房地产的定义

房地产的定义 1. 房地产的定义 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态即土地 、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中其拍卖标的也可以有三种存在形态即土地或土地使用权建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。 房地产是房产和地产的合称。又称不动产。房地产是一种不能移动或移动后会引起性质、形状改变的财产。 房产主要包括住房房产和营业性房产。地产主要包括土地和土地资本。 土地具有有用性、稀缺性和社会的有效需求等特点。土地资本是为使土地达到一定的使用而进行的开发投资这种投资要转化为一定量的物化劳动和活劳动其本身必然具有商品属性。 2. 容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说容积率决定地价成本在房屋中占的比例而对于住户来说容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区高层住宅容积率应不超过5多层住宅应不超过2绿地率应不低于30。但由于受土地成本的限制并不是所有项目都能做得到。 2. 房地产特征 房地产的特征是什么每一类拍卖标的都有自己的特殊性这种特殊性是与该类标的物的特性相联系的房地产有以下几个特点一 位置的固定性和不可移动性。二 使用的长期性。三 影响因素多样性。四 投资大量性。五 保值增值性。 3. 土地单价 土地单价的一种示以单位建筑面积来表示土地单价 其中在通常情况下楼面地价是按照建筑面积均摊的土地价格。 4. 房地产评估原则 对房地产估价总的要求是独立、客观、公正。这应作为房地产估价的最高行为原则。同时在具体估价作业中应当遵循的技术性原则主要有合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则。对房地产抵押价值评估还要遵循谨慎原则. 1、正常流通的市场价原则2、估计时点原则既设定某个时间点为估计基准日3、标得物在估价时点完好可以正常使用4、产权清楚无他项权限无抵押借用等。“一般会是现在价值的60——80 “不是评估原则是银行将评估价格保守打折后的价格或者是银行在按评估值计算放贷金额的比例。 5建设用地的取得方式 主要有两种即有偿取得方式和无偿取得方式 1、出让取得 取得土地使用权是房地产开发的前提。要使建成的房地产成为一种可交易的不动产土地使用权必须可交易。取得可交易土地的使用权最直接的途径便是出让方式。出让实质上是物权设定行为从国家所有权土地使用权“转化”为可交易的土地使用权以及通过转让方式从使用权人受让土地使用权。土地使用权的租赁取得和间接取得。 土地使用权出让是指国家以土地所有人身份将土地使用权在一定年限内让与使用者由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。 土地使用权出让实质上包含两种行为一是签订土地使用权出让合同二是设定土地使用权的登记。 土地使用权的出让方式实质上就是出让人选择受让人以及缔结合同的方式。《城市房地产管理法》第12条规定土地使用权出让可以采取拍卖、招标和双方协议三种方式。国土资源部2002年4月3日发布 的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》2002年7月1日起施行以下简称《规定》不仅对招标、拍卖方式操作流程作出规范而且提出了一种新的公开出让方式挂牌出让方健,庋饩托椤?斜辍?穆艉凸遗扑闹址绞健,恋厥褂萌ǔ鋈玫恼型侗昊疃笔视谩吨谢嗣窆埠凸斜晖侗攴ā?999年8月30日人大常委会通过2000年1月1日起施行。 挂牌出让国有土地使用权是指出让人发布挂牌按公告规定的期限将拟出宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布接受竞买人的报价中请并更新挂牌价格根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。 2、转让取得 土地使用权转让 是指土地使用者将土地使用权再转移的行为包括出售、交换和赠与。三种转让方式的共同点在于土地使用权发生移转。 转让以出让方式取得的土地使用权应当符合两个条件第一按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书第二按照出让合同约定进行投资开发属于房屋建设工程的完成开发投资总额的25以上属于成片开发土地的形成工业用地或者其他建设用地条件。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第19条明确规定“未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的土地使用权不得转让。”这一规定主是要为了防止炒卖地皮。 土地使用权转让后原权利人彻底放弃原权利性质上属于物价转让范畴可以准用于所有权移转规则。 3、租赁取得 土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用由承租人向出租人支付租金的行为。 用于出租的土地使用权原则上应当为出让土地使用权因而划拔土地使用权转化为出让土地使用权后当然可以出租。《暂行条例》对出让土地使用权的出租作了限制“未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的土地使用权不得出租。” 租赁土地使用权被归类为他项权。由于我国土地使用权出租均得办理登记因此公示性问题已经得到解决而公示性的解决也就有可能使租赁使用权具有某种物权特性。 3、房屋产权类型