吸引更多的消费者。这是整个商业楼宇经营管理的一项重要工作。 (2)商场招商管理工作: 商业物业是一个商业机构，包括业主、管理者在内都主要是通过商业物业内店铺的出租而赢利，因而商业物业的经营管理者一项最重要的工作就是根据市场的需要确定经营品种、招商条件、并选择租赁经营户。 (3)为经营者提供商业机会的推广: 一个商业设施最能吸引经营者的地方就在于其生意机会，一个能提供经营者更多生意机会的商场不但招商顺利，而且可以获得更好的租金收入。 3、经营管理公司基本架构 目前，一般独立的物业管理公司多采用直线职能制组织形式。公司设有办公室、物业管理部、财务部，经营部等，其主要组织与人员架构如下: ?总经理:市场决策者，下设办公室、经营部、物管部、财务部等。 ?办公室:协助总经理工作、内外交流工作，其他部门工作的监管等 ?经营部: 市场总监一名:负责市场的日常经营管理及经营推广策划与实施; 物业租赁若干名:负责市场空置铺位租赁; 市场经营推广若干名:负责市场的各项推广活动的策划、实施; 市场管理员若干名: 负责市场的商户沟通与日常经营管理。 ?物业管理部:下设土建、水电、绿化环卫、保安队、管理处、资料、预算等业务 分部及相关人员若干。 二、商场经营推广策略 1、开发商承诺1000万元经营推广基金 惠州义乌小商品批发城前三年投入1000万元经营推广基金，在整个粤东地区乃至广东省、港澳地区的报纸、电视、电台、投放广告形成立体攻势，力争短期内提 高市场的知名度。 2、建立惠州义乌小商品批发城网站，成立《惠州义乌小商品批发城专刊》编辑发行部 策划、编辑、出版惠州义乌小商品城专刊，随时报导小商品城及义乌小商品行业有关动态，刊登市场内商家产品信息。 3、定期在电视、报纸发布小商品城优惠采购活动广告 4、成立专业客户联谊部 工作一:负责与惠州区县及粤东地区城镇的小商品市场、经营户、小超市联谊; ?定期邀请他们参加惠州义乌小商品城的有关活动和新闻发布会，创造更多的生 意机会; ?免费向惠州及粤东地区的小商品的经销商、专业市场等派发《惠州义乌小商品城专刊》专刊; ?定期举行联谊部客户，采购特惠采购活动。 5、在惠州、珠三角及全国各地小商品集散地定点推广 惠州义乌小商品批发城成立专门的营销推广队伍，在惠州各大商业区域小商品零售网点、珠三角及全国各地的大型小商品交易市场实施定点推广，派发惠州义乌小商品批发城宣传资料，并利用当地的货运、托运网点广泛宣传。 6、参加全国各地小商品交易会把生意做遍全国乃至世界 定期参加全国各地如广州、义乌、长春、苏州等地举办的小商品交易会，让在市场内的商户有机会走向全国各地乃至世界，成为粤东地区特色小商品交易中心，树立龙头老大地位。_应该是引进全国各地特色小商品的概念. 如:中国义乌国际小商品博览会 广东小商品展览会 广东旅游产品工艺品展览 中国?遵义小商品交易会 中国(齐齐哈尔)小商品交易会 中国国际(长春)小商品交易会 苏州小商品展览会 广西(宾阳)-东南亚小商品交易会 法国巴黎(中国)小商品交易会 中国出口商品交易会 泰国曼谷中国对外经济贸易部小商品展览会 德国科布伦茨小商品、家居用品、休闲用品展览会 7、汽运中心 建立惠州义乌小商品批发城汽运站，开设短途及长途汽车，随着市场辐射圈的扩大，不断增加短途、长途线路。 8、建立质量信誉管理体系 信誉就是生命，信誉就是商户根本利益的保证，信誉是建立在消费者利益高于一切的理念基础之上。惠州义乌小商品批发城为了杜绝假冒伪劣商品损害商城形象从而最终损害商户根本利益的行为，特制定了质量信誉保证体系，从源头上解决问题。如建立投诉中心、成立商城采购领导小组和 成立专门的质量监督小组等有利于商城信誉的相关制度。